• / 38
  • 下载费用:10 金币  

新版合肥中星城商业运营测算报告-201705..06 ty.ppt

关 键 词:
新版合肥中星城商业运营测算报告-201705.06 ty 新版 合肥 中星城 商业 运营 测算 报告 201705. 06
资源描述:
合肥中星城项目商业 运营测算报告 中星(安徽)置业有限公司 2017年2月,前言,,,商业运营三个关键问题: 谁来管——运营主体是谁,运营公司运作模式和利润要求; 怎么管——租金如何收取,如何分配,业主返租怎么返; 怎么退——十年运营时候能够确保收支平衡,运营公司如何顺利退出。 运营管理两个原则: 运营管理公司财务上不亏钱; 运营管理公司运营期满后能够顺利退出。,报告框架,运营管理目的及方式,商业运营背景分析,项目商业租金收益测算,商业销售模式,统一运营年限及客户预期,租金收益测算,投资回报测算及分析,,,运营管理公司理念及设想,运营管理收支预算分析,租金评估及支付方式,,,,运营管理收益及支出归属问题,项目商业招商工作计划,,招商工作关键节点,招商工作进展,商业租金策略报告回顾,租金水平:《中星城商业租金策略报告》中推导,中星城商业部分整体建筑面积平均租金约为60元/㎡/月; 装修免租期:通常装修免租期为3个月、个别主力店及大型品牌为4-6个月,如商业能提前交付装修,则商户的装修免租期适当延长。 经营免租期:《中星城商业租金策略报告》的招商政策部分,通常经营免租期为3个月、个别主力店及大型品牌为4-6个月,特殊业态或品牌可做适当调整。 租金递增率:考虑开业前期对市场的培育,前三年租金将不做递增,从第四年开始,租金在前一年租金的基础上每两年递增10%。特殊品牌和业态根据情况,另行确定。,成立运营管理公司的目的和作用 为商铺销售服务,促进商铺合法、合理、快速的去化; 维持项目商业平稳运营,十年统一运营期满后顺利退出。 运营管理公司与开发商的关系 开发公司与运营管理公司是一套人马,两块牌子。人员共享,资源互补。 项目商业运营模式 商业运营业务外包,即不设立单独的人员架构,由开发商商管部门+专业外包公司形式构成。 专业外包公司负责项目商业日常运营管理工作,如招商、楼层管理、客服、工程等; 开发商商管部负责监督、管理外包公司日常工作; 其他如财务、人事行政等部门与开发公司共享。,一、项目运营管理公司运营理念及设想,二、商业运营管理收益及支出归属问题,运营管理公司仅输出品牌,监督管理。运营公司两个原则: 10年运营期内确保运营公司不亏钱; 10年运营期满后运营公司能够顺利退出。 中星城商业运营管理工作由运营管理公司主导,运营管理公司主持工作,运营管理公司获取收益。2017年-2026年期间商业获取收益全部归运营管理公司,用以维持项目商业的日常运营工作。 商业暂定于2018年开业,2017年招商筹备期间所产生的前期费用由开发商垫付。 开发公司2020年度完成决算,2020年之前运营所涉及费用除税费外,全部由开发公司承担,计入开发成本纳入开发公司考核指标当中。,商业街销售模式:一层沿街商铺18套约2300㎡采取直接销售模式,一层内街及二、三楼均采用统一运营委托管理的销售模式。具体数据如下:,三、商业统一运营管理背景,三、商业统一运营管理背景,一层内街及二、三层商铺销售模式 十年运营,统一管理:小业主在购买商铺时即与运营管理公司签订《海耀商务中心商铺委托管理合同》,将购买的商铺10年使用权交给运营管理公司,由运营管理公司对商业进行整体运营管理;运营管理公司给业主一定的租金承诺,在《海耀商务中心商铺委托管理合同》上一并体现。 十年委托运营期限:自2017年1月1日起至2026年12月31日止; 前五年租金抵扣房款,后五年租金分成:运营管理公司将10年运营期分为两个阶段,按照不同方式支付业主租金。第1-5年,按照房价的相应比例计算租金,租金一次性从总房款中扣除;第6-10年,将实际收取的租金,按照9:1的比例与业主进行分成,业主获得实际租金的90%,运营管理公司收取租金的10%作为佣金费用。 前五年具体租金比例:前五年按照7%/年,租金支付方式:前5年共计35%一次性从总房款中扣除;,十年统一运营期间租金比例及给付方式,商业销售承诺 所有客户在购买商铺时均同时与开发商签订《海耀商务中心商铺委托管理合同》。合同中约定委托管理权限及租金支付详细情况; 合同约定如上条表述,前五年租金为总房款的35%,一次性从总房款中扣除。第6-10年租金,以实际运营收取租金为基础,业主与开发商按照9:1分成,业主拿实际租金的90%; 承诺客户十年统一运营起止时间为2017年1月1日至2026年12月31日止; 项目实际运营周期为2018年1月1日至2026年12月31日止,即实际运营期限为9年。,三、商业统一运营管理背景,四、商业租金计算及支付方式,商业铺位划分差异大:销售时以小面积分割为主,招商运营时采取大商铺招商,故两种铺位划分存在较大差异。租金计算难度加大。 采取加权平均的方式计算租金:2022年1月1日-2026年12月31日,共计五年,以市场实际收取租金为基数,按比例分配。其中,商业管理公司收取租金的10%作为运营管理费用,租金的90%按照商铺购买价值(合同金额)进行加权平均,分配给各业主。 计算公式:业主购买商铺合同总价/运营商铺合同总额*运营商铺总租金*90% 第三方公司审计及租金总额认定: 需聘请第三方审计公司,对商业实际销售面积,销售金额进行审计; 第三方审计公司,对商业实际租赁面积,租赁合同,实收租金情况进行审计; 审计结果予以公示,解除业主疑虑; 审计公司对租金分配公示进行审计,全程参与租金计算及分配过程,力争做到公正透明。,四、商业租金计算及支付方式,可能存在的各项情况说明: 空铺是否需要支付租金: 整个商业作为一个不可分割的整体进行运营管理,采取租金收益与风险共担的原则进行租金分配。不论出租率如何,一律按照加权平均值给付租金 商铺用途改变为过道或其他公共空间,租金如何计算: 按照商铺价值分摊,解答同上题 单铺租金价格高低是否影响租金分配: 单铺租金价格不影响租金分配,租金仅按照商铺价值(合同价)金额进行加权分配。 具体案例分析: 业主购买中星城商铺,表单总价100万元,扣除前五年35%租金,实际购买合同价为65万元。业主自2022年起,收取租金,租金按季度支付。第一季度,商业部分实际收取租金500万元,故该业主获取租金应为65(合同价)/32000(商铺总价值)*500(实际租金)*0.9=0.91万元。,五、商业租金总收入与业主投资回报测算,起始租金标准 根据《中星城商业租金策略报告》中推导的商铺平均租金约为60元/㎡/月; 运营管理方与业主关系及租金分配方式 商业由运营管理公司主导工作,故2017年-2021年,租金收益权为运营管理公司。2022年-2026年,业主根据实际租金情况收取租金,租金收益权为业主; 商管公司后五年,即2022年1月1日起-2026年12月31日止,收取实际租金10%的运营管理费用。 十年租金收益测算 本方案中所有测算均不含沿街直售商铺,并视同内街及2、3层全部售出; 十年运营共计收取租金约为12534万元。其中:运营管理公司收入5405万元,业主收入7129万元(均为税前收益),具体计算表格见下页。,五、商业租金总收入与业主投资回报测算,本方案中,第一年收取6个月租金(按照招商政策,免租期按照6个月计算);前三年租金不变,第四年开始每两年增长10%;各年度入住率均为85%。,备注:业主在第六年,即2022年的投资回报率约为4.33%,高于银行储蓄利率水平,与合肥市商业投资回报率基本持平。,六、项目商业运营各项收入与费用测算——收入部分,租金收益: 前5年100%租金+后五年10%租金,六、商业运营各项收入与费用测算——收入部分,多种经营收入,六、商业运营各项收入与费用测算——收入部分,广告收入,六、项目商业运营各项收入与费用测算——收入部分,各项收入汇总表,六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分,六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分,招商代理费费用:,宣传推广费用:开业前两年培育期费用较高,后期维持2.5元/㎡/月的推广费用,六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分,增值税:租金收入按照11%增值税税率,共计税费1242万元,能耗费用:仅承担空置部分费用,约为2万元/月 商业能耗根据物业公司预估,月度费用约为13万元左右(详见下表),均摊后约为5.7元/㎡/月。该部分费用由商户根据租赁面积分摊。运营方中只负责承担空置部分的能耗费用(5.7元/㎡/月)+物业费用(3.1元/㎡/月),即15%的费用,即约为2.8万元/月。,六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分,甲方管理人员成本(新增项):运营管理公司管理人员的工资福利等费用。人员构成以现有招商部人员测算。自2018年-2026年共计9年,费用约为522万元。 设备大修费用: 根据合肥市商业建筑物公共维修基金标准,约为商铺价值的2%左右。以此标准类推,本案商业部分用于设备大修的预备金应为800万元左右,土地使用年限40年,则前10年设备大修费用约为200万元。设备保修期约为三年半,则第4-10年需准备大修费用(2020年60万,2023年80万,2026年60万)。该费用为垫付费用,原则上应由小业主分摊。 物业改造费用: 据工程部及成本部预估,拆除费用约为85万元,恢复费用约为160万元,两项合计约为245万元。该费用具体金额视后期招商情况而定,部分可由商户自行承担。 第三方运营费用:根据合肥市市场行情,运营外包费用约为15万元/月,六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分,运营费用支出汇总表:费用合计5153万元,七、商业运营收支平衡表,七、项目商业运营收支平衡表——情况说明,经过测算,十年运营期间,能够做到盈亏平衡并略有盈余,税后利润约为574万元; 支出中部分费用,有的合同已签订,合同主体为开发公司,如招商代理费用等,费用应由开发商予以支付; 商业开业前期准备工作中各项待发生费用,如宣传推广费等,由于运营公司暂无收入,需要开发商垫付; 考虑到运营管理公司设立的原则,确保运营管理公司账上资金充足。建议将运营支出分为两个阶段,第一阶段:2017年-2020年,该阶段支出由开发公司支付(计入开发公司成本,纳入到开发公司利润考核中);第二阶段:2021年-2026年,该阶段支出由运营管理公司自行支付(前期已收4年租金)。 依据以上原则,将支出细分后,运营管理公司账户税后利润约为1320万元。详细的收支平衡表如下:,商业运营收支平衡表(一套班子两块牌子),七、商业运营收支平衡表(一套班子,两块牌子)——情况说明,如采用一个机构两块牌子的方式,可以将运营公司的收益最大化。通过将前四年,即2017年-2020年的支出转嫁至开发公司,则运营公司在10年运营期满后,税后利润为1320万元; 从上表看出,运营公司前四年支出转嫁后,利润增加导致企业所得税增加(404万元),故十年运营总账为亏损297万元。而实际操作中开发公司利润额降低,少交了这部分税收,税费总额并未增加; 如需避免运营公司税收增加的问题,可考虑采取将开发公司的税后利润赠予给运营公司的方式,增加运营公司的利润。(因开发公司与运营公司为同一个母公司,该方式在财务上具备可实施性。) 运营公司税后利润可作为储备基金,以应对不可预估的各项支出,从而使商业运营顺利、有效运行,维持项目商业可持续发展。,八、十年后退出,商业全部小铺原样恢复情况下费用测算,合肥市目前统一运营的商业到期后一般由运营公司继续运营。正常运营情况下,店面改造仅按照商户要求由商户自行小范围改动。不存在大的拆改周期和费用。 如本项目10年运营期满后,不继续经营,小业主要求收回商铺,需要按照交房标准进行复原。 复原期间增加两项费用: 改建费用,经成本部测算费用约为643万元; 复原期间业主的租金收入,按照2026年的标准计算2个月租金,约为284万元。 增加两项费用后,十年运营共计约亏损575万元。,八、十年后退出,商业全部小铺原样恢复情况下费用测算,八、原貌复原情况下,一套人马两块牌子,商业概况:商业总面积约为23000平米,共三层约335套商铺可售。其中一层沿街商铺18套约2300㎡采用直接销售模式,其余317套,约20937㎡采用售后统一运营管理模式。 商业运营模式:合肥中星城商业部分采取十年统一运营的管理模式。前五年租金一次性从总房款中抵扣,后五年租金按照实际收取租金业主与运营管理公司9:1分成。后五年租金采用按照商铺购买合同价值占比,加权平均的方式计算租金,租金按季度给付。 商业运营采取谁主导谁收益的原则。商业部分由运营管理公司主导整体运营管理工作,所有收入归运营管理公司支配。 商业租金收入情况: 十年运营收取租金总额约为12534万元,其中运营管理公司5405万元,业主7129万元;,八、报告结论,运营管理测算: 成立时间及运作模式:商业运营管理公司自2017年1月1日起进场运作。主要目的为解决商铺销售问题及商业10年平稳运营并顺利交付。运营管理公司与开发公司一套班子,两块牌子,人员共享,资源互补。 商业整体运营盈利约107万元。运营公司总收入约为5855万元,总支出约为5153万元; 为确保运营管理公司不亏钱,建议运营管理支出分两个阶段。第一阶段2017-2020年,由开发公司支付(计入开发公司成本,纳入到开发公司利润考核中);第二阶段:2021年-2026年,由运营管理公司自行支付(前期已收4年租金)。 按照该种模式,项目整体运营盈利211万元。十年运营期满后,运营管理公司账户税后利润约为1320万元。 如10年运营期满后,业主要求收回商铺,全部按照交房标准恢复原状。则增加复原费用及复原期租金两项费用。增加后,亏损575万元。,八、报告结论,九、商业招商关键节点计划,九、商业招商关键节点计划,项目围挡拆除 商业展示面成型,商业交房/商户进场装修,5月,6月,招商完成60%以上,具备试营业条件,公装完成/商户装修基本完成,11月底,商业开街/试营业活动,12月底,10月,十、商业招商工作进展,中星城项目商业招商工作一直按计划有序推进。围绕2017年底试营业的目标,狠抓进度。 目前已完成意向签约商户20家,意向面积约11626㎡,占可招商总面积的51%;意向金收取14家,面积约6129.93㎡,占比约为29%。 招商把握先主力店、大店再散户招商的方针,落定各业态如大餐、超市、健身、儿童等各业态主力商家,用主力商家带动散户招商。,十、商业招商工作进展,阶段招商以连锁品牌商户、主力店商家为主。成功签约:小灶王(约1200㎡)、味蜀吾火锅(约530㎡)、快天下中式快餐(约827㎡)、乐食轩美食广场(约1093㎡)、生鲜传奇超市(约830㎡)、成长树儿童游乐(约720㎡)马尔斯健身(约2400㎡)、金都汗蒸(约1370㎡)等。,十一、下阶段招商工作重点,下阶段更注重提升商家品牌及品质,重视特色餐饮及儿童业态的招商工作。使整个街区业态更丰富,特色更鲜明。 启动零售业态招商,增加街区的可逛性,同时用零售业态平衡整体租金水平。 严格按照公司要求,按照节点计划完成招商任务。 做好商户进场装修的管理及协调工作,完善进场装修管理制度及规范装修标准,帮助商户顺利完成装修及报验工作。 抓好试营业的各项准备工作,确保商业街区年底试营业。,汇报结束,
展开阅读全文
  语墨文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:新版合肥中星城商业运营测算报告-201705..06 ty.ppt
链接地址:http://www.wenku38.com/p-58006.html

                                            站长QQ:1002732220      手机号:18710392703    


                                                          copyright@ 2008-2020 语墨网站版权所有

                                                             经营许可证编号:蜀ICP备18034126号

网站客服微信
收起
展开