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社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例.ppt

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社区 商业 类型 设计 要点 部分 案例 举例
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社区商业的类型\设计要点及 万科个别项目产品问题案例,社区商业的类型及设计要点,从社区开发模式角度划分: 多点式社区商业——20世纪50~80年代居住区开发时代的产物 社区底层商业(裙楼临街商铺)——解决沿街底层住宅不好卖产生的 社区商业街区——商业与居住区开发规范化 社区商业中心——伴随城市大型社区出现,北京华侨城社区商业街,北京望京凯德MALL,北京SOHO社区底层商业,多点式社区商业(目前应用较少) 特点:散布在社区当中,多存在于20世纪50~80年代规划的老居住区中,受当时商业发展水平限制和技术限制,面积规模小 发展现状及问题:改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积,业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证 商业业态:日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等 适合面积:5平米~100平米 布置原则:小区入口处、小区内广场及活动场地周边 适宜范围:规模较小的社区和老社区改造,社区商业的类型及设计要点,案例列举(万科紫金苑),社区底层商业(裙楼临街商铺) 特点:“一层皮空间”,围合社区,动静分离,最初设计时无功能要求、无业态要求,销售型商铺 发展现状及问题:最初设计无功能考虑,也少对于一些业态的技术考虑,如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。 商业业态:生活配套类(药房、洗衣店、宠物店、便利店等) 适合面积:单铺面积在50-200平方米 层高:4.5-5.5米 门面宽及进深比例:规范:1:2 不超过:1:3 商业楼层:2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量:控制在15000平方米以内 设计原则:沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置,社区商业的类型及设计要点,,案例列举(万科新里程),,→,问题1:绿化带对商业网点形象遮挡 问题2:8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设,2010年楼板建设费用约为600-800元/平米,案例列举(万科朗润园),问题1:商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响,不利于店招设置;,,,,案例列举(万科朗润园),2.8米层高,问题2:商业网点内部层高2.8米,限制部分商家经营。,案例列举(万科朗润园),问题3:商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂,使用高度照成浪费。,案例列举(万科金域国际),,问题1:住宅下商业网点约270平三层,层面积约80平,商家不便于使用。 问题2:商网内部剪力墙较多,后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层,三层合并独立预留通道。,,,,一层,一、二层,单独三层,社区商业街区 特点:从裙楼底下脱离出来,开始有功能考虑,技术考虑,服务人口约为2~5万人,部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题:无定位,无统一规划 商业业态:零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积:单铺面积在50-350平方米 层高:4.5-5.5米 门面宽及进深比例:门面宽适宜4米以上,中型店铺4~8米,进深比例1:1.5~2,最大不超过1:3 商业楼层:2层最为合适,局部三层 总商业体量:控制在3万平方米以内 设计原则:社区商业街道空间适宜比例为1,道路宽度适宜6~20米;沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。,社区商业的类型及设计要点,社区商业中心 特点:独立设置的建筑及建筑群,外向型社区商业,辐射能力强。 层高:标准层 4.8-5.5米,首层适宜6米,特殊业态要考虑具体层高要求。 商业楼层:可建地下一层至地面5层 规模:小型、中型、大型 建筑形态:百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 ……,社区商业的类型及设计要点,社区商业物业功能配置要求,各业态品牌商家列表,社区商业物业功能配置要求,超市类——综合超市,超市类——社区超市,社区商业物业功能配置要求,超市类——便利超市,社区商业物业功能配置要求,餐饮类——大型中式酒楼,社区商业物业功能配置要求,餐饮类——中式快餐店,社区商业物业功能配置要求,餐饮类——西式快餐店,餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态,物业出租以后,调整难度及成本相对较大,因此,餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。,社区商业物业功能配置要求,便利店类,便利店是社区商业中较为灵活的业态,对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性,合适的开间、进深和层高等。,社区商业物业功能配置要求,服务配套及精品类,服务配套是社区商业的基础业态,有着举足轻重的作用,主要服务于社区居民,经营场所面积通常不大,对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品,但在社区商业中也发挥着重要作用,对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,社区商业物业功能配置要求,美容美发类,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同,同时,美容业态对外服务性质较强,对展示性要求较高,其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下,美容SPA的经营楼层多在二层,而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求:,社区商业物业功能配置要求,美容美发类,美发类商家物业条件要求:,社区商业物业功能配置要求,生活家居类,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大,对于经营面积的要求相对较大。,可以看出,生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要,和其他业态相比,其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到,这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,社区商业物业功能配置要求,休闲类,休闲类业态辐射面较广,服务性质较强,对于供配电、供给水、排污要求高,同时,面积的需求也相对较大。,休闲业态经营场所一般在二、三楼,对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。,社区商业物业功能配置要求,THANKS!,
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