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2015年重庆省房地产估价师《经营与管理》汇总考试试卷.doc

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经营与管理 2015 重庆 房地产 估价师 经营 管理 汇总 考试 试卷
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2015年重庆省房地产估价师《经营与管理》汇总考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是__。 A.建筑师 B.结构工程师 C.设备工程师 D.监理工程师 2、我国住房公积金制度实行的利率政策是。(2009年试题) A:低存低贷 B:低存高贷 C:高存低贷 D:高存高贷 E:执行层的组织协调3、承租人经同意,可以依法将承租房屋转租。 A:政府 B:政府职能部门 C:出租人 D:中介入 E:执行层的组织协调 4、下列可无偿收回土地使用权的有。 A:因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B:因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C:因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D:因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E:房地产估价机构必须加盖公章5、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元,预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元,该房地产剩余经济寿命45年,土地使用权于2042年到期,该类房地产的报酬率为8%,则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A:6825万元 B:6866万元 C:6203万元 D:6713万元 E:工业用地的监测点评估价格 6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为100元/m2,现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2,而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%,则该写字楼目前出售时的正常价格为()元/m2。 A.10925 B.10935 C.10945 D.10955 7、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择__。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 8、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为__。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿 9、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡,坐落的土地面积为2 000 ㎡,土地价格为1500元/㎡,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元/㎡,市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元/㎡,则该建筑物的价格为。 A:800元/㎡ B:1300元/㎡ C:1100元/㎡ D:1200元/㎡ E:工业用地的监测点评估价格 10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。 A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠11、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。 A:国务院 B:国务院建设主管部门 C:国务院人事主管部门 D:国务院国土资源主管部门 E:执行层的组织协调 12、不是影响房地产价格的区位因素是。 A:位置 B:交通 C:人文 D:环境 E:工业用地的监测点评估价格 13、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让,这体现了股票的__。 A.风险性 B.营利性 C.价格的波动性 D.流通性14、经批准的建设用地,由被征收土地所在地的__组织实施。 A.省级人民政府 B.市、县人民政府 C.市、县人民政府土地管理部门 D.乡镇人民政府 15、下列关于气态污染物的种类,表述不正确的是。 A:污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多,危害也最大 B:污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮 C:二氧化碳在城市大气污染物中含量最多,约占大气污染物总量的1/3,它大部分来自汽车尾气 D:碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物,包括甲烷、乙烷、乙烯等 E:执行层的组织协调 16、是指政府的借贷行为,主要形式是由政府发行债券以筹措资金。 A:商业信用 B:国家信用 C:消费信用 D:民间信用 E:执行层的组织协调 17、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的__。 A.相互影响性 B.适应性 C.不一致性 D.保值性与增值性 18、某套住宅的套内建筑面积为145㎡,套内使用面积为132㎡,应分摊的公共部分建筑面积为9㎡,按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡,该套住宅按建筑面积计算的价格为元/㎡。 A:3000 B:3277 C:3295 D:3599 E:工业用地的监测点评估价格 19、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等,可查阅__而得到这些资料。 A.详细规划图 B.分丘图 C.分幅图 D.宗地图 20、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。 A:取得待开发房地产的时间 B:开发期间的某个时间 C:开发完成后的时间 D:开发完成之后的某个时间 E:工业用地的监测点评估价格 21、房屋面积测算的内容不包括__。 A.房屋建筑面积 B.房屋使用面积 C.共有建筑分摊面积 D.房屋占地面积 22、房地产供给有限特性的本质是。 A:土地的总量有限 B:房地产的不可移动性 C:房地产的独一无二性 D:房地产的价值量大 E:工业用地的监测点评估价格23、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用__的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 24、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。 A:房地产转让价格评估 B:房地产资产人股价格评估 C:房地产抵押价格评估 D:房地产拍卖底价评估 E:工业用地的监测点评估价格25、下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是__。 A.购买房地产股票 B.购买商铺 C.购买房地产债券 D.购买住房抵押支持证券二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1、在下列情況下,职工可以提取住房公积金。 A:购买商业门市 B:大修自住住房 C:偿还购房贷款本息时 D:房租超出家庭工资收入规定比例时 E:职工丧失缴存条件 2、下列关于强制拆迁,说法正确的是。 A:《城市房屋拆迁管理条例》规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,可以依法实施强制拆迁 B:实施强制拆迁必须以裁决为前提 C:对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的,可以依法强制拆迁 D:实施行政强制拆迁,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E:实施行政强制拆迁,也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行3、国土资源部令第33号规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅用地,必须采取方式出让。 A:拍卖 B:招标 C:挂牌 D:双方协议 E:直接定标 4、《注册房地产估价师管理办法》规定,房地产估价师申请人有下列情形之一的,不予注册。 A:不具有完全民事行为能力 B:刑事处罚已执行完毕 C:申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业 D:年龄超过65周岁 E:不是现职公务员5、成本法中的利息计算,包括()的利息。 A.土地取得成本和开发成本 B.土地取得成本、开发成本和管理费用 C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D.借贷资金 E.自有资金 6、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务,同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务,杨某到期却拒不偿还,法院因此向杨某发出履行到期债务的通知,但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行,法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。 A.张某 B.张某或杨某 C.杨某 D.张某和杨某 7、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的登记申请予以核准登记。 A:初始 B:转移 C:变更 D:他项权利 E:注销 8、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。 A.保险费 B.房产税 C.法律费 D.贷款利息 9、变更合同价款的确定方法包括。 A:合同中已有适用于变更工程的价格,按照合同已有的价格计算变更合同价款 B:合同中只有类似变更工程的价格,可以参照此类似价格确定变更价格,计算变更合同价款 C:合同中没有适用或类似变更合同的价格,由工程师提出适当的变更价格,经承包人确认后执行 D:合同中没有适用或类似变更合同的价格,由工程师提出适当的变更价格,经建设单位确认后执行 E:合同中没有适用或类似变更合同的价格,由承包人提出适当的变更价格,经工程师确认后执行 10、债权人投保债务人的信用风险的,为。 A:财产损失保险 B:责任保险 C:信用保险 D:保证保险 E:执行层的组织协调11、某家拟购买一套住宅,单价为3 000元/㎡,该家庭的月收入为6 000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。 A:36.72 B:45.32 C:88.88 D:97.86 E:借款合同 12、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时,相应地减记资产的账面价值,并将减记金额计入当期损益,体现__原则对历史成本原则的修正。 A.权责发生制 B.谨慎 C.配比原则 D.划分收益性支出与资本性支出 13、用益物权包括__。 A.承包经营权 B.建设用地使用权 C.债权 D.典权 E.所有权14、建设贷款主要用于。 A:偿还土地购置贷款和土地开发贷款 B:支付建设阶段的人工费 C:支付在建工程抵押贷款 D:支付管理费 E:支付其他相关成本 15、收益法中所指的收益是__。 A.估价时点前一年的收益 B.估价时点前若干年的平均收益 C.估价时点以后的未来预期正常收益 D.估价时点前最高盈利年份的收益 16、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括__。 A.建筑安装工程费 B.土地使用权出让金 C.拆迁补偿费 D.公共配套设施建设费 E.城市基础设施建设费 17、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。 A.200 B.300 C.700 D.1000 18、房屋租赁行为应有明确的租赁期限,出租人有权在签订的合同中明确租赁期限,并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定,租赁期限不能超过__年。 A.30 B.20 C.10 D.5 19、国办发[2006]26号文件规定,享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有。 A:住宅小区绿地率在30%以下 B:住宅小区建筑容积率在1.0以上 C:单套建筑面积在120㎡以下 D:实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E:人均居住建筑面积在25㎡以下 20、下列各类土地中,不属于土地储备范围的是__。 A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 21、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是__。 A.房地产销售收入 B.土地出让收入 C.土地储备所获得的利润 D.土地受让方的投资 22、在有保留价的拍卖中,再拍卖的保留价一次拍卖。 A:略低于 B:略高于 C:等于 D:可高于也可低于 E:执行层的组织协调23、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。 A.了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B.具有一定的房地产专业知识 C.掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能 D.能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定 E.熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能 24、在其他条件不变的前提下,建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向,下面描述正确的为__。 A.居民区的房地产增值,工业用地房地产贬值 B.居民区的房地产增值,工业用地房地产增值 C.居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值 D.居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值25、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行__义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者__造成的损失,房地产开发企业不承担责任。 A.维修,使用不当 B.保修,使用不当 C.保修,错误使用 D.维修,错误使用
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