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房地产拿地流程及技巧.ppt

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房地产 流程 技巧
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标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧,汉锐世纪 成都 2015.11.14-15,一、当前房地产行业投资环境 分析与决策,1.当前国内房地产行业面临的投资形势,课题:当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析:近年来房地产行业面临的宏观形势.doc,2. 近年来政策导向和调控思路,课题: 面对房地产调控,广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里? 前提: 1.中国城市化率大致为50%,目标为70%。(发达国家80%—100%) 2.在城市化率高速增长的前期,追求的基本上是量的增长,是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.,3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索,未来5-10年的投资地域选择,大中型品牌企业: 大城市还是中小城市? 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 中小企业:奶酪在哪里?——区域探讨,4、城市化与一二线城市机会,一二线城市投资机会.doc,城市化建设与中小城市投资机会,,中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc,5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略,,案例: 2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略,E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc,二、房地产投资拿地模式研究,1.城市运营的开发模式,案例:天津项目\京津新城项目推介.ppt,案例:天津项目\新城项目推介.ppt,2.大盘开发的模式,钓鱼城项目,特点: 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年,恒大·金碧天下.ppt,3.现金流项目的投资模式,案例:山水城高周转项目.xls,山水城,4.稀缺资源项目的投资模式,特点: 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有(流转) 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。,案例:E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt,5.综合体项目的盈利模式判断,“现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt,5.保障房的投资模式,保障房主要发展形式:公租房 住房调控思路:高端有约束、中端有市场、低端有保障 形式:资金参股、项目承建,三、标杆房地产企业土地获取的认知,投资管理在企业系统中的地位,如果把全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。企业各部门与这支军队的大致对应关系如下:,如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话,精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。,1.投资拿地的战略认知,,地块判断理念,没有绝对好的地,也没有绝对不好的地!,每一块地都具有自己的独特性和稀缺性, 这是土地价值判断的重要依据。,20,地块投资理念,坚决抵制诱惑,在企业不同的发展阶段, 适合企业战略的地块就是最好的 !,21,2. 投资管理的五大战略要素,价格 区位 交通 配套 景观,3、国内标杆房地产的投资管理类型,粗放型:早期的部分沿海企业为代表 投资管理方式:老板拍脑袋 主要影响因素:是什么? 精细型:万科、龙湖等 投资管理方式:投资委员会决策 主要影响因素:是什么? 中间型:诸多企业 投资管理方式:综合企业特点设置或变化 主要影响因素:依据不同项目,综合以上两种方式。,4、投资管理体系的原则,1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则,四、标杆房地产企业对土地的选择,26,如何看地和判断土地价值,A.从城市角度看地块,,政府在干什么?,市场发展程度?,城市GDP?,本地人怎么 看这个地方?,城市人口素质?,,,,,27,B.城市区域分析 当代中国城市扩张主要模式,,准确判断发展模式 就看清了商机!,28,向心增长在城市空间形态上的现象: 代表城市(北京):摊大饼,29,离心增长在城市空间形态上的现象(上海): 城市建成区相对饱和 依托一些重要基础设施跳跃式空间布局 对中心区的公共服务设施依赖降低,形成相对比较独立的综合配套服务体系,主导因素有: 产业主导的扩张:各地的高新区 交通主导的扩张:轨道交通 郊区转型的扩张:村镇改造,31,多中心组团式发展在城市空间形态上的现象(重庆): 城市主要发展组团是多个; 各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构; 不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工; 不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。,,,,,,,,江北商圈,渝中商圈,大渡口商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,沙坪坝商圈,,大坪商圈,C.从场地角度看“地块”,1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素,33,34,考虑要素: 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面,D.规划设计要点解读,E.地块定位角度,35,案例: E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt,五、标杆地产对宏观调控的对策,快速反应的保证,(1)决策层的危机意识。 利用人脉,在新政策正式执行前,最大限度争取政策扶持;直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。 (2)战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断,制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。 (3)各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况,制定公司层面和项目层面的对策。,2. 宏观调控加强以来,投资决策的应对,案例:E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc,综合体(15 万平米),拓展方向—商业项目,3.土地优惠政策的博取技巧,(1)根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目 (2)项目前期、中期博弈政策的技巧 2014—2015年对策分析.doc,E:\投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc,六、当前形势下的拿地策略,1. 不同类型企业的拿地策略,不同类型房地产企业拿地策略.doc,2. 如何进行勾地及其技巧,狭义勾地概念: 土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价,如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期,政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段,如有人竞价,则价高者得;而一旦无人竞价,申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的土地价格,其用意就是防止土地流拍和贱卖。 勾地制源于香港,当时,受亚洲金融危机的冲击,香港的楼市泡沫破灭,楼市进入低迷时期,香港政府担心土地被“贱卖”,便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度,这是勾地在香港实行的最初目的。 如:广东2011年实施的用地预申请制度(即“勾地制度”),则为如何保证有效供给提供了积极思路 (10%的保证金)。,围绕“合理避让税费”这个总原则展开,从绕开“招拍挂”到规避强制性程序,从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc,广义的勾地概念:,3.土地竞买案例,\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地产挂牌门槛条件(深圳).doc,七、地产企业前期如何控制土地,1. 国内地产企业通行的地块获取方式,1.股权收购 2.招拍挂 3.土地合作(企业与企业、政府与企业) 4.一、二级联动 5.概念地产(旅游、公园、酒店、商业等配开发用地) 6.利用品牌优势,在三四线城市圈地 7.以上方式的组合运用,2. 企业前期土地谈判的策略及阶段性成果,方式: 1.与平台公司谈判 2.与政府谈判(含管委会、开发区等) 3.与土地出让方谈判 案例:案例模板: E:\6.25\项目合同,八、投资管理标准化模块的构建,,1.投资管理系统的标准化步骤,案例:E:\投资管理讲义2013\投资拿地“六步曲”.doc,2、投资管理标准化模板,(1)项目建议书 项目建议书模板.doc,(2)项目测算模板 佳宇地块静态指标(高层).xls,(3)土地储备及供应,\6.25\土地储备表.xls \6.25\年度总结资料\某年度公示地价表.xls,(4)区域土地成交分析,年度总结资料\区域地价及竞争对手拿地分析.xls,(5)投资拿地最终成果,项目论证会的权威决策依据 ——项目投资建议书 案例: E:\6.25\2010-2011最新文件,九、投资体系组织机构建立与培养,(1)起步阶段,老板负责对外拿地和拓展。 (2)发展阶段,从工程、营销部门,发现具备对外拓展和项目协调能力的人才,调入发展部任职。 (3)成长阶段,按老员工带新员工的原则,遴选优秀的研究生作为发展部人才,进入发展部磨练。,1.投资人员的精细化选择和培养,2.发展部对员工的特殊性要求,1.多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才 2.具备独立作战\坚忍不拔 3.忠诚 4.情商。 5.专业知识背景,同时对相关专业具备较好的了解。,(1)投资信息的传递流程,一般流程: 老板——总经理——投资副总——发展部经理——发展部副经理——项目负责人——投资专员——文员 特殊流程: 老板——发展副经理——投资专员 老板——项目负责人 老板——投资专员,3.投资工作的秘密性和隐蔽性,(2)独立完成拿地工作的心里调节,投资体系员工面临的问题: ??? 讨论:调节的方式: 1.? 2.? 3.? 4.?,4.如何挖掘土地信息中的秘密,讨论: 土地信息判断经验总结.xls,5.不同类型企业对投资工作的奖励,类型一:按照取得地块不同的证照,分阶段给与奖励。 类型二:根据取得地块的难易程度和重要性大小,给与一定的奖励。 类型三:拿地是工作的一部分,没有奖励。,6.内部沟通的重要性,(1)多项目选择中,如何获得老板青睐,最好的投资人员应善于与老板沟通。,定期或不定期的保持与老板的沟通,在多项目选择中,才能获得老板的认可。,(2)与投资关联的上下游部门的沟通,与研发部的工作界面划分,\6.25\发展部与研发部工作界面.xls,,十、项目后评价与风险管理,1.各种风险对投资体系的影响,房地产企业投资体系面临的主要风险: 1.宏观经济变动和调控 2.土地市场竞争风险 3.项目政策异动风险 4.流动性和变现风险 5.人际关系风险 6.媒体传播系统的风险,2.如何有效的化解投资体系风险,(1)内部手段 A.预警机制的建立 B.成果定期回顾 C.情绪关注 (2)外部手段 A.地域分散化 B.时间错位化 C.投资物业的组合或调整,3.后评价对投资风险管控的促进,,案例:后评价案例库,谢 谢!,
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