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(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例.doc

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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园1一、华夏模式11、华夏幸福基业模式简析12、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进174、布局“特色小镇” 华夏幸福扩容新产业模式206、对华夏幸福产业新城模式的思考247、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略278、产业新城:一个关于中国城市化进程的固安样本329、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀3510、华夏幸福“托管”的产业新城模式 可复制多区域42二、案例461、华夏幸福中心462、嘉善高铁新城483、嘉善高铁新城青年电商产业园494、惠州高新工业园505、清华中试孵化产业园516、大厂影视创意产业园527、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区538、大厂专用车产业园569、大厂专用车零部件产业园5710、上海人才创业园5811、大厂检验认证产业园5912、大厂数字出版产业园6013、光大We谷6114、固安产业新城6215、固安环保产业园6416、固安科研产业园6617、固安移动通信设备产业园6718、固安肽谷生物医药产业园6819、固安卫星导航产业园7020、固安航天产业园7121、固安电子商务产业园7222、文安经济开发区7323、香河经济技术开发区75一、华夏模式 1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介(一)基本情况华夏幸福基业股份有限公司(以下简称"华夏幸福基业"),成立于1998年,于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念,坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链,在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商,全力打造产业新城三条产品线,目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区(河北张家口)、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 (二)业绩情况2014年度销售目标为500亿,截止2014年上半年,实现销售额共计242.13亿元,同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元,比上年同期增长29.58%;实现营业利润36.48亿元,同比增长56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元,同比增长30.06%。        表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标:截至日期营业收入净利润每股净资产(元)每股收收益(元)净资产收益率(%)销售毛利率(%)营业收入(亿)同比(%)净利润(亿)同比(%)2013年 210.60 74.38 27.15 52.215.032.05 44.30 33.812012年 120.77 55.03 17.84 31.344.892.02 51.42 39.652011年 77.90 76.22 13.58 225.464.743.28 66.49 41.932010年 44.21 37.75 4.17 -70.331.890.02 37.55 22.582009年 1.83 -39.29 0.07 119.231.880.05 2.78 18.112008年 3.02 -1.40 -0.39 -20.621.82-0.27 -13.65 16.152007年 3.06 31.83 -0.32 -555.882.09-0.23 -10.00 18.992006年 2.32 44.47 0.07 131.712.330.05 2.10 24.812005年 1.61 -10.40 -0.22 -297.823.50-0.22 -5.99 21.812004年 1.80 2.68 0.11 -47.953.930.11 2.86 30.262003年 1.75 7.62 0.22 -1.343.990.35 17.74 33.842002年 1.62 23.26 0.22 1.561.720.37 23.68 38.152001年 1.32 31.98 0.22 49.641.360.00 30.48 41.492000年 1.00 -    0.14 -   1.730.00 26.16 40.87注:以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。 二、华夏幸福基业模式(一)业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块,借壳完成后,华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务,作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台,对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。图1:华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式(1)战略聚焦:华夏幸福首先围绕北京布局,逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域,园区在地域选择上,聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。(2)前瞻性规划先行:前期接洽以区域的产业发展战略为牵引,通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作,深入研究区域的产业发展规划,明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略,获得政府的高度认可,并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任, 在建设中获得政府的高度支持和配合。(3)签订协议明确进度计划与结算方式:并签订委托开发协议,该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更,且委托期限一般长达50 年,同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。(4)分块开发:华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式,每年平均仅开发一平方公里,每平方公里须投资4-5亿元左右,其中征地和拆迁占60%,基础设施建设占40%。(5)同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。其详细的园区开发运作模式如下图所示:图2:园区开发运营模式(二)盈利模式1、主营业务结构华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发,其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入,园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据,故影响其当期收入变化因素主要是政府结算和交房。其产业发展服务毛利率极高,2013年产业发展服务占公司整体收入的11%,毛利率达98%,这一定程度上确保了公司整体利润率水平,也是区别于其他产业地产商的重要标志之一,同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待,是华夏幸福基业能在2011年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色(多数产业地产均是“举产业之名,行地产之实”)。但从表3看出,园区配套住宅销售在2013年占整体收入的62%,毛利率为27%,支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区+地产”模式中配套住宅销售。 2、盈利模式表2:华夏幸福基业盈利模式简表业务范围内容结算金额结算方式备注基础设施建设在委托区域进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设管理实际投资*10%一次性或分期不超过三年协议约定土地整理对委托区域内进行土地整理实际投资*10%一次性或分期不超过五年产业发展服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广并进行招商引资新增落地投资额*45%一次性或分期不超过三年园区综合服务对委托区域内进行物业管理、公共项目经营与维护等实际投资*10%一次性或分期不超过三年地产销售配套住宅、保障房开发   园区有30%的住宅用地,公司通过招拍挂拿地,进行大规模的宜居的商品房开发。       表三:华夏幸福基业2010年-2013年分行业营业收入结构情况华夏幸福基业2010年-2013年营业收入分行业结构情况 分行业2010年2011年2012年2013年毛利率(%)营业收入(万) 占比(%)营业收入(万) 占比(%)营业收入(万) 占比(%)营业收入(万) 占比(%)2010年2011年2012年2013年 产业发展服务 68,872.79 0.16 95,252.59 0.12 154,630.98 0.13 236,461.66 0.11 1.00 1.00 0.96 0.98 基础设施建设 -    -    18,613.97 0.02 -    -    99,013.19 0.05 - 0.20 - 0.21 土地整理 68,939.66 0.16 226,315.45 0.29 206,002.44 0.17 205,338.37 0.10 0.10 0.33 0.25 0.29 综合服务 470.65 0.00 3,232.59 0.00 3,618.20 0.00 4,367.45 0.00 0.16 0.28 0.29 0.28 物业管理服务 1,795.63 0.00 2,460.38 0.00 3,328.01 0.00 11,141.36 0.01 -0.85 -0.62 0.49 0.16 园区住宅配套153,112.36 0.35 385,402.41 0.50 659,621.36 0.55 1,308,820.22 0.62 0.33 0.37 0.36 0.27 城市地产开发141,225.52 0.32 41,574.10 0.05 171,339.54 0.14 233,850.61 0.11 0.18 0.28 0.22 0.20 其他 5,773.91 0.01 3,006.93 0.00 2,731.83 0.00 4,099.12 0.00 0.52 0.13 -0.08 -0.21 合计440,190.52 1.00 775,858.41 1.00 1,201,272.37 1.00 2,103,091.97 1.00 0.35 0.42 0.40 0.34注:①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。   ②产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务;   ③基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等。   ④土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。   ⑤园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。 三、华夏幸福基业成功因素分析(一)宏观环境     1、产业转移华夏幸福基业发迹于北京地区固安工业园,以北京周边为核心开展工业园区开发与运营,顺应了以北京为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。2、产业集聚与规模效应华夏幸福基业深入研究产业发展趋势,着力打造相关产业链聚集平台,符合全面深化改革和加快转变经济发展方式,逐步形成五大产业线,产业基地、产业港(制造业)、科技港(科技型企业)、商务港(商业贸易)、孵化港(高新技术企业)。(二)政府方面1、地方政府着力发展经济,但专业能力、资金实力及商业资源整合能力等不足,需专业公司与其协同发展,实现政企共赢。2、政策的肯定及支持:河北省政府下发鼓励开发区(园区)采用市场化运作方式,引入公司制开发模式,走市场化开发的路子的相关文件,使得开发区“合法合规”采用该模式,其最开始的三个项目均局限在河北省;通过华夏幸福基业2011年成功借壳上市,其盈利模式已证监会、交易所及政府相关部门的严格审核并得到资本市场认可,保障了其模式在全国范围内快速扩张。3、降低资金投入:一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成华夏幸福投入,在审计完成阶段才予以结算支付,而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入等,其资金的运作发生根本改变,并且10%的结算溢价较低。4、专业全面的服务团队:华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面予以了承诺及保证,尤其是招商及产业运营(例如酒店建设等)方面具有的优势,解决了政府最棘手的问题,使园区价值最大化;5、成功案例,提高信任度,助其全国扩张。(三)华夏幸福基业方面1、政府关系默契,保证其相关园区产业服务结算收入及土地政策顺利落实。2、模式领先:公司产业新城业务模式,通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等系列整合经营行为,有效解决产城割裂发展问题,为区域发展提供健康有效的综合解决方案,有效实现区域综合价值提升。3、开放的姿态,合作开放模式,多利益主体共存:坚持市场化运作、多元化投入、企业化经营、专业化招商、标准化团体、个性化服务。4、 战略规划先行,精准定位产业机遇:建立自己的产业研究部门并定期与国际知名地产机构合作;在工业园区开发建设前,深入研究区域从政治、经济、人口、产业、规划等,制定出符合区域发展的战略规划,并聘请国际知名规划设计机构进行市场调研、产品定位、规划设计,同时公司组建高水平的战略及规划设计队伍。5、坚持产业需求导向从事园区投资开发建设。6、强大招商引资能力以招商龙头企业为核心,依托核心企业进行产业链招商,打造产业集群为目标,通过职业营销、圈层营销达到招大商、招好商目标:①定期举行政策交流会,汇集企业、科研高校、研究所等;②深入梳理与产业园区定位相关的产业链,建立企业信息库,形成产业集群;③强大招商团队:拥有超500人的招商专业团队,汇集各行各业精英,招商团队渗透到项目所在地政府(如固安片区的招商团队,其名片直接印的是固安招商局,通常企业内的招商总监,基本上就是政府的招商局局长);④职业营销与圈层营销为主:参加或组织展会、推介会、产业园俱乐部。7、资源整合能力整合国内外一流资源,以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设,公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系。8、平台构建能力:建立华夏研究院、产业园区网、产业中国等三大产业信息平台;充分运作园区企业平台,为园区企业提供全方位服务,充分运用入园企业资源。9、融资优势:上市公司通过定增、发行公司债、股权质押等方式融资;建立多支产业基金,保持国家开发银行良好关系;售后回购、应收账款转让等。10、城市营销模式:持续打造城市魅力体系,塑造城市的精神;通过品牌、媒体、产业圈层、政府不断宣传打造品牌。 四、启示华夏幸福基业“园区+地产”模式难以复制、门槛高,其核心竞争能力,如与政府的默契关系及议价能力、资金运作及垫付能力、极强的招商能力、全产业链开发覆盖的能力、战略研究定位等产业运营的能力;这些能力对昊昇三农来说亦很重要,但公司目前阶段尚不具备上述任何一个核心能力,但可以借鉴。1、研究产业规律,运用产业思维解决开发、运营中的难题,明晰模式政治经济学强调生产三要素-土地、资金、劳动,而在产业地产中更需要“产业”要素。有效认知产业发展分化、融合、演进的规律和阶段是我们制定战略目标、项目规划定位及项目招商运营策略的必备条件之一。公司原有战略称致力于大农机产业地产开发、运营,但关注产业研究的职能缺失,我们把大农机产业定位为:农机、载货汽车、工程机械、通用机电等相关领域,公司可重新审视并认真研究相关产业发展趋势与发展阶段(工程机械、载货汽车持续萎缩是事实,相关上市公司业绩下滑即可看出规律),研究如何引导大农机产业集聚,如何整合商业资源。研究产业发展规律、清晰战略发展方向和商业模式、盈利模式不但利于团队稳定,也有利于公司长远发展。2、整合资源,打造招商能力商业资源、战略资源整合对从事商贸产业地产开发运营商至关重要,商业资源整合不当,项目或将成为“建成无法销售、销售但无法运营造活”的尴尬,公司银川、宿迁项目目前的困境除了项目选址、规划定位失误外,重要原因是当地商业资源有限,同时又无更好方式整合区域外资源入场。华夏幸福基业诸多核心竞争力中,我们唯一可以模仿学习的是打造属于昊昇的招商运营能力(昊昇无强大资金、战略规划、政府关系等能力),通过搭建资源平台,以圈层营销、职业营销、协议联盟、股权等为手段团结大农机产业全产业链的厂家、商家资源,这样才能为公司持续发展提供保障,公司成为真正的资源整合者。3、产业园区培育及市场造活需较长时间,需考虑招商销售策略(先招商还是销售)与现金流平衡关系,考虑长短期利益。 2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进时间: 2016-06-23  传统地产行业进入去库存的存量时代,属于华夏幸福的跑马圈地却才刚刚开始。  6月22日,华夏幸福公告宣布,公司取得眉山市彭山区产业新城PPP项目《中选通知书》。  按照合作内容,彭山区人民政府拟以四川省眉山市彭山区行政区划内约定区域的整体开发各事项与华夏幸福进行合作,合作区域占地面积约为93平方公里(面积以实际测量为准),包括两个地块。  成交结果显示,华夏幸福此次中选的PPP项目共包括基础设施及公共设施投资建设费用、土地整理投资费用、当年产业发展服务费用及规划设计、咨询等其他服务费等四项。  据观点地产新媒体不完全统计,算上此次取得的四川眉州项目,今年上半年,华夏幸福业已在安徽六安、南京溧水、河南新郑、河北邢台、武汉新洲、河北邯郸、广东江门以及浙江湖州,取得了9个产业新城PPP项目,累计受托开发面积约为475平方米公里。  而一个香港特区的占地面积也不过才1000多平方公里。可以说,华夏幸福仅用了半年的时间即在国内广阔的城镇化进程前景中,圈定了半个香港的版图。  华夏幸福大跃进  一个可以参考的指标是,去年一整年,华夏幸福仅新增四个产业新城项目,分别位于安徽省滁州市来安县、安徽省马鞍山市和县、河北省雄县及秦皇岛北戴河新区。而进入2016年上半年,华夏幸福即以平均单月增加1.5个项目的速度高速扩张。  政策上的加持或许是华夏幸福一改低调特性的重要原因。2015年7月,华夏幸福的固安工业园,作为唯 一的一个产业新城项目入选了发改委首批PPP项目库,紧随其后国务院办公厅也对固安工业园进行了通报表扬,表示各地应该学习这个模式。  2016年以来,华夏幸福由北向南,一路从华北(河北、河南)、华东(江苏、浙江)、华中(武汉)最终到达华南(广东),实现了全国性的布点落子。  其中,在华北区域,华夏幸福先后与河南省焦作市武陟县、河北省邢台市签署合作备忘录,受托开发面积分别为76平方公里和120平方公里  同样是早有布点的华东区域,华夏幸福也在上半年再度落子。去年已经透露的南京溧水项目最终敲定,项目合作期20年,委托区域占地面积约为10平方公里。与浙江省湖州市南浔区政府合作的项目,委托区域占地面积约为49平方公里。  华中和华南则是华夏幸福首 次涉足。其中,武汉市新洲区约定区域占地面积约为26.6平方公里,江门高新区辖区内约定区域的整体开发面积约为24.8平方公里。  在取得浙江湖州、广东江门以及四川眉州项目前,华夏幸福管理层曾于5月末的投资者网上交流会上表示,公司会紧跟国家战略,继续深耕京津冀、积极布局长江经济带,并且择机进入珠三角、自贸区等政策热点区域。  “目前,公司在京津冀地区已累计投资运营15个区域(产业新城模式),未来将继续深耕开发。长江经济带已累计投资运营8个区域(产业新城模式),未来将继续扩大在长三角地区的影响力。”  数据显示,截至2015年底,华夏幸福投资运作的产业新城项目主要包括:固安区域、大厂区域、怀来区域、苏家屯区域、香河区域、霸州区域、永清区域、任丘区域、无锡区域、嘉善区域、文安园区、昌黎园区、丰台区域、保定白洋淀科技城、房山区域、镇江区域、溧水区域、北戴河新区、雄县区域、涿鹿区域、枫泾区域、铁西区域、四川仁寿区域、来安区域、和县区域等。  这些区域目前部分处于建设阶段,部分处于规划定位阶段。  产业新城收费模式  观点地产新媒体查阅华夏幸福今年来签订的PPP项目公告发现,其与地方政府在合作方面已然形成了一个固定模式。  一般情况下,本着“谁投资,谁受益”原则,地方政府承诺将委托区域内所新产生的收入的县级留成部分(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入),按约定比例支付华夏幸福,作为偿还其垫付的投资成本及投资回报的资金来源。  委托区域内所新产生的收入是指委托期限内委托区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入,主要包括税收收入(原有单位与个人原址产生的税收收入除外),土地使用权出让收入,非税收入,专项收入、专项基金。委托区域内所新产生的收入安排由双方在正式合作协议中进行约定。  华夏幸福还透露,土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设 4、布局“特色小镇” 华夏幸福扩容新产业模式2016年11月17日20:13 华夏时报 1吉利布局汽车小镇,阿里巴巴布局云栖小镇……继产业新城模式运营成功后,华夏幸福(34.930, -2.15, -5.80%)基业股份有限公司(以下简称华夏幸福)又开始运作特色小镇这个产业新载体。近日,华夏幸福发布了特色小镇战略,并与南京市溧水区政府及全球领先的会展企业法国智奥会展集团就开发建设南京空港会展小镇签署合作协议。据《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者了解,南京空港会展小镇的建设将为当地拉动至少15亿元的会展产业。特色小镇成产业新载体南京空港会展小镇的建设,是在各地方政府正在争相打造特色小镇这个新兴产业重要载体的大环境下。10月31日,国家发改委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》(以下简称《指导意见》),就加快特色小(城)镇建设提出了具体的指导性意见。“《指导意见》指明了特色小(城)镇建设的方向,明确提出在推进特色小城镇和特色小镇的过程中,一定要遵循五大原则,即创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本、市场主体。”在“小城镇、大梦想”——中国特色小镇发展研讨会暨华夏幸福特色小镇战略发布与南京空港会展小镇签约仪式上,国家发改委发展规划司副司长陈亚军特别指出,在特色小(城)镇建设过程中,尤其要充分发挥企业和市场主体的作用。10月中旬,住建部将127个已经认定的第一批中国特色小镇名录进行公布。这意味,从国家层面,特色小镇的建设与推广已经进入到实际操作阶段。陈亚军表示,通过推进特色小镇建设推动大中小城市协调发展,应该成为下一步城市化建设的着力点。陈亚军介绍,现在一些成功的特色小镇,无论是依托传统优势资源兴起的乌镇、莫干山镇,还是由华夏幸福这样的市场主体打造的大厂影视小镇,普遍具有鲜明的产业特色和一定的人口经济规模,而行政区单元并不突出。这说明,打破过去单一的行政区划概念,通过打造创新创业的平台,用特色产业来实现一个区域产业的发展,是推进特色小镇发展的有效途径。陈亚军指出,当前我国在城市化进程当中,出现了一定程度的大城市病现象,中小城市和小城镇集聚产业和吸纳人口的能力不足,成为城市体系中的短板。从城市体系看,加强特色小镇和小城镇建设,有利于培育新生中小城市,促进大中小城市和小城镇协调发展。而此前,国家发改委、住房城乡建设部、财政部等部门发文提出,2020年争取培育1000个左右各具特色,富有活力的特色小镇。这意味着,未来围绕特色小镇将形成一个巨大的产业机会。华夏幸福“特色小镇”模式初见成效企业往往要比政策层更早抢占先机。除了吉利布局汽车小镇,阿里巴巴布局云栖小镇等,在产业地产领域,以华夏幸福为代表的产业新城运营商也从实践中逐渐摸索出了一条路径。对于华夏幸福来说,特色小镇的打造与其产业新城模式一脉相承。自2002年起,华夏幸福就被引入固安,以“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式,推动固安的经济发展。在近日财政部联合教育部、科技部等20个部委共同发布的第三批PPP示范项目中,“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”双双入选。目前,华夏幸福拥有全球最大的近1400人的产业发展团队,已在全国近50个产业新城中,形成近百个高端产业集群。由华夏幸福所主导的大厂影视小镇、香河机器人(20.370, 0.05, 0.25%)小镇、嘉善人才创业小镇已初现成效。据了解,大厂影视小镇定位于“中国专业化影视第一镇”,通过建立影视产业生态圈,推动文化、科技、金融融合发展,打造国家文化产业示范基地,覆盖项目孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易全产业链。2016年1-9月份入驻项目累计投资额达70亿元。香河机器人小镇则以打造以机器人产业为主导,集智能制造、孵化加速、创意展示、工业旅游等功能于一体的智慧型特色小镇。截至目前,已聚集德国尼玛克、伊贝格、宏远皓轩等各类机器人企业30余家,建立了资本驱动、人才驱动、孵化加速、供应链服务、政务服务、市场推广、第三方服务、生活配套于一体的全方位产业服务体系。嘉善上海人才创业小镇格局已初步完善,将致力于打造优质的城市配套环境和完善的创新创业服务平台,将全面构建人才创业创新生态链,推动嘉善县经济发展和产业转型升级。目前,创业园一期已建成5.9万平方米中,已有34家企业入驻,已开工项目18个。此外,足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等一系列特色主题小镇正积极谋划,有序推进中。对于刚刚签约的南京空港会展小镇,华夏幸福执行总裁叶珺对记者表示,该特色小镇的发展目标是:1年成为江浙会展的聚集地;3年之内成为一个全国会展特色标杆;5年之内成为亚洲空港的专业会展中心,“围绕空港做会展是一个正确的选择,我们预计未来每年能够形成15亿元的会展年收入”叶珺说。对于未来,叶珺表示,华夏幸福将充分研究区域产业基础,结合小镇产业特征,针对性释放、整合、输出近20载产业优势资源,精准发力并全程推动每一个特色小镇的产业发展。 6、对华夏幸福产业新城模式的思考2016-08-22 11:22 来源: 长江网 分享到: 0 调整字体   长江网讯 最近PPP模式(政府和社会资本合作)大热,以迅雷不及掩耳之势席卷大江南北,仿佛行业内蓄积已久的洪荒之力骤然爆发。这其中华夏幸福尤为引人关注,2015年其就因固安产业城项目被国务院办公厅通报表扬。今年7月《人民日报》又用长篇报道详细解读固安成功的经验。而就在8月16日晚间发布的公司2016年上半年财报上,华夏幸福亮眼的成绩更是让人惊叹:半年实现销售额584.34亿元,较上年同期增长 75%,上半年归属母公司所有者的净利润39.57亿元,同比增长30》5%。其中得益于产业新城的产业发展服务实现收入76.59亿,同比大幅增长69.4%,实现毛利71.33亿。 不过正如冰心先生诗云:成功的花,人们只惊慕她现时的明艳,然而当初它的芽儿,浸透了奋斗的泪泉,洒遍了牺牲的血雨。华夏幸福如今的成功是其蛰伏数载苦心经营的结果。在笔者看来,华夏幸福产业新城的成功得益于两点:  一、政企深度协作,充分释放彼此潜力  早在“PPP模式”火爆全国之前的2002年,华夏幸福的产业新城悄然在河北固安落户。在此之前,固安县尽管地理位置优越,但政府的招商引资换来的只是跑马灯式的开发商。随着华夏幸福的加入,一座产业新城拔地而起,其中的设计、投资、建设、运营全部由华夏幸福负责。14年过去了,如今固安县财政收入增长近50倍,华夏幸福也从中获益,企业资产规模增加超过10倍,堪称政企双赢的模范。  固安项目的成功并仅仅是一家企业的成功,而是带动了几十家甚至上百家企业一起做大做强,从而带动一方经济的稳定快速增长,这正是社会主义市场经济的应有之义。近年来我国社会主义市场经济改革不断推进,国家领导人也屡次提出要处理好政府与市场两只手的关系,政府该放手时要放手,市场的事情就交给市场。固安项目中,双方都秉承契约精神,完美的完成了自己的工作。固安县政府充分信任华夏幸福,政务上为其提供便利,华夏幸福也不负众望建立产业城,招商引资,为固安县的经济腾飞插上一双动力十足的翅膀。  二、潜心十年,厚积薄发  华夏幸福的成功并非一朝一夕之事。PPP模式通常意味着巨额的资金投入以及超长的回报周期。在固安项目开工建设前,华夏幸福邀请了8个国家的30多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家来出谋划策,最终确立了“产城融合”整体开发机制。随后项目遭遇2003年非典以及史上最严的开发区清理整顿,这些都没能让华夏幸福放弃产业新城模式,最终才迎来今天的大好局面。尽管如此,固安工业园当年的现金流“转正”仍需三年,PPP项目成功的艰辛由此可见一斑。  如今围绕三大国家战略重点区域,华夏幸福夯实巩固京津冀区域,积极布局长江经济带,谋划卡位“一带一路”。就在上月29日 ,华夏幸福与湖北省武汉市江夏区人民政府签署《合作备忘录》,拟就湖北省武汉市江夏区行政区划内约定区域的整体开发各事项与江夏区政府进行合作。这是华夏幸福2016年进军湖北以来签下的第三个产业新城项目,也是其进一步布局长江经济带的重要举措。  在“PPP模式”被世人追逐的今天,如何做到静下心来踏踏实实做实事,我想华夏幸福为行业树立了一个良好典范。应该看到,PPP模式固然是一种新的有益的尝试,但并非一蹴而就的,数量巨大的资金投入与超长的回报周期对双方都是一种考验。如果没有华夏幸福这种潜心数载,厚积薄发的心理准备,没有政企双方彼此的充分信任,对契约精神的充分尊重,那就不要打PPP模式的主意,否则很可能会搬起石头砸自己的脚。 7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略克而瑞地产研究2016-10-25 14:56:31房地产 万科 一带一路阅读(1719)评论(0)  小Q导读:着眼中国最大产业园区公司,千亿目标指日可待。文|克而瑞研究中心朱一鸣 贡显扬  自2002年进入固安工业园区开始,受益于“产城融合”的开发模式以及京津冀规划带来的产业红利,经过近15年的发展,华夏幸福产业园区已在国内具有一定的规模,今年的业绩有望冲击千亿。今年华夏幸福在加速国内产业新城布局的同时逐步开拓海外市场,结合当地政府对产业开发升级的需求推进全球化战略,未来将依托产业新城模式和政策的支持获得更长足的发展。●●●前三季度已达成全年目标、年内有望冲击千亿  华夏幸福在2016年完成跨越式发展,受益于产业新城战略的实施、京津冀协同发展的推进以及今年1-9月全国房地产市场的复苏,华夏幸福前三季度完成销售金额892.87亿元,同比增长91.4%,已超额完成其在5月设定的870亿元全年销售目标,同时跃居2016年1-9月中国房地产企业销售流量榜第七名,比2015年同期上升了3位,预计年内有望冲击千亿。    产业新城模式的盈利由园区住宅配套销售和招商引资投资额的政府结算构成。从华夏幸福前三季度销售额结构来看,892.87亿元的销售总额中,产业新城业务销售额共计712.6亿元(含园区结算收入119.1亿元,同比增长44%,产业园区配套住宅签约销售额593.5亿元,同比增长91.7%),城市地产签约销售额180.3亿元,同比增长143.2%。签约销售面积共计731.21万平方米。前三季度园区住宅配套销售额占比66.5%,主要集中在京津冀和长三角区域,对销售业绩贡献显著,可见在华夏幸福“产业新城+地产开发”协同发展的模式下,公司在招商引资、落实园区产业发展的同时,也享受了园区发展所带来的城市化红利。    从今年中报公布的数据来看,2016上半年公司产业发展服务营业收入76.59亿元,占营业收入比重高达43.7%,较去年同期同比增长69.4%,毛利率高达93.1%,逐渐成为主要的利润来源。根据查阅公告,在华夏幸福与各地地方政府签约的协议中已注明,这部分收入是由各地地方政府(甲方)向华夏幸福支付的产业发展服务费用,按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算,每年结算不少于两次,末次结算应于次年3月底前完成。这也是华夏幸福在园区前期投资、并引入新兴产业为当地经济带来增长之后的一笔重要收入。通过招商引资带来的新增投资额越多,华夏幸福所能获得的产业发展服务收入就越多。●●●持续深耕京津冀,目标中国最大产业园区公司  华夏幸福发布2016中期报告时公布,在京津冀地区投资运营近20个产业新城,2016年5月又竞标成为廊涿固保城际铁路项目社会投资人,在京津冀协同发展规划的指导下,依托独有的产业新城投资运营能力打造城铁经济带,带动区域发展。而自2016年6月至今,华夏幸福通过区域拓展,复制产业新城模式,与各地政府新签订了一系列PPP项目,在“十三五”规划发展战略新兴产业的目标下,引进高端产业,创新产业服务手段,通过政府科技创新的支持推动产业园区的发展,做强产业新城,持续升级平台模式,目标成为中国最大的产业园区公司。  ●●●积极响应“一带一路”战略,加速布局海外市场  产业是经济增长的基础,华夏幸福自2016年以来围绕“产业优先”的核心策略,不仅在国内加速产业新城模式的复制,在实现园区住宅配套销售的同时推动地方区域经济发展,还积极响应国家“一带一路”和“国际产能合作”两大重要战略,在海外市场与地方政府合作动作频频,为跨区域产业经济合作打下基础。  早在2015年末,华夏幸福就与印尼本土上市的地产开发运营企业签立合作备忘录,而自今年6月签订合作协议,首个国际产业新城落地印尼,华夏幸福便正式开启了与境外地方政府合作开发产业新城的步伐。截止目前,华夏幸福已与印尼、印度、越南、埃及等地方政府达成了PPP项目的合作意向。未来将以东南亚、南亚为重点,兼顾非洲、美国、中东欧等地区,通过发展产业新城推进公司的全球化战略。    华夏幸福境外PPP项目的合作模式主要是在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作前提下,立足于当地政府产业发展的需求,通过与本土地产开发或工业和基础建设公司签订合作协议,由本土的开发公司在地方政府的支持下进行目标地块整合及收购工作。而华夏幸福负责投入资金对合作区域进行开发建设和管理,包括在合作区域内进行整体规划、并依据整体规划进行基础设施、公共设施建设运营、产业发展服务等,并约定分享联合开发产生的共同利益。  通过初步规划可见,这些PPP项目都坐落于当地主要经济区辐射带,城市群人口规模可观。在当地快速的城镇化和工业化趋势下,作为当地政府重点开发建设的项目发展潜力较大,预计在未来可以以产业新城为载体,搭建产业合作平台,为当地企业提供产业升级、经济发展的解决方案;或为中资企业的境外投资提供一站式服务,给华夏幸福的业绩带来更多元化的增长。  值得注意的是,华夏幸福10月12日与美国选址服务公司康威国际达成战略合作,凭借其广泛的国际客户资源和与海外政府招商机构的合作经验,可以助力境内外项目的招商业务,促进产业新城客户升级,加速推进公司的海外发展战略和在国际市场的扩张。8、产业新城:一个关于中国城市化进程的固安样本产业新城的魔力有多大?河北省廊坊市固安县的华丽变身堪为经典样本。在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告(2015)》中,固安凭借突出的创新能力,在“中国县域经济创新力50强”榜单中排在第三位,同时位列“全国县域经济发展潜力百强县”的第十,并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。距离北京天安门只有50公里的固安,区位优势明显,可2002年全县财政收入仅1.1亿元,发展水平位列廊坊市10个县(市、区)中的后两名。到2015年,全县财政收入增长了50倍,其总量在河北省各县市排名中位居第二。14年间的巨大变化,28岁的于凤华感触很深。这个土生土长的固安姑娘,如今已在固安产业新城工作。她告诉记者,今天的固安,围绕中央公园,已经重点布局了福朋酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、三甲医院等品质城市配套,与北京实现全面对接。11月24日,记者一行跟随着她,从固安规划馆出发,深入固安产业新城的重点企业及产业园,探秘这个“全球技术商业化中心(GTC)”的战略思考和成功实践。时光无法追溯,但让我们把时钟的指针拨回到14年前。彼时,固安县开发区已成立10年,各路开发商跑马灯式地来了不少,可全县招商成绩单依旧是不理想。2002年6月28日,痛定思痛之后的固安工业园区奠基,引入了华夏幸福这一市场力量,也正式拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初,华夏幸福就集聚全球智慧,邀请来自9个国家和地区、40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师,以“建设产业新城”为目标,将国际成功经验和区域实际情况相结合,勾勒出一张园区长远发展的蓝图。在清华大学重大项目中试孵化基地,来自太库河北科技孵化器的工作人员向记者现场展示了AR增强现实技术。清华大学重大项目中试孵化基地工作人员霍道强告诉记者,该基地通过重点打造集“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”“四位一体”的产学研合作平台,围绕包括新材料、新能源、高端装备制造、电子信息、节能环保等在内的战略性新兴产业,5年内预计建成10~20个应用研究机构,形成500~1000人的研发队伍,争取研发中试经费15~20亿元,可转移科技成果150项,其中30个已完成中试并进入孵化,可为地方带来50~100亿元的新增绿色GDP。在“产城融合”发展的格局下,固安产业新城以国际化的视野,围绕国家产业战略导向,结合固安产业基础和发展优势,以“全球技术商业化中心”为目标,重点发展新型显示、航天航空、生物医药、临空经济、运动休闲等5大产业集群。以现代产业体系建设促进供给侧改革,推动固安经济结构调整和产业升级。在河北航天振邦公司、在固安肽谷生物医药产业园、在固安卫星导航产业园,花园式的产业园区、高精尖的产业装备和产品展示令人目不暇接。河北航天振邦公司负责人冯秀阁手指一个饭缸大小的合金零件说:“固安产业新城的产业定位为高端产业集群,别看这个小零件,它是一种密度非常大的特种材料制成,其废料回收价格每千克就要超过200元。”固安产业新城也不同于一般产业园区。作为行业内深耕14载的资深产业新城运营商,华夏幸福逐步摸索出一条独特的产业发展服务模式,拥有1400多人的专业产业促进团队,从项目签约、落地、生产等各个环节,入园企业均能享受到一站式的服务。截至今年6月底,华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业500余家,包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业,以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业,以京东方为主导的新一代信息技术企业,以京东为主导的电子商务企业,实现项目签约投资额超1200亿元。以人为本、定制城市功能、打造幸福城市载体,是华夏幸福产业新城的城市发展原则。为此,固安产业新城更关注城市生活品质的升级。按照规划,固安将打造百万人口的中等规模城市格局,建设功能多元、服务齐备、品质高端的城市功能。与此同时,作为华夏幸福产业新城民生保障模式的率先实践者,固安更在积极探索并实践原住民的长效保障机制,创新原住民收入和社会保障机制,通过产业发展创造多元就业岗位,加强教育培训提升原住民职业技能,同步推进基础保障体系与服务体系,使原住民增强归属感、提升幸福感、凸显优越感,真正融入产业新城,充分共享城市发展的成果。初冬的天气尽管已有些凉意,但在固安孔雀大湖边,仍有三三两两的居民带着孩童或嬉戏、或漫步,湖面上成群的野鸭游弋,为这里的城市生活带来更多的灵动与安闲……9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀明源地产研究院2015-04-06 20:48:12 导读:在弱市下,诸多房企保住既有业绩已经不易。而华夏幸福无论是从保持高增长,还是高企的净利润率,无疑都是淡市中的一匹黑马。华夏幸福弱市逆袭,与其独特的“园区+地产”发展模式密不可分。2014年前三季度全国楼市成交同比下滑,中小企业资金链紧张,一些著名房企只完成全年业绩的30%左右。然而,华夏幸福、光谷联合等十数家主流产业地产企业却实现总利润却同比增长了20.58%,成为财富高速制造器。这其中,又以华夏幸福最惹人注目。其三季报显示,2014年1~9月,公司实现营业收入179.32亿元,比上年同期增加30.30%;实现归属于上市公司股东的净利润28.21亿元,同比增长27.21%。华夏幸福的弱市逆袭,与其独特的“园区+地产”发展模式密不可分。华夏幸福于对大城市郊区化的战略判断,使其把握住了环北京周边地区产业升级的机遇,创造了园区产业发展与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。其核心的经营战略即在于根据中国产业发展趋势和地域特点,发现大城市周边产业发展高增长潜力地区,以与地方政府合作的形式全方位介入,促成区域产业升级,并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益。 ▌一、充分利用产业升级的大环境 华夏幸福的核心产品是打造产业新城,其核心思想是产业发展与城市建设密不可分。其业绩的高速增长在于抓住了国家产业升级的机会。1、大都市产业升级带来了产业向周边县域转移的机遇,为县域发展产业开发区提供了有力的客群支撑。2、开发区能够发挥产业聚集效应和规模效应,拉动地方经济和税收,加快城市化建设,解决就业等民生问题,扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有效的情况下,追求GDP和政绩的命门。特别是今年以来,楼市下行,地方财政紧张。 ▌二、“园区+地产”商业模式构成核心竞争力 在多年的发展中,华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。1、通过“园区孵化”快速实现园区建设传统的园区开发不同,园区基本属于地方政府而不是开发商。华夏幸福则与政府签订排他性的“园区孵化”协议,根据托管分成协议,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作,政府通过收税和卖地赚取收益,并分期支付公司一级开发的成本。“园区孵化”模式一方面可以在前期政府零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,契合地方政府的诉求。另一方面,开发商省去园区土地购置成本,直接用于园区建设,两项结合的最大效应的是短期内实现园区快速建设,给开发商和地方经济带来双赢结果。为获得政府支持和配合。华夏幸福前期以区域的产业发展战略为牵引,通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作,深入研究区域的产业发展规划,明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略,获得政府的高度认可,并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任,在建设中获得政府的高度支持和配合。2、通过“园区孵化”获得低成本土地储备和园区收益随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资将不断增加,土地价值和政府财政收入提升,华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入,实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备,并分享园区收益。其中,住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福模式运作的关键要素。3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应,利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套,利用房地产开发提升区域开发投资环境,并弥补园区业务的现金流支出。4、“地产开发”定位清晰,快速实现资金回笼华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或自然景观优势的资源,公司产品主打性价比,客户定位于满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环境的需求。目前购房人群85-90%为北京客群(园区企业客群不足10%),清晰的定位使公司能够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售,快速回笼资金。综上所述,华夏幸福“园区+地产”的商业盈利模式是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费,获得政府10%~15%的利息收入;园区招商引资返还收入(园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%);园区配套地产开发收入,园区土地升值收益。 ▌三、以北京为大本营向周边辐射,稳步推进 除了商业模式独树一帜,华夏幸福在布局方面也有其独到之处。1、在园区的布局上,华夏幸福首先围绕北京布局,逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域,园区在地域选择上,聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。2、华夏幸福在土地方面的战略十分明确,即以廊坊为核心,主要布局能够为住宅开发带来丰富市场需求的京郊区域。一是依靠其对政府的影响力,不断在园区周边城市的优质地段获取低价土地,并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中。华夏幸福在廊坊市中心6幅地块平均单价为320万元/亩,远低于万科与金地联合体拿下大兴区旧宫3号地657万元/亩的单价。在北京纯住宅用地少之又少的今天,华夏幸福拿到的京郊12幅京郊优质土地,全部为70年产权住宅用地。二是利用园区孵化模式,低价取得园区内具有景观资源优势或地段优势的住宅用地。华夏幸福开发孔雀城项目占地均上千亩,其中潮白河孔雀城,处于潮白河和5万亩原生森林旁,具备优质的景观资源,平均楼面地价仅952 元/平米。八达岭孔雀城,楼面地价仅253 元/平米。大运河孔雀城旁具有丰富的配套资源,毗邻北京周边规模最大的专业会展中心“天下第一城”和占地1348亩的娱乐休闲中心“京东第一街”,平均楼面地价仅619 元/平米。 ▌四、复制既有模式,推动业务异地快速扩张 华夏幸福产业新城模式的核心在于对城市价值的引导和创造,即通过产业兴盛提高区域土地价值和人口导入速度。在新型城镇化加速发展的形势下,华夏幸福通过复制既有模式进行业务扩张也成为其战略选择之一。2014年上半年,华夏幸福的业务布局加速,公司提出了“三年建一百个产业园”的产业园扩张计划。其中报显示,公司上半年拓展了南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘等产业新城项目。通过在全国逐步实施产业园的扩张计划,同时凭借产业园的经营提高项目升值空间,产业园的收入占比在未来会进一步提高,进而提高公司整体的盈利能力。对此,华夏幸福表示,公司会尝试利用自己的招商能力和运营园区的经验,与各类产业资本采取更广泛创新的合作模式,进行模式输出和项目并购的积极举措,继续坚持产业新城业务模式。在新型城镇化的发展和投融资体制的深化改革的背景下,中国将逐渐迎来“新产城时代”,产业与城市的融合度更高,这对在产业地产开发之路上走在前列的企业来说,市场空间更大。 ▌五、通过优化长短债结构,维持高杠杆运作 通常,华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式,每年平均仅开发一平方公里,每平方公里须投资4-5亿元左右,其中征地和拆迁占60%,基础设施建设占40%。在项目运作的初期,华夏幸福先期投入的资金与开发一平方公里的数额相近。然而,快速的扩张必然使得其仅仅依靠自有资金难以实现大量的异地复制。为此,华夏幸福在风险可控的情况下,选择了高杠杆模式。华夏幸福2014年三季报末净负债率为89%,较半年报末小幅下降3个百分点,仍然高于2013年年末72%的水平。资产负债率为84%,较半年报末小幅下降3个百分点。有息负债率30%,与半年报末持平。短期有息负债/长期有息负债比例为194%,较半年报末206%的水平有所下降,但仍高于2013年年末的134%的水平。短期有息负债/货币现金的比例为128%,较半年报末的113%上升了15个百分点,短期流动性风险仍然可控。为支持高杠杆运作,9月30日华夏幸福公告拟发行中期票据,规模不超过39亿元人民币,期限不超过10年。中票的发行,有利于优化公司的长短债结构,同时中票的融资成本可能也低于华夏幸福当前的加权平均融资成本,助力公司高速发展。10、华夏幸福“托管”的产业新城模式 可复制多区域2015/11/20 08:21 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:证券时报网 评论  今年6月份以来,A股市场经历了一场史上最惨烈的“股灾”行情,从5178的最高点跌到过最低的2900点左右,相关个股纷纷暴跌,许多个股股价甚至跌去了2/3之多。在这种极端暴跌的市场行情下,华夏幸福的股价却异常坚挺,似乎丝毫没有受到股灾的影响,成为股灾行情下A股市场极少数“股坚强”之一。有市场分析人士表示,华夏幸福之所以能够经受住股灾的洗礼,最主要的原因是投资者对公司的发展前景高度看好,即使在大盘急速下跌的的状况下,也不愿改变自己的价值判断。具体来讲,就是投资者非常认同华夏幸福特有的产业新城发展模式,坚信公司正处于加速扩张期的产业新城模式将不断为上市公司和股东带来财富增值。住宅业务下行园区开发模式被逆势看好随着宏观环境发生变化,住宅开发企业只要拿到土地躺着都能挣钱的日子已经一去不复返。在这样的市场环境下,传统房地产企业纷纷谋求转型或探索新的商业模式。例如以商品房开发为主业的上市公司新华联就高调宣布进军旅游地产和金融保险等行业。更值得关注的是,万科、绿城、中茵股份、阳光城等多家房企开始打出“医疗牌”,不约而同积极探索医疗健康领域的新商机,转型意愿明显。尽管传统房地产行业面临发展瓶颈,但产业园区开发模式却被市场广泛看好。财富证券认为,当下的中国经济正着力从粗放型增长向集约型增长转变,从要素驱动向创新驱动转变,产业园区作为集土地、资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体,其将成为培育新经济增长模式的实验地,获得更多的政策支持,经济转型升级将带给园区开发又一春。预计,随着国企改革和科技体制改革的推进,园区经济的制度红利将进一步显现,到2020年或仍将保持13%-16%的增长速度。产业园区开发模式之所以被市场广泛看好,最主要的原因是产业园区对促进我国经济增长和转型升级具有重要作用,也更符合国家产业结构调整的方向。相比传统发展模式而言,产业园区更容易集聚人才、技术、资本等优势要素,从而推动经济向具备“创新型”、 “轻资产”特性的新兴产业方向发展。从统计数据也不难发现,产业园区的产值等各项经济指标明显高于全国整体经济增长水平。以国家经济开发区为例,截至2014年上半年,全国国家级经济开发区实现总产值36409 亿元(同比增速13%,高于全国的7.4%),工业增加值26005 亿元(同比增速12.3%,高于全国的7.2%),第三产业增加值8657 亿元(同比增速14.7%,高于全国的8%),财政收入7339 亿元(同比增速18.7%,高于全国的8.8%),税收收入6208 亿元(同比增速15.2%,高于全国的8.5%),增速明显高于全国整体经济各项指标平均增长水平,表现出更好的经济效益。在政策、经济发展需求的持续推动下,中国园区开发快速发展。以国家级开发区(经济开发区和高新区)为例,2008-2014 年,国家经济开发区和高新区数量分别由62 个、55 个增加到215 个和114 个,平均每年增加26 家和10 家。截至2014 年,全国共形成各类国家级开发区477 家,省级开发区1167 家,而其他市、区、县级开发区更是数量众多。尽管中国园区经济发展成绩显著,但仍然存在不少问题。一是园区开发过程“重数量、轻质量”的特征明显,导致园区经济大多处于低水平经营,不仅不利于当地经济的提质增效,反而加剧了生产要素的浪费;二是园区开发过程中的同质化特征明显,造成了全国园区开发过程的“千园一面”特征,同质化倾向日趋严峻;三是招商引资不到位,园区空置率上升,要素低效利用。华夏幸福产业新城模式树立园区经济新样板虽然国内园区经济普遍存在各种各样的不足,华夏幸福的产业新城模式却是一个例外。该模式对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导,整合国内国际顶级的产业规划资源,深入研究城市产业发展的机遇和方向,为区域制定精准的产业发展规划,通过清晰的区域产业定位,发展方向、空间布局和产业发展策略,获得政府高度认可,为后续规划设计和产业招商提供依据和可行的方向,并实现区域价值提升预期。 华夏幸福的产业新城模式的一个重要特点在于其采取的“产业托管”方式,即不持有全部产业用地,仅持有部分产业与配套用地,用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。该方式改变了以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题,而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值” 和招商引资等方面。  固安工业园区是华夏幸福产业新城成功的典范,该项目于2002年开始启动,经过多年的建设和运营,已经形成了航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务业五大优势产业集群,以及固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体,促进产业集群发展。凭借产业与城市层面一系列优异的成绩,固安产业新城得到了政府的肯定和推广,2006 年 3 月经省政府批准成为省级开发区,2008年被河北省商务厅评定为“河北省发展速度最快园区”, 近期更是获得了国务院办公厅的通报表扬。  值得一提的是,华夏幸福的商业模式在其他区域也有很强的复制能力。在固安工业园获得巨大成功后,华夏幸福又成功将该模式复制到了大厂区域、怀来区域、苏家屯区域、香河区域、无锡区域、嘉善区域等多个区域。近期,公司还与任丘市政府、华北石油管理局签署框架协议,按照PPP模式,共同打造华油智慧新城,并在长三角区域再次布局,顺利进入安徽马鞍山和县,大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。华夏幸福持续高速增长的财务业绩也从另一方面验证了公司产业新城模式的成功。财务数据显示,公司2012年-2014年的营业利润增长率分别为43.76%、42.38%、41.42%。在行业陷入持续低迷的背景下,华夏幸福能够持续取得40%以上的稳定高速增长,充分体现了其产业新城模式独特的优势。二、案例1、华夏幸福中心城市:北京-其他在中国经济转型、产业结构升级的宏观背景下,华夏幸福十余年专注产业新城运营。为响应国家创新驱动战略,华夏幸福重磅推出以创新驱动为核心的产业综合体项目——华夏幸福创新中心。 华夏幸福创新中心紧邻南四环,位于国家级高新产业园区丰台科技园的核心位置,园区是距北京新机场最近的成熟商务核心区。项目所在区域是京城“五主两辅”的七个枢纽之一,是连接华北、华东地区,辐射华南、西北、西南地区的陆路交通枢纽区域,是北京铁路最密集的地区,京九、京广、京沪、京原等铁路干线交汇之地,同时也是京津城际和京沪高铁的起始站,已开通的地铁9号线丰台科技园站距离本项目仅200米。 华夏幸福创新中心,聚焦轨道交通、节能环保、智慧城市等产业主题,打造中国战略新兴产业的总部园区。项目汇集国际创新中心、企业总部办公、产业配套企业办公、主题产业园、中心商务区(国际五星级酒店、自持时尚商业街区、国际会议中心)、产业服务区(一站式产业服务中心、品牌技术成果交易展示中心、企业家俱乐部、幸福餐厅)、城市生态幸福广场等七大核心板块,着力打造 “产业聚集、生态智慧、创新驱动”的产业综合体。 华夏幸福创新中心将布局中国、服务产业,以创新驱动企业发展,促进中国产业升级。2、嘉善高铁新城城市:嘉兴-嘉善园区描述嘉善高铁新城位于嘉兴市嘉善县南部区域,毗邻嘉善高铁南站,可20分钟直达上海虹桥交通枢纽。嘉善高铁新城是全国唯一县域科学发展示范点,享有先行先试的政策。华夏幸福于2013年4月与嘉善高铁新城签约,现已开始紧锣密鼓的推进区域开发建设,打造优质产业载体,搭建高端产业平台。独具水乡魅力的产业化"新西塘"秉承浓郁的西塘文化元素,嘉善高铁新城确立了"全国现代服务业产业新城典范"发展目标、"充满江南水乡魅力的产业新城"发展定位,把城市建设与地域文化有机结合,做了针对性的设计与规划。华夏幸福将在此打造"一轴、一心、两片"的空间结构,以水为纽带,有机串联城市的产业、居住、旅游与商业等区域,打造富有活力、独具魅力、层次健全、功能齐备、品质高尚的城市体系,将嘉善高铁新城建成一个新西塘。这种量身定做的规划,充分考量了地域文化,有力吸引了市场关注。新枢纽促进产业新发展嘉善高铁新城以成为"长三角新经济的新枢纽"、"全球电商新都会"为发展愿景,将以电子商务为核心,数字内容、服务外包、高端应用电子研发为主导产业,构建"1+3"产业体系。2014年5月,获得由工信部颁发的《跨境电商共建试验区》和中国电商协会颁发的《中国电子商务创新产业新城》。营建"印象嘉善"城市生活嘉善高铁新城还将通过完善的体系建设,智慧的公共服务平台的搭建,滨水核心区的打造,建设"印象嘉善"魅力名片;通过浓缩西塘新旧文化元素,打造独特的文化旅游度假环境。在嘉善县政府的大力支持下,在华夏幸福的全力打造与营运支持下,未来的嘉善高铁新城将实现高端产业资源的导入和集群发展,有效带动嘉善产业升级,最终成为全国县域经济增长模式创新的示范区、全国电商创新实践中心、两岸服务多边合作的重镇。3、嘉善高铁新城青年电商产业园城市:嘉兴-嘉善县园区的“园中园”,占地约2万平方米,为中小规模电商、电商创业团队等在“互联网+”领域创业的人员提供载体、金融、科技、政策、人才、培训、社交、移动等专业服务。同时,园区正在启动电商产业引导基金的设立工作,实现科技创新服务与资本驱动服务相结合的服务模式。4、惠州高新工业园城市:惠州-惠东惠州市高新gongyyyq5、清华中试孵化产业园城市:廊坊-固安清华大学重大项目中试孵化产业园(以下简称“清华中试孵化产业园”)将充分发挥清华大学学科齐全、高水平专家聚集的优势,服务国家和地方发展战略,为社会经济发展献计献策,为政府科学决策提供高水平的智力支持,力争成为国家和区域社会经济发展的重要智库;同时,清华中试
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