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淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排-发行披露.pdf

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淮安 经济技术 开发区 经济发展 集团有限公司 主体 信用 评级 报告 跟踪 安排 发行 披露
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2 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 www.ccxi.com.cn 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪 评级报告 受评对象 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 本次 主体信用等级 AA 评级展望 稳定 上次 主体信用等级 AA 评级展望 稳定 存续 债务融资工具 列表 债券简称 发行额 (亿元 ) 期限 本 次债项 信用等级 上 次债项 信用等级 18 淮安经开 CP001 5.50 2018/11/6~2019/11/6 A-1 A-1 概况数据 淮安经发 集团 ( 合并口径) 2015 2016 2017 2018.9 总资产(亿元) 101.05 189.37 243.58 254.69 所有者权益合计(亿元) 34.48 84.54 106.40 107.53 总负债(亿元) 66.57 104.83 137.17 147.16 总债务(亿元) 50.28 84.78 116.00 117.63 营业总收入(亿元) 5.54 5.30 5.42 3.94 经营性业务利润(亿元) -0.48 -0.57 1.51 1.04 净利润 (亿元) 1.55 1.49 1.90 1.12 EBIT(亿元) 2.54 1.98 4.54 2.08 EBITDA(亿元) 3.09 2.46 5.23 - 经营活动净现金流(亿 元) -7.83 -7.39 -7.01 2.86 收现比( X) 0.53 0.82 0.71 0.93 总资产收益率( %) 2.69 1.36 2.10 1.11 营业毛利率( %) 12.71 14.09 49.85 13.50 应收类款项 /总资产( %) 34.89 41.15 62.42 55.47 资产负债率( %) 65.88 55.36 56.32 57.78 总资本化比率( %) 59.32 50.07 52.16 52.24 总债务 /EBITDA( X) 16.27 34.41 22.16 - EBITDA 利息倍数( X) 3.68 1.95 1.86 - 注: 1、 公司财务报表均采用新会计准则编制, 2018 年三季度财务报表未 经审计 ; 2、 将 2017 年 ~2018 年 9 月末 “长期 应付款 ”中 的带息部分纳入长 期债务核算 ,将 2018 年三季报“其他应付款”中的带息部分纳入短期债务 核算 ; 3、公司财务报表中的利息支出未包含由开发区财政局负责偿还的利 息,开发区财政局负责偿还的利息计入“其他应收款”科目,因此公司利 息支出规模相比公司债务规模偏小; 4、季报 中总资产收益率为 年化 数据。 分析师 项目负责人: 杨晨晖 chhyang@ccxi.com.cn 项目组成员: 赵光香 gxzhao@ccxi.com.cn 电话: (010)66428877 传真: (010)66426100 2019年 4月 25日 基本观点 中诚信国际 维持 淮安经济 技术开发区经济发展集团有限 公司 (以下简称 “淮安经发集团” 或 “ 公司 ” )主体信用等级 为 AA,评级展望为稳定 ; 维持 “ 18淮安经开 CP001” 的债项 信用等级为 A-1。 中诚信国际肯定了淮安经济技术开发区(以下简称“淮 安经开区”)较强的区域经济实力为公司业务发展提供的良好 环境和有力保障、淮安经济技术开发区管理委员会( 以下简 称 “淮安经开区管委会 ”)的大力支持、业务 经营呈现多元化 等 因素 对公司发展的积极作用;同时,中诚信国际也关注到公 司 自建 项目 面临 较大的投资压力、 应收类款项规模较大、债 务 到期较为集中 、对外担保金额较大等因素 对公司未来整体 信用状况的影响。 优 势  淮安经开区较 强的经济实力为公司业务发展提供良好 环境和有力保障。 2017 年,淮安经开区实现地区生产总 值 318.39 亿元,按可比价格计算,同比增长 7.1%,良 好的区域经济为公司发展提供了较好的外部支持。  淮安经开区 管委会大力支持。 公司作为淮安 经开区 重要 的基础设施建设和投融资主体 ,受到淮安 经开区管委会 在 增资 、股权划转和财政补贴等方面的大力支持。 2017 年,淮安经开区管委 会 对 公司增资 20亿元 。  业务 经营 呈现 多元化。 公司 主要业务 涉及基础设施 代建 及施工 、 房地产开发、 市政 资产维护 、物业租赁 、休闲 用品销售和旅游项目 开发运营 等,业务经营 进一步 多元 化。 关 注  自建 项目 面临较大 的投资压力 , 未来资金平衡情况值得 关注。 公司自建 的 房地产项目和 旅游开发项目 投资规模 较大,面临较大的投资压力, 同时 项目未来 盈利 和 资金 平衡情况值得关注 。  应收 类款项规模较大 , 承诺 回款未及时到位, 未来 回收 情况有待关注。 截至 2018 年 9月末,公司其他应收款和 应收账款分别为 126.23 亿元和 14.85 亿元,合计占总资 产的 55.40%,对公司资金形成 较大 占用, 淮安经开区 管 委会对 应收类款项的 承诺回款未及时到位, 未来回收情 况有待关 注。  债务 到期较为集中 。 截至 2018 年 9 月末,公司 2018 年 10~12 月、 2019 年和 2020 年到期债务分别为 6.90 亿元、 39.05 亿元和 29.30, 2019 年和 2020 年 债务到期较为集 中 。  对外 担保金额较大 , 存在一定或有负债风险。 截至 2018 年 9 月 末,公司对外担保余额为 47.23 亿元,占净资产 比重为 43.92%,存在 一定的或有负债风险 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短 期融资券 跟踪评级报告 3 www.ccxi.com.cn 声 明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、 客观、公正的关联 关系;本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析,但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按 照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了 勤勉尽责 和 诚信义务,有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法,遵循内部 评级程序做出的独立判断,未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结 果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、 本次评级结果中的主体 信用等级 自本评级报告出具之日起生效,有效期为一年。 债 券存续期内,中诚信国际将按照《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并及时对外公布。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 4 www.ccxi.com.cn 跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求,中诚信国际 在债务融资工具存续期内进行定期跟踪评级 。 近期关注 淮安市和 淮安经开 区的经济均保持 良好发展 态势 ,产业 结构进一步优化 ,为公司发展 提 供了良好的外部环境 淮安市地处江苏省北部中心地域,北接连云 港市,东毗盐城市,南连扬州市和安徽省滁州 市,西邻宿迁市。全市地跨淮河两岸,位于京杭 大运河与古淮河交界处,是江苏省南下北上的重 要交通枢纽,也是长江北部地区的区域交通枢纽 和中心城市,地理位置优越。淮安市下辖四县四 区,面积 10.10 万平方公里, 2017 年末 户籍 人口 560.9 万 人, 常 住 人口 491.4 万人 。 淮安市是江苏省迅速崛起的重要交通枢纽城 市,发展环境优良。目前全市已形成了以公路为 主,铁路、水路、航空并举的立体化大交通网 络,凸显其在全省乃至整个长三角地 区的枢纽地 位。公路方面,京沪、宁连、宁宿徐、徐淮盐、 同三五条高速公路在境内交汇;铁路方面,已建 成的新长铁路纵贯全境,将淮安市同南通和盐城 这两个新兴沿海城市紧密连接;水路方面,境内 京杭大运河、淮河、淮沭新河、盐河、古黄河五 水相交,淮河入海水道是连接淮河与黄海最便利 的水上交通大动脉;航空方面,淮安 涟水 机场已 建成并投入使用。 近年来,淮安市经济总体保持了快速发展的 态势, 2017 年全市实现地区生产总值 3,387.43 亿 元,按可比价格计算,同比增长 7.4%。其中,第 一产业增加值 339.44 亿元,同比增长 3.1%;第二 产业增加值 1,412.39 亿元,同比增长 6.4%;第三 产业增加值 1,635.60 亿元,同比增长 9.2%。 2017 年三次产业比例由上年的 10.6:41.7:47.7 调整为 10.0:41.7:48.3,经济结构进一步优化, 第三产业增 加值占 GDP比重 48.3%,比上年提升 0.6个百分点。 人均 GDP 69,103 元人民币(按当年 平均 汇率折算 为 10,235 美元), 同比 增长 6.9%。 图 1: 2013年 ~2017 年淮安市经济增长情况 资料来源:淮安市统计公报 工业 经济方面, 2017 年淮安 工业 经济平稳运 行, 全市拥 有规模以上 工业企业 2,657 户 , 规模以 上 工业增加值 比 去年 上升 7.8%,其中,轻工业增 长 7.9%,重工业增长 7.7%。分经济类型看,国有 工业下降 0.3%、集体工业增长 4.0%;股份制工业 增长 7.4%;外商港澳台投资工业增长 10.0%。规模 以上工业企业主营业务收入增长 10.2%;利润总额 增长 11.3%。 主导产业方面, 2017 年淮安市 “4+2”优势特色 产业产值增长 11.2%。其中 电子信息、食品、特钢 与装备制造、盐化新材料、生物技术与新医药产 业产值增长超过 10%。时 代芯存、比亚迪智能制 造等重大项目相继落户淮安,德淮半导体、澳洋 顺昌、敏安电动汽车等一批高新技术项目加快建 设,特色产业加速集聚,发展后劲持续增强。 2017 年,全市完成规模以上固定资产投资 2,839.55 亿元,同比增长 12.0%。 其中工业投资 1,715.68 亿元,增长 13.0%;房地产开发投资 303.06 亿元, 下降 5.7%。民间投资 2,045.15 亿元,增长 14.8%,占全 部 规模以上 固定 资产投资比重 72.0%。 完成 基础设施投资 395.01 亿元 ,增长 23.6%,其中 城市建设投资 165.23 亿元 ,内环高架快速路一 期工 程投资 37.22 亿元 ,高铁商务区投资 近 20 亿元 。 淮安经济技术开发区为江苏省苏北地区以外 向型经济、服务业等为主的现代化工业园区和新城 区。 2015 年 ~2017 年, 淮安经开 区分别实现地区生 产总值 260.00 亿元、 284.17 亿元和 318.39 亿元 , 可比价增幅 分别 为 11.8%、 8.8%和 7.1%,增速有所 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 5 www.ccxi.com.cn 放缓, 其中 2017 年第一产业同比增长 3.7%,第二 产业同比增长 7.6%,第三产业同比增长 4.9%,经 济结构进一步优化,三次产业结构比例调整到 0.5: 80.7: 18.8,人均 GDP 达 13.55 万元。 2017 年, 淮 安经开 区 完成规模以上固定资产投资 277.11 亿元, 同比增长 13.0%;规模以上工业企业累计完成工业 总产值 1,135.05 亿元,同比增长 17.6%,实现工业 增加值 254.22 亿元,可比价增长 8.6%。 总体 来看, 淮安市经济保持了较快的增长态 势, 产业结构 进一步优化 , 发展后劲持续增强 。 淮 安经开区 作为淮安市改革开放的重要窗口和发展 高新技术、开放型经济的重要载体, 经济发展 保 持良好 态势,为地方企业的发展提供了良好的外 部发展环境。 公司 在建 代建项目较少,未来 拟建 项目 规模 尚可 ,自建项目 进展和资金平衡情况 值得 关 注 作为 淮安经开区 重要的基础设施建设主体之 一,公司受 淮安经开区 管委会委托实施政府性城市 基础设施项目建设 , 采用代建和自建两种模式 。 代建 项目方面, 公司市政基础设施建设的代建 业务主要由公司本部负责运营, 公司与 淮安经开区 管委会签订了《委托代建及项目回购协议书》(以 下简称 “ 《委托代建回购协议》 ” ),《委托代建回购 协议》不约定回购款项的支付期限、起始日期等明 细条款,但约定双方的权利和义务。具体业务模式 为:公司根据 淮安经开区 管委会下达的建设计划, 测算年度融资需求,编制年度融资计划;公司用自 有资金进行项目建设,不足部分由公司用土 地收益 权质押贷款补齐;项目完工后,公司将之移交给 淮 安经开区 管委会指定单位,相关部门对公司提交的 《代建工程项目回购确认清单》中所列项目的工程 成本造价进行审核确认 ;淮安经开区 管委会在 每年 年末根据竣工审计确定的结算价格加 10~18%的工 程建设管理费与公司进行工程结算。 自建 项目方面, 公司 建设 工业园、 产业园等的 标准厂房,通过 出租 或出售方式进行资金平衡 。 公 司自建 的 旅游项目,通过 项目 运营产生收入。 已完工 项目 方面 , 截至 2018 年 9 月末 ,公司 已 完工项目 全部为 代建项目, 包括 华商工业园二 期、大运河滨水空间提升工程和总部经济区 等 ,累 计 已投资 21.62 亿元 , 拟回购 金额 24.63 亿元 ,已 回购金额 23.24 亿元 , 剩余 1.39 亿元 将于 2018 年 10 月 ~2019 年 回购。 2015 年 ~2017 年,公司 代建项 目 投资分别为 5.71 亿元、 3.28 亿元和 3.20 亿元 ; 同期, 公司分别确认 代建收入 3.52 亿元、 3.87 亿元 和 2.25 亿元 , 实际从 淮安经开区 财政局收到的回购 资金分别为 2.12 亿元、 3.87 亿元和 0 亿元 。 2018 年 1~9 月,公司在代建项目上的投资和代建收入分 别 为 0.72 亿元和 1.00 亿元,无 代建项目回款 。 表 1:截至 2018 年 9月末公司 已完工 项目 情况( 亿元) 项目名称 总投资 已投资 拟回购金额 已回购金额 回购计划 2018 年 10~12 月 2019 年 城东商务广场 1.80 1.80 2.04 2.04 -- -- 淮安市古黄河湿地公园一标段工程 1.51 1.51 1.73 1.73 -- -- 淮金公路绿化工程 2.90 2.90 3.55 3.55 -- -- 大运河滨水空间提升工程 3.60 3.60 4.07 4.07 -- -- 白马湖绿化工程 0.80 0.80 0.90 0.90 -- -- 白马湖退圩还湖工程(一期) 1.20 1.20 1.38 1.38 -- -- 总部经济区 3.50 3.50 3.90 3.90 -- -- 白马湖退圩还湖(二期) 1.11 1.11 1.24 1.24 -- -- 华商工业园二期 5.20 5.20 5.82 4.43 0.84 0.55 合计 21.62 21.62 24.63 23.24 0.84 0.55 资料来源:公司 提供 在建 代建 项目方面,截至 2018 年 9 月末,公 司 代 建项目 2 个 , 为国宝空调和敏安标准化厂房项 目、 红旗 家园 两个 项目 ,其中国宝空调和敏安标准 化厂房项目总投资 5.85 亿元 ,已投资 0.50 亿元 , 因厂方计划自行投资建设厂房,该项目投资 已 停 止,公司已投 部分 将 由 厂方 退还 ; 红旗 家园项目总 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 6 www.ccxi.com.cn 投资 2.34 亿元 ,已投资 2.18 亿元 ,剩余投资较小。 在建 自建项目方面 ,截至 2018 年 9 月末 ,公 司在建自建项目 2 个 ,包括 韩资 工业园 和 西游文化 体验园 , 项目 总投资 36.04 亿元 ,已投资 14.85 亿 元 , 将分别 通过 出租、运营 进行资金平衡。 截至 2018 年 9 月末 ,韩资工业园 已 出租面积 2.07 万平方米, 实 现出租收入 150 万元 左右 , 西游文化体验园尚处 于建设期 , 未来自建项目进展和资金平衡情况值得 关注 。 拟建 代建 项目方面,截至 2018 年 9 月末, 公 司 拟建代建 项目 包括 南方花园八期 、 机场路安置小 区 、 智慧产业园 和 铁岭工业园 等 项目,项目总投资 暂为 23.60 亿元 ( 钵池乡安置小区 和 徐杨乡安置小 区 总投资待定) , 2018 年 10 月 ~2019 年 分别 计划投 资 2.20 亿元和 6.40 亿元。 拟建 自建 项目方面,截至 2018 年 9 月末, 公 司拟建项目 包括空港产业园和综合保税区产业园 项目,预计总投资 4.36 亿元, 2018 年 10 月 ~2019 年分别 计划 投 资 2.46 亿元 和 1.90 亿元,未来 将通 过 出租 或出售厂房等方式进行资金平衡 。 表 2:截至 2018 年 9月末公司在建 及拟建 项目 情况( 亿元) 项目名称 总投资 已 完成投资 是否代建 计划 投资 2018.10~12 2019 国宝空调和敏安标准化厂房 5.85 0.50 是 -- -- 红旗家园 2.34 2.18 是 0.16 -- 韩资工业园 5.20 2.74 否 -- 2.46 西游文化体验园 30.84 12.11 否 5.23 8.00 在建 小计 44.23 17.53 -- 5.39 10.46 南方花园八期 12.00 -- 是 -- 3.00 机场路安置小区 1.80 -- 是 -- 0.10 钵池乡安置小区 待定 -- 是 0.05 -- 徐杨乡安置小区 待定 -- 是 0.05 -- 智慧产业园 (智能机器人项目) 7.00 -- 是 2.10 1.50 铁岭工业园 2.80 -- 是 -- 1.80 空港产业园 1.50 -- 否 0.80 0.70 综合保税区产业园 2.86 -- 否 1.66 1.20 拟建小计 27.96 -- -- 4.66 8.30 合计 72.19 17.53 -- 10.05 18.76 注:表中包含代建项目及自建项目 ,其中 拟建 代建项目尚未签订代建协议 。 资料来源:公司 提供 政府财政补贴也为公司的项目建设提供了有 力支持 , 根据《关于对经济发展总公司市政基础设 施建设给予补贴的通知》(淮开管发 【 2011】 7 号), 为增强公司的持续经营能力,自 2011 年起, 淮安 经开区 财政局每年安排不少于 6,000 万元的财政性 资金作为公司的财政补贴。 2015 年 ~2018 年 9 月 , 公司因承担 淮安经开区 市政基础设施建设业务分 别获得财政补贴额 2.13 亿元、 1.96 亿元、 2.11 亿元 和 1.08 亿元 。根据《关于授权经济发展总公司市政 资产管理维护职能的批复》(淮开管发 【 2013】 184 号), 淮安经开区 管委会授予公司 “ 市政资产管理 维护职能 ” ,并由 淮安经开区 财政局每年拨付不低 于公司持有的道路、桥梁等市政资产年折旧费用的 经费,公司将上述经费作为 “ 市政资产管理维护收 入 ” 。 总体来看, 目前公司 在建 代建项目较少 ,未来 拟建 代建项目 尚有一定规模, 自建项目进展 和 资金 平衡 情况 值得 关注。 工 程施工业务主要来源于 淮安经开 区内, 但 收入规模 和 在建项目规模 均 较小,未来施工 项目获取情况值得 关注 公司的工程施工业务板块主要由其子公司淮 安市康嘉实业有限公司(以下简称“康嘉实业”) 负责,康嘉实业具有建筑施工二级资质 。 康嘉实业 主要业务为绿化工程施工和相关市政配套工程施 工,工程项目承接来源为:淮安经开区政府提供的 施工工程以及外部施工工程,均通过 招投标方式获 得。 康嘉实业已完工 的主要项目 包括 智慧谷 、 汽车 零部件工业园 等 项目 ,截至 2018 年 9 月末已 完工 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 7 www.ccxi.com.cn 施工项目合同总金额 11.04 亿元 且已 全部回款 。 2015 年 ~2018 年 9 月 , 公司 分别实现工程施工收入 1.14 亿元 、 0.24 亿元 、 1.12 亿元 和 0.85 亿元 。 智慧 谷 项目 位于宁连路东侧,枚皋路以南,富 城路以西,紧邻文体中心、生态新城,规划占地面 积 2,600.00 亩,其中科研平台建设占地 900.00 亩, 市配套设施占地 870.00 亩,规划总建筑面积 118.60 万平方米,分为科技研发区、孵化转化区、商务办 公区、生活服务区。截至 2018 年 9 月末 已完工 施 工项目包括智慧谷一期和二期,两期合同总金额 4.10 亿元 。 汽车零部件工业园 项目位于南马厂大道以东、 经七路以西、纬十五路以南、纬十六路以北,总投 资 5.00 亿元,占地面积 163.00 亩(一期 116.00 亩, 二期 47.00 亩)。项目建 设内容包括新建 3 栋厂房, 建筑面积为 87,199.76 平方米;宿舍建筑面积为 5,964.50 平方米;食堂建筑面积为 3,149.40 平方米; 办公楼建筑面积 3,220.65 平方米,配电及附房建筑 面积 1,261.20 平方米;该项目建成后将主要用于淮 安市专用汽车制造有限公司的特种汽车改装生产。 截至 2018 年 9 月末 ,公司 在建 主要 施工项目 为 御景天成三期 和 东湖怡景苑三期 , 合同总金额 为 4.00 亿元 , 未来施工 业务 投资压力不 大 。 表 3:截至 2018 年 9月末公司 完工 和在建 主要 工程施工 项目 情况( 亿元) 项目名称 建设期间 合同额 已 完工产值 计划 投资 2018.10~12 2019 智慧谷 一期 2015.03~2017.03 2.40 2.40 -- -- 智慧谷二期 2015.12~2017.12 1.70 1.70 -- -- 汽车零部件工业园 2014.07~2018.06 5.00 5.00 -- -- 瑞洁综合楼 2017.01~2017.12 0.12 0.12 -- -- 御景天成一期 2015.06~2016.07 1.00 1.00 -- -- 御景天成二期 2016.03~2017.05 0.62 0.62 -- -- 东湖嘉景二期 A1A2 幢 2018.03~2018.08 0.20 0.20 -- -- 御景天成三期 2017.12~2018.12 0.80 0.75 0.05 -- 东湖怡景苑三期 2018.09~2020.12 3.20 -- -- 0.80 合计 - 15.04 11.79 0.05 0.80 资料来源:公司提供 总体上看 ,工程施工 业务 主要来源于 淮安经开 区内, 得到 了 淮安经开 区管委会 在 项目上的支持, 但 收入规模较小 ,在建 项目规模较小,未来 施工项 目 获取 情况值得 关 注。 公司房地产业务收入有所增长,在建和拟建 房地产项目投资规模较大,未来面临一定的 投资压力 2015 年 ~2018 年 9 月,公司房地产业务分别 确 认 收入 0.24 亿元、 0.33 亿元、 0.77 亿元 和 0.91 亿 元 ,公司房地产业务以商品房为主, 还有部分保障 房建设业务。 公司保障房和商 品 房地产业务主要由 一级全资子公司 淮安新区房地产开发有限公司(以 下简称 “ 新区房开 ” ) 和二级 全资子公司淮安新区 建设开发有限公司(以下简称 “ 新区建设 ” )负责 运营 ;其中,新区房开拥有房地产开发二级资质。 成本方面, 公司房地产开发用地全部为通过 “ 招拍挂 ” 手续获得的出让地 。 2015 年,公司 取得 入账 出让地 10.35 万平方米 ,支付土地款 3.61 亿元, 均价 0.35 万元 /平方米 , 2016 年公司 未 拿地; 2017 年 ~2018 年 9 月 ,公司 分别取得 入账土地 1.70 万 平 方米 和 3.90 万平方米, 支付 土地款 1.57 亿元和 3.52 亿元 , 均价 分别 为 0.92 万元 /平方米 和 0.90 万元 /平 方米 。截至 2018 年 9 月 末,公司名下 尚未 用作开 发的土地资产 419 亩,账面价值 10.6 亿元,计入存 货中的开发成本 。 收入方面,公司 以市场化方式进行商业房地产 开发, 商品房业务在 完工交付后确认收入 , 2015 年 ~2017 年 , 商品房分别实现收入 0.24 亿元、 0.27 亿 元和 0.56 亿元,随房地产 市场 好转 ,公司房地产收 入 有所回升 。公司承担 的 部分 淮安经开区保障 房 的 收入系公司按照工程进度与政府结算,且 建成后按 照政府指定价格出售给经 淮安经开区 相关部门核 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 8 www.ccxi.com.cn 实且符合条件的特定对象 ,公司 2015 年 无保障房 收入, 2016 年 ~2017 年 保障房销售收入分别为 0.06 亿元 和 0.21 亿元 , 占比 分别为 18.18%和 26.92%, 公司房地产业务以商品房销售为主。 2018年 1~9月 , 公司 房地产 销售收入全部来自商品房,实现收入 0.91 亿元 。 表 4: 2015 年 ~2018年 9月 公司房地产业务销售情况 ( 亿元, %) 2015 2016 2017 2018.9 金额 占 比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 商品房 0.24 100.00 0.27 81.82 0.56 73.08 0.91 100.00 保障房 - - 0.06 18.18 0.21 26.92 - - 合计 0.24 100.00 0.33 100.00 0.77 100.00 0.91 100.00 资料来源:公司提供 已完工项目方面, 截至 2018 年 9 月末,公司 已建成城东二号 写字楼、东湖翠景苑项目等项目, 完工项目总投资合计 11.83 亿元, 可售 面积 49.46 万平方米,并陆续进入销售阶段,累计销售达 35.73 万平方米 ,实现销售金额 10.19 亿元,其中东湖翠 景苑项目、晓庄教师公寓、东湖嘉景小区和 东湖怡 景苑怡园已 售罄,城东二号写字楼 剩余 未售部分 和 总部经济园区写字楼全部未来 计划出租 ,其余项目 大部分 将于 2018 年 完成销售。 表 5:截至 2018 年 9月末公司主要已完工房地产项目 (亿元、万平方米) 项目名称 类型 用途 总投资 可 销售 面积 已销售 面积 已销售 金额 城东二号写字楼 商业办公 办公 0.20 1.68 0.16 0.13 东湖翠景苑项目 商品房 商住 1.20 7.00 7.00 1.31 晓庄教师公寓 商品房 商住 0.42 3.52 3.52 1.02 东湖嘉景小区 商品房 商住 1.56 3.50 3.50 1.89 总部经济园区写字楼 商业办公 综合 1.10 4.59 -- -- 东湖怡景苑怡园 商品房 商住 1.79 7.60 7.60 1.91 东湖锦绣一期 商品 房 、保障房 商住 1.40 5.00 2.52 1.06 东湖锦绣二期 商品 房 、 保障房 商住 1.30 4.80 3.48 1.45 东湖雅居 商品房 商住 0.56 1.77 1.15 0.32 东湖怡景苑景园 商品房 商住 2.30 10.00 6.80 1.10 合计 -- -- 11.83 49.46 35.73 10.19 注:公司部分商务写字楼只租不售,因此其收入计入资产租赁板块; 晓庄教师公寓 建成 较早,项目收益较高 ; 商品房东湖雅居 部分 预售暂未回款 。 资料来源:公司提供 截至 2018 年 9 月末,公司房地产板块在建及 拟建项目共 7 个,计划总投资 50.98 亿元,已完成 投资 8.19 亿元, 2018 年 10 月 ~2019 年 分别 计划投 资 4.19 亿元和 31.19 亿元 , 2019 年国际社区项目投 入规模较大 , 公司面临一定的资本支出压力 。 表 6:截至 2018 年 9月末公司在建 及拟建 房地产项目情况 ( 亿元 , 平方米 ) 项目名称 建筑面积 业态 投资总额 已投金额 2018年 10~12月 拟投 资 2019年拟投 金额 东湖清华苑一期 139,800.00 商住 7.35 3.20 0.10 2.85 东湖怡景苑 28-31 号楼 36,000.00 商住 1.88 -- 0.78 1.10 东湖银座 51,042.00 商业 5.17 0.31 1.29 3.88 东湖嘉景二期 70,000.00 商住 3.88 1.50 0.82 1.56 在建小计 296,842.00 -- 18.28 5.01 2.99 9.39 东湖嘉景三期 165,000.00 商住 5.50 1.98 -- -- 台北小城 10,900.00 商住 4.20 1.20 -- -- 国际社区 225,234.00 商住 23.00 -- 1.20 21.80 拟建小计 401,134.00 -- 32.70 3.18 1.20 21.80 合计 697,976.00 -- 50.98 8.19 4.19 31.19 注 : 东湖嘉景三期和台北小城项目 投入均为前期土地费用,尚未开始建设, 均 列入拟建。 资料来源:公司提供 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 9 www.ccxi.com.cn 总体上看, 近年来随房地产市场好转 , 公司房 地产业务 收入 有所增长 。目前 ,公司在建和拟建房 地产 项目 投资规模较大,未来 面临一定 的投资压 力。 此外 ,房地产市场受 政策 影响较大, 公司未来 项目盈利情况值得关注。 资产租赁业务 规模较小,但随着公司在建房 地产项目完工和 入驻企业 增加 ,公司资产租 赁收入或将逐步增加 公司运营管理了部分自有物业,实行自主经 营、自负盈亏,每年为公司带来一定的 租金收入 。 公司资产租赁业务的运营主体包括公司本部 、全资 子公司 淮安新区城市资产经营有限公司 (以下简称 “新区 城资 ”)和 新区 房 开。公司资产租赁业务的 经营模式为:公司通过自筹资金投资 建设 标准化厂 房和商务办公楼,完工后将其出租给 淮安经开区 招 商引资企业,按年收取租金 ;此外,还有一部分公 司的代建项目完工后,由政府将资产注入公司,由 公司行使管理权限,对这部分资产进行维保 并负责 物业管理,盘活资产收取租金 。 2015 年 ~2018 年 9 月,公司分别实现资产租赁收入 404.58万元、 285.36 万元、 339.36 万元和 535.30 万元 ,其中 2016 年由 于园区内韩国工业园整体搬迁以及淮安经开区对 园区内承租企业转变支持政策等因素,公司资产租 赁业务收入出现下降。 目前 , 公司有近一半的物业 处于免租期, 租赁 收入较小,未来随着 免租期 的结 束、 淮安市招商引资力度不断加大和苏南产业转 移,公司资产租赁收入或将逐步增加 。 近年来,公司陆续完工了纺织工业园、信息学 院等项目,自持性物业规模逐步增加。截至 2018年 9月末,公司名下可供出租 物业 面积 188,658.72平方 米,其中华商工业园一期、纺织工业园和依波特厂 房等 大部分 物业已经全部出租,出租率 约为 79%。 未来随着公司自持性物业陆续完工并逐步招租,公 司租金收入将有较好的保证。 表 7:截至 2018 年 9月末公司自持性物业情况 资产名称 所属 主体 所在位置 可供出租面积 (平方米) 出租率( %) 华商工业园一期 本部 开发区海口路 11,477.00 100.00 华商工业园二期 本部 开发区海口路 37,667.72 70.00 总部经济园区写 新区 安澜路东侧 45,930.00 35.00 字楼 城资 依波特厂房 本部 开发区海口路 4,339.00 100.00 纺织工业园 本部 开发区白果村 16,065.00 100.00 信息学院 本部 开发区汕头路 20,953.00 100.00 汽车东站 本部 开发区集贤路 3,000.00 10.00 大学城听雨轩 新区城资 开发区大学城 960.00 100.00 小区商铺 新 区房开 开发区 3,105.00 100.00 广州路办事处写 字楼 新区 房 开 开发区济南路 1,000.00 100.00 甬临纺织 新区房 开 开发区王高路 20,762.00 100.00 珈多利 新区房 开 嘉兴东路 23,400.00 100.00 合计 - - 188,658.72 - 资料来源:公司提供 截至 2018年 9月末, 公司 主要在建 物业 为韩资 工业园 项目 ,总投资 5.20亿元,已完成投资 2.74亿 元,可供出租面积 11万平方米, 未来预计每年将实 现出租收入 3,200万元。 总体来看, 公司资产租赁业务规模较小, 但 随 着 公司在建 房地产项目完工出租、 淮安市招商引资 力度不断加大和苏南产业转移,公司资产租赁收入 或 将逐步增加。 商品销售和旅游产品销售业务市场化程度较 高,业务发展预期良好,旅游项目 正处于建 设期,面临一定的投资压力 商品 销售业务方面, 收入全部 来自 公司 2016年 4月 新 成立 的 江苏 长青 休闲用品有限公司( 以下简 称 “长青 休闲 ”),长青 休闲 前身 为 淮安经开区 内的中 外合资企业 江苏长青 轻 工制品 有限公司 ( 以下简称 “ 长青轻工 ” ) ,主要 生产圣诞树 、 花园 帐篷 和 休 闲用品 等, 2016年长青轻工 因 流动 资金周转困难 、 到期贷款无法偿还 ,根据淮安经开区管委会安排 , 公司 以 1,000万元 对价取得长青 轻工所有 资产和 100%股权,同时承接长青 轻工 的全部债务 , 重新 成 立 全资 子公司长青休闲 , 2016年 8月 开始长青休闲 纳入 公司 合并报表范围。 2017年 ~2018年 9月长青休 闲分别实现销售收入 4,967.28万元和 3,420.87万元, 其中圣诞树销售收入 1,223万元和 0万元,花园帐篷 销售收入 2,285.67万元和 1,134.52万元,其余为休闲 用品收入。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 10 www.ccxi.com.cn 长青 休闲 圣诞树和花园 帐篷 主要 是境外客户, 包括 德国 麦德龙集团 公司 、 法国 家乐福集团 公司 和 法国 欧尚集团等 知名 企业 ;销售 价格 方面 ,长青休 闲 一次性 的签订合同确定价格 ,全年 产销合同集中 在 1个月内 签订完毕, 其中 与 麦德龙 的 结算 方式为 人民币 ,规避了 汇率 风险。 长青休闲的 主要 供应商 为纺织品公司 , 供应商 较为分散。 旅游 产品销售 业务 方面, 2016年,根据“淮开 管发( 2016) 144”号文件,淮安经开区管委会将 西游 产业集团 100%股权划拨至公司 并于 2016年 12 月开始 纳入公司 合并报表范围 。 西游产业集团主要负责文化旅游项目的开发 建设及运营管理工作,同时积极开展旅行社等旅游 服务业务。由于公司成立时间尚短,大部分旅游项 目尚处于开发建设阶段,目前营业收入规模较小但 增速较快, 2017年 ~2018年 9月分别实现旅游 产品销 售收 入 3,365.41万元和 5,462.14万元。 截至 2018年 9月末,西游产业集团主要在建项 目 为 西游 文化体验园项目,项目总投资合计 30.84 亿元,已累计投资 12.11亿元,未来仍需投资 18.73 亿元, 投资压力 仍 较大 。项目资金来源 方面, 9.34 亿元 为 淮安经开区 管委会注资,其余 由 西游产业集 团 对外 融资解决 。 收入 方面 ,西游 文化体验园 子 项 目 龙宫大白鲸嬉水世界已部分完工, 2017年 3月基 地海洋馆已开馆运营, 2017年 6月嬉水乐园项目开 业,其他部分 尚处于建设期,预计后期收入 来源 主 要包括门票收入、餐饮用房出租收入和旅游纪念品 用房出租收入三部分 。 未 来,随着 西游 文 化体验园 项目建成并投入运营后,西游产业集团营业收入和 利润水平有望实现较大提升。 总体 来看,公司 商品销售和旅游产品销售业务 市场化程度较高,业务 发展预期 良好,旅游 项目目 前 正处于建设期, 面临 一定的投资压力 , 中诚信国 际将 持续关注项目 建设进展和资金筹集情况。 财务分析 以下分析基于由公司提供的经中兴华会计师 事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意 见的 2015年 ~2017年 三年连审 财务报告 和 未经审计 的 2018 年 三 季度财务报表。 截至 2018 年 9 月末, 公司合并范围内子公司 37 家,其中一级 子公司 13 家 。 资本结构 近年随着业务开展,公司资产规模持续较快 增长, 2015 年 ~2018 年 9 月末分别为 101.05 亿元、 189.37 亿元、 243.58 亿元和 254.69 亿元, 其中 2016 年末 增幅较大 系当期股权 划转影响 所致, 2017 年末 增幅较大 系股东增资影响所致 。资产构成方面, 公司以流动资产为主, 2015年 ~2018 年 9 月末分别 为 86.44 亿元、 149.03 亿元 、 205.89 亿元 和 209.99 亿元 , 在资产总额中占比 分别 为 85.54%、 78.69%、 84.53%和 82.45%。 公司流动资产主要包括 其他应收款、预付账 款、应收 账款 和存货 。 2015 年 ~2017 年末 , 公司 其 他应收款 分别为 23.01 亿元 、 64.09 亿元 和 134.60 亿元 , 逐年快速增长 。 2017 年末, 公司其他应收款 占 总资产的比例增至 55.26%, 主要 系 对淮安 城东实 业 投资 有限公司 、 淮安新城投资 控股 有限公司、 淮 安 开发金融 控股 集团 有限 公司 、淮安 科教 产业 投资 控股有限公司 和 淮安开发控股 有限 公司的往来款, 分别占比 26.47%、 21.80%、 14.80%、 11.13%和 6.53%, 前五大 占比合计 80.73%, 账龄均在 2 年 以 内 ,上述 往来对象均为 淮安市 国有企业, 但往来 金 额较大 , 未来回收情况值得关注 ; 同期,公司 其他 应收款中 对财政局 的 应收利息 约为 2.11 亿元 。 2015 年 ~2017 年末 , 公司预付账款 分别为 18.08 亿元 、 21.11 亿元 和 19.93 亿元, 呈小幅 变动 状态 。 2017 年末 , 预付 账款中 预付 淮安 经开区 财政局的期限在 1~2 年的 土地出让金 17.04 亿元 , 为预付账款的主 要构成 。 公司应收 账款 主要 为 项目 代建业务 产生 , 2015 年 ~2017 年末分别为 12.24 亿元、 13.63 亿元 和 17.24 亿元, 其中 2017 年末 对 淮安 经济 技术 开发区 财政 与 国有 资产 管理局应收 8.35 亿元、淮安 科教 产 业 投资控股有限公司 应收 4.18 亿元 、 淮安 经济 技术 开发区管理委员会 应收 3.08 亿元 、 江苏 淮阴 建设 工 程 集团 有限公司 应收 0.68 亿元 和 淮安 永泰 置业 发 展有限公司 应收 0.43 亿元,前五大 应收 账款 合计 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 11 www.ccxi.com.cn 16.73 亿元 ,占 比 96.73%, 账龄 均在 2 年 以内,回 收风险较小 。公司存货 主要为开发成本 和 开发 产 品 , 2015 年 ~2017 年末分别为 15.14 亿元 、 29.58 亿 元 和 13.15亿元 , 其中 2016年末 增幅较大主要系城 中村改造项目投入较大所致 ; 2017 年末 存货中 开发 成本 9.36 亿元,主要为土地 及 在建的商品房 和保障 房 ,开发产品 4.42 亿元 ,主要为 建成 的商品房和保 障房 , 较 2016 年末大幅减少主要系委托代建项目 完工后转至其他应收款科目 所致 。截至 2018 年 9 月末 ,公司 其他应收款、预付账款、应收 账款 和存 货分别为 126.23 亿元 、 15.20 亿元 、 14.85 亿元 和 19.39 亿元,除 存货外均小幅下降,存货较上年末 增加 6.24 亿元 ,主要系 房地产 项目投入增加所致。 表 8: 截至 2018 年 9 月 末公司主要 其他应收款 情况 名称 账龄 金额 ( 亿元) 占比( %) 淮安城东实业投资有限公司 1 年以内 35.67 26.47 淮安新城投资控股有限公司 1 年以内 29.37 21.80 淮安开发金融 控股集团有限公司 1 年以内 19.95 14.80 淮安科教产业投资控股有限公司 1 年以内 15.00 11.13 淮安开发控股有限公司 1 年以内 8.80 6.53 合计 -- 108.79 80.73 资料来源:公司 财务报告 非流动资产方面, 公司非流动资产主要由固定 资产、在建工程和无形 资产 构成。 2015 年 ~2017 年 末 , 公司固定资产 分别为 10.95 亿元 、 15.34 亿元 和 10.78 亿元,主要 为房屋建筑物,其中 2017 年末较 2016 年末减少 4.57 亿元 ,主要系 子公司康嘉实业 的道路、桥梁资产被划出 所致 ;同期 , 公司 在建工 程 分别 为 1.02 亿元 、 9.00 亿元 和 11.94 亿元,主要 为 在建 的西游文化乐园 、龙宫 大白鲸、 漕埠商业 中 心、国宝空调项目和代建的市政工程项目成本 ,随 着项目 投入增加,公司在建工程快速增长。 公司无 形 资产 2015 年 ~2017 年末 分别为 0.30 亿元 、 11.10 亿元 和 10.08 亿元 , 其中 2016 年末 大幅增加主要系 合并西游产业集团 增加土地使用权 所致。截至 2018 年 9 月末,公司固定资产、在建工程和无形资产分 别为 11.74 亿元、 16.08 亿元和 11.75 亿元,其中 在 建工程涨幅较大,主要系 西游 文化乐园和韩资工业 园 等 项目投入 。 资产快速增长的同时,公司负债增长也较快 , 2015 年 ~2018 年 9 月 末公司总负债分别为 66.57 亿 元、 104.83 亿元 、 137.17 亿元 和 147.16 亿元;同期, 非流动负债分别为 29.46 亿元、 59.02 亿元 、 97.60 亿元 和 91.55 亿元。公司非流动负债由长期借款和 应付债券构成。 2015 年 ~2018 年 9 月 末 , 公司长期 借款 分别为 21.05 亿元、 24.79 亿元、 42.38 亿元 和 38.58 亿元,主要为保证 借款 ;同期 ,应付债券 分 别为 3.61 亿元 、 33.96 亿元 、 53.62 亿元 和 51.62 亿 元 , 其中 2016 年末较 2015 年末 增加 30.35 亿元主 要为 2016 年 发行的 3.00 亿元 “16康嘉 02”、 8.00 亿 元 “16淮经 01”和 6.00 亿元 “16淮经 02”非公开 公司 债 、 9.80 亿元 “16淮安经开 MTN001”、 4.00 亿元 “16 淮安经开 PPN001”及 1.50 亿元债权 融资计划 , 2017 年末 增加主要为公司 2017 年 发行的 6.00 亿元 “17 淮经 01”、 8.50 亿元 “17淮经 02”和 1.20 亿元 “17淮 经 03”非公开 公司债 、 4.50 亿元 “17 淮安经开 PPN001”及 1.50 亿元债权 融资计划 。 流动负债方面, 2015 年 ~2017 年 末公司流动负 债 分别为 37.10 亿元、 45.81 亿元 和 39.58 亿元 , 随 着 非流动负债增加, 流动负债 在总负债中占比 逐年 降低 , 由 2015 年末 的 55.74%降至 2017 年末的 28.85%。公司流动负债主要由 其他应付款、一年内 到期非流动负债、短期借款和 应付账款 构成 , 2017 年末以上科目 合计 在流动负债中占比 为 88.82%。 2015 年 ~2017 年末 ,公司 其他 应付款 分别 为 9.58 亿 元 、 15.81 亿元 和 15.18 亿元 , 其中 2017 年末主要 为对 南马厂 生态 农业 发展 有限公司 3.07 亿元 、 淮安 市东城园林 绿化建设有限公司 2.73 亿元和淮安 空 港 产业园 发展 有限公司 1.17 亿元的 往来款; 同期 , 一年内到期的非流动负债分别为 6.06 亿元 、 9.69 亿 元 和 9.98 亿元,为一年内到期的长期借款和应付 债 券 。 2015 年 ~2017 年末 ,公司 短期借款分别为 8.50 亿元 、 7.66 亿元 和 8.10 亿元, 近几年变动不大 ;同 期 ,公司应付账款 分别 为 2.02 亿元 、 1.67 亿元 和 1.89 亿元 , 金额 不大 。截至 2018 年 9 月末 ,公司 流动负债增至 55.62 亿元,较 2017 年末增加 16.04 亿元 , 其中 其他应付款增加 4.92 亿元 ,主要为 往来 借款增加 ;应付 账款增加 3.99 亿 元 , 主要来自 应付 工程款增加; 短期 借款增加 2.68 亿元。截至 2018 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 12 www.ccxi.com.cn 年 9 月末 ,公司 其他应付款、一年内到期非流动负 债、短期借款和应付账款分别为 20.10 亿元 、 11.79 亿元 、 10.78 亿元 和 5.88 亿元 。 所有者权益方面, 2015 年 ~2017 年 末, 公司所 有者权益分别为 34.48 亿元、 84.54 亿元和 106.40 亿元 , 其中,实收 资本 分别为 30.00 亿元 、 30.00 亿 元 和 50.00 亿元, 2017 末实收 资本 增加为 股东增资 20.00 亿元 ,资本 公积 分别为 0.14 亿元 、 48.69 亿元 和 48.65 亿元 , 2016 年末资本 公积大 幅增加主要系 合并国资 公司、 实业 投资公司、 空港 公司和 西游 产 业集团 的 股权所致。 截至 2018 年 9 月末,公司所 有者权益小幅增至 107.53 亿元。 资本结构 方面, 2015 年 ~2018 年 9 月 末,公司 资产负债率分别为 65.88%、 55.36%、 56.32%和 57.78%,总资本化比率分别为 59.32%、 50.07%、 52.16%和 52.24%,其中 2016 年 得益于 股权划转 , 公司资产负债率和总资本化比率有所下降 , 2017 年 随债务增加有所回升。 图 2: 2015年 ~2018 年 9月公司资本结构分析 资料来源:公司财务报告 有 息债务方面,公司总债务由 2015 年末的 50.28 亿元增至 2017 年末的 116.00 亿元, 其中 长期 债务由 2015 年末的 24.93 亿元 增至 97.19 亿元, 主 要为 公司发行 债券增加 。 2017 年末 , 公司短期债务 为 18.81 亿元,较上年末小幅下降;同期 , 公司长 短期债务比(短期债务 /长期债务)降为 0.19 倍, 债务结构优化 明显。截至 2018 年 9 月末,公司总 债务 为 117.63 亿元 ,其中 长期债务和短期债务分别 为 91.13 亿元 和 26.50 亿元 , 长短期债务比为 0.29 倍,由于公司新增短期借款,同时 长期债务有所减 少, 长短期 债务比 有所 上升。 图 3: 2015年 ~2018 年 9月公司 债务结构 分析 资料来源:公司财务报告 总体来看, 近年来 公司债务增长 快速, 往来款 规模 较大 , 对公司资金形成较大占用 ;受益于 股权 划转和股东增资,公司 整体 负债率有所下降,但 未 来 债务增长和往来款的 回收 情况值得关注。 盈利能力 公司营业 总 收入 主要 来源于 市政 项目代建、工 程施工、 房地产 开发 和 商品销售业务, 2015年 ~2017 年 分别为 5.54亿元 、 5.30亿元 和 5.42亿元 , 收入 波动 不大 。分业务 构成来看, 市政基础设施建设 收入受 代建项目 总量和 项目建设进度的影响呈下降 趋势, 2017年 降至 2.25亿元;工程 施工收入受工程进度影 响,收入波动较大, 2015年 ~2017年 分别为 1.14亿元 、 0.24亿元 和 1.12亿元; 房地产开发收入 随 市场好转, 销售收入呈增长趋势, 2015年 ~2017年 分别为 0.24 亿元 、 0.33亿元 和 0.77亿元 。此外,公司 2016年 新 增商品销售业务, 当期 实现 0.29亿元 销售收入, 2017 年 实现商品销售收入 0.83亿元。此外, 公司还有 市 政资产维护及资产租赁收入,目前收入规模较小 。 2018年 1~9月 ,公司 实现 营业总收入 3.94亿元 , 分别 实现 市政 基础设施 建设 收入 1.00亿元 、 工 程 施工收 入 0.85亿元 、 房地产 开发收入 0.91亿元 和商品销售 收入 0.89亿元 。 毛利率方面, 2015年 ~2017年,公司营业毛利 率分别为 12.71%、 14.09%和 49.85%,其中 2017年市 政基础 设施建设业务毛利率为 100%,原 因为 城中村 改造项目 仅 将 建设服务费部分 计入 市政基础 设施 建设业务 收入 , 项目 成本 部分未计入 存货 , 计入 对 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 13 www.ccxi.com.cn 建设主体 淮安科教产业投资控股有限公司的 其他 应收款 。 房地产开发 业务毛利率 2015年 ~2016年均 为负,主要是售价相对较低,加入利息成本后毛利 率 为负 ; 2017年开始 随 房地产 价格上升 ,房地产 开 发业务 毛利率从 2016年的 -19.93%增至 2017年 的 15.58%。 公司工程 施工业务受 工程业务量 和项目 不同影响 毛利率 波动较大, 资产 维护业务和 资产 租 赁业务毛利率变动不大, 商品 销售业务毛利率 受西 游产业集团旅游产品销售 毛利率较高影响有所增 长。 2018年 1~9月,公司营业毛利率为 13.50%。 表 9: 2015年 ~2018年 9月 公司 营业总收入 和毛利率构成(亿元、 %) 项目 2015 2016 2017 2018.9 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 市政基础设施建设 3.52 15.25 3.87 15.25 2.25 100.00 1.00 27.89 工程施工 1.14 6.68 0.24 43.82 1.12 10.71 0.85 3.67 房地产开发 0.24 -43.77 0.33 -19.93 0.77 15.58 0.91 11.57 市政资产维护 0.44 13.04 0.44 13.04 0.22 13.64 - - 资产租赁 0.04 96.65 0.03 86.49 0.03 86.66 0.05 71.36 商品 销售 - - 0.29 7.78 0.83 14.46 0.89 3.64 其他 0.16 62.22 0.10 15.27 0.19 15.79 0.23 19.69 合计 5.54 12.71 5.30 14.09 5.42 49.85 3.94 13.50 注: 工程施工收入为康嘉实业承接绿化工程 和 建筑工程等所确认的收入 资料来源:公司财务报告 期间费用方面, 2015 年 ~2017 年 公司三费合计 分别为 1.10 亿元、 1.24 亿元 和 3.22 亿元 ,三费收 入占比分别为 19.82%、 23.36%和 59.37%, 对 利润 侵蚀逐年加重 。 从 费用 构成来看,公司 期间费用 以 管理费用和财务费用为主 。 2017 年,公司期间费用 增长较快,主要系公司债务规模增加导致财务费用 增长较快和人员 增加 、折旧 摊销 增加 导致管理费用 增长 所致 。 2018 年 1~9 月 ,公司 三费 合计 0.51 亿 元 ,公司 三费 收入 占比 降至 13.00%。 表 10: 2015年 ~2018 年 9月 公司期间费用分析 项目 2015 2016 2017 2018.9 销售 费用(亿元) 0.09 0.04 0.13 0.05 管理费用(亿元) 0.37 0.45 1.15 0.20 财务费用(亿元) 0.64 0.75 1.94 0.26 三费合计(亿元) 1.10 1.24 3.22 0.51 营业总收入 (亿元) 5.54 5.30 5.42 3.94 三费收入占比( %) 19.82 23.36 59.37 13.00 资料来源:公司财务报告 2015 年 ~2018 年 9 月,公司利润总额分别为 1.70 亿元、 1.48 亿元、 2.53 亿元 和 1.16 亿元 ,其中 经 营性业务 利润分别为 -0.48 亿元、 -0.57 亿元、 1.51 亿元 和 1.04 亿元 , 其中 2017 年 增加主要系 政府 补 助 2.11 亿元 计入其他收益所致, 公司主营业务盈利 能力不强 ,利润总额主要来自政府 补贴, 同期收到 的政府补贴 分别为 2.13 亿元、 1.96 亿元 、 2.11 亿元 和 1.08 亿元。此外 ,公司 2015 年 ~2018 年 9 月 投 资 收益分别为 0.01 亿元 、 0.18 亿元 、 0.42 亿元 和 0.11 亿元 ,增长较快。 图 4: 2015年 ~2018 年 9月公司利润总额构成 资料来源:公司财务报告 总体来看, 公司 营业总收入波动不大, 但 具体 构成 上有所变动 。公司 房地产开发业务 和 商品销售 业务收入呈增长趋势, 为 公司 收入 的 重要 补充 。中 诚信国际也关注到公司 三费 收入 占比增长较快,对 利润侵蚀 有所 加重 ;公司总体盈利能力较弱,对财 政补贴依赖性较强 。 现金流及 偿债能力 近年来 , 公司往来款流出较多,公司经营活动 净现金流持续为负。 2015 年 ~2017 年,公司经营活 动净现金流分别为 -7.83 亿元 、 -7.39 亿元和 -7.01 亿 元 。 2018 年 1~9 月 ,公司 经营活动 净现金流为 2.86 亿元, 经营活动净现金流转正主要系 往来款 流出减 淮安经济技术开发 区经济发展集团有限公司 2018 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 14 www.ccxi.com.cn 少所致。 投资活动方面, 2015 年 ~2017 年 , 公司 投资活 动 净 现金流 分别为 -1.42 亿元、 -22.12 亿元和 -56.97 亿元,其中 2016 年公司 因 购入土地和商务会所等 使得 投资现金流缺口较大, 2017 年 因 公司股权投资 和购买 理财等,投资活动现金流出较大 。 2018 年 1~9 月 ,公司投资活动净现金流为 -0.94 亿元 。 公司近年经营活动和投资活动现金 净流出 主 要靠筹资活动进行 补足 。 2015 年 ~2017 年 ,公司筹 资活动 净 现金流分别为 4.76 亿元、 31.22 亿元和 56.91 亿元,其中 2016 年公司 发行债券 33.91 亿元 和 取得借款 23.51 亿元使得 当期筹资活动现金净流 入较大 , 2017 年 公司 股东 注资 20 亿元、 发行债券 21.54亿元 和取得借款 49.97亿元使得 当期净流入 进 一步上升 。 2018 年 1~9 月 , 公司 筹资活动净现金流 为 7.37 亿元 。 表 11: 2015年 ~2018年 9月 公司现金流分析(亿元) 2015 2016 2017 2018.9 经营活动产生现金流入 5.13 5.46 28.43 6.68 经营活动产生现金流出 12.96 12.85 35.43 3.81 经营活动净现金流 -7.83 -7.39 -7.01 2.86 投资活动产生 现金流入 0.04 17.05 30.88 5.89 投资活动产生现金流出 1.46 39.17 87.84 6.83 投资活动净现金流 -1.42 -22.12 -56.97 -0.94 筹资活动产生现金流入 25.87 57.43 91.51 19.56 其中:吸收投资所收到的现金 - 0.01 20.00 - 借款所收到的现金 25.75 23.51 49.97 12.06 发行债券收到的现金 - 33.91 21.54 - 筹资活动产生现金流出 21.11 26.21 34.60 12.19 其中:偿还债务所支付的现金 19.68 24.70 32.31 9.54 筹资活动净现金流 4.76 31.22 56.91 7.37 现金及现金等价物净增加额 -4.49 1.70 -7.06 9.30 资料来源:公司财务报告 偿债指标方面, 2015 年 ~2017 年 ,公司 EBITDA 有所增长 ,但 增速低
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