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2016年房地产估价理论与方法考试全套真题.pdf

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2016 房地产 估价 理论 方法 考试 全套
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2016 年 房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 考 试 全 套 真 题( 一 ) 单 项 选 择 题 ( 共 40题 , 每 题 0.5分 。 每 题 的 备 选 答 案 中 只 有 一 个 最 符 合 题 意 ,请 在 答 题 卡 上 涂 黑 其 相 应 的 编 号 )1.关 于 房 地 产 估 价 误 差 的 说 法 , 错 误 的 是 ( ) 。A.房 地 产 估 价 难 免 会 有 误 差B.房 地 产 评 估 价 值 与 实 际 成 交 价 的 差 异 即 为 估 价 误 差C.不 应 采 用 一 般 物 理 测 量 的 误 差 标 准 要 求 估 价 的 误 差 标 准D.可 通 过 严 格 履 行 估 价 程 序 来 减 小 估 价 误 差【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 估 价 的 特 点 。 判 断 一 个 评 估 价 值 的 误 差 大 小 或 准 确 性 , 理论 上 是 将 它 与 真 实 价 值 进 行 比 较 , 实 际 中 一 般 是 将 它 与 合 格 的 估 价 师 的 重 新 估 价 结 果 进 行 比 较 。 甶 于 真 实 价 值 不 可 得 知 , 出 现 了 替 代 真 实 价 值 的 两 种 选 择 , 即 实 际 成 交 价 格 和 合 格 的 估价 师 的 重 新 估 价 结 果 。 参 见 教 材 P9。2.关 于 房 地 产 估 价 结 果 的 说 法 , 错 误 的 是 ( ) 。A.估 价 结 果 是 通 过 估 价 活 动 得 出 的 估 价 对 象 价 值 或 价 格 及 提 供 的 相 ;B.注 册 房 地 产 估 价 师 在 完 成 估 价 之 前 应 证 求 估 价 委 托 人 对 估 价 结 果 的 意 见C.估 价 结 果 可 能 与 估 价 对 象 在 市 场 上 进 行 交 易 的 成 交 价 格 有 所 不 同D.估 价 结 果 可 能 受 注 册 房 地 产 估 价 师 的 专 业 水 平 和 职 业 道 德 的 影 响【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 估 价 结 果 。 不 能 在 未 估 价 之 前 就 征 求 委 托 人 或 估 价 利 害 关 系 人 对估 价 结 果 的 意 见 。 参 见 教 材 P35。3.估 价 中 应 尽 量 采 用 多 种 估 价 方 法 , 其 主 要 原 因 是 ( ) 。 A.估 价 对 象 适 宜 采 用 多 种 方 法 估 价B.各 种 估 价 方 法 都 有 一 定 的 局 限 性C.各 种 估 价 方 法 之 间 具 有 理 论 统 一 性D.难 以 通 过 分 忻 排 除 不 适 用 的 估 价 方 法【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 估 价 的 持 点 。 要 求 在 估 价 中 尽 量 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估价 , 就 是 考 虑 到 不 同 估 价 方 法 都 有 局 限 。 参 见 教 材 P10。4.下 列 引 起 某 商 业 房 地 产 价 格 上 涨 的 因 索 中 , 不 属 子 该 商 业 房 地 产 价 格 自 然 增 值 因 素 的是 ( ) 。A.该 商 业 房 地 产 所 在 地 区 经 济 发 展 、 人 □ 增 加B.该 商 业 房 地 产 附 近 修 建 地 铁 、 交 通 条 件 改 善 C.该 商 业 房 地 产 所 在 区 域 规 划 为 城 市 中 央 商 务 区D.该 商 业 房 地 产 拥 有 者 聘 用 了 优 秀 的 物 业 服 务 企 业【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 保 值 增 值 。 外 部 经 济 、 需 求 增 加 导 致 稀 缺 性 增 加 、 房 地 产 使 用 管制 改 变 所 引 起 的 房 地 产 价 格 上 涨 , 是 真 正 的 房 地 产 自 然 增 值 。 参 见 教 材 P65。 5.下 列 估 价 对 象 区 位 状 况 的 描 述 中 , 不 属 于 位 置 状 况 描 述 的 是 ( ) 。A.估 价 对 象 距 离 机 场 35 公 里B.估 价 对 象 面 临 街 , 所 临 街 道 为 城 市 主 干 道C.估 价 对 象 建 筑 物 坐 北 朝 南D.估 价 对 象 附 近 有 三 条 公 交 线 路 经 过【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 区 位 状 况 描 述 。 房 地 产 区 位 状 况 描 述 中 的 位 置 描 述 包 括 坐落 、 方 位 、 与 相 关 场 所 的 距 离 、 临 街 状 况 、 朝 向 、 楼 层 。 参 见 教 材 P78。6.下 列 影 响 房 地 产 供 求 变 化 的 因 素 中 , 不 会 引 起 房 地 产 需 求 量 增 加 的 是 ( ) 。A.消 费 者 的 收 入 水 平 堉 加B.该 种 房 地 产 的 价 格 水 平 下 降 C.该 种 房 地 产 的 开 发 成 本 上 升D.消 费 者 预 期 该 种 房 地 产 价 格 上 涨【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 需 求 。 一 般 地 说 , 某 种 房 地 产 的 价 格 如 果 上 涨 了 , 对 其 需求 就 会 减 少 。 参 见 教 材 P86。7.购 买 一 套 建 筑 面 积 为 120㎡ ,单 价 为 18000 元 /㎡ 的 住 宅 , 下 列 付 款 方 式 , 名 义 价 格 和实 际 价 格 相 符 的 是 ( ) 。A.于 成 交 日 期 一 年 后 一 次 性 支 付 所 有 款 面B.于 成 交 日 期 一 次 性 付 清 , 绐 予 5%的 优 惠C.于 成 交 日 期 支 付 50万 元 , 余 款 在 第 一 年 年 末 支 付D.首 付 50% ,余 款 以 期 限 10 年 、 年 利 率 7%、 按 月 等 额 本 息 还 款 的 低 押 贷 款 支 付 【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 名 义 价 格 和 实 际 价 格 。 选 项 D的 名 义 价 格 和 实 际 价 格 是 相 等 的 ,都 是 216万 元 。 参 见 教 材 P113。8.距 离 是 衡 量 房 地 产 区 位 优 劣 最 常 见 、 最 简 单 定 指 标 , 其 中 相 对 科 学 的 距 离 指 标 是 ( ) 。A.空 间 直 线 距 离B.交 通 线 路 距 离C.交 通 时 间 距 离D.经 济 距 离【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 区 位 因 索 。 经 济 距 离 是 更 科 字 但 较 复 杂 的 一 种 距 离 , 它 是把 交 通 时 间 、 交 通 赛 用 统 一 用 货 币 来 衡 量 , 以 反 映 距 离 。 参 见 教 材 P132。 9.下 列 影 响 价 格 的 因 索 中 , 不 属 于 实 物 因 素 的 是 ( ) 。A.朝 向B.保 温C.隔 音D.户 型 【 答 案 】 A【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 实 物 因 索 。 朝 向 是 区 位 因 素 。 参 见 教 材 P12510.关 于 房 地 产 估 价 合 法 原 则 及 其 运 用 的 说 法 , 正 确 的 是 ( ) 。A.只 有 合 法 的 房 地 产 才 能 成 为 估 价 对 象B.估 价 对 象 状 况 必 须 是 实 际 状 况C.以 公 益 为 目 的 学 校 教 学 楼 可 以 作 为 抵 押 评 估 对 象D.估 价 结 果 应 是 在 依 法 判 走 的 估 价 对 象 状 况 下 的 价 值 或 价 格【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 合 法 原 则 。 合 法 原 则 要 求 估 价 结 果 是 在 依 法 判 定 的 估 价 对 象 状 况 下 定价 值 或 价 格 , 参 见 教 材 P155。11.评 估 用 于 产 权 调 换 房 屋 为 期 房 的 价 值 时 , 价 值 时 点 和 估 价 对 象 的 状 况 匹 配 正 确 的 是 ( ) 。A.价 值 时 点 为 现 在 , 估 价 对 象 状 况 为 现 在 状 况B.价 值 时 点 为 现 在 , 估 价 对 象 状 况 为 未 来 状 况C.价 值 时 点 为 未 来 , 估 价 对 象 状 况 为 现 在 状 况D.价 值 时 点 为 未 来 , 估 价 对 象 状 况 为 未 来 状 况【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 价 值 时 点 原 则 。 在 评 估 用 于 产 权 调 换 房 屋 的 价 值 时 , 应 特 别 注 意两 点 : ( 1) 价 值 时 点 应 与 评 估 被 征 收 房 屋 价 值 的 价 值 时 点 一 致 。 ( 2) 估 价 对 象 状 况 , 如 期房 的 区 位 、 用 途 、 建 筑 面 积 、 建 筑 结 构 等 , 以 房 屋 征 收 部 门 向 房 地 产 估 价 机 构 出 具 书 面 意 见说 明 的 用 于 产 权 调 换 房 屋 状 况 为 依 据 。 参 见 教 材 P162。12.某 商 业 房 地 产 年 净 收 益 在 乐 观 、 保 守 和 最 可 能 情 况 下 的 估 计 值 分 别 为 6 万 元 、 4.2 万 元 和 5.4万 元 。 若 收 H 期 限 为 30年 , 报 酬 率 为 6%, 无 法 定 优 先 受 赔 偿 款 。 则 该 商 业 房 地产 的 抵 押 价 值 为 ( ) 万 元 。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【 答 案 】 A【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 谨 慎 原 则 。 遵 循 谨 慎 原 则 应 采 用 保 守 的 较 低 的 收 益 估 计 值 。4.2/6%[1 -1/( 1+6%) 30]=51.81。 参 见 教 材 P171。13.评 估 建 筑 面 积 为 1202的 住 宅 在 2016年 9 月 30 日 前 市 场 价 格 , 下 列 交 易 实 例 中 最 适合 作 为 可 比 实 例 的 是 ( ) 。 A.甲B.乙C.丙D.丁【 答 案 】 B【 解 忻 】 本 题 考 查 的 是 。 可 比 实 例 是 类 似 房 地 产 中 真 实 成 交 且 符 合 一 定 条 件 的 , 具 体 是指 交 易 实 例 中 交 易 方 式 适 合 估 价 目 的 、 成 交 日 期 接 近 价 值 时 点 、 成 交 价 格 为 正 常 价 格 或 可 修正 为 正 常 价 格 的 估 价 对 象 的 类 似 房 地 产 等 财 产 或 相 关 权 益 。 参 见 教 材 P173。14.卖 方 5 年 前 以 贷 款 方 式 购 买 了 一 套 達 筑 面 积 为 85㎡ 的 住 宅 , 贷 款 总 额 为 45万 元 ,期 限 为 15 年 , 年 利 率 固 定 不 变 为 6%, 采 用 等 额 还 本 利 息 照 付 方 式 按 月 还 款 , 现 买 卖 合 同 约定 买 方 付 给 卖 方 50 万 元 , 并 承 担 卖 方 应 缴 纳 的 交 易 税 费 及 尚 未 偿 还 的 购 房 贷 款 , 若 卖 方 、 买 方 应 缴 纳 的 交 易 税 费 分 别 为 正 常 成 交 价 格 的 6%和 4%。 则 该 住 宅 的 正 常 成 交 价 格 为 ( ) 元 /㎡ 。 A.9787B.10013C.10282D.10539【 答 案 】 A【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 统 一 税 费 负 担 。 至 价 值 时 点 , 尚 未 偿 还 的 贷 款 =45× ( 1-5/15)=30万 元 , 正 常 负 担 下 的 价 格 =[30+50/( 1~ 6%) ]/85=0.9787万 元 /㎡ =9787元 /㎡ 。 参 见 教材 P184。15.关 于 比 较 法 运 用 的 说 法 , 错 误 的 是 ( ) 。 A.同 类 数 量 较 多 , 有 较 多 交 易 的 房 地 产 适 用 比 较 法 估 价B.尽 量 不 选 择 _进 行 交 易 情 况 修 正 的 交 易 实 例 作 可 比 实 例C.挂 牌 案 例 不 能 作 为 可 比 实 例 , 但 可 作 为 了 解 市 场 行 情 的 参 考D.修 正 或 调 整 的 因 素 越 多 , 估 价 结 果 越 合 理【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 比 较 法 适 用 的 估 价 对 象 。 选 项 A 正 确 , 比 较 法 适 用 的 估 价 对 象 是同 类 数 量 较 多 、 有 较 多 交 易 且 具 有 一 定 可 比 性 的 房 地 产 ; 选 项 B 正 确 , 有 特 殊 交 易 情 况 的 交易 实 例 一 般 不 宜 选 为 可 比 实 例 , 但 当 可 供 选 择 的 交 易 实 例 较 少 而 不 得 不 选 用 时 , 则 应 对 其 进 行 交 易 情 况 修 正 ; 选 项 C正 确 , 挂 牌 价 不 能 作 为 估 价 依 据 , 但 可 作 为 了 解 市 场 行 情 的 参 考 ;选 项 D错 误 , 需 修 正 或 调 整 的 因 素 越 多 , 说 明 可 比 实 例 的 可 比 性 越 差 , 估 价 结 果 越 不 合 理 。16.甲 、 乙 两 家 相 邻 土 地 , 市 场 价 格 分 别 为 50 万 元 和 70 万 元 , 若 将 该 两 家 土 地 合 并 为一 家 土 地 , 合 并 后 的 土 地 市 场 价 格 为 150万 元 , 如 果 乙 宗 地 的 拥 有 者 购 买 甲 宗 地 , 则 甲 宗 地的 拥 有 者 合 理 的 要 价 范 围 是 ( ) 万 元 。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 造 成 成 交 价 格 偏 离 正 常 价 格 的 因 素 。 甲 宗 地 单 独 的 价 格 为 50万 , 合 并 后 增 值 =150-( 50+70) =30( 万 元 ) 。 那 么 土 地 乙 的 拥 有 着 可 要 价 50万 元 至 80万 元( 50+30= 80) 。 参 见 教 材 P190。17.某 写 字 楼 持 有 期 内 年 均 有 效 毛 收 入 为 400万 元 , 运 营 费 用 率 为 30%,预 计 持 有 至 5 年末 出 售 时 的 总 价 为 6000万 元 , 销 售 税 费 率 为 6%, 报 酬 率 中 无 风 险 报 酬 率 为 6%,风 险 报 酬 率为 无 风 险 报 酬 率 的 25%, 则 该 写 字 楼 目 前 的 收 益 价 值 为 ( ) 。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【 答 案 】 A18.关 子 建 筑 物 经 济 寿 命 说 法 , 正 确 的 是 ( ) 。 A.经 济 寿 命 主 要 甶 建 筑 物 的 质 量 及 地 基 稳 走 性 决 走B.正 常 情 况 下 , 经 济 寿 命 长 于 自 然 寿 命C.经 济 寿 命 与 周 围 环 境 , 房 地 产 市 场 状 况 有 关D.建 筑 物 更 新 改 造 后 , 自 然 寿 命 可 以 延 长 而 经 济 寿 命 不 变【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 收 益 期 和 持 有 期 的 测 算 。 建 筑 物 经 济 寿 命 主 要 由 市 场 决 定 , 同 类建 筑 物 在 不 同 地 区 的 经 济 寿 命 可 能 不 同 , 一 般 是 在 建 筑 物 设 计 使 用 年 限 的 基 础 上 , 根 据 建 筑物 的 施 工 、 使 用 、 维 护 和 更 新 改 造 等 状 况 , 以 及 周 围 环 境 、 房 地 产 市 场 状 况 等 进 行 综 合 分 忻判 断 得 出 的 。 参 见 教 材 P235。19.房 地 产 的 有 租 约 限 制 价 值 等 于 ( ) 。A.无 租 约 现 值 价 值 减 承 租 人 权 益 价 值 B.出 租 人 权 益 价 值 加 承 租 人 权 益 价 值C.无 租 约 现 值 价 值 减 出 租 人 权 益 价 值D.出 租 人 权 益 价 值 减 承 租 人 权 益 价 值【 答 案 】 A 20.运 用 市 场 提 取 法 求 取 的 报 酬 率 可 能 与 估 价 对 象 未 来 收 益 风 险 不 完 全 一 致 , 其 根 本 原因 是 ( ) 。A.能 够 获 得 的 交 易 实 例 数 量 较 多B.所 取 得 的 报 酬 率 是 利 用 过 去 的 数 量 求 取 的C.利 用 试 错 法 和 内 插 法 求 取 报 酬 率 时 存 在 计 算 误 差D.可 比 实 例 采 用 了 典 型 买 者 和 卖 者 的 期 望 报 酬 率 并 进 行 适 当 调 整【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 报 酬 率 的 求 取 方 法 。 市 场 提 取 法 求 出 的 报 酬 率 反 映 的 是 人 们 头 脑巾 过 去 而 非 未 来 的 风 险 判 断 , 它 可 能 不 是 估 价 对 象 未 来 各 期 收 益 风 险 的 可 靠 指 针 。 参 见 教 材P250。21.某 房 地 产 的 年 净 收 益 为 60万 元 , 建 筑 物 价 值 为 200万 元 , 建 筑 物 资 本 化 率 为 12%, 土 地 使 用 年 限 为 , 土 地 报 酬 率 为 6% ,该 房 地 产 的 价 值 为 ( ) 万 元 。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【 答 案 】 C【 解 忻 】 本 题 考 查 的 是 剰 余 技 术 。 建 筑 物 年 收 益 额 =建 筑 物 现 值 × 建 筑 物 的 资 本 化 率 =200× 12%=24 ,那 么 土 地 的 年 收 益 额 =60-24=36, 土 地 定 价 值 = 36× ( P/A,6%,30) =38× 1/6%× [1- 1/( 1+6%) 30】 =495.53。 合 计 , 房 地 产 价 值 = 200+495.53 =695.53万 元 。 参 见 教材 P257。22.某 新 建 房 地 产 的 土 地 取 得 成 本 为 200万 元 , 建 设 成 本 和 管 理 费 用 之 和 为 500 万 元 , 投 资 利 息 为 50 万 元 。 销 售 费 用 和 销 售 税 费 分 别 为 重 新 购 建 价 格 的 3%和 6%, 成 本 利 润 率 为15%, 则 该 房 地 产 的 重 新 购 建 价 格 为 ( ) 万 元 。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 单 位 比 较 法 。 V=200+500+50+3%V+6%V+( 200+500+50+3%V) × 15%,V=952.512(万 元 )。 参 见 教 材 P290。23.某 房 地 产 的 土 地 是 于 8 年 前 通 过 出 让 方 式 取 得 的 , 1 年 后 房 屋 达 成 交 付 使 用 , 容 积率 为 1.2, 目 前 该 房 地 产 的 土 地 重 新 构 达 价 格 为 每 平 方 米 土 地 面 积 3000元 , 建 筑 物 重 新 购 建 价 格 为 2800 元 /㎡ ,建 筑 物 成 新 率 为 90%, 土 地 使 用 8年 的 年 期 调 整 系 数 为 94%, 目 前 该 房地 产 的 市 场 价 格 为 ( ) 元 /㎡ 。A.4870B.5020C.5340 D.5520【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 成 本 法 总 结 。 3000 + 2800× 90%=5520 ( 元 /㎡ ) 。24.通 过 房 租 求 取 房 地 产 净 收 益 , 不 应 扣 除 ( ) 。A.空 置 损 失B.房 产 税C.房 屋 折 旧 费D.房 屋 保 险 费【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 净 收 益 的 测 算 。 运 营 费 用 是 指 维 持 房 地 产 正 常 使 用 或 营 业 的 必 要支 出 , 包 括 房 地 产 税 、 房 屋 保 险 费 、 物 业 服 务 费 、 管 理 费 用 、 维 修 费 、 水 电 费 等 。 参 见 教 材 P238。25.某 住 宅 建 筑 面 积 为 160㎡ ,土 地 剩 余 使 用 期 限 为 60年 , 以 建 筑 面 积 计 算 的 土 地 重 新购 建 价 格 和 建 筑 重 新 购 建 价 格 分 别 为 5000 元 /㎡ 和 3500 元 /㎡ 。 目 前 该 房 屋 门 窗 , 墙 面 地 面等 破 损 引 起 的 折 旧 为 5 万 元 , 户 型 设 计 落 后 引 起 的 折 旧 为 8万 元 , 位 于 城 市 衰 落 地 区 引 起 的折 旧 为 6 万 元 , 若 土 地 报 酬 率 为 6%,则 该 住 宅 的 成 本 价 格 为 ( ) 万 元 。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 成 本 法 总 结 。 房 地 产 价 值 =土 地 重 新 购 建 价 格 +建 筑 物 重 新 购 建 价 格 折 旧 =5000× 160+3500× 160-50000-80000-60000=1170000( 元 ) 。26.下 列 引 起 房 地 产 贬 值 的 因 索 中 , 属 于 功 能 折 旧 的 是 ( ) 。A.写 字 楼 层 高 偏 低B.厂 房 受 酸 雨 腐 蚀C.住 宅 库 存 量 过 大D.在 建 工 程 基 础 不 均 匀 沉 降【 答 案 】 A【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 建 筑 物 折 旧 的 含 义 和 原 因 。 功 能 折 旧 也 称 为 无 形 损 耗 , 是 指 因 建筑 物 功 能 不 足 或 过 剰 造 成 的 建 筑 物 价 值 减 损 。 导 致 建 筑 物 功 能 不 足 或 过 剰 的 原 因 可 能 是 科 学技 术 进 步 , 人 们 的 消 费 观 念 改 变 , 过 去 的 建 筑 标 准 过 低 , 建 筑 设 计 上 的 缺 陷 等 。 参 见 教 材P296。 27.关 于 假 设 开 发 法 中 后 续 开 发 利 润 的 说 法 , 正 确 的 是 ( ) .A.根 据 当 地 上 年 度 所 有 新 开 发 项 目 的 平 均 利 润 率 来 计 算B.采 用 直 接 成 本 利 润 率 计 算 时 , 计 算 基 数 为 后 续 开 发 建 设 成 本C.静 态 分 析 法 中 可 用 总 利 润 率 或 年 平 均 利 润 率 测 算 后 续 开 发 利 润D.开 发 利 润 率 应 为 扣 除 所 得 税 后 的 净 利 润 率 【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 后 续 开 发 的 应 得 利 润 。 选 项 A 错 误 , 开 发 利 润 率 应 当 是 典 型 的 房地 产 开 发 企 业 进 行 特 定 的 房 地 产 开 发 所 期 望 获 得 利 润 率 ( 平 均 利 润 率 ) ; 选 项 B 错 误 , 采 用直 接 成 本 利 润 率 计 算 时 , 计 算 基 数 为 待 开 发 房 地 产 价 值 及 其 取 得 税 费 、 以 及 后 续 的 建 设 成 本 ;选 项 D错 误 , 因 为 所 得 税 是 以 企 业 为 对 象 缴 纳 , 不 同 业 务 的 盈 亏 情 况 不 统 一 , 为 了 便 于 开 发利 润 率 的 调 查 、 估 计 , 不 应 扣 除 所 得 税 。 参 见 教 材 P281、 333。28.采 用 假 设 开 发 法 中 的 动 态 分 析 法 评 估 某 住 宅 在 建 工 程 的 市 场 价 值 , 预 测 取 得 在 建 工程 后 3个 月 开 始 建 设 , 建 设 期 1 年 , 假 设 建 成 后 3 个 月 一 次 售 出 , 同 类 住 宅 现 行 市 场 价 格 为8000元 /㎡ ,预 测 未 来 2 年 内 同 类 住 宅 价 格 每 年 递 增 5%。 若 折 现 率 为 12%, 则 该 在 建 工 程 开发 完 成 后 房 地 产 的 现 时 价 值 为 ( ) 元 /㎡ 。A.7262 B.7380C.7500D.8670【 答 案 】 A【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 动 态 分 析 法 和 静 态 分 析 法 的 区 别 。 8000( 1+ 5%) 1.5/( 1+12%)1.5=7261.84( 万 元 ) 。 参 见 教 材 P323。29.关 于 假 设 开 发 法 估 价 中 开 发 经 营 期 、 建 设 期 、 经 营 期 等 之 间 关 系 的 说 法 , 错 误 的 ( ) 。A.开 发 经 营 期 可 分 为 建 设 期 和 经 营 期B.建 设 期 的 起 点 与 开 发 经 营 期 的 起 点 相 同C.经 营 期 可 具 体 分 为 销 售 期 和 运 营 期D.建 设 期 和 经 营 期 不 会 重 叠 【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 后 续 开 发 经 营 期 。 在 销 售 ( 含 预 售 ) 的 情 形 下 , 建 设 期 和 经 营 期有 重 香 。 参 见 教 材 P330。30.当 房 地 产 价 格 持 续 上 升 或 持 续 下 降 且 各 期 上 升 或 下 降 的 数 额 大 致 相 同 , 宜 选 择 的 估价 方 法 是 ( ) 。A.平 均 增 减 量 法B.平 均 发 展 速 度 法C.移 动 平 均 法D.指 数 修 勾 法【 答 案 】 A【 解 忻 】 本 题 考 查 的 是 平 均 增 减 量 法 。 运 用 平 均 增 减 量 法 进 行 预 测 的 条 件 是 , 房 地 产 价 格 的 变 动 过 程 是 持 续 上 升 或 持 续 下 降 的 , 并 且 各 期 上 升 或 下 降 的 数 额 大 致 相 同 , 否 则 就 不 宜采 用 这 种 方 法 。 参 见 教 材 P349。31.关 于 路 线 价 法 的 说 法 , 错 误 的 是 ( ) 。A.实 际 估 价 中 同 一 路 线 价 区 段 内 标 准 临 街 深 度 可 以 不 同B.相 同 条 件 下 临 街 深 度 越 深 的 地 块 , 累 计 深 度 价 格 修 正 率 越 大 C.路 线 价 为 若 干 标 准 临 街 宗 地 的 平 均 价 格D.运 用 线 路 价 法 的 前 提 条 件 是 街 道 较 规 整 , 临 街 土 地 排 列 较 整 齐【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 路 线 价 法 。 选 项 A错 误 , 实 际 估 价 中 , 设 定 的 标 准 临 街 深 度 通 常是 路 线 价 区 段 内 各 宗 临 街 土 地 的 临 街 深 度 的 众 数 或 平 均 数 。 参 见 教 材 P370。32.某 工 业 用 房 占 地 面 积 5000㎡ ,容 积 率 1.5, 土 地 单 价 为 2400元 /㎡ 。 现 可 依 法 变 更为 商 业 用 房 并 增 加 2500 ㎡ 建 筑 面 积 , 现 时 商 业 用 地 的 楼 面 地 价 为 5600元 /㎡ 。 该 工 业 用 房变 更 为 商 业 用 房 理 论 上 应 补 缴 地 价 ( ) 万 元 。A.1000B.3000C.3800 D4400【 答 案 】 D【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 补 地 价 的 测 算 。 新 容 积 率 =( 5000× 1.5+2500) /5000=2.0;补 地价 = ( 5600× 2-2400) × 5000=4400( 万 元 ) 。 参 见 教 材 P385。33.在 国 有 土 地 上 房 屋 证 收 评 估 中 , 对 已 出 租 的 房 地 产 不 考 虑 租 赁 因 索 的 影 响 。 这 一 估价 假 设 属 于 ( ) 。A.未 定 事 项 假 设B.背 离 事 实 假 设C.不 相 一 致 假 设D.依 据 不 足 假 设【 答 案 】 B 【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 估 价 报 告 的 组 成 。 背 离 事 实 假 设 , 是 指 因 估 价 目 的 的 特 殊 需 要 、交 易 条 件 设 定 或 约 定 , 对 估 价 对 象 状 况 所 做 的 与 估 价 对 象 在 价 值 时 点 的 状 况 不 一 致 的 合 理 假定 。 例 如 , 在 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 中 , 评 估 被 征 收 房 屋 的 价 值 不 考 虑 被 征 收 房 屋 租 赁 、抵 押 、 查 封 等 因 素 的 影 响 。 参 见 教 材 P413,34.关 于 价 值 时 点 的 说 法 , 错 误 的 是 ( ) 。A.价 值 时 点 可 以 是 过 去 、 现 在 或 将 来B.价 值 时 点 是 由 估 价 目 的 决 定 的C.价 值 时 点 应 与 估 价 对 象 状 况 对 应 的 时 点 一 致D.价 值 时 点 与 实 地 查 勘 日 期 可 以 不 一 致【 答 案 】 C【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 价 值 时 点 原 则 。 选 项 C错 误 , 价 值 时 点 不 一 定 与 估 价 对 象 状 况 对 应 的 时 点 一 致 。 参 见 教 材 P162表 5-1。35.关 于 估 价 师 声 明 的 说 法 , 正 确 的 是 ( ) 。A.估 价 师 声 明 是 注 册 房 地 产 估 价 师 和 房 地 产 估 价 机 构 的 免 责 声 明B.估 价 师 声 明 中 应 对 勤 勉 尽 责 估 价 做 出 承 诺 和 保 证C.未 参 与 估 价 的 注 册 房 地 产 估 价 师 可 以 在 估 价 师 声 明 上 签 名 D.估 价 师 声 明 中 应 对 估 价 结 果 成 立 的 条 件 作 出 提 示 和 说 明【 答 案 】 B【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 估 价 报 告 的 组 成 。 估 价 师 声 明 应 写 明 所 有 参 加 估 价 的 注 册 房 地 产估 价 师 对 其 估 价 职 业 道 德 、 专 业 胜 任 能 力 和 勤 勉 尽 责 估 价 等 的 承 诺 和 保 证 。 参 见 教 材 P412。( 二 ) 多 项 选 择 题 ( 共 15题 , 每 题 2 分 。 每 题 的 备 选 答 案 中 有 两 个 或 两 个 以 上 符 合 题意 , 请 在 答 题 卡 上 涂 黑 其 相 应 的 编 号 。 全 部 选 对 的 , 得 2分 ; 错 选 或 多 选 的 , 不 得 分 ; 少 选且 选 择 正 确 的 每 个 选 项 得 0.5分 )1.关 于 房 地 产 估 价 要 表 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.估 价 目 的 取 决 于 估 价 委 托 人 对 估 价 的 实 际 需 要B.估 价 对 象 由 估 价 托 人 和 估 价 目 的 双 重 决 定C.选 取 估 价 依 据 应 有 针 对 性 , 主 要 是 根 据 估 价 对 象 和 价 值 类 型 选 取D.估 价 原 则 应 根 据 价 值 类 型 和 估 价 目 的 进 行 选 择 E.估 价 程 序 是 指 完 成 估 价 项 目 所 需 做 的 各 项 工 作 进 行 的 先 后 次 序 , 不 得 交 叉 或 反 复【 答 案 】 ABDE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 估 价 目 的 。 在 估 价 中 选 取 估 价 依 据 应 有 针 对 性 , 主 要 是 根 据 估 价目 的 和 估 价 对 象 来 选 取 。 参 见 教 材 P33。2.评 估 一 套 单 元 式 住 宅 的 抵 押 估 价 , 若 未 做 特 别 说 明 , 应 包 含 在 估 价 对 象 范 围 内 的 有 ( ) 。A.二 次 装 修 时 所 铺 的 木 地 扳B.可 拆 卸 的 水 净 化 处 理 设 备C.嵌 入 式 固 定 衣 柜D.随 建 筑 配 置 的 中 央 空 调 系 统E.摆 放 在 室 内 的 沙 发【 答 案 】 ACD【 解 析 】 在 未 做 特 殊 说 明 的 情 况 下 , 房 地 产 的 定 着 物 要 列 入 估 价 范 围 , 选 项 CD 均 属 于定 着 物 ; 选 项 A 属 于 建 筑 物 实 物 中 的 装 饰 装 修 。 参 见 教 材 P49、 76。 3.关 于 成 交 价 格 、 市 场 价 格 、 理 论 和 评 估 价 值 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.在 一 笔 成 功 的 房 地 产 交 易 中 , 买 方 最 高 出 价 ≥ 成 交 价 格 ≤ 卖 方 最 低 要 价B.在 买 方 的 市 场 下 , 成 交 价 格 会 偏 向 卖 房 最 低 要 价C.市 场 价 格 和 理 论 价 格 相 比 , 市 场 价 格 是 长 期 均 衡 价 格 , 理 论 价 格 是 短 期 均 衡 价 格D.在 正 常 市 场 或 正 常 经 济 发 展 下 , 市 场 价 格 基 本 上 与 理 论 价 格 相 吻 合 , 围 绕 着 理 论 价 格而 上 下 波 动 , 不 会 偏 离 太 远E.当 交 易 情 况 正 常 时 , 成 交 价 格 接 近 市 场 价 格【 答 案 】 ABDE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 挂 牌 价 格 、 成 交 价 格 、 市 场 价 格 、 理 论 价 格 和 评 估 价 格 。 选 项 C错 误 , 市 场 价 格 和 理 论 价 格 相 比 , 市 场 价 格 是 短 期 均 衡 价 格 , 理 论 价 格 是 长 期 均 衡 价 格 。 参见 教 材 P95、 97。4.关 于 相 同 条 件 下 同 一 估 价 对 象 的 市 场 价 值 和 现 状 价 值 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.在 合 法 利 用 下 , 现 状 价 值 不 高 于 市 场 价 值 B.在 合 法 利 用 下 , ( 市 场 价 值 一 现 状 价 值 ) ≥ 将 现 状 利 用 改 变 为 最 佳 利 用 的 必 要 支 出 及应 得 利 润C.在 现 状 利 用 为 最 佳 利 用 下 , 现 状 价 值 等 于 市 场 价 值D.在 不 是 合 法 利 用 下 , 现 状 价 值 不 低 于 市 场 价 值E.同 一 估 价 目 的 、 价 值 类 型 下 , 不 能 同 时 评 估 市 场 价 值 和 现 状 价 值 【 答 案 】 ABC【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 市 场 价 值 、 投 资 价 值 、 谨 慎 价 值 、 快 速 变 现 价 值 、 现 状 价 值 和 残余 价 值 。 在 合 法 利 用 下 , 现 状 价 值 一 般 低 于 市 场 价 值 。 而 如 果 现 状 利 用 为 最 高 最 佳 利 用 ,则 现 状 价 值 就 等 于 市 场 价 值 。 在 不 是 合 法 利 用 下 , 现 状 价 值 有 可 能 高 于 市 场 价 值 。 在 合 法 利用 下 , 必 然 有 ( 市 场 价 值 一 现 状 价 值 ) 将 现 状 利 用 改 变 为 最 高 最 佳 利 用 的 必 要 支 出 及 应 得利 润 。 否 则 , 现 状 利 用 就 是 最 高 最 佳 利 用 , 现 状 价 值 就 是 市 场 价 值 。 参 见 教 材 P99。5.下 列 房 地 产 价 格 影 响 因 素 中 , 属 于 外 部 因 素 的 有 ( ) 。A.经 济 因 素B.区 位 因 素C.权 益 因 素D.人 口 因 素E.心 理 因 素【 答 案 】 ADE 【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 价 格 影 响 因 素 的 分 类 。 房 地 产 外 部 因 素 可 再 分 为 人 口 因 素 、制 度 政 策 因 素 、 经 济 因 素 、 社 会 因 素 、 国 际 因 素 、 心 理 因 素 和 其 他 因 素 。 参 见 教 材 P121。6.下 列 房 地 产 估 价 方 法 的 运 用 中 , 符 合 谨 慎 原 则 要 求 的 有 ( ) 。A.比 较 法 估 价 时 , 不 选 取 成 交 价 格 明 显 高 于 市 场 价 格 的 交 易 实 例 为 可 比 实 例B.收 贫 法 估 价 时 , 不 高 估 收 入 和 运 营 费 用C.成 本 法 估 价 时 , 不 高 估 土 地 取 得 成 本 、 建 设 成 本 、 税 费 、 利 润 和 折 旧D.假 设 开 发 法 估 价 时 , 不 高 估 未 来 开 发 完 成 后 的 价 值 或 低 估 后 续 开 发 的 必 要 支 出 及 应 得利 润 E.长 期 趋 势 法 预 测 房 地 产 未 来 价 格 时 , 不 高 估 市 场 价 格 增 长 水 平【 答 案 】 AD【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 谨 慎 原 则 。 ( 1) 在 运 用 比 较 法 估 价 时 , 不 应 选 取 成 交 价 格 明 显高 于 市 场 价 格 的 交 易 实 例 作 为 可 比 实 例 , 并 应 对 可 比 实 例 进 行 必 要 的 实 地 查 勘 ; ( 2) 在 运用 收 贫 法 估 价 时 , 不 应 高 估 收 入 或 者 低 估 运 营 费 用 , 选 取 的 报 酬 率 或 资 本 化 率 不 应 偏 低 ; ( 3) 在 运 用 成 本 法 估 价 时 , 不 应 高 估 土 地 取 得 成 本 、 建 设 成 本 、 有 关 费 税 和 利 润 , 不 应 低估 折 旧 ; ( 4) 在 运 用 假 设 开 发 法 估 价 时 , 不 应 高 估 未 来 开 发 完 成 后 的 价 值 , 不 应 低 估 后 续开 发 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 。 参 见 教 材 P171。7.估 价 对 象 为 一 宗 熟 地 , 对 选 取 的 可 比 实 例 进 行 实 物 状 况 调 整 的 内 容 有 ( ) 。A.土 地 形 状B.土 质 状 况C.土 地 使 用 年 限D.土 地 幵 发 程 度E.容 积 率【 答 案 】 ABD【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 状 况 调 整 的 内 容 。 土 地 实 物 状 况 , 主 要 有 土 地 的 面 积 、 形状 、 地 形 、 地 势 、 土 壊 、 开 发 程 度 等 影 响 房 地 产 价 格 的 因 素 。 参 见 教 材 P196。8.预 计 某 房 地 产 未 来 第 一 年 的 净 收 益 为 170万 元 , 此 后 每 年 的 净 收 益 在 上 一 年 的 基 础 上 减 少 8万 元 , 报 酬 率 为 8%则 下 列 说 法 中 正 确 的 有 ( ) 。A.该 房 地 产 未 来 第 30年 的 年 净 收 益 小 于 零B.该 房 地 产 的 合 理 经 营 期 限 大 于 22年C.该 房 地 产 的 收 益 价 值 小 于 1276.47万 元D.该 房 地 产 的 收 益 价 值 大 于 875万 元 E.该 房 地 产 的 资 本 化 率 为 18%【 答 案 】 ABCD【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 净 收 益 按 一 定 数 额 递 减 的 公 式 。 A-( n-1) b=0,170-8 ( n-1)=0,n=22.25。 V=( 170/8%-8/8%2) [1-1/( 1+8%) 22.25]+ 8/8%× 22.25/( 1+8%) =1118.58( 万 元 ) 。 参 见 教 材 P225。9.运 用 成 本 法 对 新 开 发 房 地 产 的 价 值 进 行 评 估 , 在 减 值 或 增 值 调 整 时 , 应 考 虑 的 影 响 因素 主 要 包 括 ( ) 。A.项 目 选 址 不 当B.建 设 成 本 偏 高C.运 营 费 用 是 否 客 观D.工 程 施 工 质 量 优 劣E.该 类 房 地 产 市 场 供 求 状 况【 答 案 】 ADE 【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 适 用 于 新 幵 发 建 设 的 房 地 产 的 基 本 公 式 。 新 开 发 建 设 的 房 地 产 虽然 不 存 在 一 般 意 义 上 的 折 旧 , 但 应 根 据 其 选 址 是 否 适 当 、 规 划 设 计 是 否 合 理 、 工 程 施 工 质 量优 劣 以 及 该 类 房 地 产 的 市 场 供 求 状 况 等 , 考 虑 其 可 能 的 减 值 因 素 和 增 值 因 素 , 予 以 适 当 的 减价 或 增 价 调 整 。 参 见 教 材 P286。10.关 于 建 筑 物 寿 命 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.利 用 年 限 法 求 取 建 筑 物 折 旧 时 , 建 筑 物 的 年 龄 应 采 用 有 效 年 龄 , 寿 命 应 采 用 经 济 寿 命B.对 建 筑 物 进 行 更 新 改 造 可 使 達 筑 物 的 经 济 寿 命 长 于 其 自 然 寿 命C.建 筑 物 的 剩 余 经 济 寿 命 是 其 自 然 寿 命 减 去 有 效 年 龄 后 的 寿 命D.建 筑 物 的 剩 余 自 然 寿 命 是 其 经 济 寿 命 减 去 实 际 年 龄 后 的 寿 命E.建 筑 物 的 有 效 年 龄 与 剩 余 经 济 寿 命 之 和 为 建 筑 物 经 济 寿 命【 答 案 】 AE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 年 限 法 。 选 项 B 错 误 , 建 筑 物 经 过 了 更 新 改 造 , 其 自 然 寿 命 和 经济 寿 命 都 能 得 到 延 长 ; 选 项 CD错 误 , 建 筑 物 的 剩 余 自 然 寿 命 是 其 自 然 寿 命 减 去 实 际 年 龄 后 的 寿 命 。 建 筑 物 的 剩 余 经 济 寿 命 是 其 经 济 寿 命 减 去 有 效 年 龄 后 的 寿 命 。 参 见 教 材 P298。11.关 于 假 设 开 发 法 中 的 动 态 分 析 法 运 用 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.各 项 收 入 , 支 出 均 为 价 值 时 点 房 地 产 市 场 状 况 下 的 值B.在 抵 押 估 价 中 一 般 采 用 “ 被 迫 转 让 前 提 ”C.不 需 要 单 独 计 算 投 资 利 息D.不 考 虑 预 售 和 延 迟 销 售 的 影 响E.测 算 后 续 幵 发 利 润 时 , 要 求 利 润 率 与 其 计 算 基 数 相 匹 配【 答 案 】 BCE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 动 态 分 析 法 与 静 态 分 析 法 的 区 别 。 选 项 A错 误 , 各 项 收 入 、 支 出发 生 的 时 间 不 同 , 动 态 分 析 法 下 , 将 各 项 收 入 、 支 出 折 算 到 价 值 时 点 上 ; 选 项 D 错 误 , 动 态分 折 法 要 考 虑 预 售 和 延 迟 销 售 的 影 响 。 参 见 教 材 P323-333。12.关 于 假 设 开 发 法 中 求 取 幵 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.开 发 完 成 后 的 价 值 是 未 来 幵 发 完 成 后 的 房 地 产 状 况 所 有 对 应 的 价 值 B.未 来 开 发 完 成 后 的 房 地 产 状 况 不 能 包 含 动 产 、 权 利 等C.评 估 投 资 价 值 时 , 未 来 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 有 时 要 考 虑 无 形 收 益D.对 于 自 营 的 房 地 产 , 不 宜 运 用 收 贫 法 求 取 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值E.可 以 运 用 成 本 法 求 取 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值【 答 案 】 AC 【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 幵 发 完 成 后 的 价 值 。 选 项 B错 误 , 未 来 开 发 完 成 后 的 房 地 产 状 况并 不 总 是 纯 粹 的 房 地 产 , 除 了 房 地 产 , 还 可 能 包 含 房 地 产 以 外 的 劫 产 、 权 利 等 ; 选 项 D 错 误 ,对 于 出 租 或 自 营 的 房 地 产 , 预 测 开 发 完 成 后 的 价 值 , 可 先 预 测 其 租 赁 或 自 营 的 净 收 益 , 再 采用 收 益 法 将 该 净 收 益 转 换 为 价 值 ; 选 项 E 错 误 , 开 发 完 成 后 的 价 值 不 能 采 用 成 本 法 求 取 。 参见 教 材 P332?333。13.关 于 房 地 产 估 价 长 期 趋 势 运 用 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.长 期 趋 势 法 一 般 不 适 用 对 估 价 对 象 当 前 价 格 水 平 的 测 算 或 估 价B.对 价 格 存 在 明 显 季 节 波 动 的 估 价 对 象 适 宜 采 用 移 动 平 均 法 消 除 季 节 波 动 影 响C.数 学 曲 线 拟 合 方 程 Y=a+ b× 的 参 数 a、 b通 常 采 用 最 小 二 乘 法 确 定D.选 择 具 体 预 测 方 法 的 主 要 依 据 是 估 价 对 象 或 类 似 房 地 产 历 史 价 格 的 变 动 规 律E.可 以 用 来 比 较 两 类 房 地 产 的 价 格 发 展 潜 力【 答 案 】 CDE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 长 期 趋 势 法 及 其 运 用 。 选 项 B 错 误 , 移 动 平 均 法 是 对 原 有 价 格 按 照 时 间 序 列 进 行 修 匀 , 即 采 用 逐 项 递 移 的 方 法 分 别 计 算 一 系 列 移 动 的 时 序 价 格 平 均 数 , 形 成一 个 新 的 派 生 平 均 价 格 的 时 间 序 列 , 借 以 消 除 价 格 短 期 波 动 的 影 响 , 而 非 季 节 波 动 。 参 见 教材 P352。14.关 于 路 线 价 区 段 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.路 线 价 区 段 位 于 街 道 两 侧 , 是 带 状 的B.应 将 面 积 相 近 、 形 状 相 同 、 位 M相 邻 的 临 街 土 地 划 为 同 一 个 路 线 价 区 段C.两 个 路 线 价 区 段 的 分 界 线 , 原 则 上 是 地 价 水 平 有 明 显 差 异 的 地 点D.较 长 的 繁 华 街 道 , 可 根 据 地 价 水 平 差 异 划 分 为 两 个 以 上 的 路 线 价 区 段E.同 一 街 道 两 侧 的 地 价 水 平 有 明 显 差 异 的 , 应 以 街 道 中 心 为 分 界 线 , 将 该 街 道 两 侧 视 为不 同 的 路 线 价 区 段【 答 案 】 ACDE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 划 分 路 线 价 区 段 。 在 划 分 路 线 价 区 段 时 , 应 将 “ 通 达 性 相 当 、 位置 相 邻 、 地 价 相 近 ” 的 临 街 土 地 划 为 同 一 个 路 线 价 区 段 。 参 见 教 材 P370。 15.关 于 估 价 方 法 选 用 的 说 法 , 正 确 的 有 ( ) 。A.所 有 适 用 的 估 价 方 法 都 应 选 用 , 不 得 随 意 取 舍B.商 品 住 宅 一 般 应 以 比 较 法 为 常 用 的 估 价 方 法C.现 状 空 置 的 商 铺 不 宜 采 用 收 益 法 估 价D.影 剧 院 一 般 适 用 比 较 法 和 成 本 法 估 价E.市 场 依 据 不 充 分 而 不 宜 采 用 比 较 法 、 收 益 法 、 假 设 开 发 法 估 价 的 情 况 下 , 可 以 将 成 本法 作 为 主 要 的 估 价 方 法【 答 案 】 BE【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 选 用 估 价 方 法 进 行 测 算 。 选 项 A错 误 , 在 理 论 上 适 用 的 估 价 方 法 ,都 应 初 步 入 选 , 不 得 随 意 取 舍 , 但 每 种 估 价 方 法 除 了 其 适 用 的 估 价 对 象 , 还 有 需 要 具 备 的 条件 。 有 些 估 价 对 象 因 其 所 在 地 的 房 地 产 市 场 发 育 不 够 成 熟 等 客 观 原 因 , 可 能 会 限 制 某 些 在 理论 上 适 用 的 估 价 方 法 的 实 际 运 用 。 因 此 , 在 前 面 已 根 据 估 价 对 象 初 步 选 择 了 估 价 方 法 的 基 础上 , 再 根 据 捜 集 到 的 资 料 的 数 量 和 质 量 等 情 况 , 正 式 确 定 采 用 的 估 价 方 法 ; 选 项 C错 误 , 商 铺 具 有 收 益 性 , 即 便 现 在 空 罝 , 也 可 以 采 用 收 益 法 评 估 ; 选 项 D 错 误 , 影 剧 院 很 少 发 生 交易 , 但 具 有 收 益 性 , 不 宜 选 用 比 较 法 , 适 用 收 益 法 。 参 见 教 材 P215、 409。三 、 判 断 题 ( 共 40 题 , 每 题 0 5分 , 请 根 据 判 断 结 果 , 在 答 题 卡 上 涂 黑 其 相 应 的 符 号 ,用 “ V 表 示 正 确 , 用 “ × ” 表 示 错 误 , 不 答 不 得 分 , 判 断 错 误 扣 0.5分 , 本 题 总 分 最 多 扣 至0分 ) 1.在 某 一 价 值 时 点 下 , 某 宗 房 地 产 的 市 场 价 值 反 映 的 是 市 场 上 潜 在 交 易 者 的 集 体 价 值判 断 , 可 能 高 于 其 理 论 价 格 。 ( )【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 估 价 的 特 点 。 对 估 价 师 或 某 个 特 定 的 市 场 参 与 者 而 言 , 房地 产 价 值 由 市 场 力 量 决 定 , 是 客 观 的 , 即 房 地 产 价 值 由 众 多 市 场 参 与 者 的 价 值 判 断 所 形 成 ,可 能 高 于 其 理 论 价 格 。 参 见 教 材 P6。2.房 屋 被 征 用 为 临 时 安 置 用 房 , 半 年 后 返 还 时 发 现 局 部 毀 损 , 补 偿 金 额 应 包 括 使 用 上 的补 偿 和 相 当 于 被 征 用 房 屋 价 值 的 补 偿 。 ( )【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 征 收 征 用 的 需 要 。 房 地 产 被 征 用 后 毀 损 的 , 补 偿 金 额 应 包括 使 用 上 的 补 偿 和 相 当 于 被 征 用 房 地 产 毀 损 前 后 价 值 之 差 的 补 偿 ; 房 地 产 被 征 用 后 灭 失 的 ,补 偿 金 额 应 包 括 使 用 上 的 补 偿 和 相 当 于 被 征 用 房 地 产 价 值 的 补 偿 。 参 见 教 材 P18。3.某 宗 建 设 用 地 红 线 内 的 给 水 、 排 水 、 电 力 等 基 础 设 施 属 于 该 宗 土 地 的 实 物 因 素 。 ( ) 【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 实 物 、 权 益 和 区 位 的 含 义 。 如 果 是 该 房 地 产 内 部 ( 用 地 红线 内 ) 的 配 套 设 施 , 则 应 属 于 该 房 地 产 的 实 物 因 索 。 参 见 教 材 P54,4.房 地 产 投 保 火 灾 风 险 时 的 保 险 价 值 , 通 常 不 应 包 含 不 可 能 损 毀 的 土 地 价 值 。【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 买 卖 价 格 、 租 赁 价 格 、 抵 押 价 值 、 保 险 价 值 、 计 税 价 值 和 征 收 价值 。 投 保 火 灾 险 时 的 保 险 价 值 , 仅 是 有 可 能 通 受 火 灾 损 毀 的 建 筑 物 的 价 值 及 其 可 能 的 连 带 损失 , 而 不 包 含 不 可 损 毀 的 土 地 的 价 值 , 通 常 具 体 是 指 建 筑 物 的 重 置 成 本 或 重 建 成 本 和 修 复 期间 的 经 济 损 失 ( 如 停 产 停 业 损 失 、 租 金 损 失 ) 。 参 见 教 材 P102。5.在 卖 方 市 场 下 , 增 加 房 地 产 开 发 环 节 的 税 收 , 通 常 会 使 房 地 产 价 格 下 降 。 ( )【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 税 收 制 度 政 策 。 一 般 地 说 , 增 加 房 地 产 开 发 环 节 的 税 收 , 会 增 加房 地 产 开 发 成 本 , 从 而 会 推 动 房 地 产 价 格 上 涨 ; 相 反 , 会 使 房 地 产 价 格 下 降 。 参 见 教 材 P139。 6.房 地 产 市 场 价 值 评 估 应 同 时 遵 循 独 立 、 客 观 、 公 正 原 则 , 合 法 原 则 , 价 值 时 点 原 则 ,替 代 原 则 , 最 高 最 佳 利 用 原 则 。 ( )【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 估 价 原 则 的 含 义 。 市 场 价 值 评 估 应 遵 循 独 立 、 客 观 、 公 正原 则 , 合 法 原 则 , 价 值 时 点 原 则 , 替 代 原 则 , 最 髙 最 佳 利 用 原 则 。 参 见 教 材 P153。7.房 地 产 市 场 状 况 调 整 不 仅 是 交 易 日 期 调 整 , 还 包 括 一 些 其 他 因 素 调 整 。 ( )【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 市 场 状 况 调 整 的 含 义 。 市 场 状 况 调 整 也 称 为 交 易 日 期 调 整 。 参 见教 材 P192。8.比 较 法 估 价 中 进 行 房 地 产 状 况 调 整 , 是 把 可 比 实 例 在 其 成 交 日 期 的 自 身 状 况 下 的 价格 , 调 整 为 在 价 值 时 点 的 估 价 对 象 状 况 下 的 价 格 , ( )【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 房 地 产 状 况 调 整 的 含 义 。 进 行 房 地 产 状 况 倜 整 , 是 把 可 比 实 例 在 其 自 身 下 的 价 格 , 调 整 为 在 估 价 对 象 状 况 下 的 价 格 。 参 见 教 材 P195。10.有 独 特 设 计 或 者 只 针 对 特 定 使 用 者 的 特 殊 需 要 而 开 发 的 房 地 产 通 常 采 用 成 本 法 估价 。 ( )【 答 案 】 × 【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 。 有 独 特 设 计 或 者 只 针 对 持 走 使 用 者 的 特 殊 需 要 而 开 发 建 设 的 房地 产 , 以 及 单 独 的 建 筑 物 或 者 其 装 饰 装 修 部 分 , 通 常 也 是 采 用 成 本 法 估 价 。 参 见 教 材 P。11.运 用 分 解 法 求 取 建 筑 物 折 旧 时 , 只 存 在 不 可 修 复 的 功 能 落 后 折 旧 , 不 存 在 可 修 复 的功 能 落 后 折 旧 。 ( ) 【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 分 解 法 。 将 物 质 折 旧 项 目 分 为 可 修 复 项 目 和 不 可 修 复 项 目 两 类 。参 见 教 材 P305。12.再 假 设 开 发 法 的 动 态 分 析 法 中 , 开 发 完 成 后 定 房 地 产 价 值 是 未 来 开 发 完 成 时 定 房 地产 市 场 状 态 下 定 价 值 。 ( )【 答 案 】 ×【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 平 均 发 展 速 度 法 。 由 于 越 接 近 所 预 测 的 价 格 对 应 的 时 间 的 发 展 速度 对 预 测 越 重 要 , 所 以 如 果 能 用 不 同 的 权 重 对 过 去 各 期 的 发 展 速 度 予 以 加 权 后 再 计 算 其 平 均发 展 速 度 , 就 能 使 预 测 的 价 格 更 接 近 或 符 合 实 际 。 至 于 在 预 测 时 究 竟 应 采 用 哪 种 权 重 予 以 加权 ; 一 般 需 要 根 据 房 地 产 价 格 的 变 动 过 程 和 趋 势 以 及 房 地 产 估 价 师 的 经 验 来 判 断 确 走 。 参 见 教 材 P351。14.基 准 地 价 修 正 法 估 价 结 果 的 准 确 性 , 主 要 取 决 于 基 准 地 价 的 准 确 性 以 及 调 整 系 数 的完 整 性 和 合 理 性 。 ( )【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 基 准 地 价 修 正 法 。 基 准 地 价 修 正 法 的 估 价 结 果 的 准 确 性 , 主 要 取决 于 基 准 地 价 的 准 确 性 以 及 调 整 系 数 的 完 整 性 和 合 理 性 。 参 见 教 材 P384。15.在 界 定 估 价 对 象 的 范 围 时 , 要 特 別 注 意 是 否 不 包 括 属 于 房 地 产 的 财 产 和 包 括 房 地 产以 外 的 财 产 。 ( )【 答 案 】 V【 解 析 】 本 题 考 查 的 是 估 价 对 象 的 确 定 。 在 界 定 估 价 对 象 的 范 围 时 , 要 特 别 注 意 是 否 不包 括 属 于 房 地 产 的 财 产 和 包 括 房 地 产 以 外 的 财 产 , 以 及 同 一 标 的 物 在 低 押 、 征 收 、 自 愿 转 让 、司 法 拍 卖 等 不 同 的 估 价 目 的 下 , 估 价 对 象 的 范 围 可 能 应 有 所 不 同 。 参 见 教 材 P401。 四 、 问 答 题(一 )某 房 地 产 开 发 公 司 拟 将 其 开 发 建 设 中 的 综 合 楼 一 幢 综 合 楼 作 为 抵 押 物 向 银 行 申 请 贷 款 ,委 托 房 地 产 估 价 机 构 评 估 该 在 建 工 程 的 抵 押 价 值 。 注 册 房 地 产 评 估 师 在 实 地 查 勘 时 获 知 该 综合 楼
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本文标题:2016年房地产估价理论与方法考试全套真题.pdf
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