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2016年全国典型城市房地产市场分析年报.pdf

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2016 全国 典型 城市 房地产市场 分析 年报
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中估联行研究院 全国典型城市房地产 市场 分析报告 市场分析报告 2016年第 12期 Academy of China Appraisal Association 经济缓中趋稳 市场先 扬后抑 调控因城施策 城市分化继续 ----2016年 全国典型城市房地产市场分析年报 第一篇 宏观经济分析 第二篇 重要经济政策回顾 第三篇 楼市调控政策回顾 第四篇 房地产市场分析 第五篇 市场展望 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 1 2016年全年市场概览 去库存是 2015年中央经济工作会议提出五大重点任务之一,贯穿了整个 2016年 , 截至 2016年底,国家统计局 20日发布数据显示 , 全国商品房待售面积达 6.95亿平方米,比上年末 下降 3.2%。 中估联行研究院通过对监测的 13个一线及二线市场的去化时间比较, 2016年每个 城市的平均去化时间均较 2015年缩短 1.4个月, 在去库存政策背景下,一边是一二线部分城 市房价上涨过快,一边是三四线城市销售依旧乏力, 于是 一线城市与部分热点二线城市在 2016年 四季度集中 展开多轮房地产调控, 政策收紧预期越发强烈。 投资:全年增速回稳 2015年,我国房地产开发投资增速为 1.0%,其中住宅投资增长 0.4%。 2016年初在新开工 面积增速加快、土地购置回暖带动下 , 房地产开发投资额 逐步 回升, 全年全国房地产开发投 资 102581亿元,比上年名义增长 6.9%(扣除价格因素实际增长 7.5%),其中住宅投资增长 6.4%; 尤其是 2016年 4月增速达到 7.2%,为 2015年下半年以来最高。 而进入 2016年 下半年,受全国 土地供给持续收紧,部分热点城市供地政策变化等因素影响,投资增速进入平台波动期。 市场:成交量价共创新高 2016年全国商品房成交量价均创新高,国家统计局日前发布的 2016年全国房地产开发投 资和销售情况数据显示, 2016年全国商品房销售面积 15.73亿平方米,较上年增长 22.5%。销 售额方面, 2016年商品房销售额达 11.76万亿元,较上年增加 34.8%,双双刷新历史纪录 。 房价:快速攀升 ,触动 政策调控 机制 2016年初,部分热点城市房价率先上涨,春节之后,房价升温现象更是进一步蔓延。二 季度房价涨幅均超过 7%。三季度房价涨幅进一步加快,多达 12座城市单季度房价涨幅超过 10%, 并最终引发了 9月底开始的新一轮调控。受政策调控限制,四季度以来热点 城市房价增速确 实明显放缓,从全年房价涨幅来看,热点城市依旧领先 。 土地: 量跌价涨, 地王 频现 全国土地成交面积同比回落,成交金额 不断上升。 2016年房地产开发企业土地购置面积 22025万平方米,比上年下降 3.4%,降幅比 1-11月份收窄 0.9个百分点; 而 土地成交价款同比 增速持续正增长,且三季度加速上扬,到 12月末,土地成交价款累计达到 9129亿元,已超过 2015年全年金额,累计同比增速高达 19.8%,创下自 2014年以来新高。据最新统计, 2016年 全国共计成交 336宗单价、总价地王,数量再创新高。 大体上,总价地王集中在一线城市及 部分热点二线城市;单价地王则绝大部分集合在一线城市。 2016年热点城市土地的价格涨幅 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 2 已经远远超过了房价涨幅,而地价的上涨又再一次促使房价攀升,形成了地价房价之间的联 动。 报告要点:  宏观经济 : 2016年国民经济运行保持在合理区间,经济发展新常态特征更加明显; 2016 年消费价格温和上涨,生产价格由降转涨,反映出经济运行中积极变化累积增多、市场 形势稳中向好 ;  政策走向: 自 2010年限购政策实施后, 对比历年的 楼市调控政策 , 2016 年政策实施之 密集,调控力度之从严堪称史上之最,“因城施策” 的调控思路 贯穿整个 2016 年并 将 继续,尤其对二线城市,政策力度将逐步升级,将进一步抑制投资性需求,回稳房价 ; 预计 2017 年 住房市场 及金融市场 监管和整顿 将继续从严;  土地市场 : 2016年样本城市整体土地市场成交面积约 2亿平方米,同比 下降 12.7%;一线 城市环比下降 20.8%,二线城市环比下降 11.7%;成交金额方面,整体市场成交金额 1.17 万亿,同 比上涨 14.6%;  住宅市场: 供求方面, 2014年 整体 市场供大于求,南京供求比值甚至达到 2.1,到 2016 年整体市场供求保持稳定,供求比均控制在 1以下; 去化时间方面 , 全年 整体市场去化 时间保持稳定,样本城市平均去化时间同比减少 1.4个月,西安和太原 12月呈现去化加 快的态势; 存量住宅交易价格方面 , 2016年一线城市北上广深同比上涨,上海涨幅最 大,达到 42.2%,二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨, 武汉涨幅最高,达到 30.3%,其次为厦门和石家庄,涨幅分别为 24.3%和 20.2%,昆明、 太原、重庆和西安下跌,西安跌幅最大,达 4.1%; 新建住宅市场方面 , 2016年一线城 市仍然保持上涨,深圳涨幅最大,达到 44.9%,二线城市除成都和西安外,其余城市全 部上涨,南京、厦门和武汉涨幅最高,分别为 26.1%、 22%和 20.7%; 新建住宅交易面积 方面 , 2016年一线城市中北京、上海和深圳同比下跌,深圳跌幅最大,达到 37.3%;广 州保持上涨态势,涨幅 34.8%;二线城市中厦门同比下跌,其余城市均保持上涨态势;  新建商业办公市场: 新建商业交易均价方面, 2016年北京、上海和深圳均呈现同比上涨 态势,北京涨幅最高,达到 30%,广州出现下跌态势;二线城市西安、成都和昆明同比 小幅上涨,昆明涨幅最高,达到 16%;其余城市下跌,南昌跌幅最大,达到 10%;新建办 公楼交易均价方面,北京、广州和深圳呈现 同比 上涨态势,上海微跌,广州涨幅最大, 达到 17.4%;二线城市成都和昆 明上涨,成都涨幅达到 13.3%,其余城市下降; 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 3 第一篇 宏观经济 分析 一、 宏观经济 点评 : 2016年国民经济运行保持在合理区间,经济发展新常态特征更加 明显。 2016年 消费价格温和上涨,生产价格由降转涨,反映出经济运行中积极变化累积增 多、市场形势稳中向好 ; 1、 国民生产总值增速: 全年国内生产总值 744127亿元,按可比价格计算,比上年增长 6.7%。 2016年房地产行业对 GDP增长贡献率是 7.8%, 而 2015年这一数据是 2.4%。 数据来源:国家统计局 2、 消费价格指数( CPI)和工业生产者出厂价格指数( PPI) : 2016 年全年 CPI 同比上 涨 2.0%,涨幅比 2015 年扩大了 0.6 个百分点 ; 2016 年全年 PPI 同比下降 1.4%,降幅比 2015 年收窄了 3.8 个百分点; 其中 12 月 CPI 环比 上涨 0.2%,同比上涨 2.1%, 比上月收窄 0.2 个百分点,涨幅回落 ; 12 月份 PPI 环比上涨 1.6%,同比上涨 5.5%; 展望 2017 年,物价涨幅有望继续温和上涨,但通胀压力不会明显上升。 解读: CPI 运行总体呈现出年初年末较高、年中较低的 U 形走势,主要由于 食品价格变 化趋势 带动影响 ,即食品价格在年初和年末涨幅均比较高,年中比较低。 具体表现为上半年 主要受“猪周期”和菜价上涨的影响, 下半年尤 其是四季度,则主要由于天气变冷等原因使 得蔬菜和鲜果价格涨幅回升 ; PPI 持续上行带动库存回补和制造业投资好转 ,企业融资需求出现加速扩张迹象。 7 7 6.9 6.8 6.7 6.7 6.7 6.8 6.55 6.6 6.65 6.7 6.75 6.8 6.85 6.9 6.95 7 7.05 图 1 国内生产总值增幅走势图( %) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 4 二、 金融市场 点评 : 广义货币和狭义货币同比增速下降, 社会融资规模多增较 多 , 人民币贷款和存款同比增速提高 ;银行间市场成交量上升,市场利率回升 , 人 民币汇率中间价贬值 ; 1、 MI 和 M2 增速: 2016 年 M1-M2“剪刀差” 收敛至 10.1%, 表明企业层面的流 动性陷阱进一步减弱,与企业投资回暖相匹配 ; 据央行数据显示, 2016年 12 月末,广义货币 (M2)余额 155.01 万亿元 ,同比增长 11.3%, 增速分别比上月末和上年同期低 0.1 个和 2 个百分点;狭义货币 (M1)余额 48.66 万亿元 ,同 比增长 21.4%,增速比上月末低 1.3 个百分点,比上年同期高 6.2 个百分点; 数据来源: 央行 10.61% 11.10% 9.88% 9.58% 10.58% 10.23% 13.31% 13.31% 13.13% 13.49% 13.68% 13.34% 13.97% 13.30% 13.40% 12.84% 11.81% 11.80% 10.20% 11.40% 11.50% 11.60% 11.40% 11.30% 55 5.63% 2.91% 3.67% 4.65% 4.27% 6.57% 9.27% 11.37% 14.01% 15.67% 15.20% 18.55% 17.36% 22.05% 22.92% 23.66% 24.60% 25.40% 25.30% 24.70% 23.90% 22.70% 21.40% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 M2 M1 M2同比增幅 M1同比增幅 图 2 2015 年 6 月 ~2016 年 12 月全国 CPI 走势 ( %) 数据来源:国家统计局 图 3 M1 和 M2 走势图 ( %) -1.00% -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 2015 年 6月 2015 年 7月 2015 年 8月 2015 年 9月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 1月 2016 年 2月 2016 年 3月 2016 年 4月 2016 年 5月 2016 年 6月 2016 年 7月 2016 年 8月 2016 年 9月 2016 年 10 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月 同比 环比 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 5 2、 社会融资方面: 2016 年新增信贷结构最大的变化来自居民中长期贷款, 12 月新增居民中长期贷款环比下降,说明地产销售确实在降温 ; 央行数据同时显示, 2016 年 12 月新增居民中长期贷款 4217 亿 , 占 12 月新增贷款的比 例为 40.55%,房贷占比与 2016 年其他月份相比,有明显下降。 2016 年全年新增居民中长贷规模为 5.68 万亿 ,占 16 年新增信贷的比重为 44%,而 2009-2015 年这一比重的均值为 21.8%,2015 年为 26%; 数据来源:央行 三、 全 年房地产市场 点评 : 2016 年房地产开发投资比上年大幅提高 ,销售面积 增速环比回落 ; 1、 全国房地产开发投资情况: 2016 年 全国房地产开发投资 102581 亿元,同比 名义增长 6.9%,销售面积 增速比 1-11 月份回落 1.8 个百分点 ; 2016 年,全国房地产开发投资 102581 亿元,同比名义增长 6.9%,增速比 1-11 月份 提高 0.4 个百分点。其中,住宅投资 68704 亿元,增长 6.4%,增速提高 0.4 个百分点。住 宅投资占房地产开发投资的比重为 67.0%。 2016 年,商品房销售面积 157349万平方米,比上年增长 22.5%,增速比 1-11 月份回落 1.8 个百分点。其中,住宅销售面积增长 22.4%,办公楼销售面积增长 31.4%,商业营业用 房销售面积增长 16.8%。 4783 1820 4397 4280 5281 5639 4773 5286 5741 4891 5692 4217 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 图 4 2016 年居民中长期贷款(亿元) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 6 数据来源:国家统计局 数据来源:国家统计局 5.1 4.6 4.3 3.5 2.6 2.0 1.3 1.0 3.0 6.2 7.2 7.0 6.1 5.3 5.4 5.8 6.6 6.5 6.9 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 6.5 28.2 33.1 36.5 33.2 27.9 26.4 25.5 26.9 26.8 24.3 22.5 14.4 43.6 54.1 55.9 50.7 42.1 39.8 38.7 41.3 41.2 37.5 34.8 0 10 20 30 40 50 60 商品房销售面积 商品房销售额 图 5 全国房地产开发投资增速( %) 图 6 全国房地产销售增速( %) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 7 第二篇 重要经济政策回顾 1、 央行新政出台 不限购城市首付可降至 20% 央行 2 月 2 日在官网发布 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调 整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称,在不实施“限购”措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点。 2、财政部出新政 降低不限购城市契税、营业税 2 月 19 日下午 15 时许,财政部最新发布《关于调整房地产交易环节契税营业 税优惠政策的通知》。《通知》对于现行的契税和营业税政策进行了调整。对个人 购买家庭唯一住房,面积为 90 平方米及以下的,减按 1%的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的,减按 1.5%的税率征收契税。另外,个人将购买 2 年以上 (含 2 年 ) 的住房对外销售的,免征营业税,自 2016 年 2 月 22 日起执行。 3、央行宣布 3 月 1 日起下调存款准备金率 0.5% 2 月 29 日,央行发布公告,自 2016 年 3 月 1 日起,普遍下调金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳 适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 4、央行表态将清理打击首付贷等突破住房信贷政策 针对近期多地 P2P平台推出首付贷问题,央行行长、副行长 3月 12日相继表态。 副行长潘功胜表示,房地产开发 企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相 应的资质,是违法从事金融业务,并存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。 下一步央行将与相关部门一起,打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住 房信贷政策的行为。 5、二手房交易营改增落定 未满两年按 5%全额征收 3 月 24 日 财政部规定:对北上广深四市,个人将购买不足 2 年的住房对外销售 的,按照 5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住 房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税; 个人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征增值税。 6、 房地产业 5月 1日起实施营改增 全面实施营改增,从 5月 1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 8 生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税 负只减不增 。 7、《中华人民中和国资产评估法》通过 2016 年 7 月 2 日,十二届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《中华人民 共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》),将于 2016 年 12 月 1 日起施行。 《资产评估法》的制定有利于评估行政管理部门统一监管尺度,有利于各评估 行业协会统一制定规则,有利于各评估专业机构统一执业标准,也有利于统一落实 评估当事人各方的法定责任,更有利于评估机构实现多种专业综合发展,而且更是 为以后行业规则完善垫上了基石。 8、中央政治局会议:去库存、抑制资产泡沫 7 月 26 日,中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议。会议指出, 当前经济运行的新常态特征更加明显,必须把握好经济发展新常态这个大逻辑,坚 定不移推进供给侧结构性改革,化压力为动力,推动我国经济发展长期向好。 本次会议释放出关于中国经济的八大信号:①经济总体平稳,下行压力较大; ②财政和货币政策支持实体经济;③明确“三去一降一补”路径;④深化国企改革 和金融改革;⑤抑制资产泡沫;⑥降低宏观税负;⑦鼓励民间投资;⑧防范和化解 金融风险。 9、 上交所:房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地 10 月 28 日,上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过 剩行业公司债券分类监管的函》称房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确 募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土 地,发行人应就此出具书面承诺,监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。 房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求,保障 性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于 20%,其他项目不低于 25%。 10、 2016 年 12 月 14 日至 16 日中央经济会议在北京举行 对中国房地产市场提出 了新的定位和工作部署,“房子是用来住的,不是用来 炒的”这一表述,被看作是在减弱住房金融属性。同时,会议在抑制房地产市场泡 沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署,也决定着明年楼市调控的基调和 市场走势。 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 9 第三篇 楼市调控政策回顾 1、调控政策梳理 2016 年 全国 楼市政策面可分成泾渭分明的两个时间段,在前三季度,大多数城 市的政策导向仍是去库存,仅上海、合肥、南京等少数热点城市出现政策收紧,但 对市场影响有限。四季度却是急转直下,自“ 930”开启 22 城密集调控之后,以“四 限”(限购、限贷、限价、限钱)为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级。 其中,限购、限贷出现频率最高,部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。 (见 表 1 和表 2) 表 1 截止到 12 月样本城市限购政策一览 城市 本市户籍 非本市户籍 非本市户籍社保年限 北京 限购 2 套 需提交纳税或社保证明,限购 1 套 连续 5 年及以上 上海 限购 2 套 连续 5 年及以上 广州 限购 2 套 5 年内连续 3 年及以上 深圳 居民家庭限购 2 套,成年单身人士限购 1 套 连续 5 年及以上 南京 (主城区) 限购 2 套,成年单身限购 1套 限购 1 套 2 年内累计缴纳 1 年 武汉 禁止购买第 3套 禁止购买第 2套 连续 2 年及以上 成都 同一身份自然人、法人只能新购 1 套商品住房;高新区南部园区、天府新区成都直管区,户籍居民和连续缴纳个税或社保 1 年以上非户籍可购买 1 套 南昌 已有住房,禁套新 房 已有住房,禁购新房及二手房 郑州 限购 2 套( 180平以下) 限购 1 套 连续 2 年及以上 厦门 已有 2 套及以上 住房,禁购 180 平以下住房 拥有 1 套及以上住房,无法提供 3 年内连续缴纳 2 年以上个税或社保,禁购 180 平以下住房 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 10 表 2 截止到 12月样本城市限贷政策一览 城市 首套首付比例 二套首付比例 三套 北京 35%(普) 50%(普), 70%(非普) 40%(非普) 上海 35%(普) 50%(普) 70%(非普) 广州 30% 已有 1 套,贷款已结清, 30%;已有 1套,贷款未结清,70% 停贷 深圳 无房无贷 30%,无房有贷, 50% 70% 南京 (主城区) 首次 30%,无房有 贷, 50% 已有 1 套,无贷记录或已结清, 50%,已有 1 套,贷款未 结清, 80% 停贷 武汉 30% 144 平及以下, 50%; 144 平及以上, 70% 成都 首次购房 30% 已有 1 套,贷款已结清, 30%;已有 1套,贷款未结清,40% 停贷 南昌 首次购房 30%,无房有贷, 40% 已有 1 套,无贷记录或贷款已结清, 40%;已有 1 套及以 上的非本市户籍,停贷;已有 1套,贷款未结清, 50%; 已有 1 套及以上的非本市户籍,停贷 停贷 郑州 90 平以下, 20%-25%,限购区域 内, 30% 已有 1 套,贷款未结清, 40% 厦门 无贷记录, 30%(普), 35%(非普) 有一笔贷款已结清, 35%(普), 45%(非普);有一笔贷款未结 清, 60%(普), 70%(非普) 贷款已结清, 50%(普), 60%(非普); 有 2 笔贷款记录未结清,停贷 2、调控政策特点 自 2016 年 9 月 30 日以来, 全国范围内的 房地产市场已经面临三轮调控。 第一轮是从 9 月 30 日开始的 22 个城市联合国庆假期收紧调控潮:主要特征是 从限购、限贷、土地供应等方面调控; 第二轮从 10 月 8 日到 11 月 27 日,主要特征是:出台调控政策城市继续发布调 控落地执行细节,与此同时,全国各地继续大力开展房地产市场整治行动; 第三轮是 12 月以来针对 11 月房价指数仍然上涨城市调控的再度收紧 。 3、政策调控效果 :存量住宅均价涨幅 环比拉大 ,新建住宅均价涨幅环比收窄; 样本城市 存量住宅 价格 方面,一线城市(北京、上海和深圳)均价 10 月、 11 月和 12 月涨幅 环比收窄, 分别为 2.17%、 0.64%和 0.57%;重点二线城市(广州、厦 门和南京)均价 11 月和 12 月涨幅分别为 0.84%和 1.75%, 热点二线城市(郑州、武 汉和石家庄)均价 11 月和 12 月涨幅分别为 1.79%和 2.93%, 其他二线城市(南昌、 成都、昆明、太原、重庆和西安)均价 11 月和 12 月涨幅分别为 -0.24%和 0.04%, 总体 呈现 “ 11 月环比涨幅 收窄 、 12 月环比涨幅 拉大 ”的态势; 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 11 新建住宅 价格 方面,一线城市均价 10 月、 11 月和 12 月涨幅环比收窄,涨幅分 别为 0.82%、 0.45%和 0.3%;重点二线城市、热点二线城市和其他二线城市均呈现出 涨幅环比收窄的态势; 数据来源:中指数据库 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新建住宅 北京、上海、深圳均价 新建住宅 广州、厦门、南京均价 新建住宅 郑州、武汉、石家庄均价 新建住宅 南昌、成都、昆明、太原、重庆、西安均价 存量住宅 北京、上海、深圳均价 存量住宅 广州、厦门、南京均价 存量住宅 郑州、武汉、石家庄均价 存量住宅 南昌、成都、昆明、太原、重庆、西安均价 图 7 2016年 1-12月一线城市及二线城市价格走势(元 /平方米) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 12 第四篇 房地产市场分析 土地市场点评: 2016 年样本城市整体土地市场成交面积约 2 亿平方米, 同 比下 降 12.7%;一线城市 同 比下降 20.8%,二线城市同 比下降 11.7%; 成交金额方面,整 体市场成交金额 1.17 万亿, 同 比上涨 14.6%。 住宅市场点评: 供求方面 2016 年整体市场供求保持稳定,供求比均控制在 1 以下; 全年 去化时间保持稳定, 样本城市平均去化时间同比减少 1.4 个月 , 存量住 宅 交易价格方面, 一线城市同比上涨,上海涨幅最大,达到 42.2%,二线城市厦门、 南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨,武汉涨幅最 高,达到 30.3%, 昆明、太原、重庆和西安下跌,西安跌幅最大,达 4.1%;新建住宅市场方面, 一线 城市仍然保持上涨,深圳涨幅最大,达到 44.9%,二线城市除成都和西安外,其余 城市全部上涨,南京、厦门和武汉涨幅最高,分别为 26.1%、 22%和 20.7%;新建住 宅 交易面积方面, 2016 年一线城市中北京、上海和深圳 同比 下跌,深圳跌幅最大, 达到 37.3%;广州保持上涨态势,涨幅 34.8%;二线城市中厦 门 同比 下跌,其余城市 均保持上涨态势; 商业办公市场点评: 新建商业交易均价方面, 2016 年 北京、上海和深圳均呈现 同比 上涨态势,北京涨幅最高,达到 30%,广州出现下跌态势;二线城市西安、成 都和昆明 同比 小幅上涨,昆明涨幅最高,达到 16%;其余城市下跌,南昌跌幅最大, 达到 10%; 新建办公楼 交易均价方面 , 北京、广州和深圳呈现上涨态势,上海微跌, 广州涨幅最大,达到 17.4%;二线城市成都和昆明上涨,成都涨幅达到 13.3%,其余 城市下降; 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 13 一 、 土地市场 1、 2016年度 样本城市 整体土地市场 交易 情况 2016年整体土地市场成交面积约 2亿平方米,环比下降 12.7%; 一线城市成交面 积 2020万平方米 , 环比下降 20.8%,其中北京降幅最大,达到 40.4%;二线城市整体 成交面积 1.79亿平方米 , 环比下降 11.7%,其中厦门降幅最高,达到 36.9%;成交金 额方面,整体市场成交金额 1.17万亿,环比上涨 14.6%。 土地溢价率方面, 2016年深圳、上海、厦门、南京分别达到 121.56%、 92.4%、 93.8%和 79.1%。 表 3 典型城市 全市级 土地 交易 情况 宗数 成交面积 (平方米) 成交总价 (万元) 住宅用地成 交宗数 住宅用地楼面价 溢价率 北京 41 4154378 8525126 15 23885 29.83% 上海 191 8069916 16389628 82 17629 92.40% 广州 94 5887898 7285991.8 29 9864 51.67% 深圳 47 2186487 10188683 4 28787 121.56% 郑州 616 23622202 9383856 294 2305 29.31% 武汉 337 18039836 11165357 81 5043 53.78% 南京 371 14097628 17715862 92 14104 79.10% 成都 477 20113902 6471503.7 140 2938 55.88% 重庆 1076 54648703 10619591 335 1948 22.83% 南昌 217 10902311 3914066.6 69 3796 48.52% 厦门 56 2036925 4948138.1 16 28761 93.78% 太原 128 4781298 2311314.3 71 2168 17.77% 西安 269 9828486 2663929.5 123 1355 5.63% 昆明 356 11311315 2132711.4 102 1341 2.75% 石家庄 376 9939439 3703522 188 1808 8.46% (数据来源:中指研究院) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 14 2、一线城市和二线城市历年 土地 成交金额走势 一线城市中北京、 上海 和广州 土地成交 金额 出现下跌,北京 2016年同比跌幅 57.2%; 深圳 大幅 增长, 增幅 133.8%; 二线城市中重庆出现下跌, 跌幅 18.5%,其余城市全部 同比上涨,南京涨 幅最高,达到 100.3%; (见图 8) 数据来源:中指数据库 3、一线城市和二线城市历年 土地 成交 量 走势 一线城市 中北京和上海土地成交面积出现大幅下跌的态势, 北京 2016年同比跌幅 40.4%; 深圳保持稳步增长, 广州趋于平稳;二线城市中厦门、南昌、成都和重庆出 现下跌,厦门跌幅最高,达到 36.9%; (见图 9) 数据来源:中指数据库 图 8 一线城市和二线城市历年土地成交金额变化( %) 图 9 一线城市和二线城市历年土地成交面积变化( %) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 15 二 、 商品住宅市场 1、 12月 新建商品住宅批准预售面积和交易面积 在供需方面, 上海、深圳、郑州、武汉 12月供应增多,成交减少,导致供求比 数值高于 11月,其中深圳供求比值达到 1.56;广州和南京供应减少,成交增加,供 求比值 小于 11月,比值分别为 0.6和 0.64; 在交易面积方面, 北京 、上海、广州、郑州、南京和厦门 本月新建住宅成交面 积环比上涨 ,厦门 涨幅最大,达 62.45%, 其余城市下降, 成都 降幅最高,达 46.5%; (见图 10) ( 注:此处供求比为当月 新建 商品住宅 批准预售 面积除以 当 月 新建 商品住宅 交易 面积 ,图中 百分比数值反应新建商品住宅交易面积同比涨幅 ) 数据来源:中指数据库 0.64 1.28 0.60 1.56 0.64 1.47 0.83 1.15 0.63 1.04 0.58 0.51 0.00 27.47% 4.35% 44.25% -24.48% -26.23% 13.65% -3.45% 28.69% -14.34% -9.49% -15.62% -38.32% 62.45% -0.50 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 北京 上海 广州 深圳 南京 郑州 成都 南昌 西安 武汉 重庆 太原 厦门 商品住宅批准预售面积 商品住宅成交面积 供求比 环比 图 10 新建商品住宅批准预售面积和交易面积(万平方米) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 16 2、市场供求情况 2014年市场出现供大于求局面,南 京 供求比值甚至达到 2.1,到 2016年整体市场 供求保持稳定,供求比均控制在 1以下; (见图 11) 数据来源:中指数据库 3、 新建住宅历年成交面积 对比 历年 各 样本城市的年交易量, 2016 年一线城市中北京、上海和深圳出现下 跌, 深圳跌幅最大,达到 37.3%; 广州保持上涨态势 ,涨幅 34.8%;二线城市中厦门 出现下跌,其余城市均保持上涨态势, 郑州、武汉 、西安 和重庆 涨幅较大 ,涨幅分 别为 59.7%、 33.7%、 32.4%和 30%; (见图 12) 注:太原和昆明数据不全,不在本次统计范围之内 0.7 0.9 1.1 1.3 1.1 1.3 1.0 1.0 1.3 1.2 1.0 1.6 1.2 1.4 1.5 1.3 2.1 1.3 1.1 1.1 1.3 0.9 0.9 0.8 1.0 1.1 1.0 1.3 1.1 0.9 0.9 1.4 0.8 0.8 0.6 0.7 1.0 0.7 1.0 0.9 0.6 0.9 0.9 0.8 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 北京 上海 广州 深圳 武汉 南京 郑州 西安 南昌 成都 重庆 2013年 2014年 2015年 2016年 图 12 新建商品住宅成交面积(万平方米) 图 11 市场供求比情况 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 17 4、 去化速度水平 2016年 样本城市平均去化时间同比减少 1.4个月,整体市场去化时间保持稳定, 西安和太原 12月呈现去化加快的态势; (见图 13) ( 注:去化周期为当月可售 新建 住宅面积除以过去十二个月平均月 新建 住宅 交易 面积 ) 数据来源:中指数据库 10.7 5.7 6.1 10.9 4.0 2.5 8.1 7.3 4.8 9.0 6.8 3.5 13.3 9.2 6.7 8.1 8.5 6.7 2.1 9.8 9.0 6.8 6.7 10.5 4.8 18.2 12.4 8.7 1.0 1.1 1.0 0.9 11.3 9.1 7.4 10.0 15.8 15.3 12.7 1.2 0.9 1.2 1.5 9.5 11.7 8.4 13.3 16.2 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 北京 上海 广州 深圳 武汉 南京 成都 重庆 南昌 厦门 西安 郑州 太原 2016年 12月可售面积 2016年 12月去化周期 2016年 6月去化周期 2015年 12月去化周期 2015年 6月去化周期 图 13 新建商品住宅库存及销售速度(月) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 18 5、 商品住宅价格环比变化 2016年 12月 新建住宅 价格 环比 涨幅 方面, 受到调控政策影响,深圳 继续 下跌, 跌幅 0.28%,其余 所有样本城市 价格 涨幅 继续 收窄, 南昌收窄幅度最高,达到 1.78 个百分点 ; 存量住宅 价格 环比 涨幅 方面, 深圳、南昌和重庆出现下跌, 南昌跌幅最 高,达到 0.9%;其余城市上涨, 石家庄涨幅最高,达到 4.99%;其中 上海、南京、郑 州、武汉涨幅放缓, 郑州收窄幅度最高,达到 1.48%(见图 14) 注:存量房价格来源于中估联行 V 估价系统 -0.28% 0.71% 0.62% 1.49% 0.51% 0.18% 0.58% 0.90% -1.23% 0.91% -0.36% 0.59% 1.47% 1.41% 0.23% -0.39% 0.21% 1.80% 1.10% 0.77% 0.77% 0.47% 3.20% -0.90% 0.80% 0.06% 0.26% -0.10% 0.04% 4.99% -2.00% -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 深圳 上海 北京 广州 厦门 南京 郑州 武汉 南昌 成都 昆明 太原 重庆 西安 石家庄 新建住宅均价 存量住宅均价 新建住宅环比涨幅 存量住宅环比涨幅 图 14 12月 商品住宅价格水平及环比变化(元 /平方米) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 19 6、 商品住宅价格 同 比 变化 存量住宅均价方面, 2016 年一线城市北上广深同比上涨,上海涨幅最大,达到 42.2%,二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨,武汉涨 幅最高,达到 30.3%,其次为厦门和石家庄,涨幅分别为 24.3%和 20.2%,昆明、太 原、重庆和西安下跌,西安跌幅最大,达 4.1%; 新建住宅均价方面, 2016 年一线城市北上广深同比上涨, 深圳 涨幅最大,达到 44.9%,二线城市 除成都和西安外,其余城市全部上涨,南京、厦门和武汉涨幅 最高, 分别为 26.1%、 22%和 20.7%; (见图 15) 数据来源:中指数据库 44.94% 22.15% 14.43% 5.80% 22.04% 26.05% 9.94% 20.68% 7.48% -0.35% 3.62% 1.06% 2.23% -0.40% 9.89% 31.1% 42.2% 22.2% 7.3% 24.34% 17.82% 16.79% 30.29% 3.65% 2.23% -3.40% -0.06% -1.09% -4.10% 20.19% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 深圳 上海 北京 广州 厦门 南京 郑州 武汉 南昌 成都 昆明 太原 重庆 西安 石家庄 新建住宅同比涨幅 存量住宅同比涨幅 图 15 2016年商品住宅均价同比涨幅水平( %) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 20 三 、 商业办公 市场 1、 2016年 新建办公楼 交易均价方面 , 北京、 广州 和 深圳 呈现上涨态势, 上海微 跌 , 广州 涨幅最大,达到 17.4%;二线城市成都和 昆明上涨 , 成都 涨幅 达到 13.3%, 其余城市下降 ; (见图 16) 数据来源:中指数据库 2、 2016年 新建办公楼 交易 面积 方面 , 北京、 上海和广州交易量保持上涨, 北京 涨幅最高,达到 147%;二线城市 重庆和昆明交易量下跌,其余城市全部上涨,武汉 涨幅最高,达到 100%; (见图 17) 数据来源:中指数据库 图 16 新建办公房地产交易均价(元 /平方米) 图 17 新建办公房地产交易面积(万平方米) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 21 3、 2016年 新建商业交易均价方面, 北京、上海和深圳 均呈现上涨态势, 北京涨 幅最高,达到 30%, 广州 出现下跌态势 ;二线城市 西安、成都和昆明 小幅上涨, 昆明 涨幅最高,达到 16%; 其余城市下跌, 南昌 跌幅最大,达到 10%; (见图 18) 数据来源:中指数据库 4、 2016年 新建商业交易面积方面,一线城市北京 、上海 和广州均呈现上涨态势, 广州涨幅最大,达到 57.8%;二线城市 成都和重庆出现下跌,跌幅分别为 5%和 11%; 其余城市上涨,南昌涨幅达到 67%; (见图 19) 数据来源:中指数据库 图 18 新建商业房地产交易均价(元 /平方米) 图 19 新建商业房地产交易面积(万平方米) 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 22 第五篇 市场展望 经济环境 方面 : 2016 年 经济 基本面 筑底 企稳,但 面临周期性下行压力, CPI 温 和上涨, 固定资产投资缓中趋稳, 但随着 2017 年 国内 资产去泡沫、 债务去杠杆的推 进,货币投放速度 将会 放缓 ,将会对经济增长产生一定影响。 2016 年 中央经济工作 会议 对 2017 年经济定调: 坚持稳中求进,着力提高增长的“含金量” ; 政策导向方面: 中央为 2017 年的房地产市场明确定调, 要坚持“房子是用来住 的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加 快研究建立符合国情、适应市 场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫, 又防止大起大落; 金融政策 方面 : 2016 年 MI 和 M2 剪刀差逐步收窄, 12 月新增居民中长期贷款环 比下降 , 楼市信贷去杠杆化加速 ,预期 金融及资本市场融资环境从严 ; 调控 思路 方面 : 因城施策 的调控思路将继续,尤其对二线城市,政策力度将逐 步升级,将进一步抑制投资性需求,回稳房价; 面对一线城市房价高企,政策调控 空间已经接近天花板,二线城市未来调控的脚步不会停止,部分城市或将继续出台 补充措施 , 预计 2017 年住房市场监管和整顿还 将 继续 收紧 ; 行业发展趋势 方面 :调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度 将 加快; 综上所述 :预计 2017 年一线及热点二线城市 房价 涨幅继续收窄,呈现量跌价稳 的局面。 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 23 报告说明 本报告典型城市包括 :北京、上海、广州、深圳四个一线城市; 太原、郑州、西安、南 京、武汉、成都、重庆、南昌、 厦门、 昆明 、石家庄 十 一 个二线城市。 存量住宅均价 :根据 V 估价系统监测全国十个典型城市,覆盖当地 90%以上存量商品住宅 项目,采用定基定权重的方式计算得出。 V 估价系统 : 由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经 验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。 数据提供机构 :北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世 纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳 房地 资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、 江西同致房地产土地 估价咨询有限公司、 厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、 四川恒通房地产土地评估 师事务所有限公司 重庆分公司、 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、 河南开源房地 产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 、河北嘉泽房地产评估有限公司 。 免责声明 本报告中的意见和内容仅供参考,并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇 员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明,所有本报告的 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 24 版权属于 中估联行研究院 。未经 中估联行研究院 事先书面授权许可,任何机构或个人不得更 改或以任何方式发送、传播或复印本报告,否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自 发送、传播或复印本报告者承担。 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 25 总部 地址:北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 电话: 010-58930815 网址: www.appraisalchina.com 北京首佳房地产评估有限公司 地址:北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 电话: 010-58930818 武汉国佳房地资产评估有限公司 地址:武汉中央商务区淮海路中段泛海国际 SOHO 城 2 号楼 14 层 电话: 027-85755666 深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司 地址:深圳市福田区竹子林紫竹七道博园商务大厦 8 楼 电话: 0755-82020388 400-009-9709 厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司 地址:厦门市斗西路 209 号电控大厦十一楼 电话: 0592-2278077 广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司 地址:广州市越秀北路 89 号越豪大厦 10 楼 电话: 020-83893035 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 地址:南京市中山南路 321 号现代大厦 25 楼 电话: 025-83312598 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 地址:陕西省西安市西大街贡院门 9 号都府大厦 7001/7007/9007 电话: 029-87639977 山西聚信房地产估价有限公司 地址:山西省太原市望景路 8 号浙江大厦 1611-1618 室 电话: 0351-3587026 上海城市房地产估价有限公司 地址:上海市黄浦区北京西路 1 号新金桥广场 15-18 楼 电话: 021-63589988 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司 地址:高新区天府大道北段 1700 号新世纪环球中心 E1-1608 电话: 028-86752298 江西同致房地产土地估价咨询有限公司 地址:南昌市红谷滩新区赣江北大道 1 号中航广场 14F 电话: 0791-86801000 河南开源房地产估价有限公司 地址:郑州市经六路 26 号索克豫发大厦 B 座四层 电话: 0371-65866825 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司 地址:重庆市渝北区金山路 18 号中渝都会首站 3 幢 17-8 电话: 023-63513612 浙江和诚房地产估价有限公司 地址:嘉兴市中环南路 202 号华东石油大厦 5 楼 电话: 0573-82086022 云南鼎立房地产土地评估有限责任公司 地址:云南省昆明市穿金路 188 号金尚俊园 A2803 号 电话: 0871-63160601 湖南友谊房地产评估经纪有限公司 地址:湖南省长沙市开福区兴联路 339 号友谊咨询大厦 21 楼 电话: 4006004666 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的 报告说 明 26 广西科正房地产评估有限责任公司 地址:广西省南宁市金湖路 55 号亚航财富中心 15 层 电话: 0771-5885551 内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司 地址:呼和浩特市新城区丁香路 10 号 电话: 0471-4978144 浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司 地址:杭州市庆春路 159 号中河大厦 702 电话: 0571-56062585 宁夏明大房地产评估中心有限公司 地址:宁夏省银川市兴庆区进宁北街 68 号 电话: 0951-7888936 河北嘉泽房地产评估有限公司 地址:石家庄市中山东路 289 号长安广场 22 层 2209 室 电话: 0311-85379918 安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司 地址:合肥市潜山路与淠河路交叉口帝豪大厦十五楼 电话: 86+551-65417328
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