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20160408_北京_公共租赁住房商业运营可行性研究.ppt

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20160408 北京 公共 租赁 住房 商业 运营 可行性研究
资源描述:
,,北京世联交易事业三部 2013年4月,公共租赁住房 商业运营可行性研究,,北京世联房地产顾问有限公司,,→,公租房政策盘点 产业园区公租房案例 三.商业运营可行性关键点,,,,1,公租房政策盘点,,,,❒ 北京市政策 ❒ 顺义区政策 ❒ 中关村政策,,,,part1,北京市政策,,一、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房(以下统称“保障性住房”)轮候家庭。 二、申请人具有本市城镇户籍,家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。 (市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整) 三、外省市来京连续稳定工作一定年限,具有完全民事行为能力,家庭收入符合上款规定标准,能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明,本人及家庭成员在本市均无住房的人员。 (具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定) 产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难,具体申请条件由产业园区管理机构确定并报区县人民政府批准后实施,并报市住房保障工作领导小组办公室备案。,公共租赁住房租赁合同期限由双方约定,一般为3年,最长不超过5年 公共租赁住房租金可以按月、季或年收取,但最长不得超过1年 续租:合同期满前3个月向区县住房保障管理部门提出申请,经复核仍符合规定条件的,产权单位办理续租手续;不符合公共租赁住房申请条件的,不再续租,,,,part2,顺义区政策,,(一)申请人须具有本区城镇户籍 (二)申请家庭现有住房人均使用面积不超过15平方米 (三)3口人(含)以下家庭年收入不超过10万元; 4口人(含)以上家庭年收入不超过13万元。,(一)申请人须在本区连续稳定工作5年以上,能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明。 (二)申请人及家庭成员在北京市均无住房;家庭收入符合上款规定的标准。 (三)申请人所在工作单位应为:本区行政机关、事业单位、国有企业、集体企业,或连续三年年纳税额达到50万元(含)以上的私营企业、外资企业、合资(合作)企业。,产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难,具体申请条件由产业园区管理机构确定,报区政府批准后实施,并报市住房保障工作领导小组办公室备案,面向本区产业园区职工定向配租的公租房,由产业园区管理机构负责本园区内企业和职工的资格审核、配租及动态监管工作,建立房屋出租台账,报区住房城乡建设委(区政府房改办)备案。 跨园区配租的公租房,由区经济信息化委负责供需双方的对接协调和调剂工作。,主要模式包括: 1、区政府投资并持有运营; 2、产业园区管理机构投资并持有运营; 3、商品住宅项目配建由开发企业投资并持有运营; 4、社会单位利用自用国有建设用地投资建设并持有运营,租金标准: 公租房的租金按照同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮,并结合承租家庭负担能力确定。 优惠政策: 区政府所属机构及区政府批准的机构出租公租房,凡符合国家有关税收规定的,可享受相关的税收优惠政策。 运营管理: 公租房的维修、养护、管理由产权单位负责,产权单位也可委托专业服务企业管理。,,,,part3,中关村政策,,申请公共租赁住房的人员必须同时满足以下条件: 1、申请人所在企业(单位)在中关村国家自主创新示范区内注册并纳税; 2、申请人具有大学以上学历,或具有中级以上职称、高级技师资格; 3、申请人必须是与所在企业(单位)签订一年以上劳动合同的从业人员; 4、在北京市范围内无住房且没有享受过中央或北京市的其他优惠住房政策。,符合条件的人员可由单位统一申请,备以下条件之一的人员可优先申请: 1、入选中央“千人计划”、“北京海外人才聚集工程”、“中关村高端领军人才聚集工程”的人员,及上述人员所创办企业的人员; 2、列入示范区“十百千工程”、“百家创新型试点”、“瞪羚计划”等范围内的企业人员; 3、在海外有5年以上学习工作经历,回到中关村工作时间不超过2年,并在中关村创新创业或就业的人员; 4、属于中央或北京市重点引进的高层次创新人才、开发性创业人才、战略性新兴产业人才。,1、补贴:市、区两级政府对人才公共租赁住房给予一定比例的租金补贴。 2、租金:按照保本微利的原则,以不高于同地段类似房屋市场租金确定人才公共租赁住房租金。由产权单位或房屋管理单位提出申请,报区县政府核准后实施。 3、租期:人才公共租赁住房租赁最长不能超过工作合同期限,承租人需继续承租的,应在合同期满前3个月内提出申请,由产权单位会同相关单位复核,符合条件的续签租赁合同。连续租赁期限原则上最长不超过3年。符合承租条件的家庭只能承租一套人才公共租赁住房。 4、罚则:申请人才公共租赁住房单位和个人有开据虚假证明、未如实申报家庭收入或住房等情况,骗租人才公共租赁住房的,由管理单位或产权单位解除租赁合同,按同期市场标准补交租金并取消申请资格,5年内不得申请政策性住房。,,,,2,产业园区公租房案例,,,,,中关村环保园项目,翠湖·阅西山,,项目位置,一梯四户,两梯十二户,一、5月1日前拟订配租方案并上报区住保办和海淀园管委会产规处; 二、5月15日前确定该项目租金和物业服务费价格,并将配租方案上报区政府审核; 三、7月1日前配租方案取得区政府批准,同步进行配租准备工作,并向进驻企业正式公布相关信息。 四、7月份完成租赁协议签订工作,收取租金及保证金。 五、10月份物业进驻,并作交房前演练。 六、11月中旬交房入住,部分配套商业设施同时开业。,,1、原则:优先趸租,优先大客户 趸租:签订12年租期,租期内租金价格不变,租金一次性支付(约30万)。供暖费和物业费、能源费按正常收费办法缴纳。趸租客户每套房免费提供一个地下车位。 散租:合同租期3年。合同到期后另行签约,租金从新评估确定。 2、租金(起始年):约1.2元每日每平米。(不含能源费、物业费、供暖费) 3、物业费:2.28元每月每平米。 4、供暖费:30元每平米每供暖季。 5、能源费:按北京市居住生活标准收取。 6、租金补贴:由入驻企业向区房管局和海淀园管委会产规处申请,补贴额度为租金35%-40%。,,,,3,商业运营可行性关键点,,,,❒ 申请资格 ❒ 租赁周期 ❒ 租金价格,申请资格限制,,突破申请资格限制,面向社会全面放开,,延长租赁周期 提高客户心理预期,租金标准限制: 公租房的租金按照同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮,并结合承租家庭负担能力确定。 (2016年北京市配租公租房租金均价约为35.4元/m2/天) 租金收取限制: 公共租赁住房租金可以按月、季或年收取,但最长不得超过1年,,突破租金收取限制及定价限制 实现利润最大化,,,谢谢聆听 THANKS,
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