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旭辉标准化系列-设计阶段性成果体系.pdf

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标准化 系列 设计 阶段性成果 体系
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 1 集团设计管理部 2010年 8月 设计管理的阶段成果体系 标 准 化 工作系列 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE  什么是阶段成果? 什么是阶段?什么是成果? 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 为满足房地产开发的整体目标,设置了分阶段实施的工作目标,相对应完成的阶 段工作成果,可以视为阶段成果。旭辉集团集团项目开发设置了 8个阶段。 1.1 什么是 [ 阶段 ]: 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 取得土地 信息 至 参与土地 竞标会 取得土 地中标 通知书 至 方案设 计任务 书发出 方案设 计完成 至 初设任 务书发 出 初步设 计完成 至 施工图 设计开 始 平整场 地 至 基础开 工 项目开 工 至 项目清 盘 向物业 移交 至 向客户 移交 交房后 半年 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 [集团一级成果的逻辑框架 ] 1.2 什么是 [ 成果 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 初步设计成果验算 及施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划及 方案设计指导 方案成果验算及 初步设计指导 施工准备 交房 交房后 半年 一、产品预案报告 二、概念设计任务书 三、概念设计成果评审 四、方案设计任务书 六、扩初设计任务书 十三、扩初设计成果评审 七、景观设计任务书 八、景观设计成果评审 九、样板段专项设计书 十、样板段专项成果评审 十一、精装设计任务书 十二、精装设计成果评审 十四、施工图设计任务书 十五、施工图设计成果评审 十六、项目后评估报告 五、方案设计成果评审 施工及 销售 1.2 什么是 [ 成果 ]: [设计管理的一级阶段成果 ] 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE  设计管理的阶段划分 设计阶段的划分 设计阶段的分级成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 流程管理 】 【 计划管理 】 【 成果管理 】 一级成果 一级计划 一级流程 二级流程 二级计划 工作指引 二级成果 三级成果 三级计划 阶段成果分类之 [ 三级成果 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 1、 设计管理有几个阶段?各个阶段是怎么划分的? 设计成果特性: 能独立、可移交、有需求、须审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 9 项目设计管理的 [流程 ] : 对应集团的阶段划分,项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 A】 样板段(体验示范区)设计管理任务 【 B】 项目整体设计管理任务 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案设计 样板段开放 竣工交房 拿地时间 确定选址 反馈优化 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 户型优化 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 对应集团的阶段划分,项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 A】 样板段(体验示范区)设计管理任务,划分为 【 5】 个阶段。 拿地后,在方案设计阶段确定选址后正式启动,至样板段建成开放。时间紧,涵盖建 筑、景观、精装修三个专业。设计周期短,任务重。尽快完成体验示范区的建设,进 入销售储备阶段,有利于快速开发,快速销售的总体目标。 项目设计管理的 [阶段 ]: 样板段开放 拿地时间 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 对应集团的阶段划分,项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 B】 项目整体设计管理任务 ,分为 【 7】 个阶段。 是常规熟悉的开发流程,增加了拿地前的强排阶段,和竣工后的后评估阶段,有利于 项目的衔接和成果的积累。 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案设计 1 1 项目设计管理的 [阶段 ]: 拿地时间 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 2、 什么是成果 ?各个阶段成果的判定标准是什么? 设计成果特性: 能独立、可移交、有需求、须审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 项目设计管理的 [ 成果特性 ]: 为满足房地产开发的 整体目标,设置了分 阶段实施的工作目标 ,相对应完成的阶段 工作成果,可以视为 阶段成果。 可衡量 可移交 有需求 须审核 1、作为设计管理输出的内容 2、对应不同阶段需要完成的可成果化的内容 3、不同阶段的成果,对应先后的因果关系 4、在不同阶段不会出现同一成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE • 【 三控 】 • 品质控制 • 成本控制 • 进度控制 • 【 两管 】 • 供方合同管理 • 档案信息管理 • 【 一协调 】 • 工作界面协调 成果管理 • 【 内审图 】 • 【 审照图 】 • 【 招标图 】 • 【 施工图 】 输出成果 1 4 • 开发 【 配套 】 • 目标 【 成本 】 • 【 营销 】 客户 • 【 工程 】 进度 • 【 物业 】 管理 输入成果 项目设计管理的 [ 成果管理 ]: 项目设计的成果管理,可以理解为对输入成果进行接收,通过 【 三控两管一协 调 】 的管理方式对中间成果进行管理,确保输出成果满足相关需求。 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段成果的 [ 成果逻辑 ]: [启动成果 ] [中间成果 ] [输出成果 ] 设计阶段一 设计阶段二 内审 准备 启动 准备 内审 准备 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段的 [ 启动成果 ]: [启动成果 ] • 【 阶段启动会 】 • 合约及供方规划 • 招标、报审、施工计划 • 阶段成果要求 • 成本控制指标 • 【 设计任务书 】 设计阶段一 启动 准备 【 阶段启动会 】 总监 / 项目组 【 一级成果 】 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE [中间成果 ] • 【 停止检查点 】 • 过程内审 • 中间征询报告 • 分项招标 • 分项施工 • 提资图 设计阶段一 启动 准备 【 阶段检查评审会 】 项目组 /专业组 【 二级、三级成果 】 阶段的 [ 中间成果 ]: 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE [输出成果 ] • 【 成果评审 】 • 阶段策划报告 • 阶段成本指标 • 批复成果文件 设计阶段一 内审 准备 启动 准备 【 阶段成果确认 】 总监 / 项目组 【 一级成果 】 阶段的 [ 输出成果 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 19  阶段成果的划分 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 、 样板段设计任务 【 阶段成果 】 样板段开放 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 • 【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 •【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: 1. 体验区选址方案(看房动线及会所售楼处) 2. 建筑方案设计成果(会所、售楼处、样板房) 3. 启动成果:示范区启动报告  设计供方与合同(景观、体验),  样板段策划报告(输入营销定位、成本)  设计任务书(建筑、景观、体验) 4. 阶段成果 - 概念设计成果  体验概念设计方案(总图)  景观概念设计方案 (总图 ) [ A1 ]启动阶段成果 : (内审) 输入条件: 样板房策划报告 样板房审批结果 成果策划目标 工程策划报告 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 • 【 A2】 方案设计 •【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A2 ] 概念及方案设计阶段成果 : (内审图) 5. 体验示范区触点策划报告(设计价值点分析) 6. 方案阶段成果(内审图)  建筑扩初设计成果  体验示范区会所 /售楼处方案设计成果  体验示范区样板房及公共区域方案设计成果  景观方案设计成果 7. 样板段成本管控报告  建筑  体验  景观 8. 样板房户型优化成果(输出至建筑) 9. 机电点位优化成果(输出至建筑) 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 • 【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A3 ] 扩初及施工图设计阶段成果 : (招标图、施工图) 10. 启动成果 • 招标图提交计划 • 施工图提交计划 11. 体验示范区配置标准策划 • 售楼处会所精装配置标准 • 样板房精装配置标准 • 景观配置标准 • 机电配置标准 • 补充设计任务书 12. 扩初设计成果 • 建筑施工图设计成果 • 景观扩初设计成果 • 体验扩初设计成果 输入条件: 成本部:招标计划 工程部:施工图出图计划 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 13. 设计材料定样 • 建筑立面材料设计定样 • 室内硬装材料设计定样 • 景观硬装材料设计定样 • 景观苗木设计定样(参考图片) • 设备定型报告 14. 样板段平面管线综合图 15. 体验示范区产品建造标准 16. 建安工程(招标图) • 桩基工程(桩位图及试桩图) • 土建招标图(饰面表、门窗表、总说明、建筑、结构) • 建筑门窗工程 • 建筑墙砖及石材 • 电梯招标图 • 样板段机电智能化设备(变电、给排水、消防、空调、水泵、泛 光照明) • 会所游泳池结构及设备 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 • 【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A3 ] 扩初及施工图设计阶段成果 : (招标图、施工图) 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 17. 体验精装 工程 (招标图) • 样板段精装修硬装招标图  招标图 +技术说明文件(工程部提供或历史项目提炼)  材料小样  硬装材料表 • 样板段物品清单及规格书  家具  灯具  窗帘及纺织品  饰品及摆放物件  户内游乐设施 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 • 【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A3 ] 扩初及施工图设计阶段成果 : (招标图、施工图) 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 • 【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A3 ] 扩初及施工图设计阶段成果 : (招标图、施工图) 18. 景观工程(招标图) • 样板区景观硬景  招标图 +技术说明  材料小样  硬景铺装材料表 • 样板区景观苗木清单规格书 • 样板区景观部品部件清单及规格书  户外家具  户外雕塑  户外电器及灯具  户外摆放物件(花砵及园艺饰品)  花园建材  户外游乐设施 • 标识指示系统招标图 19. 样板段建筑施工图 20. 样板段机电施工图 21. 景观施工图 22. 精装施工图 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 •【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 •【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A4 ] 施工配合阶段成果 : (部品封样、图纸变更) 23. 部品设计审核封样 • 建筑面层材料审核封样 • 建筑机电设备审核定型 • 精装硬装材料审核封样 • 精装软装面饰材料审核封样 • 景观苗木效果采购确认 • 景观部品部件审核封样 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 •【 A1】 启动 •【 A2】 方案设计 •【 A3】 施工图 •【 A4】 施工配合 • 【 A5】 后评估 样板段设计流程 [ 阶段成果 ]: [ A5 ] 后评估阶段 成果 : (产品标准化) 24. 项目设计后评估报告(内审) • 样板段建筑(售楼处 /会所,样板房) • 机电适用性情况 • 景观(总图、铺装、苗木养护) • 室内精装修(售楼处 /会所,样板房) 25. 项目施工图设计指导文件 (输出给 【 B】 流程施工图设计) 26. 项目标准化文件(成果) • 建筑单体模块(会所、售楼处、样板房) • 机电模块 • 景观标准模块 • 精装修模块 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 B】 、项目整体设计任务 【 阶段成果 】 设计成果特性: 能独立、可移交、有需求、须审核 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案设计 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 0 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B1 ] 土地拓展阶段 成果 : (集团内审图) 拿地前启动 1. 启动报告(总监内审) • 土地规划条件复核,完成红线总平面 • 设计任务书(营销户型配比及面积段指标) 2. 总图产品品类比选方案 • 总图产品品类及布局 • 地下车库停车配比 • 交通路网结构,含道路开口, • 可售面积与不可售面积指标 • 样板示范区选址 • 参考单体户型 3. 产品预案报告(强排方案) 输入成果: 营销:定位策划报告 设计任务书 拓展:土地出让文件 区域市调报告 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4. 设计启动策划报告(集团总裁内审) • 设计合约架构 • 项目设计二级计划 • 设计供方(概念至扩初阶段)及合同 • 产品设计价值点分析 • 设计任务书(输出) 5. 概念方案中间成果(内审) • 总图产品品类及布局 • 总平面图:多方案比选后确定优选方案 • 样板示范区选址 • 日照分析(粗分析) • 交通路网结构,含交通组织、道路开口,静态停车 • 单体标准户型 • 首期开发范围 6. 概念方案批复成果(内审) 7. 样板示范区选址(营销审定看房路线)输出至样板段 【 A】 3 1 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B2 ] 概念设计阶段 成果 : (集团内审图) 拿地后启动 输入成果: 营销:客户敏感点报告 成本:成本策划报告 输入成果: 开发:反馈规划沟通意见 营销:产品户型意见 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 2 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B3 ] 方案设计阶段 成果 : (报规图为主、内审图辅) 集团内审后启动 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 8. 方案启动报告(总监内审) • 专项咨询设计供方及合约规划 • 项目二级成果要求(报规图) 9. 产品设计标准 • 总图及建筑单体 • 结构设计策划 • 设备选型及管线规划 • 建筑方案阶段设计任务书 10. 规划方案总平面(报审征询图) • 地库及人防方案平面(内审图) • 规划日照分析报告(报审图) 11. 样板示范区方案提资(内审图) 输出至样板段流程 【 A】 • 示范区总图 • 售楼处、会所及样板房单体方案(扩初深度) 输入成果: 开发:规划报批征询计划 营销:产品交付标准 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 3 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B3 ] 方案设计阶段 成果 : (报规图为主、内审图辅) 集团内审后启动 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 12. 完成综合管线外网图规划 • 地库覆土与景观乔木种植区 • 基地管线规划 • 管线接口点与管位标高 13. 方案设计批复文本(批复图纸及文件) • 总平面图(含单体坐标及地下车库坐标) • 地下室及人防设置方案 • 管线规划总图 • 经济技术指标(静态停车、户型面积段、计容不计容、 绿地率) • 典型单体平立剖面图(户型平面图含公摊面积分配及得 房率指标) • 总体鸟瞰及立面效果图 输入成果: 开发:配套管线征询意见 成本:一级目标成本 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 4 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B4 ] 初步设计阶段 成果 : (报建图,招标图) 14. 初步设计启动报告(集团 +城市内审) • 专项设计供方合约规划 • 阶段二级成果计划(报建 +招标) • 招标图提交计划 • 景观设计供方及合同 15. 产品配置标准 • 产品建筑交付标准 • 建筑、结构配置标准 • 机电配置标准(机电策划报告) • 景观配置标准 • 精装修配置标准 • 初步阶段设计任务书 建筑、结构、机电设计任务书 景观设计任务书 精装设计任务书 输入成果: 成本:二级目标成本 招标采购计划 开发配套:报建计划 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 16. 初步设计方案征询文本(报审图) • 征询图:人防设计方案 • 报审图:消防送审方案 • 报审图:抗震办送审方案(高层超限) • 报审图:日照分析报告 • 报审图:交警路政审查 • 报审图:住宅配套方案 • 报审图:绿化方案总图指标 17. 初步设计批复文本(审批图 +批复) • 建筑设计(含景观总图) • 结构设计 • 机电设计 18. 管线综合总平面 3 5 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B4 ] 初步设计阶段 成果 : (报建图,招标图) 输入成果: 开发配套:征询反馈意见 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 6 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图设计 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B4 ] 初步设计阶段 成果 : (报建图,招标图) 19. 成本管控分析报告(内审) • 建筑、结构、机电 • 精装修(硬装、软装) • 景观(硬景、软景) 20. 部品设计选样定板 • 建筑外立面材料设计封样 • 机电设备定型(电力设备在施工图阶段定型) • 精装硬装材料设计封样 • 景观铺装材料及苗木设计封样(图册) 21. 建安工程先期招标图 • 桩基工程(桩位图及试桩图) 可并入样板示范区先期招标 • 电梯招标图 • 建筑门窗工程 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 22. 施工图阶段启动报告(图纸交底,工作交接) • 确定施工图设计供方及合同 • 设计成果(图纸)三级计划  招标图纸出图计划  施工图出图计划 • 各专项设计供方合约规划 • 精装修设计供方及合同设计任务书 23. 产品建造标准(城市公司提供,集团审查) • 屋面、地下室防水构造 • 变形缝构造 • 墙体围护构造 • 其它(详见建造标准) • 施工图设计任务书 24. 节能计算报告 3 7 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B5 ] 施工图设计阶段 成果 : (报审图,施工图) 输入成果: 成本:三级目标成本 招标采购计划 工程:施工组织计划 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 8 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [B5 ] 施工图设计阶段 成果 : (报审图,施工图) 25. 工程图纸:基坑围护 26. 人防工程施工图 27. 工程图纸:桩基图纸(含试桩) 28. 招标图纸:正负零以下土建及第一版全专业施工图 用于设备招标及土建施工、开始弱电设计 29. 施工图审查图(报审图) 30. 工程图纸:底板施工图 31. 机电招标图纸 32. 第二版全专业施工图 33. 产权预测报告 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3 9 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [ B6] 施工配合阶段成果 : (招标、施工图、部品封样、图纸变更) 34. 建筑材料部品审核封样 • 建筑结构、机电设备审核封样 • 精装硬装材料审核封样 • 精装软装部品部件审核封样 • 景观苗木效果采购确认 • 景观部品部件审核封样 35. 室内精装工程(招标图) • 精装修硬装招标图  招标图 +技术说明文件(工程部提供或历史项目提炼)  材料小样  硬装材料表 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 0 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [ B6] 施工配合阶段成果 : (部品封样、图纸变更) 36. 景观工程(招标图) 36. 景观招标图 +技术说明 37. 苗木采购招标 38. 户外游乐设施采购文件 37. 幕墙设计 38. 景观水体(室外游泳池)结构及设备招标图 39. 标识指示系统招标图 40. 景观施工图 41. 精装施工图(公共部位及精装房) 42. 照明设计图 43. 车库划线设计图 44. 面积预测与实测报告 45. 竣工图备案(报建图) 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 1 【 B】 整体设计 •【 B1】 强排 •【 B2】 概念设计 •【 B3】 方案设计 •【 B4】 初步设计 •【 B5】 施工图 •【 B6】 施工配合 •【 B7】 后评估 整体设计流程 [ 阶段成果 ]: [ B7] 后评估阶段成果 : (产品标准化) 47. 项目设计后评估报告(内审) • 总体建筑、景观、室内 • 机电适用性 48. 项目标准化文件(成果) • 总图模块 • 建筑单体模块(含结构机电) • 景观模块 • 精装修模块 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 42  阶段成果的管理 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段成果的分类 设计成果特性: 能独立、可移交、有需求、须审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 流程管理 】 【 计划管理 】 【 成果管理 】 一级成果 一级计划 一级流程 二级流程 二级计划 工作指引 二级成果 三级成果 三级计划 阶段成果分类之 [ 三级成果 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 5 阶段成果的分类之 [ 一 级成果 ]: [一级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] [三级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] 执行标准:按照集团三级管理计划的要求,划分阶段成果级别  1、一级成果:对应项目一级里程碑完成的输出成果,集团归档。 由设计经理负责,由集团设计总监考核。 包括内审图纸;报审图纸;招标图纸;施工图纸; 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 6 阶段成果的 分类之 [ 二级成果 ]: [一级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] [三级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] 2、二级成果:对应二级计划的输出成果,由部门归档。 包括启动条件、阶段控制节点,停止检查点,输出成果稿: 由专业组长负责,设计总监考核。 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 3、三级成果: 对应三级计划的过程成果,个人归档 明确对应专业三级阶段性成果控制节点,按组考核 阶段成果的分类之 [ 三级成果 ]: [一级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] [三级成果 ] [二级成果 ] [三级成果 ] [三级成果 ] 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 1、 怎么进行阶段成果的管理 ? 设计成果特性: 能独立、可移交、有需求、须审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE • 【 三控 】 • 品质控制 • 成本控制 • 进度控制 • 【 两管 】 • 供方合同管理 • 档案信息管理 • 【 一协调 】 • 工作界面协调 成果管理 • 【 内审图 】 • 【 审照图 】 • 【 招标图 】 • 【 施工图 】 输出成果 4 9 • 开发 【 配套 】 • 目标 【 成本 】 • 【 营销 】 客户 • 【 工程 】 进度 • 【 物业 】 管理 输入成果 项目设计管理的 [ 成果管理 ]: 项目设计的成果管理,可以理解为对输入成果进行接收,通过 【 三控两管一协 调 】 的管理方式对中间成果进行管理,确保输出成果满足相关需求。 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段成果管理之 [ 建筑立面效果控制 ]: 概念阶段:提出立面风格,意向效果图、工作模型 方案阶段:立面效果图,节点效果图大样 初步设计阶段:深化效果图、立面材料色样及立面材料表, 【 设计封样 】 施工图阶段: 【 投标送样 】 审核 施工配合:材料材质现场校核定样, 【 施工封样 】 后评估:结合平面优化完成 【 标准模块 】 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •供方合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE  按照产品的品类,对应以下产品标准: 产品设计标准 总图:规划产品布局 建筑单体: 户型、卫生间、厨房 设备管线 地下车库 物管配套用房 体验示范区: 会所售楼处、样板房 景观:小品部件苗木 产品配置标准 产品建造标准 1、结构及初装修 2、墙体及外立面 3、门窗工程 4、屋面 5、地下室 6、公共部位精装修 7、景观环境 8、样板房精装修 9、室内配套系统 10、小区配套系统 1、平坡屋面防水构造 2、墙体及外立面构造 3、门窗节点构造 4、地下室防水构造 5、变形缝构造 6、阳台、露台构造 7、精装修构造 8、厨房、卫生间构造 9、设备管线综合 10、苗木种植养护 技术标准化 / 产品标准 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段成果管理之 [ 产品标准管理 ]: 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •供方合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 [启动 ] [方案 ] [成本管控 ] [招标 ] [施工 ] [后评估 ] [设计价值点 ] [设计标准 ] [成本管控 ] [配置标准 ] [建造标准 ] [标准 ] 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 3 [二级目标成本 ] [初步设计 ] [三级目标成本 ] [施工图设计 ] [四级目标成本 ] [强排测算 ] [成本策划 ] [概念设计 ] [一级目标成本 ] [方案设计 ] 整体成本控制,定 位报告完成后开始, 概念方案阶段进行, 定稿时发布。 按照成本策划及 概念设计,指导 方案设计。 核对一级目标成本, 指导初步设计。 核对二级目标, 指导施工图设计。 核对三级目标,控 制项目总包,指导 工程招标、材料设 备采购、设计变更、 现场签证。 阶段成果管理之 [ 成本控制 ]: 按照一级目标成本, 指导方案阶段总图、 景观及建筑,样板段 方案设计。 依据二级目标成本, 指导结构选型和机电 选型。景观定型。 依据三级目标成 本,指导建筑、 结构和机电定型。 精装修定型。 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •供方合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 4 阶段成果控制之 [ 阶段进度计划控制 ]: 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 施工配合 技术支持 示范区方案启动 8.10 完成 扩初设计 10.30 完成基 坑围护 施工图 12.30 项目里程碑 售楼处竣工 11.07.01 达到预售条件 11.7.20 启动 方案 设计 07.30 工程开工 2011.3.1 销售样板区开 工 11.30 用地规划 许可证 9.30 完成 概念方 案 8.30 整盘设计进度 启动会 07.06 工程规划许 可证 2.18 主体结构封顶 12.07.30 竣工交房 12.12.30 完成桩基 地库施工 图 11.1.15 完成示范区建筑 施工图 11.15 完成 方案报 批 9.20 完成示范区 景观施工图 11.1.25 完成示范区精 装施工图 11.4.30 完成住宅 精装施工 图 12.4.30 完成 施工图 11.2.15 完成 立面施工 图 11.4.30 完成总体 景观施工 图 12.5.30 示范区设计进度 示范区开放 施工配合 技术支持 示范区 后评估 2 1 3 示范区设计进度至: 1 里程碑进度至: 2 整盘设计进度至: 3 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 5 强排 +概念方案 方案 +初步设计 概念 +方案 +初步设计(结构、机电规划) 建筑、结构、机电 施工图设计及施工配合 施工图审查 景观方案、施工图及施工配合 体验区精装方案、施工图及施工配合 政府指定专项 设计及评估 各类专项设计 方案、招标图及施工图 专项审查 乙方对知识产权及相应赔偿敏感 乙方对知识产权不敏感,甲方对产权及赔偿敏感 1强排 2概念 3方案设计 4扩初设计 5施工图设计 6施工配合 7后评估 15天 30天 55天 (多层 ) 70天 (高层 ) 10天 设计绝对周期 145/160天 拿地时间 结合项目周期 45天 定金 10% 20% 30% 40% 标准化合同范围 格式合同非标范围 20% 20% 10% 20% 20% 10% 10天 阶段成果管理之 [ 合同管理 ]: 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE [启动任务 ] •【 业务通知单 】 •【 阶段任务书 】 •阶段成果要求 •成本控制指标 •进度节点要求 [过程审核 ] •【 业务联系单 】 •[会议纪要 ] •[设计优化要求 ] •[阶段成果签收 ] •[设计变更签证 ] [成果确认 ] •【 成果确认单 】 •进度确认 •成果完成度量 •成本控制指标 业务通知 +任务书 定金 /阶段启动款 成果确认 完成阶段付款 终止 /解除 赔偿 阶段成果确认 阶段付款 中止 /终止 设计阶段一 设计阶段二 内审 准备 启动 准备 内审 准备 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 阶段成果管理之 [ 合同管理 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 7 [定义 ]: 【 设计阶段 】 系指对应甲方项目开发过程,将设计工作分为土地强排、概念设计、方案设计、初 步设计、施工图设计、施工配合服务,设计后评估七个阶段。 (针对概念 /方案 /初步设计阶段合同) 在本合同中约定乙方的设计服务范围为概念 设计、方案设计、初步设计、施工配合服务,设计后评估六个阶段。 (针对施工图阶段合同) 在本合同中约定乙方的设计服务范围为施工图设计、施工 配合服务,设计后评估三个阶段。 【 设计服务 】 系指在乙方依据本合同要求,进行的设计及优化,以及配合甲方在本合同范围从事 的设计、技术可行性研究、配合服务等工作内容,乙方提交的设计服务,需要通过 成果化的方式提交,成果均已经完成乙方内部的审核程序,且满足相关法规和技术 规范的要求。 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 阶段成果管理之 [ 合同管理 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 8 【 阶段成果 】 系指对应本合同约定的设计阶段划分,乙方依据本合同的阶段任务要求,在不同 阶段需要完成的可成果化的设计服务,包括阶段中间成果和阶段完成成果。 成果按照可独立、可移交、有需求、须审核的原则。 表现形式包括但不限于方案、 计划、图纸、图表、分析、模型、照片、计算书、数据、说明、报告、音像资料、 电子邮件、电子媒体资料、实物等设计成果。 乙方设计服务的阶段成果须满足甲 方要求、乙方内部完成审核,满足相关法规和技术规范的要求。 (针对概念 /方案 /初步设计阶段合同) 本合同约定成果按照设计服务的对象分为两 类:提交甲方内部审核的内审成果,提交政府相关部门审批的报审成果。 (针对施工图阶段合同) 本合同约定成果按照设计服务的对象分为四类:提交甲 方内部审核的内审成果,提交政府相关部门审批的报审成果。配合甲方进行采购 招标的招标技术成果,配合工程施工和现场配合的工程施工阶段成果。 [定义 ]: 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 阶段成果管理之 [ 合同管理 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 9 [定义 ]: 【 启动 】 : 依据本合同对应设计阶段约定,由甲方代表签署发出业务通知单(含阶段设计任务 书) 的形式书面通知乙方作为任务启动标志, 作为乙方启动阶段设计工作的任务通 知。 乙方需按合同约定的进度完成分项任务。乙方自行启动的分项任务作为研究工 作,在甲方变更、终止或另行委托任务时不作为补偿依据。 【 审核 】 : 系指甲方代表按合同明确的阶段成果要求,对乙方履行本合同项下义务行为及 /或乙 方提交设计成果是否符合本合同约定的要求进行核定,并签发阶段成果签收单,支 付中间阶段设计费用。 【 确认 】 系指甲方代表按合同明确的阶段成果要求,对乙方履行本合同项下义务行为及 /或乙 方提交设计成果是否符合本合同约定要求的认可。乙方于本合同项下完成并交付的 设计成果经甲方确认后,由甲方向乙方出具书面的阶段成果确认单,作为支付阶段 设计费用的凭证。对因变更、终止的设计分项任务,甲方代表依据签发的业务联系 单核调后的确认成果。 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •工作界面协调 阶段成果管理之 [ 合同管理 ]: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 6 0 设计阶段划分 职责划分 设计供方 【 A1】 启动 设计阶段 集 团 集团委托 【 A2】 概念及 方案设计阶段 【 A3】 初步 及施工图 设计阶段 集团 + 城市公司 【 A4】 施工 配合 阶段 城市公司 城市公司委托 【 A5】 设计后评估阶段 城市公司编写 阶段成果管理之 [ 界面分工 ]: 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •界面协调 【 A】 项目体验示范区管理任务 ,分为 【 5】 个阶段。 集团与城市公司共同管理的阶段成果,工作阶段的划分见下表: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 6 1 设计阶段划分 职责划分 设计供方 【 B1】 土地拓展阶段 集 团 集团完成 集团委托 【 B2】 概念设计阶段 【 B3】 方案设计阶段 【 B4】 初步设计阶段 集团 + 城市公司 【 B5】 施工图设计阶段 城市公司 城市公司委托 【 B6】 施工配合阶段 【 B7】 设计后评估阶段 城市公司编写 阶段成果管理之 [ 界面分工 ]: 成果管理 •【 三控 】 •品质控制 •成本控制 •进度控制 •【 两管 】 •合同管理 •档案信息管理 •【 一协调 】 •界面协调 【 B】 项目整体设计管理任务 ,分为 【 7】 个阶段。 集团与城市公司共同管理的阶段成果,工作阶段的划分见下表: 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 6 2 2、 对应集团里程碑的一级成果 是什么? 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 6 3 集团的 [ 一级成果 ]框架 其 他 项 目 负 责 人 P M O 召 集 人 + 计 财 部 研 发 造 价 工 程 营 销 1 、 土地投资分析阶段 成果 2 、 项目启动阶段成果 3 、 方案设计成果验算与初 设指导 4 、 初步设计成果验算与施 设指导 5 、 施工准备阶段成果 6 、 营销阶段成果 7 、 交房阶段成果 8 、 后续阶段成 果 1 、 项目战 略定位 、 市 场假设及客 户定位报告 2 、 项目预案 3 、 投资分析 报告 ( 土 地 ) 4 、 项目定位 、 客户肖像描 述 、 客户价值敏感分析 、 市 场预测及销售假设 5 、 成本敏感分析 、 价值分 配及成本预设方案 8 、 投资分析报告 ( 启动 ) 9 、 方案设计任务书 10 、 景观方案设计任务 书 7 、 项目一二级进度 计划 22 、 精装房方案设计任 务书 6 、 售楼处 、 样板房选址 、 定位 、 修建 、 开放计划及预 算 15 、 成本测算及验算报告 12 、 方案设计 成果 13 、 景观方案 设计成果 30 、 精装房方案设计成果 16 、 投资验算及 分析报告 ( 方案 ) 17 、 初步设计 任务书 18 、 景观初步 设计任务书 20 、 初步设计成果 21 、 景观初步设计成 果 23 、 投资验算及分析 报告 ( 初设 ) 24 、 项目目标成本 25 、 项目销售指标 26 、 项目管理大纲 27 、 三通一平实施方案 28 、 施工 、 监理单位筛选 及评估报告 29 、 招投标 、 计价方案 、 合约规划 31 、 项目营销策略方案 32 、 售房合同配置标准 33 、 售房合同附图 34 、 价格表及付款方式 35 、 交房方案 37 、 商业移交 方案 36 、 资产管理 方案 销售指标分解 目标成本分解报告 设计成果会审及交底纪要 38 、 项目后评估 报告 项目月度投资收益分析简报 项目月度计划运营简报 成本系统动态跟踪报告 、 初步设计成果 施工图设计成果 过程设计变更 、 现场指导 、 材料选样等 市场调研及分析报告 , 对研发 、 工程的修正 、 反馈 , 设计会审及交底纪要等 施工管理 11 、 精装房定位 、 限价 以及建设实施方案 14 、 精装房设计师参与户型研讨 及对其它专业指导性意见 精装房初步设计及施工图设计成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 6 4 2010年 8月 11日完成阶段 成果,待审核。
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