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20131216 星级 酒店 财务 测算 研究
资源描述:
1 五星级酒店测算模型研究 (2013 年 12 月 11 日) 目的: 1. 计算结果与酒店的实际经营情况更加接近,各项指标根据市场实际情况可以逐步调整 2. 可以更好的考察酒店各部门的指标情况以便根据项目的实际特色进行调整 3. 对各项指标的假设和市场情况预测更加合理,假设的大前提是保守性的估计原则 4. 模型指标的安排与数据的可获得性相一致 一、 酒店基本设施分类 1.酒店内部区域划分 (1)客房分类:标准间、豪华房、行政房、豪华套房、行政套房、总统套房。数量标准见 统计数据(套内使用面积) 。 星级 五星 四星 三星+有限服务 标准房 249 72% 200 74% 206 88% 行政房 55 16% 42 16% 17 7% 套房 41 12% 26 10% 10 4% (2)公共区域:餐饮设施、会议设施、其他设施(商务中心、健身中心、水疗及桑拿、大 堂、行政区、零售商店、游泳池及娱乐场所) (3)后勤及行政办公:后勤区、设备间、工作人员办公区等 (4)停车场:规划中要求设定的停车位 2.重要指标 (1)标准房间面积:标准房间的套内使用面积。通常度假型酒店要高于普通商务酒店。参 考指标范围 35-55 ㎡,详见统计数据。 星级 五星(㎡) 四星(㎡) 三星+有限服务(㎡) 标准房 38 28 22 行政房 43 31 24 套房 79 60 49 (2)客房面积占比:客房区域面积/总建筑面积。一般来说,旅游度假类的酒店,此项指标 要低于商务类酒店。参考指标范围 60%-70%(以下的计算不包含停车场面积,停车场按照2 规划要求计算) (3)客房得房率:客房套内面积/客房区域总建筑面积。扣除的区域主要是指电梯厅(核心 筒)走廊、布草等后台辅助区域。参考指标范围 65%-75% (4) 公共区域得房率: 公共区域使用面积/公共区域总建筑面积。 扣除的区域主要是指走廊 (一般宴会厅等客流大的区域会设置比较大的空间) 、后台操作间(餐厅的操作间以及宴会 厅的备餐间等需要较大面积) 、电梯厅等等。参考指标范围 60%-75% (5)后勤及行政办公:后勤及行政办公面积/总建筑面积。参考指标范围 10%-20% (6)平均每间房建筑面积:总建筑面积/房间数量。星级和标准越高的酒店该指标越高,一 般度假型酒店和以商务会议为主的商务酒店指标也会较高。参考指标范围:100-150 ㎡/房 (7)停车场面积:停车位毛面积*规划要求的数量。一般高端酒店的停车场设计会叫普通住 宅和普通写字楼更为宽阔以体现酒店的品质, 有些酒店还设有地上停车位。 停车位毛面积参 考指标范围:35-45 ㎡/位 (8)房间数量:将能够居住的每件卧室极其配套的必要性附属房间(洗手间、客厅等)称 作房间,一般按照标准房间面积估算房间总数量 (9)钥匙数量:在全部房间数量里,根据酒店定位的标准确定套房的数量即按照客房分类 计算的客房数量称作钥匙数量。 在匡算阶段酒店的客房配比无法精确计算,一般会根据酒店房间数量完成后续的测算。 二、 酒店市场分析的常用指标 2.1 入住率方法:通过比较各酒店渗透率水平确定入住率 渗透率:渗透率的概念是基于“平等市场份额”的假设,即如果其他所有因素都相同, 则市场中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也将相同。 任何不一致都是由于某一家酒店假 定所拥有的有利特征较多或较少所引起的。 例如,如果一个市场有 1000 间客房,酒店 A 有 100 间客房,则它在该市场中的平等份 额是 10%。如果该酒店市场总共获取了 250000 间房晚,按照平等市场份额假设,该酒店应 该获得 25000 房晚, 而如果酒店 A 只获得了 20000 间房晚, 那么该酒店的市场渗透率为 80% (20000/25000) 。 (1)在统计数据齐全的情况下,通过将拟建酒店的分客户市场渗透率水平与存量酒店 的渗透率水平进行比较来确定拟建酒店的入住率水平。 需要取得的数据包括, 竞争酒店的客 房数量、 入住率水平、 不同客户市场 (商务、 旅游团体、 旅游散客、 会议市场以及其他市场)3 的入住率水平。 通过将拟建物业的各项优劣势与竞争酒店进行比较确定其市场渗透率水平从 而确定其市场入住率。 通常情况下在匡算阶段如果没有顾问公司的协助我们很难获得以上详 尽信息,因此亦比较困难采用此方法进行计算。 (2)在统计数据不齐全的情况下,可参考同等级酒店的入住率亦可以根据拟建酒店的 定位与市场平均水平进行比较确定入住率。 这里我们可以分客户市场进行比较以确定入住率 水平。 市场平均入住率、 客户市场分配等市场平均指标可以通过 《饭店业务统计年鉴》 获得。 最终的入住率水平建议根据市场平均水平、 市场最佳酒店水平以及竞争最近似的酒店水平进 行预测和调整。 通常情况下我们获得的数据均是目前市场状态下的入住率水平 (当然我们也可以直接采 用目前的入住率水平) ,关于拟建酒店运营稳定年份的市场平均入住率水平我们可以通过目 前的竞品酒店市场对目标客源的吸引水平、 未来市场酒店客房的供应以及未来目标客源的增 长率等指标进行预测。 (1) 目前市场吸引力水平=客源总数量/总房晚数量=客源总数量/(当前市场平均入住 率*市场总供应) (2) 预测市场吸引力水平: 假设市场吸引力水平不变, 亦可以根据市场情况进行调整。 比如预测今后的经济形势好转或者收入水平提高以及消费习惯的改变, 客户可能会更倾向入 住高端酒店,那么市场吸引力水平可以适当提高。 (3)预测的市场吸引力水平=客源总数量(可预测增长率)/总房晚数量=客源总数量/ (待求解的市场平均入住率*预测的市场总供应) (4)未来市场平均入住率=客源总数量(可预测增长率)/(预测的市场总供应*预测 的市场吸引力水平) 2.2 平均房价估计: 参考市场平均水平根据标杆酒店平均房价进行调整, 按照稳定期之后 3%-5% 的通货膨胀率分年度调整房价。 一般情况下, 在开业初期我们会给予一个较高的折扣价格获 得较低的房价水平以吸引客源, 因此在开业期至稳定期之间我们会设定一个相对较高的房价 增长率水平,8%-15%(根据当初的折扣价格确定) 。 平均房价的概念: 是不同细分市场各种价格的平均加权, 如门市价 (不打折扣的挂牌价 格) 、宣传价(对外的宣传价格) 、协议价(对大订单客户的协议价格)等,如果该酒店存在 免费房即按照惯例给重要客人或赌场客人的免费房那么在计算平均价格时要予以注意。 同时 平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异, 不同的房型也有不同的价格差异。 我们在计算时4 给定的是标准房间平均房价, 因此在总收入测算时我们亦是根据总房间数量而非总钥匙数量 进行测算。这里我们假设如果套房是 2 间标准房的组成,那么其价格也是标准房间的 2 倍, 而真实情况是远超过标准房倍数的房价,这也符合我们测算的相对合理保守的原则。 我们在没有顾问公司的帮助下通过公共渠道获得的竞争酒店的房价水平需要扣除早餐 费用,通常情况下将早餐费用直接计入餐饮收入。 (1) 在有顾问公司协助的情况下,我们可以获得并预计拟建酒店的客户的需求份额,并 通以及不同客源对房价的恒收能力从而估计不同客源主体的预期平均房价,在此基 础上确定其对平均房价的贡献从而计算出预计的平均房价。 浩华酒店顾问对平均房价的预测方法 (2) 并不建议采用第一种方法进行计算,这主要是因为虽然不同客源对拟建酒店的价格 承受能力不同,但是酒店在确定房价时并不能根据不同客户的承受能力确定房价。 此外,客户的需求份额以及预期平均房价水平对于业主方来说也比较难以估计。因 此,通过比较市场平均水平和标杆酒店平均房价水平进行调整而确定的平均房价反 而简单易行。 三、 酒店运营的指标(收入和支出) 3.1 运营损益表 我们根据“国际酒店统一会计制度” (Uniform System of Accounts for Lodging Industry)5 和“中国饭店业务统计”编制酒店运营期间的运营损益表,考察其收入和支出情况,这也是 目前国内 HTL 和 HVS 等国际酒店管理顾问所使用的测算表格。 标准格式 统计年鉴匹配的精细化格式 匡算阶段可使用的简洁格式 1 经营部门收入 经营部门收入 经营部门收入 1-1 客房收入 客房收入 客房收入 1-2 餐饮收入 (食品和饮料) 餐饮收入(食品和饮料) 餐饮收入(食品和饮料) 1-3 其他运营部门收入 通讯收入 其他收入 1-4 水疗及健身收入 1-5 小型运营部门收入 1-6 租金及其他收入 租金及其他收入 2 经营部门支出 经营部门支出 经营部门支出 2-1 客房支出 客房支出 客房支出 2-2 餐饮支出 (食品和饮料) 餐饮支出(食品和饮料) 餐饮支出(食品和饮料) 2-3 其他小型运营部门支出 通讯支出 其他支出 2-4 水疗及健身支出 2-5 小型运营支出 2-6 租金及其他支出 租金及其他支出 3 未分配经营开支 未分配经营开支 未分配经营开支 3-1 行政及一般开支 行政及一般开支 行政及一般开支 3-2 市场推广及营销 市场推广及营销 市场推广及营销 3-3 能源费 能源费 能源费 3-4 物业运营及保养 物业运营及保养 物业运营及保养 4 经营毛利(GOP)=1-2-3 经营毛利(GOP)=1-2-3 经营毛利(GOP)=1-2-3 5 固定费用 固定费用 固定费用 5-1 基本管理费 基本管理费 基本管理费 5-2 奖励金管理费 奖励金管理费 奖励金管理费 5-3 资本重置储备 资本重置储备 资本重置储备 5-4 保险等固定费用 保险 保险 6 税费 税费 税费 6 6-1 房产税 房产税 房产税 6-2 营业税及附加 营业税及附加 营业税及附加 7 EBITDA/NOI=4-5-6 EBITDA/NOI=4-5-6 EBITDA/NOI=4-5-6 8 所得税 所得税 所得税 9 利息 利息 利息 10 折旧摊销 折旧摊销 折旧摊销 11 净利润=7-8-9-10 净利润=7-8-9-10 净利润=7-8-9-10 指标解释说明: (1)客房收入:客房收入主要取决于入住率和平均房价,在此模型下的平均房价不包含 实际情境中的早餐费用,要将早餐费用计入餐饮收入。 (2)餐饮收入:在 USALI 中餐饮收入除跟食物、饮料等饮食相关的收入外,还包含会 议室等公共房间的租赁收入以及餐饮服务费。 (3)其他运营部门收入:主要是跟酒店运营相关的收入,例如高尔夫球场、SPA、停 车费、健身房、商务中心、洗衣店收入等。 (4)租金和其他收入:商业空间的出租、代理费还有利息收入等。 (5)行政及一般开支:包括所有行政部门员工以及不属于某一部门的员工薪资。因酒 店的管理和运营产生的相关开支项目也归属于此类开支。 大部分行政及一般开支都是固定的。 (6)市场推广及营销:包含所有的广告、销售和促销成本。一般情况下酒店开业前几 年的推广及营销费用一般较高,而随着酒店的运营深入此项费用一般会受到控制。 (7)能源开支:大部分费用都是固定的,受客房入住率的变化影响很小。 (8)物业运营及保养费用:包含那些消费而非资本化的费用,计入运营费用中。主要 包含维持设施运营和预防设备损毁而进行的维修。 通常情况下, 随着酒店的老化维护费用会 逐步上升。 当然, 如果酒店的预测运营期限较长我们为了维持其市场竞争力还要考虑对酒店 的升级和改造。 (9)基本管理费和奖励金管理费:一般情况下酒店会聘请专业的酒店管理公司进行管 理, 除了获取专业的管理经验外还获取了酒店的品牌影响和渠道影响力, 因此业主将要支付 给酒店管理公司相应的管理费用。其中“基本管理费”一般按照总收入的某一百分比衡量 (1-2.5%) ,奖励金管理费用通常按照经营毛利润的某一百分比衡量(2-8%)以起到激励作 用。通常情况下国际高端品牌的酒店管理费用会比较高。 7 (10) 资本重置储备: 酒店的设置完整度对酒店的运营尤为重要因此通常情况下都会计 提 (一般是提前一年预留明年) 对陈设、 家具和设备更换的准备经以保证酒店的高品质运营。 通常此项费用是应该被资本化的, 在匡算阶段我们假设此项费用作为经营性费用列支。 参考 值范围 1%-4%,一般随着酒店的运营时间增加此项费用会递增。 (11)保险以及其他固定费用:在 USALI 此项内容包含相关的税费,而我们在测算模 型中进行了区分。保险费用及其他通常按照 1%-1.5%进行估计。 (12)资本重置储备:在 USALI 中对 NOI 的计算是不需要扣除资本重置储备的,而将 NOI 扣除资本重置储备称作 Adjusted net operating income。但是考虑到在酒店运营当中每年 都要有一定数量的损耗物品的更新而这些也是对酒店运营能力的重要考量, 因此我们的 NOI 即为 USALI 中的 ANOI。 (13) 固定费用前收益: 一般酒店统计和测算业务中会计算固定费用前收益, 即经营毛 利(GOP)减去基本管理费的差额。我们在计算过程中省略了此项目标值,直接用 EBITDA/NOI 和净利润等指标考察酒店的经营情况。 (14)EBITDA 和 NOI:EBITDA 和 NOI 的区别是在于前者是包含非营业收入(如投 资性收益)的利息、所得税和折旧摊销前利润,而 NOI 则不包含非营业收入。通常情况下 EBITDA 出现在利润表中,而 NOI 多出现在运营损益表中,在单一业务下两者可以视为同 一个概念。 (15) 资产增值或减值的准备: 不出现在运营所以表中, 而在匡算阶段我们在利润表中 忽略了此项内容。 3.2 固定成本和可变成本 酒店的固定成本是影响酒店前期运营收益能力的重要因素。 通常情况下, 酒店的硬件和 软件配套以及人员安排都会根据酒店最高入住率的情况进行设置。 其中利润能源、 人员、 行 政等由于受固定成本的影响, 即使在酒店入住率较低的情况下也不会大幅的消减开支, 尤其 是季节性较强的酒店, 通常在淡季也会维持相对稳定的运营结构。 这可能导致酒店在低入住 率期间的利润情况非正比例的小于稳定期的利润。 8 浩华酒店管理公司对酒店固定和变动费用的比例统计结果 在不同入住率情况下酒店的费用支出公式如下: (1)部门费用支出=客房满租时收入*固定费用比例(人工/其他)*该部门的支出收入 比+客房满租时收入*可变费用比例(人工/其他)*该部门的支出收入比*入住率 (2)该部门支出收入比=该部门的支出/收入。为了与统计标准一致同时也符合酒店运 营的基本情况, 对于运营项来说收入是指该部门的收入情况, 对于未分配经营开支项来讲收 入是指总收入。 在匡算阶段,我们假设酒店的所有配置标准均按照 100%满租时进行配置。为了更接近 酒店的实际支出,我们可以假设部分项目的配置标准按照 90-95%的出租率进行配置,但是 实际上对我们的匡算结果影响不大。 各项占比情况我们可以参考 “中国饭店业务统计” , 根据 2013 年统计数据对于一些差异 性情况给予以下说明: (1)客房收入在酒店经营中起到决定性作用 三亚酒店主要靠客房收入, 餐饮收入水平低于国内其他城市水平, 由于客房部的经营毛 利较高而餐饮部的经营毛利较低因此也导致三亚酒店的经营毛利(43%)高于其他城市。城 市级别越低客房收入占总收入水平越低, 餐饮收入逐步提高, 这也导致三线城市的经营毛利 较低(27%) 。 城市 三亚(五星) 一线(五星) 二线(五星) 三线(五星) 客房收入 68% 52% 47% 43% 餐饮收入 27% 42% 47% 50% 经营毛利率 43% 37% 31% 27% (2)国际品牌酒店注重客房收入,经营毛利高 国际品牌酒店的客房收入比例高, 餐饮收入比例低, 经营毛利较高, 业主自行管理的经9 营毛利较低。 星级 国际(五星) 国 内 (五星) 自主 (五星) 国际 (四星) 国内 (四星) 自 主 (四星) 客房收入 52% 42% 43% 60% 43% 38% 餐饮收入 43% 49% 49% 36% 50% 46% 经营毛利率 35% 33% 28% 32% 25% 21% (3)国际酒店会降低四星级酒店的用工数量 酒店实际入住客房分配的员工数量较高。 城市 三亚(五星) 一线(五星) 二线(五星) 三线(五星) 可出租客房 1.48 1.44 1.40 1.53 实际入住客房 3.04 2.31 2.73 3.01 四星级酒店用工数量会适当降低,国际管理酒店用工数量下降明显 星级 国际(五星) 国 内 (五星) 自主 (五星) 国际 (四星) 国内 (四星) 自 主 (四星) 可出租客房 1.34 1.60 1.65 1.03 1.43 1.54 实际入住客 房 2.45 2.74 2.83 1.64 2.39 2.47 注:用工类别包括全职员工、临时员工和实习生,临时员工和实习生数量约占 20%左右。 3.3 开办费及营运费用 通常情况下, 酒店的开办费主要指在开业筹备期间, 除固定资产以及购置易耗品、 棉织 品、服装等开业所需物资费用外的开业前广告、营业推广、开业前期的人力成本、筹备费用 和培训费等。将购买的家具等固定资产以及易耗品、棉织品、服装等指为营运费用,这部分 费用通常计入企业的固定资产进行摊销而不计入开业费用中去。 因此开办费主要包括人工成本、 市场营销费用和行政一般开支。 由于酒店的管理公司不 同以及酒店定位不同开办费的差异往往较大, 按照浩华管理公司的经验酒店开办费通常维持 在 10-12 万元/房,营运费用通常在 10-15 万元/房的水平。根据上海景合投资管理有限公司 的研究(2009)北京和上海国际五星级酒店的开业费远高于二线城市的费用,而国际五星级 酒店的开办费又高于普通高星级酒店 50%以上。 研究结果显示, 每间客房北京国际五星级酒 店的开办费约为 17 万元人民币, 上海约为 22 万元人民币, 且酒店的开办费在酒店开业前达 到高峰, 其中人工成本占比最大约为 45% (根据浩华经验人工成本也有可能达到 60%, 近些10 年酒店会所见前期的营销和推广费用) 。在匡算阶段,我们将营运费用亦计入到开办费中, 一方面是便于简单计算, 另一方面也是考虑到酒店运营前几年尚未进入稳定阶段利润水平较 低,此种计算方法并不会影响现金流水平对而对利润水平的影响也较小。 3.4 参考国内会计准则需要说明的地方 (1)关于开办费的分摊 在 USALI 中规定,开办费在发生时进入递延资产,开业后一般按 5 年进行摊销。然而 新会计准则取消了递延资产科目, 开办费在开业后当年一次性进行摊销, 计入当期损益。 实 际上这样会夸大酒店在运营前期的亏损情况,通常在财务报表编制时会将开办费进行分列, 即酒店开业时一次性购入的物料用品和低值易耗品往往不会全部用于开业, 其配置数量一般 都可以使用数年, 因而可以将真正用于开业的物料用品、 低值易耗品计入开办费, 而将暂时 不用或以后年度使用的物料用品、 低值易耗品计入存货中物料用品、 低值易耗品等科目, 在 实际使用时再计入成本费用。 然而在匡算阶段我们省去了此项细分, 直接按照新会计准则将 开办费计入当期损益, 在开办费和营运费用的说明中也提到此种计算方法对实际情况影响不 大。 (2)关于资本重置储备 在酒店管理中通常会计提一部分费用用于陈设、 家具和设备等的更新, 然而在新会计准 则中要求企业不允许计提预提费用, 因此对计提资本重置储备则有悖于新会计准则。 通常建 议的处理办法是当年计提费用, 使用不完当年冲回, 另一种方法是对当年所发生的费用进入 长期待摊费用, 摊完之后再进行新一轮的更新。 前者的缺点是不能进行累计使用, 而且会导 致更新年成本费用大幅度增加。 后者的问题在于在摊销期间内难以进行新的更新改造。 在匡 算阶段, 我们采用当年计提并假设当年使用完毕, 本质上含有长期摊销的性质, 当然这要是 为了计算方便。 (3)关于固定资产的折旧 对不同固定资产按照会计准则进行折旧是保证项目拥有准确利润的重要方式, 在匡算阶 段我们假设全部固定资产按照同样年限进行折旧, 这样的假设主要是为了便于计算, 也是因 为在此阶段我们还没有办法详细的给出不同固定资产的价值清单。 四、 重要财务指标的讨论 折现率、关于酒店的退出时间及价值评定、资本化率、NOIR
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