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武汉市商业地产调研报告 2018.4.ppt

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武汉市商业地产调研报告 2018.4 武汉市 商业地产 调研 报告
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,,,2018.4武汉商业,综合体、步行街、零售业 、Wuhan business research,,武汉简析,商业综合体,特色步行街,产品业态分析,2017年经济技术指标,2018年经济技术目标,几大核心商圈分布,商业地产与住宅地产,武汉客厅,永旺梦乐城,光谷世界城,江汉路步行街,户部巷,楚河汉街,光谷风情街,商业地产,住宅地产,,,,武汉C+P+G,PART 01,PART 01 武汉简析,PART 01 武汉简析,,,,,转型de,经济体,,,,,,,武 汉,一、规划背景 武汉市从1984年起至2006年,分四轮修编了《武汉历史文化名城保护规划》,以此为指导又先后编制了《汉口一元片区保护规划》、《青岛路片保护规划》等20多项历史文化风貌街区保护规划和详细规划。但随着城市化快速发展,武汉市历史文化与风貌街区的保护工作仍面临巨大压力,同时也出现了一些新问题。由于长期以来一直缺乏一个基础性的有关武汉市各历史发展时期的历史空间的研究,以及对构成历史空间的点线面结构体系的研究,导致目前各历史文化与风貌街区和地段保护规划之间,尚缺乏一个有效的衔接,无论是在整体城市功能上还是城市意象上,各历史文化与风貌街区所承担的角色与任务都需进一步明确,连续性与系统性也有待进一步完善。 为落实名城保护规划,提升城市文化品质,展现武汉市国家历史文化名城的风貌特色,指导下一步各片历史街区保护规划编制,2009年,武汉市国土资源和规划局邀请北京清华城市规划设计研究院、上海同济大学城市规划设计研究院、东南大学城市规划设计研究院、武汉华中科技大学城市规划设计研究院等4家设计机构参与方案征集,经专家评审,确定由东南大学城市规划设计研究院与武汉市规划研究院共同完成《体系规划》的编制工作。 本次规划范围为《武汉市城市总体规划(2009-2020年)(报审稿)》确定的主城区范围,即三环线以内地区,包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区,总面积678平方公里。 规划期间,多次召开专题会议检查和审议《体系规划》,并广泛征求市文化局、房管局、相关区政府、国内多位权威专家以及广大市民意见,按照法定程序公示后,上报市政府常务会审查原则同意,并于2013年2月19日正式获得武汉市人民政府批复。 二、规划构思 该规划基于城市整体保护和持续发展的高度,充分吸取国际上历史城市保护与发展中的相关理念与先进经验,提出武汉市主城历史文化与风貌街区保护与利用的目标、原则、要素、层次及体系,通过对武汉市城市文化和历史遗存状况的全面梳理和系统评估,建立历史文化与风貌街区资源数据库,明确历史街区的总体空间格局和历史文化脉络结构,对历史文化与风貌街区进行分区分类分级判定,制定具体规划编制指引和管理实施机制,为下一步详细规划的编制奠定基础。,主要规划理念与技术重点: (1)进行全面、深入的基础研究与现状评估 对武汉市各历史发展时期的历史文化与风貌街区空间进行研究,对其形成与演变机制、空间结构与形态特征等做出分析和概括。 研究武汉市既有历史文化与风貌街区普查数据及其分类分级,对武汉市历史文化与风貌街区以及相关资源集中区进行综合资源价值评估; 对历史文化与风貌街区的现状体系进行研究,评价武汉市已编制、实施的历史文化与风貌街区和局部地段规划。 (2)建构系统的历史文化与风貌街区的保护与利用体系 提出武汉市历史文化与风貌街区保护与利用的总体规划目标、原则与方法及框架。 按照历史发展与演化的轨迹,分析城市空间的变迁、历史资源生存环境及其与城市发展的关联性,按照空间要素演化的规律对武汉市历史文化与风貌街区的历史资源进行梳理和组织,提出武汉市历史文化与风貌街区保护与利用体系的空间文化脉络。 基于城市整体格局和特色,将分散的历史文化资源、丰富的历史文脉和历史线索、非物质文化遗产和文化传统与现代城市空间和功能相结合,提出武汉市历史文化与风貌街区的保护要素与框架,构建武汉市历史文化与风貌街区的历史文化空间网络体系。 以现有历史资源的普查建库工作为基础,以城市整体格局为平台,深化完善武汉市历史文化与风貌街区的分类、分级评估标准,提出武汉市历史文化与风貌街区评价指标体系,以及相关保护与更新再利用的技术方法体系。 (3)制定切实有效的实施保障机制与行动指南 研究武汉市历史文化与风貌街区保护体系的具体落实,对规划实施和日常管理机构的组织构架、规划设计和实施过程中的公众参与以及相关经济政策等提出建议,分阶段地提出政策保障与行动纲领,特别是针对下一层次历史文化与风貌街区规划编制的指导要求。,三、主要内容 该规划是《武汉历史文化名城保护规划》与街区详细规划的中间层次,起到承上启下的关键作用。其主要目标是落实《名城规划》的总体部署和要求,提出历史文化与风貌街区的保护目标、原则、要素、层次及体系,对历史文化资源进行评估和名录增补,建立历史文化与风貌街区资料档案和控制指引,切实指导历史文化与风貌街区详细规划编制和实施,搭建历史文化与风貌街区的管理和建设平台。具体内容如下: 1、对武汉市各历史发展时期的历史文化与风貌街区空间进行了整体研究,按照历史发展与演化的轨迹,对武汉市历史文化与风貌街区的历史资源进行梳理和组织,提出了武汉市历史文化与风貌街区保护与利用体系的空间文化脉络。 2、以城市整体格局为平台,深化完善了武汉市历史文化与风貌街区的分类、分级评估标准,运用指标定量分析方法,从综合价值、保存状况和策略措施等3个方面19项指标进行综合评价,通过数理分析,将达不到历史文化街区标准,却保存着重要的历史和人文信息的大智路片、六合路片等六片区域作为传统特色街区纳入保护体系。 3、提出了武汉市历史文化与风貌街区保护与利用的总体目标与原则,建构了武汉市历史文化与风貌街区的保护要素与总体框架,并在总体规划确定的10片历史地段的基础上,补充划定了6片传统特色街区,作为武汉市集中展现历史风貌特色的区域,形成由历史文化街区、历史地段和传统特色街区构成的武汉市历史文化与风貌街区体系。 4、采用将非物质文化遗产保护与历史街区保护相结合的方法,对全市历史街区的历史遗存特征和历史文化代表性进行分析和梳理,按照传统商业街区、近代里分街区、近代租界街区、革命文化街区、工业文化街区和近代教育文化街区等六种类型进行分别定位,以最大限度地保护历史信息的原真性。 5、将工业遗产资源保护与利用提升到一个新的高度。规划通过对全市历史文脉中工业文脉的提取,将汉阳兵工厂、汉阳钢铁厂、国棉一厂、武钢住宅区等四片工业遗迹集中的区域纳入历史文化风貌街区范围予以保护。 6、将城市艺术设计贯穿到历史文化风貌街区保护与发展全过程。通过历史街巷、历史建筑的艺术设计、景观营造等方式,提高历史文化风貌街区的整体品位,恢复历史环境风貌。 7、通过资源建库实现街区体系的精细化保护。以现有历史资源普查为基础,建立历史文化风貌街区信息资料档案,按照总则、通则和细则三级要求分别制定保护措施,实现精细化管理。 8、探索和创新实施机制,采用静态保护与主动利用相结合的方式,建立长效机制,组建管理机构和实施公司,腾退并修缮、修复历史建筑,提升街区活力,实现旧城有机更新和整体功能提升。 9、从法规体系、组织构架、保障机制和公众参与等方面提出了完善优化历史文化与风貌街区实施保障机制的建议。,商业综合体,PART 02,PART 02 商业综合体,,1、项目总建筑面积180万方,总投资100亿,将打造成集文化艺术品展览、交易、高端酒店、商业集群于一体的世界级文化综合体和城市文化地标,被写入湖北省政府2012年政府工作报告重点建设项目,是湖北省重大文化建设项目、武汉市重点文化建设工程。 2、武汉客厅首期核心项目——中国文化博览中心以长江在武汉的流域岸线为屋顶造型,流畅的线条在保持外观大气的同时,更增添了浓郁的文化气息。项目总建筑面积10万㎡,地上5万方、地下7.5万方,分设4个展厅,地上于2013年9月完工,最大展馆A厅容纳人数达8000人,B、C、D厅可各容纳4000人 3、武汉客厅先后举办了第22届中国电影金鸡百花奖提名奖颁奖典礼、首届中国(武汉)微电影大赛、首届中国书法名人堂、湖北婚博会、“奇幻之旅”儿童嘉年华、第三届武汉国际啤酒节、2014中国(武汉)电影产业博览交易会、第二届中国(武汉)微电影大赛、首届中国湖北文化艺术品博览会等多项大型文化艺术盛会 4、武汉客厅武汉艺术品交易中心涵盖奇石、字画、古玩、陶瓷、家具等多个门类它将形成一个集文化艺术品的创作、展销展览、主题拍卖、抵押典当等在一起的全产业链立体化经营平台 5、周边武汉大道、三环线、金银潭大道、宏图大道等主干道构筑起密集的交通路网,距天河机场、汉口火车站、武汉火车站均在15分钟车程内。地铁2、3、8号线在此交汇,便捷通达武汉三镇,武汉客厅 1、武汉客厅由世界一流规划设计机构法国AS建筑设计事务所设计,设计人闫国胜为湖北中江建筑设计院院长,曾荣获中国创意产业年度大奖“领军人物奖”,是中国文化创意产业领域最高级别评选,也是国内创意产业唯一一项公益性奖项 2、湖北省重大文化建设项目、武汉市重点文化建设工程、大武汉城市文化地标; 3、中国首创的集文化产业聚集区、文化艺术品展示交易区、高端酒店会议服务区于一体的180万方超大型城市文化综合体; 4、国内两大电影届盛事永久落户武汉客厅,中国(武汉)电影产业博览交易会及中国(武汉)微电影大赛; 5、第22届金鸡百花电影节在武汉客厅举办; 6、“Rain-王者归来”亚洲巡回演唱会武汉站,在武汉客厅举办; 7、第一届世界奇石文化博览会在武汉客厅举办; 8、第一届百名中国书法名人堂在武汉客厅举办; 9、武汉客厅风尚大道——打造汉版威尼斯人; 10、国内第五家麦德龙2.0卖场将入驻武汉客厅!等二期、三期一并完工(包括中央音乐厅、汉口大戏院、中国私人艺术馆、中国民间藏品博物馆、艺术家工作村等等等等),将会是国内最大的文化博览中心,整个项目由“景观面“联系的“六个区块“组成,每个区块有自己明确的主题。 A1、特色文化街区Ⅰ,地上面积46484平方米--包含武汉地方特色餐饮和地域特色休闲娱乐等功能,建筑造型沿宏图路呈现“桥“的形态,在平面上分别设计了两个半围合的户外交流庭院和两个嵌入式中庭,庭院通过景观设计为来访者提供舒适的环境,中庭空间可以设置特色文化表演区,与内部街区功能互动。 A2、艺术大厦,地上面积64400平方米--包含五星级酒店27697平方米,高档办公36703平方米。 A3、中国文化展览中心,地上面积56800平方米--包含5个大型综合展厅,350米长展览服务休闲馆,会议中心13815平方米。 B1、特色文化街区Ⅱ,地上面积326594平方米--包含文化展品街95762平方米;7栋创意创业中心230832平方米,沿银潭路呈两列弧线平行布置;底部文化街区相互交错,与中间景观带结合构成“文化展示,交流“和“购物轴线“。 B2、展贸中心,地上面积79145平方米--包含三层15409平方米展贸中心,2栋创意创业中心63736平方米 B3、四星级艺术酒店,地上面积36116平方米--营建28层具有空间艺术特征的涉外旅游高档星级酒店。 B4、中央音乐厅,地上面积3200平方米。,PART 02 商业综合体,,1、商业建筑面积27.4万平方米店铺数量261出租率90%.车位数量4,500个地铁距离地铁6号线江城大道站100米.该公司由日本永旺梦乐城株式会社全额投资,以大型购物中心的开发和租赁商业设施为主营业务 2、主要客群:来源于汉阳地区四新及沌口经济开发区居民,辐射小区例如:金地·澜菲溪岸、绿地中央广场、海尔工业园等项目周边楼旁价格在9000-11000元/㎡之间,目前武汉市均价为15000元/㎡。该区域房价属于武汉市较低水平,周边人群收入及消费力属于中等偏下 3、导定位定位家庭一站式消费中心“家庭型购物中心”中档全业态满足家庭消费商场形态购物中心商场定位满足项目周边家庭型消费购物中心主力店中影国际影城、迪卡侬、永旺综合百货超市等调整品牌/品牌定位中档目标客层项目周边居住人群客 4、永旺梦乐城设计亮点装修风格:日式风格,简单大方;零售区主通道约:9-11米,餐饮区主通道约:5米,舒适感较好,通道设置休息区域;建筑新,硬件条件良好且完善;导视标识设计合理,切美观,,,1F 国内潮流服饰、日本美食优衣库,NIKE工厂店、Adidas工厂店、迪卡侬、哥弟、amass、jack jones、Vero moda、金谷男、大菊铁板烧等 楼层定位主力店、标杆品牌及代表品牌,2F 休闲男女服饰Nitori、康斐斯健身、热风、我家小馆等 3F 儿童及家庭型消费中影国际影城、卡通尼儿童乐园、FANPEKKA、亚慧美食玛特 4F健身 停车 足球场,租金水平/销售额水平 超市AEON综合百货超市//迪卡侬//娱乐影院中影国际影城//台球名仕台球//服饰服装UNIQLO、AMASS\GIRDEAR、only、Basic hourse、jucy judy、H:connect、百武西、Honeys、阿迪、nike工厂店一般零售店铺底租170-230元/月、扣点租金17%-19% UNIQLO:145万/月;My boby:17万/月;森林鸟:40-50万/月;JUCY JUDY:15-16万/月;BASIC house:20-25万/月;VERO MODA:20万/月;百武西:25-28万/月;Adidas outlet:200-300万/月、New Balance:30万/月、Converse factory store、Nike factory store:200-300万/月皮具配饰周大福、The Green Party、belle shoe store、亮视点、第一印象、LNO周大福:120万/月;热风:80万/月;西遇:60万/月;Greenparty:30万/月;LNO:15-16万/月;百丽35万/月餐饮轻餐必胜客、赛百味、星巴克咖啡、麦当劳、magaosix coffee、220-240 儿童培训、游乐FANPEKKA、卡通尼、蕃茄田艺术、美吉姆、瑞思学科英语、杨梅红国际私立美校卡通尼:40元/㎡,扣率10%;卡通尼:120-180万/月;Fanpekka:50-70万/月儿童零售好孩子星战、安奈尔、可恩宝贝、ABC kids、配套家用Nitori、LOCK&LOC,PART 02 商业综合体,,1、世界城·光谷步行街是武汉市利嘉置业有限公司开发的项目,该项目总占地约41.79万平方米,总建面积约150万平方米,总投资近50亿元人民币。项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群,总建筑面积约120万平方米,其中商业近40万平米、住宅近80万平米,内有10000多个沿街当铺,可同时容纳300万人在这里逛街,是武汉当前最大的商业地产项目。 2、世界城光谷步行街是全国最成功的销售型街区,也是全国最具人气的商业步行街,项目复合了高档写字楼、步行街、购物中心、酒店以及高档住宅“三位一体”的大型城市综合体,商业体量近50万平米,街区共有6大主力店、3大美食城、80家主题餐厅、450家餐饮,2000家品牌商户,可同时容纳300万人在这里逛街,日均客流40万,年均客流量1.5亿,辐射周边250万人。 3、主街道是世界城景观的主要展示区,中间将刻意设置一些“障碍”,汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋等售卖设施,还有游览的电动火车等娱乐设施。女人街、学生街、电讯数码街等次街上,不同的业态,也将有不同的景观体验。刻意设“障”,不在阻断人流,而在避免一览无余式的平淡,增添曲折有致的趣味和别样风情,光谷运营 数十年来,武汉实体商业风云瞬变。不仅曾经称霸全国的百货商场代表纷纷在这座号称华中商业重镇的江城历经崛起、繁荣与逐渐式微,与实体商业“水火不容”的电商也转变成如今的“水乳交融”,而购物中心、商业街、创意城等新兴商业业态更是趁势而起,群光广场、国际广场、销品茂、群星城、百联奥特莱斯、楚河汉街、武汉天地、世界城光谷步行街等风格各异的商业体层出不穷。 其中,如果要论逼格最高最文艺,当属武汉天地;要论奢侈品牌阵容最强大,要看国际广场;但要论商业体量最大、年轻人最爱,还是世界城光谷步行街。再加上百联奥莱、珞珈创意体验城等推波助澜,这让武汉商业正呈现出多维度、多元化的发展趋势。 一方面,商业竞争日趋激烈,据不完全统计,截至2016年武汉购物中心多达45个,2017年还将有古田凯德广场、绿地606缤纷城、新世界K11、和记黄埔M+等密集开业,但最终只有能满足消费者和市场需求的项目才能存活下来;另一方面,特色创新的休憩型、娱乐型、生活型、社区型项目,都各有各的生存空间。在这个百家争鸣、优胜劣汰的年代,武汉商业的中坚力量正厚积薄发积极创新应变。,光谷运营 诸如世界城光谷步行街。这个全国最成功的销售型街区,也是全国最具人气的商业步行街,在2008年一期开街后,业绩便一路垂直飙升,成为武汉商业标杆,但到了2013年却受困于百货零售业下滑趋势(街内的大洋百货曾是全国同类业态的翘楚,之后风光不再)止住了上扬势头。如何应对这一革命性的变化,寻找新出路继续保持良好的业绩表现,成为当时世界城光谷步行街运营工作的重中之重。 对此,武汉市世界城商业经营管理有限公司总经理徐浪提出,“商业经营最重要的是经营客流”。在其看来,互联网的特性决定了电商的短板,即无法保证客户体验、品牌度不足、价格竞争激烈;与之相反,用户忠诚度高、购物体验得以保证仍然是实体商业不可替代的优势。所以近年来,世界城光谷步行街动作不断。 从“鸟不拉屎”到一战成名 十年时间打造规模效应 要知道,早在2005年,世界城置业的几位大佬选择押上全部身家在“鸟不拉屎”的关山村盖一条“世界上最长步行街”的时候,“光谷”还只是一个产业园的名字,那时光谷没有富士康、没有华为、没有中兴“光谷”二字也只存在于政府文件里,全武汉人都管这里叫“鲁巷”、“关山”,是武汉城市与乡村的分界线。,光谷运营 不断调整:加大体验式消费 打造八大主题特色区域 只是,商业体量巨大,为日常运营工作带来的困难也是成倍数增长。尤其是在电商冲击下,当主动调整带来的“磕破损伤”如空铺、关店等现象,成了他人口中“空置率高企”的传闻时,商管团队的压力更是与日俱增。不过,武汉市世界城商业经营管理有限公司总经理徐浪认为,“即便这样大的商业综合体业态再复杂,面对互联网的冲击,我们作为实体零售商要做的就是不等、不靠、不回避,主动出击。” 所以未来,光谷步行街将着重打造更多新鲜有趣的消费体验。 而事实上,在步行街四、五、六期后续开发建设和招商运营过程中,世界城光谷步行街就已经明显加大了体验式消费的比重。比如利用过街天桥打造出两个主题场景——用不规则的镜子和彩色灯光组成的“造梦空间”,以及用绿色通道和火车铁轨组成的“绿野仙踪”,打造梦幻的效果和童话般的意境。比如在2015年响应政府号召,创办第一届光谷创业节,成立光谷创客街区。 又比如在近两年全新升级开业的火星美食城、果壳世界儿童城、天空城、MVP活力客、光的秘密花园、9号食堂等八大主题特色区域,全面提升街区的购物体验。,,,,特色步行街,PART 03,PART 02 商业综合体,,1、2000年2月底,武汉市政府决定将江汉路改建为步行街,将这条百年商业老街改造成一条集精品购物、休闲旅游于一体的新型商业步行街。步行街于2000年9月22日正式开街。现在成为汉口最繁华的区域之一,江汉路步行街长达1210米,号称是目前中国最长的步行街。 2、国内外知名品牌集中是江汉路步行街地区的一大特色,拥有各类商业门点234处,涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。从鄱阳街至中山大道300米距离,形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段,如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、佑威服饰、真维斯、佐丹奴、丽莱服装、 鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路510米距离,形成以中心百货商店、新世界百货中心、俊华名品广场等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时,一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营,突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场现改为数码摄影城”,营业面积达22000平方米,专营品牌数码器材和婚纱摄影等现代服务项目,成为全国最大的专卖店。 3、江汉路上共有13栋列为历史优秀建筑,其中省级1座、市一级6座、市二级6座。,PART 03 特色步行街,,1、部巷于明代形成,清代因毗邻藩台衙门(对应京城的户部衙门)而得名。 武汉人将用早点,称为“过早”,这最初来自于清代的一首《汉口竹子枝词》 以“小吃”闻名的户部巷,就是武汉最有名的“早点一条巷”,民间有“早尝户部巷,宵夜吉庆街”之说,是来武汉的游人必到的景点。 2、户部巷 作为地名,历史相当悠久,在明嘉靖年间的《湖广图经志》里有一幅地图,上面清楚地标注着这条狭窄的小巷,由此看来,这条小巷至少有400多年的历史了;历史上的户部巷,知名度很高,巷子虽小,名气却很响亮。此巷东临负责管理户籍钱粮、民事财政的藩署(直属京城的户部)而得名。 此巷古往今来,因地理原因(紧靠码头),舟车络绎,人气鼎沸。小巷人家勤劳巧作。汇江汉五粮、天下干鲜精烹细调,以鲜、香、快、热之汉味小吃惠及熙攘人群,名声鹊起,经久不衰。 3、经过多年的建设改造,户部巷已由原来的147米长、3米宽、12家小吃经营户的小巷,发展成为由户部巷老巷、自由路和民主路西段组成,集小吃、休闲、购物、娱乐为一体的年接待游客逾千万的汉味特色风情街区,各类经营门点约达340个,其中从事小吃经营160余户,经营品种170有余。,,,江城名小吃 老通城豆皮,四季美汤包 ,蔡林记热干面,谈炎记水饺 ,顺香居烧梅 ,福庆和牛肉米粉,五芳斋汤圆,小桃园煨汤 楚宝桂花赤豆汤,宝庆牛肉面,一品香大包,老会宾五叶梅,精武路鸭脖子,汉味特色小吃 武汉热干面、三鲜豆皮,武汉面窝、清蒸武昌鱼、黄州烧梅、东坡饼、江陵八宝饭、云梦鱼面、橘颂饼,东坡饼,油香,发米粑,什锦豆腐脑,凉粉凉面,炒良乡栗子,冲糯米粉,炒白果(银杏果),PART 03 特色步行街,,1、楚河汉街位于武昌东湖和沙湖之间,总建筑面积340万平方米,是世界级 文化旅游项目。2011年9月30日,楚河汉街开业后,国庆假期吸引客流超过200万人,成为全国假期人流排名前三的热点区域。 楚河汉街不仅是商业,更是城市历史文化和生态景观工程,经济社会综合效应十分显著。“楚河”贯穿武汉中央文化区东西,全长2.2公里,连通东湖和沙湖,是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。水面宽度40至70米,加上滨河绿化及道路宽度达到150米。 2、汉街集合200多个国内外一流商家,共设有三个街区,内容包括购物、餐饮、文化、休闲 、娱乐等,是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。更有包括NIKE、MORGAN、DAZZLE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华茶餐厅、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、黄记煌、文华书城、KARTEL等三十多家品牌商家的中国旗舰店。。包括鹿港小镇、青花元年、周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯琴行、90+红酒、论道生活馆等十三个品牌首次进入武汉。世界著名的杜莎夫人蜡像馆、拥有全线产品的迪士尼旗舰店、湖北省最大的书城——文华书城以及中国著名的正刚艺术画廊等文化品牌纷纷入驻,将于2012年开业的汉街万达广场位于汉街中部,建筑面积15万平方米,汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上,是全国万达广场的旗舰店。,,,世界唯一室内电影文化公园 在汉街西端,万达集团投资35亿元,建造全球唯一的室内电影 文化公园,总建筑面积6万平方米。建筑创意由马克·菲舍尔取自楚汉文化精髓——编钟。,汉街东端建有“汉秀”剧场,这是万达集团与世界最著名的 美国弗兰克演艺公司合作,投资25亿元打造的超越世界所有演艺水平的舞台节目。,PART 02 商业综合体,产品业态简析,PART 04,深入剖析 重构认知,武汉市商业地产简析,光谷月均供应和去化总量最多100-300m2供应最多 被大家戏称为“宇宙中心”的光谷,不仅住宅市场在飞速的发展着,商业商务也都在快速成长。经过20多年的开发和建设,如今的光谷已经建成关东光电子科技园、光谷软件园、富士康科技园、国家生物产业园等专业产业园,以及武大、华科大、武汉理工等大学科技园。产业的发展、人才的聚集,势必催生对写字楼等办公平台的需求加大,因此光谷的月均供应量与去化量居于众商圈首列,但相对比月均供应量来说,光谷商圈的去化力还有待加强。,■ 武汉市商业地产简析,随着市场的发展,武汉的写字楼不再是单一呆板的模式,产品类型极为丰富。各面积区间段的供应皆有,相对来说,100m2以下的小面积供应整体比较少;100-300m2供应最多,且武昌滨江商务圈供应占比最高;1000m2以上的大面积供应在江北占比最高。,■ 武汉市商业地产简析,雄楚大道商务区带装修占比最高中南中北商务带配套相对完善 从现有市场供应的装修情况来看,武汉带装修的房源占比近60%,但对比一线城市来说,带装修占比还是较低。其中,江北房源毛坯占比最高,雄楚大道商务区带装修房源供应比例最多。,■ 武汉市商业地产简析,中南中北路作为武昌中心板块,连接徐东、中南两大商圈,同时通过快速轨道交通和过江隧道,快速连通汉口中心区,已被规划为公司总部区。中南中北路因其独特的版块优势,40多条公交通达武汉三镇,规划的地铁2、4号线在此交汇。因此此板块的写字楼相关配套整体来说更为完善。,■ 武汉市商业地产简析,市场租金整体小幅下调60-90元/m2 月供应最多 租金方面,为争夺有限客源,业主议价能力有所减弱,价格战已经成为市场去化的手段之一。对于市场存量不算少的武汉写字楼市场来说,2017年又适逢供应井喷期。虽然第三产业的发展带动了写字楼租赁市场的活跃度,但大面积的新增供应使空置率有所升高,新项目的去化受到进一步冲击,租金呈现小幅度下降趋势。,■ 武汉市商业地产简析,雄楚大道商务区带装修占比最高中南中北商务带配套相对完善 从现有市场供应的装修情况来看,武汉带装修的房源占比近60%,但对比一线城市来说,带装修占比还是较低。其中,江北房源毛坯占比最高,雄楚大道商务区带装修房源供应比例最多。,■ 武汉市商业地产简析,从供应价格上看,虽然各价格段的产品均有,但明显0-30元/m2 月与150元/m2 月以上的供应房源较少,主要供应产品的价格段在60-90之间。中南中北路因为版块和楼盘配套等优势,高价区间房源较多。,■ 武汉市商业地产简析,2017年,联合办公这一新型办公室租赁产品在武汉蓬勃发展,包括优客工场等多个联合办公品牌在年内有所扩张。作为刚进入武汉市场的全新模式,联合办公在过去的一年里凭借打破传统租赁模式,操作灵活,租金较低的优势吸引了一大波租户。随着租户与运营商之间的彼此合作与磨合,无论是专业写字楼还是联合办公空间,专业化服务都是现在办公产品发展的关键词。,■ 武汉市商业地产简析,,住宅简析,Real estate analysis,,,,,,█ 2018武汉房地产年度趋势报告,,,,,,,WHAT ?,01,从政策趋势上看,武汉的房地产回归居住属性,武汉房地产政策将更趋向于“高端靠市场,中端靠调节,低端靠保障” ; 从区域格局趋势上看,依托产业和地铁的新城区域2018年市场机会明显扩大,白沙洲、光谷新中心等将迎来新供应高峰; 从房价趋势上看,预计2018年住房价格涨幅将继续收窄,住房供应结构更趋多元化; 从成交数据上看,从新房交易占主导向新房、二手房交易并重转变。因供应不足,原有90-110平住房需求从新房市场挤压到二手房市场,2017年小三房成为二手住宅消费增长较快的面积段; 从供求趋势上来看,新房住宅总体“以供定销”,截止2017年末去化周期2.7个月,总体仍处于供应不足状态,2018年下半年供需将趋于平衡; 从产品趋势上看,60平米以下小户型新房住宅正被公寓产品全面替代,高端住宅将实现快速增长; 从房企发展趋势上看,2017年,品牌房企在武汉的市场份额进一步提升。 其中,万科、保利、绿地、金地、融创等前20强房企市场份额增长至63.4% 。另一方面,至2020年武汉将开发32个特色小镇,将成为武汉楼市又一增长点,特色小镇成为新进房企主要介入方式之一 。 综合以上七个趋势,对2018年房地产趋势进行了展望,存量市场将进一步发展,其中二手房供应潜力巨大,供应主体地位将增强,同时租赁住房将大幅增长。,█ 2018武汉房地产年度趋势报告,,,,,,,WHAT ?,02,从供应方面来看,2017年供需双双创历史新高,全年新增供应116万平方米,供应增速较快,需求速度稳步上升,其中甲级办公楼占全年供应的52%。未来,武汉优质办公楼供应将分布在核心商务区以及发展中商务区。 从需求方面来看,甲级办公楼金融行业依然占比最大,承租能力较大。新增租户中,房地产/建筑需求旺盛,其主要原因是联合办公兴起。 从租金方面来看,在空置率上升的情况下,甲级办公楼及乙级办公楼,市场租金逐步回调,甲级办公楼市场和乙级办公楼市场之间的租金差异保持稳定,约32元/平方米/月。,03,武汉2017商业特点:高素质、热爱新奇特的泛8090中产阶级成为武汉商业市场消费主体。休闲娱乐、餐饮和儿童亲子成为2017年新店开业主力业态,商业开发爆发生机,多中心化趋势明朗。此外,武汉核心商圈发展已近饱和,二环新区商业蓬勃发展,同时体验类业态发展迅速。 新品牌入青睐项目:2017年武汉新增18个项目,休闲娱乐、餐饮和儿童亲子成为2017年新店开业的主力业态,追求新奇好玩、高颜值、情景化、多元化。 2017年首进武汉的品牌近200家,餐饮业态占比达58.1% 。其中,新品牌入驻会优先选择运营成熟的区域标杆型购物中心,如武广、壹方和武汉天地 ;其次选择受期待的新开项目,如武汉光谷K11购物艺术中心、和记黄埔武汉M+、金桥永旺、印象城。 新零售时代下的消费升级:新零售时代以“数据”为核心,对消费者需求可识别、可洞察与可服务,满足消费者微妙心理需求,重点关注科技消费、情感消费、圈层消费以及服务消费,才是消费一路升级的长久之策。 未来,武汉的商圈发展会有较大的变化,预计商业地产新趋势将包括这几个方面:主题商业(文化艺术成熟潮)、商场旧改(老旧翻新渐流行)、Travel Retail(公共空间多元化)、邻里中心(生活服务愈精细)。,█ 2018武汉房地产年度趋势报告,,,,,,,WHAT ?,04,特色小镇的发展现状方面 : 目前特色小镇整体处于市场培育阶段,国家层面对特色小镇的发展从各个方面发布了相应册政策扶持; 在发展路径方面,中心城市辐射、重点镇发展、产业园升级、IP/大项目助推特色小镇的发展。其中,在IP资源的运用与打造方面,古北水镇及乌镇是较为典型的案例。在IP资源的整合方面,他认为内部定位、融合及外部定位是重点需要考虑的问题; 在产业路径方面:在特色小镇的产业发展中,主要分为第一产业、第二产业以及第三产业,以第三产业为主导产业更容易形成聚集效应。在产业路径的发展上,应着力在小镇内部初步形成产业生态的正向循环和良性发展,从而实现二产到2.5 产的升级进化和融合发展。,05,城市空间演化:2010年武汉市三环线贯通,标志着武汉进入圈层环状发展阶段;武汉城市格局将由“1+6”向“1+3+3”转变,即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局;武汉的空间结构将从“大临空、大临港、大光谷、大车都”的经济四极转为:长江新城、大临空、大光谷、大车都、大物流的“大”字型空间结构;城市有机生长区,主要是西部东西湖的吴家山、临空港板块,南部江夏的大桥新区、东部光谷新中心及鄂州、北部阳逻等。 从城市规划的愿景上来看,对长江主轴、长江新城(打造武汉第四镇)、东湖绿心(打造世界级城中湖典范)以及光谷、沌口、临空港的规划布局进行了分析。 在城市居住发展趋势上,2017年武汉市土拍在比拼方案中,很多都提到了海绵性开发,提出武汉一定要回归到滨水城市,表明武汉市对居住生态宜居性的重视程度逐渐提升。 武汉市房价呈环状特征结构,房价随着远离市中心的方向衰减。通过商品住宅均价空间分布、楼面地价空间分布、土地增值税空间分布以及商品住宅开发利润空间分布的对比可以表明,2017年是房地产暴利时代彻底结束的年代。,█ 2018武汉房地产年度趋势报告,,,,,,,WHAT ?,06,针对公寓市场火热 对武汉目前长租市场的看法、机遇与风险。 房地产开发暴利时代即将结束,住房的供给也由原来的新房、二手房逐步转变为住房、二手房以及租赁住房三架马车并驾齐驱,在租赁住房板块,所占的市场份额将会逐步提高。尤其对于武汉来说,租赁市场必定是万亿市场,蕴含着巨大的商机。 关于租赁市场的风险,首先体现在税收政策方面;其次是融资渠道与路径;第三是服务商的问题;第四是随着房价的上涨,运营成本面临着考验,需要提升专业性。 从利好方面来说,目前的公寓行业是一个天时地利的行业。在租售并举环境下,相关的政府部门迅速驱动,出台了相关政策包括市场政策、商改住、金融支持等方面。而武汉作为新一线城市,从全国来说,房价实际上还是处于较低的水平。从整体经济增长以及包括人口净流入,以及地理位置,决定了长租公寓可以得到一定的发展。 从风险方面来说,整体长租公寓的风险点在于前期投资比较大,成本回收期比较长。 从整个政策面来说,关于国家十九大之前和十九大之后对于租赁的推行,以及武汉市黄金50条、百万大学生留汉的计划可知,整个长租公寓市场比较大,对市场空间来说,专门从事租赁运营行业的空间也是比较大的。 关于风险方面来说,长租公寓的时间周期非常长,回本周期非常长,对比传统房地产企业来说,利润比较薄。对于运营商来说,未来的运营能力是至关重要的一个问题,因为运营能力决定了在开办过程中成本的控制。,█ 2018武汉房地产年度趋势报告,THANKS,Tel:15503910878,
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