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(发行披露)江苏苏海投资集团有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.pdf

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发行 披露 江苏 投资 集团有限公司 主体 信用 评级 报告 跟踪 安排
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江江 苏苏 苏苏 海海 投投 资资 集集 团团 有有 限限 公公 司司 信信 用用 评评 级级 报报 告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 1 新世纪评级 Brilliance Ratings 2 新世纪评级 Brilliance Ratings 江苏苏海投资集团有限公司 信用评级报告 概况 江苏苏海投资集团有限公司(以下简称“苏海集团”、“该公司”或“公司”) 成立于 2003 年 3 月,原名为赣榆县国有资产经营(控股)有限责任公司,由 赣榆县人民政府全额出资组建 ,并授权赣榆县国有资产监督管理委员会行使出 资人职责,初始注册资本为 1.00 亿元; 2006 年 8 月,公司更名为连云港市金 玉投资发展有限责任公司; 2009 年 12 月,赣榆县人民政府对公司增资 26.50 亿元,增资完成后,公司注册资本增至 27.50 亿元; 2011 年 3 月,公司更名为 现名; 2012 年 1 月,赣榆县人民政府对公司增资 1.10 亿元,增资完成后,公 司注册资本增至 28.60 亿元。 2014 年 5 月赣榆县撤县设区,公司出资人更名为 赣榆区人民政府。 2014 年 12 月,赣榆区人民政府对公司增资 1.50 亿元。截至 2018 年 6 月 末, 公司注册资本为 30.10 亿元,唯一股东及实际控制人均为赣榆 区人民政府。 该公司是赣榆区重要的城市基础设施投资建设和国有资产运营主体,核心 业务主要包括土地资产经营 、保障性住房建设、市政道路及赣榆港配套设施等 项目的投资和建设等 。 业务 1. 外部环境 ( 1) 宏观 环境 2018 年上半年 , 全球经济景气度仍处扩张区间但较前期高点回落,金融 市场波动幅度显著扩大,美联储货币政策持续收紧带来的全球性信用收缩或逐 渐明显, 美国与主要经济体的贸易摩擦引发全球对贸易和经济复苏的担忧 ,热 点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。 我国宏观 经济继续呈 现稳中向好态势, 在以供给侧结构性改革为主的各类改革措施不断推进落实 下,经济发展 “ 质升效增 ” 明显 。随着我国对外开放范围和层次的不断拓展, 稳增长、促改革、调结构、惠 民 生和防风险 各项 工作稳 步落实 , 我国经济有望 长期 保持 中 高速增长 。 2018 年上半年,全球 经济 景气 度 仍 处扩张区间 但较 前期 高点 回落 ,同时 3 新世纪评级 Brilliance Ratings 经济 增 速也有所放 缓, 金融市场 波动幅度 显著 扩大 ,美联储 货币政策持续收紧 带来 的全球 性 信用收缩或 逐渐 明显 ,美国与主要经济体的贸易摩擦引发全球对 贸易和经济复苏的担忧 ,热点地缘政治 仍是影响 全球经济增长 的 不确定性冲击 因素。 在 主要发达 经济体 中 , 税改支持 下的美国经济 、就业 表现依然强劲, 美 联储 加息缩表 有序推进 ,特朗普的 关税政策 加剧全球贸易摩擦 ,房 地产和资本 市场存在风险 ;欧盟 经济复苏 向 好 而景气度 持续回落, 能源 价格上涨 助推 CPI 改善,欧 洲 央行 量化宽松 将于年底结束, 联盟 内部政治风险不容忽视 ;日本 经 济 温和 复苏, 略有回升的通胀 水平 依然 不高, 增长 基础仍不稳固, 较 宽松 的 货 币政策持续 。 在 除 中国外的主要 新兴 经济体中,经济景气度 整体 上略弱于主要 发达经济体 ;印度 经济保持中高速增长, 随着 “废钞令 ”影响 褪去 、 税务改革 的 积极作用 显现,为稳定 CPI 印度央行 时 隔 四 年首度上调利率 ;俄罗斯 、巴西 的 CPI 均 处低位, 两国 货币贬值幅度较大 并 制约 继续 降息空间,经济景气度快 速 下降,复苏势头不 稳; 南非经济低速增长, 南非 央行降息配合 新任 总统 推动的 国内 改革 , 对经济 的 促进作用有待观察 。 2018 年上半年,我国宏观 经济继续 呈现 稳中向好态势, 在 以供给侧结构 性改革为主 的 各类 改革措施不断推进落实下 , 经济 发展 “质升 效增 ” 明显。 国 内消费 物价水平 温和上涨 、 生产价格 水平 因基数效应涨幅 回落, 就业 形势 总体 较好 ;居民可支配 收入增速放缓 拖累 消费 增长 , 消费升级下 新兴消费 的 快速增 长 有利于夯实 消费 对 经济发展的基础性作 用 ;基建疲弱导致固定资产 投资增速 下降, 而 房地产投资 增长较快、 制造业投资有所改善 、民间 投资 活力 提升,投 资结构优化趋势持续 ;进出口贸易 增速 保持 较高水平 ,受 美对华贸易 政策影响 或面临一定压力 ;工业 生产总体平稳, 产能 过剩行业 经营效益良好 , 高端 制造 业和战略性新兴产业 保持较快 增长,产业结构持续升级, 新旧 动能 加快 转换。 房地 产 调控 力度不减 、制度建设 加快 、区域表现 分化 ,促进房地产市场 平稳 健 康 发展的长效机制正在 形成 。 “京津冀协同发展”、“长江 经济带发展 ”、雄安 新 区建设 及粤港澳大湾区建设等国内 区域发展 政策持续 推进, 新的增长极、增长 带正在形成 。 我国积极财政 政策取向不变, 增值税率下调、个税改革启动、 财政 支出聚 力增效 , 更多向创新驱动、“三农”、民生等领域倾斜;防范化解地方政府债务 风险的 政策和制度 持续推进,地方政府举债融资机制日益规范化、透明化 , 地 方 政府 债务 风险总体可控 。经济金融去杠杆成效显著,影子银行、非标融资等 得以有效控制;央行定向 降准、公开市场操作和加息 保持了 货币政策的 稳健中 性,为结构性去杠杆提供了稳定的货币金融环境;宏观审慎政策不断健全完善, 全面清理整顿金融秩序,金融监管制度不断补齐,为防范化解重大金融风险提 供了制度保障。人民币 汇 率 形成机制市场化改革有序推进,以市场供求为基础、 参考一篮子货币进行调节,人民币 汇率 双向 波动 将逐步成为 常态 。 在“开放、包容、普惠、平衡、共赢”理念下,“一带 一路 ”建设 “走实走 深”,自贸区 建设深化 ,我国开放型 经济新体制逐步健全 同时对 全球经济发展 的 促进作用不断增强 。 金融业对外开放加速,人民币作 为全球储备货币, 在国 4 新世纪评级 Brilliance Ratings 际 配置需求 中 不断 提升、国际地位持续提高 , 人民币 国际化 不断向前推进 。 我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段,正处在转变 发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。 2018 年作为推动高质量 发展的第一年,供给侧结构性改革将继续深入推进,强化 创新驱动, 统筹推进 稳增长、促改革、调结构、惠 民 生和防风险 各项工作,打好三大攻坚战, 经济 将继续 保持稳中有 进的态势。央行扩大中期借贷便利担保品范围、定向降准等 一系列精准调控措施将进一步增加金融市场流动性、降低企业融资成本、缓解 实体经济融资难度,有利于稳健中性货币政策的持续推行。 美对华贸易政策日 益严苛 ,将对 我国出口增长 形成一定扰动,但从 中长期看, 随着我国对外开放 水平的不断提高、 经济 结构优化 、产业 升级 、内需扩大、区域协调发展 的逐步 深化, 我国经济的 基本面有望长期向好 和 保持 中 高速增长 趋势。同时,在 主要 经济体货币政策调整 、 地缘政治 、国际经济金融仍 面临较大 的 不确定性 以及 国 内 金融强监管 和去杠杆任务仍 艰巨 的 背景下,我国的经济增长和发展依然会伴 随着区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以 及 国际 不确定性 冲击 因素的风险 。 ( 2) 行业环境 城市基础设施是我国新型城镇化的物质基础, 未来 建设需求持续存在。 43 号文 以来, 地方政府债务管理 持续 推进, 城投企业 的政府融资职能剥离 , 但作 为城市基础设施 投资 建设的 主要参与者 ,其重要性中短期内仍将继续保持 ,且 随着政府预算管理等制度的逐步完善 ,城投企业的业务开展模式将渐趋规范, 市场化转型的 进度 也将 不断推进。 2017 年以来,各部委监管政策频出,城投 企业融资环境趋紧,加之近两年 债务集中到期规模大,部分企业 将面临集中偿 付 压力 。 城市 基础 设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要驱动力 ,是国民经济 可持续发展的重要基础,对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综 合服务功能等有着积极的作用。 近年,全国各地区 城市基础设施 建设资金来源 和渠道日益丰富,建设规模不断扩大,建设水平迅速提高,城市基础设施不断 完善。 2017 年我国基础设施投资完成 14.00 万亿元,增长 19.0%, 占 全国 固定 资产投资(不含农户)的比重为 22.2%; 资本形成总额对国内生产总值增长的 贡献率为 32.1%。 2017 年 5 月住房城乡建设部及国家发展改革委发布的《全国城市市政基 础设施建设“十三五”规划》(简称“《规划》”)对交通系统、综合管廊、水系 统、能源系统、环卫系统、绿地系统和智慧城市等方面的发展指标提出了明确 的规划要求,其中城市路网加密缓堵、城市轨道交通、城市综合管廊、城市供 水安全保障、城市黑臭水体治理、海绵城市建设、排水防涝设施建设、燃气供 热设施建设、城市垃圾收运处理、园林绿地增量提质、城市生态 修复和市政设 施智慧建设是重点工程。《规划》同时明确了城市人民政府是市政基础设施建 5 新世纪评级 Brilliance Ratings 设的责任主体,各级政府需确保必要投入,强化地方政府对城市市政基础设施 建设的资金保障;充分发挥中央财政资金向中西部等市政基础设施总量严重不 足地区倾斜的引导作用;大力推广政府和社会资本合作( PPP),推动该领域的 供给侧结构性改革、拓宽市政基础设施投融资渠道,形成政府投资和社会资本 的有效合力;推进价格机制改革,统筹运用税收、费价政策,按照补偿成本、 合理收益、公平负担的原则,清晰界定政府、企业和用户的权利义务,建立健 全公用事业和公益性服 务财政投入与价格调整相协调机制。 2017 年末,我国 城镇化率为 58.52%,与国外发达国家的 70%-80%相比仍有较大发展空间, 在 未来一段时间内, 城市 基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务, 而该领域的建设及融资模式正逐步规范及合理创新。 城投企业业务范围广泛,包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工 程、城市管网等基础设施项目投资建设,以及土地开发整理、公用事业、保障 房项目建设等 多个 领域。 在我国基础设施建设的快速推进过程中, 城投企业初 期作为地方政府投融资平台在城市建设中发挥着重 要作用 , 但债务 规模也 不断 增大 ,风险有所积聚 。 为规范政府举债行为 , 监管部门出台了一系列政策。 2014 年 9 月,国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发 [2014]43 号,简称“ 43 号文”),明确提出政府债务不得通过企业举借,剥离城投企业 的融资职能。 10 月,财政部印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别 办法》(财预 [2014]351 号),对地方政府性债务进行清理和甄别。 2015 年,新 预算法实施,地方政府开始通过以发行地方政府债券的方式新增政府债务及对 存量政府债务进行置换。 2016 年,国务院、财政部等部委陆续出台多项政策, 从 国资国企改革、债务发行管理和业务发展方向等方面引导城投企业进行转型 发展,进一步规范细化地方政府债务管理。 2017 年以来,行业监管力度进一步加大。 4 月,财政部等六部委联合发布 《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预 [2017]50 号),加强融 资平台公司融资管理,强调地方政府不得 将公益性资产、储备土地注入融资平 台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为 其 偿债资金来源,不得利用政 府性资源干预金融机构正常经营行为 , 同时要求建立跨部门联合 监测和防控机 制 , 对地方政府及其所属部门、融资平台公司、金融机构、中介 机构、法律服 务机构等的违法违规行为加强跨部门联合惩戒 。 5 月,财政部发布《关于坚决 制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预 [2017]87 号),严格 规范政府购买服务预算管理,明确列示政府购买服务负面清单。 6 月,财政部 联合相关部门开始试点发展包括地方政府土地储备、收费公路等项目收益与融 资自求平衡的地方政府专项债券,进一步健全规范地方政府举债融资机制。 2018 年 2 月,国家发展改革委和财政部联合发布《关于进一步增强企业 债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》(发改办财金 [2018]194 号), 对申报企业债券的企业公益性资产及储备土地使用权进行了严格禁止, 进一步强调城投企业不承担政府融资职能。 3 月,财政部发布《关于规范金融 企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(财金 [2018]23 号), 6 新世纪评级 Brilliance Ratings 明确要求 国有金融企业除购买地方政府债券外,不得直接或通过地方国有企事 业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资,不得违规新增地 方政府融资平台公司贷款 ; 不得要求地方政府违法违规提供担保或承担偿债责 任 ; 不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或政府和社会资本 合作( PPP)项目资本金。 整体 来看 ,自 43 号文发布以来,国家对于地方政府债务的管理日趋规范、 细化和严格, 城投企业 的政府融资职能剥离, 短期看 会 加大 城投企业的 融资难 度 , 但 长期 来 看则有利于 行业 的规范 发展 。 城投企业 作为城市基础设施 投资 建 设的 主要参与者 , 中短期内重要性仍 将 保持,且随着政府预算管理 等制度 的逐 步完善, 城投企业 的业务 开展 模式 将渐趋规范 , 市场化转型的进度也将不断推 进 。 但与此 同时, 近两年 城投企业债务集中到期规模大,融资环境的收紧将 使 部分企业 面临集中 偿付压力 。 ( 3) 区域经济环境 赣榆区位于江苏省东北部、隶属于连云港市,为连云港新规划的三个主城 区之 一。近年来,赣榆区 经济 整体保持增长,但 经济 增速持续放缓 , 投资仍是 拉动经济增长的 主要动力 。 连云港市赣榆区位于江苏省东北部、是连云港市新规划的三个主城区之 一,全区共辖 15 个镇, 2 个省级经济开发区,总面积约 1514.00 平方公里。截 至 2017 年末,全区户籍总人口约为 119.58 万人。赣榆区海域辽阔,拥有 108 万亩浅海域和 62.5 公里黄金海岸线 ,海域资源相对 较丰富 。 2017 年,赣榆 区 位居全国综合实力百强区第 84 位、投资潜力百强区第 30 位。 近年来,赣榆区经济持续发展, 2015-2017 年,赣榆区 完成 地区生产总值 分 别为 473.57 亿元、 519.21 亿元和 586.02 亿元,增速分别为 10.9%、 8.2%和 7.3%, 增速呈逐年放缓态势 。 分产业看, 2017 年赣榆区第一产业、第二产业 及第三产业分别实现增加值 85.53 亿元、 278.75 亿元和 221.74 亿元,同比分别 增长 3.0%、 8.1%和 8.0%,三次产业比重由 2016 年的 14.7:47.3:38.0 调整至 14.6:47.6:37.8,第二产业占比有所增加 , 仍处于主导地位 。 2017 年全区实现社 会消费品零售总额 191.00 亿元,同比增长 11.4%;城镇居民年人均可支配收入 2.96 万元 , 同比增长 8.9%;农 村居民人均可支配收入 1.61万元 , 同比增长 9.5%。 图表 1. 2015-2017 年 赣榆区 主要经济指标及增速 项目 2015 年 2016 年 2017 年 金额 增速( %) 金额 增速( %) 金额 增速( %) 地区生产总值(亿元) 473.57 10.9 519.21 8.2 586.02 7.3 第一产业增加值(亿元) 69.97 3.5 76.55 2.3 85.53 3.0 第二产业增加值(亿元) 230.27 12.7 245.56 8.7 278.75 8.1 第三产业增加值(亿元) 173.33 12.7 197.10 10.1 221.74 8.0 规模以上工业增加值(亿元) 288.54 16.0 313.77 10.1 356.13 9.3 全社会固定资产投资(亿元) 390.35 20.3 372.00 21.4 465.16 25.0 7 新世纪评级 Brilliance Ratings 项目 2015 年 2016 年 2017 年 金额 增速( %) 金额 增速( %) 金额 增速( %) 社会消费品零售总额(亿元) 153.44 9.9 172.46 12.4 191.00 11.4 城镇居民年人均可支配收入(元) 25074 9.0 27199 8.5 29615 8.9 农村居民人均可支配收 入 (元) 13523 9.3 14731 8.9 16137 9.5 资料来源: 2015-2017 年赣榆区国民经济和社会发展统计公报、苏海集团 赣榆区工业生产对经济的贡献较大,已形成以石油化工、钢铁机械及装备 制造、生物科技、新能源四大主导产业为支撑的工业体系。近年来,赣榆区工 业规模化程度逐年提高,初步形成了赣榆区经济开发区、海洋经济开发区、海 州湾生物科技园、柘汪临港产业区为核心的四个产业园区。其中,赣榆经济开 发区主要以机械装备制造业、新能源、新材料等产业项目为主;海洋经济开发 区主要以海洋生物、海洋医药等高 新技术产业项目为主;柘汪临港产业区主要 以大型石化及配套产业、钢铁及重装备制造业、现代物流业等产业项目为主; 海州湾生物科技园区主要以生物科技、建设循环经济示范园项目为主。 2017 年,赣榆区四大园区实现规模工业入库税收 11.24 亿元,占全区 80.2%。 2015-2017 年赣榆区 分别 完成固定资产投资 390.35 亿元 、 372.00 亿元 和 465.16 亿元,同比 分别 增长 20.3%、 21.4%和 25.0%,均保持较高增速, 是拉 动赣榆区经济增长的主要动力 。 其中, 2017 年 规模以上工业投资完成 361.68 亿元,同比增长 30.1%; 服务业投资完成 92.62 亿元,增长 19.0%。 近三年 , 在去库存 政策 下 ,赣榆区 分别 完成房地产开发投资 23.19 亿元 、 25.46 亿元 和 16.00 亿元,同比 增速分别为 8.0%、 1.8%和 -37.2%, 呈逐年 下降 态势 。 但 2016 年 以来 随着一线及热点城市限贷限购政策的加码,三四线城市 对一线及热点城市溢出效应的承接作用较明显 , 房地产 销售 表现较好 , 2016-2017年赣榆区完成商品房销售面积 分别为 92.60万平方米 和 94.32万平方 米,同比 分别 增长 34.7%和 1.9%;实现商品房销售额 分别为 36.50 亿元 和 48.48 亿元,同比 分别 增长 25.4%和 32.8%。 图表 2. 2015-2017 年 赣榆区 房屋建设、销售情况 2015 年 2016 年 2017 年 面积 增速 ( %) 面积 增速 ( %) 面积 增速 ( %) 商品房施工面积(万平方米) 372.09 -1.6 385.50 3.6 -- -- 商品房竣工面积(万平方米) 24.46 -47.1 52.01 112.6 -- -- 商品房销售面积(万平方米) 68.75 0.4 92.60 34.7 94.32 1.9 商品房 销售额( 亿元 ) -- -- 36.50 25.4 48.48 32.8 资料来源:赣榆区 2015-2017 年国民经济和社会发展统计公报、苏海集团 土地市场方面,受 政府土地出让规划及政策调控等因素影响,近年来赣榆 区土地供应及成交 市场呈现 较大波动 。 2015-2017 年, 赣榆区供应土地面积分 别为 624.51 万平方米 、 225.87 万平方米 和 228.99 万平方米 ,成交土地面积分 别 为 637.82 万平方米 、 189.21 万平方米 和 187.79 万平方米; 2017 年 受 房地产 市场景气度 持续提升 、去库存压力下降影响 ,土地 供应 及成交 面积保持稳定, 8 新世纪评级 Brilliance Ratings 土地成交 价格 大幅 增加, 2017 年 成交总价为 19.21 亿元, 较上年增长 176.13%。 图表 3. 2015-2017 年 赣榆区 土地市场交易情况 2015 年 2016 年 2017 年 供应土地数量 ( 宗 ) 147 38 59 供应土地面积 ( 万平方米 ) 624.51 225.87 228.99 成交土地数量 ( 宗 ) 147 32 50 成交 土地面积( 万平方米 ) 637.82 189.21 187.79 成交总价 ( 亿元 ) 51.68 6.96 19.21 溢价率 ( %) 42.44 0 29.28 资料来源: CREIS 中指指数 2. 业务运营 该公 司是赣榆区重要的城市基础设施投资建设 和 国有资产运营 主体,主营 业务收入主要来自于城市建设工程业务,但该业务盈利能力偏弱,对财政补贴 依赖较大 ; 其他 经营性 业务种类 虽 较多, 但收入 规模较小,对盈利贡献 有限 。 公司在建及拟建保障房项目、港口配套设施等基础设施项目较多,存在较大的 资金缺口,后续投融资压力较大。 该公司为赣榆区重要的城市基础设施投资和建设主体,核心业务包括市政 道路建设、赣榆港配套设施建设、保障性住房建设、土地开发整理等。 2015-2017 年,公司实现营业收入分别为 11.38 亿元、 10.09 亿元和 14.16 亿元 。其中,城 市建设工程业务收入分别为 10.13 亿元、 9.56 亿元和 10.98 亿元,占 营业 收入 的比重分别为 89.02%、 94.74%和 77.52%,为公司主要的收入来源。公司土地 开发整理业务受国家政策及当地政府土地出让规划等因素影响,收入实现存在 较大不确定性, 2015-2016 年 公司 未实现 土地整理收入, 2017 年实现土地整理 收入 2.02 亿元。此外,房地产销售、餐饮住宿及客运服务业务等均对公司收 入形成 一定 补 充。 2018 年 上半年 度 , 公司实现 营业收入 7.70 亿元 , 主要为 城 市建设工程收入 ,占营业收入 的比重为 88.46%。 图表 4. 2015 年以来公司营业收入 构成 及毛利率 情况 业务类型 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 上半年度 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 营业收入 11.38 100.00 10.09 100.00 14.16 100.00 7.70 100.00 城市建设工程 10.13 89.02 9.56 94.74 10.98 77.52 6.81 88.46 土地整理 -- -- -- -- 2.02 14.27 -- -- 房地产销售 0.91 8.03 0.02 0.18 0.03 0.25 0.11 1.45 餐饮住宿 0.17 1.52 0.24 2.40 0.31 2.16 0.16 2.10 矿石销售 0.08 0.66 0.14 1.40 0.03 0.18 0.08 1.04 客运服务 -- -- -- -- 0.32 2.25 0.18 2.39 其他业务 0.09 0.76 0.13 1.29 0.48 3.37 0.35 4.55 毛利率 10.68% 9.10% 14.75% 11.12% 城市建设工程 8.63% 7.88% 5.52% 7.38% 9 新世纪评级 Brilliance Ratings 业务类型 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 上半年度 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 金额 (亿元) 占比 ( %) 土地整理 -- -- 51.57% -- 房地产销售 21.51% 45.67% 43.17% 35.00% 餐饮住宿 67.44% 67.48% 71.80% 74.46% 矿石销售 -74.13% -69.82% 15.97% 75.00% 客运服务 -- -- 7.32% 14.65% 其他业务 96.06% 71.19% 37.37% 30.50% 资料来源: 苏海集团 ( 1) 城市基础设施建设业务 该公司城市基础设施建设 业务 主要包括赣榆区市政道路、水利工程及赣榆 港配套设施等 , 此外,还包括 2017 年 新增的 交通基础设施建设施工业务。其 中,市政道路与水利工程等为赣榆区政府委托代建项目,回款按照审定工程成 本加成一定比率支付,加成率一般为 15.00%左右。赣榆港配套设施主要包括 航道防波堤工程、港口堆场以及码头等,其中,航道防波堤工程为港口配套基 础设施,本身不具备盈利能力,该项目由赣榆区政府按照实际建设及融资成本 向公司支付工程建设资金;港口堆场及码头等属于经营性资产,目前正处于建 设 过程中,完工后由公司自主经营。 2015-2017 年,该公司实现城市建设工程收入分别为 10.13 亿元、 9.56 亿 元和 10.98 亿元 ,实际收到回款分别为 6.94 亿元、 8.99 亿元和 9.13 亿元 。其 中 2016 年城市建设工程收入 有所 下降 ,主要系 2015 年政府对公司承建的航道 防波堤工程、航道工程、鑫海花园小区及东温庄水库等项目开始回购,当年确 认的回购收入较多, 2016 年上述项目大部分已完成回购所致; 2016 年,公司 回购项目主要为鑫海花园小区、东防波堤工程、海城路项目等; 2017 年,公 司回购项目主要为柘汪整体城镇化项 目、防波堤二期工程项目、鑫海花园小区 和王坊社区项目等。由于东防波堤工程、柘汪整体城镇化项目和防波堤二期工 程项目等仅按照实际建设及融资成本向公司支付建设资金,因此该部分工程不 产生利润;同 时受 “ 营改增 ” 后增 值税项下收入为不含税收入等因素综合影 响, 近三年 公司城市基础设施建设业务毛利率呈下降趋势,分别为 8.63%、 7.88%和 5.52%。 2018 年 上半年 度 , 公司实现 城市建设工程收入 6.81 亿元 , 主 要 包括 东温庄 水库项目 、 航道及附属工程 项目收入 , 毛利率为 7.38%。 截至 2018 年 6 月末,该公司在建城市基础设施项目主要 包括防波堤二期 工程、 10 万吨级航道工程、东温庄水库、柘汪物流中心工程、 8-11#泊位堆场 和 4#液体化工泊位等,公司主要在建项目涉及总投资达 84.65 亿元,截至 2018 年 6 月末累计完成投资 44.59 亿元,后续仍面临较大的投融资压力。 10 新世纪评级 Brilliance Ratings 图表 5. 截至 2018 年 6 月末公司主要在建基础设施项目概况(单位:亿元) 在建项目 项目批文 总投资 已投资 是否回购 已回款 防波堤二期工程 苏发改基础发( 2012) 1680 号 9.52 6.67 是 1.47 10 万吨级航道工程 苏发改基础发( 2012) 1681 号 9.39 6.23 是 5.32 东温庄水库 苏发改农经发( 2011) 549 号 7.39 7.39 是 4.08 连云港 港赣榆港区疏港二通 道( G228-省界 段 ) 一期 工程 赣发改 投 [2017]232 号 1.00 0.02 是 -- 文化中路新建工程 赣发改投( 2008) 113 号 0.27 0.09 是 -- 赣中教育集团新城校区工程 赣发改服 [2017]185 号 3.50 1.49 是 -- 智慧(机电)园智慧社区项目 赣发改备 [2017]251 号 3.20 2.48 是 -- 小计 -- 34.27 24.37 -- 10.87 柘汪物流中心工程 赣发改服( 2011) 89 号 11.99 4.28 否 -- 木材与木片堆场 赣发改服( 2010) 360 号 5.37 1.79 否 -- 8-11#泊位堆场 苏发改农经发( 2013) 1712、 1713号 6.66 2.75 否 -- 围海造陆工程(二期) 苏发改投资发( 2012) 23 号 3.59 0.79 否 -- 4#液体化工泊位 交港政( 2014) 17 号、连发改行服( 2015) 68 号 9.73 0.73 否 -- 5#液体化工泊位 报批中 4.39 3.35 否 -- 通用堆场 苏发改农经发( 2014) 816 号 2.23 1.61 否 -- 矿石堆场 苏发改农经发( 2014) 831 号 2.17 1.72 否 -- 木薯干堆场 苏发改农经发( 2014) 832 号 2.45 2.09 否 -- 金港水务(一期)及配套供水 管网工程 赣发改投( 2012) 58 号 1.80 1.11 否 -- 小计 -- 50.38 20.22 -- -- 合计 -- 84.65 44.59 -- 10.87 资料来源:苏海集团 作为赣榆区重要的城市基础设施建设主体,该 公司仍存在较多拟建城市基 础设施项目,主要包括赣榆区青口河水综合治理工程及河滨大道项目等,拟建 项目涉及总投资 11.73 亿元,公司存在较大的后续投融资压力。 图表 6. 截至 2018 年 6 月末公司拟建 基础设施项目概况(单位:亿元) 拟建项目 项目批文 计划投资 是否回购 赣榆区新城中学 -- 1.20 是 青口河水综合治理 赣发改农( 2014) 124 号 7.81 是 物流市场 -- 0.65 是 河滨大道 赣发改农( 2014) 100 号 2.07 是 合计 -- 11.73 -- 资料来源:苏海集团 此外 , 2016 年 12 月,该公司设立连云港赣榆交通控股有限公司 1(以下简 称 “ 交通控股 ” ),主 要经营赣榆区交通基础设施建设施工业务 ,该类业务通 过 招投标方式获取 ,采取施工 总承包 业务 模式 , 按照 完工百分比法确认收入 。 2017 年 及 2018 年 上半年度,公司分别实现交通基础设施收入 1.55 亿元 和 0.72 亿元 。 截至 2018 年 6 月末 , 公司 主要 已完工 交通基础设施施工 项目 12 个 , 实 1 2017 年,连云港市金泰公路工程有限公司、连云港市赣榆中兴路桥监理有限公司、连云港赣 榆交通工程有限公司和连云港市赣榆客运有限公司等相继划入交通控 股。 11 新世纪评级 Brilliance Ratings 际 投资额 为 1.52 亿元 ; 主要 在建交通基础设施施工 项目共 3 个,计划总投资 额合计为 0.28 亿元,已完成投资额 0.15 亿元。 图表 7. 2017 年以来公司 主要已完工 交通基础 设施施工 项目 情况 (单位 :亿元 ) 序号 项目名称 开工 时间 实际 投资额 1 江苏三洋港丝路之镇园区沥青路面工程 2017/09/12 0.02 2 怀仁路辅道(宋庄河 -朱稽河)新建工程 2017/04/10 0.02 3 月亮湾亲子园沿河路沥青路面工程 2017/11/28 19.23 万元 4 赣中教育集团场地及道路回填工程 GZCDHT-SG 标段 2017/08/01 0.23 5 赣中教育集团工程现场道路工程 2017/05/08 0.01 6 赣榆机电智慧园区一期道 路路基工程施工项目ZHYQ-LJSG1 标 2017/07/31 0.20 7 X202 赣柘公路( X301-石桥镇北段)改建工程施工项目X202GZ-SG 标段 2017/03/30 0.05 8 连云港市赣榆区黑班线 0k-17k+300 段路肩硬化工程施工项目 HB-LJYH 标段 2017/03/30 0.01 9 连云港港赣榆港区疏港二通道( G228-省界段)一期工程施工项目 SGETD-SG1 标段 2017/09/12 0.23 10 赣榆机电智慧 园区一期道路路面及桥涵施工项目ZHYQ-SG1 标 2017/07/04 0.22 11 X304 青班公路( k22+800-k32+300 段)改建工程施工项目 X304QB-SG 标段 2017/04/18 0.25 12 228 国道赣榆段( G204 共线段终点 -青口河特大桥北桥头)路面大修工程 2017/04/10 0.29 合计 -- -- 1.52 资料来源:苏海集团 图表 8. 截至 2018 年 6 月末公司 主要 在建交 通基础设施施工项目情况 序号 项目名称 开工时间 计划总投资 (亿元) 已投资(亿元) 1 242 省道黑林收费站收费广场道路工程施工项目S242HLDL-SG 标段 2017/10/17 0.10 0.08 2 赣榆区 X308 盐殷公路(南万庄村 -X309 段)改建工程施工项目 YYGL-SG 标段 2017/04/18 0.17 0.07 3 连云港港赣榆港区疏港二通道( G228-省界段)一期工程施工项目 SGETD-SG2 标段 2018/04/12 0.01 0.01 合计 -- -- 0.28 0.15 资料来源:苏海集团 ( 2) 房地产开发 该公司房地产开发业务包括保障性住房建设和商品房开发两部分。其中 保 障性住房目前 已基本完工 ,尚未产生收入;商品房开发项目整体规模较小, 2015-2017 年,公司分别实现商品房销售收入 0.91 亿元、 0.02 亿元和 0.03 亿元, 2016 年以来商品房销售收入主要来源于金海岸花园小 区部分尾房 销售,因此 收入较少 ,同时 成本 结转 相对较低, 致使 近三年公司房产 销售 毛利率分别为 21.51%、 45.67%和 43.17%。 2018 年 上半年 度 ,公司 实现 房产 销售收入 0.11 亿 元 , 毛利率为 35.00%, 主要为 金海岸 小区 小高层 项目的 销售收入。 A. 保障房性住房建设 该公司承担了赣榆区部分保障性住房建设任务, 目前公司在建保障房包括 赣榆区保障住房项目、赣榆区滨海佳苑保障性安居工程项目以及赣榆区星海湾 保障性安居工程项目,保障房项目土地全部为划拨用地 。目前上述项目均已基 12 新世纪评级 Brilliance Ratings 本完工 , 截至 2018 年 6 月末累计 完成投资额合计为 38.36 亿元 , 但尚未进行 完工结算。其中,赣榆区保障住房及赣榆区星海湾保障性安居工程项目均为拆 迁安置房,公司与赣榆区人民政府签订了项目回购协议。赣榆区滨海佳苑保障 性安居工程为经济适用房,项目完工后将由公司销售,销售对象为符合经济适 用房购买条件的城镇居民;该项目占地面积 17.33 万平方米,总建筑面积 45.70 万平方米,其中住宅建筑面积 35.00 万平方米,公共建筑及商业配套建筑面积 10.70 万平方米;该项目住宅销售单价预计约为 3000-3200 元 /平方米,配套商 业用房销售单价预计为 8400 元 /平方米。 B. 商品房开发 该公司商品房开发项目规模整体较小,目前已开发完成项目包括邻里中心 和金海岸小区项目,以上项目总投资合计为 3.57 亿元 2,截至 2018 年 6 月末已 销售面积 14.86 万 平方米,累计回笼资金 4.16 亿元。 图表 9. 2018 年 6 月末公司已完工商品房项目情况(单位:亿元,万平方米) 项目名称 总投资 完工时间 可售面积 已 售面积 已回笼资金 邻里中心一期工程 0.72 2013 2.92 2.92 0.98 金海岸花园小区多层项目 2.20 2013 8.80 8.80 2.10 邻里中心二期 0.19 2017 0.85 0.85 0.29 金海岸小区小高层 0.46 2017 3.20 2.29 0.79 合计 3.57 -- 15.77 14.86 4.16 资料来源:苏海集团 目前 ,该公司在建商品房项目 为 听涛苑项目 ,该 项目建筑面积为 3.14 万 平方米,计划总投资约 11.80 亿元,截至 2018 年 6 月末累计已投 资 0.78 亿元 , 暂未开始销售 。 ( 3) 土地开发整理与经营 根据赣政发【 2009】 121 号文,该公司获得政府授权从事赣榆区土地开发 整理工作,相关土地达到预定可出让 条件后,由赣榆区国土资源局以 “ 招、拍、 挂 ” 的 方式进行出让,当地财政部门收到土地出让金后,将相应地块的开发成 本及 区级净收益部分返还给公司。公司主要通过政府划拨及参与赣榆区土地市 场 “ 招、拍、挂 ” 等方 式获得土地,截至 2018 年 6 月末,公司土地储备面积 合计 10.28 万亩 3,土地账面价值约 178.23 亿元,充足的土地储备为公司业务 开展提供了较好的基础。 由于土地开发 整理业务受国家土地开发政策及当地政府土地出让规划等 因素影响,该公司土地资产变现能力存在一定的不确定性。 2015-2016 年 ,公 司均 未 实现土地整理收入, 2017 年 实现 土地整理收入 2.02 亿元 ,系赣榆区国 2 该公司已完工金海岸花园小区多层项目单位投资成本较高,主要是由于公司未将土地成本分 摊至在建的金海岸小区小高层项目。 3 不包括为赣榆港后续发展而购置的土地。 13 新世纪评级 Brilliance Ratings 土局于 2017 年 5 月 将公司持有的 盛世路东侧、徐福路北侧地块 挂牌出让 , 土 地出让价款 2.17 亿元 , 其中 地方留成 部分 返还 至 公司 。 此外 , 该 公司大量土地被用于抵押融资, 截至 2018 年 6 月末已抵押土地 资产账面价值合计达 62.38 亿元 4,一定程度上降低了土地资产流动性。 图表 10. 2015 年以来公司土地整理情况 项目名称 2015 年 末 2016 年末 2017 年末 2018 年 6 月 末 土地面积(亩) 101395.21 102766.10 102766.10 102766.10 其中:已完成开发面积(亩) 15052.65 16423.54 16423.54 16423.54 未完成开发面积(亩) 86342.56 86342.56 86342.56 86342.56 账面价值(亿元) 139.62 178.23 178.23 178.23 已被抵押土地面积(亩) 10463.05 33070.95 32689.65 32689.65 已被抵押土地账面价值(万元) 83.17 75.95 62.38 62.38 资料来源:苏海集团 ( 4) 其他业务 除上述业务外,该公司还依托下属子公司开展餐饮住宿、矿石销售、客运 服务、担保、租赁、物业管理等经营性业务。 该公司餐饮住宿业务运营主体为赣榆县金苑大酒店有限公司、连云港赣榆 和安湖国际大酒店有限公司(以下简称 “ 和安湖大酒店 ” ), 其中 和安湖大酒店 于 2015 年底划入公司 , 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 公司分别实现餐饮住 宿业务收入 0.17 亿元、 0.24 亿元 、 0.31 亿元 和 0.16 亿元 , 受和 安湖大酒店 划 入 以及业务规模扩张,该业务收入保持增长 ;同期 ,餐饮住宿业务 毛利率 分别 为 67.44%、 67.48%、 71.80%和 74.46%,毛利率 保持 在较高水平。 该公司矿石销售业务主要由下属二级子公司赣榆区惠达矿业有限公司运 营,目前主要开采九泉山矿和赣榆区魏斗沟矿山,对外销售产品以建筑用花岗 岩等为主。 2015-2017 年公司实现矿石销售收入分别为 0.08 亿元、 0.14 亿元和 0.03 亿元, 毛利率分别为 -74.13%、 -69.82%和 15.97%, 其中 2016 年 收入 大幅 增加 一方面由于公司合并范围新增连云港金利石 材加工有限公司、连云港北翼 贸易有限公司等经营矿石销售业务的子公司 , 另一方面由于港口、堆场及物流 园等建设需求增加所致 ; 但由于公司前期对赣榆区魏斗沟矿山开采投入较大, 该部分业务持续呈亏损状态。 2017 年 公司 矿石销售收入大幅减少, 主要系 存 量矿产资源随开发 逐渐 减少 所致,由于当年 矿 石销售主要以碎石料为主, 相应 开采 成本大幅降低,当年 实现 毛利率 15.97%。 2018 年 上半年 度 , 受智慧(机 电)园项目 回填需求较大 影响 , 矿石 销售收入 大幅增长 至 0.08 亿元 ; 由于 对 应矿山成本 尚 未摊销, 毛利率为 75.00%。 该公司客运服务业务主要 由交通控股子公司连云港市赣榆客运有限公司 负责,经营范围包括班车、包车客运、出租客运服务、汽车及销售等。 该业务 于 2016 年底划入, 2017 年 及 2018 年 上半年 分别 实 现客运服务业务收入 0.32 4 该 公司抵押土地主要为招拍挂取得的土地,账面价值较高。 14 新世纪评级 Brilliance Ratings 亿元 和 0.18 亿元 , 毛利率 分别 为 7.32%和 14.65%, 2018 年 上半年度 受 车辆折 旧及人工成本 摊销 因素 影响 , 毛利率 相对 较高 。 该公司其他业务主要包括担保、租赁、物业管理及油品销售等,主要由下 属子公司负 责运营, 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 分别实现 其他 业务收入 0.09 亿元、 0.13 亿元 、 0.48 亿元 和 0.35 亿元 。 管理 该公司为赣榆区人民政府下属的国有独资公司,股权结构清晰。公司按照 《公司法》等法律法规的要求,建立了符合业务管理需要的法人治理机制及管 理制度,基本能够满足其日常运营的需要。 1. 产权关系与公司 治理 ( 1) 产权关系 截至 2018 年 6 月 末,该公司注册资本为 30.10 亿元,赣榆区人民政府持 有公司 100.00%股权,为其实际控制人。公司产权状况详见附录一。 ( 2) 公司治理 该公司按照《公司法》等有关法律法规的要求,建立了符合业务管理需要 的法人治理机制。根据公司章程,公司不设股东会,董事会行使股东会的部分 权力,决定公司重大事 项。公司董事会成员共 7 名,其中 1 名由公司职工选举 产生,其余由股东委派,董事每届任期为 3 年,届满可以连选连任;公司监事 会成员共 5 名,其中 2 名由公司职工选举产生,其余由股东委派,监事每届任 期为 3 年。公司设总经理 1 名,由董事会聘任,总经理对董事会负责 。 ( 3) 主要关联方及关联交易 2015-2017 年,该公司无合并范围外的关联交易。同期末,公司关联应收 款项分别为 0、 0.26 亿元和 1.21 亿元,关联应付款项分别为 0、 1.87 亿元和 1.18 亿元。截至 2017 年末,公司对关联方提供担保余额为 52.69 亿元 , 均为对合 并范围内子 公司 的 担保 。 图表 11. 2015-2017 年 末 公司关联应收应付情况(单位:万元) 关联方名称 项目 2015 年末 2016 年末 2017 年末 连云港新路带物流有限公司 应收账款 -- -- 200.00 连云港秦山岛投资开发有限公司 应收账款 -- -- 80.50 江苏海福特海洋科技股份有限公司 其他应收款 -- 2630.00 6000.00 连云港秦山岛投资开发有限公司 其他应收款 -- -- 5698.00 连云港市青源水务有限公司 其他应收款 -- -- 97.34 关联应收小计 -- -- 2630.00 12075.84 15 新世纪评级 Brilliance Ratings 关联方名称 项目 2015 年末 2016 年末 2017 年末 连云港秦山岛投资开发有限公司 其他应付款 -- 18676.00 11794.83 关联应付小计 -- -- 18676.00 11794.83 资料来源:苏海集团 2. 运营管理 ( 1) 管理架构 及 模式 该公司根据自身经营管理及业务发展需要,设置了工程部、融资部、财务 部、资产管理部及办公室等相关职能部门,各部门之间权责明确,部门设置和 职 责分工基本满足了公司日常经营管理的需要。公司组织架构详见附录二 。 ( 2) 管理 制度及水平 该公司结合自身工作管理的需要,在财务管理、 固定资产管理及项目安全 管理等方面制定了较为规范的制度。上述管理制度基本满足了各职能部门有序 开展相关工作的需要。 在财务管理方面,该公司编制和执行预算、财务收入计划、信贷计划、拟 定资金筹措和使用方案,并建立了经济核算制度,利用会计资料进行经济活动 分析。 在资产管理方面,该公司设置了办公室对固定资产进行统一管理与核查, 统计各部门的固定资产,并建立了资产管理清单,同时,由财务部门对资产价 值进行管理。 在对外担保方面,该公司通常不为无股权关系的公司提供担保和借款,若 确需担保和借款,须报政府审批;除政府另有规定外,公 司不直接或间接为资 产负债率超过 80%的企业提供担保;不得为非法人单位或个人提供担保 。 ( 3) 过往债务履约及其他 行为记录 根据该公司 2018 年 9 月 5 日提供的《企业信用报告》, 公司本部历史偿债 记录良好,无银行信贷违约、迟付利息 情况。根据 2018 年 9 月 25 日查询国家 工商总局、国家税务总局、人民法院等信用信息公开平台信息查询结果,未发 现公司存在重大异常情况 。 3. 发展战略 根据该公司发展规划,公司将创新融资渠道模式,积极推进政府重点工程 建设,加速推进国有企业改革,转型发展壮大实体经济。具体的,公司将创新 融资方式,拓宽融资渠道 ,稳健合规地推进融资工作;保障重点工程建设,包 括智慧(机电)园建设、教育集团项目、东润华庭、老海洋局地段拆迁项目等; 此外,公司将推动多元化产业发展,包括房地产板块、早教及幼教教育板块 、 16 新世纪评级 Brilliance Ratings 国际贸易板块、油品销售板块和餐饮住宿板块等,大力发展实体经济 。 财务 该公司营业收入主要来自城市工程建设业务,近年来收入规模相对稳定,但城 市工程建设业务毛利率水平低,公司盈利能力整体较弱。随着项目开发投入的不断 增加,公司融资规模持续扩张,目前财务杠杆水平偏高。公司资产主要集中于土地 和应收款项,且部分地块已用于融资抵押,土地资产 变现能力易受房地产及土地市 场景气度影响,公 司资产流动性较弱。此外,公司对外担保规模 较 大,存在一定的 代偿风险 。 1. 公司财务质量 中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对该公司的 2015-2017 年财务报表 进行了审计,并出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行企业会计准则 ( 2006 版)及相关规定。 2015 年 ,该公司 新纳入合并范围 子公司 2 家 5,不再纳入 合并 范围 的 子公 司 1 家; 2016 年公司新纳入合并范围 子公司 34 家 ,不再纳入 合并 范围 的 子公 司 1 家; 2017 年公司新纳入合并范围 子公司 12 家。 截至 2017 年末,公司纳 入合并范 围的 子公司 共 75 家 ,其中 一级子公司共 28 家 ,主要子公司 及其概况 详见附录三。 2. 公司 偿债能力 ( 1) 债务分析 A. 债务结构 近年来,随着基础设施建设的不断投入和 业务 规模的不断扩大, 该 公司负 债规模逐渐扩张。 2015-2017年末 及 2018年 6月末 ,公司负债总额分别为 170.10 亿元、 205.19 亿元 、 245.70 亿元 和 260.07 亿元 ,同期末资产负债率分别为 49.96%、 54.36%、 58.17%和 59.40%, 负债经营程度偏高 。 2015-2017 年末 及 2018 年 6 月末, 公司刚性债务余额分别为 71.06 亿元、 79.06 亿元 、 99.71 亿元 和 116.17 亿元 ,占负债总额的 比重 分别为 41.78%、 38.53%、 40.58%和 44.67%; 股东权益与刚性债务的比率分别为 239.79%、 217.92%、 177.16%和 153.00%, 股东权益对刚性债务的保障程度较高。公司刚性债务多为长期, 但 随着债务 逐 步 到期,短期刚性债务规模逐年增加, 同期末短期刚性债务余额分别为 19.29 亿元、 29.70 亿元 、 33.50 亿元 和 58.14 亿元 ,短期刚性债务现金覆盖率分别为 85.42%、 53.21%、 36.33%和 30.33%, 现金资产对 短期刚性债务 的覆 盖程度偏 5 包含各 级子公司 ,后 同。 17 新世纪评级 Brilliance Ratings 弱 。 从债务期限结构来看, 该公司负债中 其他应付款规模较大,负债 以流动负 债为主, 且 随着 长期债务转入一年内到期的非流动负债及 应付 往来款的增加, 公司流动负债规模逐年大幅增加 , 2015-2017 年末 及 2018 年 6 月末 长短期债务 比分别为 66.70%、 45.55%、 47.64%和 37.40%, 负债期限结构欠佳 。从具体构 成看, 2017 年末公司流动负债为 166.42 亿元,以短期借款、其他应付款和一 年内到期的非流动负债为主,分别占流动负债的 7.03%、 75.91%和 8.18%;其 中短期借款余额 11.70 亿元,同比略 降 2.59%;其他应付款余额 126.33 亿元, 主要为应付 赣榆区财政局 以及 连云港市 榆清 污水处理有限公司等 单位 的往来 款 及 借款, 同比增长 26.63%,主要系与连云港市榆清污水处理有限公司 等 往 来款增加所致;一年内到期的非流动负债余额为 13.61 亿元,同比增长 89.22%, 系 一年内到期的 长期借款和 应付债券转入所致 ;此外 , 应付账款余额为 4.64 亿元,同比 下降 20.01%,主要系工程款结算所致; 预收款项 余额为 4.40 亿元 , 同比增长 39.92%,主要为 预收 赣榆区财政局拨付的土地款、预收售房 款 等。 2017 年末非流动负债为 79.28 亿元,主要由长期借款和应付债券构成,分别占 非流动负债的 65.96%和 17.30%;其中长期借款余额 52.30 亿元,同比增长 102.21%,主要为保证和抵押借款,抵押物主要为自有房产及土地使用权;应 付债券余额 13.71 亿元,主要包括 12 苏海集团债 、 14 苏海集团债 、 15 苏海 MTN001 及 16 苏海投资 MTN001。此外, 2017 年末公司长期应付款余额为 6.00 亿元,同比 下降 17.79%,主要为应付施工方工程垫付款等;专项应付款余额 7.27 亿元,主要为城市建设工程的专项拨款。 2018 年 6 月末 , 该公司 负债总额为 260.07 亿元 , 较 2017 年末增长 5.85%, 主要系借款增加 所致 。 其中 短期借款余额为 21.06 亿元 ,较 2017 年末 增长 79.91%; 一年内到期 的非流动负债余额 较 2017 年末 增长 88.58%至 25.67 亿元, 应付 债券余额 较 2017 年末 下降 47.76%至 7.17 亿元 ,主要系 应付债券 到期 转入 一年内到期的非流动负债所致。 图表 12. 2015 年 以来 公司负债构成情况(单位:亿元) 资料来源:苏海集团 B. 刚性债务 该公司融资主要依靠银行借款及发行债券等。截至 2018 年 6 月 末 ,公司 18 新世纪评级 Brilliance Ratings 银行借款余额 为 83.80 亿元,融资利率主要在 4.35%~7.40%之间;借款方式主 要为保证和抵押借款,抵押物主要为公司的房产和土地使用权。 图表 13. 2018 年 6 月 末公司银行借款情况(单位:亿元) 科目 短期借款 长期借款(包含一年内到 期的长期借款) 合计 信用借款 0.05 2.99 3.04 保证借款 19.51 32.32 51.82 抵押借款 -- 16.43 16.43 质押借款 1.50 -- 1.50 抵押 +质押借款 -- 8.38 8.38 质押 +保证借款 -- 2.64 2.64 合计 21.06 62.75 83.80 资料来源:苏海集团 截至 2018 年 6 月末 ,该公司已发行待偿还债券本金余额为 20.80 亿元, 公司对已发行债券均能够按时还本付息,没有延迟支付本息情况。 图表 14. 截至 2018 年 6 月末 公司待偿债券本金概况 债项名称 发行金额 (亿元) 期限 (年) 发行利率 ( %) 发行时间 待偿金额(亿 元) 本息兑付情况 12 苏海集团债 10.00 7 7.20 2012 年 11 月 4.00 正常 还本付息 14 苏海集团债 13.00 7 7.28 2014 年 05 月 7.80 正常 还本付息 15 苏海 MTN001 5.00 3 4.68 2015 年 11 月 5.00 正常付息 、本 金尚未到期 兑付 16 苏海投资 MTN001 4.00 3 3.89 2016 年 03 月 4.00 正常付息 、本 金尚未到期 兑付 合计 32.00 -- -- -- 20.80 -- 资料来源:苏海集团 C. 或有负债 截至 2018 年 6 月 末,该公司对外 担保余额为 22.37 亿元,担保比率为 12.59%,除下属担保公司连云港鼎力投资担保有限公司的经营性担保外,公司 本部及其他子公司对外担保主要系对区 属国有企业及事业单位的担保。公司对 外担保规模较大,存在一定的代偿风险。 ( 2) 现金流分析 该公司销售商品、提供劳务收到的现金主要来源于代建城市建设工程收 入,资金回笼进度易受到赣榆区财政安排影响, 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 ,公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为 8.14 亿元、 9.52 亿元 、 11.98 亿元 和 6.76 亿元 ,营业收入现金率分别为 71.55%、 94.32%、 84.58%和 87.80%, 处于偏低水平。同期公司收到其他与经营活动有关的现金分别为 39.78 亿元、 29.25 亿元 、 33.18 亿元 和 2.09 亿元 ,主要反映了公司收到的政府补助以及往 来款。 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 经营活动产生的现金流量净额分别为 1.42 亿元、 -3.31 亿元 、 -8.31 亿元 和 -5.39 亿元 , 主要 受项目开发投入规模较大 影响, 2016 年以来经营活动现金 呈净流出状态 。 19 新世纪评级 Brilliance Ratings 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 ,该公司投资活动产生的现金流量净额分 别为 -18.73 亿元、 -2.32 亿元 、 -3.96 亿元 和 -2.45 亿元 ,其中 2015 年,公司投 资活动产生的现金净流出规模较大,资金支出主要用于自建及购买房产、投资 区内企业等。公司主要 通过银行借款和发行债券的方式获取资金,近年来公司 新增借款较多, 2015-2017 年 及 2018 年 上半年 度 ,公司筹资活动产生的现金流 量净额分别为 23.32 亿元、 4.48 亿元 、 13.91 亿元 和 10.14 亿元 。从公司目前在 建、拟建项目及资金回笼进度来看,未来公司仍将存在 较大 的融资需求。 图表 15. 2015 年 以来公司现金流平衡情况(单位:亿元) 资料来源:苏海集团 该公司 EBITDA 主要由利润总额构成, 2015-2017 年分别为 4.34 亿元、 3.95 亿元和 3.49 亿元。 由于公司刚性债务规模偏大,且盈利水平低, EBITDA 对利 息支出和刚性债务的覆盖程度较弱。 近三年公司经营性 现金流波动较大, 亦无 法 对 负债形成有效保障。 图表 16. 公司现金流及 EBITDA 对债务的覆盖情况 指标名称 2015 年 2016 年 2017 年 EBITDA/利息支出 (倍 ) 1.61 0.96 0.92 EBITDA/刚性债务 (倍 ) 0.07 0.05 0.04 经营性现金流净额 (亿元 ) 1.42 -3.31 -8.31 经营性现金净流入与流动负债比率 (%) 1.60 -2.72 -5.40 经营性现金净流入与负债总额比率 (%) 0.95 -1.76 -3.68 资料来源:苏海集团 ( 3) 资产质量分析 近年来,赣榆区政府持续注入土地资产及拨付财政资金至该公司,公司股 东权益持续增长, 2015-2017 年末 及 2018 年 6 月末 , 公司所有者权益分别为 170.40 亿元、 172.29 亿元 、 176.66 亿元 和 177.74 亿元 。公司所有者权益主要 由实收资本和资本公积构成, 2017 年末二者占比分别为 17.04%和 71.05%,资 本结构的稳定性较好;其中资本公积为 125.52 亿元,较上年末增长 1.38%,主 要 为政府向 公司拨入的 土地资产和财政资金 。 2015-2017 年末,该公司资产总额分别为 340.51 亿元、 377.48 亿元和 422.35 亿元。从具体构成看,公司资产以流动资产为主, 2017 年末流动资产余额为 20 新世纪评级 Brilliance Ratings 400.98 亿元,占总资产的比重为 94.94%。公司流动资产主要由货币资金、应 收账款、预付款项、存货和其他应收款构成, 2017 年末上述科目余额占流动 资产的比重分别为 3.02%、 4.45%、 11.58%、 63.76%和 16.72%。其中货币资金 余额为 12.09 亿元,同比 下降 23.21%,其中受限的货币资金 1.88 亿元,主要 为票据保证金及质押的定期存款;应收账款余额为 17.86 亿元,同比增 长 12.21%,主要为应收赣榆区财政局代建工程款 16.75 亿元及连云港市交通运输 局工程款 0.50 亿元;公司将在建保障房项目委托其他公司建设,相应投资支 出计入 “ 预付款项 ” 待完工后结算, 2017 年末预付款项余额为 46.45 亿元 , 同 比增长 6.05%;存货余额为 255.68 亿元,主要为城市建设工程和土地开发整理 业务形成的开发成本;其他应收款余额为 67.03 亿元,同比增 长 84.60%,主要 系与连云港市赣榆区交通运输局、连云港市赣榆区柘汪镇财 政所等政府部门往 来款增加所致。 2017 年末 该 公司非流动资产为 21.38 亿元,占总资产的比重为 5.06%。公 司非流动资产主要由固定资产 和 在建工程构成, 2017 年末上述科目余额占非 流动资产的比重分别为 41
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