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2015年深圳房地产统计分析报告90页.doc

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2015 深圳房地产 统计分析 报告 90
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2015年深圳房地产统计分析报告目  录第一部分:土地市场附一:2015年成交地块分布情况附二:2015年成交地块的主要指标第二部分:住宅市场一、新房市场1、2015年新房供应分析附1:2015年住宅预售项目汇总附2:2015年预售住宅户型构成2、2015年新房成交分析2.1 成交均价分析附:2015年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4  2015年深圳新房供求比2.5  2015年深圳房价收入比2.6  2015年深圳租售比2.7  2015年1-12月深圳新房量价走势分析2.8  2006-2015年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2015年深圳楼市龙虎榜3.1  2015年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2  2015年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3  2015年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交面积TOP103.4  2015年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额TOP10二、二手房市场1、2015年深圳各行政区二手住宅挂牌均价2、2015年深圳各行政区二手房成交分析3、2015年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2015年深圳住宅租金5、2015年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2015年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分:商业一、一手商业1、新增预售分析附:2015年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附:2015年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附:2015年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附:2015年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分:写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附:2015年取得预售证的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附:2015年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附:2015年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附:2015年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成交分析第五部分:政策点评第六部分:2015年小结第七部分:2016年预测【内容摘要】2015年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年,营业税5改2、央行5次降息,多重调控政策的不断松绑,是2015年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2015年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨,并以大幅翘尾的方式凌厉收官,给市场留下了进一步的遐想空间,量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中…… 2015年深圳出让住宅用地13.30万平方米,同比增加1.9倍……2015年深圳住宅预售675万平方米,同比增加14.8%……2015年深圳新房成交666万平方米/66450套,同比增加六成多……2015年深圳新房成交均价33426元/平方米,创历史新高,同比上涨39.4%……2015年深圳新房供求比为1:0.99,供求基本持平……2015年深圳房价收入比为26倍,租售比为1∶471……2015年深圳二手住宅的挂牌均价为40025元/平方米,同比上涨34.0%……2015年深圳二手商品房成交1218.73万平方米/139893套,同比翻番……2015年深圳的住宅租金为71元/平方米/月,同比上涨16.4%……2015年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.8倍……2015年深圳二手商业的挂牌均价为65260元/平方米,同比上涨7.0%……2015年深圳商业的租金为243元/平方米/月,同比下跌14.4%……2015年深圳二手写字楼的挂牌均价为37705元/平方米,同比上涨3.6%……2015年深圳写字楼的租金为141元/平方米/月,同比上涨4.4%……第一部分:土地市场随着深圳新增土地资源的紧缺,城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色,2015年深圳楼市的火爆和亢奋,吸引社会各路资金齐聚深圳,从二三级市场蔓延到一级土地市场,2015年有限的土地出让,频频引发多家房企的大肆争夺,地王频出,楼面地价频创历史新高,位于宝安尖岗山的A122-0345宗地,楼面地价直逼8万元/平方米,成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳共成交18块土地,其中4块居住用地,10块商业用地,3块商业服务业设施用地,1块商业性办公用地。2015年共计用地面积320580平方米,同比减少77.4%,建筑面积1685717平方米,同比减少51.5%,成交金额3225101万元,同比减少37.8%,楼面地价上涨28.3%,为19132元/平方米。4块居住用地位于罗湖、宝安、龙岗三个区域,用地面积132971平方米,同比增加1.9倍,建筑面积502123平方米,同比增加1.7倍,成交金额961800万元,同比增加1.1倍,楼面地价下跌23.7%,为19155元/平方米。10块商业用地位于福田、南山、盐田、宝安、龙岗五个区域,用地面积169241平方米,同比增加54.0%;建筑面积1060034平方米,同比暴增5倍,成交金额2026401万元,同比大增5.7倍,楼面地价同比上涨一成,为19116元/平方米。3块商业服务业设施用地位于南山、宝安两个区域,用地面积12342平方米,同比减少六成,建筑面积87390平方米,同比减少66.5%,成交金额156000万元,同比减少56.0%,楼面地价同比大幅上涨31.3%,为17851元/平方米。1块商业性办公用地位于宝安区,用地面积6026平方米,同比减少97.8%;建筑面积36170平方米,同比减少98.2%;成交金额80900万元,同比减少97.5%;楼面地价大幅上涨34.0%,为22367元/平方米。从居住用地的供给来看:编号为H103-0010的居住用地位于罗湖区,项目含回迁住房面积144051.49平方米,建成后能够为市场带来9万平方米的有效供给;编号为G11337-0101的居住用地位于坪山新区,项目含保障性住房面积45000平方米,建成后能够为市场带来约12万平方米的有效供给,编号为A122-0352和A122-0345的居住用地位于宝安区,建成后能够为市场带来约9万平方米的有效供给。2015年住宅用地出让能够为市场带来的有效供给量约为30万平方米。从商业性办公用地的供给来看:2015年仅成交1块商业性办公用地,编号为A002-0047的宗地属于定向转让,办公楼自竣工验收之日起10年内不得转让,故不能给市场带来有效供给。点评:2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年,成交量创下2008年金融危机以来的新高,成交均价大幅创历史新高,二级市场的火爆渗透到土地市场,2015年可供出让的新增土地十分有限,进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕,有限的几块出让土地,纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场,2015年深圳仅出让4块居住用地,能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米,这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微,近年来深圳大幅加大城市更新的力度,深圳楼市主要依赖于旧改项目,有效缓解了新增土地供应的不足。2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地,写字楼市场无有效供给,由于2014年商业性办公用地出让体量很大,有效供给达100万平方米,因此,2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。附一:2015年成交地块分布情况附二:2015年成交地块的主要指标第二部分:住宅市场一、新房市场1、2015年新房供应分析2015年,是深圳楼市量价大放异彩的一年,成交量同比增加65.2%,成交均价同比猛涨39.4%。楼市的火爆,始于政策面和资金面的宽松,2014年央行“930”新政放开首套房认定标准,“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索,2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二,是楼市持续走向火爆的催化剂,央行2015年的5次降息,成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之,2015年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下,遏制和压抑了多年的需求全部被激活,最终,深圳楼市以666万平方米/66450套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷,成交均价同样惊人,全年均价33426元/平方米,同比近40%的价格涨幅,在反映深圳楼市火爆的同时,也让市场焦虑和恐慌,多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升,全面激发了开发商的做多热情,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳住宅预售面积6747831平方米,同比增加14.8%,预售套数63770套,同比增加5.2%。预售的项目呈两极分化态势,其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅,户型供给以1-4房的紧凑型户型为主,价格相对较低;其二是以高收入人群为主的高端豪宅,户型供给以4房及以上的大户型为主,价格高企。2015年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区,特区外住宅预售量是特区内的3.3倍,特区内住宅预售面积1586576平方米,同比增加四成,预售套数11766套,同比增加19.5%;特区外住宅预售面积5161255平方米,同比增加8.8%,预售套数52004套,同比增加2.5%。各行政区方面,罗湖区6个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积268347平方米,同比增加30.4%;预售套数2364套,同比增加60.4%。其中华润银湖蓝山预售量131238.28平方米/833套;靖轩豪苑预售量50306.43平方米/608套,是罗湖区预售量较大的两个楼盘。2015年福田区仅宝能公馆一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积97435平方米,同比减少61.4%;预售套数647套,同比减少71.4%。南山区18个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积1115964平方米,同比增加78.7%,预售套数7777套,同比增加四成。其中海上世界双玺预售量143675.2平方米/658套;华润城预售量137360.6平方米/1173套;恒裕滨城预售量124583.12平方米/833套;博林天瑞预售量114040.98平方米/630套;前海时代预售量97524.75平方米/550套;华润深圳湾?悦府预售量89374.71平方米/290套,是南山区预售量较大的几个楼盘。盐田区3个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积104830平方米,同比增加近1.1倍,预售套数978套,同比增加七成。其中玺悦山预售量43294.72平方米/486套;合泰御景翠峰预售量33886.63平方米/267套;上善梧桐苑预售量27648.57平方米/225套。宝安区34个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积2808731平方米,同比增加两成;预售套数27655套,同比增加12.4%。其中领航城预售量205381.8平方米/2390套;港铁天颂预售量191363平方米/1698套;鸿荣源壹方中心预售量190515.07平方米/764套;鸿荣源壹城中心预售量161443.69平方米/1637套;联投东方预售量137674.2平方米/1423套;万科九龙山预售量134242平方米/1367套;华联?城市全景预售量132313.52平方米/1312套;中粮凤凰里预售量115516.57平方米/1215套;龙光玖龙玺预售量105234平方米/1151套,是宝安区预售量较大的几个楼盘。龙岗区38个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积2352524平方米,同比减少2.7%;预售套数24349套,同比减少6.9%。其中恒地悦山湖预售量184025.2平方米/1850套;宇宏?健康花城预售量178228.3平方米/1800套;鸿荣源尚峰预售量167581.8平方米/1926套;金众云山栖预售量153613.58平方米/1604套;颐安?都会中央预售量137945.74平方米/1480套;万科天誉预售量129694.5平方米/1242套;京基御景印象预售量116955.88平方米/1349套,是龙岗区预售量较大的几个楼盘。附1:2015年住宅预售项目汇总附2:2015年预售住宅户型构成2、2015年新房成交分析2015年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年,330新政营业税5改2、公积金购房首付降低、央行5次降息,多重调控政策的不断松绑,是2015年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2015年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨,并以大幅翘尾的方式凌厉收官,给市场留下了进一步的遐想空间,量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。 2.1 成交均价分析调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结,集“天时、地利”于一体的2015深圳楼市,爆发出十分强大的购买力,购买力是房价大幅飚升的奠基石,2015年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾,创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳新房住宅的成交均价为33426元/平方米,较2014年(23972元/平方米)飙涨39.4%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提,深圳是一座楼市无库存积压的城市,需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价3万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源?壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱;而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源?壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达?22世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。各行政区方面,2015年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入5万时代,罗湖区高位攀升,宝安区和龙岗区低位大幅上涨,盐田区同比上涨7.9%。罗湖区2015年单价5万级别以上的项目增多,如华润银湖蓝山、天玺1号、锦缘里成交均价都在5.5万上下,塑和公园华府成交均价超过6万,云景梧桐成交均价突破7万,推动全区的新房成交均价突破4.5万关口,达48636元/平方米,同比大涨14.5%。福田区2015年对区域房价推动最大的项目是宝能公馆,其成交均价8万上下,成交量超过4万平方米,位居福田区亚军,价高量大,对区域房价的拉升动能巨大,另外其他在售项目价格普遍在5万上下,使得区域房价的拉升基础大幅提高,为54461元/平方米,同比大涨28.3%。南山区2015年房价最抢眼,价格全市最高,涨幅全市最大。全市成交均价最高的5个项目(恒裕滨城、海上世界双玺、鸿荣源壹方中心、宝能公馆、香山美墅)有3个来自南山区,其中,恒裕滨城和海上世界双玺的成交均价超过9万/平方米!香山美墅和曦湾天馥是7万级别的豪宅项目,6万级别的项目大幅增加至5个:中熙君南山、汉森?吉祥龙、宝能城、燕晗山苑、林语堂,高端项目的大量涌现支撑区域的房价高位再度飚涨,达56484元/平方米,同比暴涨36.9%。相比其他区域,盐田区2015年是深圳房价表现最具亲和力的区域,由于在售项目多为3万上下的刚需楼盘,使得区域的新房成交均价温和上涨,为30498元/平方米,同比上涨7.9%。宝安区2015年区域房价的飚涨源于高端项目的增加,鸿荣源?壹方中心成交均价超过8万元,龙光?玖龙玺和华联城市全景成交均价超过5万元,另外,单价4万级别的项目大幅增加至7个,卓越皇后道、中海九號公馆、雍和园、鸿荣源壹城中心、和公馆、怀德峰景、勤诚达22世纪等,高端项目成交活跃推动区域房价大幅上行,达31955元/平方米,同比暴涨34.5%。龙岗区2015年单价3万级别的项目大幅扩容,除了成交主力万科天誉、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、恒大帝景等外,新增了鸿荣源尚峰、佳华领汇广场、太阳雨家园、儒骏城立方、联美新天地等,同时出现了单价4万以上的项目——星河银湖谷、信义金御半山、德润荣君府,高价项目扩容拉升了区域的房价水平,为24769元/平方米,同比暴涨31.9%。附:2015年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2015年深圳楼市行情火爆,房价也是乘势而上,大量项目成交均价节节攀升,其中大部分楼盘涨幅较为明显,如:华润银湖蓝山、绿景虹湾、华润城、博林天瑞、山海韵、鹏广达山海四季城、光明峰荟、领航城、金地鹭湖1号、星河传奇、怀德公元、松茂御龙湾、京基御景印象、金众云山栖、颐安都会中央、宇宏健康花城等。2.2 成交量分析2015年,从二套房首付降低到营业税5改2,从降息降准到楼市去库存,不断松绑的调控政策为楼市营造了绝佳的宏观环境,遏制和压抑了多年的刚需纷纷摆脱限贷的束缚,踊跃入市,楼市景气指数爆棚,成交量节节攀升,成交均价强势飚涨。整个2015年度,深圳楼市走出了一个持续活跃的暴涨行情,成交量同比大幅暴增,成交均价更是走出了十分凌厉的飚升行情,创出惊人的历史新高。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳市累计销售新房住宅665.89万平方米,较2014年(403.03万平方米)暴增65.2%,成交套数66450套,较2014年(41881套)大幅增加58.7%,由于2015年房价大涨,使得成交金额同比增幅放大,达2225.79亿元,较2014年(966.17亿元)大增1.3倍。罗湖区2015年新增了靖轩豪苑、城建?御湖峰、锦缘里、塑和公园华府四个项目,市场供求两旺,全年共成交新房住宅25.08万平方米,同比增加86.6%,成交套数2339套,同比增加1.2倍,成交金额122亿元,同比增加1.1倍。全区共有10个项目成交,其中,华润银湖蓝山、四季御园、靖轩豪苑、天玺1号为全区的成交主力,四盘累计贡献全区近80%的成交量。福田区2015年新增了宝能公馆一个项目,且以高量高价为区域的房地产市场做出了卓越的贡献,全年共成交新房住宅18.83万平方米,同比增加65.9%,成交套数1455套,同比增加71.6%,成交金额超过百亿,为102.53亿元,同比增加1.1倍。全区共有8个项目成交,其中,绿景虹湾、宝能公馆、栖棠映山、山语清晖是成交主力,均有2万平方米以上的成交,四盘累计贡献全区约77%的成交量。南山区2015年新入市的项目有:恒裕滨城、中熙君南山、水湾1979、塘朗城、宝能城、燕晗山苑、前海时代、汉森吉祥龙等大量新盘入市,同时超级大盘华润城、海上世界双玺、博林天瑞等不断加推新品,相对充盈的供应量吸引大批购房人群置业南山,成交量暴增,成交面积87.41万平方米,同比增加1.4倍,成交套数7120套,同比翻番,成交金额逼近500亿,为493.71亿元,同比增加2.3倍。全区共有26个项目成交,其中,华润城表现十分突出,成交量近18万平方米,博林天瑞和海上世界双玺成交量均超过8万平方米,前海时代、华晖云门、塘朗城、山海韵的成交量均超过3万平方米,上述7盘累计贡献全区约66%的成交量。盐田区2015年新入市的项目有:山海四季城、玺悦山、上善梧桐苑,供应增加引发成交量激增,全年共成交新房住宅10.69万平方米,同比增加1.4倍,成交套数1221套,同比增加1.6倍,成交金额32.62亿元,同比增加1.6倍。全区共有8个项目成交,其中山海四季城一盘独大,独自贡献了全区41%的成交量,御景台雅园、玺悦山、上善梧桐苑也有较好的表现,单盘成交量均超过1万平方米。宝安区2015年成交量超过10万平方米的楼盘有5个,港铁?天颂、联投东方、光明峰荟、领航城、金地?鹭湖1号,体量较大的楼盘供求活跃,推动区域内的成交量大幅上扬,全区共成交新房住宅246.80万平方米,同比增加九成,成交套数24562套,同比增加85.3%,由于鸿荣源?壹方中心、龙光?玖龙玺等高端项目热销,拉升区域内成交均价飚升,使得成交金额暴增,为788.64亿元,同比增加1.5倍。此外,星河传奇、鸿荣源?壹方中心、怀德公元、万科九龙山、特发和平里等也有不错的表现,单盘成交量在9万平方米左右,全区成交量TOP10贡献全区约42%的成交量。龙岗区2015年新房市场十分活跃,供求两旺,不少项目成交井喷,表现最为抢眼的京基御景印象以20万平方米的成交量傲视群雄,鸿荣源尚峰以近15万平方米的成交量紧随其后,成交量在10万平方米级别的有:宇宏?健康花城、万科天誉、金众云山栖,成交量在8万平方米级别的有:万科麓城、星河银湖谷、中骏四季阳光、信义金御半山、全盛紫悦龙庭,大盘项目的全面发力助推区域的新房成交量夺得各区之冠,龙岗区以277.09万平方米居于各区之首,同比增加33.7%,成交套数29753套,同比增加三成,成交金额686.32亿元,同比增加76.4%。全区共有69个项目成交,其中,上述10个项目累计贡献全区41%的成交量。2.3 热点片区分析根据深圳房地产信息网的监测,2015年以下十个片区表现活跃,分别为:蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区均为量价主要贡献者,或者对全市的房价有较大的支撑,如蛇口片区等,或者对全市的成交量有较大的贡献,如龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、坪山片区等,或者两者并有。2.3.1蛇口片区蛇口自贸区的成立,给蛇口片区的楼盘无疑是一个重大利好,2015年蛇口片区新增入市的项目有:水湾1979、赤湾海鹏阁、林语堂,价格都在4.5万之上,大户型高端豪宅项目海上世界双玺即是片区的量价主要支撑者。片区内的5个项目共成交152952平方米,同比增加31.2%,成交套数777套,同比减少29.5%,成交金额114.34亿元,同比暴增1.1倍;成交均价74800元/平方米,同比上涨62.3%。2.3.2西丽片区2015年西丽片区的楼市可谓是星光熠熠,新增了塘朗城和宝能城两个项目,尤其位于大学城的宝能城异军突起,带领西丽房价直破6万大关,同时,博林天瑞、华晖云门都有不错的成绩,片区内的6个住宅项目共成交270297平方米,同比暴增138.9%,成交套数2291套,同比翻番,成交金额117.79亿元,同比暴增近两倍,成交均价43600元/平方米,同比上涨28.2%。2.3.3龙华片区2015年龙华楼市是深圳的焦点,有港铁天颂、龙光玖龙玺、鸿荣源壹城中心、悠山美地、保利悦都、珑门、和公馆共7个新盘入市,其中地王项目龙光玖龙玺的最近一期开盘更是破了6万大关,使得龙华的房价持续升温。片区内13个项目共成交741449平方米,同比暴增1.6倍,成交套数7566套,同比暴增1.4倍,成交金额263.64亿元,同比暴增两倍多,成交均价上涨43.5%,达35600元/平方米。2.3.4西乡片区2015年西乡楼市依然火爆,新入市的3个项目:幸福珺湾、君成雍和园、天福华府均表现甚佳,领航城三期和中海九號公馆更是量价的重要保证。片区内9个项目共成交290413平方米,同比减少24.0%,成交套数2733套,同比减少19.6%,成交金额107.17亿元,同比减少11.3%,成交均价36900元/平方米,同比上涨16.8%。2.3.5新安片区2015年新安片区新增华联城市全景1个项目,还有勤诚达22世纪二期入市,两个楼盘纷纷将新安片区带入5万时代,片区内5个项目共成交137967平方米,同比增加25.5%,成交套数1425套,同比增加22.7%,成交金额51.07亿元,同比增加六成,成交均价37000元/平方米,同比上涨27.6%。2.3.6光明片区2015年光明片区新增3个项目:光明1号、宏发嘉域、正兆景嘉园,还有光明峰荟的二期入市,这几个项目给光明片区带来巨大的成交量,片区内的7个项目共成交373103平方米,成交套数3937套,成交金额701129万元,三者同比都暴增2.4倍,由于项目的成交高峰期主要集中在上半年,尤其部分低价项目稀释了片区的均价,使得房价上涨没有明显的体现,反而小幅下跌,片区成交均价为18800元/平方米,同比下跌1.6%。2.3.7龙岗中心城2015年龙岗中心城的楼市大放异彩,告别了连续三年下滑的势头,整个片区共有全盛紫悦龙庭、金地龙城中央、壹锦园、嘉亿爵悦、美地里园5个新项目入市,同时,阔别一年多的万科天誉,二期闪亮登场成交逾千套,使得龙岗中心城的量价齐升,片区内13个项目共成交572407平方米,同比翻番,成交套数6010套,同比大增98.9%,成交金额153.03亿元,同比暴增两倍,成交均价26700元/平方米,同比上涨54.3%。2.3.8布吉片区2015年布吉片区的楼市继续高歌猛进,推盘不断,其中新增4个楼盘:鸿荣源尚峰、宇宏健康花城、信义金御半山、联美新天地,另外还有万科公园里四期、万科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推单位,片区供求两旺,量价齐升。片区内14个项目共成交670376平方米,同比增加50.1%,成交套数7044套,同比增加41.2%,成交金额211.56亿元,同比翻番,成交均价上涨35.0%,达31600元/平方米。2.3.9坪山新区2015年坪山新区利好不断,坪山至北站捷运列车的开通,无疑是刺激坪山楼市高速发展的重大利好,房价节节攀升,从1字头飚到2字头,新增力高君御国际1个新楼盘,同时京基御景印象三期是片区成交量的主力贡献者,成交面积超20万平方米,荣获全市成交量冠军。片区内7个项目共成交462496平方米,同比增加57.2%,成交套数4876套,同比增加52.9%,成交金额74.28亿元,同比增加85.1%,成交均价16100元/平方米,同比上涨18.4%。2.3.10坂田片区2015年坂田片区楼市继续保持高度活跃,新增了太阳雨家园、佳华领汇广场、德润荣君府、儒骏城立方、高发悦驰苑共5个项目,超大体量的星河银湖谷仍是片区的主角,片区成交量有一定程度的下滑。片区内10个项目共成交324324平方米,同比减少18.0%,成交套数3495套,同比减少16.3%,由于房价持续飙升,即使成交量减少,但成交金额反而增加,达113.27亿,同比增加17.5%,成交均价34900元/平方米,同比上涨43.0%。2.4  2015年深圳新房供求比根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳批准预售的住宅面积为674.77万平方米,销售面积为665.89万平方米,即供应过剩约8.8万平方米,供求比为1:0.99,供给略大于需求,市场存量继续增加。自2010年调控以来深圳楼市连续5年供大于求:2010年供求比为:1:0.822011年供求比为:1:0.692012年供求比为:1:0.752013年供求比为:1:0.802014年供求比为:1:0.692015年供求比为:1:0.99各行政区方面,除了福田、盐田、龙岗以外,其他三区均出现供过于求的现象,其中,供求失衡最严重的是南山区,新增预售面积消化78%,供应过剩约24万平方米,宝安区的供求比为1:0.88,过剩约34万平方米,罗湖区的供求比为1:0.93,过剩约2万平方米;福田、盐田、龙岗都出现供不应求的局面,其中盐田的供求比为1:1.02,龙岗的供应缺口约42万平方米,供求比为1:1.18,福田的供求比为1:1.93,消耗了部分的库存量。2.5  2015年深圳房价收入比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是衡量房价合理与否的指标之一,国际惯例认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2015年深圳房价收入比。根据深圳统计局数据, 2014年深圳年人均可支配收入40948元,名义上增长9.0%,按照同样的增长比率,预计2015年的年人均可支配收入为:40948×(1+9.0%)=44633元,则夫妇俩的家庭年平均收入为:44633×2=89266元。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳新房的成交均价为33426元/平方米,则一套70平方米的住房平均总价为70×33426=2339820元。根据上述数据,可估算出2015年深圳的房价收入比=2339820÷89266≈26倍!高于去年的房价收入比(17倍),由于2015年深圳房价上涨过快,导致深圳房价在持续平稳的两年后再度飙升(2013年为17倍,2014年17倍),而且远高于国际上限(6倍),即按2015年深圳的房价,一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房,不吃不喝也要攒积约26年才能负担得起购房款!2.6  2015年深圳租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳住宅的租赁均价为71元/平方米/月,新房成交均价为33426元/平方米,即2015年深圳的租售比为71∶33426≈1∶471,租售比较2014年(1∶393)明显偏离,深圳的租售比经过两年(2010年为1∶518,2011年1∶422,2012年1∶386,2013年1∶393)回归调整后再度偏离合理底线(1∶300)。对应71元/平方米/月的租金水平,深圳房价的合理高位为71×300=21300元/平方米,即目前33426元/平方米的房价较合理的高位偏高约57%。2.7  2015年1-12月深圳新房量价走势分析2015年深圳楼市行情火爆,尤其在330新政后,市场抢购风潮不断,屡现新盘当日售罄现象,年末更是拍出楼面价达79000元/平方米的全国地王,2015年深圳楼市可谓是“惊喜连连”,量价齐升。成交均价方面,1-5月均在26000-29000元/平方米的区间波动,年内新房均价单月最低为4月份的26370元/平方米,6月后新房均价突破3万大关,随后一路飙升,仅在10月小幅回落,然而11月更是冲破4万大关,达44761元/平方米,创下历史新高。成交量方面,2月份受农历新年影响,成交量较少,仅1985套,为全年单月最低,3-12月成交量大致在4000-8000套之间波动,6月份为全年单月最高值,达7494套,7月后连续几个月下探,10月-12月成交量出现“翘尾”行情,12月以7282套收官。2.8  2006-2015年深圳住宅供求及价格走势回顾根据深圳房地产信息网的统计数据,2006-2015年深圳的住宅供应量大致可以分为两个阶段:2006-2010年为供应下降阶段,2006年是近十年间最大值695万平方米,随后逐年减少,并在2010年为历史新低,供应量仅为393万平方米;2011年-2015年随着市场向好,供应逐年回升,2015年增加至675万平方米,为2007年以来最多。需求方面,2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型,2006-2011年深圳的新房销售量逐年减少,2006年是近十年销量最好的一年,达到706万平方米,而到2011年即下滑到273万平方米的历史低位,2012年后市场逐步好转,供求两旺,销售量触底反弹,尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政,市场火爆行情一触即发。供求比方面,2006-2007年新房供求大致均衡,而在2008年金融危机导致的新房需求量急剧下滑,供应过剩超200万平方米,供求比为1:0.6,创历史新低;2009年救市政策刺激大量刚需入市,激发一波投资投机热潮,使得市场出现供不应求的现象,供应缺口在177万平方米左右,供求比为1:1.4,为历史新高,2010年开始一系列的调控后,市场成交量开始下滑,直到2015年实现供求大致均衡。房价方面,2006年为近十年最低,新房均价在1万元之下,而2007年开始房价大幅上涨,2006-2007年涨幅为近十年最大,达44.9%,后受2008年金融危机影响,房价小幅回落,2009年后,在政策利好的刺激下,房价一路飙升,屡创新高,2010年新房成交均价突破2万大关,在严厉的调控打压下,2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”,2013-2015年新房均价实现“三级跳”,尤其在火爆的2015年,新房均价突破3万大关,创下历史新高,达33426元/平方米,涨幅为39%。3、2015年深圳楼盘成交龙虎榜3.1  2015年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交1358546平方米/13815套,占全市总成交量约20%。位于坪山新区的京基御景印象,凭借较低的门槛赢得市场份额,以压倒性的优势问鼎全市个盘销量冠军,2015年累计销售203425.01平方米/2319套,市场参考价16000元/平方米;位于大冲的华润城,优越的地理位置和优质的教育配套受到购房者的青睐,全年累计销售179551.88平方米/1703套,位居亚军,市场参考价59000元/平方米;位于龙华的港铁天颂,港铁打造的内地首个物业,其优质产品广获市场好评,全年累计销售156294.86平方米/1438套,位居季军,市场参考价38000元/平方米;位于布吉的鸿荣源尚峰,超高的性价比备受购房者青睐,全年累计销售148246.54平方米/1731套,排名第四,市场参考价31000元/平方米;位于布吉的宇宏健康花城,成熟的教育配套深受家长们的热爱,全年累计销售124106.44平方米/1288套,位居第五,市场参考价28000元/平方米;位于龙中的万科?天誉,大品牌打造的优质项目叫卖叫好,全年累计销售113686.11平方米/1110套,位居第六,市场参考价36000元/平方米;位于松岗的联投东方,二期再刮热销旋风,全年累计销售113443.77平方米/1226套,位居第七,市场参考价26000元/平方米;位于大鹏的金众云山栖,低密度生态宜居大盘获得市场肯定,全年累计销售107986.32平方米/1202套,位居第八,市场参考价15000元/平方米;位于光明新区的光明峰荟,作为光明首个城市综合体,实惠的价格受到追捧,全年累计销售105935.51平方米/1131套,位居第九,市场参考价19000元/平方米;位于银湖的华润银湖蓝山,优质的山居大宅发光发亮,全年累计销售105869.24平方米/667套,位居第十,市场参考价55000元/平方米。3.2  2015年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约5829335万元,占全市总成交金额26.2%。位于大冲的华润城以1065407万元取得了2015年深圳楼盘成交金额年度冠军;位于蛇口的海上世界双玺以808569万元位居亚军;位于宝中的鸿荣源壹方中心以755876万元位居季军;位于龙华的港铁天颂以593813万元排名第四;位于银湖的华润银湖蓝山以582324万元位居第五;位于布吉的鸿荣源尚峰以466005万元位居第六;位于西丽的博林天瑞以453088万元位居第七;位于龙中的万科?天誉以408931万元位居第八;位于坂田的星河银湖谷以350557万元位居第九;位于龙华的星河传奇以344765万元位居第十。3.3  2015年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交面积TOP10根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳十大开发商共销售商品房2659281.43平方米/23739套,占全市总成交量的三成左右。万科地产独占鳌头,旗下的万科天誉、万科公园里、万科麓城、万科九龙山、万科云城、壹海城(50%)、万科紫悦山、万科广场V寓、万科红立方、万科红悦十大项目全年共销售590521.4平方米/6341套,取得了2015年开发商商品房销售面积冠军;京基地产位居亚军,旗下的京基御景印象、京基滨河时代、京基云景梧桐三个项目全年共销售307032.37平方米/2809套;华润置地位居季军,旗下的华润城、华润银湖蓝山两个项目全年共销售302826.15平方米/2439套;鸿荣源位居第四,旗下的鸿荣源尚峰、鸿荣源壹方中心、鸿荣源壹城中心三个项目全年共销售295830.75平方米/2744套;深业集团位居第五,旗下的深业上城、深业U中心、深业泰然观澜玫瑰苑、博隆大厦、塘朗城(50%)五个项目全年共销售245048.7平方米/1477套;卓越地产位居第六,旗下的卓越前海壹号、卓越城、深圳中心?天元(50%)、前海卓越时代广场、卓越皇后道五个项目全年共销售191638.4平方米/855套;星河地产位居第七,旗下的星河传奇、星河WORLD?银湖谷两个项目全年共销售190107.83平方米/1994套;金地集团位居第八,旗下的金地鹭湖1号、金地龙城中央、金地朗悦、金地国际公寓、金地名峰、深圳中心天元(50%)六个项目全年共销售186003.6平方米/1935套;招商地产位居第九,旗下的海上世界双玺、招商花园城、壹海城(50%)三个项目全年共销售179775.8平方米/1244套;宏发地产位居第十,旗下的宏发嘉域、宏发世纪城两个项目全年共销售170496.38平方米/1901套。3.4 2015年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额TOP10根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳十大开发商销售商品房共成交11360775万元,占全市总成交金额近4成。万科地产取得2015年商品房成交面积、成交金额年度双冠军,旗下的万科?天誉、万科公园里、万科麓城、万科九龙山、万科云城、壹海城(50%)、万科紫悦山、万科广场V寓、万科红立方、万科红悦十大项目全年共销售2025233万元;华润置地位居亚军,旗下的华润城、华润银湖蓝山两个项目全年共销售1736180万元;鸿荣源位居季军,旗下的鸿荣源尚峰、鸿荣源壹方中心、鸿荣源壹城中心三个项目全年共销售1453206万元;卓越地产位居第四,旗下的卓越前海壹号、卓越城、深圳中心?天元(50%)、前海卓越时代广场、卓越皇后道五个项目全年共销售1160071万元;招商地产位居第五,旗下的海上世界双玺、招商花园城、壹海城(50%)三个项目全年共销售1059212万元;深业集团位居第六,旗下的深业上城、深业U中心、深业泰然观澜玫瑰苑、博隆大厦、塘朗城(50%)五个项目全年共销售980485万元;京基地产位居第七,旗下的京基御景印象、京基滨河时代广场、京基云景梧桐三个项目全年共销售878694万元;星河地产位居第八,旗下的星河传奇、星河银湖谷两个项目全年共销售716693万元;中海地产位居第九,旗下的中海锦城、中海?九號公馆两个项目全年共销售600353万元;港铁物业位居第十,旗下的港铁天颂全年共销售593813万元。二、二手房市场1、2015年深圳各行政区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测,2015年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨34.0%冲破4万大关,为40025元/平方米(1-12月加权平均,下同)。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨,盐田区以42.1%的年涨幅领涨全市,成交均价达37223元/平方米;宝安区同比上涨40.7%至35936元/平方米;南山区同比上涨38.4%至50481元/平方米,为六区最高;罗湖区同比上涨38.1%至37990元/平方米;龙岗区同比上涨31.7%,二手住宅挂牌均价为24545元/平方米。2、2015年深圳各行政区二手房成交分析二手楼市一直占据深圳楼市的大半壁江山,2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二,着着实实成为了二手楼市的引爆装置和助推器,加之央行数次降息以及二套房首付门槛的降低,多重利好集结,深圳二手房市场在2015年演绎了加速上行的火爆局面,二手楼市出现了超高的换手率,刚需客改善客频频出手,二手房成交量新高不断刷新,其中7月成交17640套,为历史新高!全年的成绩单非常可观。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳二手房成交量逼近14万套,为139893套,同比暴增1.1倍,成交面积12187280平方米,同比暴增1.05倍,涨幅十分惊人。2015年之前的几年,楼市政策导向以调控高房价、打压投机需求为目的,在调控高房价的同时,多项调控政策也压抑了众多刚需的购房需求,连续数年的刚需积累,终于在2015年宽松楼市政策下集体释放出来,2015年楼市量价就是最好的佐证。2015年全市几乎所有片区的二手房市场均被激活,经济实力比较扎实的刚需选择市区热点区域,经济基础稍微薄弱的刚需选择边远区域。2015年近14万套的成交量,基本消化了前几年积累的大部分刚需,也正是刚需力量的释放,造就了2015年深圳二手楼市成交量翻番的惊人局面。特区内、外二手房成交量之比为1.05:1,特区内二手房成交面积6233803平方米,同比增加九成,成交套数76281套,同比增加94.6%;特区外二手房成交面积5953477平方米,同比增加1.2倍,成交套数63612套,同比增加1.1倍。罗湖区二手房成交面积1706418平方米,同比增加九成;成交套数24499套,同比增加93.0%。福田区二手房成交面积2235016平方米,同比增加85.5%;成交套数26585套,同比增加92.6%。南山区二手房成交面积1958995平方米,同比增加一倍;成交套数21168套,同比增加95.5%。盐田区二手房成交面积333374平方米,同比增加64.5%;成交套数4029套,同比增加1.16倍。宝安区二手房成交面积2605306平方米,同比增加95.9%;成交套数28257套,同比增加1.14倍。龙岗区二手房成交面积3348171平方米,同比增加1.5倍,成交套数35355套,同比增加1.5倍。【注:成交数据的统计口径为二手商品房,包括住宅、商业、写字楼等。】3、2015年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳二手房的挂牌均价高位上扬,逐月节节攀升,7月后突破4万大关,持续到年底更是逼近5万大关,12月挂牌均价达48520元/平方米,再创历史新高。成交量方面,330新政后,二手房成交量高歌猛进,4-7月均破万套的超级体量,其中7月份更是创下年内最高达17640套,随后高位回落,在几个月的调整后,岁末再度“翘起”,12月份达13950套。4、2015年深圳住宅租金根据szhome二手房栏目的监测,2015年深圳的住宅租金为71元/平方米/月(1-12月加权均价,下同),较2014年上涨10元/平方米/月,同比涨幅为16.4%。各行政区方面,六区的住宅租金继续保持全面上涨的局面,其中,南山区连续三年领涨全市,达85元/平方米/月,为六区最高,同比上涨21.4%;福田区同比上涨20.3%至83元/平方米/月;龙岗区同比上涨18.9%至44元/平方米/月;宝安区同比上涨18.2%至52元/平方米/月;罗湖区同比上涨16.9%至76元/平方米/月;盐田区同比上涨14.3%至56元/平方米/月。5、2015年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2015年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂,全市的新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低16.5%。各行政方面,罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过4万,远高于区域的二手房挂牌均价,其中,罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出28.0%,福田区和南山区也高出一成左右;龙岗区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当;宝安区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低11.1%;而盐田区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低18.1%。2、新房二手房成交量比较比较可见,2015年二手房市场、新房市场成交量均大幅增加,但由于新房成交量增幅小于二手房成交量增幅,新房成交量与二手房成交量的成交差距增大,二手房成交仍然是深圳楼市的主力,全市二手房成交量是新房的1.8倍!其中,特区内二手房成交量是新房成交量的4.4倍,特区外二手房成交量是新房成交量的1.1倍。各行政区方面,罗湖、福田、南山、盐田四区以二手房成交为主,罗湖区二手房成交量是新房的6.8倍,福田区二手房成交量是新房的11.9倍,南山区二手房成交量是新房的2.2倍,盐田区二手房成交量是新房的3.1倍,宝安、龙岗两区二手房成交量略优于新房,宝安区二手房成交量是新房的1.1倍,龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。第三部分:商业一、一手商业1、新增预售分析2015年深圳楼市量价暴涨,投资价值显著,大量社会闲散资金集结深圳楼市,限购政策使得一部分资金转向商业地产,尤其是商务公寓,受到大量投资客的青睐。商业地产成交量的激增引发开发商的推盘热情,2015年深圳商业地产预售量可观,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳商业预售面积1480582平方米,同比大幅增加47.0%;商业预售套数15847套,同比增加36.4%。特区内、外商业预售量之比为1:2.7,特区内商业预售面积396080平方米,同比增加10.6%,预售套数3571套,同比增加0.5%;特区外商业预售面积1084501平方米,同比增加67.1%,预售套数12276套,同比增加52.2%。罗湖区3个楼盘取得预售许可证,商业预售面积53941平方米,同比增加14.4%;商业预售套数853套,同比增加73.0%。其中龙园创展大厦预售量38493.91平方米/650套;锦缘里嘉园预售量13139.97平方米/151套,是罗湖区商业预售量较大的两个楼盘。福田区2个楼盘取得预售许可证,商业预售面积57709平方米,同比增加43.4%;商业预售套数343套,同比减少33.3%。其中深圳中心?天元预售量51531.24平方米/321套;海岸中心预售量6178.16平方米/22套。南山区10个楼盘取得预售许可证,商业预售面积271482平方米,同比增加31.8%;商业预售套数2323套,同比增加17.7%。其中万科云城预售量85640.52平方米/888套;公园一号广场预售量51390.81平方米/339套;深圳湾科技生态园预售量40697.81平方米/636套,是南山区商业预售量较大的几个楼盘。盐田区2个楼盘取得预售许可证,商业预售面积12948平方米,同比减少八成,商业预售套数52套,同比减少九成。其中合泰御景翠峰预售量12869.64平方米/51套;壹海城预售量78.75平方米/1套。宝安区29个楼盘取得预售许可证,商业预售面积660218平方米,同比增加64.9%;商业预售套数7104套,同比增加33.5%。其中中洲华府商业大厦预售量92173.02平方米/289套;卓越宝中时代广场预售量56817.94平方米/274套;新地中央广场预售量51344.53平方米/1085套;中海锦城预售量50594.86平方米/623套;宏发嘉域预售量50170.92平方米/301套,是宝安区商业预售量较大的几个楼盘。龙岗区23个楼盘取得预售许可证,商业预售面积424283平方米,同比增加七成,商业预售套数5172套,同比增加88.4%。其中六和城预售量82581.24平方米/626套;荣德国际预售量71815.03平方米/1093套;万科天誉预售量42218.72平方米/582套,是龙岗区商业预售量较大的几个楼盘。附:2015年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析2015年楼市调控政策宽松,尤其是数次降息,释放了较多的社会闲散资金,这些资金在深圳楼市限购的环境下转向深圳商业地产,商务公寓更受追捧。2015年深圳商务公寓推盘量大,成交活跃,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳商业成交面积94.65万平方米,同比增加85.5%;商业成交套数11746套,同比增加96.5%。在国内经济低迷、央行银根宽松的背景下,深圳商业公寓则成为社会闲散资金逐利的一个避风港。个盘表现方面,位于福田中心区的深业上城是商务公寓的佼佼者,成交74189.8平方米/287套,是全市商业成交量最大的楼盘,市场参考价67000元/平方米,位于西丽大学城片区的万科云城以产品品质和开发商品牌获得热销,成交68424.67平方米/714套,居于第二位,市场参考价55000元/平方米,位于宝安中心区的前海铂寓以地段优势和价格优势赢得市场份额,成交53149.81平方米/851套,居于第三位,市场参考价23000元/平方米,此外,位于后海湾片区的深圳湾1号、位于龙岗横岗的荣德国际、位于光明新区的新地中央和福盈中央山、位于深圳中心区的深圳中心天元、位于盐田中心区的深中润?君临海域、位于布吉的万科公园里均有出色的表现,单盘成交量超过3万平方米。附:2015年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳的二手商业挂牌均价为65260元/平方米(1-12月加权均价,下同),较2014年(61002元/平方米)上涨7.0%。所监测的五个区涨跌不一,其中,宝安区同比上涨49.5%至86371元/平方米,为全市涨幅最大;罗湖区同比上涨13.6%至83452元/平方米;龙岗区同比上涨10.2%至45459元/平方米;福田区同比下跌7.7%至79338元/平方米;南山区同比下跌10.7%至69546元/平方米,为六区跌幅最大。附:2015年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳的商业租金为243元/平方米/月,较2014年(284元/平方米/月)下跌14.4%。所监测的五个区的商业租金走势各异,龙岗区同比大涨32.1%至144元/平方米/月;宝安区同比上涨28.0%至160元/平方米/月;福田区同比下跌19.4%至250元/平方米/月;南山区同比下跌27.3%至224元/平方米/月;罗湖区同比下跌44.1%至335元/平方米/月。附:2015年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析2015年在量价大幅创历史新高的二手楼市背景下,二手商业也有较好的表现。根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳二手商业成交面积47.01万平方米,同比增加34.6%;二手商业成交套数7829套,同比增加18.9%。其中,福田区成交112935平方米/1565套;龙岗区成交97368平方米/2137套;罗湖区成交90018平方米/1818套,是二手商业成交量较大的三个区域,三区成交量之和占全市总量的64%。第四部分:写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析2015年,深圳写字楼市场供应量较小,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳写字楼预售量543938平方米,同比增加5.1%,写字楼预售套数3069套,同比减少7.6%。特区内、外写字楼预售量之比为6.3:1,特区内写字楼预售面积469717平方米,同比增加27.4%,写字楼预售套数2490套,同比增加75.7%;特区外写字楼预售面积74221平方米,同比减少五成,写字楼预售套数579套,同比减少69.6%。罗湖区龙园创展大厦一个楼盘取得预售许可证,预售面积23337平方米,预售套数427套。福田区3个楼盘取得预售许可证,写字楼预售面积176633平方米,同比减少43.5%;写字楼预售套数589套,同比减少五成。其中岗厦皇庭大厦预售量84401.92平方米/260套;海岸中心预售量56097.83平方米/240套;京基滨河时代广场预售量36132.78平方米/89套。南山区6个楼盘取得预售许可证,写字楼预售面积239983平方米,同比增加3.3倍,写字楼预售套数1038套,同比增加3.6倍。其中卓越前海壹号预售量118640.42平方米/474套;水湾1979预售量35312.67平方米/122套;华润城预售量30055.09平方米/111套。盐田区壹海城1个楼盘取得预售许可证,写字楼预售面积29764平方米,写字楼预售套数436套。宝安区新地中央广场1个楼盘取得预售许可证,写字楼预售面积32324.77平方米,同比减少55.2%,写字楼预售套数115套,同比减少九成。龙岗区2个楼盘取得预售许可证,写字楼预售面积41896平方米,同比减少45.5%,写字楼预售套数464套,同比减少34.1%。其中荣超金融大厦预售量34907.79平方米/422套;六和城预售量6988.24平方米/42套。附:2015年取得预售证的写字楼项目2、一手写字楼成交分析2015年深圳写字楼市场交易活跃,需求旺盛,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳写字楼成交面积52.40万平方米,同比增加1.1倍,写字楼成交套数3642套,同比增加65.2%。深圳经济成功转型,高科技服务业体量和规模增加,是办公楼物业热销的重要因素。个盘表现方面,位于前海片区的卓越前海壹号是写字楼市场的佼佼者,成交86351.52平方米/344套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,市场参考价65000元/平方米,位于福田下沙的京基滨河时代大厦以地段优势和开发商品牌赢得市场份额,成交81982.81平方米/239套,居于第二位,市场参考价54000元/平方米,位于梅林的卓越城成交52483.41平方米/236套,居于第三位,市场参考价44000元/平方米,此外,位于蛇口的城市综合体水湾1979、位于龙岗中心城的荣超金融大厦、位于宝安西乡的流塘阳光、位于宝安中心区的前海卓越时代广场、位于福田中心区的CFC长富中心均有出色的表现,单盘成交量均超过2万平方米。附:2015年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳二手写字楼的挂牌为37705元/平方米(1-12月加权均价,下同),较2014年(36409元/平方米)上涨3.6%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价全线上涨,其中,罗湖区同比上涨26.1%,达28658元/平方米;南山区同比上涨19.4%至41674元/平方米;福田区同比上涨2.8%至39379元/平方米。附:2015年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳的写字楼租金为141元/平方米/月,较2014年(135元/平方米/月)上涨4.4%。所监测的三个行政区中的写字楼租金全线上涨,其中,南山区同比上涨8.5%至127元/平方米/月;福田区同比上涨6.1%至157元/平方米/月;罗湖区同比上涨5.5%至116元/平方米/月。附:2015年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成交分析产业全新升级、经济成功转型的深圳,不断推动写字楼市场量价上行,根据深圳房地产信息网的监测,2015年深圳二手写字楼成交面积23.55万平方米,同比增加七成,成交套数1579套,同比增加74.3%。福田、宝安、罗湖是二手写字楼的主力成交区域,福田区成交97395.23平方米/657套;宝安区成交49561.67平方米/309套;罗湖区成交39245.62平方米/340套,三区成交量之和占全市总量的近八成。第五部分:政策点评第六部分:2015年小结2015年是深圳楼市从火爆走向亢奋的一年,这把火持续燃烧了一整年,深圳楼市火到没朋友、没对手。深圳楼市这一轮的火爆始于2014年底出台的“认贷不认房”宽松政策,2015年,宽松政策步步加码,从330新政的营业税5改2、到央行的5次降息;从公积金二套首付降至二成、到中央定调楼市去库存,一环接一环的松绑,把原本活跃度尚可的深圳楼市,一步步推向火爆、疯狂。“认贷不认房”出台后的1-3月份,深圳房价中位徘徊,成交尚可;330新政营业税5改2,5-8月深圳房价进入加速上涨期,成交十分可观;9-10月深圳楼市稍作修整之后,岁末迎来了飚涨翘尾行情,11月和12月成交价格均破4万,分别为44761元和42476元,与2014年同期相比,上涨68.7%和64.9%,涨幅之高令人发颤!成交量同样彪悍,1月、6月、12月成交量均破7000套,还有5个月成交量在5500-6000套上下波动。特别是年底的11-12月,高价高量让市场疯狂,也让市场恐慌,担心房价就像一匹脱缰的野马,再也没有回头之日。2015年,既是深圳的刚需元年,也是深圳的豪宅元年,无论是普宅、还是豪宅,无论是中心地带、还是边远地区,只要是在深圳范围内的楼市产品,均被贴上疯抢热销的标签,最终深圳以建市36周年以来的房价新高、2008年金融危机以来的成交量新高高调收官。2015年深圳全市共成交66450套新房住宅,同比增加58.7%,成交面积6658926平方米,同比增加65.2%,成交均价飚涨39.4%,为33426元/平方米,成交金额同比增加1.3倍,超过2225亿元。需求与供应相辅相成,交易的持续活跃为开发商提供了良好的推盘环境,2015年开发商把脉楼市节奏,合理有序的推盘入市,疯抢、日光成为新盘面市的代名词,尤其是年底,在翘尾行情下众多新盘入市,这在以往年份的传统岁末淡季是罕见的。2015年总体供应量十分可观,全年住宅预售面积6747831平方米,同比增加14.8%,预售套数63770套,同比增加5.2%。2015年深圳新房供求比为1:0.99,供求持平,截至2015年12月31日,深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套,这个存量7-8月即可售完,深圳楼市无需去库存,更多的来自于供应紧缺的压力。在营业税5改2的刺激下二手楼市表现十分出色,远超市场预期,量价大幅飚升,挂牌均价大涨34%,突破4万关口,达40025元/平方米,成交量更为彪悍,成交套
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