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20120525_南京_证大_南站项目定位(终稿).ppt

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20120525 南京 项目 定位 终稿
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证大南京南站项目报告 中国⊕南京,,,谨呈: 证大集团,,,报告核心内容,第一部分:项目理解,第二部分:办公市场机会点分析,第三部分:酒店式公寓市场机会点分析,第四部分:项目定位,,,,1,项目理解 一:城市发展机遇分析 二:南部新城发展机遇分析 三:高铁发展机遇分析 四:本项目面临的发展机会与威胁,都市发展区,是以长江为主轴,以南京主城为核心,结构多元,间隔分布,多中心,开敞式的都市发展区空间格局; 南京为经济核心发展城市,其“一小时经济圈”内的辐射的城市有:扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖; 沪宁城际、京沪高铁、宁杭高铁的相继通车,将加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动,长三角都市群的一体化融合进程将加快,加快跨城置业频率; 南京作为长三角城市群副中心城市之一,长三角同城化,必然带动南京城市发展进入一个新的时代。,『南京城市辐射力分析』南京在长三角都市群一体化融合中起到承东启西战略作用,随着长三角一体化发展规划实施和城际轨道交通的完善,进一步增强南京对一小时都市圈辐射能力,资本与人才加速流入,带动产业转型提速,总体经济格局——京沪高铁经济呈现“哑铃式”的经济格局,两端的上海、北京具有强大的经济实力,中部沿线城市处于经济凹地的低端。 南京无论在经济发展水平还是发展速度上都处于沿线城市的领先水平。 与各一线城市比较,从GDP来看,南京的经济水平存在一定差距。但从发展速度来看,南京的GDP增长率已经超过一线城市。经济发展后劲十足的特征初步彰显。,,,『南京经济发展水平分析』与各一线城市比较,南京的经济水平存在一定差距,但GDP的增长速度已经超过一线城市,经济发展后劲十足的特征初步彰显,高铁的建设进一步放大南京战略发展的想象空间,南京GDP增长情况,『南京经济国际化发展情况』南京近年来经济国际化程度有效提升,现代服务业集聚区建设步伐加快,实际利用外资规模不断提升,人民币(亿元),美金(亿元),2010年,全市全社会固定资产投资中外资438.6亿元,同比增长33%,增幅高于全市固定资产投资增幅9个百分点,全市外资企业共吸纳近40万人就业。 制造业中外资向支柱产业集聚势头明显,一半以上投向了石化、电子信息、汽车等支柱产业。 南京“十一五”期间吸引外资的来源地不断扩大,截至2010年末,累计有91家世界500强企业在南京投资了161个项目, 截至2010年末全市共有服务外包企业762家。全市实现服务外包执行额26.5亿美元,居全国第一,同比增长63%。,“十一五”时期南京经济国际化发展情况,南京“十二五”经济国际化主要发展目标 国际一流的科技研发创新基地。建成长三角创新基地、国家科技创新中心和具有国际影响的知识扩散中心。 国际化现代服务业中心。依托南京独特的资源优势和产业基础,形成与总部经济相匹配的国际化、专业化、现代化服务支撑体系和配套环境,建成亚太地区新兴总部经济中心城市。 具有较强国际竞争力的战略性新兴产业基地。建成中国软件名城,建设国家服务外包和电子商务示范城市,建成国内领先、国际一流的新兴显示产业基地、国家级智能电网(交通)和节能环保产业基地、在全国具有较大影响的生物技术和航空航天研发产业化基地。 国际人才高地。充分转化和释放地区科教人才优势,大力引进海内外高端人才,打造高素质技能型人才培养基地。 全球网络重要节点城市。打造国际一流的现代物流中心和国际化综合性枢纽城市。充分发挥南京作为长三角区域性中心城市的辐射带动作用,加快建成辐射带动中西部地区的桥头堡。大力吸引国内外要素资源集聚,进一步提升南京在全球城市网络节点中的地位、作用和影响力,建设国际城市。,南京“十二五”经济国际化主要指标,『南京经济国际化发展情况』随着南京整体战略地位的不断提升与对外交通联系紧密度的加强,城市综合竞争力将得到进一步的飞跃,从收入水平与第三产业占比的关系来看,南京目前整体已经达到国际中等收入水平; 南京产业结构以二、三产业为主;但同时跟国内一线城市北上广深的产业结构相比,还存在一定的差距,二、三产业的占比略低于一线城市。,第三产业占比与收入经验关系图,『南京产业结构』随着服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业的快速发展,南京第三产业的绝对值与比重在近几年均有着大幅的提升,同时产业结构存在进一步合理化的空间,2007-2011年南京三产占比基本稳定,从08年开始,第三产业占比维持在50%以上;二、三产业增长率维持在13%左右,远远超过一产业的增长速度; 2011年,服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业等加快发展。全年全市服务业完成增加值3220.51亿元,占生产总值比重达到52.4%; 截至2010年末,全市29个省级、市级现代服务业集聚区共引进企业9253家,吸纳就业人员总数25.5万人,集聚区完成投资占同期全市服务业固定资产投资的12.3%,完成税收占同期全市服务业税收的16.3%; 2010年房地产业实际利用外资占服务业利用外资的59%,在全市实际利用外资中占比接近三成,金融、物流、信息等现代服务业利用外资相对滞后,存在进一步提升的空间;,『南京产业发展规划』发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点,推动服务业发展提速、比重提高、结构提升,形成以服务经济为主的产业结构,成为具有较强影响力和辐射力的区域性现代服务业中心,,,,,1,4,3,2,推进服务业集聚发展: 大力发展现代服务业集聚区,大力促进金融保险、现代物流、软件及服务外包、科技研发、创意等生产性服务业向集聚区集中发展; 推动城区服务业特色化发展; 促进郊县服务业提速发展;,,发展规划,建设先进制造业基地: 培育发展战略性新兴产业:重点发展风电光伏装备、电力自动化与智能电网、通信、节能环保、生物医药、新材料、轨道交通、航空航天等新兴产业 做强做优工业支柱产业:运用新技术、新装备、新工艺提升电子信息、石油化工、钢铁、汽车四大产业发展水平 转型提升传统制造业: 加强园区建设:打造园区产业集群,推动开发园区“二次创业”。,优化服务业结构: 加快发展金融、现代物流、商务服务、文化创意等生产性服务业; 进一步提升商贸、旅游、房地产等消费性服务业的发展规模和水平; 加快发展居家服务、健身、多层次的医疗保健等生活性服务业。,建设世界软件名城: 加快发展软件和信息服务业:巩固电力、通信、智能交通等软件产业集群的国内领先地位,发展面向社会公共领域的现代信息服务业 建设集聚发展平台:在加快建设江苏软件园、南京软件园的基础上,重点建设麒麟科技创新园、徐庄软件园、雨花软件园和南京国际服务外包产业园,『南京产业布局』南京未来产业发展,利用强大的服务业基础和完善的制造业基础,加快产业结构的转型升级,尽快形成“服务业为主导,先进制造业和高新技术产业为支持,现代农业为补充”的产业结构,产业布局原则: 结合“做中心、开场式”的城镇空间布局结构,优化和调整全市产业布局 在城镇发展轴上,第二产业与第三产业在市域范围内形成“圈层式、组团”布局结构。 10KM圈层:以主城为核心的约10KM半径范围内,以发展现代服务业为主; 20KM圈层:主城以外二环高速以内,以发展现代服务业和高新技术产业为主; 40KM圈层:二环以外三环之内,以发展先进制造业和休闲旅游等产业为主; 40KM圈层以外:外围远郊区县,依托新城和新市镇的产业园区发展先进制造业;,『南京城市发展总结』—— 南京目前已经形成对周边一小时都市圈的辐射能力,对苏北、皖南地区的影响能力进一步提升,未来发展定位为带动中西部地区的桥头堡。 近年来南京经济飞速发展,实际利用外资不断提升,产业转型加速,为未来办公物业的发展提供坚实支持。,,,1,项目理解 一:城市发展机遇分析 二:南部新城发展机遇分析 三:高铁发展机遇分析 四:本项目面临的发展机会与威胁,『南部新城定位分析』南部新城定位为南京的三个城市中心之一,在城市发展结构上具备先天的优势,是主城打通与江宁联系,实现城市整体无缝对接的必然发展,具备重要的战略地位,,,主城,河西新城,南部新城,江北副城,仙林副城,东山副城,南部新城定位为南京新的都市中心,既具有交通枢纽、文化休闲、商贸集聚、自然生态的功能,还要有公共服务功能,将对主城、东山新城的辐射起到重要作用。 河西新城开发始于2001年,以十运会开发为契机,南京市委书记的李源潮,代表市委、市政府宣布:走出老城,开辟河西新城!09年升任中组部部长李源潮,再次关注河西,对于河西发展寄予厚望,提升河西新城开发量级。 2010南部新城和江北副城建设正式启动,成立新城开发指挥部,由原河西新城开发指挥部部长、南京副市长陆冰亲自担任总指挥,进行指导建设。 地段区位:南部新城位于南京老城以南、中华门外,处于秦淮区、江宁区和雨花台区三区交界,与新街口主城、河西新城共同构建大南京现代都市新中心。 产业规划:南京火车南站地区将重点发展商贸商务、总部经济和现代服务业;红花机场片区将建设成为创意产业引领、集商务商贸于一体的高端商业服务中心;江宁片区则是市教育科研和知识创新基地、高新技术产业基地。,,,南部新城核心区,南部新城,南部新城核心区的启动区,『南部新城规划』南部新城规划范围较大,但目前除红花-机场及南站核心启动区外,剩余区域已基本开发建设完毕,区域形象已经基本形成,实际可供开发范围仅启动区约15平方公里,缺乏规模效应,新城规划:总共164平方公里,规划居住160万人,以培育高端服务业、商务、会展和创意产业为主。南部新城核心启动区共32平方公里,规划为:一心(南部新中心)两轴(雨花-机场轴、南站中心轴)三大板块(南站枢纽区、雨花软件园、红花-机场地区三大功能板块)。 核心区:北起秦淮河、运粮河至绕城公路,西至南河,南至秦淮新河、宏运大道,东至宁杭高速、至绕城公路,用地面积约为66平方公里,预计居住人口73万。 南部新城启动区:北起雨花南路、卡子门大街、大明路、秦淮河、运粮河至绕城公路,西至南河,南至绕城公路、机场高速、秦淮新河、双龙大道、绕城公路,总用地面积约32平方公里,规划为“一心二轴三板块”。 可建设区:南部新城规划范围较大,但大部分区域现已建设完毕,区域形象已经形成,仅剩大校场及南站区域可供开发建设,体量相对较小,难以形成规模效应。(南站范围5.63平方公里,大校场约10平方公里),南京南站枢纽区是南部新城核心区的启动区,总面积603公顷,规划以高铁南站为中心,商务商贸区、公共服务设施区、混合建设区和住宅区围绕四周。 规划最终形成“一个公建发展带、一个对外交通设施区、两个居住社区、两个混合建设区”的总体布局结构。 南站地区规划强化了南站枢纽地下换乘空间与站前广场和站前商业空间的地下联系;并充分利用地铁站点,大力发展地下空间; 功能定位:华东地区大型综合交通枢纽、联动区域的经济服务性中心、南部新中心的主要组成部分、南京城市的标志性形象门户,,『南部新城启动区——南京南站枢纽区定位』南京南站规划打造成为华东地区大型综合交通枢纽、联动区域的经济服务性中心、南部新中心的主要组成部分以及城市的标志性形象门户,沪汉蓉铁路,『南京南站铁路连接能力』南京高铁南站目前铁路干线有沪宁城际铁路,宁杭城际铁路,宁安城际铁路,京沪高速铁路以及沪汉蓉铁路,连接上海,杭州,安庆,合肥,徐州,北京等城市,已开通动车及高铁共181趟列车,『南京南站客运连接能力』南京客运南站共计154条线路,575辆客车,每天发车940个班次。江苏、安徽、浙江三省共涉及119个城市,主要连通苏北及安徽各县市,公交线路:纬八路、纬九路、将军路、宁溧路以及玉兰路,都有可能实施公交专用道。将有20条公交线路汇聚到南站,其中15条线路开往主城,南站内高峰小时公交车辆将达到300辆。 轨道交通:地铁1号线南延线、3号线、6号线、12号线及机场轻轨线 快速通道:南站地区的快速交通网络构架初定为“四纵三横”。“四纵”分别是四条南北向的快速通道,宁丹路、机场高速、宁溧路、宁杭高速;“三横”分别是三条东西向的快速通道,纬七路、绕城公路、宏运大道。,南京南站,①,⑥,③,⑿,『南京南站城市交通连接能力』南京南站为城南主要交通枢纽,规划四条地铁轨道交汇,一号线南延线已经开通,2014年机场线开通,规划20条公交线路,7条城市快速通道,构建全面交通网络,进一步提升区域辐射力,『南京南站客流量』南京南站集高铁,客运,轨道交通为一体,实现零换乘,连接上海、北京,苏北,皖南以及浙北部分城市,形成每年约6000万人次的客流量,便利的交通带来高密度的人群活动,促进南站地区商贸商务的发展。,南京南站集京沪高铁、沪汉蓉等5条高铁线,配套建设4条地铁线、25条公交线路和长途客运、社会车辆、出租车等交通方式,可以实现综合零换乘,高铁、地铁、长途汽车、公交、出租车5种交通模式的无缝衔接。 南京高铁南站,占地约2平方公里,到发线28条,站台15座,近期旅客发送量4412万人次,远期可达5822万人次。 汽车客运南站由到发场、整备场和长途预留地三部分组成,占地面积约为6万平方米,共开通 154条线路,575辆客车,每天发车940个班次。 禄口国际机场2010年年均1169万人次的旅客吞吐量,多数经过机场轻轨、铁路、公路等方式在南站区域换乘。,『南站发展现状及区域认知情况』南站位于主城边缘,无论南京传统客户及江宁客户对该区域认知度相对较低,同时区域内存在专业市场、刚需项目拉低区域整体形象,且启动区未有项目启动,区域氛围尚未形成,地段区位:高铁南站处于绕城公路以外,主城边缘化区域,地段价值相对较弱; 客户认知:南京传统客户对于主城界定为城墙以内区域,河西新城经历十年发展逐步被南京人所认知,南京传统客户对于区域认知度相对较差;江宁客户主要集中于东山区域,随着区域开发完毕,逐步外溢至百家湖、三山板块,对于项目所处区域,认知度同样较低; 南站区域:南站周边存在家居建材、汽配等专业市场,区域形象较差,同时南站区域未有项目启动,区域整体氛围尚未形成;,,夫子庙,家居建材市场,麒麟新城,,江宁片区,雨花片区,百家湖板块,功德园,雨花软件园,南站启动区,汽配专业市场,『南部新城发展机会点小结』南部新城发展机遇与挑战并存——定位高,区位占据优势,但整体规模有限,处于初步发展阶段,,,1,项目理解 一:城市发展机遇分析 二:南部新城发展机遇分析 三:高铁发展机遇分析 四:本项目面临的发展机会与威胁,交通枢纽引导的多层次开发模式,,,,,,航空经济影响,,辐射范围:全国,主要经济发达城市航线密度较高; 主要吸引产业:跨省市贸易、跨国贸易,依赖航空物流的高端制造业的物流职能部门。,高铁经济影响,,辐射范围:以长三角通勤线路为主,以及京沪线; 主要吸引产业:长三角区域贸易、长三角区域生产型服务业。,城市轨道交通经济影响,,辐射范围:上海市中心及西部卫星城镇; 主要吸引产业: - 通往市中心轨道交通沿线——市中心商务、商业的对外扩展; - 卫星城镇站点周边——集中居住、教育等人口导出功能。,『交通方式对区域发展的影响』本项目为高铁站前项目,南京南站高铁区的发展将更多依托来自高铁,轨道交通的影响效应,『高铁案例启示』本项目受高铁带来的房地产升值直接影响,并间接促进城市内外辐射力及延伸发展,影响一:提升周边地价、房价,会带来土地和物业整体价格平台的提升,项目区域的能自成一套价格体系,影响二:高铁吸引人群,影响三:促进区域物流和商贸业发展,高铁相对于传统的路上交通最大特色就是带来高层次的人群聚集。国外成功的高铁站区都围绕高铁带来的高层次人群,从而带动区域的快速发展。 主要客群为:商务人群、旅游人群及通勤人群,,直接影响,间接影响,影响四:提升辐射和延伸量级,为接驳高速铁路站点,车站附近将形成交通系统集结点,使得项目所在区域也将受到城市交通辐射,到达性更好,提高区域的成熟度。,影响五:城市的承接和延展,承接上海、苏州、无锡的产业链,部分低端产业转移,规模企业被吸引,带来产业的集聚,加速产业园的招商引资进程和促进园区成熟,提高区域经济和人员收入。,轨道物业辐射范围较大,在范围内带来了商贸和物流业的兴起,人流量大,大量的商务旅客促进了本地商贸业的发展。带来沿主干道的商业需求。,经济: 自身增长的放大:往来人口带来就业机会增加和产品销售范围扩大,优化产业结构并且商贸业的进一步发展,使得地方经济增速加快 要素流入带来的增长:可达性改善,更多要素如资金投资和企业迁入,以及人员流动带来的信息、知识和技术的传播,带动了地方经济发展,产业:,对本项目影响: 整体经济水平的提高带动人们消费能力和消费观念的提高,置业需求释放 上海、苏州外溢的外资企业带来高收入水平的就业机会,从业人员素质提高 吸引苏北、皖南以及浙北部分城市的本土企业入驻,扩充办公客群,,促进产业带的形成,,将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊 承接长三角经济最发达地区;上海、苏州、无锡的产业链,促进产业结构的调整,,高铁区的设立和成熟,,沿线地带的工业布局迅速发生变化,汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业 促进第三产业的发展 高素质人才带来了高科技产业的发展。 民营高新企业开始增多,提高城市可达性、产生企业选址的积聚效应,吸引了大量生产企业和商贸服务业公司搬迁 为容纳积聚和外溢的企业,新建和发展产业园区,『高铁对经济和产业的影响』高铁给区域经济和产业引进、结构调整带来的影响,将促进区域的加速发展,对本项目产生有利促进作用,『高铁的核心影响』南京南站依托高铁,构建城市群的“一日交流圈”,借助其优势,实现公务商务服务的便利性。,高铁辐射范围城市关系图,图示为高度集中发展模式的城市群关系,在城市集中发展区内社会化、生产集约化的和城市规模不断扩大化的现象非常明显,区域内物质积聚和环境开发利用的集约化程度很高。城市群间可依赖高铁充分发挥城市间的联动作用。,高铁将构建城市群的“一日交流圈”,“一日交流圈”的定义 一日交流圈即各主要城市间的流动所需时间在2.5小时以内; 它反映了交易成本上的质变,当日往返能够节省如住宿费用等额外成本,以及在外住宿的心理或生活负担。 “一日交流圈”的对枢纽辐射区建设的意义 高铁的建设将使服务圈内城市形成“同城效应”,从而促进城市间的广泛交流,主要包括以下三方面: 城市群生活圈的建设:快速交通使跨城市的通勤通学服务成为可能; 城市群企业服务圈建设:借助快速交通,跨城市的公务商务服务实现的便利性大大提高; 城市旅游圈建设:即近距离城市的休闲旅游、文化交流服务得到很大程度的促进。,,,1,项目理解 一:城市发展机遇分析 二:南部新城发展机遇分析 三:高铁发展机遇分析 四:本项目面临的发展机会与威胁,省会城市的 中心城区与江宁的交接地带 未来城市建设的重点区域 综合交通枢纽 大规模办公集群项目,『项目属性界定』省会城市南京,连接主城与江宁的南部新城核心区、综合交通枢纽、高铁站前大规模的办公集群项目,,目前已知品牌企业如:万科、绿地、首创等大型品牌企业均意向进入南站取地,进行项目开发建设; 区域开发初期,未有项目启动,配套匮乏,缺乏办公基础;,『项目竞争分析』区域开发初期,配套匮乏,缺乏高档次办公基础,未来区域规划有大体量商办类物业,同时各大品企纷纷进入南站,竞争激烈,,总体经济指标: 用地面积:9.36万平米 总建筑面积:54.34万平米 地上建筑面积:38.34万平米 地下建筑面积:16万平米 综合容积率: 4.1,『项目指标分析』项目处于站前位置,地段优势明显,可直接对于人流进行拦截、吸纳,根据项目指标分析,均为商办类项目,缺乏造血产品,同时地块相对分散,存在限高要求,存在一定开发限制,『项目发展核心问题』—— 核心问题1——新城开发初期,区域认知度低,周边无项目先期入市进行开发建设,项目定位及开发策略应如何选择? 核心问题2——根据项目定位及开发策略,项目应以何种物业组合及体量配比开发建设,以保证项目先期成功运营,为项目整体开发进行造血?,报告核心内容,第一部分:项目理解,第二部分:办公市场机会点分析,第三部分:酒店式公寓市场机会点分析,第四部分:项目定位,,,,2,办公市场机会点分析 一:整体及板块办公市场研究 二:甲级写字楼市场研究 三:乙级写字楼市场研究,,,,,,,金鹰国际商城,商茂世纪广场,新世纪 广场,置地广场 长发CFC,绿地广场,1997,2001,2004,2006,2007,,,2009,2010,国际金融中心,新地中心,金奥大厦,,2012,南京写字楼办公物业发展特点总结: 09年以前甲级写字楼主要以销售为主,代表项目为新世纪广场、置地广场等项目,至09年后办公市场蓬勃发展,国际金融中心、新地中心逐步推出,市场上销售型甲级写字楼逐步向持有租赁进行转变; 写字楼长期与住宅存在价格倒挂现象,近些年由于经济的逐步发展,大量全国型品牌公司的区域型总部进驻南京,高端写字楼大体量入市,办公市场得到进一步发展; 甲级写字楼物业的物业管理水平及硬件配置标准普遍提升。,『办公发展』近年来随着南京城市量级不断提升,产业结构的逐步优化及高端办公大批量入市,带动办公物业整体品质及价值提升,整体发展进入了一个新的阶段,数据来源:南京新景祥整理数据,南京市2011年办公市场各板块供销走势,全市办公市场总体表现,『供求关系』由于市场大量办公转化为SOHO公寓的入市及成交,11年办公整体供销量大幅增长,且大量高端办公多持有租赁,造成销售型纯写字楼办公物业供应出现了一定的空档期,从整体市场来看,2011年南京办公物业供销双双上升,价格稳步上升。2011年办公物业总体供应量为79.03㎡,同比2010年上升74.77%,2011办公物业总体销售量为48.59㎡,同比2010年上升82.05%。 从板块来看,河西一支独大,为办公物业的主要供销板块,其次是江宁、城南、城中、城北,其他板块基本无供应。 数据分析: 1、办公整体供销大幅上涨,来源于包括德盈国际广场、万达广场等大量SOHO型办公物业上市及成交。 2、销售型纯写字楼办公物业供销明显不足,一方面原因在于多数项目已转化为SOHO,另一方面,大量高端办公多持有租赁,并未形成供销。,,,,珠江路,泛新街口,河西 CBD,鼓楼山西路,『板块格局』泛新街口、珠江路、鼓楼山西路板块为传统办公集聚区,河西CBD发展迅速,成为新兴办公集群,传统办公集群,新兴办公集群,『城中办公市场分析』传统办公区域主要集中于新街口、鼓楼山西路及珠江路三大片区,商务商贸混杂,面临交通、停车等瓶颈,且新增办公供应有限,『城中办公发展趋势』由于城中办公物业的供应两极化,高档办公需求部分外溢至河西CBD区域,大量中小型企业及成长型企业由于城中物业成本较高,且形象、配置等无法匹配其需求,正寻求更高性价比物业,存在外溢趋势,综合来讲,目前南京传统办公区域写字楼物业可分为三大层级:,,,,2007-2008年板块发展相对成熟,以乙级办公市场为主,2004年-2006年,初期以SOHO酒店式公寓入市,商务公寓办公为主,2009年开始,陆续推出甲级、顶级办公物业,『河西CBD办公发展历程分析』CBD一期,产品类型主要为酒店式公寓及SOHO;板块发展相对成熟之后,乙级办公市场走俏;2009年开始陆续推出甲级办公物业,2010年后,随着新地中心的上市及CBD二期的开发,逐渐转变为城市高档办公热点,『河西CBD办公发展趋势分析』办公集群效应明显,写字楼标准及品质逐步高端化,将承接起全市大量总部办公及其他高档办公需求,而CBD对于中小型及成长型企业办公需求缺乏匹配物业,导致主城该类办公需求外溢至江东或城南等区域,特征一:09年以前,区域配套发展尚不成熟,主要依靠租金价差,导入城中办公需求,如东渡新锐大厦等项目; 特征二:10年之后,配套逐步成熟,以新地中心为代表的高档写字楼入市,办公标准快速提升,两年内租金实现快速增长,如新地中心从10年的2块涨至目前4块,河西CBD承接起总部办公需求及其他高档办公需求的外溢; 特征三:未来随着CBD一期入驻及二期的开发,大量高档办公入市,形成高端办公集群,高端化趋势明显; 特征四:CBD缺乏匹配中小型企业及成长型企业需求的办公物业,主城的该部分需求流向至江东或城南等区域,如万达广场、凤凰和熙及城南的丰盛商汇等。,再对城南办公市场进行分析……,『城南办公市场』城南区域办公市场产业驱动明显,已形成以雨花软件园企业自建办公为核心,部分工业性质办公及少量低密度办公物业为辅助的办公市场格局,规划前景,雨花软件园打造南京“硅谷”,大型企业先行,国内四大软件企业(中兴、华为、普天、东软)入驻雨花软件园,共计79家软件企业入驻。,政府优惠政策,入住软件园,将会得到政府的扶持,中兴三期,中兴三期,华为,此部分大多属于大型企业自建办公,建成后将会有部分给其大型合作企业或控股企业入住 中兴目前的人员规模已经有8000人并且将增至2.5万人; 华为一期已交付,各地办公会进驻园区,研发人员将达1.2万人。,中兴典型外包企业: 联创软件服务公司(1000~2000人)、软创软件服务公司(3000~4000人)目前部分在中兴内办公,华为典型外包企业: 文思创新(1500人)、腾飞创造(1000人)目前部分在腾飞创造中心(江宁)办公、易思博软件(500人)目前在花神大厦办公,华为、中兴作为软件业的两大巨头,其合作单位多具备一定规模,『自建办公:华为、中兴』大型企业自建办公,不对外出售或出租,总建面13000m2,3层,标准层4000m2,无地下面积,层高4米左右,中央空调,整层或分割出租,目前处于招商完成;大厅两层挑高,备有可同时容纳150人就餐的员工食堂,『工业性质办公:花神大厦』工业用地,总建13000m2,3层,可灵活分割,租赁企业多为软件外包、自主研发类中大型企业,『低密度办公:丰盛商汇』城南雨花软件园首个低密度商办物业,临近产业聚集区及地铁天隆寺站,具备产业支撑且交通较为便利,『低密度办公:丰盛商汇』由于自身交通便利,且具备低密度、高得房率、产品形象、科技系统等产品特性,办公销售情况良好,客户多以自用为主,吸引大量主城外溢中小型及成长型企业,主要涵盖建筑设计院、律师事务所等服务型企业,产品:标准层面积2000平米,面积分割为70-90、118-150、210-358平米,可自由分割,全部为6层,整层得房率高达80%。,产品分析,2011年10月份推出2#、3#、5#楼房源,共约3万平米,目前剩余2000平米未售,去化率达93%,月均去化约4000平米,销售均价14500元/平米。,销售情况,多为自用客户,吸引大量主城外溢中小型或成长型企业,行业以建筑设计院、律师事务所、会计事务所等服务性行业为主,主要关注办公便利度及办公环境,另包含部分软件及上下游相关企业。,客户分析,城南办公市场总结: 典型的产业驱动型办公市场,现有办公以自建、工业性质办公租赁为主,销售型办公稀缺; 区域销售型办公物业依靠其良好的产品打造能够取得较好的销售业绩,吸引主城外溢中小型及成长型企业办公需求; 区域办公客户主要包含以下几类:,『江宁办公市场』现有写字楼项目多分布于交通及配套相对便利的百家湖、东山及将军大道沿线区域,在售物业稀缺,市场处于起步阶段,在售物业,已结案物业,潜在上市物业,百家湖、东山,将军大道,『江宁办公案例:新城发展中心』项目地处江宁区百家湖板块,临近地铁一号线南延线站点,为江宁区目前少有的在售写字楼项目,『项目分析』依托良好区域及交通条件,以及自身高形象立面打造,吸引江宁本土贸易、电子、广告等企业入驻,销售成绩较佳,今年3月开盘推出283套办公产品,至今已去化约50%,产品:01幢4-14层为办公,分割为150-190平米单间,层高为3.8米;02栋2-18层为办公,分割为80-90平米单间,层高为3.1米 全石材干挂幕墙,LOW-E玻璃/断桥隔热合金窗,产品分析,2012年3月18日开盘,推出1、2号楼,共283套写字楼房源,面积75-184平米,当日认购140套,认购率达到49%,销售情况,购买客户多以自用为主,以江宁本土贸易、电子、广告等行业为主,客户多为购买4-6间,进行打通面积在600平米左右进行使用 购买动因1:产品品质较高,形象良好,全石材干挂幕墙 购买动因2:项目位于百家湖,交通便捷,配套齐全,客户分析,2#四层-十七层平面,1#平面图,『江宁办公案例:中惠大厦』项目地处江宁将军大道,交通便利,且临近江宁开发区管委会,『项目分析』该项目依托良好交通条件,同时通过较好的立面形象及5.6M挑高产品打造,吸引江宁本土外贸、电子企业及开发区企业办事处等客户办公需求,产品:共11层,标准层面积1200平米,分割为59、95、100等面积产品,同时各单元面积可自由打通。,产品分析,项目自2007年开始启动销售,截止目前在售的办公物业仅剩余一套。 目前租金水平已达2.2元/㎡·天,入住率70%,租售情况,入驻企业以外贸以及电子等类型为主,同时有开发区企业的办事处等等 购买动因1:距离开发区管委会及企业的厂区距离均较近,办公较为方便快捷 购买动因2:5.6米挑高办公,提高办公空间使用率,且写字楼整体形象良好。,客户分析,『江宁办公案例:腾飞创造中心』开发企业为新加坡腾飞集团,项目定位于“江宁研发及办公中心第一品牌”,融汇“商务、生态、科技、智能”四大核心,只租不售,『项目分析』通过较高形象打造,形成研发办公集群,吸引大量以研发、服务外包、信息技术外包及软件等企业入驻,并依托租金价差对雨花软件园上下游企业形成吸引,项目只租不售,目前租金水平已达1.5元/㎡·天,入住率很高,达到90%,租售情况,入驻企业以研发中心、服务外包、业务流程外包、信息技术外包以及软件企业等为主 购买动因1:项目位于将军大道,交通方便,距离雨花软件园较近 购买动因2:5栋办公组成,具备一定办公聚集效应; 购买动因3:高形象立面,内部景观及硬件设施打造品质感强。 购买动因3:租金较低,性价比较高,通过价差导入雨花软件园上下游企业办公需求。,客户分析,,江宁办公市场总结: 目前基本形成百家湖-东山及将军大道沿线两大办公区域,区域新增写字楼供应相对较少; 百家湖-东山区域项目依托良好区位及交通,高形象、高配置写字楼物业能够取得较好销售业绩,吸引江宁本土企业办公需求; 将军大道沿线项目除吸引开发区企业延伸上下游办公需求外,通过租金价差及良好产品形象导入城南雨花软件园服务外包等企业; 整体而言,江宁办公客户区域性特征明显,对其客户种类进行总结:,『整体及板块办公市场对本项目的启示』,启示1,南京办公物业价值长期被低估,跟随南京城市及产业的发展,以及高端写字楼物业上市带动,南京写字楼物业价值突显,租金及售价稳步增长,具备较大发展潜力。,启示2,城中办公供应逐渐无法满足成长型及中等规模企业逐步提升的办公物业需求,该部分需求外溢至其它区域,寻求性价比高,同时更为优质的物业,南站办公未来将形成办公集群效应,承接城中外溢办公需求存在较大机遇。,启示3,泛区域的城南及江宁板块,具备较强产业基础,随着产业发展,衍生上下游产业大量办公需求,江宁办公区域性特征明显,较难外溢,而城南依托自身软件产业发展,形成大量办公需求,而目前区域新增办公有限,已出现办公需求外溢至江宁的现象,南站地区初期发展可建立与城南的联系,吸引城南办公需求具备较大优势。,本项目如何定位?再对各层级办公物业市场进行分析……,,,2,办公市场机会点分析 一:整体及板块办公市场研究 二:甲级写字楼市场研究 三:乙级写字楼市场研究,『办公档次界定』根据新景祥操作办公物业经验,将办公物业进行甲、乙级办公楼档次划分,『甲级写字楼布局』现有甲级办公集聚趋势明显,对于区位地段存在较高要求,主要集中于泛新街口、河西CBD区域,现有项目,潜在项目,1,2,3,4,5,6,7,8,11,9,12,10,13,14,15,16,『甲级写字楼现状』目前南京甲级写字楼主要运营模式以租赁为主,且入驻率相对较高,销售型甲级写字楼仅绿地紫峰大厦,『甲级写字楼潜在供应』未来南京高端写字楼项目供应量约190万方,以河西CBD潜在物业为主,未来竞争激烈,『甲级办公物业产品调研』,,,工程指标,面积指标,基本信息,配套装修,交付标准,物业服务,甲级办公 产品调研,配套服务,项目概况,,『基本信息』甲级办公均处于城市核心地段,对于高度体量存在一定要求,,『面积指标』甲级办公标准层主要集中于1700-2000平方米,得房率较低,『工程指标』甲级办公配置设备均选用国际知名品牌,体现品质档次,『配套装修』甲级办公公共部分均为高标准精细化打造,注重安保系统设置,『交付标准』甲级办公多设置吊顶、架空地板等设计,关注细节处理,『物业服务』甲级办公均采用知名物管公司,提供高标准物业服务,『甲级办公产品小结』,,基本条件,,面积分割,,产品打造,,物业服务,玻璃幕墙立面,体现品质感、国际感,注重公共空间精细化打造,设备选取国际知名品牌,通过内外部产品打造,体现项目高端形象档次;,均处于城市核心地段,对于建筑高度、体量存在一定要求,同时需配置高品质商业配套,如高端酒店、商业等;,标准层主要集中于1700-2000平方米,单户分割150-500平方米,得房率相对较低;,均采用知名物管公司,提供高标准物业管理服务,租金相对较高;,甲级办公产品梳理,『甲级写字楼客户分析』自建客户:甲级写字楼自建客户主要以具备极强综合实力的国有企业为主,自建办公满足企业对于办公条件改善需求,富于办公进行对外出租盈利,河西华新城C1地块由两栋5A级写字楼及高档次商业街组成,其中两栋5A级甲级写字楼已整栋打包出售给国开行、广发行,用作南京总部,『甲级写字楼客户分析』整栋购买客户:甲级写字楼整栋购买客户主要以大型银行为主,倾向于甲级写字楼整栋购买,关注地段、办公环境、便利度及未来升值潜力,国开行,广发行,项目处于南京中心鼓楼地区,地区作为南京城市自然地貌的分水岭和重要的城市规划节点,地段优势明显;总建筑面积约10万平米,由一幢24层办公写字楼,一幢32层住宅楼及一幢3层商业长廊裙楼组成;写字楼及住宅楼分别位于项目的西侧及东北侧,目前写字楼已整栋出售南京银行,南京银行,『甲级写字楼客户分析』租赁客户:目前南京甲级写字楼入驻企业主要以大型金融业、制造业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、房地产业为主,我们选取了南京中心、国际金融中心、金鹰国际、置地广场、新地中心、国际广场、珠江1号等7座市场现有甲级写字楼项目,对入驻企业的行业所属及需求面积进行梳理。,制造业主要是指的是一些大型制药、汽车制造、金属制品、化公制品、专业或通用设备制造等企业驻宁的办事处、总部或销售部门; 交通运输业主要指一些大型物流企业,包括航空运输、船务公司等; 金融业企业主要包含保险、银行、证券企业等; 房地产业主要是指房地产开发公司,并包含少量房地产顾问公司; 信息业包含电信及其他通信企业、计算机软件企业; 批零行业主要指从事贸易进出口的企业; 居民服务和其他服务业主要指从事移民、人才服务的较大规模企业。,『甲级写字楼客户分析』租赁客户:大型金融、房地产、IT、批发零售及商务服务等企业因公司人员和总部使用,对面积及办公品质均存在较高要求,需求办公面积普遍较大,『甲级写字楼客户分析』——租赁客户:IT信息、服务型企业为主,少量大型企业办事处等,员工相对较少,需求办公面积较小,但对于形象、品质具有较高要求,此类客户多选择甲级写字楼进行中小面积租赁,用于自用办公,『甲级办公客户小结』,甲级办公客户主要分为四类客户: 自建客户——具备极强综合实力的国有企业为主,自建办公满足企业对于办公条件改善需求,富于办公进行对外出租盈利; 顶级客户——大型银行为主,倾向于甲级写字楼整栋购买,关注地段、办公环境、便利度及未来升值潜力; 大面积客户——大型金融、制造、物流贸易、房地产等行业为主,企业总部,员工相对较多,同时对于办公环境、品质具有较高要求,此类客户多选择甲级写字楼进行半层或整层大面积租赁或购买,用于自用办公; 中小面积客户——IT信息、服务型企业为主,少量大型企业办事处等,员工相对较少,需求办公面积较小,但对于形象、品质具有较高要求,此类客户多选择甲级写字楼进行中小面积租赁,用于自用办公;,『销售型甲级写字楼分析』绿地广场,通过地标级甲级写字楼打造,提升区域整体形象,拉动板块价值快速提升,同时通过高端物业的影响力,在保证利润最大化前提下,进行中高端办公物业的快速去化,实现项目开发目标,『销售型甲级写字楼分析』绿地广场,通过高端写字楼效应带动区域办公氛围的迅速提升,,,鼓楼 广场,中山北路,中央路,区域原有情况:区域办公市场处于f泛新街口区域边缘,办公氛围较弱,环境较差,以金山大厦、天鹤文云等老一批写字楼为主,主要借助湖南路商业街商业氛围带动及便利的交通,发展相对缓慢; 区域现有情况:市政府的大力推动支撑着片区内商务氛围和发展后劲的提升,绿地广场的出现刷新南京写字楼多项纪录通过高端写字楼形象,带动区域整体办公氛围、价值提升,同时配合新一代写字楼银河国际广场、中环国际广场等,形成鼓楼山西路成熟办公板块;,『销售型甲级写字楼分析』绿地广场,通过高端写字楼效应带动项目中高端办公物业的快速销售,同时成功实现项目溢价,云峰大厦:地上24层,办公楼(约21000㎡),裙房地上6层局部7层商场(约45000㎡)与酒店附属用房;云峰大厦于2007年10月24日开始销售,2009年中期2.1万㎡办公物业已售完,销售均价2.2万/㎡; 翠峰商务中心:写字楼与高档商场,总建面积4.8万平米。主楼为13层办公楼(约为18000㎡),裙房为3层高档商业空间(约为12000㎡;翠峰大厦于2007年开始销售,2008年1.8万㎡办公物业已售完;,2008至2009年项目动态:,『销售型甲级写字楼分析』绿地广场,紫峰大厦凭借其绝佳地段及整体品质,已接近清盘,年均去化约2万㎡/年,价格年涨幅约在15%左右,同时租金收益相对可观,产品:标准层面积2500平米,15-28F为低区,分割面积127、226、246等产品,29-41F为高区,全部为整层出售。,产品分析,项目自2009年开始启动销售,截止目前剩余35F一套2500平米产品,集中销售期,一年去化已达80%,整体销售周期约3年。 目前租金水平已达4-7块,平均6块,入住率95%,租售情况,华能、天然气、紫金信托、农业银行、高力国际,代表企业,均价 3.5-3.6万/ ㎡,均价 4.2-4.5万/ ㎡,『甲级办公启示』项目设置甲级写字楼对于区域办公氛围带动,区域、项目价值提升具有积极作用,但对于地段及写字楼各项指标存在较高要求,同时根据预判至2014年前甲级办公将处于供应高峰,主要客户,甲级办公客户主要以大型企业为主,对于办公环境及各项指标存在较高要求,根据自身实际使用情况,进行甲级办公物业租赁使用,进行办公;,,,2,办公市场机会点分析 一:整体及板块办公市场研究 二:甲级写字楼市场研究 三:乙级写字楼市场研究,『市场在售及潜在乙级写字楼梳理』南京乙级写字楼市场多以对外销售为主,通过对当前市场在售及潜在的乙级写字楼项目进行梳理,未来南京乙级写字楼供应量较为有限,『在售乙级写字楼现状』以对外销售为主,整体销售情况较好。单位分割面积多数在90-200平米之间,购买客户以自用为主,投资为辅,『乙级写字楼热销因素分析——投资回报率』南京现有乙级写字楼租金范围多在1.5-3.5元之间,年均回报率在5-7%之间,最高可达8.42%,相较住宅、商业物业投资回报率优势明显,当前南京市场上住宅、商业物业的投资回报率约在2%-4%之间,『乙级写字楼热销因素分析——产品打造』市场乙级写字楼通过公共空间形象的高标准打造,结合较低的办公成本,满足对地段、档次感有一定要求而资金实力有限的公司需求,,,,『未来乙级写字楼潜在供应』南京乙级写字楼未来供应量约20万方,整体供应量相对有限,『乙级写字楼客户分析』目前南京乙级写字楼入驻企业主要以批发零售、制造业、租赁和商务服务及信息技术产业等为主,我们选取了烽火科技大厦、汇杰广场、金峰大厦、天正国际广场、龙台国际大厦、商茂、福鑫国际大厦、龙世中心、五星控股大厦、云峰、新世纪广场、地铁大厦、苏宁环球大厦、华泰证券大厦、易发信息大厦、和泰大厦、金轮大厦等25座市场现有乙级写字楼项目,对入驻企业的行业所属及需求面积进行梳理,制造业主要是指的是一些大型制药、汽车制造、金属制品、化公制品、专业或通用设备制造等企业驻宁的办事处、总部或销售部门; 交通运输业主要指一些大型物流企业,包括航空运输、船务公司等; 金融业企业主要包含保险、银行、证券企业等; 房地产业主要是指房地产开发公司,并包含少量房地产顾问公司; 信息业包含电信及其他通信企业、计算机软件企业; 批零行业主要指从事贸易进出口的企业; 居民服务和其他服务业主要指从事移民、人才服务的较大规模企业。,『乙级写字楼客户分析』目前租金在2元以下的乙级写字楼内入驻行业混杂,多为实力较差的中小型公司办公、办事处,其中存在大量上升期企业对办公场所形象提升的要求,2元以下乙级办公物业入驻企业统计,我们发现,在2元以下的乙级写字楼中,入驻企业所属行业特征相对较为模糊,多为各行业实力较差的企业办公、办事处所在地,但其中也存在部分上升期的企业对办公场所形象更新换代的要求。,『乙级写字楼客户面积需求分析』南京乙级写字楼以批发零售、制造业、租赁和商务服务及信息技术产业等四类行业为主,金融业虽占比有限,但需求面积普遍较高,市场乙级写字楼分割从数十到上千平米不等,对写字楼灵活分割提出一定要求,『乙级写字楼客户面积需求分析』南京乙级写字楼以批发零售、制造业、租赁和商务服务及信息技术产业等四类行业为主,需求面积范围较广,从数十到上千平米不等,对写字楼灵活分割提出一定要求,通过对客户行业和需求面积的分析,我们初步得到了乙级办公物业的客户构成和产品面积段需求,那么接下来我们将通过对市场热销乙级项目的分析,验证之前的判断——,『案例分析一』凤凰和熙文化广场——河西典型乙级写字楼、住宅综合项目,『案例分析』项目立面采用品质立面打造,及高标准公共空间设计,树立整体高端形象,结合项目自身较低价格满足客户需求,实现良好去化,平面分割示意,建筑立面,大堂内景,办公层内景,凤凰和熙文化广场在公共空间形象打造上主打文化地产特色,但缺乏与形象相匹配的内部设备配置,项目更多依托地段优势吸引客户。,立面:干挂石材结合深色LOW-E玻璃材质,结合项目商业裙楼营造低调的文化地产氛围,形象较为有限; 大堂:大理石铺地,墙壁瓷砖贴面结合石膏吊顶,商务形象简洁大气; 电梯:每栋写字楼配备有4部三菱电梯,品牌符合中高档写字楼项目电梯标准配置,数量略显不足;,公共空间打造,产品:2栋办公楼,标准层面积1100平米(5-23F,其中1-4层为商业),可灵活分割组合,单户面积92-125平米。,产品分析,项目自2010年底启动办公楼销售,由于地处河西核心位置,占据地铁上盖优势,首次推盘,推出92-125平米小户型办公产品,毛坯交付,销售价格15000元/平米,高性价比产品受到市场高度认可,推出4天全部售罄,后陆续进行少量小幅加推,每次约20套左右,针对单价进行稳步上调;2011年3月推出剩余办公楼,启动半层或整层销售,销售价格18000元/平米,迅速去化; 目前租金水平已达2-3块。,租售情况,『案例分析』项目以高形象,中档次策略,满足因奥体办公高端化而外溢的中端办公客户需求,保证项目以年均1.05万方的速度快速销售,客户置业动机八成为自用,项目小结:项目所处河西核心区位,占据地铁上盖优势,吸纳逐步从新街口外溢河西办公客户,以高性价值,灵活分割组合小户型产品入市,引发关注,形成热销,项目地址:水西门大街南侧,福园路北侧 地段商圈:河西商圈 物业类别:写字楼、公寓、商业、酒店 建筑面积:约120万平米 购物中心:27万平米(营业面积19万) 酒店面积:5万平米 办公面积:31万平米 公寓面积:26万平米 商 业 街:7万平米 车位数量:总车位7000个,购物中心车位1100个 开 发 商:南京万达房地产开发有限公司 写字楼均价:大户型办公楼1.8-1.9万/平米,中小户型办公楼1.8万/平米,精装SOHO1.6万/平米。,『案例分析二』万达广场——南京最热销综合体项目,『案例分析』项目采用天然石材结合玻璃幕墙立面,品质感较高,同时配有三菱电梯、中央空调、新风系统等市场上中高档写字楼标配,使得项目在高形象的基础上,具备较高品质,大幅度提升了项目档次感知,立面:天然石材结合玻璃幕墙,以竹子外形加以提炼,寓意“节节高升”,现代感强烈,品质感较高; 电梯:每栋写字楼配备有8部三菱电梯,品牌符合中高档写字楼项目电梯标准配置,满足垂直交通需求;,公共空间打造,万达 希尔顿,乙级 写字楼,建筑立面,空调室外机位,办公层内景,空调系统:采用美国约克品牌中央空调系统; 新风系统:配备有智能新风系统,保证楼内空气质量。,内部设备配置,南京万达广场写字楼在公共空间形象打造上基本达到市场甲级写字楼的标准,同时在写字楼内部附加了中央空调及新风系统,大幅度提升了项目档次感知,『案例分析』写字楼保持每半年新推1栋楼速度,依托其综合体及地段优势,且通过灵活分割大户型及中小户型办公产品,满足不同类型客户需求,以较为合理的价格,实现快速去化,自用型客户约占七成,产品:分布于13#、14#、15#三栋楼,标准层面积1700平米,面积分割为110、121、208、1700,高楼层整层或半层出售,低楼层分割销售。,大户型办公,产品:分布于11#、16#两栋楼,标准层面积约1000平米,面积分割为78、83、107、115、131,中小户型办公,市场特征,市场上现有乙级写字楼以销售为主,整体投资回报率良好,未来供应量相对有限,本项目发展乙级写字楼产品存在一定市场机会;,产品特征,南京市场现有在售乙级写字楼产品以“高形象中档次”位置,强调立面、大堂、电梯等公共空间部位的品质感,并辅以一定的智能化配套,产品多支持零散出售,单位分割面积在90-200平米不等;,客户特征,乙级写字楼入驻企业对于办公形象、配套环境存在着一定要求,但难以承受甲级写字楼的高租金而逐步外溢,企业以批发零售、制造业、租赁和商务服务及信息技术产业等四类行业为主,金融业虽占比有限,但需求面积普遍较高,市场乙级写字楼分割从数十到上千平米不等,对写字楼灵活分割提出一定要求,『乙级办公启示』南京乙级办公市场以销售为主,去化较好,未来供应量相对有限,客户以资金实力有限的成长型企业及中型企业为主,成功销售均产品通过“高形象中档次”的市场站位,采用灵活的分割方式迎合成长型及中等规模办公客户需求,报告核心内容,第一部分:项目理解,第二部分:办公市场机会点分析,第三部分:酒店式公寓市场机会点分析,第四部分:项目定位,,,,3,酒店式公寓市场机会点分析 一:板块格局研究 二:酒店式公寓研究,在售,售罄,未售,,,『项目布局』南京酒店式公寓产品主要集中于主城,分布城北、城中、河西及城南,江宁酒店式公寓处于快速发展阶段,101,『板块特征』河西、城中、城南板块中SOHO公寓项目主要依托成熟区域环境及资源配套进行发展,以投资客为主;城北板块由于区域内部产业资源丰富,同时临近交通枢纽,办公化明显;江宁板块SOHO公寓处于快速发展阶段,供应量较大,多为社区商业转化,『板块梳理』主城(城北城中城南)板块整体去化缓慢,以德盈国际广场为代表的功能型自住兼投资产品去化相对良好,主 城,『板块梳理』河西板块以40年产权精装小户型产品为主,江宁板块酒店式公寓种类丰富,以小户型产品为主,整体去化缓慢,江 宁,河 西,『江宁SOHO公寓分析』区域内酒店式公寓多为住宅项目多余商业、办公部分转化而来,周边配套以基本生活配套为主,对SOHO办公支撑不足;同时立面、区位同社区住宅产品无明显区别,产品形象、品质均缺乏优势,在住宅市场分流下去化艰难,融侨世家,融侨世家,城市之光国际公寓,诚基百家湖小公馆,亚都天元居,莱茵铂郡,东渡国际,天泰青城,中粮彩云居,,,40年酒店式公寓,40年酒店式公寓,,65年酒店式公寓,诚基百家湖小公馆,1,2,3,4,5,6,105,『江宁SOHO公寓分析』首置首改客户对高首付存在较大抗性,受到住宅市场分流,本项目酒店式公寓应避免向居住功能方向发展,对比江宁40年产权酒店式公寓、一般住宅以及70年产权酒店式公寓产品,可以发现尽管40年产权酒店式公寓在单价、总价上均存在一定优势,但由于50%的首付比例,使得首付款反高于小户型住宅性质产品,导致去化艰难; 对于本项目而言,江宁市场酒店式公寓的借鉴是:在首置、首改板块内,偏向住宅功能的酒店式公寓产品市场接受度有限,应考虑向办公、投资方向寻求市场突破; 同时,本项目地块周边商业配套缺失,城市形象欠佳,缺少办公氛围,必须通过项目自身打造,培育配套商业,塑造都市高端形象,从而提升办公氛围。,,,3,酒店式公寓市场机会点分析 一:板块格局研究 二:酒店式公寓研究,,,,,,,,,,,,,,单位:平方米,『面积段分析』从目前主要项目面积段设置看,主流面积段集中于一房35-46平米,两房50-70平米,三房70-80平米,,万达广场,百家湖小公馆,蓝岸3G,,甲壳虫,,,,,,中央金地,,,德盈国际广场,精锐SOHO,,盛世公馆,,融侨世家,,,55,60,65,70,75,80,50,45,40,35,30,,,,,,,,,,,,一房,,两房,,三房,,,,,,,,,,,,,,,90,100,110,120,130,140,150以上,80,70,60,50,40以下,单位:万元,,万达广场,百家湖小公馆,蓝岸3G,甲壳虫,中央金地,精锐SOHO,盛世公馆,,,,,,,德盈国际广场,,,,,,,,,,,,,一房,,两房,,三房,『总价段分析』从目前主要项目总价段设置看,主流总价段集中于一房50-70万,两房80-125万,三房150万以上,『单价段分析』 40年产权物业挑高产品价格为19000元/平米以上,平层产品价格为9000-15000元/平米。在地段条件基本类似的背景之下,挑高产品相对平层可以产生一定的溢价,,,,,,,,,,,,,,,,5000,4000,6500,7000,7500,9000,10000,8000,11000,12000,15000,13000,17000,20000,25000,,,,,,,,,,,,,,,,,,30000,,,,项目,,,中央金地,德盈国际,万达广场,甲壳虫,盛世公馆,蓝岸3G,精锐SOHO,融侨世家,百家湖小公馆,,,,,挑高,平层,,,,,『项目类型』通过对40年产权项目的梳理,我们将其分为以下四种类型:一、产业支撑型,40年产权酒店公寓,产业支撑型,地段支撑型,综合体支撑型,,,,,,长江路九号 凯润金城,万达广场,产品支撑型,德盈国际广场 朗诗X公寓,中央金地 玉桥国际公寓,,『案例分析』一、产业支撑型——中央金地,项目地址:鼓楼区钟阜路与建宁路交汇处 地段商圈:中央门商圈 物业类别:公寓、住宅、商业 占地面积:2.2万平米 建筑面积:约7.7万平米 容 积 率:3.5 绿 化 率:29.5% 总 户 数:850户 得 房 率:73% 车 位 数:500 车 位 比:1:0.6 开 发 商:昆仑沃华置业有限公司 物业公司:保利物业管理有限公司 物 业 费:—— 销售均价:毛坯1.95万/平米,『环境分析』项目位于中央门商圈边缘,周边有南京火车站、沿江产业区、汽轮厂产业区等产业聚集区域支撑,,中央门商圈,南京火车站,,,汽轮场产业区,,沿江产业区,,,,,『规划分析』中央金地规划打造精品购物、挑高公馆、商务中心、休闲娱乐相互围合社区,,,,一栋五层商业配套,,,,三栋100米十九层办公性质酒店式公寓,,,,七/九号地铁线出口,,,,沿街底商,总建筑面积约9万方,由1栋5层综合性商业大厦和3栋100米挑高公馆组成,公馆部分建筑面积约6.3万方,商业部分建筑面积约1.4万方,在售 2号楼,36平米一房,产品优势: 5.4米挑空,分割两层舒适度较高,附加值高; 利用阳台进行面积赠送,进一步提升附加值; 产品劣势: 功能性相对缺失,36平米挑空,仅能作为一房使用; 功能间设置不合理,一房配置双卫,空间、功能间浪费;,产品优势: 5.4米挑空,分割两层舒适度较高,附加值高; 利用阳台进行面积赠送,进一步提升附加值; 双向采光; 产品劣势: 非传统方正功能间,实用性较差; 存在一定空间浪费;,70平米两房,『户型分析』户型均为5.4米挑高产品,同时具备一定面积赠送,附加值较高,毛坯交付,已封板,,,『销售分析』项目主推高附加值产品,但由于总价偏高,整体去化较慢,项目顶层平层类产品未出现成交; 36、46、56-58平米小户型,低总价优势,吸引区域成长型企业及投资客; 65-70平米户型,由于面积段与功能性不符,同时总价相对较高,去化较慢; 90平米户型,由于比例较少,同时具备极强功能性,市场接受度较好,『客户分析』项目客户以办公自用客户为绝对主力,项目当前在售平层、挑高小户型,挑高相对平层溢价较高,同时由于高附加值,相对平层同面积功能性较强,市场接受度较高; 项目处于中央门商圈,依托周边产业资源,吸纳产业办公需求客户,民用水电,对客户具有较强吸引力,但由于产品功能性、品质较差,总价相对较高,去化相对较缓;,『玉桥国际』项目平层及挑高两种产品,挑高4.7米,平层精装1.9万/平米,挑高毛坯2.3万/平米,挑高去化较高,平层未出现成交,客户以周边产业客户为主,购置大多用于办公,『项目类型』二、产业支撑型,40年产权酒店公寓,产业支撑型,地段支撑型,综合体支撑型,,,,,,长江路九号 凯润金城,万达广场,产品支撑型,德盈国际广场 朗诗X公寓,中央金地 玉桥国际公寓,,『案例分析』二、地段支撑型——长江路九号,项目地址:宣武区长江路与洪武路交汇处 地段商圈:新街口商圈 物业类别:写字楼、住宅、商业 占地面积:5.2万平米 建筑面积:约25万平米 容 积 率:3 绿 化 率:30.8% 总 户 数:1585户 得 房 率:79% 车 位 数:300 车 位 比:1:1 开 发 商:广厦(南京)房地产投资实业有限公司 物业公司:浙江广厦物业管理有限公司 物 业 费:2.8-3.8元/平米 销售均价:毛坯3.4万/平米,南京新街口商业街区现有面积为0.275平方公里,1600余户大小商家星罗棋布,日均客流量达到40-50万人次,节假日最高客流量超过100万人次,新街口商业贸易区是南京市商贸商务中心区,其商务商贸的密集程度、经济贸易额、客流量,在全国都有一定的影响。 在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。,项目 位置,交通配套: 26路、30路、5路、9路、2路、地铁一号线等 ; 周边配套: 建行,农行,工行,广发行,浦发行,深发行,华泰证券,申银万国证券等二十几家金融机构,长江路小学和南京第九中学; 商圈: 紧邻新街口商圈,『地段优势』项目处于南京主城核心地段,新街口商圈辐射范围,由于城中区域房地产开发项目较少,用地稀缺,地段价值凸显,后期具有较大升值潜力,,,,地铁一号线,,地铁二号线,新街口商业圈,A1、B1、A2、B2四栋点式高层为普通住宅,三梯四户的设计,3到30层标准层,户型面积为133平方米和167平方米,31层为250平方米的跃层,32层为298平方米的跃层。,A3、B3为十四层酒店式公寓,标准层中间为走廊,一层28户,房型为50多平米和70多平米两种(层高4.99米)。转角处50多平米的户型可2间打通成一间。,外立面:干挂花岗岩,『立面规划』立面选用干挂石材,以重色调的浑厚、稳重体现项目高端,规划共分三期集住宅、办公、商业、酒店为一体综合型项目,形成规模优势,『户型产品』项目采用5梯28户的设计通过中廊将平层分为南北两边,户型以50-60平米小户型为主,已售罄,房产新政调控,高端公寓已经受到影响。控制总价、合理的功能布局,成为产品最基本的要求;此类高端项目的小户型,产品设计要点在于合理的面积区间内体现舒适、豪华。,,为4.99米挑高户型,使面积扩大2倍,得房率75%; 各功能间尺度舒适,4.5M的开间保证到合适的居住空间; 多种风格的硬装,能够给客户提供多种选择,最大可能减小客户精装最大的顾虑;,『产品分析』项目户型设计以舒适性优先,保证各功能间尺度舒适,功能性相对缺失,4.99米挑高,附加值高,长江路9号已售物业主要装修清单,入户门:德国曼特门 中央空调:大金 电器:西门子 热水器: A.O史密斯 龙头 : 科勒 洁具 : 科勒,装修标准:A3:1500元/平米 B3:3000-3500元/平米(可选装修方案) A3幢在销售签约的时候,并没有单独签订装修合同。 B3幢装修合同和预售合同分开签约,装修合同跟装修公司单独签订。,『精装修』项目选用一线品牌作为精装标准,增强产品品质同时提升产品溢价力,『物业服务』高物业标准已成标配,偏公寓类服务方式,入口处需设有礼宾人员接待,物业服务公司采用国际知名物业公司顾问式服务,『客户分析』项目客户以办公客户与投资客为重要组成部分,『项目类型』三、综合体支撑型,40年产权酒店公寓,产业支撑型,地段支撑型,综合体支撑型,,,,,,长江路九号 凯润金城,万达广场,产品支撑型,德盈国际广场 朗诗X公寓,中央金地 玉桥国际公寓,,『案例分析』三、综合体支撑型——万达广场,,,新江东地区中心,龙江地区中心,南部地区中心,CBD中心:河西区域中心,项目地址:水西门大街南侧,福园路北侧 地段商圈:河西商圈 物业类别:写字楼、公寓、商业、酒店 建筑面积:约120万平米 购物中心:27万平米(营业面积19万) 酒店面积:5万平米 办公面积:31万平米 公寓面积:26万平米 商 业 街:7万平米 车位数量:总车位7000个,购物中心车位1100个 开 发 商:南京万达房地产开发有限公司 在售产权:40年产权 户型面积:36-62平米 销售均价:精装1.5-1.6万/平米,,『地段优势』项目所在的区位正是河西中部区域不可或缺的商业中心,新街口,河西 奥体,”,,,,,,万达,,,,,南京正在由以新街口为单一中心向新街口、河西CBD双核心的城市发展模式过渡; 项目成为新街口与奥体这两个城市核心之外的补缺者,撬动河西中部区域整体价值提升。,山西路商圈 以”苏宁系”代表的”新兴商圈”,中央门商圈 以“玉桥市场”代表的低端批零\集贸市场带,夫子庙商圈 以”工艺品\小吃\时尚消费”为主的 ”主题商圈”,『规划布局』整个项目分为东西两块,总规模120万平方米,是南京迄今为止投资额最大、商业面积最大、停车位最多的城市综合体项目,形成巨大区域影响力,万达广场东坊 商业街、酒店式公寓,万达广场西地 购物中心、白金五星级酒店、写字楼、公寓(65年),购物中心(27万㎡),,商业金街(7万㎡),,写字楼(31万㎡),,五星级酒店(5万㎡),,公寓(26万㎡),,公寓、办公,,『物业联动』各类型物业之间形成良性循环的功能网络,不同需求共同促进高素质人口的聚集,形成了“1+1﹥2”的迭加效应,带动万达广场全面发展,商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可提升居住价值度,写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼可促进酒店会议需求,酒店为公寓及办公提供共享的服务和配套设施 酒店可提高项目整体档次,公寓为商业提供客源 作为住宅消费客群的补充,住宅为商业提供客源 住宅可迅速促进区域成熟度,,,,,,,『户型分析』项目标准层打造“回”内廊,通透采光性较差,产品面积主要以37-62平米平层小户型为主,无附加值赠送,47平米功能性较强,总价较低产品热销,投资客户更为关注性价比,37、51平米小户型,高层得房率较低,户型产品面积段与功能性不符,去化较缓; 62平米户型,实用性较差,总价超出客户心理预期,去化较缓; 47平米户型,设置两房,功能性较强,同时总价相对偏低,市场接受度较高;,『客户分析』项目客户以投资客作为项目的绝对主力,『项目类型』四、产品支撑型,40年产权酒店公寓,产业支撑型,地段支撑型,综合体支撑型,,,,,,长江路九号 凯润金城,万达广场,产品支撑型,德盈国际广场 朗诗X公寓,中央金地
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