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20120307历史文化街区案例研究_锦里.ppt

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20120307 历史文化 街区 案例 研究
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文化旅游专题之历史文化街区 锦里,北京战略顾问事业部 营业一部,【项目概况】成都锦里古街位于武侯祠东侧,是融合巴蜀民风与三国文化的新建仿古街区,地址:成都市武侯祠东侧 开业时间:2004.11.1 总建筑面积:7920m2 总街长:340m 平均街宽:3-4m(最大街宽为6m) 项目定位:文化、商业与地产的融合,是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街,号称“成都版清明上河图”。 依据当地历史文化风貌完全新建的仿古街区,可以说是一个“假古董”,,成都文化休闲旅游市场地图,,锦里,【发展历程】锦里位置原来是与武侯祠一墙之隔的旧民房区,后来找准定位,创新运营模式,逐渐转变为中国仿古商业街典范,著名景点武侯祠多年来不愁客源,但游客都是买了门票看完就走,没有游客在此地停留。,逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。,,无开发计划,,为游客服务 打造新经济增长点,,创造先进运营模式,商业业态的控制极好,锦里所有店铺抱成团,整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。,,保持领先地位,阶段,锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万,并且促进武侯祠门票收入增加。,影响,东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态,成了堆放建筑垃圾的地方,后来虽然进行了一些绿化,但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。,措施,1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。 2、意想建成一条古街。 3、要寻找、建立新市场运作模式。,1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆,不出让。 2、经营权属于新成立的锦里古街管理公司。 3、租金与面积无关,收营业额的15%-20%。,1、分析模仿者,树立危机感。 2、强调管理、提升服务,以活动代替广告,以特色带动人气。 3、实行店铺末位淘汰制,保持活力。,节点,,,,,2000年以前,2002年动工,2004年开始运营,现在,【空间结构】哑铃式空间结构有利于聚集和分散人流,合理引导游客动线,集中打造营造氛围的项目,【重要节点---大门】锦里入口的标志性建筑,与武侯祠的建筑风格一致,门两侧设有三国文化主题餐厅,起文化昭示性作用,大门 大门上“锦里”二字出处:《华阳国志·蜀志》记载:“锦江,织锦濯其中,则鲜明;濯它江,则不好;故命曰锦里也”墙上石碑写明了锦里得名的由来。 建筑风格:川西古镇的风貌特点 三国文化主题餐厅—三顾园 文化体现之处: “三顾园“的店幡 内部就餐环境:红木的仿古座椅,廊柱、窗棂、屏风,灯具,碗碟、以及服务员身上的汉服等充分融入了三国历史文化元素,大厅,店幡,【重要节点—锦里广场&戏台】锦里古街里的核心节点,集中打造营造氛围的项目,同时起到分水岭的作用,结束前段街道“静”的历史,跨过戏台进入动感区,锦里广场:犹如回到宋朝热闹的市坊街头 功能:广场是步行街中必然出现的一个节点,承担着聚集、分流、休憩、娱乐等功能。 作用:锦里广场可看作游览的一个核心节点,在这里,它结束了前段街道“静”的历史,跨过戏台,意味着跨入了另一个热闹非凡的新天地--酒吧餐饮动感区。 规模:可容纳近百人 三文庙戏台 力求重现昔日人头攒动看大戏的热闹场面。出于人流、商流通行的考虑,将戏台抬高到了2米多左右,但整体上仍是古韵十足,很有味道,【重要节点---牌坊】古街至此结束,牌坊代表一切戛然而止,重新开始另一起程,上联: 锦上添花辉映庙祠思树立, 下联: 里中为市传承文化务恢弘。,对联为四川省社会科学院研究员、中国《三国演义》学会常务副会长兼秘书长、四川三国文化研究所所长沈伯俊先生所撰、邓代昆书。,,【业态特征】古街在三个主题区域坚持主题和特色业态,分别辅以其他业态,避免了相同业态过于集中,带来消费疲劳,,餐饮,,休闲,,公建,,住宿,,购物,业态没有严格的划分,而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体,其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略,既保证了策划中三个主题的实现,也避免了相同业态在同一区域过分集中,给消费者带来的审美和消费疲劳问题。,,,,,,,,,,,,,餐饮娱乐区,锦锈文化区,民俗市井区,【业态配比】锦里商业街有46%零售商铺,其次是餐饮占24%,另外有20%的特色小摊,比重很小的是游艺、旅行社与客栈,【文化表现】锦里依托三国文化、明清川西古镇作衣、川西民风民俗为内容,从外部包装和内部填充来打造,内部填充:三国文化和川西民风民俗双重文化填充商业业态、文化场景和节庆活动,文化主题的建构分为外部包装和内部填充两种形式,外部包装:锦里仿古街区的整体建筑风貌和格调,锦里仿古街区的整体建筑风貌和格调用较为通俗的语言可以表述为,给锦里穿了件什么样的外衣。从锦里整体的外包装来看,整个街区的建筑风格实际上是仿照明清时的川西民居,即穿了一件明清风格的外衣,三国文化:很多店的名字都刻上了三国文化的印记如 “三国茶楼”、“三顾园餐馆” “诸葛连弩”、“张飞牛肉” 等等 川西民俗文化:1、文化场景的营造如老式的招牌、大红的灯笼、鸡公车、人力三轮车等元素营造的场景,2、原传统生活方式营造商业业态如转糖饼、捏泥人、剪纸、棕编、草编、织锦、竹编等民间工艺以传统地摊的方式,充实了锦里广场一带的市井生活内容。,【文化表现-建筑风格】锦里外部为明清古建筑风格,与武侯祠现存的清代建筑融为一体,文化:由依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题,有三个方面来体现: 建筑风格:川西古镇风貌,拱桥、围栏、竿桥、招牌、垃圾桶都体现了文化韵味 材质:木质的建筑门窗、红砂石雕刻的栏杆和牌坊等 构建的装饰:从外墙到屋顶的雕刻如砖雕和木雕,,,,老街、青石板路,青砖、青瓦,锦里大门,雕梁画栋,客栈,【文化表现—商业业态】锦里休闲街主要卖的是“文化”,将文化和现代生活的多元业态紧密相连,,三国蜀汉文化,川西民俗文化,三国文化与现代商业完美结合:锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业,采用“以点带面”的策略和操作方式。,捏泥人,剪纸,【文化表现—文化场景营造】通过视觉符号烘托锦里文化氛围,通过招牌、幡、红灯笼等文化元素 通过雕塑等景观小品,鸡公车 张飞雕塑,招牌 红灯笼,幡,【文化表现—节庆活动】节庆活动不仅能渲染文化氛围带动人气,更能提升文化体验程度(1/2),2012年锦里古街节庆活动,【文化表现—节庆活动】节庆活动不仅能渲染文化氛围带动人气,更能提升文化体验程度(2/2),成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司由3部分组成:武侯祠博物馆持股40% ,民营企业持股40%,另外20% 由武侯祠所有员工持有。 锦里的商铺采取只租不售的模式,有利于统一经营管理。 在业种的引进上,基本做到了“ 一招一店“,店店风格不趋同,避免同质竞争,以形成相同业态的良性聚集。 锦里还对落户商家的信誉和实力进行严格的把关,选商而非招商,目前锦里落户的商家,是从早期的400多家中筛选出来的,这对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用。 锦里的商业模式和传统的商业模式不同,锦里对刚进驻的商家实行保障经营,在收取商铺租金价格上,并没有按照一般惯例按固有面积收取,而是实行按商家所销售的物业类型收取,手工生产类、四川固有的蜀锦、蜀绣等利润微薄但又具有丰富文化内涵的店铺租金较低,酒吧餐饮等利润较高的商家所收取的租金较高。,【运营思路】公司化管理,只租不售,保障经营的新商业模式,【成功KPI】在该商业街成功的诸多因素中,政府的主导、准确的定位、地域性文化的强表达是其成功的关键,锦里成功KPI,,抢占市场先机 ——锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在改造的契机,率先开市,抢占了市场先机。,政府的主导 ——国有资本充分发挥了作用,在利用民有资本的同时,没有因为商业利益而丧失本项目的文化诉求。,地域性文化的强表达—— 通过古建筑风格、特色节庆活动、主题鲜明的文化消费等来表达巴蜀民俗文化和三国文化,准确的定位 ——依附武侯祠差异化定位,借助武侯祠旅游景点保证游客。,业态组合的包容性 ——坚持特色文化的同时,加入少量省外、外国异质化元素,把现代元素融入其中,也烘托了古文化。,项目搭配合理 ——观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理,避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。,项目的持续性建设 ——不断提升,例如背街的增加,“水岸锦里”的二期工程等等,不断给区域注入新的活力。,,重要性,,,,,,,,
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