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(发行披露)南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.pdf

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发行 披露 南京市 燕子 矶片区 整治 开发 有限责任公司 主体 信用 评级 报告 跟踪 安排
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主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 1 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 主体长期信用评级报告 评级结果: 主体长期信用等级:AA + 评级展望:稳定 评级时间:2018 年 10月 31 日 财务数据 项 目 2015年 2016年 2017年 现金类资产(亿元) 12.00 2.34 37.21 资产总额(亿元) 94.45 112.69 114.84 所有者权益(亿元) 41.72 70.39 80.56 短期债务(亿元) 6.96 4.72 0.36 长期债务(亿元) 10.31 3.52 0.75 全部债务(亿元) 17.26 8.24 1.11 营业收入(亿元) 6.16 6.22 6.23 利润总额(亿元) 0.66 1.44 1.16 EBITDA(亿元) 0.66 1.44 1.16 经营性净现金流(亿元) -0.27 -26.21 16.96 应收类款项/资产总额(%) 18.68 26.20 16.64 营业利润率(%) 1.97 1.74 0.55 净资产收益率(%) 1.58 2.01 1.45 资产负债率(%) 55.83 37.54 29.85 全部债务资本化比率(%) 29.26 10.48 1.36 流动比率(%) 180.19 244.07 289.23 经营现金流动负债比(%) -0.63 -67.58 50.83 全部债务/EBITDA(倍) 25.99 5.72 0.95 分析师 闫 蓉 张 铖 邮箱:lianhe@lhratings.com 电话:010-85679696 传真:010-85679228 地址:北京市朝阳区建国门外大街 2号 中国人保财险大厦 17层(100022) 网址:www.lhratings.com 评级观点 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公 司(以下简称“公司”)作为南京市市级十大 投融资平台之一和栖霞区燕子矶片区环境整 治以及配套设施建设的唯一实体, 在区域专营 性及外部支持等方面具备明显优势。同时,联 合资信评估有限公司 (以下简称 “联合资信” ) 也关注到公司主营业务较为单一、盈利能力 弱, 公司现金回流量受项目委托方的资金拨付 影响而波动大, 对外担保金额大等因素对公司 的发展可能带来的不利影响。 未来随着土地出让及片区开发的推进, 公 司的业务规模有望进一步扩大, 收入来源有望 实现多元化, 同时良好的外部环境和持续的外 部支持将有助于公司保持稳健经营。 联合资信 对公司的评级展望为稳定。 优势 1. 公司作为南京市栖霞区燕子矶片区土地开 发整理及配套基础设施建设的唯一实体, 具备一定的区域专营优势。 2. 公司在资金划拨、资产注入、财政补助等 方面获得外部的持续支持,未来享有大量 燕子矶片区出让土地的收益权。 3. 目前公司债务规模小,整体债务负担轻。 关注 1. 公司主营业务模式较为单一, 盈利能力弱。 2. 公司资产中其他应收款及存货占比大,对 资产流动性有一定影响。 3. 因公司项目委托方资金受燕子矶片区的土 地收入影响较大,从而进一步影响公司用 于覆盖经营及投资支出的现金流入,近年 来公司现金回流量波动大。 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 2 4. 公司对外担保规模大且担保比率高,一定 或有负债风险。 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司(以下简 称“该公司”)提供,联合资信评估有限公司(以下简称“联合资信”)对这些资料 的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外,联合资信、评级人员 与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独 立判断,未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。 六、该公司信用等级自 2018 年 10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日有效;根据跟踪 评级的结论,在有效期内信用等级有可能发生变化。 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 4 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 主体长期信用评级报告 一、主体概况 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公 司(以下简称“公司”)系由南京新型工业化 投资(集团)有限公司及南京市栖霞区国有资 产投资中心共同出资组建的有限责任公司。公 司成立于 2010 年 3 月 19 日,初始注册资本 10000.00 万元, 其中: 南京新型工业化投资 (集 团)有限公司和南京市栖霞区国有资产投资中 心 (2013 年更名为南京栖霞国有资产经营有限 公司,以下简称“栖霞国资公司”)各出资 5000.00 万元人民币, 各占注册资本的 50.00%。 根据南京市人民政府国有资产监督管理 委员会“宁国资委【2012】111 号”《关于做 好组建南京安居建设集团有限责任公司有关 资产划转工作的通知》,公司股东南京新型工 业化投资(集团)有限公司将其持有的 50%的 公司股权划转给南京安居建设集团有限责任 公司(以下简称“安居建设集团”)。 2012 年,公司新增资本 166105.11 万元, 由安居建设集团和栖霞国资公司各出资 50%, 出资方式均为土地使用权。截至 2017 年底, 公司注册资本 176105.11 万元,安居建设集团 与栖霞国资公司出资各占 50.00%。 根据南京市 《市政府关于同意南京市燕子矶片区整治开 发有限责任公司为市级平台公司的批复》,南 京市国资委为公司实际控制人。 公司经营范围:环境整治工程。 截至 2017 年底,公司本部设办公室、资 金运作组、规划设计组、征地拆迁组等共计 11 个职能部门;公司拥有并表子公司 2 家。 2017 年底,公司合并资产总额 114.84 亿 元,所有者权益合计 80.56 亿元。2017 年,公 司实现营业收入 6.23 亿元,利润总额 1.16 亿 元。 公司注册地址:南京市栖霞区燕子矶街道 和燕路 408号晓庄国际广场 1 幢 522 室。法定 代表人:周华山。 二、宏观经济和政策环境 2017 年,在世界主要经济体维持复苏态 势、我国供给侧结构性改革成效逐步显现的背 景下,我国继续实施积极的财政政策和稳健中 性的货币政策,协调经济增长与风险防范,同 时为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融 环境, 2017 年我国经济运行总体稳中向好,国 内生产总值(GDP)82.8 万亿元,同比实际增 长 6.9%,经济增速实现 2011 年以来的首次回 升。 从地区来看, 西部地区经济增速引领全国, 山西、 辽宁等地区有所好转。 从三大产业来看, 农业生产形势较好,工业生产稳步增长,服务 业保持快速增长态势,第三产业对 GDP 增长 的贡献率继续上升,产业结构持续改善。从三 大需求来看,固定资产投资增速有所放缓,居 民消费维持较快增长态势,进出口大幅改善。 全国居民消费价格指数(CPI)有所回落,工 业生产者出厂价格指数(PPI)和工业生产者 购进价格指数(PPIRM)涨幅较大,制造业采 购经理人指数(制造业 PMI)和非制造业商务 活动指数(非制造业 PMI)均保持扩张,就业 形势良好。 2018 年上半年, 我国继续实施积极的财政 政策,通过减税降费引导经济结构优化转型, 继续发挥地方政府稳增长作用,在防范化解重 大风险的同时促进经济的高质量发展。2018 年 1~6 月,我国一般公共预算收入和支出分别 为 10.4 万亿元和 11.2 万亿元,收入同比增幅 (10.6%)高于支出同比增幅(7.8%);财政 赤字 7261.0亿元,较上年同期(9177.4 亿元) 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 5 有所减少。稳健中性的货币政策在防范系统性 金融风险、去杠杆的同时也为经济结构转型升 级和高质量发展创造了较好的货币环境,市场 利率中枢有所下行。在上述政策背景下,2018 年 1~6 月,我国 GDP 同比实际增长 6.8%,其 中西部地区经济增速较快,中部和东部地区经 济整体保持稳定增长,东北地区仍面临一定的 经济转型压力;CPI 温和上涨,PPI 和 PPIRM 均呈先降后升态势;就业形势稳中向好。 2018年 1~6月, 三大产业保持较好增长态 势,农业生产基本稳定;工业生产增速与上年 全年水平持平,但较上年同期有所回落,工业 企业利润保持较快增长;服务业保持较快增 长,仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快,但房地产开发 投资和基础设施建设投资增速有所放缓,导致 固定资产投资增速有所放缓。2018年 1~6 月, 全国固定资产投资(不含农户)29.7 万亿元, 同比增长 6.0%,增速有所放缓。受益于相关部 门持续通过减税降费、简化行政许可与提高审 批服务水平、降低企业融资成本等措施,民间 投资同比增速(8.4%)仍较快。受上年土地成 交价款同比大幅增长的“滞后效应”、抵押补 充贷款(PSL)大幅增长推升棚改贷规模等因 素影响,房地产投资保持较快增速(9.7%), 但 2018 年以来棚改项目受理偏向谨慎以及房 企融资渠道趋紧,导致 2018 年 3 月以来房地 产开发投资持续回落;由于金融监管加强,城 投公司融资受限,加上地方政府融资规模较上 年同期明显减少导致地方政府财力有限,基础 设施建设投资同比增速(7.3%)明显放缓;受 到相关政策引导下的高技术制造业投资和技 术改造投资增速较快的拉动,制造业投资同比 增速(6.8%)继续加快。 居民消费增速小幅回落,但仍保持较快增 速。 2018 年 1~6 月,全国社会消费品零售总额 18.0 万亿元,同比增速(9.4%)出现小幅回落, 但仍保持较快增长。具体来看,汽车消费同比 增速(2.7%)和建筑及装潢材料消费同比增速 (8.1%)明显放缓;化妆品类、家用电器和音 响器材类、通讯器材类等升级类消费,以及日 用品类、粮油食品、饮料烟酒类等基本生活用 品消费保持较快增长;此外,网上零售保持快 速增长,全国网上商品和服务零售额同比增速 (30.1%)有所回落但仍保持快速增长。我国 居民消费持续转型升级,消费结构不断优化, 新兴业态和新商业模式发展较快,消费继续发 挥支撑经济增长的重要作用。 进出口增幅有所回落。 2018年 1~6 月,我 国货物进出口总值 14.1 万亿元,同比增幅 (7.9%)有所回落,主要受欧盟等部分国家和 地区经济复苏势头放缓、中美贸易摩擦加剧等 因素影响。出口方面,机电产品和劳动密集型 产品出口额在我国出口总值中占比仍较大,服 装与衣着附件类出口额出现负增长;进口方 面,仍以能源、原材料产品为主,受价格涨幅 较大影响,原油、未锻造的铜及铜材进口金额 均实现 36%以上的高速增长。 2018 年下半年, 国际主要经济体的货币政 策分化、贸易保护主义、地缘政治冲突等因素 使得全球经济复苏进程存在较大的不确定性, 这将对我国未来经济增长带来挑战。在此背景 下,我国将继续实施积极的财政政策,货币政 策保持稳健中性、松紧适度,同时深入推进供 给侧结构性改革,继续加大对外开放力度,促 进经济高质量发展。从三大需求来看,投资或 呈稳中趋缓态势,主要由于全球经济复苏放缓 态势及贸易摩擦短期内或将使制造业投资增 速面临小幅回落的风险,且在房地产行业宏观 调控持续影响下,房地产投资增速或将继续放 缓。但是,受益于地方政府专项债的逆周期经 济调节作用,基础设施建设投资增速有望回 升。居民消费(尤其是升级类消费)有望维持 较快增长,主要受益于鼓励居民消费、深入挖 掘消费潜力以及消费体制机制不断完善,个人 所得税新政下半年有望推出,以及部分进口车 及日用消费品进口关税的进一步降低。进出口 增速或将继续放缓,主要受全球经济复苏步伐 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 6 的放缓、中美贸易摩擦的加剧等因素的影响。 总体来看, 2018 年下半年我国消费有望维持较 快增长,但考虑到固定资产投资稳中趋缓、进 出口增速继续回落,经济增速或将继续小幅回 落,预测全年经济增速在 6.5%~6.7%。 三、行业及区域经济环境 1. 行业概况 城市基础设施建设是围绕改善城市人居 环境、增强城市综合承载能力、提高城市运行 效率开展的基础设施建设,包括机场、地铁、 公共汽车、轻轨等城市交通设施建设,市内道 路、桥梁、高架路、人行天桥等路网建设,城 市供水、供电、供气、电信、污水处理、园林 绿化、环境卫生等公用事业建设等领域。城市 基础设施建设是国民经济可持续发展的重要 基础,对于促进国民经济及地区经济快速健康 发展、 改善投资环境、 强化城市综合服务功能、 加强区域交流与协作等有着积极的作用,其发 展一直受到中央和地方各级政府的高度重视。 地方政府是城市基础设施建设的主要投 资者,但在其用于城市基础设施建设的财政资 金无法满足人民生活水平提升对基础设施建 设需求以及固定资产投资作为拉动经济增长 的重要因素的背景下,地方政府基础设施建设 融资平台应运而生。在宽松的平台融资环境及 4 万亿投资刺激下,由地方政府主导融资平台 负责实施的城市基础设施建设投资过热,导致 地方政府隐性债务规模快速攀升。为了正确处 理政府融资平台带来的潜在财务风险和金融 风险,国家通过对融资平台及其债务的清理、 规范融资平台债券发行标准、对融资平台实施 差异化的信贷政策等,从而约束地方政府及其 融资平台的政府性债务规模的无序扩张。特别 是随着《关于加强地方政府性债务管理的意 见》(国发【2014】43号,以下简称“《43 号 文》”)的颁布,城投公司的融资职能逐渐剥 离,仅作为地方政府基础设施建设运营主体, 在未来较长时间内仍将是中国基础设施建设 的重要载体。 2. 行业政策 在 2014 年发布的《43 号文》的背景下, 财政部通过《地方政府存量债务纳入预算管理 清理甄别办法》 (财预【2014】 351 号)对 2014 年底地方政府存量债务进行了清理、甄别明确 了全国地方性债务,并通过推行政府债务置换 的方式使城投公司债务与地方政府性债务逐 步分离。此后,国家出台了多项政策进一步加 强了地方政府债务管理,弱化了城投企业与地 方政府信用关联性,已被认定为政府债务的城 投债短期内存在提前置换的可能性,而未被认 定为政府债务的以及新增的城投债将主要依 靠企业自身经营能力偿还。 2017 年以来,地方债务管理改革持续深 化,中共中央办公厅及财政部等部委多次发文 并召开会议,不断重申《43 号文》精神,坚决 执行剥离融资平台的政府融资职能,建立以一 般债券和土储专项债、收费公路专项债等专项 债券为主的地方政府举债融资机制,并多次强 调硬化地方政府预算约束,规范举债融资行 为;坚决遏制隐性债务增量,决不允许新增各 类隐性债务。此外,政府也通过出台相应政策 鼓励城投企业作为政府方合法合规与社会资 本合作,PPP 项目公司、项目公司股东及其他 主体(如融资债权人、承包商等)可以收益权、 合同债权等作为基础资产,发行资产证券化产 品等支持重点领域投资项目通过债券市场筹 措资金,从而为城投公司债券市场融资提供有 利的政策环境以支持城投企业的转型升级。 表1 2017年以来与城投企业相关的主要政策 发布时间 文件名称 主要内容 2017年 4 月 《关于进一步规范地方政府举债融资 提出全面组织开展地方政府融资担保清理整改工作, 推动融资平台公司市场 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 7 行为的通知》财预【2017】50号文 化转型,规范 PPP合作行为,再次明确 43号文内容。 2017年 5 月 《关于坚决制止地方政府以购买服务 名义违法违规融资的通知》财预 【2017】87号文 规范政府购买服务管理,制止地方政府违法违规举债融资。明确指导性目录 的负面清单: (1)货物(原材料、燃料设备等) (2)建设工程新改扩建(3) 基础设施建设(4)土地储备前期开发、农田水利等建设工程(5)融资服务 或金融服务,棚改和异地搬迁除外;明确先预算后购买的原则; 2017年 6 月 《关于规范开展政府和社会资本合作 项目资产证券化有关事宜的通知》 (财 金【2017】55 号) PPP项目公司、项目公司股东及其他主体(如融资债权人、承包商等)可以 收益权、合同债权等作为基础资产,发行资产证券化产品 2017年 6 月 《关于试点发展项目收益与融资自求 平衡的地方政府专项债券品种的通 知》财预【2017】89号文 (1)项目收益专项债主要用于有一定收益的公益性项目,如土地储备、政 府收费公路等,在发行上需严格对应项目,偿还资金也来源于对应项目产生 的政府性基金或专项收入,不得通过其他项目对应的收益偿还。(2)项目 收益债应在国务院批准的本地区专项债务限额内统筹安排, 包括当年新增专 项债务限额、上年末余额低于限额部分。(3)项目收益专项债严格对应项 目发行,还款资金也有对应的项目进行支付。 2017年 7 月 全国金融工作会议 各级地方党委和政府要树立正确政绩观, 严控地方政府债务增量, 终身问责, 倒查责任。要坚决整治严重干扰金融市场秩序的行为,严格规范金融市场交 易行为,规范金融综合经营和产融结合,加强互联网金融监管,强化金融机 构防范风险主体责任。 2017年 11月 《关于规范政府和社会资本合作 (PPP) 综合信息平台项目库管理的通 知》财办金【2017】92号 对已入库和新增的 PPP项目, 实施负面清单管理, 各省级财政部门应于 2018 年 3 月 31日前完成本地区项目管理库集中清理工作逾期未完成整改或整改 不到位的,将暂停该地区新项目入库直至整改完成。 2017年 12月 《坚决制止地方政府违法违规举债遏 制隐性债务增量情况的报告》 推进地方政府专项债券改革,开好规范举债的“前门”,建立地方政府债务应 急处置机制 2018年 2 月 《关于进一步增强企业债券服务实体 经济能力严格防范地方债务风险的通 知》发改办财金【2018】194号 城投企业应主动声明不承担政府融资职能, 发行债券不涉及新增地方政府债 务;评级机构应基于企业财务和项目信息等开展评级工作,不能将企业信用 与地方信用挂钩。 2018年 2 月 《关于做好 2018年地方政府债务管理 工作的通知》财预【2018】34号 强调举债的方式和责任并要求地方政府举债要与偿还能力相匹配明确了举 债管理的五个方面,包括合理确定分地区地方政府债务限额、加快地方政府 债务限额下达进度、用好地方政府债务限额、落实全面实施绩效管理要求和 推进地方政府债务领域信息公开。 2018年 3 月 《关于规范金融企业对地方政府和国 有企业投融资行为有关问题的通知》 财金【2018】23号 在债券募集说明书等文件中,不得披露所在地区财政收支、政府债务数据等 明示或暗示存在政府信用支持的信息,严禁与政府信用挂钩的误导性宣传, 并应在相关发债说明书中明确, 地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有 限责任,相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。 2018年 4 月 《关于进一步加强政府和社会资本合 作(PPP)示范项目规范管理的通知》 财金【2018】54号 及时更新 PPP项目开发目录、财政支出责任、项目采购、项目公司设立、 融资到位、建设进度、绩效产出、预算执行等信息,实时监测项目运行情况、 合同履行情况和项目公司财务状况,强化风险预警与早期防控。 资源来源:联合资信综合整理 3. 行业发展 目前,中国的城市基础设施建设尚不完 善,全国各地区发展不平衡。截至 2017 年底, 中国城镇化率为 58.52%,较 2016 年提高 1.17 个百分点,相较于中等发达国家 80%的城镇化 率,中国城镇化率仍处于较低水平,未来城市 基础设施建设仍是中国社会发展的重点之一。 在国家强调坚持稳中求进的工作总基调背景 下,基础设施投资是中国经济稳增长的重要手 段。 2018 年 3 月 5 日,中央政府发布的《2018 年政府工作报告》对中国政府 2018 年工作进 行了总体部署,中国城市基础设施建设将在棚 户区改造、区域化以及新型城镇化建设等方面 维持较大投资规模。城投公司作为城市基础设 施建设的重要载体,仍有一定发展空间。 综上,在经济面去杠杆、政策面强监管的 大背景下,随着融资平台公司政府融资职能剥 离、城投公司债务与地方政府性债务的逐步分 离,城投公司与地方政府信用关联性将进一步 弱化。未来,城投公司仍将作为地方政府基础 设施建设的重要主体,其融资及转型压力进一 步加大。 4. 区域经济 目前公司经营与投资的项目主要集中在 南京市栖霞区燕子矶片区。公司的经营范围、 投资方向及融资能力直接受地区经济发展和 城市建设的影响,并与该地区规划密切相关。 (1)南京市经济情况 南京市经济增长较快,区域经济实力持续 增强,产业结构不断优化,固定资产和城市建 设投资保持快速增长,为公司发展提供了良好 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 8 的外部环境。 南京市是中国七大古都之一、国家级历史 文化名城,江苏省省会,长江流域四大中心城 市之一。近年来,按照国务院“把南京建设成 为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文 明于一体的江滨城市”(国函[1995]8号文)的 要求,南京市经济保持了平稳快速的良好发展 势头。 2015~2017年,南京市地区生产总值逐年 增长。根据《南京市2017年国民经济和社会发 展统计公报》显示,2017年,南京市实现地区 生产总值11715.10亿元,比上年增长8.1%,增 速比上年提升0.1个百分点。其中,第一产业增 加值263.01亿元,增长1.2%;第二产业增加值 4454.87亿元,增长5.1%,其中工业增加值 3853.39亿元, 增长6%; 第三产业增加值6997.22 亿元,增长10.3%。结构调整扎实推进,三次 产业结构调整为2.3:38.0:59.7, 第三产业增加值 占地区生产总值比重比上年提高1.3个百分点。 固定资产投资方面,2017年,南京市完成 全社会固定资产投资6215.20亿元, 比上年增长 12.3%。分产业看,第一产业投资22.64亿元, 下降44.5%;第二产业投资1789.58亿元,增长 0.3%,其中工业投资1778.79亿元,增长1.0%; 第三产业投资4402.98亿元,增长18.7%。三次 产业投资比例为0.4:28.8:70.8。基础设施类 投资1357.2亿元,增长42.6%,占全社会投资比 重为21.8%。 2017年, 南京市城市建设完成投资1042.04 亿元,增长55.9%。重点项目扎实推进,扬子 江隧道北接线、纬七路东进二期、苜蓿园大街 南延、龙西立交二期等项目建成通车,地铁4 号线、宁和线一期等轨道交通线路建成运营, 全市路网、轨道交通进一步完善。 (2)栖霞区及燕子矶片区情况 近年来,栖霞区经济运行态势总体平稳,固 定资产投资稳步增长;栖霞区未来发展目标明 确,发展定位清晰,为公司提供了良好的外部环 境。 南京市栖霞区位于南京东北部, 2012年行 政区划调整后,栖霞区行政区域面积390.52平 方公里,人口64.45万人。 栖霞区是南京重要的石化、汽车、电子、 建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。 区内有部、省、市属工矿企业130多家,大专 院校、科研院所30多家。其中南京经济技术开 发区设有国家级南京新港高新技术工业园和 海峡两岸科工园,已成为南京市以先进技术产 业为基础、集科工贸为一体的现代化多功能工 业港新区和开放型经济中心。 栖霞区经济运行态势总体平稳。2017年, 全区地区生产总值1021.2亿元,在全市各区中 排名第三,比上年增长9%,在全市排名与江宁 区并列第三。其中第二产业实现增加值621.66 亿元,比上年增长8.1%,增速排名全市第三; 第三产业实现增加值391.78亿元,比上年增长 10.7%,增速排名全市第五。三次产业结构调 整为0.76:60.88:38.36。一、二产比重分别较 上年下降0.6个百分点和0.15个百分点,三产比 重较上年提升0.21个百分点。 栖霞区固定资产投资稳步增长。2017年, 全区完成固定资产投资688.99亿元,比上年增 长15%。分产业看,第二产业完成投资194.3亿 元,比上年增长25.19%,其中,工业投资194.3 亿元,比上年增长25.31%;第三产业完成投资 494.69亿元,比上年增长10.33%。 根据《南京市栖霞区总体规划 (2010-2030)》,栖霞区未来发展目标为:南 京市科技创新发展示范区、长三角地区重要海 港城;功能定位为:长三角地区先进制造业基 地、长江国际航运物流中心核心功能区、宁镇 扬一体化科技创新发展核心区、南京文化特色 鲜明的山水宜居城区。 未来, 栖霞区将形成 “一 带三核多组团”的总体发展结构,其中,“一 带”是至沿江产业带;“三核”是指仙林副城 现代服务中心、迈燕地区中心(迈皋桥、燕子 矶)、龙潭新城中心;“多组团”包括物流组 团、旅游组团以及农业组团等。 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 9 未来,南京市将发挥区内长江岸线长的区 位优势,借新港开发区申报国家级出口加工区 之力,着力发展以出口导向为主的沿江加工 业,形成新港-栖霞-龙潭-靖安沿江工业走廊。 抓住南京地铁工程建设的契机,加快迈皋桥、 燕子矶商业副中心建设,同时依托新港开发 区,把尧化配套区、尧栖工业园、八卦洲科技 园、迈皋桥创业园纳入整体开发范畴,放大新 港开发区的拉动效应。 燕子矶片区总体规划明确、空间布局结构合 理,未来片区发展良好。 燕子矶新城区位于南京市主城区北部,栖 霞区西部,东、西分别与南京经济技术开发区 和幕燕滨江风貌区相邻,南至纬一路,北临长 江。 按照总体规划要求,燕子矶片区范围西至 幕府山,东至绕城公路,北至长江,南至纬一 路,总面积 14.11 平方公里,涉及常住总人口 约 11.1 万人,涉及工业企业 404 家,征地拆迁 28 处。其中城中村 24 个,占地面积约 160 公 顷,拆迁建筑面积约 264 万平方米,老旧小区 (厂区社区) 4 处,占地面积 31 公顷,拆迁建 筑面积 46.7 万 m 2 。新城建设将新增及改造道 路 73 条(段) ,总长度 86921 米,市政各种管 线 25 万米,新增公共设施,新增绿地 195 公 顷, 整治河道 13099 米, 小区出新 60.6万平米, 新建安置房 264 万平米。 燕子矶将全新打造“一带、三心、六片区、 多廊道”的空间布局结构。所谓“一带” ,是 T 字型公共服务设施带:利用化工整治、土地再 开发的契机,在燕子矶滨江至经五路沿线形成 “T 字型”两带服务辐射整个城市北部区域的 综合公共服务设施带。 “三心”即滨江综合服 务中心、明外廊文化活动中心、经五路生活服 务中心。 “六片区”是指六个综合发展片区: 综合保留的居住用地,以及工业、仓储企业置 换后的再开发用地,组织形成六个大型的综合 发展片区,将居住、社区服务、科研、研发产 业培育等有机组织起来,保证职住相对平衡发 展。 “多廊道”则是依托规划区内以明外廊(土 城头路)为主的历史人文资源,公园绿地、河 流水系、高压走廊、道路绿化以及幕府山、东 部新港地区延伸而来的绿带,形成多条绿色廊 道,渗透至各组团之间。 整个燕子矶新城区域,未来将打造“六纵 六横”的干路网结构和四个等级的道路体系, 改造和新建道路 51 条约 84.45 公里, 加上地铁 1 号线北延线、 6 号线、 7号线等三条规划的轨 道交通线路,共同组成新城便捷的交通体系。 近年来,在各级政府支持和推动下,燕子 矶地区搬迁和整治工作有序开展,城市品质、 城市环境和人居质量均将有所提升。未来燕子 矶区域将发展成为带动南京主城北部地区发 展的公共服务中心、具有滨江城市特色的文 化、旅游、休闲综合服务新区、以现代服务业 为主导的新平台。 四、基础素质分析 1. 股权状况 截至2017年底, 公司注册资本为176105.11 万元,由安居建设集团和栖霞国资公司各出资 50%,公司实际控制人为南京市国资委。 2. 企业规模与竞争力 公司在燕子矶片区的土地开发整理及配套 设施建设方面具有专营优势,随着燕子矶片区基 础设施的完善,将进一步提升公司的竞争力。 2013年 6 月,根据《市政府关于同意南京 市燕子矶片区整治开发有限责任公司为市级 平台公司的批复》,公司作为南京市十大功能 板块之一、栖霞区燕子矶片区唯一的开发主 体,在燕子矶片区的土地开发整理及配套设施 建设方面具有专营优势,受当地政府支持力度 较大。 南京市在区域发展规划上,提出构建“一 核两翼三枢纽四城五片区”空间格局。其中, “五片区”即加快整体改造提升下关滨江、铁 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 10 北、 “两桥”、麒麟、燕子矶五片区功能品质, 加快城市更新改造和产业转型发展,对腾让土 地因地制宜、统一规划,完善城市功能。南京 市人民政府 “市长办公会议纪要[37 号]文” 《关 于城市十大功能板块建设有关问题的会议纪 要》明确指出“燕子矶新城要加快搬迁和搬迁 后的土地整理工作,严重污染的土壤要及时更 新”。 2011 年以来,公司在市委、市政府特别是 栖霞区各相关职能部门的大力支持下,在化工 整治和新城建设方面进展较快。目前,已实现 全面关停 66 家燕子矶地区的大小化工企业, 燕子矶新城的规划设计、保障房建设、市政设 施、征地拆迁等工作有序推进,新城整体建设 框架全面拉开,地区的生态环境质量和城市功 能品质不断提升。 随着燕子矶片区基础设施的完善,将进一 步提升公司的竞争力。 3. 人员素质 公司高管人员经验丰富,文化素质较高,可 满足公司管理的需求;公司员工整体素质较好, 可满足日常生产经营的需求。 截至 2017 年底,公司设董事长一名、总 经理一名、财务总监一名。 顾江宁先生, 1963年 5 月出生, 本科学历。 曾任南京港口建设指挥部办公室副主任、南京 新港开发总公司综合业务部副主任、南京市计 委副处长、南京河西指挥部办公室主任、南京 河西国资集团副总经理, 2010 年至今任南京市 江南小化工集中整治工作现场指挥部副指挥 长;现任公司董事长、安居建设集团总经理。 周华山先生, 1964 年 7月出生,汉族,南 京市人,在职研究生学历, 1987年 7 月加入中 国共产党, 1987年 8 月参加工作。曾任栖霞区 农业局技术员,栖霞区人民政府办公室秘书、 秘书科副科长、科长、办公室副主任,中共栖 霞区委办公室主任,中共栖霞区尧化街道工委 书记,仙林大学城管理委员会主任助理、仙林 房地产开发有限公司总经理、仙林大学城管委 会副主任;现任公司总经理兼法定代表人。 柏松先生,1979 年 10 月出生,研究生学 历,中级职称。 2012 年 5月至今任公司财务总 监,目前兼任南京市栖霞区财政局副局长,将 于 2018 年 10 月起不再任公司财务总监。 截至 2017 年底,公司共有职工 43 人。从 年龄构成看,40 岁以下的占 90.69%、40~50 岁的占 9.31%;从学历构成看,本科及以上学 历的占 100%;从专业构成看,工程专业技术 人员占 27.62%、业务人员占 37.5%、财务人员 占 9.3%、管理人员占 25.58%。 4. 外部支持 近年来,南京市财政收入不断增长,财政实 力和财政平衡能力较强;公司在资金划拨、资产 注入、财政补助等方面获得外部支持力度较大。 公司是南京市栖霞区燕子矶片区土地拆 迁整理及城市基础设施建设开发的唯一实体, 基于其特殊职能定位,成立伊始即得到了南京 市政府的大力支持。 根据“南京市人民政府办公厅2010年第15 号”会议纪要精神,由南京市江南小化工整治 工作现场指挥部(以下简称“指挥部” )代表 市政府实施燕子矶片区土地收储,指挥部为市 直属事业单位,具体委托公司进行燕子矶片区 内的土地收储前的征收、拆迁和基础设施建 设,以及整治和开发资金的筹措。目前指挥部 与公司合署办公。 指挥部工作的开展得到了政府的有力支 持,政府各相关部门调动各种生产要素来支持 燕子矶板块的开发。燕子矶板块的总体规划、 道路基础设施建设由市里批准;其余的招投 标、项目审批、土地出让的文本整合等工作, 市里特批指挥部特事特办,自行决策。在审批 程序上,有关需要审批的各指挥部直接对上报 批,不需要报批的就指挥部层面完成。指挥部 采取会办和现场办公的方式,提高办事效率, 确保燕子矶片区拆迁和整理工作高效有序的 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 11 推进。公司相关项目建设资金按项目进度由项 目委托方拨付。 2015~2017年,南京市一般公共预算收入 持续增长,分别为1020亿元、1142.60亿元和 1271.9亿元。其中,2017年一般公共预算收入 同比增长11.30%,税收收入1044.61亿元,税比 82.1%,财政收入质量尚可;全市政府性基金 收入完成 1706.4 亿元。 2015~2017年,南京市 一般公共预算支出分别为1045.57亿元、1173.8 亿元和1353.96亿元,2017年一般公共服务支 出、教育支出等刚性支出占42.05%,财政支出 弹性良好。2015~2017年,南京市财政自给率 分别为97.55%、 97.34%和93.94%,财政平衡能 力较强。2017年底,南京市地方政府一般债务 余额1042.16亿元、地方政府专项债务余额 1314.98亿元,南京市政府债务负担一般。 资金划拨 根据宁政发【2011】9 号文件,燕子矶片 区内除工业用地以外的所有出让土地 1 (包括科 教用地)出让总价的 25%作为中央、省市级刚 性计提款 (其中 17%为城市发展专项资金, 5% 为民生发展专项资金,3%为水利教育基金) , 剩余 75%作为土地出让成本和基础设施建设 项目建设补助,由市财政局直接拨付给指挥 部。指挥部根据公司资金需求拨付资金。 2015 年,指挥部出具《关于明确拨款用途 的说明》,为加快燕子矶片区重点项目建设, 优化公司资本结构,决定将其 2015 年拨付给 公司的 23.10 亿元资金作为资本性投入,增加 公司资本公积。 2016 年,指挥部将其拨付给公司 27.26 亿 元资金作为资本性投入,增加公司资本公积。 2017 年,指挥部拨付给公司 9.00 亿元资 金作为资本性投入,增加公司资本公积。 资产注入 根据南京市人民政府办公厅 2012年 8月 6 日第【85 号】会议纪要,同意公司利用土地使 用权增加注册资本 16.61 亿元,所增加的资本 1 通过拆迁整理以后,燕子矶片区的土地主要为商住用地。 金平均分至安居建设集团和栖霞区国资两个 股东方,维持原先的各占 50%股权不变,该部 分土地使用权已于 2017 年置换成货币资金。 财政补贴及城市基础设施配套费返还 2013年,南京市政府就指挥部《关于申请 市政公用基础设施配套费返还的请示》进行批 复,为支持燕子矶新城建设,同意燕子矶区域 内征收的基础设施配套费 (按照131元/平方米, 区域内未来规划建设总量建筑面积约1000万 平方米计算,可返还15亿元左右)逐年返还给 公司。2015~2017年,公司分别收到返还款 6837.00万元、14237.00万元和12727.00万元。 总体来看,公司产权明确,作为南京市级 十大平台之一,获得政府相关支持力度较大。 5. 企业信用记录 公司过往债务履约情况良好;未发现公司有 其他不良信用记录。 根据中国人民银行企业基本信用信息报 告 (机构信用代码: G1032011302646060S), 截至 2018 年 10 月 23 日,公司无未结清和已 结清的不良信贷信息记录,过往债务履约情况 良好。 截至 2018 年 10 月 26 日,未发现公司被 列入全国失信被执行人名单。 五、管理分析 1. 法人治理结构 公司法人治理结构完善,形成了有效的决策 监督机制,能够满足日常经营管理需要。 公司是经南京市政府批准,按照现代企业 制度和《中华人民共和国公司法》组建的有限 责任公司。公司设股东会,股东会会议由股东 按照出资比例行使表决权。股东会会议分为定 期会议和临时会议。召开股东会会议,应当于 会议召开十五日以前通知全体股东。 公司设董事会,董事会成员为 7 人,由栖 霞国资公司委派 2 人,由安居建设集团委派 4 人,职工董事 1 人。董事任期 3 年,任期届满, 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 12 可连任。董事会设董事长 1 人,由安居建设集 团委派; 副董事长 1 人, 由栖霞国资公司委派。 公司设监事会,成员 3人,由栖霞国资公 司、 安居建设集团各委派 1 人, 职工代表 1 人; 监事会设主席 1 人,由监事会选举决定产生。 监事任期每届为三年,任期届满可连任。 公司设总经理,由董事会决定聘任或解 聘,总经理对董事会负责,主持公司的生产经 营管理工作,组织实施董事会决议。总经理为 公司的法定代表人,任期三年,期满可连任。 2. 管理体制 公司制定了较为完善的管理制度,有利于推 动公司运行效率不断提升,满足生产经营需要。 为了确保各部门职责明确、分工负责,推 动公司管理更加规范化、科学化,公司制定了 《燕子矶新城制度汇编》 (以下简称“ 《汇 编》 ” ) ,从行政、财务、工程三大方面细化运 作流程。 行政管理方面: 《汇编》对行政工作程序、 公文管理、信息报送管理、保密工作管理、在 职教育培训管理、车辆管理等方面就负责部 门、工作流程、规定等做了详细说明。行政印 章、财务专用章、法定代表人财务用名章、发 票专用章、合同专用章、项目管理专业章由不 同部门负责管理,印章审批人均为公司领导, 各印章管理部门建立印章使用管理办法,并建 立用印登记台账;办公室负责公司保密工作, 根据公司工作性质及各部门工作职能确定文 件密级及时限,检查各部门保密工作情况。各 部门负责人是部门保密工作的责任人。 财务管理方面:公司计划财务部是公司财 务的主管部门,除做好本部门各项业务工作 外,负责从业务上对下属子公司、控股公司财 务部门和会计人员进行领导、指导、检查、监 督。库存现金管理方面, 《汇编》从限额管理、 现金保管、存取、收付、盘点清查做了详细规 定;银行存款管理方面,公司开立/注销银行账 户,应先由财务人员填写“用印申请单”经办 公室主任、计划财务部负责人及总经理批准后 方可开立/注销。 计划财务部应每年组织一次对 各开户行的户头进行清理、核对,对不再使用 的账户应及时办理销户手续。资金支出审批流 程管理方面,责任到人,先下级、后上级;先 定性审批、后定量审核(批) ;先经业务线、 行政线有关部门,后报财务线,直至主要负责 人。 对外担保方面: 《汇编》规定,公司对外提 供担保实行统一管理,未经指挥部上会同意, 任何人无权以公司名义签署对外担保的合同、 协议及其他类似的法律文件。公司做出任何对 外担保,须经股东会或董事会批准后方可办 理。公司要求被担保方提供包括营业执照、近 三年的资产负债表、利润表等材料,并做好被 担保方的资信调查、信用分析及风险预测等审 查工作,提出可行性建议。公司担保的债务到 期后并需要继续由其提供担保的,应作为新的 对外担保,重新履行担保审批程序。为防范对 外担保风险,公司应在担保期内持续关注被担 保方的情况,定期分析被担保方财务状况、偿 债能力,关注资产负债等变化情况,如发现规 定情形的,应及时向公司相关领导汇报。 工程管理方面:列入年度计划的工程项目 在实施前(或产生预期费用前) ,相关职能组 室应按《燕子矶新城项目立项管理暂行办法》 (宁燕整开字【2015】 18 号)书面提交该项目 的实施申请,明确建设依据、实施要点(规模、 造价、工期、交付标准、建设档次、投资回报 率等) ,公司总经理批准后方可实施。 100 万元 以上的建设项目,50 万元以上的材料(设备) 采购,30 万元以上的勘察、设计、监理服务, 均应进入南京市公共资源交易中心进行公开 招标,或者在库内抽取的单位内比价选定。工 程项目的招标采用资格后审方式。对实行资格 预审的,按省市有关规定执行。在质量控制方 面,公司实行工程监理制,工程监理招标按建 设工程有关监理管理规定执行。相关职能组室 要定期召开工地例会,对代建或施工单位进行 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 13 指导、协调和监督管理。 六、经营分析 1. 经营概况 近年来,公司营业收入逐年增长,主营业务 单一, 受业务结算模式影响, 整体毛利率水平低。 公司主营业务是环境整治(包括企业、居 民片区搬迁、土地开发整理等)及配套市政基 础设施建设。 2015~2017 年,公司营业收入逐年增长, 基本源自环境整治和市政建设业务; 2017 年, 公司实现营业收入 6.23亿元, 同比保持相对稳 定。 公司主营业务收入采用成本加成法进行 核算,2015~2016 年公司主营业务收入为成本 支出加成 2%左右的管理费,2017 年公司主营 业务收入结算模式变更为成本支出加成一定 金额结算,故 2017 年毛利率大幅下降,毛利 率水平低。 表2 公司营业收入和毛利率构成(单位:万元,%) 项目 分行业 2015年 2016年 2017年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 主营业务 环境整治 48887.93 79.40 1.96 52554.73 84.46 1.96 62316.91 99.95 0.70 市政建设 12676.86 20.59 1.96 9661.55 15.53 1.96 -- -- -- 其他业务 其他业务 4.65 0.01 93.28 5.71 0.01 100.00 29.45 0.05 100.00 合计 -- 61569.44 100.00 1.97 62221.99 100.00 1.97 62346.36 61880.01 0.75 资料来源:公司提供 2. 业务经营分析 近年来,受结算安排影响,公司环境整治业 务收入逐年增长,市政建设业务收入快速下降, 毛利率维持在低水平。公司在建项目未来投资规 模较大,面临一定融资压力。 目前,公司已完成全面关停燕子矶地区剩 余 66 家大小化工企业的阶段性任务,燕子矶 新城的市政设施建设、征地拆迁、保障房建设 等工作有序推进。 公司环境整治 (包括企业、 居民片区搬迁、 土地开发整理、保障房建设等)及配套市政基 础设施建设项目的运营委托方包括指挥部及 南京金燕城镇建设综合开发公司(燕子矶镇人 民政府国有独资企业, 以下简称 “金燕公司” ) 。 针对部分项目,公司与指挥部及金燕公司签订 三方委托代建协议,金燕公司作为甲方将位于 南京市栖霞区燕子矶片区的部分基础设施项 目建设及环境整治工程(征地拆迁)项目交予 公司,指挥部及金燕公司对项目建设过程中的 工程质量、进度进行适当监控与管理。指挥部 代金燕公司向公司支付代建工程款, 2015~2016 年结算模式为成本支出加成 2%左 右的管理费, 2017 年变更为成本支出加成一定 金额,每年年底对完工的代建项目进行结算、 确定结算金额、签署建设项目完工确认书,并 进行账务处理。公司负责燕子矶片区项目设 计、建设、投资等工作,其中项目成本包括但 不限于前期费用(勘察、造价、招标等) 、征 地拆迁费用、基础设施建设费用及公共设施配 套费用、因建设需要公司向银行及其他金融机 构支付的利息及融资间接费用(按实际发生额 计入成本) 、其他因项目建设需要发生的合理 费用。针对剩余项目,公司直接受指挥部委托 进行项目建设,指挥部直接向公司支付代建工 程款。 (1)环境整治(征地拆迁)工作 公司计划利用 5~7 年时间,完成燕子矶片 区 300 万平方米的拆迁。截至 2017 年底,公 司共完成 25 个征收拆迁项目,完成征收拆迁 面积约 226.13 万平米, 约 6579 户。 其中, 2015 年实施完成 6 个征收项目,共计实施征收拆迁 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 14 面积约 7.39 万平方米;2016 年实施完成 3 个 征收项目, 完成拆迁面积约 22 万平方米; 2017 年实施完成 5 个征收项目,完成拆迁面积约 10.24 万平方米。 化工企业整治拆迁方面,公司按照市区两 级党委、政府关于小化工企业整治工作的部署 要求,推进小化工企业的关停拆除。2012 年, 燕子矶地区 66 家大小化工企业全部关停并转 和退城入园;其中 51 家小化工企业已于当年 拆除完毕,目前 15 家大化工企业拆除完成 60%。 截至 2017 年底,小南化主厂区、江苏钟 山化工厂已拆平, 部分土地已出让; 金陵拜耳、 金陵帝斯曼已拆平移交,补偿已完成;化学试 剂老厂区转型改造已完成;化工一厂主厂生产 装置拆除完成,正在推动其(含“厂中厂” ) 拆迁补偿评估工作。 2015~2017 年,公司环境整治业务共确认 收入 16.38 亿元,截至 2017 年底,公司已全部 收回以往年度确认的款项。截至 2017 年底, 公司主要拆迁改造项目为燕子矶新城保障房 项目一期(集体、国有) 、地铁一号线北延项 目、经五路二期东西两侧片区城中村危旧房改 造项目(集)等,预计投资总额 189.28 亿元, 已投资 33.77亿元, 未来还需投资 155.51亿元。 表 3 截至 2017 年底公司拆迁改造板块主要在建项目(单位:亿元) 项目名称 建设期间 回购期间 预计投 资总额 已回购 金额 截至 2017年底 已投资额 2018年 计划投资额 2019年及以后 计划投资额 燕子矶新城保障房项目 (集 体、国有) 2012~2021 2016~2023 118.40 9.47 25.37 0.30 92.73 地铁一号线北延项目 2018~2021 2021~2023 24.70 0.00 0.02 4.51 20.17 经五路二期东西两侧片区 城中村危旧房改造项目 (集) 2013~2022 2016~2021 21.00 4.09 5.70 0.20 15.10 薛家村化工一组危旧房城 中村改造项目(国) 2015~2022 2022~2024 11.40 0.00 1.50 1.10 8.80 王家前枣林村危旧房城中 村改造项目(国) 2013~2021 2021~2023 9.00 0.00 0.37 0.20 8.43 南京市燕子矶中学增容扩 建项目(国) 2016~2023 2023~2025 4.78 0.00 0.81 0.20 3.77 合计 -- -- 189.28 13.56 33.77 6.51 149.00 资料来源:公司提供 (2)市政配套建设 2015~2017年,公司市政建设业务收入逐 年下降,2017年未产生该业务收入,系指挥部 安排的结算项目减少所致。2015~2017年,公 司市政建设业务共确认收入2.24亿元,截至 2017年底,公司已全部收回以往年度确认的款 项。 截至2017年底,公司计划续建及新建市政 道路13条共计16.8公里。公司主要在建市政项 目总投资额为57.24亿元,已投资5.09亿元,未 来还需投资52.15亿元, 其中南京外国语学校仙 林分校燕子矶校区项目为公司在建的自营项 目, 后续通过租赁方式运营, 具体情况见下表。 表4 截至2017年底公司市政配套建设主要在建项目情况(单位:亿元) 项目名称 建设期间 回购期间 总投 资额 截至 2017 年底已投 资金额 未来计划投资额 2018年 2019年 2020年 明外郭-秦淮河百里风光带土城头南段项目 2013~2019 2019~2022 18.90 2.55 0.03 0.06 0.00 南京外国语学校仙林分校燕子矶校区项目 2017~2019 2019~2021 7.02 1.26 0.20 1.24 0.00 燕子矶新城枣林(钟化片区)中小学 2019~2020 2020~2021 4.99 0.01 0.04 2.50 2.45 神农路二期建设工程 2018~2021 2021~2022 4.56 0.00 0.00 0.06 0.16 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 15 嵩山路建设工程 2015~2021 2021~2023 4.00 0.17 0.00 0.09 0.00 燕江路、燕恒路一期工程 2014~2022 2022~2025 3.76 0.27 0.00 0.08 0.25 珠海路建设工程 2015~2021 2021~2023 3.60 0.05 0.00 0.04 0.08 滨江风光带燕子矶新城段环境综合整治工程 2013~2021 2021~2023 2.59 0.77 0.12 0.02 0.02 临江路一期西段建设工程 2018~2019 2020~2024 2.02 0.01 0.00 0.06 0.08 合计 -- -- 57.24 5.09 0.39 4.15 3.04 资料来源:公司提供 公司其他收入规模相对较少, 近年来呈逐年 增长趋势。 公司其他收入主要包括公司自持资产对 外租赁收入等,2015~2017年,分别4.65万元、 5.71万元和29.45万元,2017年同比大幅增长, 主要系增加了场地租赁所致。 3. 未来发展 公司未来收入来源有望实现多元化, 在建和 拟建项目投资额较大, 资金来源主要依靠土地收 益来进行平衡,受土地出让进度影响较大。 公司未来几年重点围绕各在手项目的规 划设计、征收拆迁、生态建设、市政配套、土 地出让和招商引资等方面展开工作, 陆续拓展 经营性项目投资、股权投资等业务,收入来源 有望实现多元化。 截至2017年底, 公司主要拟建的环境整治 业务主要是电瓷新村棚户区改造及环境综合 整治项目、江家村、笆斗东西里及笆斗西里危 旧房城中村改造项目以及象坊村城中村危旧 房项目,计划总投资62.30亿元,预计可征拆 土地面积75.50万平方米;主要拟建的市政建 设业务主要是燕子矶新城钟化片区中、 小学项 目、钟化片区基层社区服务中心、社区医院及 幼儿园项目等,计划总投资8.13亿元。 表5 截至2017年底公司主要拟建项目情况(单位:万元) 项目名称 计划工期 总投资 计划投资额 2018年 2019年 2020年 环境整治业务: 江家村、笆斗东西里及笆斗西里危旧房城中村改造项目 2018-2020 年 270000 200000 70000 -- 电瓷新村棚户区改造及环境综合整治项目 2018-2020年 320000 100000 100000 120000 象坊村城中村危旧房项目 2018-2020年 33000 10000 23000 -- 小 计 -- 623000 310000 193000 120000 市政建设业务: 燕子矶新城钟化片区中、小学项目 2018-2019 38000 12000 26000 -- 钟化片区基层社区服务中心、社区医院及幼儿园项目 2018-2020 12000 5000 5000 2000 燕子矶派出所及基层社区中心项目 2018-2019 6520 2000 4520 -- 黄山路三期(燕春路) 2018-2019 700 300 400 -- 神农路二期(神农路) 2018-2019 2500 1000 1500 -- 寅春路一期(门户东片区) 2018-2019 900 200 700 -- 燕栖路三期(门户东片区) 2018-2019 1100 300 800 -- 徐家村街一期(二热片) 2018-2019 1500 700 800 -- 燕栖路一期(二热片) 2018-2019 2200 1000 1200 -- 壮举路一期(二热片) 2018-2019 3200 1500 1700 -- 临江路一期西延(燕津大道) 2018-2019 2500 1200 1300 -- 临江路二期(笆斗片区) 2018-2020 8000 2000 4000 2000 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 16 新燕街 2018-2019 2218 1200 1000 18 小 计 -- 81338 28400 48920 4018 合 计 -- 704338 338400 241920 124018 资料来源:公司提供 公司在建项目和拟建项目总投资额较大, 因公司项目委托方资金受燕子矶片区的土地 收入影响较大, 从而进一步影响公司用于覆盖 经营及投资支出的现金流入。2015~2017年, 燕子矶片区土地出让面积分别为11.88万平方 米、 6.80万平方米和37.27万平方米,成交价格 分别为37.36亿元、36.60亿元和181.80亿元。 联合资信关注到由于土地出让受国家宏观经 济形势、国家政策调控等因素影响,公司预测 的土地出让计划和返还收入规模的实现存在 一定不确定性, 联合资信将密切关注公司未来 土地出让计划实施情况。 七、 财务分析 公司提供了2015~2017年财务报告,中兴 华会计师事务所(特殊普通合伙)对上述财务 报告进行了审计, 并出具了标准无保留意见的 审计报告。 合并范围方面, 2015年, 因其他股东增资, 南京拓燕投资有限公司(以下简称“拓燕投 资”)不再纳入公司合并范围,另外,公司新 设南京滨诚整治开发有限公司; 2016年,公司 合并范围未发生变化; 2017年,公司新设南京 燕诚建设发展有限公司。 上述三家子公司规模 较小,对财务数据可比性影响小,公司近三年 财务数据可比性较强。截至2017年底,公司合 并范围子公司2家。 1. 资产质量 近年来, 公司存货和其他应收款增长较快且 金额较大,对资金形成一定占用;目前公司应收 账款已全部收回,整体资产流动性和质量尚可。 2015~2017 年,公司资产总额持续增长, 年均复合增长 10.27%,2017 年底为 114.84 亿 元,同比增长 1.91%。从资产结构来看,流动 资产占 84.03%,非流动资产占 15.97%,公司 以流动资产为主。 表6 公司主要资产构成情况(单位:亿元、%) 项目 2015年 2016年 2017年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 12.00 12.71 2.34 2.08 37.21 32.41 应收账款 15.21 16.11 26.74 23.73 -- -- 预付款项 6.55 6.94 17.35 15.40 0.27 0.23 其他应收款 2.43 2.57 2.79 2.47 19.11 16.64 存货 23.64 25.02 28.82 25.57 39.91 34.75 其他流动资产 16.61 17.59 16.61 14.74 0.00 0.00 流动资产 76.45 80.94 94.65 83.99 96.50 84.03 长期股权投资 17.99 19.05 18.03 16.00 18.03 15.70 非流动资产 18.01 19.06 18.04 16.01 18.34 15.97 资产总额 94.45 100.00 112.69 100.00 114.84 100.00 注:2017年底公司其他流动资产实际为22.12万元。 资料来源:根据公司审计报告整理。 流动资产 2015~2017年,公司流动资产保持持续增 长,年均复合增长12.35%,2017年底为96.50 亿元,同比增长1.96%,其中应收账款、预付 款项、其他流动资产大幅下降,货币资金、 其他应收款和存货大幅增长,结构有所调整。 2017 年底,公司货币资金 37.21 亿元, 同比增加 34.87 亿元,其中银行存款 36.86 亿 主体长期信用评级报告 南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司 17 元、其他货币资金 0.36 亿元(受限银行承兑 汇票保证金存款) 。 2015~2016 年, 由于化工园区拆迁及代建 工程的持续投入,公司应收账款全部为应收 指挥部及金燕公司委托代建的项目成本、管 理费及借款费用(部分为未确认收入的项目 投入) ,2016 年底为 26.74亿元。2017年底, 指挥部及金燕公司已支付全部上述款项。考 虑到公司未来项目支出规模较大以及资金回 款的不确定性,公司的资金周转可能存在一 定的压力。 2015~2017 年, 公司预付款项波动中大幅 下降, 年均复合下降 79.74%, 2017年底为 0.27 亿元,同比下降 98.45%,主要系收回预付拆 迁代付资金款项所致。 2015~2017 年,公司其他应收款快速增 长, 年均复合增长 180.30%, 2017年底为 19.11 亿元,同比增加 16.32 亿元,主要系与南京迅 燕建设有限公司(以下简称“迅燕建设”)、 拓燕投资关联方的往来款增加所致。 2015~2017 年,公司存货快速增长,年均 复合增长 29.94%,2017年底为 39.91亿元, 同比增长 38.49%,主要系项目确认结算金额 小于本年新增开发成本金额所致。公司存货 全部由开发成本(包括道路等基建项目及土 地整理投入)构成。 2015~2017 年, 公司其他流动资产快速下 降, 年均复合下降 95.85%, 2017 年底为 22.12 万元,同比下降 16.61 亿元,主要系土地使用 权转让给南京华崧房地产开发有限公司和南 京招商启盛房地产有限公司所致。该部分土 地使用权(栖霞区经五路的该三块地块不在 燕子矶片区规划的出让土地范围之内)为公 司股东 2012 年专供其抵押贷款而注入,公司 若开发必须先委托政府走公开挂牌出让程 序。指挥部承诺,该三块土地由指挥部按原 始投资时的评估价 (16.61 亿元) 与公司结算, 故公司按原投资者投入时的公允价值(16.61 亿元)由投资性房地产调整至其他流动资产 反映。截至 2017 年底,宁栖国用(2012)第 06674 号、宁栖国用(2012)第 05550 号及宁 栖国用(2012)第 03908 号三块土地已委托 政府完成挂牌出让。 非流动资产 2015~2017 年, 公司非流动资产保持相对 稳定, 年均复合增长 0.92%, 2017年底为 18.39 亿元,同比增长 1.65%,主要系新增对南京栖 霞水务发展有限公司的股权投资 0.30 亿元而 形成可供出售金融资产所致。2017 年底,公 司长期股权投资 18.03 亿元, 包括持有迅燕建 设、拓燕投资和南京燕熙建设有限公司(以 下简称 “燕熙建设”)各 50%股份的股权投 资。2017 年公司权益法核算的投资损益为 -14.02 万元。 2. 资本结构 近年来,受益于股东支持,公司所有者 权益规模增长较快,结构较为稳定。 2015~2017 年,公司所有者权益快速增 长,年均复合增长 38.96%,主要系指挥部每 年分别拨款 23.10 亿元、 27.26 亿元和 9.00 亿 元,代股东进行出资增加公司资本公积所致。 2017 年底,公司所有者权益 80.56 亿元,同 比增长 14.44%,其中实
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