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旭辉集团项目总货值管理制度(旭集营字〔2011〕20号附件).pdf

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集团 项目 总货值 管理制度 旭集营字 2011 20 附件
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旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 1页 共 5页 旭辉 集团 项目总货值管理 制度 编制 张磊 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 2页 共 5页 1 目的 为提高 集团 营销 管理 和运营管理 水平, 从项目总货值的角度进行销售管理 , 在土地投资分析、 战略 规划报告、 方案、 首次开盘 、 持续销售及 调价、结算等 六个 不同阶段,开展项目总货值的动态管理,并 作为具体的销售计划管理和财务盈利测 算的管控背景, 从而 建立科学合理的项目总货值 管理体系 , 确保 项目销售利润率的实现, 特制定本 制度 。 2 适用范围 本 制度 适用于 旭辉 集团 所属各 事业部 、 城市 公司 。 3 术语和定义 3.1.1 总货值: 是指某项目在基于一定利润约束要求 和市场导向 下的 整盘 销售收入的总货币值 , 是 一个 动态 变化的 数据,在项目开发 的 不同阶段 分别为规划总货值、目标总货值和动态总货值。 其中 项目 从 土地 投资分析 到 首次 开盘 之前 的总货值为规划总货值,项目首次开盘时集团下达的总货值为目标总货值, 项目 持续销售 一直到结算阶段的总货值为动态总货值。 3.1.2 规划总货值: 是项目在取得 准确的 测绘 面积 和施工图版目标成本 之前的总货值 的 估算 , 能够 为 项目的 土地投资分析、盈利预测 、价格定位 等决策工作提供依据 和指导 。 规划总货值不得低于上一版的规划 总货值。 3.1.3 目标总货值: 是 根据施工图版目标成本进行项目盈利分析,在确保项目销售利润率的基础上,项目整 盘销售收入的总货币值的目标,是 销售计划和价格策略的主要依据,是 对项目进行检查、预警和考核 的重要因素。 项目 首次开盘时集团下达的总货值 指标 为目标总货值 ,在本制度下发前 开盘的项目, 以 第一次集团 审批 下达的总货值 指标 作为目标总货值。 目标总货值不得低于上一版的规划总货值。 3.1.4 动态总货值 :是 项目 开盘后 随着 销售的进展、价格的变动以及 经济技术指标 的微调 , 持续动态变化 的 项目总货值。动态总货值不得低于目标总货值,也不得低于上一版的动态总货值。 4 职责 4.1 集团营销 管理部 4.1.1 负责审核项目 规划总货值(方案阶段)、 目标总货值和动态总货值 4.1.2 负责本制度 的制订、修改、指导、解释、 检查 和 落实。 4.2 集团业务拓展部 4.2.1 审核项目 规划 总货值 (土地投资分析阶段) 4.3 集团运营 管理部 4.3.1 审核项目规划总货值(《战略规划报告》阶段、方案阶段), 备案项目 目标总货值和动态总货值 旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 3页 共 5页 4.4 集团财务 管理部 4.4.1 审核事业部、城市公司财务部测算的项目利润指标, 审核项目 规划总货值(《战略规划报告》阶段、 方案阶段)、目标总货值和动态总货值 4.4.2 提供《项目盈利分析》模板,并随时根据需要对模板做出调整修改 4.5 集团 成本审算管理部 4.5.1 审核事业部、城市公司成本审算部 提供 的 方案阶段、施工图阶段目标成本 和动态成本数据 4.6 集团总裁 4.6.1 审批项目 规划总货值、 目标总货值和动态总货值 4.7 事业部、城市 公司 4.7.1 业务拓展部负责测算土地投资分析阶段的规划 总货值 4.7.2 营销部负责测算战略规划报告阶段的规划总货值 ,上报 目标总货值和动态总货值 4.7.3 财务部负责测算项目利润指标 、编制《项目盈利分析》 4.7.4 成本 审算 部负责提供 方案 阶段、施工图阶段 目标成本 和动态成本 数据 5 管理原则 5.1 总货值 管理原则 5.1.1 分 阶段原则: 根据项目开发进度分为六个阶段, 包括土地投资分析 阶段、《战略规划报告》阶段、 方案阶段、 首次开盘 阶段、 持续销售及 调价阶段、结算阶段,在每个阶段都要进行项目总货值的测算 和审批。 5.1.2 总量控制 和动态管理 原则: 项目总货值在项目从拿地到销售的全生命周期过程中,发挥 着 总量控 制 和确保项目利润率 的功能。每一次推盘定 价或 调价变更时, 都 要 保证 变更后 的动态总货值不得低于 目标总货值 , 也 不得低于上一次审批的动态总货值 ,进而确保实现目标利润率 。在此基础上,事业部、 城市公司可以 根据市场和内部 因素 调整销售批次 和 销售价格 ,但每一次价格调整都要经过集团审批 或 备案 。 5.1.3 自上而下原则: 项目的总货值,均根据集团总 裁下达的利润率指标、整盘均价指标和分期推案房 源的均价指标 等为审批依据 。 5.1.4 利润基础和市场导向原则: 总货值管理 以集团对项目的利润指标为基础,在确保目标利润率实现 的前提上,应 根据 市场情况向上浮动。 5.2 总货值 的 不同管理阶段 5.2.1 土地投资分析 阶段: 在土地投资分析 阶段, 规划 总货值体现在《项目投资分析报告》中, 通过审批《项目投资分析报告》 的形式予以确认。《项目投资分析报告》 由 集团业务拓展部审核、 集 团总裁审批,在土地获取后一周内报 集团 财务管理部、 运营管理部 、营销管理部 备案。 旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 4页 共 5页 5.2.2 《战略规划报告》 阶段: 在战略规划报告阶段,规划 总货值体现在《项目战略规划报告》中, 通过审批并下发《项目战略规划 报告》的形式予以确认。《项目战略规划报告》 由集团 运营管理部审核、集团总裁审批 后下发 给该事业部、 城市公司及集团所有职能部门。 5.2.3 方案 阶段: 5.2.3.1 在 项目 方案 设计批复后的 15 个工作日 内,事业部、城市公司 成本审算部 上报方案阶段目标成本 , 经集团 成本审算管理部 审核、集团总裁审批后,报集团 财务管理部和 各业务 职能部门 备案。 5.2.3.2 集团财务管理部根据 各地提供的经济技术指标数据以及 方案 版目标成本 编制 《项目盈利分析》,测 算 不同利润指标所要求的 销售 均价 ,作为 总货值测算和后续制定销售价格的依据,并将《项目盈利分析》 提交 集团营销管理部 、集团总裁 。 5.2.3.3 项目 方案 阶段目标成本经 集团 审批 后的 一周 内,事业部、城市公司营销部应根据方案 设计 中的具 体经济技术指 标,编制《项目规划总货值(方案阶段)》, 由事业部、城市公司财务部测算 销售利润率后, 提交集团营销管理部 审核、财务管理部审核、运营管理部审核、集团总裁审批 。 5.2.3.4 如果 项目的 开发战略 发生 重大 调整或者设计方案 有 重大 变化,总货值将由集团重新下达 。 5.2.4 首次开盘 阶段: 5.2.4.1 在项目 施工图 设计批复后的 15 个工作日 内,事业部、城市公司 成本审算部 上报 施工图 阶段目标成 本 , 经集团 成本审算管理部 审核、集团总裁审批后,报集团财务管理部和各业务职能部门备案。 5.2.4.2 在项目施工图阶段目标成本审批后、项目 (分期) 首次开盘前一周 内 , 事业部、城市公司营销部 根据 集团下达的销售价格指标、 测绘报告核定的经济技术指标 等编制《项目目标总货值》和 首次开盘 的《价 目表审批单》 , 事业部 、 城 市公司财务部 根据施工图版目标成本 制作《项目盈利分析》, 由事业部、城市公 司营销部 一起 提交总经理审核、集团营销管理部审核、集团财务管理部审核、 集团总裁审批、集团运营管 理部备案。如果缺少施工图阶段目标成本或《项目盈利分析》,则 集团 不予审批价目表、不予开盘 (备注: 价目表应包括该批取得预售证的所有房源价格) 5.2.4.3 项目首次开盘及后续阶段, 对 房源 成交价格的预估以营销负责人折扣权限计算。 5.2.5 持续销售及 调价阶段 5.2.5.1 责任部门 : 事业部、城市公司营销部 5.2.5.2 上报时间: 新房源开盘前一周、已开 房源价格 调整前一周 5.2.5.3 成果文件: 《项目动态总货值(调价阶段)》 5.2.5.4 审批流程: 新房源开盘,由事业部、城市公司营销部将《项目动态总货值(调价阶段)》、调整后 旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 5页 共 5页 的房源价目表和利润测算报告一起,提交总经理审核、集团营销管理部审核、集团总裁审批、集 团运营管理部备案; 已开房源 向上调价,由事业部、城市公司营销部将《项目动态总货值(调价 阶段)》与调整后的房源价目表一起,提交集团营销管理部备案; 5.2.6 结算阶段 5.2.6.1 责任部门 : 事业部、城市公司营销部 5.2.6.2 上报时间: 项目在结算前实现销售清盘,则在清 盘后一周内上报; 项目在结算时尚未完全售完, 则与结算同步 进行 ,未售房源的货值以审批过的价格结合 营销负责人 折扣权限进行测算。 5.2.6.3 成果文件: 《项目动态总货值(结算阶段)》 5.2.6.4 审批流程: 事业部、城市公司营销部将《项目动态总货值(结算阶段)》提交总经理审核、 集团营 销管 理部审核、集团财务管理部审核、集团总裁审批、集团运营管理部备案 6 其他 本办法由集团营销管理部负责编制和解释 ,自下发之日起实行 。 7 附件 附件一:旭辉集团规划 总货值表 旭辉集团规划总货 值表.xls 附件二 : 旭辉集团目标总货值表 旭辉集团目标总货 值表.xls 附件三 : 旭辉集团 动态 总货值表 旭辉集团动态总货 值表.xls 附件四 :项目盈利分析 旭辉集团项目总货值 管理制度 编号: CIFI-JT-YX- 版号: A/0 页码: 第 6页 共 5页 项目盈利分析(模 板).doc 集团营销管理部 2011 年 3 月 13 日
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