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房地产住宅批量精装修的设计与工程管理培训课件完整版.ppt

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房地产 住宅 批量 精装 设计 工程 管理 培训 课件 完整版
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房地产住宅批量精装修的 设计与工程管理,,一、精装修住宅发展概况 二、精装修住宅设计原理 三、关于精装修住宅的产品的设计定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方法 五、与住宅部品制造商共同完善产品设计 六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 七、装修住宅的施工图深度标准 八、成本控制与采购 九、精装修住宅的施工管理 十、精装修住宅产品的售后服务 十一、案例分析,目 录,,一、精装修住宅发展概况 (一)、精装修住宅的发展趋势与现状,随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展,批量精装修交楼已经是大势所趋。这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本,减少税收压力(土地增值税),更因为其很好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念,是城市房地产的新亮点。 批量精装修不仅能提高施工质量,降低造价和采购等成本,同时保证了室内的环境质量,尤其有利于实施住宅装修工业化生产,这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。 然而,在现阶段,虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势,但在许多地区,无论是发展商还是装修施工单位,都还普遍缺乏基本的管理经验,对批量精装修了解和认识都相对滞后。 一线城市精装修住宅现状: 北京、上海:50~60% 广州:70~80% 深圳:50%,(二)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径,绿色建筑的主要评定标准: 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用 4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理,(三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分,1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作,现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务,(四)、推广精装修住宅存在的问题:,1、市场认知度有待提高 简单装修,全装修,公寓式精装修,居住生活方式的演变。 2、企业的不成熟 开发企业,装修设计师,装修施工企业,装饰材料供应商,家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色? 3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。 4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向 5、业主维权意识不成熟,(五)、精装修住宅的运作模式,1、菜单式装修型 多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。 2、开发商引导型 有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型 统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。,(六)、如何面对精装修市场推广中碰到的问题,1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计、 2、质量保证问题 房屋各种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料,确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 装修房价建议底线:3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修,(七)、精装修产业链中服务商如何转变角色,1、开发商 2、建筑设计师 3、室内设计师如何转变观念 4、室内配饰将有更多的市场空间 5、部品制造商、供应商 6、装饰材料制造商、供应商 7、装修公司(精装修施工单位) 8、监理公司,二、精装修住宅设计原理(全面家居解决方案),有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究,不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下,而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始,对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究,并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。,全面家居解决方案,(一)、全面家居解决方案的九个系统 公共空间系统 玄关系统 厅房空间系统 厨房空间系统 卫浴空间系统 住宅收纳空间系统 家政空间系统 家居智能化系统 人文空间系统,1、公共共空间系统 从入户大堂到入户门,设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配,设计参照是高级酒店大堂,这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。,2、玄关系统 玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说,玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品,同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间,还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类,让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说,玄关是踏入家门的第一步,也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下,还需要通过色彩、用料、柜体的设计,营造一个美的开端。,3、厅房空间系统 厅房空间的设计既要注重品位,又要求舒适。在厅房设计中,需要着重考虑设灯光及光源的设计,要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上,要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思,要求细节领先于使用者的举止习惯,这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。,4、厨房空间系统 根据调研资料,一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时,其中45%用于清洗,35%用于烹饪,15%用于收纳,余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一,其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走,因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说,主妇们需要一个动线布局合理的厨房,不但满足洗、切、炒、存的合理流线,存贮物品方便,而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说,厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节,让橱柜适合物品,而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆(甚至可以放下炒锅以便刷洗),满足洗刷中式烹调器具的需求。,5、卫浴空间系统 我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中,有40%用于洗浴,35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆,20%用于如厕,余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离,高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说,浴室要有足够放置洗浴用品的物架,毛巾、衣物不会轻易被水打湿,科学地设置排水系统,不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。,6、住宅的收纳空间设计 收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类,衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜,放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零,将收纳空间与家居装饰结合起来,在美化家居环境的同时,实现收纳功能。,7、家政空间区域 要解决传统装修队家务工作的忽视,使日常家政琐碎与生活起居空间分离,互不干扰。家政空间从实用功能上来讲,要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇(夫)的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲,家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇,它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。,8、家居智能化系统 当你进入户内,在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能,未来在产品和客户进一步细分的前提下,这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮,厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化,科技让人们生活的更轻松。 9、人文空间系统 通过对人体工程学的研究,进一步科学的精细化设计,实现系统化的人文关怀。,(二)、全面家居解决方案的四大特点,第一:完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用,将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合,而是系统性、全生命周期的整体实现。同时,为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任,我们坚持在房屋能耗、排放等各环节全面引入绿色设计概念,给您一个“绿色之家”,第二:建筑室内一体化设计。从户型设计开始,我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式,我们不立即从户型设计着手,而是先研究您的生活需求,空间、尺度、流线、家庭成员,研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态,我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家,也许就记载了您一生全部的精彩。所以,我们认为,生活不仅流于表面,也应在钢筋混凝土中开始坚持。,第三:高质量的产品品质。秉承20年的住宅建造的经验与责任,我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备,并担当我们的承诺。我们的选择不是因为名气、价格、外形,而是他们的理念与我们相同,他们的品质够的起您对生活的期盼,对孩子的关爱,对老人的照顾,对爱人的牵挂。,第四:完备的售后服务。一个新家,是一辈子的幸福。为您造家,我们将提供全新的服务解决方案,我们自信,万科会是您最放心的管家。您拿到钥匙,才是我们服务的开始,所有的需求,我们会用最专业的方式来为您解决。同时,我们的全面家居解决方案还将为您提供,只为万科客户尊享的售后服务。那绝对够的起您的期待。,(三)全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活,设计概念 功能实现 部品配置 材料品质 安全防护 健康环保 保养建议 工程质量 服务计划 专业、现实、生活、价值 我们细心地解读您对生活的每一个需求,给您一个全新的家居空间。,,全面家居解决方案的设计功能介绍,,创新的空间设计概念 全面的使用功能实现,过渡区——分隔室内外,保持户内整洁及私密 服务区——后勤系统 活动区——交流休闲场所 缓冲区——书房,分隔活动与睡眠的过渡区域 睡眠区——保证安静、私密,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,过度区 玄关,服务区 卫生间/厨房,睡眠区 次卧/主卧,活动区 餐厅/客厅/观景阳台,缓冲区 客房/书房,睡眠区 主卧/次卧,■产品房型优点解析,●各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密,合理排序,创造良好好居住环境。,●合理设计流线系统,按家庭成员日常行为方式,安排排各空间布局及开门方向。,流线指人们活动的路线,它根据人的行为方式把一定的空间组织起来,通过流线设计分割空间,从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说,居室中的流线可划分为家务流线、起居流线和客访流线,三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。,家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如,在厨房里操作,储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排,决定了下厨流线,由储存、清洗、料理这三道程序进行规划;再如,家政空间,其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。,起居流线 起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间,就是明确了家人流线要求私密的性质,为人们夜间起居提供了便利;分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求;此外,房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当,不能形成空间死角,让主人感觉无所适从且浪费空间。,客访流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉,以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划,减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线,划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳,通过流线的细分,从而科学的分割空间,这才是房型设计的根本。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,满足保护家庭生活私密性的空间功能独立玄关设计,起着承上启下的作用,具有复合功能使用特点,是家务流线、起居流线、客访流线的起始; 室内与室外分隔的介质空间诉求。,厨房紧接玄关及餐厅,方便日常生活,提放物品不用换鞋就可直接进入厨房;每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线,料理也可轻松从容; 独立厨房布置,不与起居流线、访客流线打搅,油烟问题也可完美解决。,客餐厅一体设计,满足空间视觉感受,提升居家档次; 南向竖厅结合宽景阳台,通风良好,室外风景尽收眼底。,作为流线的具体表现,走道成为各分区的分隔线,划分出主人的接待区和休息区。 走道也充分的融入到各个空间,具有复合使用特性,在功能使用上和空间视觉感受上都发挥着作用。,卫生间实现两分离,并融入家政空间,使用功能齐全,可满足多人同时使用; 于整个流线的中间区域,方便使用,为夜间起居提供了便利;入口设置隐蔽且可保证通风良好。,房间布局于整个流线的最里端,学习休息时可免于被打扰。 房型方正规整,实用功能齐全,可满足不同家庭结构的客户使用。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,玄关,,,■精细划分玄关空间(提供可收纳50-60双鞋的玄关收纳),关闭状态,打开状态,玄关柜体设计符合人体工程学,让您轻松收纳鞋物,玄关收纳的内部划分充分考虑了各种收纳需求,相同体积可多储藏约30%的鞋子,还可收纳其他家具用品,满足储物需求。对外观和展示的关心,又使它超越了简单的收纳功能,成为进入家门的第一道亮丽风景线。,●身高和收纳物,高度的关系,,,,,,,独立玄关设计,起着承上启下的作用,具有复合功能使用特点,是家务流线、起居流线、客访流线的起始; 室内与室外分隔的介质空间,满足保护家庭生活私密性的空间功能诉求。,,玄关,■自由组合的收纳空间,可自由拆装的层板,根据收纳需要调整板间高度,也方便日常清理,小空间大创意。,,,,,,宽敞的走道空间,,,预留座位空间,整高玄关柜,强大收纳功能,,日后可改为收纳空间,,顶灯开关,,,,玄关,,,考虑到玄关容易沾染污垢,采用易擦洗的地砖,方便日常清洁打理。采用暖色调,既有温馨感又与家具配色协调。,■方便打理的玄关地面,■布局便于使用的灯具开关,■建议摆放家具、电器尺度,采用与室内木作相同材质、颜色的踢脚板,统一室内装饰风格,保护接地墙面不易沾污。密实基层、防潮性能表层,经久耐用又方便日常擦洗。,,,玄关顶灯位于入户门门边,出入使用方便。品牌顶灯,光色柔和,美观节能。,■体贴的换鞋预留座位空间,在鞋柜旁预留有换鞋座位空间,方便家人特别是老人和小孩换鞋时使用。,鞋柜旁的预留空间,自己加一个储物柜就可变为收纳空间,可满足日后家庭结构改变人口增加时的储物需求。,●预留座位空间,●日后的收纳空间,,,,,,,,,,厨房,,,这里的厨房不大但是实用有效,U型橱柜充分利用了每一寸空间,且流线合理,操作方便。时尚现代的颜色,给人赏心悦目之感。,厨房紧接玄关及餐厅,方便日常生活,提放物品不用换鞋就可直接进入厨房;每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线,料理也可轻松从容; 独立厨房布置,不与起居流线、访客流线打搅,油烟问题也可完美解决。,,,,,,,,厨房,■节省空间的U型橱柜,■合理方便的使用流线,,,,,,,,,,,,预留冰箱空间,由中意给您的家量身定做的最专业的橱柜及其配套产品,按“洗-切-炒”的顺序安排功能流线,减轻劳动负担,增添烹饪乐趣。,洗:临近冰箱,取出食物直接清洗。靠近窗边,光线充足。 切:面对窗户,满足精细操作的光线需求。 炒:切好的食物就在手边,可直接烹饪。,宽大的操作面,取,洗,切,炒,舒适的运作开间,,,,,,,,靠窗料理 光线充足,条形窗设计,不影响日后增加收纳空间的需求,,,,,,厨房,■符合人体工程学的柜体结构,,,,,●厨房主要装饰材料,,,墙面、地面瓷砖,,采用易擦洗的地砖,方便日常清洁打理。耐磨耐滑,减少日常意外伤害。,■易于清理的面饰材料,,,,柜门、台面,,80cm,铝扣板天花,,,大水槽便 地将锅碗瓢盆一次放入。,,筷子,汤勺,烹饪 工具等频繁使用之 物放入抽屉内随时 都可轻松取用,,较大烹饪用具 放置在煤气灶 下柜中,可随 时取用。,,,不常用的厨房用品收纳区域,储藏功能强大,常用不常用的、锅碗瓢盆都有分别放置的区域。轻松解决厨房收纳。,■完备的储物空间,放置常用的厨房用品,取用方便。,,,,,,,800mm的台面高度,考虑亚洲人的操作习惯。,700mm的柜间高度,不易碰头,操作方便,满足女性身高要求,易于取放,更适合使用的后移柜体踢脚板,使站立更舒适。 PVC材质,可拆卸,方便清洁,又防潮。,,橱柜是参照东方人特别是女性的身高及使用习惯来进行设计的,细节处都考虑周到。,采用铝扣板,轻松抵抗油烟的侵蚀,不易变形,方便清理,高密耐磨柜门面材、海丽石台面,高强度、耐腐蚀,台面挡水边设计,衣物不易污染,,,,厨房,■体贴实用的电器配置,,,■建议摆放家具、电器尺度,,■柔和的顶灯照明,●高档次厨房家电配送,根据中国人的多种烹调习惯,特别选用功率强大的抽油烟机、火力强劲的炉灶。不论是在在使用的便利还是环保、节能、安全、防护都有充分的考虑,外观时尚,清洁方便。 预先安装到位,解决了您自己采购安装的复杂程序。嵌入柜体尺度合适,且电源位置准确,电源线不外露,安全美观。,厨房台面上设有多个电器电源位置,在家煲饭、煨汤都可同时进行,节约时间且轻松从容。布局实行避火防水的原则,使用安全。 有老人和小孩的家庭消毒柜是少不了的,在橱柜底柜预留有消毒柜的空间及电源,日后需加装消毒柜的,只需拿掉门板放置消毒柜即可。,●电器预留空间,细致的设计考虑,,厨房配置品牌灯具,光色温暖,能让人烹调时有好的心情,食品也呈现出良好质感,节能光源在光照的同时兼顾节能。 嵌入式灯具,灯具底面与吊顶表面齐平,不仅美观又易清洁。,,,,,,,,客餐厅,,,餐厅是人群聚集的场所,不仅全家人在这里共同进餐,而且宴请宾朋,交流小憩也是在此进行,桌椅的安排,色彩的配搭,格调的营造均影响家人对这个用餐空间的观感,轻松的布置与愉快的气氛。,,客餐厅一体设计,满足空间视觉感受,提升居家档次; 南向竖厅结合宽景阳台,通风良好,室外风景尽收眼底。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,餐厅,客厅,观景阳台,■精细划分餐厅空间,■紧凑舒适的客厅开间,根据国际无线电咨询委员会(CCIR)对最佳视距的定义:当观看距离为屏幕高度的三倍时,高清晰度电视系统显示效果应该等于或接近于一名正常视力者在观看原视景物或演示时的临场感觉。观看16:9的46英寸液晶电视的最佳视距为1.8~3米,客厅的开间完全满足客户在家观看大屏幕电视的需求。,,,,,,,,,,舒适的观看距离,餐厅日常使用,满足家庭结构改变的需求,宽敞的走道空间,餐边柜空间,●灵活组合就餐区,●收纳\展示空间,餐厅位置布局靠近厨房,布局合理,它可以同时缩短膳食供应和就座进餐的交通线路,同时也可避免菜汤、食物弄脏地板。餐厅和起居室之间可采用过道做分隔,灵活处理,恰到好处。,■简洁的电视背景墙,实现功能和效果的集成,横向的视觉设计增加了空间的通透,两种材质的融合提升客厅的品位,设计合理解决视听的功能诉求。,考虑到您视听的功能诉求的设计,餐厅与客厅形式一致的背景墙,营造一体感的空间,打造豪华气派的氛围。,背景墙木纹装饰板与黑镜互相映衬,打造宽敞无限、个性鲜明的客厅空间。,■简洁吊顶装饰,,客餐厅,,,●功能齐全的电源布置,电视背景墙的电位布置除了考虑电器挂装的高度还考虑到使用的数量和种类,DVD、放大器、音响、机顶盒、电视,都有各自相应接口。减少电视柜上的电线器材,整洁安全。,顶,凸显客厅豪华档次。吊顶藏有灯带,起到补足空间照度的功能。窗边吊顶暗藏窗帘位,整体美观。,,,客厅和餐厅采用局部吊顶,结构简洁明了,且整体吊,,,,客餐厅,,,■建议摆放家具尺度,■大尺度观景阳台门窗,■方便的开关、插座布位,■地面,灯控分级节能,享受、访客、实用,位置便操控,插座:走道设5孔插座,方便使用吸尘器。,大落地推拉门,将室外景观容纳进室内,大尺寸的抛光砖的平滑及铺贴,最大限度的减少因墙地砖缝与平整度给厨房打理带来的困扰。米黄的色调营造轻松、温馨的厨房气氛。,玄关地面使用瓷砖,易于清洁,简洁实用。与室内高差的设计,更方便尘污物的清扫。,木制踢脚线独特弧形倒角凹槽设计,易打理。,入口及床头处设双控开关,在家也能享受舒适的酒店生活。主灯和 辅助光源的设计,让卧室更加温馨、安详。,床头合理配置插座,同时在卧室设置网络接口和电视接口,方便在主卧室上网、看电视。,大尺度观景露台,给与家庭更多阳光与空气。同时增设给水点,解决家政功能的同时,满主人对园艺的爱好。,,,,,,,,主卧室,,,房间布局于整个流线的最里端,学习休息时可免于被打扰。 房型方正规整,实用功能齐全,可满足不同家庭结构的客户使用。,,,,,,,,,,,,,,,主卧,■房间功能可根据使用需求转换,房间设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用,各功能配备齐全、房型方正,满足日后家庭结构改变时转换房间使用方式。,■使用功能精细划分的主卧室空间,营造方便舒适的起居环境,,标准宽衣橱,,宽敞走道衣,柜门可全开,标准床头柜摆放,,标准双人床宽度,,,,预留空调位侧对床吹,充分考虑使用者舒适感。 (注:对走道为最佳方式),,,,,,,,电视柜位,舒适走道,标准双人床长度,,,,主卧室,,■充满温馨感觉的卧室,突显柔和舒适的家庭气氛,不受流行趋势影响的简洁设计,具高品质、便利性、豪华感,设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用。,房间设计考虑: *年轻夫妇,首次置业(第一次购房的人群) *购房后,预计2年后生孩子 *书房也可变为父母房,方便夫妇的父母为照看孙子暂住一段时间。,■电器家具预留位,■采光窗、观景通风,■床头柜,■空调位,■建议摆放家具尺度,预留洗衣机位,满足家庭的晾晒要求。尺度的设计也满足了晾衣和观望功能.,理容镜位置留白,为客户个性化需求做了铺垫,书房具备良好的采光条件,选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。保证主人在阅读时对光线的需求.,落地飘窗,大尺度观景露台,由中意给您的家量身定做的最专业的柜品.,预留空调位,,,,,■充满温馨感觉的卧室,突显柔和舒适的家庭气氛,卧室采用的衣柜收纳可存放大约60件夏装,优质的房门更是高品质生活的象征。,宽大的储衣空间使您储放的衣物显得井井有条。平开门结构,让柜子里的衣物一览无余,方便挑选。,简洁线条分割的现代造型设计,尽显个性时尚的简约风采,提升主人的生活品味。,卧室主要装饰材料的功能体现,,,ICI乳胶漆,踢脚线,,起到保护墙面的作用,采用不易变 形开裂的材料,暖色调的环境增加室内的温馨感,卧室/书房,房间布局于整个流线的最里端,学习休息时可免于被打扰。 房型方正规整,实用功能齐全,可满足不同家庭结构的客户使用。,,,,,,,,,■空间功能齐全,满足多种家庭结构,■建议摆放家具尺度,,书房,,,,,卧室/书房,房间布局于整个流线的最里端,学习休息时可免于被打扰。 房型方正规整,实用功能齐全,可满足不同家庭结构的客户使用。,,,,,,,,,,书房,■建议摆放家具尺度,,书房系统的功能:,■,1.书房的功能正日趋多元化,它是居家办公的佳处,是上网聊天、休闲放松的境地,也可是主人创造财富的宝地。,2.此书房的设计兼备客卧的功能。,3.书房具备良好的采光条件,选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。保证主人在阅读时对光线的需求,书桌的摆放要注意避免电脑屏幕的眩光及光线的角度,推门而入即能使用。,,,卫生间主要装饰材料的功能体现,,,,,■布局方便实用,人性化的卫浴空间,细腻的功能化设计,使您充分享受居家的温情。,金属扣板,XX 地砖,,根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。,为了将腰部的负担减到最小。台面的大至高度为:,,防止长期潮湿的侵蚀,采用易擦洗的地砖,方便日常清洁 打理。 耐磨耐滑,减少日常意外伤害。,卫生间,卫生间实现两分离,并融入家政空间,使用功能齐全,可满足多人同时使用; 于整个流线的中间区域,方便使用,为夜间起居提供了便利;入口设置隐蔽且可保证通风良好。,,,,,卫生间,■干湿分区,■大面镜 柔和明亮的采光,■独立家政空间,,,,,整体卫浴,作为家中最为休闲私密的卫浴空间,最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入,定制化整体卫浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、画图纸,只要明确自己所需即可。定制卫浴绝不是指定制单项产品,而是广义到整体卫浴空间和环境。,针对客户对质量和功 能的诉求,我们对产 品品牌的选择和功能 的考虑更贴近家居实 用,提升性价比。,,部品篇,,,柜体环保板材: 达到国家环保最高标准:E1标准。,,,■门板,柜体板与传统刨花板有本质区别,以先进工艺加工而成,分子结构紧密,不易变形弯曲,加入防潮剂不易受潮。,用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳、洗面化妆柜上,门板材料要符合环保要求。,玄关收纳柜 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,洗面化妆柜 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,整体厨房 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,壁橱收纳 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,■台面,用在整体橱柜、洗面化妆柜处。,洗面化妆柜 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,整体厨房 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,人造大理石的一体化台面 (用于洗面化妆柜),人造大理石台面:(用于整体厨房),,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,具有无缝拼接、易于打理、清洁无毒、耐热防火、抗污抗蚀、手感温暖、持久耐用、耐冲击等特点。,转角、端头部位采用专业工艺、插件有效防止墙面凝结水和台面积。,,,,■铰链,橱柜采用精致铰链,延长家具使用寿命,用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳处,俗称合页,连接柜体和门板的主要构件。,玄关收纳柜 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,整体厨房 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,壁橱收纳 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,■搁板,置于柜内或固定壁上用以安放物件的板。主要用在玄关收纳柜处。,玄关收纳柜 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,上下柜存放鞋子、杂物。,柜内隔板为活动层板,不同时期不同的收纳形式。,自由组合收纳空间。,,,,■五金件,,特 性,高柜内配门板拉直器, 防止长期门板变形。,每个柜子都配有吸音器,开关安静。,隐藏式把手,防止老 人小孩被突出把手碰 撞。两端带有塑料盖 板,防止意外擦伤。,采用国产优质不锈钢拉手,表面为亚光处理,结实耐用、拉手表面要求无锈蚀,无毛刺锐棱。,日常使用中可自行调整且调整简便的3维调整铰链。,拉手、拉篮耐酸碱性:48小时8级盐雾实验;正常10年寿命 铰链、滑轨:正常拉伸10年以上,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,人造大理石台面的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,橱柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,橱柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,,洗面化妆柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,,洗面化妆柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,,洗面化妆柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,洗面化妆柜的日常使用,,柜,玄关收纳柜 整体橱柜 壁橱收纳 洗面化妆柜,,,,,■房门,房门 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,可抑制门弯曲的 LVL(平行合板)构造。 不小于100000次 (公司内试验),PVC门板是以PVC作为贴面材料,用优质的底板为基板,经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准:E1标准。,LVL,细致周到的倒角加工 更安全。,大多数均采用板式门,强调空间的私密性,简洁的线条凸显大气与尊贵。,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,,。,,,■卫生间门,卫生间门 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,可抑制门弯曲的 LVL(平行合板)构造。 不小于100000次 (公司内试验),PVC门板是以PVC作为贴面材料,用优质的底板为基板,经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准:E1标准。,LVL,和其他内门统一风格的板式门,既能保证私密性避免打扰,又能在视觉上让人觉得空间宽敞整洁。,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,锁心部采用特殊加工的消音設計可使关门撞击声柔和。,,,,■厨房间门,厨房间门 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,,,,LVL,钢化玻璃不会掉落玻 璃碎片。,独特的上导轨设计,隐蔽而大方美观,不碰脚。采用垂直受力轴承滑动,保证拉动轻便流畅。开启量大便于通风,节约空间的同时,也大大增加采光率。密封性能好美观及使用寿命长。,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,可抑制门弯曲的 LVL(平行合板)构造。 不小于100000次 (公司内试验),PVC门板是以PVC作为贴面材料,用优质的底板为基板,经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准:E1标准。,,,,■壁橱门,壁橱门 品牌:中意橱柜 颜色:中间橡木色,,特 性,可抑制门弯曲的 LVL(平行合板)构造。 不小于100000次 (公司内试验),PVC门板是以PVC作为贴面材料,用优质的底板为基板,经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准:E1标准。,,LVL,卧室空间的大小,决定了衣柜的高度、宽度和深度。柜内框架可根据您的喜好跟特点来定制。住宅的标准化为木制品框架的标准化、多样化提供最基础的木制品平台,为您家的未来的升级做了铺垫。,每个柜子都配有吸音器,开关安静。,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,,■五金件,,特 性,三维可调整门合页。安 装简便,用户自己也可 轻松调整。 内装门铰链: 耐久性:150000 回 (荷重40kg,含门自重),特殊加工的消音锁,使 关门撞击声大大减小。,把手涂料中带有无机抗 菌剂,可抑制各种细菌 的繁殖。,,细致周到的倒角设计造型美观,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,,,门的日常使用,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,,壁橱门的日常使用,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,,,门和壁橱门的日常使用,,门,房门 卫生间门 厨房间门 壁橱门,,装饰背景墙,电视背景墙,踢脚板,■装饰背景墙,电视背景墙吸塑板材与玻璃的组合,为客厅增添生气的同时,增强了室内空间的纵深感。平板电视和多媒体系统的线路均隐藏在电视墙上铺设的多媒体线路管道内,沙发后预埋音响线,轻松实现家庭环绕立体声效果。,,,,,,■厨房大水槽,大水槽 品牌:中意橱柜,,特 性,大多数均采用板式门,强调空间的私密性,水槽位于后部,留出更多使用空间。,大水槽的标准配置,可取下。,超大内径可配合多 种用途使用: (1)清洗蔬菜时, 放入水盆可作2个 水槽使用。 (2)需要大台面 时,可防止控水 搁板使用。 (3)中式炒锅也 可轻松放入清洗。,,厨房部品,厨房大水槽,厨房抽油烟机,厨房炉灶,,,,大水槽的日常使用,,厨房部品,厨房大水槽,厨房抽油烟机,厨房炉灶,,,,厨房排水组件的日常使用,特别注意,,厨房部品,厨房大水槽,厨房抽油烟机,厨房炉灶,,,,■洗面化妆柜龙头及水塞,,特 性,大多数均采用板式门,强调空间的私密性,龙头 品牌:中意橱柜,过滤水塞 品牌:中意橱柜,可抽拉式的水龙头,快速轻松洗头,附过滤层的水塞,防止毛发等杂物堵塞。,,洁具龙头,卫生间水槽,卫生间水槽龙头,卫生间坐便器,厨房炉灶卫生间花洒,五金配件,浴用五金,,瓷砖,抛光砖,墙面砖,地面砖,,地板,抛光砖,墙面砖,地面砖,实木复合地板,是将优质实木锯切刨切成表面板、蕊板和底板单片,然后根据不同品种材料的力学原理将三种单片依照纵向、横向、纵向三维排列方法,用胶水粘贴起来,并在高温下压制成板,这就使木材的异向变化得到控制。由于这种地板表面漆膜光泽美观、又耐磨、耐热、耐冲击、阻燃、防霉、防蛀等,铺设在房间里,不但使居室显得更协调,更完善,而且其价格不比同类实木地板高,因而越来越受到消费者欢迎。,,天花扣板,,,,灯具/开关插座,灯具,开关插座,换气扇/浴霸,,乳胶漆,多乐士超易洗强化墙面漆,环保配方,反复擦洗不留痕迹,轻松擦洗多种墙面污渍,遮盖力强,附着力佳,优质防霉,良好的抗碱性,优良的施工性能,采用创新的原料配方和先进生产工艺,充分过滤有害杂质,令产品更环保,气味更清新。同时保持一贯的高科技“超耐磨因子”,在漆膜表面形成独特结构的保护层, 漆膜更坚硬,即使经受更多次的反复擦洗,也不留痕迹,墙面始终完美如新。,针对客户对质量。。。。。。。。。。。。。,工程质量,,服务计划,,三、关于精装修住宅产品的设计定位,精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说,中高挡、户型面积和规模较大的楼盘,装修设计的标准就相对会高些;中小户型楼盘,装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性,开发商可提供二~三个装修方案供客户选择(特别是建设规模较大、户型较多的楼盘)。 对于别墅类的高档楼盘,开发商可先制作全装修样板房,作为指引,让客户可以选择含精装修的房屋,也可以选择毛坯房,不宜一刀切的全部做到精装修标准。,(一)、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位,(二)、如何建立精装修住宅的分级体系,1、基础级 装修成本造价:300~500元/平方米 2、标准级 装修成本造价:500~800元/平方米 3、尊贵级 装修成本造价:800~1200元/平方米 4、豪华级 装修成本造价:1200元/平方米以上 5、别墅级 装修成本造价:3000元/平方米以上,(三)、精装修住宅分级体系对应的装修标准,1、基础级 完整的厨房、卫生间装修,门、地板、墙面的装修。 2、标准级 在基础级之上,增加厨房、卫生间的部件,厅房开始考虑固定家具的布置。 3、尊贵级 在标准级之上,增加厨房卫生间的电器,厅房开始考虑更多的收纳系统,同时提高装修材料的标准。 4、豪华级 在尊贵级之上,增加房屋的其他配置,比如空调系统、热水(炉)系统、新风系统、直饮水系统等等。 5、别墅级 在豪华级之上,开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置,甚至开始考虑移动家具、主 要灯具的配置。,(四)、什么样的装修要慎重选择精装修,1、销售总价低的楼盘 2、市场对精装修认知度低的楼盘 3、大城市的郊区楼盘 4、大户型楼盘(如果考虑装修应选择较高的分级体系) 5、别墅类产品 适合精装修的物业: 1、中小户型的楼盘 2、商务中心区附近的楼盘 3、地铁上盖的楼盘 4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘 5、旅游度假产品,,(五)、别墅项目如何实现精装修交楼,别墅精装修策略: 1、样板房引导策略 装修风格指引、家具配饰指引,统一技术配置。 2、设计师定制式 组建装修专家设计、施工团队,提供专业配套服务。 3、业主自行装修的相关约定 与业主签订装修管理约定,保护社区及其他业主的利益。,四、精装修住宅的设计范围及设计方法,(一)、精装修住宅的设计范围,设计范围的界定: 住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准;装饰部分一般是非交楼标准的内容,包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 精装修房交楼标准部分的设计内容: 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器(炉灶、油烟机、消毒柜等);卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具,应该属于精装修房交楼标准的内容。,(二)、精装修住宅的设计方法,1、客户分析、产品定位(参见客户分析资料) 确定住宅精装修的标准、范围。 2、在户型设计阶段介入精装修设计内容 厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。 3、在施工图阶段与设备专业的对接 给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。 4、装修设计与公共空间及户外空间的对接 入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。,(三)、住宅公共部分空间的精装修,1、入户大堂的精装修设计 公共门厅的设计,门禁系统的布置方案,信报箱的布置,地面及天花的设计,灯具的设计,室内配饰布置 2、公共走道及电梯间的装修设计 电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计 3、消防疏散楼梯的装修设计 栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计 4、住宅架空层的装修设计 与园林绿化设计的衔接、与地下车库的衔接、天花装饰,(四)、精装修住宅的设计流程,产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计,,,,,工作团队,策划师 规划师 建筑师,,,规划师 建筑师 室内设计师,建筑师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师,,建筑师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师 弱电工程师 室内设计师,,,,精装修设计方案经甲方及建筑师确认后,再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来,避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。,,关键节点,(五)、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略,已完成毛坯房住宅的精装修设计 1、户型优化设计 2、水电修改设计 竣工验收后住宅精装修设计 1、土建部分的完善设计 2、水电部分的连接设计 3、装修部分的连接设计 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引,并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上,住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置,体现不同的生活情调。 户型优化设计案例,某小户型 优化前平面,优化后平面一,优化后平面二,优化前平面图(79平),优化设计后的平面,优化前平面图(47平),优化设计后平面图,五、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计,(一)、精装修住宅部品的主要分类 与室内装修设计紧密相关的住宅部品: 1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具 2、住宅其他收纳系统:鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。 3、卫生洁具(多件套布置、干湿分开)。 4、家用电器:电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。 5、室内家具(完善合理布置)。 6、室内门窗及配件。 7、地面装修材料:地砖、石材、地板、地毯等。 8、电器配件:开关、插座、安防系统、灯具等。,(二)、如何与部品供应商完善产品设计,1、厨房区域 厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。 2、卫生间区域 卫生间区域的设计思想(多件套与干湿分开)、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间 3、厅房区域 厅房区域的部品:收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。 4、三大工业化部品 橱柜、地板、室内门系统 5、电器配置 人性化布置是关键(开关、插座位置)。 厨房、卫生间案例,深圳兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置,厨房橱柜的收纳系统,某别墅一层平面的厨房布置,厨房,某别墅主人卫生间布置,主人卫生间,衣柜的设计,男士衣柜设计,(一)、户型方案阶段要考虑的内容: 1、厨房的布置(流程布置、配置布置、水电预埋定位等); 2、卫生间的布置(洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等); 3、入口玄关空间的预留,收纳系统的布置; 4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案(确定电气、弱电定位等); 5、洗衣机、拖布池等布置(上水、下水的布置); 6、室外空调架的定位(与预留洞及建筑立面紧密相关);,核心提示:户型方案中一定要严格做好家具布置图!,,六、住宅精装修实施阶段的经验提示,住宅户型设计时考虑家具等各种布置,138平方米,172平方米,外立面空调机位的装饰处理,(二)、装修细化设计阶段需要注意的问题 1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一; 2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾(尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等); 3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接(地面标高、入户门内外门套的装修); 4、室外设计与室内设计的衔接(阳台、露台门、窗等); 5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。,户内门洞的设计建议,注:A:门洞为结构留洞尺寸。 B:户型面积大于120平方米时建议用子母门,(三)、如何选择工业化的专业施工 如果说卫生洁具在完成采购后,可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话,那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘,少则几百套房子,多则几千套房子,一种住宅装修部品的数量可能就成千上万,只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务,并达到设计要求。 可由专业制造商工厂化完成的施工内容: 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。,装修零部件工厂化,装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为:墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。 在过去,这些都是在现场制作完成的,现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装,如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息,以最快的速度,最低的成本,生产出高质量的工程市场上需求的产品,或为装饰企业的核心目标。 装饰工程中的木制品不同于活动家具,活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式,而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。 随着家具行业的大力发展,技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点,正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。,木制品零部件的工厂化生产,现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:,1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作,也就是按照家具的质量要求进行制作的,肯定比原来在现场制作的质量要好,而且可以避免产品的色差问题。 2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作,所以在现场施工的同时,可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作,待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装,这样可以大大缩短原来的施工工期。 3、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料,控制原材料的成本,相对于现场制作 时工作面大,现场管理不能面面俱到,容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中,人工的运用也可以达到最合理化,减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。,如何实现装修工厂化,工厂化装修的信息同步示意图,装 修 工 厂 化 技 术 实 施 方 案,装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程,(四)、精装修住宅中新技术及设备的选择 1、新风系统 2、太阳能热水系统 3、直饮水系统 4、下排油烟系统 5、中央吸尘系统 6、小型中央空调系统 7、同层后排水系统,新风等选择系统的图片,住宅新风体统示意图,分体式太阳能热水系统,壁挂炉热水系统,直饮水系统示意图,下排油烟一体灶,同层后排水系统,七、精装修住宅设计深度标准,目前国家尚未出台住宅精装修设计深度的相关标准,地产公司可根据具体情况编制相应的设计深度标准。 (一)、装修设计深度标准的确定 施工图设计深度要求: 1、建筑设计中对装修设计的标准规定 2、结构专业的设计深度标准 3、设备专业中对精装修设计深度的标准 详见附件:设计指引、设计深度标准,(二)、装饰部分设计与原施工图设计的衔接及精准定位,精装修设计图包含的内容: 1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图 2、天花平面图 3、全部立面图(墙面尺寸定位图) 4、必要的剖面图 5、节点构造详图 6、水电设备施工图(室内) 7、设计说明 8、材料清单表 详见装修设计研发案例、施工图案例,八、成本控制与采购,(一)、精装修的成本控制从设计开始 1、精装修设计成本控制(80%) (1)、产品定位标准的选定、设计风格确定 (2)、主要材料选择 (3)、设计内容及技术标准的确定(各区域组成及部品配置、技术标准) (4)、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。 2、精装修住宅实施过程的成本控制(20%) (1)、预算控制 (2)、工程发包控制 (3)、施工阶段的成本控制 (4)、决算阶段的成本控制,(二)、精装修设计过程成本控制流程 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行: 1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定(由营销策划部门、设计部门确定)。 2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善,编制符合市场定位的精装修预算,初步锁定成本(可由装修设计公司来完成)。 3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括:入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等(由预算采购部门来完成)。,4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算(预算部门来完成)。 5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计(营销部、设计部)。 6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程,,成本定位,,,,,,装修设计 设计预算,采购询价,编制预算,调整设计,实施预算,成本清单分析案例:,(三)、采购成本的控制 1、甲供材料的选择范围 地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。 2、批量采购的选择(品牌选择余地比较小的情况) 3、竞标性采购 4、战略采购,木门的采购,木门是对进度的影响极大,是最值得关注的项目之一。 关注的质量要点: 1、木材干燥水平。 2、木材本身的品质。 3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 4、饰面做法。 5、油漆质量。 6、门套的设计方式。 7、门的五金件。 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此,将其工作划分为几个步骤,并在采购合同中与供应商予以明确: 第一阶段:门的设计,技术标准的确定,五金件配置的确定 第二阶段:样板门制作,确定验收标准。 第三阶段:根据供应商的产能排产,并约定门框、门扇、门套进场时间。 第四阶段:现场安装,成品验收。,橱柜的采购,橱柜采购关注的质量要点: 1、台面人造石的质量,价格差别可达10倍。 2、柜体用板材。多数用防潮板,即便如此,防潮板质量也有高低之分。 3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张,贵的上千元一张。 4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大,例如:抽屉所用的滑轨,质量好的可以承受一个人的重量,其价格也颇为可观。 5、抽屉的质量。有的是金属制品,有的用普通板材制成。 6、封边条的工艺及材料。 7、各种附件,例如金属抽篮的数量、质量等等。 8、加工水平。 9、收纳系统配置:调味拉篮、支架、垃圾桶等等。,橱柜省钱的技巧,成品木制作的采购,衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。,木地板的采购,木地在广东用量一般,在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高,对铺贴的工艺要求也很严格,否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东,我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求,甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性! 不过,木地板的安装倒是非常快速。 上海市对于木地板的保护要求极高,因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大,等等。 木地板采购建议:实木复合地板,实木复合木地板,②即使使用滑轮脚也不易产生 划伤。,①低甲醛设计。,使用Fc0以内(≦0.5mg/l)的材料。,2.不易划伤、不易开裂,1.表面氟涂装可使地板持久如新,3.舒适、安全,,①维护简单,无需打蜡。,,,③不易产生擦伤。,②不易粘污、且易去除。,※请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。,②表面抗菌涂装,可抑制细菌的繁殖。,①即使使用电热地毯也不易产生裂痕。,<加厚涂装>③,氟涂装,加厚涂装 (上涂),中涂,下涂,单板,,,,,,<特殊MDF构造>①,②,,着色,<氟涂装>,,,※请勿穿着外出鞋在地板上走动。,在1000g荷重下 研磨。旋转1000 次以上,涂装 表面的颜色脱落 大约一半。,80℃加热2h→ -20℃冷却2h, 20次循环试验 后,地板表面 几乎无龟裂。,<特殊MDF构造>,<氟涂装>,<加厚涂装>,将2枚硬币装在 9.4kg的试验机 上,在地板表面 来回拖拉,地板 表面无明显划痕。,将500g重的 秤砣,从30cm 高处落下, 地板表面略有 凹陷痕迹。,,用装有软拖鞋 的检测机,在 地板表面往复 20万次后,光泽 感几乎无变化。,在地板表面滴 浓度2%氨水、 用玻璃盖住, 1周后几乎无 色斑产生。,香烟头置于 地板表面, 30秒后几乎 无焦点。,用装有滚轮的 检测机,在地板 表面往复1,000次 后,几乎不产生 凹陷。,,,,,,,,,光泽耐久性,耐氨性,耐焦性,耐滑轮性,耐冲击性,耐龟裂性,耐伤性,耐磨耗性,,※因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面 分色予铺、并确认颜色分布均匀后,再施工。,实木复合木地板,地砖、瓷砖的采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品,但是受材料档次及不同批次的影响,瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题: 1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值 2、墙砖采用无缝砖时 3、排版设计时 4、色差问题 5、几何尺寸方正度,平面翘曲 建议最好按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的,需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。,石材的采购,石材主要使用部位:地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等 1、石材的采购比较复杂,即便是相同名称的石材,其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理,通常由施工单位供应。关键是要选择好大板,并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 2、石材编号是一件细致的工作,要求区分不同的使用部位逐一编号,避免混淆。打包最好按照套间进行,避免按照规格不同大量打包,否则分发到不同部位时很容易出现错误,特别是如果编号不完善,那几乎是灾难性的。,卫生洁具的采购,关注要点: 1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。 2、下水配件选择的质量保证。 3、马桶的规格应该与现场预埋一致,否则无法安装,或者改动太大。 4、浴缸直接影响泥水的施工进度,应予关注。 5、卫生洁具对装修档次影响很大,价格差别也非常之大。,电器开关插座的采购,集中采购情形下,开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价,因此建议采用较高档产品。,其他部品材料的采购,灯具的采购:建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。 五金件的采购:五金件颇能体现装修档次,因此设计和选样时当然要予以重视。 镜子的采购:容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜,玻璃胶采用中性,周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。 空调等电器设备的采购:厂家批量采购。 乳胶漆:乳胶漆时业主投诉重点部分,建议采用较高等级及质量的产品。 吊顶及天花线:,经验教训:,很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足,必然带来后续工程进度的混乱。 一些开发商仅有一个样板房的设计,然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理,就无法实现统一施工质量。 很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。,(四)、精装修住宅的系统成本控制,项目开发成本构成: 1、土地成本(地价、拆迁、补偿等) 2、项目前期费用(勘察、土地整理、可行性研究等) 3、项目配套费用(大配套、小配套) 4、行政事业缴费 5、设计、监理费用(概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、精装修设计费用等) 6、管理费用 7、建安费用(土建、安装、设备、管网、园林、精装修等) 8、营销费用(策划费用、销售代理费用、广告费用等) 9、综合税金(营业税、印花税、土地增值税、所得税等) 10、资金成本(融资成本、贷款利息、财务费用等) 11、不可预见费用,精装修住宅成本的四个管控 1、目标成本控制 公共部分装修的成本控制,室内装修成本的控制 精装修部分建议成本控制范围:5~10%(标杆企业3%)。 2、设计合同成本控制及装修施工合同成本控制 做到“无设计不合同” 3、控制付款 做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。 4、动态成本控制 做到分级管控体系,形成月度成本报告与动态成本回顾会议管理制度,建立成本“预警”与“跳闸”机制,明确成本超预警指标、强控指标后的措施方案。 成本控制与绩效指标挂钩。,九、精装修住宅的施工管理,对于建设规模比较大的楼盘,建议在进行大规模精装修之前,先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要,而且还要通过样板房的施工,发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷,并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。 如果所装修的样板房是交楼标准,那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正,将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾,甚至造成巨额的直接经济损失。 广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。 嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。,(一)、交楼标准样板房制作的重要性,(二)、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题 1、做好标段划分,严格施工单位的招标工作。 2、做好原施工图与装修设计的技术对接。 3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系,合理安排工序。 4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。 5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。 6、做好精装修住宅的验收工作: 施工中工序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。,精装修施工流程的四个阶段,施工流程第一阶段:准备阶段的工作内容,1、精装修施工合同的签订。 2、施工单位进场,临时设施搭建。 3、图纸会审。 4、确定施工组织计划(施工组织设计报审)。 5、详细材料计划报甲方(包括甲供材料及自购材料)。 6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。 7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。 8、总包方对发现的问题进行整改。,总包施工单位移交场地时界面参考:,1、冷热水:给排水管道施工完毕,墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压,并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。 2、强电及弱电:逐条管道检查是否畅通,回路是否正确。最好不要穿线,开关插座不要装。 3、顶棚:如有抹灰,需完成。最好用水泥腻子刮平,不用抹灰。 4、墙面:完成抹灰,底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。 5、地面:不要找平!保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面,先不要找平!阳台上如果贴砖,也不要找平! 6、防水:由土建总包完成,需做试水。如果有下沉式卫生间,由土建单位做完填充层及上层防水。 7、保温层:先施工完毕。 8、外窗:施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。,施工流程第二阶段:无须移交阶段的工作,1、开工报告及正式开工。 2、泥水工作业、水电预埋调整。 3、轻钢龙骨吊顶基层作业。 4、乳胶漆刮腻子及底漆。 5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴。 6、木门单位开始施工,门框安装。 7、公共部分泥水工作开始(公共楼梯地砖等)。 8、墙砖完成后的橱柜安装开始。 9、乳胶漆第一遍施工开始。,施工流程第三阶段:必须移交阶段的工作,1、入户门安装上锁。 2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场。 3、卫生间洁具进场安装。 4、镜子安装。 5、卫生间、厨房五金件的安装。 6、木地板进场安装。 7、最后一遍乳胶漆。,A:当泥水绝大部分工作已经完成,乳胶漆剩余遍,橱柜的框体安装完成,木门完成门套,这个时候就应该开始关门闭户,采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入,通过场地移交区分管理责任。 B:这个阶段的组织工作相对比较复杂,需要不少杂工来参与此工作,控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 C:要注重各个项目的移交质量,包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。 D:这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此,需要控制所有的出入口,对方面进行上锁移交控制。,第三阶段施工要点:,施工流程第四个阶段:整改、验收移交阶段,1、施工单位地毯式检查,包括打压试水、电气线路等。 2、甲方、监理组织的每套大检查,包括公共部分的检查。 3、小业主开放日的检查。 4、根据客户反馈的意见整改。 5、竣工验收。 6、入伙收楼及进一步的整改。 7、竣工结算。 8、保修服务。,第四阶段施工要点:,A:因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道,因此要重新打压检查。 B:蓄水试验实际上进行了三次:一是结构裸露状态下与总包的移交;二是防水保护层施工完毕后;三是验收整改时。 C:业主组织的地毯式检查:考虑到是实施精装修交楼,有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改:这是我们建议的特别环节,对降低投诉大有好处。开放时间:3天。 D:入伙及随后的整改:无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视,要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序,态度要真诚,整改要迅速得力。 入伙时,业主方面的组织占主导性作用,需要很好的组织。同时,施工单位须提供无缝的配合,尽快解决小业主提出的投诉。此外,要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案,应予合理化解。事实证明,如果对于小业主的额外改造要求承诺过多,必定会占用保修人员的精力,客户满意度反而会下降。 E:保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度,可以考虑打包式服务,由专业队伍提供星级维修服务,以解决因分包众多、投诉处理缓慢。,精装修的进度计划控制:,1、项目发展整体计划 2、装修与主体工程之间的衔接计划 3、主体工程与装修工程的并行计划 4、批量装修的总进度计划 5、单栋的施工计划 6、单套的施工计划 7、以周为单位的施工计划 8、以日为单位的施工计划,影响进度计划的关键因素:,1、场地移交,交叉作业时工作面得提供。 2、甲方供应材料,甲方分包项目 3、泥水工作进度 4、通水、通电的时间 5、垂直运输 6、阶段性整改与全面整改的时间、力度,1、开工前的准备阶段:不宜超过21天,否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。 2、泥水完工:自开工之日起,不超过50天。 3、乳胶漆:从开始就进场,第55天左右完成第一遍乳胶漆,此时,泥水已经完工,门槛石已经安装,门套
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