• / 35
  • 下载费用:15 金币  

(发行披露)南京东南国资投资集团有限责任公司主体评级报告.pdf

关 键 词:
发行 披露 南京 东南 投资 集团 有限责任公司 主体 评级 报告
资源描述:
中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 1 南京东南国资投资集团有限责任公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果: 主体长期信用等级: AAA 本期中期票据信用等级: AAA 评级展望: 稳定 本期中期票据发行规模: 14 亿元 本期中期票据期限: 3 年 偿还方式: 按年付息,到期一次还本 募集资金用途: 偿还有息债务 评级时间: 2018 年 6 月 29 日 财务数据 项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 3 月 现金类资产(亿元) 161.32 165.49 153.80 161.43 资产总额(亿元) 1215.52 1268.91 1294.40 1365.70 所有者权益(亿元) 328.37 346.93 401.92 422.09 短期债务(亿元) 217.20 154.75 207.11 200.70 长期债务(亿元) 549.47 617.52 536.67 578.33 全部债务(亿元) 766.67 772.27 743.78 779.03 营业收入(亿元) 76.08 92.97 64.20 14.15 利润总额(亿元) 7.98 3.77 5.59 0.27 EBITDA(亿元) 10.93 6.76 9.93 -- 经营性净现金流(亿元) -58.21 99.97 8.37 -23.34 营业利润率( %) 11.94 8.70 13.78 14.33 净资产收益率( %) 2.04 0.73 0.96 -- 资产负债率( %) 72.99 72.66 68.95 69.09 全部债务资本化比率( %) 70.01 69.00 64.92 64.86 流动比率( %) 286.10 335.14 304.38 315.99 全部债务 /EBITDA(倍) 70.14 114.19 74.93 -- 注: 2018 年一季度财务数据未经审计;已将公司长期应付款中的 有息债务计 .入全部债务。 分析师 历 剑 郝一哲 邮箱 : lianhe@lhratings.com 电话 : 010-85679696 传真 : 010-85679228 地址: 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层( 100022) 网址 : www.lhratings.com 评级观点 联合资信评估有限公司(以下简称 “联合 资信 ”)对南京东南国资投资集团有限责任公 司(以下简称 “公司 ”)的评级反映了其作为南 京市江南地区四大功能区重要的投资开发主 体,在区域经济发展环境、行业地位和政府支 持等方面具备显著优势。联合资信也关注到, 公司建设资金和偿债资金主要依靠各功能区 管委会的财政拨款,易受工程项目进度和工程 结算等情况影响,以及有息债务规模大、应收 类账款对资金占用大等不利因素给公司信用 水平带来的负面影响。 近年来,南京市区域经济和财政实力不断 增强,四大功能区的持续发展为公司创造了良 好的外部经营环境;较强的政府支持力度有助 于其保持极强的偿债能力。联合资信对公司的 评级展望为稳定。 公司经营活动产生的现金流入量对本期 中期票据覆盖程度好。 基于对公司主体长期信用状况和本期中 期票据偿还能力的综合评估,联合资信认为, 本期中期票据到期不能偿还的风险极低,安全 性极高。 优势 1. 近年来,南京市经济发展稳定,财政实力 强,为公司发展提供了良好的外部环境。 2. 公司作为南京市江南四大功能区重要的投 资开发主体,具备区域垄断地位。 3. 近年来,公司在政府补贴、资金支持等方 面获得南京市政府及四大功能区管委会大 力支持。 4. 公司经营活动现金流入量对本期中期票据 保障程度较好。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 2 关注 1. 公司建设和偿债资金主要依靠各功能区的 回款,收入确认以及回款受代建工程项目 进度和工程结算等情况影响大,存在一定 不确定性。 2. 公司应收类款项及存货规模较大,对公司 资金形成较大的占用;公司受限资产规模 大且占比较高,资产流动性弱,公司整体 资产质量一般。 3. 公司有息债务规模大,债务负担较重,存 在一定短期支付压力;对外投资规模大, 存在较大的资金压力。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由南京东南国资投资集团有限责任公司 (以下简称“该公司”)提供,联合资信评估有限公司(以下简称“联合 资信”)对这些资料的真实性 、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外, 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据 合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断,未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考 ,并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的 存续期;根据跟踪评级 的结论,在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 4 南京东南国资投资集团有限责任公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 根据宁委【 2014】 151 号文,南京东南国 资投资集团有限责任公司(以下简称“公司” ) 于 2014 年 4 月由南京市政府出资设立, 南京市 国有资产监督管理委员会 (以下简称 “南京市国 资委 ”)对公司履行出资人职责。公司资本金由 南京市国资委持有的南京市河西新城区国有资 产经营控股 (集团) 有限责任公司 (以下简称 “河 西国资公司 ”) 60%股权、南京市南部新城开发 建设(集团)有限公司(以下简称 “南部新城公 司 ”) 60%股权、 南京仙林智慧科技有限公司 (以 下简称 “仙林智慧公司 ”) 60%股权、南京仙林 新市区开发有限公司 (以下简称 “仙林新市区公 司 ”) 60%股权和南京市麒麟科技创新园(生态 科技城)开发建设管理委会员(以下简称 “麒麟 管委会 ”) 持有的南京市科技创新投资有限责任 公司 1 (以下简称“南京科创公司” ) 40%股权等 资产组成。截至 2018 年 3 月底,公司注册资本 为 50.00 亿元,南京市国资委为公司唯一股东 和实际控制人。 公司经营范围:城市功能项目和产业转型 升级载体(含持有型物业)的投资、运营、管 理;土地开发管理;资产经营;股权和基金管 理;投融资咨询(依法须经批准的项目,经相 关部门批准后方可开展经营活动) 。 公司本部设财务部、投资发展部和资产经 营部等 6 个职能部门。截至 2018 年 3 月底,公 司拥有并表一级子公司 8 家。 截至 2017 年底,公司资产总额 1294.40 亿 元,所有者权益 401.92 亿元(含少数股东权益 181.35 亿元) 。 2017 年, 公司实现营业收入 64.20 亿元,利润总额 5.59 亿元。 1 公司持有南京科创公司股权虽未超过 50%,但为第一大股东,仍具有对 南京科创公司的控制权,故纳入合并范围。 截至 2018 年 3 月底, 公司资产总额 1365.70 亿元,所有者权益 422.09 亿元(含少数股东权 益 201.36 亿元) 。 2018 年 1~3 月,公司实现营 业收入 14.15 亿元,利润总额 0.27 亿元。 公司住所:南京市麒麟科技创新园智汇路 300 号;公司法定代表人:李晖。 二、本期中期票据概况 公司已于 2018 年注册中期票据额度 14 亿 元,本期计划发行 2018 年度第二期中期票据 (以下简称“本期中期票据” ) ,发行规模 14 亿 元,期限 3 年,每年付息一次,到期一次性还 本,募集资金用于偿还有息债务。 三、宏观经济和政策环境 2017 年, 世界主要经济体仍维持复苏态势, 为中国经济稳中向好发展提供了良好的国际环 境, 加上供给侧结构性改革成效逐步显现, 2017 年中国经济运行总体稳中向好、 好于预期。 2017 年,中国国内生产总值( GDP) 82.8 万亿元, 同比实际增长 6.9%,经济增速自 2011 年以来 首次回升。具体来看,西部地区经济增速引领 全国,山西、辽宁等地区有所好转;产业结构 持续改善;固定资产投资增速有所放缓,居民 消费平稳较快增长,进出口大幅改善;全国居 民消费价格指数( CPI)有所回落,工业生产者 出厂价格指数( PPI)和工业生产者购进价格指 数( PPIRM)涨幅较大;制造业采购经理人指 数 (制造业 PMI) 和非制造业商务活动指数 (非 制造业 PMI)均小幅上升;就业形势良好。 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。 2017 年,全国一般公共预算收入和支出分 别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元, 支出同比增幅 ( 7.7%)和收入同比增幅( 7.4%)均较 2016 年有所上升,财政赤字( 3.1 万亿元)较 2016 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 5 年继续扩大,财政收入增长较快且支出继续向 民生领域倾斜;进行税制改革和定向降税,减 轻相关企业负担;进一步规范地方政府融资行 为,防控地方政府性债务风险;通过拓宽 PPP 模式应用范围等手段提振民间投资,推动经济 增长。稳健中性的货币政策为供给侧结构性改 革创造适宜的货币金融环境。 2017 年,央行运 用多种货币政策工具“削峰填谷” ,市场资金面 呈紧平衡状态;利率水平稳中有升; M1、 M2 增速均有所放缓;社会融资规模增幅下降,其 中人民币贷款仍是主要融资方式,且占全部社 会融资规模增量的比重( 71.2%)也较上年有所 提升;人民币兑美元汇率有所上升,外汇储备 规模继续增长。 三大产业保持平稳增长,产业结构继续改 善。 2017 年,中国农业生产形势较好;在深入 推进供给侧结构性改革、推动产业转型升级以 及世界主要经济体持续复苏带动外需明显回升 的背景下,中国工业结构得到进一步优化,工 业生产保持较快增速, 工业企业利润快速增长; 服务业保持较快增长, 第三产业对 GDP 增长的 贡献率( 58.8%)较 2016 年小幅上升,仍是拉 动经济增长的重要力量。 固定资产投资增速有所放缓。 2017 年,全 国固定资产投资(不含农户) 63.2 万亿元,同 比增长 7.2%(实际增长 1.3%) ,增速较 2016 年下降 0.9 个百分点。其中,民间投资( 38.2 万亿元)同比增长 6.0%,较 2016 年增幅显著, 主要是由于 2017 年以来有关部门发布多项政 策措施,通过放宽行业准入、简化行政许可与 提高审批服务水平、 拓宽民间资本投融资渠道、 鼓励民间资本参与基建与公用事业 PPP 项目等 多种方式激发民间投资活力,推动了民间投资 的增长。具体来看,由于 2017 年以来国家进一 步加强对房地产行业的宏观调控,房地产开发 投资增速( 7.0%)呈趋缓态势;基于基础设施 建设投资存在逆周期的特点以及在经济去杠 杆、加强地方政府性债务风险管控背景下地方 政府加大基础设施投资推高 GDP 的能力受到 约束的影响,基础设施建设投资增速( 14.9%) 小幅下降;制造业投资增速( 4.8%)小幅上升, 且进一步向高新技术、技术改造等产业转型升 级领域倾斜。 居民消费维持较快增长态势。 2017 年,全 国社会消费品零售总额 36.6 万亿元,同比增长 10.2%, 较 2016 年小幅回落 0.2 个百分点。 2017 年,全国居民人均可支配收入 25974 元,同比 名义增长 9.0%,扣除价格因素实际增长 7.3%, 居民收入的持续较快增长是带动居民部门扩大 消费从而拉动经济增长的重要保证。 具体来看, 生活日常类消费,如粮油烟酒、日用品类、服 装鞋帽消费仍保持较快增长;升级类消费品, 如通信器材类、文化办公用品类、家用电器和 音响器材类消费均保持较高增速;网络销售继 续保持高增长态势。 进出口大幅改善。 2017 年,在世界主要经 济体持续复苏的带动下, 外部需求较 2016 年明 显回暖,加上国内经济运行稳中向好、大宗商 品价格持续反弹等因素共同带动了进出口的增 长。 2017 年,中国货物贸易进出口总值 27.8 万 亿元,同比增加 14.2%,增速较 2016 年大幅增 长。具体来看,出口总值( 15.3 万亿元)和进 口总值( 12.5 万亿元)同比分别增长 10.8%和 18.7%,较 2016 年均大幅上涨。贸易顺差 2.9 万亿元, 较 2016 年有所减少。 从贸易方式来看, 2017 年,一般贸易进出口占中国进出口总额的 比重( 56.3%)较 2016 年提高 1.3 个百分点, 占比仍然最高。从国别来看, 2017 年,中国对 美国、欧盟和东盟进出口分别增长 15.2%、 15.5%和 16.6%,增速较 2016 年大幅提升;随 着“一带一路”战略的深入推进,中国对哈萨 克斯坦、俄罗斯、波兰等部分一带一路沿线国 家进出口保持快速增长。从产品结构来看,机 电产品、传统劳动密集型产品仍为出口主力, 进口方面主要以能源、原材料为主。 展望 2018 年,全球经济有望维持复苏态 势,这将对中国的进出口贸易继续构成利好, 但主要经济体流动性趋紧以及潜在的贸易保护 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 6 主义风险将会使中国经济增长与结构改革面临 挑战。在此背景下,中国将继续实施积极的财 政政策和稳健中性的货币政策,深入推进供给 侧结构性改革,深化国资国企、金融体制等基 础性关键领域改革,坚决打好重大风险防范化 解、精准脱贫、污染防治三大攻坚战,促进经 济高质量发展, 2018 年经济运行有望维持向好 态势。具体来看,固定资产投资将呈现缓中趋 稳态势。其中,基于当前经济稳中向好加上政 府性债务风险管控的加强, 2018 年地方政府大 力推动基础设施建设的动力和能力都将有所减 弱,基础设施建设投资增速或将小幅回落;在 高端领域制造业投资的拉动下,制造业投资仍 将保持较快增长; 当前房地产市场的持续调控、 房企融资受限等因素对房地产投资的负面影响 仍将持续,房地产投资增速或将有所回落。在 国家强调消费对经济发展的基础性作用以及居 民收入持续增长的背景下,居民消费将保持平 稳较快增长; 对外贸易有望保持较好增长态势, 调结构、扩大进口或将成为外贸发展的重点内 容,全球经济复苏不确定性、贸易保护主义以 及 2017 年进出口额基数较高等因素或导致 2018 年中国进出口增速将有所放缓。此外,物 价水平或将出现小幅上升,失业率总体将保持 稳定,预计全年经济增速在 6.5%左右。 四、行业及区域经济 1. 基础设施建设行业分析 行业概况 城市基础设施建设是围绕改善城市人居环 境、增强城市综合承载能力、提高城市运行效 率开展的基础设施建设,包括机场、地铁、公 共汽车、轻轨等城市交通设施建设,市内道路、 桥梁、高架路、人行天桥等路网建设,城市供 水、供电、供气、电信、污水处理、园林绿化、 环境卫生等公用事业建设等领域。城市基础设 施建设是国民经济可持续发展的重要基础,对 于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改 善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区 域交流与协作等有着积极的作用,其发展一直 受到中央和地方各级政府的高度重视。 地方政府是城市基础设施建设的主要投资 者,但在其用于城市基础设施建设的财政资金 无法满足人民生活水平提升对基础设施建设需 求以及固定资产投资作为拉动经济增长的重要 因素的背景下,地方政府基础设施建设融资平 台应运而生。在宽松的平台融资环境及 4 万亿 投资刺激下,由地方政府主导融资平台负责实 施的城市基础设施建设投资过热,导致地方政 府隐性债务规模快速攀升。为了正确处理政府 融资平台带来的潜在财务风险和金融风险,国 家通过对融资平台及其债务的清理、规范融资 平台债券发行标准、对融资平台实施差异化的 信贷政策等,从而约束地方政府及其融资平台 的政府性债务规模的无序扩张。 特别是随着 《关 于加强地方政府性债务管理的意见》 (国发 【 2014】 43 号,以下简称 “《 43 号文》 ”)的颁 布,城投公司的融资职能逐渐剥离,仅作为地 方政府基础设施建设运营主体,在未来较长时 间内仍将是中国基础设施建设的重要载体。 行业政策 在 2014 年发布的《 43 号文》的背景下, 财政部通过《地方政府存量债务纳入预算管理 清理甄别办法》 (财预【 2014】 351 号)对 2014 年底地方政府存量债务进行了清理、甄别明确 了全国地方性债务,并通过推行政府债务置换 的方式使城投公司债务与地方政府性债务逐步 分离。此后,国家出台了多项政策进一步加强 了地方政府债务管理,弱化了城投企业与地方 政府信用关联性,已被认定为政府债务的城投 债短期内存在提前置换的可能性,而未被认定 为政府债务的以及新增的城投债将主要依靠企 业自身经营能力偿还。 2017 年以来, 地方债务管理改革持续深化, 中共中央办公厅及财政部等部委多次发文并召 开会议,不断重申《 43 号文》精神,坚决执行 剥离融资平台的政府融资职能,建立以一般债 券和土储专项债、收费公路专项债等专项债券 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 7 为主的地方政府举债融资机制,并多次强调硬 化地方政府预算约束,规范举债融资行为;坚 决遏制隐性债务增量,决不允许新增各类隐性 债务。此外,政府也通过出台相应政策鼓励城 投企业作为政府方合法合规与社会资本合作, PPP 项目公司、项目公司股东及其他主体(如 融资债权人、承包商等)可以收益权、合同债 权等作为基础资产,发行资产证券化产品等支 持重点领域投资项目通过债券市场筹措资金, 从而为城投公司债券市场融资提供有利的政策 环境以支持城投企业的转型升级。 表 1 2017 年以来与城投债券相关的主要政策 发布时间 文件名称 主要内容 2017 年 4 月 《关于进一步规范地方政府 举债融资行为的通知》财预 【 2017】 50 号文 提出全面组织开展地方政府融资担保清理整改工作,推动融资平台公司市场化转型, 规范 PPP 合作行为,再次明确 43 号文内容。 2017 年 5 月 《关于坚决制止地方政府以 购买服务名义违法违规融资 的通知》财预( 【 2017】 87 号 文 规范政府购买服务管理,制止地方政府违法违规举债融资。明确指导性目录的负面清 单: ( 1)货物(原材料、燃料设备等) ( 2)建设工程新改扩建( 3)基础设施建设( 4) 土地储备前期开发、农田水利等建设工程( 5)融资服务或金融服务,棚改和异地搬迁 除外;明确先预算后购买的原则; 2017 年 6 月 《关于规范开展政府和社会 资本合作项目资产证券化有 关事宜的通知》 (财金【 2017】 55 号) PPP 项目公司、项目公司股东及其他主体(如融资债权人、承包商等)可以收益权、 合同债权等作为基础资产,发行资产证券化产品 2017 年 6 月 《关于试点发展项目收益与 融资自求平衡的地方政府专 项债券品种的通知》财预 【 2017】 89 号文 ( 1)项目收益专项债主要用于有一定收益的公益性项目,如土地储备、政府收费公路 等,在发行上需严格对应项目,偿还资金也来源于对应项目产生的政府性基金或专项 收入,不得通过其他项目对应的收益偿还。 ( 2)项目收益债应在国务院批准的本地区 专项债务限额内统筹安排, 包括当年新增专项债务限额、 上年末余额低于限额部分。 ( 3) 项目收益专项债严格对应项目发行,还款资金也有对应的项目进行支付。 2017 年 7 月 全国金融工作会议 各级地方党委和政府要树立正确政绩观,严控地方政府债务增量,终身问责,倒查责 任。要坚决整治严重干扰金融市场秩序的行为,严格规范金融市场交易行为,规范金 融综合经营和产融结合,加强互联网金融监管,强化金融机构防范风险主体责任。 2017 年 11 月 《关于规范政府和社会资本 合作( PPP)综合信息平台项 目库管理的通知》财办金 【 2017】 92 号 对已入库和新增的 PPP 项目,实施负面清单管理,各省级财政部门应于 2018 年 3 月 31 日前完成本地区项目管理库集中清理工作逾期未完成整改或整改不到位的,将暂停 该地区新项目入库直至整改完成。 2017 年 12 月 《坚决制止地方政府违法违 规举债遏制隐性债务增量情 况的报告》 推进地方政府专项债券改革,开好规范举债的 “前门 ”,建立地方政府债务应急处置机 制 2018 年 2 月 《关于进一步增强企业债券 服务实体经济能力严格防范 地方债务风险的通知》 发改办 财金【 2018】 194 号 城投企业应主动声明不承担政府融资职能,发行债券不涉及新增地方政府债务;评级 机构应基于企业财务和项目信息等开展评级工作,不能将企业信用与地方信用挂钩。 2018 年 2 月 《关于做好 2018 年地方政府 债务管理工作的通知》财预 【 2018】 34 号 强调举债的方式和责任并要求地方政府举债要与偿还能力相匹配明确了举债管理的五 个方面,包括合理确定分地区地方政府债务限额、加快地方政府债务限额下达进度、 用好地方政府债务限额、落实全面实施绩效管理要求和推进地方政府债务领域信息公 开。 2018 年 3 月 《关于规范金融企业对地方 政府和国有企业投融资行为 有关问题的通知》 财金 【 2018】 23 号 在债券募集说明书等文件中,不得披露所在地区财政收支、政府债务数据等明示或暗 示存在政府信用支持的信息,严禁与政府信用挂钩的误导性宣传,并应在相关发债说 明书中明确,地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任,相关举借债务由地 方国有企业作为独立法人负责偿还。 2018 年 4 月 《关于进一步加强政府和社 会资本合作( PPP)示范项目 规范管理的通知》 财金 【 2018】 54 号 及时更新 PPP 项目开发目录、财政支出责任、项目采购、项目公司设立、融资到位、 建设进度、绩效产出、预算执行等信息,实时监测项目运行情况、合同履行情况和项 目公司财务状况,强化风险预警与早期防控。 资源来源:联合资信综合整理 行业发展 目前,中国的城市基础设施建设尚不完 善,全国各地区发展不平衡。截至 2017 年底, 中国城镇化率为 58.52%,较 2016 年提高 1.17 个百分点,相较于中等发达国家 80%的城镇化 率,中国城镇化率仍处于较低水平,未来城市 基础设施建设仍是中国社会发展的重点之一。 在国家强调坚持稳中求进的工作总基调背景 下,基础设施投资是中国经济稳增长的重要手 段。 2018 年 3 月 5 日,中央政府发布的《 2018 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 8 年政府工作报告》对中国政府 2018 年工作进 行了总体部署,中国城市基础设施建设将在棚 户区改造、区域化以及新型城镇化建设等方面 维持较大投资规模。城投公司作为城市基础设 施建设的重要载体,仍有一定发展空间。 综上,在经济面去杠杆、政策面强监管的 大背景下,随着融资平台公司政府融资职能剥 离、城投公司债务与地方政府性债务的逐步分 离,城投公司与地方政府信用关联性将进一步 弱化。未来,城投公司仍将作为地方政府基础 设施建设的重要主体,其融资及转型压力进一 步加大。 2. 房地产行业分析 房地产开发行业 2016 年下半年,房价不断攀升,投资性购 房需求旺盛,同时开发商不断加大对一二线城 市土地的投资力度,资本大量涌入房地产市 场, “十一”期间, 21 个城市均出台了不同程 度的房地产调控政策,调控城市短期价格已出 现环比回落,调控效果初步显现,但随着各地 政策时效性逐渐降低,房价上涨的压力并未持 续减弱。 2017 年以来,调控政策进一步升级, 因城施策的调控思路导致不同城市房价变动 出现分化, 整体来看, 在 “回归居住属性” 、 “限 购、限贷、限售、限价”政策的影响下,房地 产市场处于温和降温阶段。 图 1 2016 年以来国房景气指数(频率:月) 资料来源: Wind资讯 2017年,房地产开发投资规模仍呈较快增 长,增速较上年基本持平,全年房地产开发投 资 10.98万亿元,同比增长 7.00%;其中住宅投 资 7.51万亿元,同比增长 9.40%,增速较上年上 升 3.00个百分点。全国房屋新开工面积 17.87亿 平方米,同比增长 7.00%,其中住宅新开工面 积 12.81亿平方米,同比增长 10.50%。全国房屋 施工面积 78.15亿平方米,同比增长 3.00%,增 速较上年有所回落; 其中住宅施工面积为 53.64 亿平方米,同比增长 2.90%,增幅较上年上升 1.00个百分点。总体看, 2017年全国房地产开 发投资仍保持较快增长,但企业实际开工意愿 明显减弱,施工进度有所减缓。 房地产销售方面, 2017年在房地产严控政 策的影响下,销售同比增速呈现持续下降的态 势。 2017年全年商品房销售面积为 16.94亿平方 米,同比增长 7.70%,增速较上年下降 14.80个 百分点;共实现销售额 13.37万亿元,同比增长 13.70%,增速较上年下降 21.20个百分点。价格 方面,根据中国房地产指数系统对 100个城市 的全样本调查数据显示, 2017年百城住宅平均 价格累计上涨 7.15%,较 2016年增速下降 11.57 个百分点,价格增速明显回落。整体看, 2017 年以来,在“回归居住属性” 、 “限购、限贷、 限售、限价”政策的影响下,商品房销售面积、 销售额和销售价格呈规模增长、增速放缓的态 势。房地产市场整体处于温和降温阶段。 房地产供求与信贷环境 2016年,在全国去库存政策的指导下,地 方政府继续减少土地推出量,全国 300个城市 共推出各类用地 10.32亿平方米,同比下降 9.0%,整体处于较低水平。 2016年全国 300个 城市各类土地成交量同比下滑,共成交 8.59亿 平方米,同比下降 3%。虽然成交量下滑,土地 价格却快速攀升,各类土地成交出让金 2.90万 亿元,同比增长 31%。 2016年全国 300个城市各 类用地成交楼面均价为 1904元 /平方米, 同比上 涨 40%,平均溢价率为 43.13%,较 2015年提高 26.91个百分点,热点一二线城市地王频出。 2017年,全国 300城市土地供应小幅回升 ,热点 城市增供稳定市场预期 ,拉动成交量及出让金 上涨 ,楼面均价涨幅较去年有所收窄 ,平均溢价 率同比下降。 2017年,全国 300个城市共推出 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 9 各类用地 11.19亿平方米,同比增长 8%;土地 成交量 9.50亿平方米,同比增长 8%;土地成交 出让金 4.06万亿元,同比增长 38%。 2017年全 国 300个城市各类用地成交楼面均价为 2374元 / 平方米,同比增长 26%,增速有所放缓;平均 溢价率为 29%,较 2016年下降 14.13个百分点。 分城市来看,一线城市土地供应持续放 量,成交量及出让金随之上涨,但受调控影响 均价及溢价率同比有所下滑;二线城市调控深 化,土地供求降至低位,土地市场总体趋稳; 三四线城市内部热度分化,部分城市承接经济 发达城市群核心外溢需求,拉动整体土地供求 升温。 地价高企伴随限购、限贷政策,为房地产 企业后续开发的利润开发空间带来挑战。住建 部和国土资源部在 2017年 4月发布了《关于加 强近期住房及用地供应管理和调控有关工作 通知》 (以下简称 “《通知》 ”) ,要求合理安排 住宅用地供应,对住房供求矛盾突出、房价上 涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是 普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的 城市要减少以至暂停住宅用地供应。 《通知》 还表示,各地要建立购地资金审查制度,确保 房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国 土资源部门和有关金融部门审查资金来源不 符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时 间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和 出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包 括“限房价、竞地价” 、 “限地价、竞房价” 、 超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面 积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面 单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。 从房地产开发资金来源来看, 2017年房地 产开发企业(单位)实际拨入用于房地产开发 的货币资金主要由国内贷款、利用外资(包括 对外借款、外商直接投资、外商其他投资等) 、 自筹资金(以股权融资为主)和其他资金(以 销售回款和债券融资为主)构成。 2017年,房 地产开发资金共计 156052.62亿元。 其中国内贷 款 25241.76亿元,占比为 16.18%;利用外资 168.19亿元,占比为 0.11%;其他资金 79770.46 亿元,占比为 51.12%;自 筹 资 金 50872.22亿元, 占比为 32.60%。 从房地产开发资金增速上看, 2017年以 来,随着金融去杠杆力度的推进,证监会、保 监会、银监会等部门密集发布三十余份政策文 件,房地产融资继续收紧。北京“ 317新政” 的出台,标志房地产调控加码。 2017年,其他 资金增速降至 8.60%,比 2016年下降 23.30个百 分点。随着房企主要融资渠道收窄,海外融资 为房企融资打开了一扇窗。 2017年,利用外资 增速明显提升, 2017年,利用外资同比增速为 19.80%,较 2016年同期上升 72.40个百分点。 行业竞争 2017年,在房地产市场政策从紧、全国商 品房销售量和销售价格增速放缓的背景下,销 售额超过百亿元的房企达 144家,较上年增加 13家,销售额共计 8.21万亿元,市场份额超过 60%,行业集中度快速提升。 2017年,部分企 业抢抓非热点二、三线城市放量契机,在重点 一线城市市场严控的环境下,抢占具有发展潜 力的二、三线市场份额,寻求发展机遇。与此 同时, 2017年房地产企业收并购案例明显增 多。大型房企在资金运作实力、区域布局、产 品结构、经营效率具有较为显著的优势,在目 前土地价格增长、资金面偏紧、行业平均利润 率渐趋饱和的背景下,行业整合、行业集中度 加速提升、房地产企业经营模式转型已成为趋 势,与养老、产业园区、互联网、金融等行业 融合程度逐步加深。 政策环境 2016 年 9 月末以来,北京、天津、苏州、 成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、 广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、 惠州、福州等超过 22 个城市陆续发布新的楼 市调控政策,重新启动限购限贷,提高市场监 管等执行层面的要求和规范。各地根据自身楼 市特点出台了差别化、精细化的调控政策,主 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 10 要从限购资格、首付比例、房价备案管理、增 加新住宅用地供应等方面收紧要求。 2016年 12月中央经济工作会议重点强调 “促进房地产市场平稳健康发展” ,首次提出 “长效机制” :要坚持“房子是用来住的、不 是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、 财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合 国情、适应市场规律的基础性制度和长效机 制, 既抑制房地产泡沫, 又防止出现大起大落。 要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合 理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购 房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况 分配建设用地指标。要落实地方政府主体责 任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供 应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效 用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带 动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立 法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强 住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介 等行为。 2017年的两会也再次强调了 “稳 ”字当 头、因城施策去库存的基调。 2017年 3月, 40 余个城市或地区,出台或升级了限购限贷政 策,一线城市北京和广州再次升级政策执行力 度,二套房界定标准提升,二线城市中部分 16 年未出台政策的包括长沙、石家庄、青岛等城 市,由于近期房价涨幅过大,也出台了政策。 政策端对价格的管控趋严。 2017年 7月 24日,中共中央政治局召开会 议确定要稳定房地产市场,坚持政策连续性和 稳定性,加快建立长效机制。在此政策背景下 短期内商品房销售面积和金额增速很大可能 仍将呈现放缓趋势。长效机制的建立方面, 2017年 7月,住建部会同发改委、公安部、财 政部、国土资源部、工商总局、央行、税务总 局等八部委联合印发了《关于在人口净流入的 大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 ,要 求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租 赁市场。目前,住房城乡建设部已会同有关部 门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武 汉等 12个城市作为首批开展住房租赁试点的 单位。作为发展住房租赁市场试点单位的广 州,也印发了《广州市加快发展住房租赁市场 工作方案》 ,积极构建购租并举的住房制度, 方案中提出了“租购同权”的概念,赋予符合 条件的承租人子女享有就近入学等公共服务 权益。这对于学区房的非理性上涨起到有效遏 制效果。北京也拟推出共有产权住房,在产权 比例、购房资格及退出机制等多个方面,均有 详细规定,并明确共有产权住房可落户入学。 另外,增加土地供应、推动房地产税立法、推 进棚改和保障房建设等工作也在逐步展开。 2017年 10月 18日,中国共产党第十九次全 国代表大会开幕,针对房地产市场平稳健康发 展,提出“房子是用来住的,不是用来炒的” 的定位,坚持加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度。 12月 8日,中共中 央政治局会议分析研究 2018年经济工作,提出 加快住房制度改革和长效机制建设,是 2018年 要着力抓好的一项重点工作。会议提出要发展 住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益 相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租 赁企业发展。 总体看,在严格调控的政策背景下,短期 内房地产行业呈降温态势。龙头企业逐渐建立 起更大的市场优势,同时具有特色和区域竞争 优势的中型房地产企业也会获得一定的生存 空间。未来一段时间宏观调控将逐步回归市场 化,长效机制逐步取代短期调控手段。中国城 镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间, 但中长期需求仍面临结构性调整。 3. 区域经济环境 根据《南京市 2017年国民经济和社会发展 统计公报》 , 2017年南京市实现地区生产总值 11715.10亿元,按可比价格计算,同比增长 8.1%。其中,第一产业增加值 263.01亿元,同 比增长 1.2%;第二产业增加值 4454.87亿元,同 比增长 5.1%,其中工业增加值 3853.39亿元,同 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 11 比增长 6.0%;第三产业增加值 6997.22亿元,同 比增长 10.3%。三次产业增加值比例由 2016年 的 2.4:39.2:58.4调整为 2.3:38.0:59.7,第三产业 增加值占地区生产总值比重比上年提高 1.3个 百分点,高新技术产业产值占规模以上工业比 重为 45.89%,比上年提升 0.58个百分点。按常 住人口计算的人均地区生产总值 141103元。 2017年,南京工业生产稳定增长,规模以 上工业增加值 3166.63亿元,同比增长 6%。分 经济类型看,在规模以上工业中,国有控股企 业增长 3%,股份制企业增长 5.1%,外商及港 澳台投资企业增长 5.5%。 2017年,南京完成全社会固定资产投资 6215.20亿元,同比增长 12.3%。其中国有及国 有经济控股投资 2631.95亿元,增长 31.0%;外 商及港澳台投资 805.71亿元,增长 33.5%。分 产 业看,第一产业投资 22.64亿元,下降 44.5%; 第二产业投资 1789.58亿元,增长 0.3%,其中工 业投资 1778.79亿元,增长 1.0%;第三产业投资 4402.98亿元,增长 18.7%。三次产业投资比例 为 0.4: 28.8: 70.8。 2017年,南京市完成房地产开发投资 2170.21亿元,比上年增长 17.6%。其中住宅投 资 1569.52亿元,增长 12.7%;商业用房投资 263.08亿元,增长 34.9%;新开工各类保障性住 房 442万平方米,竣工 377万平方米。 财政收入方面, 2015~2017年,南京市一 般公共预算收入分别为 1020.03亿元、 1142.60 亿元、 1271.91亿元,同口径分别同比增长 12.9%、 12.0%、 11.9%。 2017年一般公共预算 收入中税收收入 1044.61亿元,增长 13.2%,税 收占一般公共预算收入的比重为 82.13%;一 般 公共预算支出 1353.96亿元, 比上年增长 15.3%。 总体看,南京市经济持续发展,财政实力 强,作为南京市重要的国有独资企业,外部环 境的不断优化对公司发展提供了有力的支撑。 4. 各功能区发展状况 公司下属河西国资公司、南部新城公司、 仙林智慧公司、仙林新市区公司以及南京科创 公司分别负责河西新城、南部新城、仙林新市 区以及麒麟科创园四大功能区的基础设施及 保障房投资开发建设。 河西新城发展情况 河西新城位于南京主城西南部,北起三汊 河,南接秦淮新河,西临长江夹江,东至外秦 淮河、南河,总面积约 94 平方公里,主要位 于南京市建邺区内。河西新城北部 20 平方公 里在 2000 年前后已基本建成,中部 21 平方公 里借助十运会、第四届世界城市论坛的契机基 本成型,南部 15 平方公里在青奥会前全面拉 开建设框架,西部 15 平方公里江心洲正与新 加坡合作开发建设中新生态科技岛。 河西管委会为南京市政府直属正局级事 业单位,成立于 2002年 2月,作为南京市政府 的派出机构,没有独立财权,主要负责河西新 城区规划、开发建设、组织协调,以及对外融 资工作。 2015~2017年,河西新城区开发土地面积 合计 173.95万平方米,出让土地面积合计 75.36 万平方米,实现出让收入 331.61亿元,实现出 让收益 200.59亿元。截至 2018年 3月底,河西新 城剩余可出让用地约 236万平方米。 未来,河西新城区将按照“一地五中心” 的发展定位,高标准打造国内一流、国际知名 旅游目的地,泛长三角区域金融中心,长三角 创新创意中心,南京都市圈会议展览中心,南 京文化体育中心和南京商务商贸中心,全方位 推进现代化国际性城市中心建设。 南部新城发展状况 南部新城区位于南京老城以南、中华门 外, 处于秦淮区、 江宁区和雨花台区三区交界, 是典型的城郊结合部。根据南京市南部新城开 发建设指挥部《南京市南部新城规划》 ,南部 新城区的开发建设分启动期,成长期和成熟期 三个阶段,南部新城区目标成为“南来北往, 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 12 承东启西”的国家区域枢纽、南京中心城区南 部新中心,成为国家级创新基地和华东现代服 务业中心之一,成为绿色宜居的智慧新城。 仙林新市区发展状况 根据 1995年国务院批准的《南京市城市总 体规划( 1991-2010) 》 ,仙林地区是南京的三个 新市区之一。 2001年通过的《南京市城市总体 规划》进一步明确了南京 “一城三区 ”的城市发 展战略;其中仙林新市区位于主城东部,规划 西起绕城公路,东至栖霞区七乡河,北起 312 国道,南至沪宁高速公路,占地面积约 80平方 公里, “是以发展教育和高新技术产业为主的 新市区,规划鼓励发展教育科研、文化体育、 休闲娱乐、商贸服务、高品质居住等第三产业 以及研发加工等高新技术产业 ”。仙林新市区 由中部东西向的自然山体(灵山山脉)和南北 向的一条河流(九乡河)分为仙鹤、白象、麒 麟、青龙四个片区,分别定位为大学集中区、 科技产业区、国际会展交流区和高端住宅区, 其中北部的两个片区即为仙林大学城。 为充分发挥江苏全省教育资源优势,进一 步适应高等教育发展需要,同时加快南京现代 化中心城市建设,推动地区经济发展和城市化 进程, 2001年 11月,省委、省政府和市委、市 政府进一步明确了以大学城建设带动新市区 发展的战略意图,确定仙林大学城为新市区的 重要组成部分和优先发展区域,并于 2002年 1 月共同启动了仙林大学城和新市区建设。 自 2002年初正式启动建设以来,仙林大学 城规划范围内已集中了全省近 10%的在校大学 生,成为全省高等教育重要的集聚区,地区居 住、商业、医疗、公共交通等生活配套设施建 设取得了长足发展,地区城市化和城市现代化 水平明显提高。 麒麟科创园发展状况 南京市麒麟科技创新园(生态科技城)位 于南京主城东侧,东临青龙山,西临紫金山, 北侧为仙林副城,南侧为东山副城,西侧为南 部新城,是南京市委、市政府着力打造的融合 科技、产业、文化、生态、生活为一体,承载 南京转型发展、创新发展、跨越发展的重要载 体。麒麟科创园围绕高端技术、高端产业、高 端客户、高端人才的定位,未来将把园区打造 成为国际化创新园区、国际性生活社区,成为 创新企业的孵化基地、创新人才的培养基地、 创新技术的研发高地,建成全国科技研发、成 果转化、创新型经济建设的先导区和示范区, 世界知名的低碳生态科技城。 五、基础素质分析 1. 股权状况 截至 2018 年 3 月底,公司注册资本 50.00 亿元,南京市国资委为公司唯一股东和实际控 制人。 2. 企业规模及竞争力 南京市城市建设投资控股(集团)有限责 任公司(以下简称“南京城建” )与公司均为 南京市国资委直属企业,南京城建主要负责南 京市公用事业平台的运营,包括水务、公交、 燃气等业务,公司主要是负责南京四大功能区 (河西新区、南部新城、仙林新区及麒麟科技 创新园)的基础设施投资与开发;与公司隔江 相望的另一家企业为南京扬子国资投资集团 有限责任公司(以下简称“南京扬子国资” ) , 南京扬子国资主要负责江北新区的投资开发 建设,江北新区于 2015 年 7 月获批成为国家 级新区,与公司业务区域划分明确。 总体看,公司作为南京市四大功能区的基 础设施建设的重要主体,具有明显的区域垄断 优势。 3. 人员素质 截至目前,公司共有高管 3 人,分别为董 事长、总经理兼党委书记 1 名, 2 名副总经理 兼党委委员。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 13 高管人员情况 李晖,男, 1970 年 11 月出生,硕士学位, 现任公司董事长、总经理、党委书记。曾任南 京港务局三公司员工、二公司经理办秘书、七 公司经理办秘书、干部处干事、党办秘书、团 委干事、团委副书记,南京市团市委青工部副 部长、统战部及青工部部长、副书记及党组成 员,南京市鼓楼区人民政府副区长、常委及区 人民政府副区长,南京市浦口区常委及区人民 政府常务副区长。 马德民,男, 1967年 6月出生,博士研究 生,现任公司董事、副总经理、党委委员。曾 任南京市木材公司中华门经营处业务员、副总 经理,南京丁家庄物流公司董事长;南京玉桥 集团董事长,南京市交通集团副总经理、党委 委员,南京物资(集团)有限公司执行董事、 法定代表人。 公司人员情况 截至 2018 年 3 月底,公司在职员工 3057 人。从员工文化素质情况来看,研究生及以上 学历占比 13.80%、本科学历占比 61.47%、大 专学历占比 12.46%、高中及以下学历占比 12.27%;从员工年龄构成来看, 30 岁及以下的 占比 50.31%, 31~40 岁的占 41.58%, 41~50 岁的占比 5.30%, 51 岁以上的占比 2.81%。 整体看,公司高管人员经验丰富,文化素 质较高,可满足公司管理的需求;公司员工整 体素质能够满足日常经营的需求。 4. 外部支持 公司作为南京市江南地区四个功能区城 市基础设施投资建设的主体,获得南京市政府 较大的外部支持。 2015~2017年公司收到政府补助分别为 4105.68万元、 2245.76万元和 1178.71万元。 同时,南京市财政局制定了《东南发展基 金募集和管理办法》,由南京市政府设立东南 发展基金,由南京市国资委作为出资人,成立 东南基金理事会对基金进行统筹管理;经理事 会批准,由公司行使子基金出资职责,对基金 进行具体管理,专项用于支持公司在四大功能 区的配套设施工程施工和产业发展。目前,南 京市人民政府办公厅已同意并印发了《东南发 展基金募集管理办法(试行)》。南京市政府 将公司所在的四个功能区的土地出让金返还 款扣除上缴中央部分计提 6.5%, 按照公司对下 属子公司的持股比例获得分成,作为公司运作 的东南发展基金的资本投入。截至 2017 年 9 月底,公司累计收到南京市财政局的拨款 36.00 亿元。上述收到南京市财政局的拨款均 计入公司的“资本公积”科目,以及体现在现 金流中“收到其他与投资有关的现金”。 整体看,公司所属地区经济发展较好,公 司作为南京市江南地区四个功能区城市基础 设施投资建设的主体,政府给予的支持力度 大。 5. 企业信用记录 根据公司提供的中国人民银行企业信用 报告(信用代码: G1032011504462340N) ,截 至 2018 年 5 月 28 日,公司无未结清、已结清 不良信贷和欠息情况,债务履约情况良好。 六、管理分析 1. 法人治理结构 公司是经南京市人民政府批准,按照现代 企业制度和《中华人民共和国公司法》组建, 根据公司章程,公司出资人为南京市国资委, 公司不设股东会,由南京市国资委行使股东会 职权。 公司设董事会,董事会由 8 名董事组成, 其中, 7 名由南京市国资委按相关程序委派, 1 名职工代表由职工选举产生。董事会成员每届 任期为 3 年,非职工代表任期届满后经原委派 机构批准可连任,职工代表可连选连任。截至 目前, 2 名董事空缺,主要系南京市国资委暂 未委派所致。 公司设监事会,监事会成员 5 名,由监事 会主席、 2 名专职监事和 2 名职工监事组成。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 14 监事会主席和专职监事由南京市国资委按规 定程序委派。职工监事由公司职工代表大会选 举产生。公司董事、经理层人员和财务负责人 不得兼任监事,监事任期每届为 3 年。截至目 前, 3 名监事暂缺。 经理层方面,公司董事长兼任总经理。公 司设副总经理 3 名,总会计师 1 名,由董事会 按规定履行聘任或者解聘手续。经理层人员每 届任期 3 年。经理层人员除经批准在子公司任 董事、监事外,不得在子企业担任其他职务。 截至目前,公司经理层暂缺副总经理 1 名、总 会计师 1 名。 总体看,公司法人治理结构有待进一步完 善,联合资信将持续关注公司董事、监事、高 管人员到位情况。 2. 管理水平 公司成立后根据自身发展特点,制定了一 系列内部控制制度保障公司资产资金安全,尤 其在财务预算管理制度、担保管理制度、子公 司管理制度等方面作出了规范。 财务预算管理制度方面,为加强公司及全 资、控股企业各项财务活动的预算管理,完善 内控机制,加强成本费用控制,提高综合管理 水平,保障国有资产保值增值,根据《中华人 民共和国公司法》 、财政部《关于企业实行财 务预算管理的指导意见》 (财企【 2002】 102 号) 、 《南京市国资委出资企业财务预算管理暂 行办法》 (宁国资委考【 2008】 152 号)和国家 有关财务会计制度规定,公司制定了《南京东 南国资投资集团有限责任公司财务预算管理 制度(暂行) 》 。财务预算管理制度规定公司董 事会是财务预算管理的最高决策机构,其主要 职责是:依据公司发展战略、业务计划、财务 状况等因素,审议和批准公司财务预算上报方 案和调整上报方案。同时,公司设立预算管理 委员会(董事会下设的专门工作机构) ,由公 司董事长担任预算管理委员会主任,有关分管 领导担任委员。预算管理委员会下设预算管理 工作组,在公司预算管理委员会领导下,依据 有关工作要求,负责组织企业财务预算编制、 报告、执行和日常监控工作。 担保管理制度方面,为规范企业对外担保 行为,确保资金安全运行,建立有效的责任机 制,根据《中华人民共和国公司法》 、 《中华人 民共和国担保法》及南京市国资委相关规定, 结合公司实际情况,公司制定了《南京东南国 资投资集团有限责任公司担保管理暂行办法》 (以下简称 “担保管理办法 ”) 。根据担保管理 办法,除经南京市政府批准,为市重点建设项 目融资提供担保外,公司禁止为无产权关系的 单位提供担保,如确需提供担保,应按程序报 市国资委审批。公司禁止为参股且不控股企业 提供担保,因特殊情况确需提供担保的,须按 照在参股企业中所占的股权比例提供担保,最 高担保限额为被担保企业的股东担保贷款总 量与所占股权比例的乘数。同时,应按程序由 担保申请方向国资委报告。公司及所属企业对 无产权关系企业、参股但无实际控制权的企业 提供担保时,应对被担保方的财务及资信状况 进行尽职调查。同时要求被担保方提供充足、 有效的反担保措施。公司每年根据所属企业的 财务预算,核定担保额度,原则上各企业在担 保额度内申请办理,超出担保额度又确需公司 提供担保的,经公司党政联席会议审批后办 理。 子公司管理制度方面,为加强对全资、控 股子公司的管理,公司从银行账户、对外借款 管理、对子公司财务人员委派、子公司财务报 告报送制度等方面分别制定了《南京东南国资 投资集团有限责任公司银行账户和借款管理 暂行办法》 、 《南京东南国资投资集团有限责任 公司委派财务负责人管理办法》和《南京东南 国资投资集团有限责任公司财务报告报送暂 行管理暂行办法》 ,上述管理办法规定对外借 款特指公司及其子公司向参股企业及无产权 关系的企业提供借款。根据规定,公司向参股 企业出借资金必须报南京市国资委审批后方 能办理。所属企业向参股企业、参股股东出借 资金,经该企业办公会审议、董事会批准后向 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 15 公司报送请示 (请示中须列明拆借事由、 金额、 期限、计息利率、担保方式等要素) ,经公司 财务部审核,报公司履行相关决策程序后方可 办理;公司及所属企业须严格控制对外借款, 不得给无产权关系的企业或自然人提供借款, 不得为公司董事、监事、高级管理人员及其近 亲属所有或者实际控制的企业提供借款;公司 及所属企业对外借款应当定期进行往来对账, 获取财务报表,确认双方债权债务,确保借出 款项安全、按时足额收回借款本息。 总体看,公司已建立起较为完善的管理制 度,内部管理结构也符合公司发展需要。 七、经营分析 1. 经营概况 公司主要业务由河西国资公司、南部新城 公司、仙林新市区公司和南京科创公司 4 家子 公司负责,主营业务包括工程建设业务、房地 产业务、 酒店餐饮及会展业务、 园林工程业务、 公园运营业务以及出租车运营业务等。公司主 营业务构成如下表所示。 2015~2017 年,受占比较大的工程建设业 务收入变化影响,公司主营业务收入波动下 降,分别为 75.55 亿元、 92.54 亿元和 61.99 亿 元;从收入构成上看,工程建设业务和房地产 开发业务是公司核心业务,近三年收入占比合 计均在 85%以上。 2015~2017 年,公司工程建 设业务收入波动下降, 分别为 53.67 亿元、 66.10 亿元、 33.97 亿元,下降系代建项目结转方式 变化、工程结算量波动所致。其中, 2016 年公 司工程结算业务收入较高主要因为:营改增政 策影响, 确认收入时点发生变化; 税务检查中, 原自建项目滨江公园被认定为代建项目结转 收入所致( 2016 年,该项目确认收入 9.22 亿 元) ; 2017 年公司工程结算收入大幅下降,主 要系河西新城区代建工程结算量较少所致。房 地产开发是公司收入的重要来源之一, 2015~2017 年,板块分别实现收入 15.45 亿元、 20.38 亿元和 19.62 亿元。其中, 2016 年公司 房地产开发业务实现收入同比增幅较大,主要 系公司二级子公司南京奥体建设开发有限责 任公司(以下简称“奥体建设” )的中和村经 济适用房一期项目政府审计完成结算相应收 入所致。 毛利率方面, 2015~2017 年,公司主营业 务毛利率波动下降,分别为 14.35%、 9.64%和 12.34%。其中,公司房地产开发业务毛利率逐 年下降, 三年分别为 29.25%、 13.45%和 7.56%; 2015 年该板块毛利率较高, 主要系当年所结转 房屋中商品房较多所致; 2016 年以来公司房地 产开发业务毛利率降幅较大,主要系结转的保 障房收入占比逐步提高所致。 2018 年一季度,公司实现营业收入 14.15 亿元,相当于 2017 年全年的 22.04%,毛利率 为 16.33%。 表 2 2015~2017 年公司主营业务收入及毛利率构成(单位:万元、 %) 2015 年 2016 年 2017 年 科目 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 工程建设业务 536719.28 71.04 7.29 661007.57 71.43 5.21 339728.78 54.81 6.75 房地产开发业务 154547.51 20.46 29.25 203778.81 22.02 13.45 196205.75 31.65 7.56 园林工程业务 22606.46 2.99 10.44 17931.26 1.94 15.54 25944.96 4.19 14.30 酒店餐饮及会展业务 25566.84 3.38 79.79 26387.29 2.85 79.42 34140.50 5.51 77.67 公园运营业务 2976.44 0.39 72.07 4044.85 0.44 28.75 7398.86 1.19 15.36 出租车运营业务 2416.99 0.32 7.00 2118.32 0.23 -0.71 1656.79 0.27 -17.89 其他业务 10671.05 1.41 -9.57 10171.29 1.10 24.83 14803.31 2.39 51.75 合计 755504.57 100.00 14.35 925439.39 100.00 9.64 619878.94 100.00 12.34 资料来源:公司审计报告 注:公司其他业务包括物业管理、房屋租赁等业务; 2015 年其他业务毛利率为负主要系仙林鼓楼医院于 2015 年开始营业,资产折旧导致 仙林鼓楼医院的营业毛利率为负, 2017 年,公司其他业务收入快速增长,主要系房屋租赁收入和物业管理收入增幅较快,同时由于营业 成本较低,故毛利率快速增长。 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 16 2. 业务经营分析 ( 1)工程建设业务 公司工程建设业务主要包括基础设施建 设业务和土地一级开发业务,主要的经营主体 为下属子公司河西国资公司和南京科创公司。 项目建设 公司下属各经营主体与委托单位(主要为 南京市河西新城区开发建设管理委员会(以下 简称 “河西新城管委会 ”) 、南京市南部新城开 发建设管理委员会、南京市麒麟科技创新园 (生态科技城)开发建设管理委员会(以下简 称“麒麟管委会” )和南京市仙林大学城管理 委员会等)签署建设与开发委托协议。根据协 议约定,公司负责包括南京市河西区、麒麟科 创园、南部新城及仙林大学城的基础设施项目 的工程施工。项目承接后,由公司下属的受托 经营主体的财务管理部门负责根据项目规划 进行项目建设资金的筹措。业务基本模式为委 托代建,结算时采用成本(含融资成本)加成 的形式获得利润,加成比例不低于 3%或 6%。 会计处理方面,河西国资公司代建项目在 “预付账款”及“在建工程”科目进行核算, 公司支付代建项目工程款时计入“预付账款” , 待取得发票转入“在建工程” ,而后根据与委 托方核定的代建工程量确认公司代建成本,双 方确认后公司将“在建工程”核算的工程支出 作为代建成本结转“主营业务成本” 。公司根 据代建成本加上受托开发收益确认代建收入, 同时借记“其他应收款” ,待公司收到河西新 城管委会代建回购款时,贷记“其他应收款” 。 南京科创公司代建项目在“存货”科目进行核 算,公司支付建设项目工程款时每月根据工程 量计算计入“存货 —开发成本” ,而后根据与 委托方核定的建设工程量确认公司建设成本, 双方确认后公司将“存货 —开发成本”核算的 工程支出作为建设成本计入“主营业务成本” 。 表 3 截至 2018 年 3 月底公司已完工工程情况(单位:亿元) 回款计划 项目名称 已投资额 是否签订合同或协议 拟结算金额 已回款金额 2018 年 2019 年 河西北部道路建设 33.10 是 35.09 35.09 -- -- 河道泵站 5.40 是 5.72 5.72 -- -- 供电杆线迁移 3.50 是 3.71 3.71 -- -- 滨江大道中段 12.00 是 12.72 12.72 -- -- CBD 绿轴、中央公园 6.00 是 6.36 6.36 -- -- 滨江公园、绿博园 5.60 是 5.94 5.94 -- -- 学校社区中心公交等 4.81 是 5.09 5.09 -- -- 南京国际博览中心一期 18.00 是 19.08 19.08 -- -- 新城大厦一期 4.00 是 4.24 4.24 -- -- 行政审批中心及配套 14.50 是 15.37 12.77 2.60 -- 滨江风光带河西段 3.50 是 3.71 3.71 - -- 河西大型综合性医院 12.20 是 12.93 9.03 3.90 -- 南京国际博览中心二期 12.00 是 12.72 9.22 1.50 2.00 学校、社区中心等配套项目建设 9.00 是 9.54 7.50 1.00 1.04 河西中部道路建设 5.00 是 5.30 2.30 1.00 2.00 河道泵站建设 0.70 是 0.74 0.34 0.40 - 南京市档案馆、方志馆建设 2.90 是 3.07 1.57 0.50 1.00 河西南部道路建设 26.00 是 27.56 19.70 3.50 4.36 学校、社区中心等配套项目 I 7.80 是 8.27 5.27 1.00 2.00 光华东路 2.90 是 4.35 4.27 0.08 -- 沧麒东路 1.66 是 5.39 5.28 0.11 -- 沧麒东路南延 1.26 是 1.30 1.08 0.22 -- 钟学北路 2.41 是 4.67 4.51 0.16 -- 柳营南路 1.35 是 2.20 2.15 0.04 0.01 合计 195.59 215.07 186.65 16.01 12.41 资料来源:公司提供 中期票据信用评级报告 南京东南国资投资集团有限责任公司 17 表 4 截至 2018 年 3 月底公司主要在建基础设施建设项目情况表(单位:亿元) 投资计划 项目名称
展开阅读全文
  语墨文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:(发行披露)南京东南国资投资集团有限责任公司主体评级报告.pdf
链接地址:http://www.wenku38.com/p-112426.html

                                            站长QQ:1002732220      手机号:18710392703    


                                                          copyright@ 2008-2020 语墨网站版权所有

                                                             经营许可证编号:蜀ICP备18034126号

网站客服微信
收起
展开