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20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式.ppt

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20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式 20150602 浅析 开发 模式
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投资发展中心 2015年5月27日,浅析碧桂园开发模式,Contents,目录,“369”概念,1,,“369”概念,快速开发,滚动发展,碧桂园大部分产品开工后6个月开始预售;这是碧桂园创造的开发速度传奇,这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发,从500亿直接进军1000亿军团,那这速度背后到底有什么秘籍呢? 接下来从运营会议入手探究碧桂园这成功背后的奥秘……,“3个月拿地+3个月开工+3个月开盘=9个月”,碧桂园快速开发模式,管控要点:工作前置+抓大放小+分级管控,碧桂园项目开发基准工期为5-7个月,部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工,认真开展前期工程策划,做好工作前置,实现摘牌即开工。 碧桂园的高周转模式要求其管理更顺,运营更快,主要通过规划与高周转相匹配的运营会议体系,以此为支点,反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升,进而撬动整体经营业绩的突破。,管理体系,碧桂园快速开发模式,管理体系:工作前置 摘牌即开盘,,碧桂园快速开工三大宝典,兵马未动粮草先行:组织分工,提前组建前期工作小组,精心组织策划,碧桂园快速开发模式,管理体系:运作策略 (一)改变关键线路,改变传统的开发模式,碧桂园针对关键的工作环节进行了前置和并行处理,使得“摘牌即开工”成为可能,碧桂园快速开发模式,管理体系:运作策略 (二)缩短阶段周期,除了优化关键开发路径以外,减少每个关键环节的操作时间,可以达到缩短工期的目的,碧桂园快速开发模式,管理体系:运作策略 (三)简化决策点,前期重要成果的决策时影响开发速度的关键环节;通过预备会议包的方式来进行决策,同时下方到集团专业线和区域公司进行,即保障了决策质量又提升了效率,除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外,对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节,往往很多企业由于决策主体不明确,决策流程复杂,导致前期成果出现经常性的反复,从而延误开工进度。 碧桂园主要通过前期预备会议包的方式来进行决策,优化了决策方式,同时,为提升效率,大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行,保障了决策质量和效率。,碧桂园快速开发模式,管理体系:保障措施 标准化体系保驾护航,为保障有序开工,碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑,通过提前设立前期工作小组,实现有责; 以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式,有效地提升快开发能力,实现高效,碧桂园快速开发模式,管理体系:抓大放小 抓重点攻难点,开盘前,开盘后,上述六个会议核心的目标是: 通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审,实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验,提升管理水平。,针对会议决策点做了大幅简化聚焦,主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。,碧桂园快速开发模式,管理体系:分级管控 三级管理,快周转模式下,单纯依靠集团或者一个脑袋的方式,企业运作负荷就会越来越大,迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来,必须形成一支虎狼之师。因此,做强专业线,做实做强区域公司,解放老板,解放集团,是规模扩张的必然要求,上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求,以会议前置及分权为标志,背后反映的是整体运营能力质的突破。,碧桂园快速开发模式,管控要点:主抓关键节点,会议体系规划后,为保障运营的质量,须对会议效果进行把控,为此,碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标,考虑到运营会议主要是过程的协调,相对容易理解,所以下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述(共六项):,碧桂园快速开发模式,碧桂园操作流程,运营会议体系图,运营会议体系图:在支付首笔土地款之前会议决策,碧桂园操作流程,项目摘牌,定位,单体建筑方案确定及移交,示范区施工图,各市政专项方案,设计前置,报建超常规置,超标前置置,示范区优先,规划报建文本,规划预报批,总图报规确认,四证办理,桩基施工单位确定,监理单位招标,土石方施工单位,总包单位确定,示范区装修工程单位确定,提交详勘报告,桩基础施工图,临设搭建/三通一平,桩基施工,主体施工图,桩基移交总包场地,基础施工至正负零,正负零,开盘,-21,-14,0day,-7,7,14,21,,开发模式及开发流程图,碧桂园操作流程,主路径,设计线,工程线,采购线,,,,,,0,1,2,3,摘牌前7天,摘牌后1天,摘牌后21天,示范区±0,示范区开放,示范区开工,摘牌,示范区施工组织策划及抢工方案评审,,,,,,,,,,摘牌后1天,摘牌后12天,摘牌后5天,桩基础施工图,施工图会审/市政综合管网施工图,桩基础施工图报审,摘牌前5天,摘牌后5天,摘牌日,摘牌日,摘牌后15天,摘牌后14天,临设搭建/三通一平,主干道及管线预埋施工,桩基础施工完成/移交总包,桩基施工单位确定,示范区装修工程施工单位确定,总包单位确定,,,,摘牌前20天,摘牌前40天,方案设计,扩初设计,,摘牌前40天,地勘,碧桂园快速开发模式,示范区建设管控节点,碧桂园案例(一),南通碧桂园,南通碧桂园项目,位于南通市经济开发区,紧邻中央商务区; 项目占地617亩,综合容积率1.6,与政府签订投资协议书达成一致,项目一期167亩,2013年8月1日挂牌,9月2日摘牌。,碧桂园案例(一),南通碧桂园,碧桂园案例(二),高淳碧桂园,高淳碧桂园项目位于江苏省南京市高淳区,东临丹阳湖北路,西街石臼湖北路,南依芜太路,北靠凤山路;地块于2013年8月21日摘牌,高淳碧桂园,碧桂园案例(二),高淳碧桂园项目开发指引+项目特性管理,碧桂园案例(二),汇报完毕,
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