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201403标杆房企如何打造卓越产品力(提供课件)157p.pdf

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201403 标杆 如何 打造 卓越 产品 提供 课件 157
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标杆房企如何打造卓越产品力 ——产品立面、户型、结构、精装一体化设计 2014. 03 开篇 卖相+卖点+卖法卖相—买的冲动最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部分。最能和消费者发生关系的并不是产品,而是视觉形象。卖点—买的理由所谓卖点,其实就是一个消费理由,最佳的卖点即为最强有力的消费理由。对消费者来说,卖点是竞品满足目标受众的需求点!对厂家来说,卖点是竞品火爆市场的一个必须的思考点。你的产品是什么并不是最重要的,消费者认为你的产品是什么才是最为关键的。卖法—卖的艺术 孙子曰:上兵伐谋;其次伐交;其下攻城。卖之法:上策铜以金卖;中策铜以铜、金以金卖;下策金以铜卖。 房地产高手公式 成 本 高手= 如何打开10%-20%的盈利空间好的策划可以令售价增加3%;好的规划可以令售价增加3%;好的户型设计可以令售价增加3%;好的工程质量可以令售价增加3%;好的配套和服务可以令售价增加3%;合理的平面布局可以节省成本3%;好的结构可以节省造价的 3%;每个环节你都强一些,集成起来就是你的绝对竞争优势。我们要做的就是将个环节系统的落实到经营层面。 操盘追求的不是单项冠军,而是全能冠军。 立面篇 专题一:立面设计四个话题 话题一、从穿衣打扮开始 ——人模狗样、衣冠禽兽亦有章法 老板会为你的装备买单,客户也会为他的赏心悦目买单。 话题二、简单的追求 ——简单是一种驾驭和控制的能力。 最难的设计往往是设计最简单的东西。我们追求的应该是简约,超越简单,而不是简陋,更不是丑陋。整体上简单,细节上考究。 话题三、建筑师精神 ——大师、建筑师、技师、匠人还是工人 建筑师精神不仅仅是建筑师的个性,他应该是理想的、创新的、批判的和落地的。我们追求的不应该只有高、大、全的设计,而更应该是将一个普通的建筑,通过设计的追求,让他变得不那么普通。 话题四、创意的价值 ——想法比说法重要,说法比做法重要 大的东西决定小的东西,前段的东西决定后端的东西。策略理清楚之前,策略比技术重要;策略理清楚之后,技术比策略重要。所谓有道无术,术可求;有术无道,止于术。 话题五、跳出设计做设计 ——功夫在诗外,设计也在设计之外 建筑学是个玩的专业。专业、规范只是基本,各个领域的知识包括历史、艺术、社会学、物理学、材料学、符号学、政治发展等是修为,从市场、客户、经营、老板、政府的角度出发才是出发点。 专题二:立面设计十大关系 (1)前后的层次(2)上下的关系(3)左右的协调(4)内外的衬托(5)构图的虚实、肌理、尺度、比例等(6)色彩(主色、副色、点缀色) (7)风格(8)材料(9)细节(10)功能 案例、半山海景别墅 案例、商铺立面设计 专题三:立面设计原点与复制 案例、北京.燕西华府 案例、中海.大山地 案例、苏州.胥口项目 专题四:立面设计创新 专题五:立面控制体系 专题六:万科立面设计 万科:让建筑赞美生命 逻辑、理性、简洁、精致。 专题七:进化式生态建筑 户型篇 专题一:户型库 指北针户型库主要界面1 指北针户型库主要界面2 指北针户型库主要界面3 指北针户型库主要界面4 用户自己导入、修改、查询三合一界面 专题二:户型概念复合 800平米以上600平米400平米220平米140平米90平米60平米以下住宅大小 十六合院十二合院十合院七合园六合院五合园四合院组合方式 270度180度120度90度景观关系 住宅类别 别墅 联排 叠town 洋房 多层 小高层 高层商住类别 公寓 办公 酒店建筑外构成 停车库 地下室 底层花园 泳池 运动场 露台建筑内构成 电梯 楼梯 大堂 中庭户内构成 玄关 厨房 客厅 餐厅 卧室 书房 入户花园 风格类别 中式 美式 英式 法式 西班牙式 日式 东南亚式 住宅创新概念关键词 新多层-万科城具备情景洋房的空间形态的多层 净高4m满足消防车通行 townhouse情景洋房-中山项目 南澳某项目 情景洋房合院-广州南湖 高层街庭空间-解决高层和低层的空间关系•将情景洋房的产品特点引入高层底层产品,增加高层产品的附加值。•平地叠TH提升了街庭空间的品质。•引入LOFT特殊住宅单元活跃元素高层底层的情景洋房和LOFT 叠TH街庭空间-广州南湖 翡翠合院中庭及双玄关 村落、街坊、冷巷TH的合院-第五园 榕江 –七合院 好望山 –十二、十六合院 东海岸三期总体剖面图 叠TH坡地叠TH、坡地洋房-东海岸、万科城 F-1 F-2 F-2反F-1反F-3 F-3 反F-4 F-5 F-4 反单元户型分图(南向) 一梯九户难点:1、结构不对齐、北京要求八级抗震,结构设计难度大。2、卫生间、厨房上下不对齐,设备管井、管线对位难度大。3、各不同功能房间开见不统一,提高土地使用率,争取总面宽最小化难度大。 在具体的设计中进行了设备、结构、开间、户型面积的数轮梳理和调整,才使方案从想法变得存在可实施性。金地格林小镇6—4.5层户型 小高层-万科城 小高层-武汉城市花园 案例、钱江时代 案例、成都世纪城.天鹅湖 案例、追忆巴比伦 案例、成都.誉峰 案例、新加坡某住宅 案例、泰国曼谷LeRaffine 案例、纽约曼哈顿Skyloft 案例、澳大利亚4301 The Cove 案例、北京.盘古大观 案例、龙湖.葡醍海湾 案例:重庆.龙湖项目 案例:天街 ——天上的街市,邻里的温情——天街,没有实现的遗憾(市场接受的创新才是真的创新)。 案例:里弄 ——传统是温馨的,时代是冷酷的——里弄,我们记忆和渴望的却是被遗忘的。 专题三:户型与人 根据基本人体尺度可以找到一个基本常用的外围空间尺寸:600-800MM。这个单人活动的尺度决定了空间的尺度:摆放下标准尺寸的家具(洁具、厨具)+人活动的尺寸=房间最小净空人的尺度 人是万物的尺度,是存在者存在的尺度,也是非存在者不存在的尺度。 人的习惯 Bad habits kill you! 是指一个国家、民族或地域的广大民众在居住活动中所创造、享用和传承的属于本群体的独特的生活模式。它由家庭关系、房屋结构、传统等诸多因素相互影响、相互作用而形成的一个复杂的综合体系。 人的喜好 千金难买心头好。 不是己所不欲勿施于人,而是己所欲施于人。与之有道,投其所好。不怕你不需要,就怕你没喜好。不是没喜好,只是你不知道。我们不是仅仅为了满足客户的喜好,更要引导客户的喜好,甚至教育客户的喜好,从而让客户能喜出望外最终成为顾客。 人的关系 高手提示:中国式成功=(努力+机会)人际关系 。 人不是个体,而是关系。建筑就是深思熟虑后的空间及人与人之间的关系。人的关系有外人和外人的关系和内人和内人之间的关系。外人之间的关系是公共空间,内人之间的关系是房间的内部空间及布局。东方认为“群体先于个人”,西方认为“个体先于群体”(中餐和西餐)。 专题四:户型设计创新 (1)户型设计的突破点:厨房 a、烧火间与配餐间的分离 b、中厨与西厨的分离 设计源于生活高于生活。 (2)户型设计的突破点:卧室与卫生间的关系(3)户型设计的突破点:平面组合创新 (4)户型设计的突破点:剖面组合创新(5)户型设计的突破点:卫生间 英国设计公报:“5人住的2~3层单幢房子,6人住的平房应设两个便器,其中一个可与浴室在同室;5人住的平房应设另一个厕所并与浴室分开”。美国住宅标准:“对于5口人以上的家庭,其居住套型中应有第二个排便空间 ” (7)户型设计的突破点:玄关及收纳空间 因厅房面积小,对储藏及收纳空间需求大,在日本90平方米左右的住宅中,固定的储藏空间需要 占到总面积的7%,加上非固定的储藏空间,基本达到13%。 (8)户型设计的突破点:主题案例一、万科青山湖8号 (9)户型设计的突破点:设计方法 设计一样东西通常需要把它置于它所属的更大的环境中来衡量—就像将椅子置于一个房间中;将房间置于一栋房子中;将一栋房子置于周围的环境中;将周围的环境置于整个城市的布局之中。 (10)户型设计的突破点:价值体系重构 设计创新首先就是最大限度的挖掘建筑的每一处的价值,当价值和价格不匹配的时候,应重新构建建筑的价值体系。 专题五:户型设计常见问题 案例:万科下沙项目 案例:北京.观塘 案例、九间堂 案例:海南.某项目 ——研究目标客户,比研究产品本身更重要。 案例:长沙.五矿某项目 ——所有的细节都要围绕人的感受和需求 案例:福州某项目 案例、中山.远洋 案例:哈尔滨.某项目 ——做户型设计也要会算账 概述:-分离式核心筒-26层住宅-住宅层高2800-住宅得房率77%案例:沈阳.万科某项目 ——设计首先是凸显价值,而不是创造价值。 价值提升点一:提高端单元户型的销售价值端单元案例:南昌.丽水家园 ——解决效率的方法就是专业和技术 案例:上海.苏堤春晓 专题五:户型平面优化思路 居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达空间尺度的放大空间结构的优化空间形式的丰富外部资源的占有空间个性的体现空间内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱空间类型和变化更为多样,包容生活多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现 居住空间的“外延”更为“强势”,资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的“内涵”更加“聚焦”:或者在功能层面更加契合个体客户特征,或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器,是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足,这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。户型价值提升的“五个途径” 户型基本价值分析 客户往往不知道需要什么,却知道不需要什么。 2.次卧面积达8.95 ㎡ ,空间舒适度提高。 2.64㎡3.餐厅区域面积达10.88 ㎡ ,就餐舒适性提高。 1.5㎡ 2.4㎡1.玄关面积达2.4 ㎡ ,入户仪式感增强。 8.16㎡2400 3400 7.2㎡2470 3600 10.88㎡3400 3200 350024009.08㎡案例一、伟星城项目原户型 建议户型 案例二、东方纽蓝地 专题六:小户型创新实例 小户型发展的五个阶段 讨论一: ——蚂蚁供房,供的不是房子而是一个梦想 讨论二: ——没有户型的户型就是好户型根据场景画出户型平面看题 答案 讨论三: ——家具的革命引发居住空间的革命 讨论四: ——麻雀再小也要五脏俱全 讨论五: ——新的交通组织方式带来新思路 专题七: 90平米产品创新 简陋的卫生间简陋的衣柜支离破碎的墙面这是一个初级户型客厅空间不完整普普通通的阳台这里会很黑 +全生命周期户型1 2 3 4 专题九:大户型设计实例 案例、东莞.万科松山湖 平面布置图 专题三:别墅设计实例 案例、万科.松山湖TH单位 未考虑设备房位置,中央式空调外机位,泳池设备区也未考虑。 作为度假产品的舒适性与休闲型需要更多的考虑。 户内景观与泳池景观对室内的结合不足。 客厅面对公共卫生间方向,空间凌乱且面对客厅门口,影响客房私密性。 主卧室,次卧室均无收纳空间。 泳池溢水及SPA池均未考虑。 客房标配露天SPA,而主人房未标配,且露天SPA的位置位于停车位,私密性太差。 客厅与餐厅面积比例失调。 入户空间狭小。 案例:光耀.候鸟基地 户型优化后的卖点 3、无边际泳池,给您独立的无边享受。1、良好的仪式感入户景观,给您放松的心情和愉快的享受。2、双车位空间,能满足您的泊车需求。4、客厅、餐厅、主卧、次卧均有绝佳景观视野。5、露天SPA池,水中休闲椅让您的身体完全放松。6、室内外双餐桌设计,满足您就餐的同时也能满足您的沙龙,露天酒会活动。 9、能容纳20人的活动空间。7、户外秋千,给您儿时记忆。8、专用的家政通道让您的家政操作减少对您生活的干扰。10、拥有4件套配置的豪华卫生间亦能让您亲近自然,同时与湖景和室内景观相结合,让您切实体会沐浴山水中的感受。11、15米长的瀑布给户外休闲区带来湖景与瀑布景观的双重亲水感受。12、分体空调外机位置,中央空调机位置具有考虑。13、独立设备房,泳池设备检修区,热水器,煤气表均有各自的位置。14、夜间泳池灯光与各类情景灯光相呼应,使您观星赏月。15、客厅与泳池的零距离射击给您无亲水感受。 16、泳池的浅池设计,照顾安全的人性化设计。 专题十:智慧社区解决方案 125 1.智慧地球、智慧城市1998年1月美国副总统戈尔在加利福利亚科学中心发表演讲时,首次提出了“数字地球”的概念2008年年底IBM首次提出了“智慧地球”、“智慧城市”的概念“智慧城市”在广义上指城市信息化。智慧城市将人与人之间的通信扩展到了机器与机器之间的通信;通信网+互联网 + 物 联网构成了智慧城市的基础通信网络;并在通讯网络上迭加城市信息化应用。 126 智慧社区发展概况智慧社区就是以互联网为依托,运用物联网技术将家庭中的智慧家居系统、社区的智慧物业管理、智慧安防和智慧社区服务整合在一起,使社区的通讯、安全、环保、社区居民信息的收集、处理及共享等更加方便快捷,使社区服务的提供者有预见性地了解到居民的需求,主动将精准的信息和服务通过敏捷的手段推送给需要者;而社区服务的接受者则可以在社区内随时、随地、随需地获取各种服务,社区居民生活更加安全、健康、便捷、幸福。 智慧社区发展历程 2. 智慧社区 127 智慧城市智慧社区 智慧地球智能建筑占新建建筑的比例,美国为70%,日本为60%,而中国,2006年仅为10%左右, 2012年有望提升至33%左右。 32.61% 智能建筑市场份将保持超过20%的年增长率预计2012年将超过860亿元。 *数据来源:国家统计局统计年鉴、建筑业协会智能建筑专业委员会861.0亿25.76% 智慧社区发展趋势以智慧社区为细胞构建智慧地球 128智慧政务智慧家庭智慧物业 智慧民生智慧社区包括:智慧家庭、智慧政务、智慧民生、智慧物业四大板块。3. “智慧社区”整体方案 129 数字可视对讲智能家庭安防智能家电控制智能家庭娱乐 智能个人生活智能个人学习智能健康管理智能定位系统 智能社区安防智能物业管理智能社区服务智能社区政务家庭-智慧家居 个人-智慧生活 社区-智慧社区4. “智社区慧”目标 130 居民可以通过在电脑、手机、魔屏、电视、自助终端等多种屏幕终端,享受政务、商务、医务信息服务。提供对不同分辨率、不同操作系统、不同操作模式的各类终端的支持。多屏联动IPTV 电脑 魔屏 手机 5. “智社区慧”应用特色 131基础资源 云基础资源 地图引擎应用服务 消息引擎 支付平台基础数据库 数据挖掘引擎智慧政务 智慧民生 智慧物业设备管理物业办公安防管理居家养老调查问卷 预约挂号公共设施服务 远程健康社区公告智慧家庭 家庭云存储家庭全球眼高速上网 高清IPTV视频通信 云桌面 社区报刊 门户 用户门户 管理门户IPTV 移动终端 魔屏 PC终端用户 居民政府 企业智慧社区建设标准 政府信息接口第三方服务接口6. “智社区慧”系统架构 成本篇 专题一:经济性指标限定 注:1、上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室的面积的1/3时,表中数值增加1m3;2、山地建筑可增加0.5m3 36平米/辆人防区面积1/2地下室总面积 34平米/辆1/3地下室总面积26层上海、南京、合肥、成都:0.32/0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆:0.31/0.34/0.35/0.37镇江:0.33/0.36/0.37/0.39西安:0.35/0.38/0/39/0.4分母同上标准层混凝土含量(m3/m3)2 低多层/7-19层/20-25层/26层(括号内为结构转化时标准层的数据)上海、南京、合肥、成都:39/42(44.5)/43(45.5)/47.5(50)杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆:38/40(42)41(43)45(47)镇江:42/45(47)/45(47)/50(52)(镇江场地为Ⅲ、Ⅳ场地土时,指标同西安)西安:45/49(52)/50(53)/58(/)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计容积率部分(落地凸窗面积+有墙柱的凹阳台露台、入户花园+结构拉板)+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积标准层钢筋含量(Kg/m3)1 指标控制值指标说明指标名称编号 专题二:成本对标 问题一:什么是成本对标?答:万字(2009)062号文件《关于增加集团内项目新开工审批环节及颁布”万科集团产品设计主要技术经济指标限制值“的通知》 问题二:为什么首批仅对7个标?答:1)可行、便于前期控制; 2)消耗量及指标量大; 3)影响成本较大问题三:哪七个限定指标?答:地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、地下室层高、窗地比、软硬景比例 硬景贵材比例草地比例硬景面积比例景观 户内装修成本售价比精装 设备用房面积地下室钢精含量地下室车位平均面积地下室层高地下部分 智能化系统造价智能化 载重量 速度单个筒体电梯数量电梯设备部分 空调百叶形式及单价低窗护栏形式及单价楼梯钢栏杆形式及单价阳露台及公共走道栏杆形式及单价外立面部品 标准层立面涂料使用率外立面饰品 窗地比门窗 高宽比 层高层数标准层混凝土含量标准层钢精含量(kg/㎡)混凝土框架地上部分建筑 户均商业面积(㎡/户)户均会所面积(㎡/户)规划 七个指标的意义七项指标发挥经济效益后,单方成本减少145-260元/㎡按开发量500万㎡计,则成本降低额约为10亿元标准层钢筋含量 -1kg/㎡ 成本节约6元/㎡标准层混凝土含量 -0.01m³/㎡ 成本节约7元/㎡窗地比 -0.01㎡/㎡ 成本节约5元/㎡地下室层高 -0.10m 成本节约5元/㎡地下车位平均面积 -1㎡/个 成本节约12.5元/㎡地下室钢筋含量 -1kg/㎡ 成本节约1.2元/㎡硬景面积比例 -1% 成本节约0.62元/㎡ 测算背景:1、高层产品容积率按2.5设定,住宅建筑面积10万㎡,景观面积2.5万㎡,地下室面积2万㎡2、钢筋综合单价6元/kg(含制作安装)3、混凝土综合单价700元/m³(含制作安装及模板)4、铝合金/塑钢门窗综合单价500元/㎡5、地下室层高每降低10cm,节约成本约1%6、地下车位平均面积每降低1㎡,共降低500㎡7、硬景单方400元/㎡,软景单方150元/㎡ 含钢量控制要点影响含钢量的三个核心要素:体型、高度、结构转化说明:1、体型:确保高宽比不宜6,平面无不规则,避免超限审查2、层数高度很重要:注意临界高度60m、80m(尽量设计成25层或32层的高度临界值3、转换:一个转换层相当于3个标准层,设转换层标准层含钢量讲增加2~2.5kg/㎡4、层高:一般为2.9米,避免设计成3米以上(层高增加 10cm,含钢量将增加1kg/㎡、钢筋增加6元/㎡,整体成本增加20元/㎡)5~10.010%~15%风压和抗震等级 0接近0结构方案局部厚板 0.51%建筑构造转角窗 12%层高每增加10cm 2~27.54%~5%是否设转化 1.53%60m以下、60~80m(12~19层、20~25层) 5.0(东莞长沙1.5)10%(东莞长沙3%)60~80m、80~100m(20~25层、26~33层)层数高度变化(底层6m、层高3m计) 5~7.510%~15%高宽比超过6~7 5~7.510%~15%不规则平面需超限审查体型 影响绝对值影响相对值影响程度影响排序 景观控制面积 注:1、所有计算面积均为平面投影面积2、隐形消防车道按面层材料区分计算(例:面层为草坪算软景,面层为铺装算硬景)控制前提:保证效果同时降低成本 控制措施:控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木辅助原则:草坪、灌木、硬景非石材面积53%控制目的:像控制户型指标一样控制景观指标 景观成本优化的最终目标是成本优配 专题三:地下车库 经验数据(1)一、车道宽度 车道坡道宽度汇总(括号为深圳尺寸) 备注经验数据宽度米规范规定最小宽度(米)类型 停车方式为:垂直式后退停车5.5~6.0 (6.6)5.5 (6.5)双行 3米仅为通车道最小宽度,未考虑从车道处进入停车位;如考虑停车,车道最小宽度为5.5米3.0~4.03.0 单行普通直线 车道 6.0 6.0 双行 3.6~4.0 3.5 单行车库 出入口 宽度 7.0 米一般双车道:5.5米(6.6);防火疏散用双车道:7米双行 一般坡道均为疏散口部,故按消防疏散宽度设置4.0 一般单车道:3米(3.6); 防火疏散用单车道:4米单行直线坡道 7.0 (8.5)7.0米(8.5)双行 4.0 (4.5)一般单车道:3.8米(4.5) 防火疏散用双车道:4米单行曲线坡道 后侧有墙车位2400*5300 2400*5050(深2400*5050 )后侧无墙车位 二、车位尺寸经验数据(垂直停车) 车库出入口间距三、车库出入口 或>150辆的地上车库(含半地下车库)5 两个单车道出口>100辆的地下车库4 或51~150辆的地上车库(含半地下车库)3 一个双车道出入口, 或者两个单车道出口51~100辆的地下车库2 国家规定口部最小宽度: 单车3.5米,双车6.0米 疏散用坡道设计常用数据: 单车4.0米,双车7.0米一个单车道出入口≤ 50辆1 出入口宽度出入口数量(个)车库停车数量 具体规范 四、车库排水在进行集中车库设计时,明沟的设置应遵循如下原则: “地下水位较高”概念泛指周边有湖泊河流,或者项目周边有山体 由结构设置明沟地下水位较低时不设;地下水位较高时,设车库入车的一面完全敞开、车道是利用室外道路的车库7 不设架空层处的停车库6 由结构设置明沟设由室外进入车库的坡道的的结束端5 一般是建筑做法设置明沟设由室外进入车库的坡道的起点端4 由结构设置明沟设半地下车库3 底层:同地下室底层;尺寸同地下车库 上部各层:由结构设置明沟(详附图二)各层均设开敞式集中停车库底层, 以及上部各层2 ●明沟位置与车道平行(具体是靠近车道还是靠近车库的外维护墙,可根据具体项目情况来定)●明沟尺寸:A、设滤水层的底层:沟深不小于300;沟宽200B、坡道处,以及雨水较大的开敞式车库:深不小于300;宽200C、其他明沟:宽200,深150 ●一般明沟设铸铁成品箅子(如人不宜到达处,也可不设)箅子尺寸:300*490*10(用于AB)250*400*10(用于C) 一般为建筑做法设置明沟,即利用滤水层厚度来设置明沟(详附图一)设,沟深200~300沟宽250地下车库底层1 备注明沟形式是否设置明沟设置明沟的部位 有的项目地下车库底层应设滤水层,但确定底层层高时,未考虑底板上部250(最薄处)~350厚的滤水层的厚度,导致地下室不能设滤水层及排水明沟,存在防水隐患。问题一:层高不够五、车库层高问题二:层高过高一是:片面的认为车库净高2.2米,是指最不利空间的净高。其实在设计中,主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。二是:设备高度计算不精确当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时,管线高度计算时不够精确;或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道;或者设备管线交叉点也未避让主车道,导致车库高度人为增高,造成不必要的浪费。三是:对常用设备配置要求不清楚(喷淋?风道?)四是:当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时,未采取设备用房处局部降板,而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。 问题一:未设缓坡当车道纵向坡度大于10%时,坡道的上下端未设缓坡使坡道设计不能满足国家规范要求,导致设计变更较大。 六、车库坡道另外,关于坡道几个结构数据要牢记 一般不用单项板4 1/10180~200双向板消防车坡道3 1/12150单项板2 仅供估算用,以计算为准。1/12110~120双向板普通小车的坡道1 备注坡道梁高坡道板厚结构布置坡道类型编号 七、人防及非人防地下室的设置 注:1、很多大型项目能做到30平米/辆以下 2、当地库与塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率能 轻松做到25平米/辆。 八、地下室柱网地下室柱网紧凑布置示意注:1、各地具体执行车位尺寸及行车道宽度有差别,我们应依据 当地情况,争取可行的最小尺寸; 2、当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包 含摩托车这算后的数量; 3、停车位总数包含当地政府认可的子母车位; 九、设备用房一般一个十万平米规模的住宅小区,考虑将设备房主要设置在塔楼下方,设备房面积约700~800平米左右其中:交配电房: 约150平米 水泵房: 约120平米 公变房: 约50平米 生活水池: 约100平米 柴油发电机房: 约100平米 消防水池: 约150平米 其它: 约50平米 注:1)小区规模每增加10万平米,设备房约会增加30%左右 2)设备房不包括车库进排风机房、消防控制室(80平米左 右)以及无实际用途的假设备房 3)设备房的布置不应影响车道两侧的停车位,设备房面积勉 强够用即可,不随意多做 4)设备房主要设置在塔楼下方,是针对首层架空的情况而 言。当首层是住宅时,应注意:水泵房及变压器的低频噪 音对住户有影响, 上部有水房间对下部电房有影响 专题四:优化设计 三房户型结构方案——目标:含钢量35Kg; 九柱方案 十二柱方案 经估算,上部结构十二柱造价较九柱少3﹪。由于九柱方案基础造价低,总结构造价有优势。 案例、武汉四季花城 两房户型结构方案 暂定方案九柱方案 案例、海南某项目 结束篇 服务介绍“和创 ”为您打开10%-20%的盈利空间。好的策划可以令售价增加3%;好的规划可以令售价增加3%;好的户型设计可以令售价增加3%;合理的平面布局可以节省成本3%;好的结构可以节省造价的 3%;每个环节你都强一些,集成起来就是你的绝对竞争优势。“和创 ”的优势就是将个环节系统的落实到经营层面。 建筑形式可以改变,但对幸福生活的追求却不会改变。 立面设计优化户型设计优化 地下室设计优化总图规划设计优化结构设计优化精装修设计及优化 机电设备优化
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