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淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司2019年度第一期中期票据信用评级报告-发行披露.pdf

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淮安 经济技术 开发区 经济发展 集团有限公司 2019 年度 第一 中期 票据 信用 评级 报告 发行 披露
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淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报告 3 www.ccxi.com.cn 声 明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系;本次评 级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析,但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按 照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了 勤勉 尽责和诚信义务,有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法,遵循内部 评级程序做出的独立判断,未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责,亦不 对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为一年。债 券存续期内,中诚信国际将按照《跟踪评级安排》 ,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并及时对外公布 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 4 www.ccxi.com.cn 发行主体 概况 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 (原名“ 淮 安经济技 术开发区 经济发展 总公司” , 2018 年 7 月 26 日 更名 为 “淮 安经济技 术开发区 经 济发展集团 有限公司 ”) 成立 于 1993 年 5 月 3 日, 系由淮安经开 区 管委 会 代 淮 安 市 国 有 资 产 监 督 管 理委员会出 资组建的 全民所有 制企业, 初始注册 资 本为 500 万元 。2017 年 12 月, 淮安经 开 区管委 会 以现金形式 对公司增资 20 亿 元,公司 注册资本 增 加至 50 亿元 , 资金于 当期到位。 2018 年 7 月 26 日 , 公司 股东变 更为淮安 市 人民政 府 ( 授权 淮安经开 区 管委会出资 并 履行 出资 人 职责 ) ,公 司 类型 变 更为 有限 责任公 司( 国有 独资) 。截至 2018 年 9 月末 , 公司注册资 本 为 50 亿元, 淮 安市 人民 政府持有 公 司 100% 股权 并为 公司实际 控制人。 公司 主营业 务 包括市 政 项目建 设、 市政 工程施 工、 房地产 开发、物业 租赁、 旅游项目 开发和休 闲 用品销售等 。 截至 2017 年 末,公司 总资产 243.58 亿 元,总 负债 137.17 亿元 , 所有者 权益合计 106.40 亿元 , 资产负债 率 56.32% ;2017 年 ,公司实 现 营业总 收 入 5.42 亿元,净 利润 1.90 亿 元,经营 活动净现 金 流-7.01 亿 元。 截至 2018 年 9 月末,公 司总资产为 254.69 亿 元,总负债 147.16 亿 元,所有 者权益 合计 107.53 亿元,资产 负债率 57.78% ;2018 年 1~9 月,公 司 实现 营业总 收入 3.94 亿元 ,净利 润 1.12 亿元, 经 营活动净现 金流 2.86 亿元。 本 期 中期 票据 概况 发行 条款 公司拟注 册中 期票据 5.00 亿元, 本期拟发行 5.00 亿元, 期限为 3 年。 本期中期票 据为固定 利率票据 , 采用单 利按年 计息, 不计 复利。 每 年支付利 息一次, 到期一次 还 本,最后一 期利息随 本金一起 支付。 募集 资金用途 本期 中期票据 募集资金 5.00 亿元 将全部用于 归还公司 金 融机构借 款 。 宏 观 经济 与政 策环 境 2018 年三季 度, 在中美 冲突持 续与 内部 风险不 减双重 挑战 下 , 中国 经济增长 有所放缓 。 不过, 虽 然经济运行 所面临的 内外不确 定性增多 , 但在经 济 持续转型升 级、 宏观政 策边际 调整和改 革开放政 策 效应释放等 因素支撑 下, 四季 度经济增 长或略好 于 预期。 图 1 :中国 GDP 增速 资料来源:国 家统计局 经济总体下 行, 但 结构性利 好因素仍 存。 前三 季度, GDP 同 比增长 6.7% , 较 上半年回 落 0.1 个百 分点, 较去年 同期回 落 0.2 个百 分点, 名 义 GDP 持 续回落。 其 中,三季度 GDP 同比增长 6.5% ,较 二 季度回落 0.2 个 百分点, 较去年同 期回落 0.3 个百 分点,为 2009 年二季 度以来 最低值。 内外需求 放 缓背景下 , 工业 和制造业 增速稳中 趋缓 ; 虽然土 地 购置费支撑 房地产投 资保持较 快增长, 制造业投 资 回升, 但 基建投资 仍未见起 色, 投资持续 低位运行 ; 居民实物消 费表现低 迷, 社会 消费品零 售总额增 速 延续个位 数 运行; 外需 对经济 增长的贡 献率今年 以 来维持在负 区间, 中美 贸易冲 突背景下 出口面临 的 不确定性持 续存在 。 然而 , 虽 然经济下 行压力已 然 显现, 但 经济运 行中依然 存在一定 的积极因 素: 今 年以来第三产业对经济增 长的贡献率维持在 60% 以上, 包含服 务在内的 最终消 费对经济 增长的贡 献 率接近 80% , 产 业与需求 结构持续 转型 ; 以高技 术 产业、 战略性 新兴产业 等为代 表的新动 能增长持 续 快于规模以 上工业, 占 规模以 上工业增 加值比重 不 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 5 www.ccxi.com.cn 断提升, 工业内 部结构有 所优化 ; 企业 利润增长 虽 有放缓但仍 处于 2015 年以来 较高水平 ,经济运 行 微观基础并 未出现大 幅恶化 ; 民间 投 资回暖 , 新 动 能投资占比 提高,投 资结构稳 步调整。 综合来看 , 经济增长放 缓并未打 断中国经 济的转型 升级过程 , 这将为未来 长期可持 续发展提 供一定保 障。此外 , 虽然三季度 以来鲜菜、 鲜果价格 扰动带动 CPI 回升, 但近期价格 影响因素 较为短期 化, 随着 翘尾因素 走 弱,通胀并 无需过分 担忧。 展望未来, 中 国经济面 临内部 结构性风 险不减 和外部大国 博弈的双 重约束 。 近两 年来 , 一系列 防 风险政策在 一定程度 上缓释了 宏观风险 , 但风险 化 解和杠杆去 化是长期 过程, 当 前结构性 风险依然 较 为突出: 首先 , 宏观杠 杆率尤 其是非金 融企业部 门 杠杆率虽然 增长边际 放缓但仍 处于高位 , 债务风 险 仍然不容小 视。 今 年以来 , 经济 下行叠加 融资收紧 , 偿债高峰期 信用风险 加速暴露 。 其 次, 信用扩张 受 阻, 实体 经济尤 其是民营 企业融资 难问题突 出。 再 次, 金融 系统性 风险虽然 有所改善 , 但 农商行不 良 贷款率持续 攀升, 银行体系 结构性 风险仍存 。 此外 , 虽然中国应 对汇率波 动的工具 较丰富, 但在美联 储 加息、 新 兴市场 国家货币 危机频发 、 国 内经济下 行 压力加大的 复杂情况 下, 人民 币汇率所 面临的压 力 仍可能会给 政策带来 掣肘 。 从外部 环境来看 , 中 美 冲突持续加 大了经济 运行外部 环境的复 杂性。 针对内外环境的变化,宏观经济政策有所调 整。 10 月举 行的政治 局 会议强 调 “确保 经济平稳 运 行 ” , 货币 政 策边 际 宽松 , 财政 通过 减 税降 费 提振 内需, 金融监 管节奏和 力度调 整以减弱 对市场的 冲 击。 同时 , 缓 解民营企 业融资 难等结构 性问题的 政 策加速落地 。 综合来看,虽然中国经济面临的复杂因素增 多,但宏观 政策边际 调整,对 外开放进 一步扩大 , 改革效应继 续释放都 将对经济 企稳产生 积极作用 。 同 时 , 经 济 结 构 转 型 升 级 有 助 于 提 升 经 济 增 长 质 量。 因此, 中 诚信国 际认为, 中国经济 虽然短期 存 在下行压力 ,但迈向 高质量发 展的方向 并未改变 , 长期来看仍 有平稳健 康发展的 基础。 区 域 经济 概况 淮安 市经济概况 淮安市地处江苏省北部中心地域,北接连云 港 市 , 东 毗 盐 城 市 , 南 连 扬 州 市 和 安 徽 省 滁 州 市 , 西 邻 宿 迁 市 。 全 市 地 跨 淮 河 两 岸 , 位 于 京 杭 大 运 河 与 古 淮 河 交 界 处 , 是 江 苏 省 南 下 北 上 的 重 要 交 通 枢 纽 , 也 是 长 江 北 部 地 区 的 区 域 交 通 枢 纽 和 中 心 城 市 , 地 理 位 置 优 越 。 淮 安 市 下 辖 四 县 四 区,面积 10.10 万平方公 里,2017 年末户籍 人口 560.9 万 人, 常住人口 491.4 万人 。 淮安市是江苏省迅速崛起的重要交通枢纽城 市 , 发 展 环 境 优 良 。 目 前 全 市 已 形 成 了 以 公 路 为 主 , 铁 路 、 水 路 、 航 空 并 举 的 立 体 化 大 交 通 网 络 , 凸 显 其 在 全 省 乃 至 整 个 长 三 角 地 区 的 枢 纽 地 位 。 公 路 方 面 , 京 沪 、 宁 连 、 宁 宿 徐 、 徐 淮 盐 、 同 三 五 条 高 速 公 路 在 境 内 交 汇 ; 铁 路 方 面 , 已 建 成 的 新 长 铁 路 纵 贯 全 境 , 将 淮 安 市 同 南 通 和 盐 城 这 两 个 新 兴 沿 海 城 市 紧 密 连 接 ; 水 路 方 面 , 境 内 京 杭 大 运 河 、 淮 河 、 淮 沭 新 河 、 盐 河 、 古 黄 河 五 水 相 交 , 淮 河 入 海 水 道 是 连 接 淮 河 与 黄 海 最 便 利 的 水 上 交 通 大 动 脉 ; 航 空 方 面 , 淮 安 涟水 机 场 已 建成并投入 使用。 近年来,淮安市经济总体保持了快速发展的 态势,2017 年全市实 现地区生 产总值 3,387.43 亿 元 , 按可 比价 格计 算, 同 比增 长 7.4% 。 其中 ,第 一产业增加值 339.44 亿 元,同比 增长 3.1% ;第 二 产业增加 值 1,412.39 亿元 ,同比增 长 6.4% ;第 三 产业增加 值 1,635.60 亿元 ,同比增 长 9.2% 。2017 年 三 次 产 业 比 例 由 上 年 的 10.6:41.7:47.7 调 整 为 10.0:41.7:48.3 ,经济结构进一步优化, 第三产业增 加值占 GDP 比重 48.3% , 比 上年提 升 0.6 个百分点 。 人均 GDP 69,103 元人 民币( 按当年平均 汇率折 算 为 10,235 美 元) ,同比 增长 6.9% 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 6 www.ccxi.com.cn 图 2 :2013 年~2017 年淮安市经 济增 长情况 资料来源:淮 安市统计 公报 工业经济方面,2017 年淮安工业 经济 平 稳运 行, 全市拥 有规模以 上 工业企 业 2,657 户,规模 以 上 工 业增 加值 比去年 上升 7.8% , 其中 , 轻工 业增 长 7.9% ,重工业 增长 7.7% 。 分经济类 型看,国 有 工业下降 0.3% 、 集体工业 增长 4.0% ; 股份制工 业 增长 7.4% ;外商 港澳台投 资工业增 长 10.0% 。规 模 以上工业企 业主营业 务收入增长 10.2% ;利润总 额 增长 11.3% 。 主导产业方 面,2017 年 淮安市 “ 4+ 2 ” 优 势特色 产业产值增 长 11.2% 。 其中 电 子信息、 食品、特 钢 与 装 备 制 造 、 盐 化 新 材 料 、 生 物 技 术 与 新 医 药 产 业产值增长超过 10% 。时代芯存、比亚迪 智能制 造 等 重 大 项 目 相 继 落 户 淮 安 , 德 淮 半 导 体 、 澳 洋 顺 昌 、 敏 安 电 动 汽 车 等 一 批 高 新 技 术 项 目 加 快 建 设,特色产 业加速集 聚,发展 后劲持续 增强。 2017 年 , 全 市 完 成 规 模 以 上 固 定 资 产 投 资 2,839.55 亿元,同比增长 12.0% 。 其 中 工 业 投 资 1,715.68 亿元 , 增 长 13.0% ; 房 地产开发 投资 303.06 亿元,下降 5.7% 。民间 投资 2,045.15 亿元,增 长 14.8% , 占全 部 规 模以上固定 资产投 资比重 72.0% 。 完成 基础设 施投资 395.01 亿元 , 增 长 23.6% , 其 中 城市建设投 资 165.23 亿元, 内 环高架快 速路一期 工 程投资 37.22 亿元, 高铁商务 区投资 近 20 亿元。 总体来看,淮安市经济保持了较快的增长态 势, 产业结 构 进一步 优化 ,发 展后劲持 续增强 。 淮安 经济技术开发 区经济概况 淮安经济技术开发区为江苏省苏北地区以外 向型经济、 服 务业等为 主的现 代化工业 园区和新 城 区。2015 年~2017 年, 淮安经 开 区分别 实现地区 生 产总值 260.00 亿 元、284.17 亿元 和 318.39 亿元 , 可比价增幅 分别 为 11.8% 、 8.8% 和 7.1% , 增速有 所 放缓, 其中 2017 年 第一产业 同比增长 3.7% ,第 二 产业同比增 长 7.6% ,第三 产业同比 增长 4.9%,经 济结构进一 步优化, 三次产业 结构比 例 调整到 0.5: 80.7: 18.8,人均 GDP 达 13.55 万元 。2017 年, 淮 安经开 区完 成规模以 上固定资 产投资 277.11 亿元 , 同比增长 13.0% ;规模 以上工 业企业累 计完成工 业 总产值 1,135.05 亿元 ,同比增长 17.6% ,实现工 业 增加值 254.22 亿元, 可比价增 长 8.6% 。 总体 来看, 淮 安经开 区 作为淮 安市改革 开放的 重 要 窗 口 和 发 展 高 新 技 术 、 开 放 型 经 济 的 重 要 载 体,经济发展保持良好 态 势 , 为 地 方 企 业 的 发 展 提供了良好 的外部发 展环境。 政府 支持 及抗 风险 能 力 淮安经开 区 有两大平 台, 分别 为 公司和 淮安开 发控股 有限 公司 ( 以 下简称 “ 淮安开控 ” ) 。 淮安 开 控亦为 淮安 经开 区管 委会全资 控股, 主 营业务为 淮 安经开 区范 围内的土 地整理和 城市基础 设施代建 , 融资职能较 为突出; 公 司主要 专注于市 政基础设 施 项目建设 , 除去 承担 淮安 经开 区内 建设任务 , 还 承 接部分淮安 市范围内 建设任务 。 作为 淮 安经开区内 最 主 要 的 基 础 设 施 投 资 建 设 主 体 之 一 , 公 司 不 断 获得政府在 增资、 财政 补贴 和 股权 划转 等方面的 大 力支持。 近年来, 淮安 经开 区管 委会数 次对公司 进行增 资, 公司成 立之初, 注册资本 仅为 500 万元,2006 年增至 3 亿 元, 2014 年 淮安经 开 区管委 会向公司 注 入现金 27 亿 元, 2017 年 12 月 淮安经开 区管委会 进 一步向公司 注入现金 20 亿元, 截至 2018 年 9 月末, 公司注册资 本为 50 亿 元,资本 实力不断 扩充。 政府财政补贴也为公司的发展提供了有力支 持。2015 年~2018 年 9 月 , 公 司因承担 淮安经开 区 市政基础设施建设业 务分别获得财 政补贴 2.13 亿 元、1.96 亿元 、2.11 亿元 和 1.08 亿元 。 同 时, 由 于 公司承担了 淮安经开 区部分建 设的融资 任务, 公 司 部分融资费 用由 淮安 经开 区财 政局承担 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 7 www.ccxi.com.cn 根据 淮安经 开 区 管委 会 出具 的 《关于对 淮安经 济 技 术 开 发 区 经 济 发 展 总 公 司 政 府 性 应 收 款 项 还 款 来源 和保 障 的通知》, 淮 安经 开 区 管 委会 明 确 了 公司在淮安 经开 区的 重要地位 , 为保障 公司应收 账 款 的 及 时 到 位 , 淮安经开区管委会决定 将 名 下 的 16~21 号 土地 出让收入的 80% 作为配套 保障资金 , 自 2016 年 起偿 还对公司 的欠款, 具体计划 为 2016 年~2018 年每年 分别偿 还 4.96 亿元、 8.27 亿元 和 7.58 亿元 , 2016 年~2018 年 9 月实际分别 偿还 3.87 亿元 、 1.08 亿元 和 1.00 亿元 ,承诺回 款未及时 到位 。 2016 年 12 月 15 日, 根据“淮 开管发(2016 ) 144 ” 号 文件 , 为加 快 淮安 经 开 区经 济 发展 , 加大 市场化运作 力度 , 盘活存 量资产 , 增强 淮安经开 区 综合经济实 力 , 淮安经 开区管 委会将 淮 安经济技 术 开发区国有 资产经营 有限公司 、 淮安经 济技术开 发 区实业投资 有限公司、 淮安空 港新区实 业有限公 司 和 淮 安 西 游 产业 集 团 有限 公 司 (以下简称 “ 西游 产 业集团” ) 4 家公司 的全部股 权无偿划 拨给公司, 公 司资产规模 和资本实 力均得到 提升。 总体来看, 淮 安经开 区 管委会 对公司支 持力度 较大,持续 注资 和股权 划转使 公司实力 不断增强 , 公司具备很 强的抗风 险能力。 业 务 运营 2017 年,公司 实现 营业 总 收入 5.42 亿元 , 其 中市政基础 设施建设 收入 2.25 亿元 、 工 程施工收 入 1.12 亿元 、 房 地产开发 收入 0.77 亿元 、 市政资产 维 护收入 0.22 亿元 、资产租 赁收 入 0.03 亿元、商 品 销售收入 0.83 亿 元和 其他 收入 0.19 亿元 ,占比 分 别为 41.59% 、20.70% 、14.23% 、4.07% 、0.55% 、 15.34% 和 3.51% 。 2018 年 1~9 月, 公司 实现 营业 总 收入 3.94 亿元 ,其中 市政基础 设施建 设收入 1.00 亿元 、 工程 施工收入 0.85 亿元 、房地产开 发收入 0.91 亿元 、 资产 租赁收 入 0.05 亿元 、 商 品销售收 入 0.89 亿元 和 其他收入 0.23 亿元 。 图 3 :2017 年公司 营业总 收入构 成 资料来源: 中 诚信 国际 根据 公司 财务报告 整理 市政 基础设施 建设 业务 作为淮安经开区重要的基础设施建设主体之 一, 公司受 淮 安经开区 管委会 委托实施 政府性城 市 基础设施项 目建设 , 采用代建 和自建两 种模式 。 代建 项目方 面, 公司市 政基础 设施建设 的代建 业务主要由 公司本部 负责运营 , 公司与 淮安经开 区 管 委 会 签订 了 《委 托代 建 及项 目 回购 协 议书 》 (以 下简称 “ 《 委托 代建 回购 协 议》 ” ) , 《委 托 代建 回购 协议》 不 约定回 购款项的 支付期限 、 起 始日期等 明 细条款, 但约定 双方的权 利和义务 。 具 体业务模 式 为:公司根 据 淮安经 开区 管委 会下达的 建设计划 , 测算年度 融 资需求 , 编制 年度融资 计划 ; 公司用 自 有资金进行 项目建设, 不足部 分由公司 用土地收 益 权质押贷款 补齐 ; 项目完 工后 , 公司将 之移交给 淮 安经开区 管 委会指定 单位, 相 关部门对 公司提交 的 《代建工程 项目回购 确认清单 》 中所列 项目的工 程 成本造价进 行审核确 认 ; 淮安 经开区 管 委会在每年 年末根据竣工审计确定的结算 价格加 10~18%的工 程建设管理 费与公司 进行工程 结算。 自建 项目方 面, 公司建设 工业园 、 产业 园等的 标准厂房 , 通过 出租 或出 售方式进 行资金平 衡 。 公 司自建 的旅 游项目, 通过 项目 运营产生 收入。 已完工 项目 方面 ,截至 2018 年 9 月末 ,公司 已 完工项目全 部 为 代 建 项 目 , 包括 华 商 工 业 园 二 期、 大运 河滨水 空间提升 工程和总 部经济区 等,累 计已投资 21.62 亿元 ,拟 回购金额 24.63 亿元,已 回购金额 23.24 亿元 ,剩余 1.39 亿元 将于 2018 年 10 月~2019 年回购 。2015 年~2017 年, 公司 代建 项 目投资分别 为 5.71 亿元、3.28 亿 元和 3.20 亿元 ; 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 8 www.ccxi.com.cn 同期, 公司分 别确认 代 建收入 3.52 亿元 、 3.87 亿元 和 2.25 亿元 , 实际从 淮 安经开 区 财政局 收到的回 购 资金分别为 2.12 亿元 、3.87 亿 元和 0 亿元。2018 年 1~9 月, 公 司在代建 项目上 的投资和 代建收入 分 别为 0.72 亿 元和 1.00 亿元,无 代建项目 回款 。 表 1 :截至 2018 年 9 月末公 司 已完 工 项目 情况 ( 亿元 ) 项 目名 称 总 投资 已 投资 拟 回购 金额 已 回购 金额 回 购计 划 2018 年 10~12 月 2019 年 城东 商务 广场 1.80 1.80 2.04 2.04 -- -- 淮安 市古 黄河 湿地 公园 一标 段工 程 1.51 1.51 1.73 1.73 -- -- 淮金 公路 绿化 工程 2.90 2.90 3.55 3.55 -- -- 大运 河滨 水空 间提 升工 程 3.60 3.60 4.07 4.07 -- -- 白马 湖绿 化工 程 0.80 0.80 0.90 0.90 -- -- 白马 湖退 圩还 湖工 程( 一期 ) 1.20 1.20 1.38 1.38 -- -- 总部 经济 区 3.50 3.50 3.90 3.90 -- -- 白马 湖退 圩还 湖( 二期 ) 1.11 1.11 1.24 1.24 -- -- 华商 工业 园二 期 5.20 5.20 5.82 4.43 0.84 0.55 合计 21.62 21.62 24.63 23.24 0.84 0.55 资料来源:公 司 提供 在建 代建 项 目方面, 截至 2018 年 9 月 末,公 司代建项目 2 个, 为国 宝空调 和敏安标 准化厂房 项 目、 红旗 家园两个 项目 , 其中 国宝空调 和敏安标 准 化厂房项目 总投资 5.85 亿元 ,已投 资 0.50 亿元 , 因 厂 方 计 划 自 行 投 资 建 设 厂 房 , 该 项 目 投 资 已 停 止, 公司 已投部分 将由厂方 退还 ; 红旗 家园项目 总 投资 2.34 亿元 , 已投资 2.18 亿元 , 剩余 投资较小 。 在建 自建项 目方面 , 截至 2018 年 9 月末 ,公 司在建自建 项目 2 个 , 包括韩资 工业园 和西游文 化 体验园,项目 总投 资 36.04 亿元, 已投资 14.85 亿 元, 将分别 通过 出 租、 运营 进行资 金平衡。 截至 2018 年 9 月末 , 韩资工业 园 已出租 面积 2.07 万平方米 , 实现出租收 入 150 万元 左右, 西游文化 体验园尚 处 于建设期 , 未 来自建项 目进展 和资金平 衡情况值 得 关注。 拟建 代建项 目方面, 截至 2018 年 9 月 末, 公 司拟建代建 项目 包括 南方花园 八期 、 机 场路安置 小 区、 智慧 产业园 和铁岭工 业园 等项 目, 项目总投 资 暂为 23.60 亿 元( 钵池 乡安置 小区 和徐 杨乡安置 小 区总投资待 定) ,2018 年 10 月~2019 年 分别计划 投 资 2.20 亿元 和 6.40 亿 元。 拟建 自建项 目方面, 截至 2018 年 9 月 末, 公 司拟建项目 包 括 空 港 产 业 园 和 综 合 保 税 区 产 业 园 项目,预计 总投资 4.36 亿元 ,2018 年 10 月~2019 年分别 计划 投资 2.46 亿元 和 1.90 亿元 ,未来将通 过出租 或出 售厂房等 方式进行 资金平衡 。 表 2 :截至 2018 年 9 月末公 司在建 及拟建 项目 情况( 亿元) 项目名称 总投资 已完成投 资 是否代建 计划 投资 2018.10~12 2019 国宝 空调 和敏 安标 准化 厂房 5.85 0.50 是 -- -- 红旗 家园 2.34 2.18 是 0.16 -- 韩资 工业 园 5.20 2.74 否 -- 2.46 西游 文化 体验 园 30.84 12.11 否 5.23 8.00 在建小计 44.23 17.53 -- 5.39 10.46 南方 花园 八期 12.00 -- 是 -- 3.00 机场 路安 置小 区 1.80 -- 是 -- 0.10 钵池 乡安 置小 区 待定 -- 是 0.05 -- 徐杨 乡安 置小 区 待定 -- 是 0.05 -- 智慧 产业 园( 智能 机器 人项 目) 7.00 -- 是 2.10 1.50 铁岭 工业 园 2.80 -- 是 -- 1.80 空港 产业 园 1.50 -- 否 0.80 0.70 综合 保税 区产 业园 2.86 -- 否 1.66 1.20 拟建小计 27.96 -- -- 4.66 8.30 合计 72.19 17.53 -- 10.05 18.76 注:表中包含 代建项目 及自建项 目 ,其中 拟建代建 项目尚未 签订代建 协议 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 9 www.ccxi.com.cn 资料来源:公 司 提供 政府财政补贴也为公司的项目建设提供了有 力支持, 根据 《关于对 经济发 展总公司 市政基础 设 施建设给予 补贴的通 知》 (淮 开管发 【2011 】7 号) , 为增强公司 的持续经 营能力,自 2011 年起,淮安 经开区财政 局每年安 排不少于 6,000 万 元的财政 性 资金作为公 司的财政 补贴。2015 年~2018 年 9 月 , 公司因承担 淮 安 经 开 区 市 政 基 础 设 施 建 设 业 务 分 别获得财政 补贴额 2.13 亿元 、 1.96 亿 元、 2.11 亿元 和 1.08 亿元 。 根据 《关 于授权 经济发展 总公司市 政 资产管理维 护职能的 批复》 (淮 开管发 【2013】184 号 ) , 淮安 经 开区 管 委会 授 予公 司 “ 市 政资 产 管理 维护职能 ” , 并由 淮安 经开区 财政局每 年拨付不 低 于公司持有 的道路、 桥 梁等市 政资产年 折旧费用 的 经费, 公 司将上 述经费作 为 “ 市政资产 管理维护 收 入” 。 总体来看, 目 前公司在 建代建 项目 剩余 投资不 大, 未来 拟建 代 建项目 尚 有一定规 模 投入 , 自建 项 目进展和 资 金平衡情况 值得关 注。 工程 施 工业务 公司的工程施工业务板块主要由其子公司淮 安 市 康 嘉实 业 有限 公司 ( 以下 简 称“ 康 嘉实 业 ” ) 负责, 康 嘉实业 具有建筑 施工二级 资质 。 康嘉实 业 主 要 业 务 为 绿 化 工 程 施 工 和 相 关 市 政 配 套 工 程 施 工, 工程 项目承 接来源为 : 淮 安经开区 政府提供 的 施工工程以 及外部施 工工程, 均通过 招 投标方式 获 得。 康嘉 实业已 完工 的主 要项目包括 智慧谷 、 汽车 零部件工业 园 等项目 ,截至 2018 年 9 月末已完 工 施 工 项 目 合 同 总 金 额 11.04 亿元 且 已 全 部 回 款 。 2015 年~2018 年 9 月 , 公司分 别实现工 程施工收 入 1.14 亿元 、0.24 亿元 、1.12 亿元 和 0.85 亿元 。 智 慧谷项目 位于宁连 路东侧 , 枚皋 路以南 , 富 城路以西, 紧邻文体 中心、 生 态新城, 规划占地 面 积 2,600.00 亩,其中 科研平台 建设占地 900.00 亩, 市配套设施 占地 870.00 亩, 规划总建 筑面积 118.60 万平方米, 分为科技 研发区、 孵化转化 区、 商务 办 公区、生活 服务区。 截至 2018 年 9 月末 已完工 施 工 项 目 包 括 智 慧 谷 一 期 和 二 期 , 两 期 合 同 总 金 额 4.10 亿元 。 汽车零部件 工业园 项 目位于南 马厂大道 以东、 经七路以西 、 纬十五 路以南、 纬十六路 以北, 总 投 资 5.00 亿元 , 占地面 积 163.00 亩 (一 期 116.00 亩, 二期 47.00 亩 ) 。项目 建设内容 包括新建 3 栋厂房 , 建 筑 面 积 为 87,199.76 平 方 米 ; 宿 舍 建 筑 面 积 为 5,964.50 平方 米; 食堂 建筑面积 为 3,149.40 平方米 ; 办公楼建筑 面积 3,220.65 平方 米, 配电 及附房建 筑 面积 1,261.20 平方米; 该项目 建成后将 主要用于 淮 安市专用汽 车制造有 限公司的 特种汽车 改装生产 。 截至 2018 年 9 月末, 公司在建 主要施 工项目 为御景天成 三期 和东 湖怡景苑 三期 , 合 同总金额 为 4.00 亿元 , 未来施工 业务投资 压力不 大 。 表 3 :截至 2018 年 9 月末公 司 完工 和在建 主要 工程施 工 项目 情况( 亿 元) 项目名称 建设期间 合同额 已完工产 值 计划 投资 2018.10~12 2019 智慧 谷一期 2015.03~2017.03 2.40 2.40 -- -- 智慧 谷二 期 2015.12~2017.12 1.70 1.70 -- -- 汽车 零部 件工 业园 2014.07~2018.06 5.00 5.00 -- -- 瑞洁 综合 楼 2017.01~2017.12 0.12 0.12 -- -- 御景 天成 一期 2015.06~2016.07 1.00 1.00 -- -- 御景 天成 二期 2016.03~2017.05 0.62 0.62 -- -- 东湖 嘉景 二期 A1A2 幢 2018.03~2018.08 0.20 0.20 -- -- 御景 天成 三期 2017.12~2018.12 0.80 0.75 0.05 -- 东湖 怡景 苑三 期 2018.09~2020.12 3.20 -- -- 0.80 合计 - 15.04 11.79 0.05 0.80 资料来源:公 司提供 总体上看 , 工 程施工业务 主要 来源于 淮 安经开 区内,得到 了淮安经 开 区管委 会 在 项目 上的支持 , 但收入规模 较小 , 在建 项 目规模较 小, 未来 施工 项 目获取 情况 值得 关注 。 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 10 www.ccxi.com.cn 房地 产业务 2015 年~2018 年 9 月, 公司房 地产业务 分别 确 认收入 0.24 亿 元、0.33 亿 元、0.77 亿元和 0.91 亿 元, 公司 房地产 业务以商 品房为主 , 还 有部分保 障 房建设业务。 公司保障 房和商 品房地产 业务主要 由 一级全资子 公司 淮安 新区房地 产开发有 限公司 ( 以 下简称“ 新 区房开 ” ) 和二级 全资子公 司淮安新 区 建设开发有 限公司 (以下 简称 “新 区建设 ” )负责 运营 ;其中 ,新区房 开拥有房 地产开发 二级资质 。 成本方面,公司房地产开发用地全部为通过 “招拍挂 ” 手续获得 的出让地 。 2015 年 , 公司取得 入账 出让地 10.35 万平方米 , 支付土 地款 3.61 亿元 , 均价 0.35 万元/ 平方 米 ,2016 年公司 未 拿地;2017 年~2018 年 9 月, 公司 分别取得 入账土 地 1.70 万 平 方米 和 3.90 万平方 米, 支付 土 地款 1.57 亿元和 3.52 亿元 , 均价 分别为 0.92 万元/ 平方米 和 0.90 万元/ 平 方米。截 至 2018 年 9 月末, 公司名下 尚未用作 开 发的土地资 产 419 亩, 账面价 值 10.6 亿 元, 计入 存 货中的开发 成本 。 收入方面, 公 司 以市场 化方式 进行商业 房地产 开发, 商品房 业务在 完 工交付 后确认收 入 , 2015 年 ~2017 年 , 商品 房分别实 现收入 0.24 亿元 、0.27 亿 元和 0.56 亿元 , 随房 地产 市场 好转 , 公 司房地产 收 入有所回升 。 公司承担 的部分 淮安经开 区保障 房 的 收入系公司 按照工程 进度与政 府结算, 且 建成后 按 照 政 府 指 定 价 格 出 售 给 经 淮安经开区 相 关 部 门 核 实且符合条 件的特定 对象 ,公司 2015 年无保障 房 收入,2016 年~2017 年 保障房 销售收入 分别为 0.06 亿元和 0.21 亿元 ,占比 分别为 18.18% 和 26.92% , 公司房地产 业务以商 品房销售 为主。 2018 年 1~9 月 , 公司房地产 销 售 收 入 全 部 来 自 商 品 房 , 实 现 收 入 0.91 亿元 。 表 4 :2015 年~2018 年 9 月 公司房地 产业务 销售情 况 ( 亿 元,% ) 2015 2016 2017 2018.9 金额 占 比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 商品 房 0.24 100.00 0.27 81.82 0.56 73.08 0.91 100.00 保障 房 - - 0.06 18.18 0.21 26.92 - - 合计 0.24 100.00 0.33 100.00 0.77 100.00 0.91 100.00 资料来源:公 司提供 已完工项目 方面,截至 2018 年 9 月末 ,公司 已建成城东 二号写字 楼、东湖 翠景苑项 目等项目 , 完工项目总 投资合计 11.83 亿元, 可售 面积 49.46 万平方米 , 并陆续 进入销售 阶段 , 累计销 售达 35.73 万平方米 , 实现销售 金额 10.19 亿元, 其中东湖 翠 景苑项目 、 晓庄 教师公寓 、 东 湖嘉景小 区和 东湖 怡 景苑怡园已 售罄, 城东 二号写 字楼 剩余 未售部分 和 总部经济园 区写字楼 全部未来 计划出租 , 其余项 目 大部分 将于 2018 年 完 成销售。 表 5 :截至 2018 年 9 月末公 司主要 已完工 房地 产项目 (亿元 、万平方 米) 项目名称 类型 用途 总投资 可销售 面积 已销售 面积 已销售 金额 城东 二号 写字 楼 商业 办公 办公 0.20 1.68 0.16 0.13 东湖 翠景 苑项 目 商品 房 商住 1.20 7.00 7.00 1.31 晓庄 教师 公寓 商品 房 商住 0.42 3.52 3.52 1.02 东湖 嘉景 小区 商品 房 商住 1.56 3.50 3.50 1.89 总部 经济 园区 写字 楼 商业 办公 综合 1.10 4.59 -- -- 东湖 怡景 苑怡 园 商品 房 商住 1.79 7.60 7.60 1.91 东湖 锦绣 一期 商品 房 、 保障 房 商住 1.40 5.00 2.52 1.06 东湖 锦绣 二期 商品 房 、 保障 房 商住 1.30 4.80 3.48 1.45 东湖 雅居 商品 房 商住 0.56 1.77 1.15 0.32 东湖 怡景 苑景 园 商品 房 商住 2.30 10.00 6.80 1.10 合计 -- -- 11.83 49.46 35.73 10.19 注:公司部分 商务写字 楼只租不 售,因此 其收入计 入资产租 赁板块; 晓庄 教师公寓 建成 较早,项 目收益较 高 ;商品 房东湖雅 居 部分预 售暂未回 款 。 资料来源:公 司提供 截至 2018 年 9 月末, 公司房 地产板块 在建及 拟建项目共 7 个,计 划总投资 50.98 亿 元,已完 成 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 11 www.ccxi.com.cn 投资 8.19 亿 元,2018 年 10 月~2019 年 分别计划 投 资 4.19 亿元 和 31.19 亿元, 2019 年国际 社区项目 投 入规模较大 , 公司面 临一定的 资本支出 压力 。 表 6 :截至 2018 年 9 月末公 司在建 及拟建 房地 产项目 情况 ( 亿元 ,平 方米 ) 项目名称 建筑面积 业态 投资总额 已投金额 2018 年 10~12 月拟投 资 2019 年拟投 金额 东湖 清华 苑一 期 139,800.00 商住 7.35 3.20 0.10 2.85 东湖 怡景苑 28-31 号楼 36,000.00 商住 1.88 -- 0.78 1.10 东湖 银座 51,042.00 商业 5.17 0.31 1.29 3.88 东湖 嘉景 二期 70,000.00 商住 3.88 1.50 0.82 1.56 在建小计 296,842.00 -- 18.28 5.01 2.99 9.39 东湖 嘉景 三期 165,000.00 商住 5.50 1.98 -- -- 台北 小城 10,900.00 商住 4.20 1.20 -- -- 国际 社区 225,234.00 商住 23.00 -- 1.20 21.80 拟建小计 401,134.00 -- 32.70 3.18 1.20 21.80 合计 697,976.00 -- 50.98 8.19 4.19 31.19 注 :东湖嘉景 三期和台 北小城项 目 投入均 为前期土 地费用, 尚未开始 建设 , 均列入拟建 。 资料来源:公 司提供 总体上看 , 近年 来随房地 产市场好 转 , 公司房 地产业务收入 有所增 长 。 目前 , 公司在 建和拟建 房 地产项目 投 资 规 模 较 大 , 未 来 面 临 一 定 的 投 资 压 力。 此外 , 房 地产市 场受 政策 影响较大 , 公司未 来 项目盈利情 况值得关 注。 资产 租赁业务 公司运营管理了部分自有物业,实行自主经 营、自负盈 亏,每年 为公司带 来一定 的 租金收入 。 公司资产租 赁业务的 运营主体 包括公司 本部 、 全 资 子公司淮安 新区城市 资产经营 有限公司 (以下简 称 “新区城资 ” )和 新区 房 开 。公 司资 产 租赁 业 务的 经营模式为: 公司通过 自筹资 金投资建设 标准化 厂 房和商务办 公楼, 完工 后将其 出租给 淮 安经开区 招 商引资企业 , 按年收 取租金 ; 此外, 还 有一部分 公 司的代建项 目完工后 , 由 政府将资 产注入公 司, 由 公司行使管 理权限, 对 这部分 资产进行 维保并负 责 物业管理, 盘活资产 收取租金 。2015 年~2018 年 9 月, 公司分别 实现资产 租赁收入 404.58 万元、 285.36 万元、339.36 万元 和 535.30 万元,其 中 2016 年由 于 园 区 内 韩 国 工 业 园 整 体 搬 迁 以 及 淮 安 经 开 区 对 园区内承租 企业转变 支持政策 等因素, 公司资产 租 赁业务收入 出现下降 。 目前 , 公司有近 一半的物 业 处于免租期 , 租赁 收入较 小, 未来随着 免租期的结 束、淮 安 市 招 商 引 资 力 度 不 断 加 大 和 苏 南 产 业 转 移,公司资 产租赁收 入或将逐 步增加 。 近年来, 公司陆 续完工了 纺织工业 园、 信息学 院等项目 , 自持 性物业规 模逐步增 加。 截至2018 年 9月末, 公司 名下可供 出租 物业 面积188,658.72平方 米, 其中 华商工 业园一期 、 纺 织工业园 和依波特 厂 房等大部分 物业已经全部出租,出租率 约为79% 。 未来随 着公 司自持性 物业陆续 完工并逐 步招租, 公 司租金收入 将有较好 的保证。 表 7 :截至 2018 年 9 月末公 司自持 性物业 情况 资 产名称 所属 主体 所 在位置 可 供出租 面积 ( 平方米 ) 出 租率 (% ) 华商工业园一 期 本部 开发区海口路 11,477.00 100.00 华商工业园二 期 本部 开发区海口路 37,667.72 70.00 总部经济园区写 字楼 新区 城资 安澜路东侧 45,930.00 35.00 依波特厂房 本部 开发区海口路 4,339.00 100.00 纺织工业园 本部 开发区白果村 16,065.00 100.00 信息学院 本部 开发区汕头路 20,953.00 100.00 汽车东站 本部 开发区集贤路 3,000.00 10.00 大学城听雨轩 新区 城资 开发区大学城 960.00 100.00 小区商铺 新区 房开 开发区 3,105.00 100.00 广州路办事处写 字楼 新区 房开 开发区济南路 1,000.00 100.00 甬临纺织 新区 房开 开发区王高路 20,762.00 100.00 珈多利 新区 房开 嘉兴东路 23,400.00 100.00 合计 - - 188,658.72 - 资料来源:公 司提供 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 12 www.ccxi.com.cn 截至2018 年9 月末 , 公司 主要 在 建 物业 为韩资 工业园项目 ,总投资5.20 亿 元, 已 完 成投 资2.74 亿 元, 可供出租面 积11万平方 米, 未来预 计每年将 实 现出租收入3,200 万元 。 总体来看 , 公司 资产租赁 业务规模 较小 , 但 随 着公司在建 房地产项 目完工出 租、 淮安 市招商引 资 力度不断加 大和苏南 产业转移 , 公司资 产租赁收 入 或将逐步增 加。 商品 和 旅游产品销售 业务 商品 销售业 务方面, 收 入全部 来自 公司2016 年 4 月 新 成立 的 江苏 长青 休 闲 用品 有限 公 司( 以 下简 称 “ 长青 休闲 ” ) , 长青休闲 前身 为淮安经 开 区内的 中 外合资企业 江苏长青 轻工制品 有限公司 (以下简 称 “ 长 青 轻工 ” ) ,主要 生 产 圣诞 树 、 花园 帐篷和 休 闲用品等,2016 年长 青轻工 因 流动 资金 周转困难 、 到期贷款无 法偿还 , 根据淮安 经开区管 委会安排 , 公司以1,000 万元 对 价 取 得 长 青 轻 工 所 有 资 产 和 100% 股权, 同时承接 长青轻工 的全部 债务 , 重新 成 立 全资 子公 司 长 青休 闲 ,2016 年8月 开 始长 青 休闲 纳入 公司 合 并报表范 围。2017年~2018 年9月长青 休 闲分别实现 销售收入4,967.28 万 元和3,420.87 万元 , 其中圣诞树销售收入1,223万元 和0 万元,花 园帐篷 销售收入2,285.67万元 和1,134.52 万元, 其余为休 闲 用品收入。 长青 休闲 圣 诞树和花 园 帐篷主要 是境外 客户, 包括 德国 麦 德龙集团 公司、 法国 家乐福 集团 公司 和 法国 欧尚集 团等 知名 企业 ; 销售价格 方面 , 长青 休 闲一次性 的 签订合同 确定价格 , 全年 产 销合同集 中 在1 个 月内 签 订完 毕 ,其中 与麦 德龙 的 结算 方 式为 人民币, 规避了 汇率风险 。 长 青休闲的 主要供应 商 为纺织品公 司 ,供应 商 较为分 散。 旅游 产品销 售 业务 方 面,2016 年, 根据 “淮开 管发(2016 )144 ” 号文 件 , 淮安 经 开区 管 委 会将 西游产业集团100% 股 权 划 拨 至 公 司 并于2016 年12 月开始纳入 公司 合并 报表范围 。 西游产业集团主要负责文化旅游项目的开发 建设及运营 管理工作, 同时积 极开展旅 行社等旅 游 服务业务 。 由于 公司成立 时间尚短 , 大 部分旅游 项 目尚处于开 发建设阶 段, 目前 营业收入 规模较小 但 增速较快,2017 年~2018 年9月 分别实现 旅游 产品 销 售收入3,365.41 万元和5,462.14 万元。 截至2018 年9 月末 , 西 游 产业 集 团 主 要在 建 项 目 为 西 游 文 化 体 验 园 项 目 , 项 目 总 投 资 合 计30.84 亿元,已累计投资12.11 亿 元 , 未来 仍 需 投 资18.73 亿元, 投资压力仍较大 。项目资金来源 方面,9.34 亿元为 淮安 经开区 管 委会注资 , 其余 由 西游产业 集 团对外 融资 解决 。 收入方面 , 西游文化 体验园子 项 目 龙 宫 大白 鲸 嬉 水世 界 已部 分 完工 ,2017 年3 月基 地 海 洋 馆已 开 馆 运营 ,2017 年6 月嬉 水 乐园 项 目开 业, 其他 部分尚 处于建设 期, 预计后期 收入 来源 主 要包括门票 收入、 餐饮 用房出 租收入和 旅游纪念 品 用房出租收 入三部分 。 未 来, 随着西游 文化体验 园 项目建成并 投入运营 后, 西游 产业集团 营业收入 和 利润水平有 望实现较 大提升。 总体 来看, 公 司 商品销 售和旅 游产品销 售业务 市场化程度 较高 , 业务 发 展预期 良 好, 旅游 项目 目 前正处于建 设期 , 面临 一 定的投资 压力 , 中诚信 国 际将持续关 注 项目建 设进展和 资金筹集 情况。 管 理 产权 结构 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 成立于 1993 年 5 月 3 日,系 由 淮安市 人民政府 授 权 淮 安 经 济 技 术 开 发 区 管 理 委 员 会 出 资 组 建 的 国 有独资 公司 。截至 2018 年 9 月末,公 司注册资 本 为 50 亿元, 淮安市人 民政府 持 有公司 100% 股权, 公司实际控 制人是淮 安 市人民 政府 。 法人 治理结构 公司属市管 国有独资 企业 , 不设 股 东会 , 由 出 资人行使 股 东 会职 权 。 公 司设 立 党委 , 党委 书记1 名 , 其他 党 委 成员 若干 名 。 公 司 设立 董 事会 , 由9 名董事组成 , 其中7 名董事 由 出资 人 委派或更换 ,2 名 为职工代表并由公司职 工 代 表 大 会 选举 产 生 或 罢免。 董事 任期三年 , 届满可以 连选连 任。 董事 会 设董事长1 名 , 由 市 政府 ( 出资 人) 委派 或 更 换, 董事长 为法 定代表人 , 任期三 年, 届满 可连任。 公 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 13 www.ccxi.com.cn 司设总经理 , 由 董 事会聘任 或解聘。经 出 资人 批准 , 董事长可以 兼任经理 。 公司 设立监 事会 , 监事会 由 5 人组成 , 其中3 名监事会成员由 出 资 人 委 派 或 更 换 ,2 名成员 为公司职工 代 表, 由公司 职工 代 表大 会 选举 产生 或 罢免 。监事会 设主席1 名 ,监事会 主 席由出资人 委派或更 换 。 监事任期 三年 , 届满可 连 选连任。 董 事、 高级 管理人员 不得兼任 监事。 管理 水平 在内部管理 方面 , 公司 设 立了 规划 发展部 、 行 政人资部、 财务 审计部、 党群 工作 部和 纪委监察 室 五个职能部 门 。 规划发展部 主要 负责 公司战略 规划、 子 公司战 略规 划的支 持与审批 、 战 略实施监 控、 结果评价 与 战略目标调 整、 组织编 制 公司 年度经济 运行计划 并 组织实施、 负 责组织层 面 的目 标体系规 划与考核 组 织、 外部考 核对接、 子公司的 经营业绩 监督、 公司 整体投资布 局规划 、 参与 重大投资 项目决策 、 国 有 资产保值增 值总体运 作方案的 制定、 重 大国有资 产 的 运 作 指 导 与 决 策 、 对 子 公 司 重 大 投 资 项 目 的 跟 踪、 监控 、 子 公司经营 及业务 协调 和客 户资源关 系 管理。 财务审计部主要负责总部财务核算与公司整 体经营分析 、 全面 预 算管理 和 控制、 税 务筹划、 财 务制度体系 建设 、 财务线 条人员的 推荐与考 核、 公 司及子公司 审计与稽 核、 公司层面 的融资对 接、 协 助与指导财 务公司的 资金管理 和融资工 作。 行政人资部 主要负责 公司行政 后勤管理 、 公司 本部及指导 子公司人 力资源开 发与管理 、 公司制 度 管理及子公 司内部管 理的政策 制定、 对 子公司 的 绩 效管理等。 纪委监察室 主要发挥 纪检部门 监督 、 执行 、 问 责职能。 党群工作部 主要负责 公司党委 重大决策 、 决议 的督办和检 查、 公司系统 内企业文 化建设 、 党员 发 展与宣传 等 工作 。 管理 制度方 面, 公司 建立 了财务总 监联签 、 独 立核算经营 及 考核、 责任追 究 、 财务预 算管理、 控 股子公司授 权管理 、 招标 采 购管理 、 工程 建设管理 、 工程施工管 理 和合同 管理 等相 关制度。 总体来看, 公 司建立了 较为完 善的 部门 分工和 内部管理制 度, 能够对 各项业 务的健康 运行及执 行 国家有关法 律法规提 供保证 。 同时 , 公 司根据业 务 发展和内部 机构调整 的需要, 及时修订 并补充内 部 管理制度 , 提高 其有效性 和可操作 性, 有效地控 制 经营风险和 财务风险 ,保证了 公司生产 经营持续 、 稳健、快速 发展。 战 略 规划 公司作为淮安经开 区 最主要的基础设施建设 和国有资产运营主体 之一, “ 十三 五” 规划明确了 公 司未来发展的主要目 标和发展路径 。公司 “ 十三 五 ” 期间主要目 标是经营 资产规模 超百亿元 , 融资余 额 超百亿元 , 发行 企业债20 亿元 , 融资综合 成本控 制 在8% 以内; 房产 销售 超10亿元 , 商品房 累计开发 面 积达28 万平 方 米, 商业 地 产5万 平方 米 ;建 设 施工 产值累计达10 亿元, 利 润8,000 万元 ; 国 有资产经 营 租赁收入1亿元;设立5,000万元产业 投资基 金, 投 资 参股10 家 高新 技 术 企业 , 力 争实 现 投 资企 业 “ 新 三板” 挂牌 上 市 零 突破 。 同 时, 公 司 将 积 极 进 行企 业管理体制 改革 , 积极探 索新的管 理方式 , 进一 步 深化发展, 提高企业 竞争力, 对原有的 职能部室 、 子公司、 重点业 务及发展 方向重新 规划 , 聘请咨询 公司进行设 计、 改 革, 在加强和 深化优势 行业发展 、 促 进 和 提 高 新 兴 公 司 发 展 的 总 体 思 路 下 , 以 房 地 产、 建筑 施工和 类金融作 为三大支 柱产业 , 除自 身 主体的实体 经济外 , 加大 对外产业 投资 , 促进财 务 公司、 科贷 公司、 农 贷公司等 类金融行 业发展, 通 过股权和产 业投资 , 致力 于国内优 质的 、 有成长 性 的实体经济, 投资方向 侧重于 国家大力 提倡的产 业 如新能源利 用、 智能 装备、 新 材料等方 面, 实现 与 企业共同成 长,并实 现资产的 保值增值 。 总体而言, 公 司战略制 定结合 了当地经 济的发 展现状和规 划,充分 考虑了自 身实力和 优势所在 , 明确了发展 定位和实 施方式, 对公司未 来业务突 破 具有一定的 指导意义, 有利于 提升公司 在市场环 境 下的竞争力。 中诚信国 际也注 意到公司 规划主业 对 于资金实力 需求较高, 公司如 何保障资 金流转实 现 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 14 www.ccxi.com.cn 战略目标值 得关注 。 财 务 分析 以下分析基于由公司提供的经中兴华会计师 事务所 ( 特殊普 通合伙 ) 审计 并出具标 准无保留 意 见的 2015 年~2017 年三 年连审 财务报告 和未经审 计 的 2018 年 三 季度财务 报表。截至 2018 年 9 月末, 公司合并范 围内子公 司 37 家,其 中一级 子 公司 13 家。 资本 结构 近年随着业务开展,公司资产规模持续较快 增长,2015 年~2018 年 9 月 末分别为 101.05 亿元 、 189.37 亿元 、 243.58 亿元 和 254.69 亿元, 其中 2016 年末增幅较 大 系当期 股权 划转 影响 所致, 2017 年 末 增幅较大 系 股 东 增 资 影 响 所致。 资 产 构 成 方 面 , 公司以流动 资产为主 ,2015 年~2018 年 9 月末分 别 为 86.44 亿元 、149.03 亿元、205.89 亿元 和 209.99 亿元 , 在资 产总额中 占比 分别 为 85.54% 、78.69% 、 84.53% 和 82.45% 。 公司流动资产主要包括其他应收款、预付账 款、 应收 账款 和 存货 。2015 年~2017 年末, 公司 其 他应收款 分 别为 23.01 亿元 、64.09 亿元 和 134.60 亿元, 逐年快速 增长 。2017 年末, 公司 其他应收 款 占总资产的 比例增至 55.26% , 主要 系对 淮安 城东 实 业投资有限 公司 、 淮安新 城投资控股 有限公 司、 淮 安开发金融 控股集团 有限公司 、 淮安科教 产业投资 控股有限公 司 和淮安 开发控股 有限 公司 的往来款 , 分 别 占 比 26.47% 、21.80% 、14.80% 、11.13% 和 6.53% , 前五大 占 比合计 80.73% , 账龄均在 2 年 以 内, 上述 往来对 象 均为 淮 安市 国有 企业 , 但往来 金 额较大, 未 来回收情 况值得关 注 ; 同期 , 公司其他 应收款中 对 财政局 的 应收利息 约为 2.11 亿元 。 2015 年~2017 年末 ,公 司预付 账款 分别 为 18.08 亿元 、 21.11 亿元 和 19.93 亿元, 呈 小幅 变动 状态。2017 年末 , 预付 账 款中 预付 淮安经 开区 财政 局的期限 在 1~2 年的 土地出让 金 17.04 亿元 , 为预 付账款的 主 要构成。 公 司应收账款 主要为 项目 代建 业务产生 , 2015 年~2017 年末 分别 为 12.24 亿元、 13.63 亿元 和 17.24 亿元, 其中 2017 年末对 淮安 经济 技术开发 区 财政与 国有 资产 管理 局应收 8.35 亿元、 淮安 科教 产 业投资控股 有限公司 应收 4.18 亿元 、 淮安 经济技术 开发区管理 委员会应收 3.08 亿元 、 江苏 淮阴建设 工 程集团 有限公司应收 0.68 亿元 和 淮安永泰 置业 发 展有限公司 应收 0.43 亿元, 前五大 应收账款 合计 16.73 亿元,占 比 96.73% ,账龄 均在 2 年以内, 回 收风险较小 。 公 司 存 货 主 要 为 开 发 成 本 和 开发 产 品,2015 年~2017 年末分别 为 15.14 亿元、 29.58 亿 元和 13.15 亿元,其中 2016 年 末增幅较 大主要系 城 中村改造项 目投入较 大所致 ; 2017 年末 存货中开发 成本 9.36 亿 元, 主要为 土地 及 在建的商 品房 和保 障 房, 开发产 品 4.42 亿元 , 主要 为 建成 的 商品房和 保 障房, 较 2016 年末 大 幅减少 主要系 委 托代建项 目 完工后转至 其他应收 款科目所致 。 截至 2018 年 9 月末,公 司 其他应收 款、 预付 账款、 应 收 账款和存 货分别为 126.23 亿元 、15.20 亿元 、14.85 亿元 和 19.39 亿元,除存货外均小幅 下降,存货较 上年末 增加 6.24 亿元 ,主要 系 房地产 项目投入 增加所致 。 表 8 :截至 2018 年 9 月末 公 司主要 其他应 收款 情况 名称 账龄 金额 (亿 元) 占比 (% ) 淮安城东实业 投资有限 公司 1 年以内 35.67 26.47 淮安新城投资 控股有限 公司 1 年以内 29.37 21.80 淮安开发金融 控股集团 有限公司 1 年以内 19.95 14.80 淮安科教产业 投资控股 有限公司 1 年以内 15.00 11.13 淮安开发控股 有限公司 1 年以内 8.80 6.53 合计 -- 108.79 80.73 资料来源:公 司 财务报 告 非流动资产 方面, 公司 非流动 资产主要 由固定 资产、 在 建工程 和 无形 资产 构成 。2015 年~2017 年 末, 公司固定 资产 分别 为 10.95 亿元 、 15.34 亿元 和 10.78 亿元 , 主要 为房屋建 筑物 , 其中 2017 年末 较 2016 年末减少 4.57 亿元 ,主 要系 子公 司 康嘉实 业 的道路、 桥 梁资产被 划 出所致 ; 同期 , 公司在建 工 程分别 为 1.02 亿元、9.00 亿元和 11.94 亿元, 主 要 为在建 的西 游文化乐 园 、 龙宫大白 鲸、 漕埠商业 中 心、 国宝 空调项 目和代建 的市政工 程项目成 本 , 随 着项目 投入 增加 , 公司在 建工程快 速增长 。 公司 无 形资产 2015 年~2017 年末 分别 为 0.30 亿元、11.10 亿元和 10.08 亿元, 其中 2016 年末 大幅 增加 主要 系 淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据信用评级报 告 15 www.ccxi.com.cn 合并西游产 业集团 增 加土地使 用权 所致。 截至 2018
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