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【可编辑】2017年注册规划师4门全过实务题型及答题技巧.doc

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可编辑 编辑 2017 注册 规划 实务 题型 答题 技巧
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第一题:概述与城乡规划制定、审批与修改1、上报前程序(四个不能少):人大常委会或人大(乡镇)审议;公告(时间30日),听取公众意见;论证会听取专家意见;相关部门、军事机关的意见2、审批单位:省、自治区政府:审批非国务院审批城市的城市总体规划,审批历史文化名城、名镇、名村的保护规划;审批省级风景名胜区的总体规划;省级建设主管部门:审批省级风景名胜区的详细规划;城市人民政府:审批城市的控制性详细规划;县政府:县审批县人民政府所在地镇的控制性详细规划;审批非县城所在镇的总体规划;审批县属的其他建制镇的控制性详细规划;审批乡规划、村庄规划.3、城镇体系规划和总体规划修改的5个情况:上级人民政府制定的城乡规划发生变更,提出修改规划要求的;行政区划调整确需修改规划的;因国务院批准重大建设工程确需修改规划的;经评估确需修改规划的;其他情形.4、控规修改程序:(1)控规修改的必要性进行专题论证;(2)征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应当组织听证;(3)提出修改控规的建议,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,组织编制修改方案;(4)修改后应当按法定程序审查报批备案.报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果.控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的,应当先修改总体规划.5、修规修改程序:(1)项目单位或个人向城乡规划主管部门提出变更的书面申请,说明变更理由,并附变更的修规设计方案;(2城乡规划主管部门组织专家对变更的修建性详细规划方案进行论证;(3)项目单位或个人将变更的规划方案进行公示,征求利害关系人意见,公示时间为三十日.如利害关系人在公示期间提出异议的,城乡规划主管部门组织听证;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,项目单位应当先依法予以补偿;(4)将修建性详细规划变更方案以及专家论证、公示(听证)等相关材料报城乡规划主管部门批准.修建性详细规划修改涉及控制性详细规划和规划设计条件变更的,必须按程序先修改控制性详细规划和规划设计条件.第二题 城镇体系规划方案的评析此部分一般为考试的第一题,分值为 15 分.一般为县域或市域城镇体系规划的评析,指出方案的问题.考试重点是产业布局、生态环保、交通、市政等基础设施布局、区域协调发展.相对次要的考点是城镇职能、等级、规划区的划分、人均建设用地的确定、建设控制地带的划定(水源地、名胜、自然保护区、文物遗产区).要注意产业布局与交通布局的匹配.高速公路是热点,和机场一样,只要出现就有问题.县域城镇体系规划方案的评析:县域城镇体系规划由县级人民政府负责组织编制.承担编制的设计单位应具有乙级以上规划设计资格.中心镇:是否选的太多,一般来说一个县的县城应该是中心镇,另外最多可再选1-2个发展条件好的镇为中心镇,中心镇要有良好的发展条件,位置适宜、均匀(数量、位置、条件)基础设施(交通、供电、供水、电讯、污水处理等)和社会服务设施(学校、医院、文化体育活动场所等)的配置是否均匀、合理;基本农田是否被侵占了,有污染的工业(尤其是乡镇企业)是否布局太分散、不合理.风景名胜区等:史迹保护区和自然景观保护区内严禁机动车的进入,自然保护区内不得建生产设施,风景名胜区内不得设立开发区,不得建设污染环境的工业设施,核心景区内不得建设与风景名胜资源保护无关的其他建筑物,如宾馆酒店等.图上标示的要素和指标有没有问题:河流、山等自然条件;高速公路、铁路、机场、港口等交通设施;火电厂、钢铁厂或化工厂等有污染的工业设施;风景名胜区、自然保护区、生态敏感区、水源保护地、基本农田、地下矿产资源分布区等建设控制区;污水处理厂、垃圾处理场等市政设施;比例;编制单位;城镇化水平预测;风玫瑰图;地形与污染的关系:四面环山易造成污染,且靠近自然保护区,化工业布局分散,应适当集.职能定位:是否和本地区实际情况相符水平预测:城市化水平及各城镇的发展规模预测方法是否科学,结果是否合理产业与交通之间的关系:产业布局和交通的联系要便捷;产业之间的协作公路交通:该有的没有,不该有的缺有了;选线不合理,如在山区中成为了直线等?等级不合理:高速公路应连接大城市机场:多个城市共享;机场周边可布置高附加值的、适应航空运输的产业,如精密机械(仪表、手表、传感器)、精密电子等,不能布置排放大量烟雾、粉尘、火焰、废气等影响飞行安全的物质及强烈爆炸物仓库;城市到机场要有便利的交通.港口:注意疏港交通,进港口的铁路不要分割城区.市政设施和社会服务设施:给水、污水、教育、文体、医疗卫生、体育设施、市场体系等.该有的是否有(有的城镇没有设污水厂)不该有的是否没有(相邻很近的镇污水厂、自来水厂等可考虑共享)?位置是不是合适(城市内部设区域变电站,220KV).污水处理厂位置是否恰当(有无对本区域外的下游城市造成污染,污水厂放在了水库附近等)?用地指标问题:人均建设用地指标.生态、环保、地质、农田、景区等限制条件:看是否构建了良好的区域生态格局?城镇体系规划要划定需要严格保护和控制的区域,包括资源、洪灾、地震、耕地等:风景名胜区、自然保护区、森林公园、水源地、地震带、基本农田、挖空区、军事管理区或军事禁区、遗迹区都是敏感字眼.基本农田任何单位和个人不得改变或占用;对地震断裂带、滑坡、泥石流等地质灾害是否做了避让;是否考虑了防洪问题;有没有水资源的限制(耗水量大的工业有造纸、制革,干旱地区发展高尔夫)?是否存在可以在丘陵、荒地上选址缺占用耕地;有污染的工业要考虑其有影响,还要考虑污染的扩散,不能布置在山谷中;第三题 城镇总体规划方案的评析通常为指出方案的问题并说明理由,一般为中、小城市,城市的要素一般有铁路、河流、机场、高速公路.此部分评析的重点是城镇的性质、规模、规划区的划定、用地布局、城市交通、市政基础设施、技术指标、自然与历史文化遗产的保护、环境保护与防灾等方面.规划区、风玫瑰、河流、图例、比例等要素:总体规划评析注意事项: 1.答题一定要答全面;2.注意敏感词:题目中出现景区、自然保护区(红树林)、文化遗迹区、防汛通道、水源地、垃圾填埋及焚烧厂、污水厂、水厂、基本农田就要提高特别注意.(河滩建度假村:选址不当,影响行洪,威胁自身安全)河流对规划的影响:防洪(在防洪堤内设度假村)、路网、桥梁(位置、数量与路网的结合)、岸线(有没有留生活岸线)、市政设施性质和规模:谨防题目中人口规模增加过大的倾向用地布局评析要点:总体形态:发展方向是否合理,应该是城市交通便捷的、主要的经济联系方向.是不是存在跨越门槛的必要,各类用地都看一下,缺了也要指出来(RABMWSUG)居住用地:选址,位置良好给居住,避免地震带、滑坡、泥石流等; 布局:小城市相对集中;与工业、公共设施配套公共设施用地:城市公共中心 位置合理性;公共中心体系(各片区各等级)是否完整;商业用地在服务地段的中心,与居住用地有机结合;工业用地(重点):形态、选址:对外交通要方便;毗邻用地的关系:工业用地与居住用地的关系;污染防治;和仓储关系;旧城区工业搬迁的可能性与必要性.用地布局的机械导致上下班的钟摆交通绿地:结构清晰,等级明确,点、线、面结合,和河流、山体等配合是否协调;高速公路、铁路等两侧要设防护绿地仓储用地:靠近铁路站、公路或河流,对外交通要方便;注意W2与相邻用地的关系.物流园:大城市不宜少于2处,在城市边缘地区;油库位置有何问题?1.油库不能临近高速公路,影响交通安全2.油库不能临近居住,影响居住安全3.油库周边要有绿化隔离带市政设施用地:和居住、工业、 风向、 河道等的关系自来水厂:取水点周围半径100m,上游1000m,下游100m的水域,严格控制.污水处理厂:应设在地势较低处,靠近水体,集中给水水源的下游,并在城市夏季最小频率风向上风向.与城市、工厂、生活区保持300m以上的距离;不占或少占农田,可以占林地,防护绿地.并设卫生防护带,尽可能与回用处理后的污水的主要用户靠近.不宜在雨季易受水淹的低洼处,靠近公路、河流、厂址有良好的水电供应、双电源. 管道定线减少与河道、山谷、铁路、地下构筑物交叉.城市建设用地指标:规划人均公共管理与公共服务用地面积不应小于5.5㎡/人.规划人均交通设施用地面积不应小于12.0㎡/人.规划人均绿地面积不应小于10.0㎡/人,其中人均公园绿地面积不应小于8.0㎡/人.城市建设用地结构:居住用地25.0 ~ 40.0%;公共管理与公共服务用地5.0 ~ 8.0%;工业用地15.0 ~ 30.0%;道路与交通设施用地10.0 ~ 25.0%;绿地10.0 ~ 15.0%城市对外交通规划评析要点铁路:穿越城市时对城市路网和城市形态的影响;铁路编组站的位置;铁路客运站的位置;铁路的性质:高铁运客,普通铁路客货兼顾高速公路或国省道:特大城市外设环路;中、小城市应远离城市中心;过境国道、高速公路不能穿越城市;高速公路出入口的位置;连接高速公路出入口道路的等级?过境交通分割城市后城市两部分的联系.过境交通与河流类似,两侧用地之间要有便捷的联系.与过境交通相连的道路应为城市的交通性干道.过境交通改造后没有考虑到城市长远发展,过多支路与过境路相接港口:港口位置位置和否合理,港口疏港大道的布置;注意疏港交通道路等级够不够,是否便捷?客运港是否方便使用.站场设施:公路客运站、铁路客站、客运码头、铁路货站、机场等站场布局是否合理,乘客换乘是否方便?在交通联系方面,这些点都要有相对高级别的城市道路与之相连;铁路客运站设在距离市中心2-3km处,客运站要有城市主要道路相连接,大城市可有多个铁路客运站;公路客运站:大城市设多个公路客运站,注意公路客运站的位置要求.机场:要注意其与城市的距离、联系、风向、服务区域问题七度抗震设防的城市,每个方向应有不少于2条的对外放射道路.城市道路网规划评析要点:城市道路网结构是否明确,路网密度是不是合理城市干道功能是否明确(大中城市道路网密度:主干路:1.0-1.2,次干路:1.2-1.4,支路:3-4.小城市道路网密度:干路:3-4,支路:3-5),等级是否合理:各组团之间联系干道是否畅通(组团只有一个道路与主城区相连);铁路分割城市后两侧联系不便.景观要求:城市主干道走向是否与地域环境特色相结合,道路应顺应地形,城市道路的选线有利于组织城市的景观,并与城市绿地系统和主体建筑相配合,形成城市的“景观骨架”.道路交叉口:立体交叉主要设置在快速路、主干道的沿线上,平面环形交叉口不适用于快速路和主干路;注意道路交叉口是否有畸形路口:五条道路以上、错位相交,过小的锐角相交;主干道是断头路,道路不成系统,丁字路口太多,支路和过境交通交叉口太多公汽首未车应在城市道路以外的用地上,1000-1400㎡.环境与自然文化遗产保护评析要点:特别要注意水源地和景区、自然保护区、历史遗迹等.(景区内设桥梁,水源保护地和自然保护区内建别墅和宾馆)第四题 城市详细规划方案的评析考试形式:包含控规的评析、居住小区规划的评析和依据控规指出修规的问题三个题型,第一个题型概率很低.一般为第二个和第三个题型,侧重修制性详细规划方案(一般为居住小区的评析)1、控制性详细规划方案的评析:用地布局代码有没有错?相邻用地之间有没有冲突?如医院相邻设中小学等.用地比例:各个用地的比例是否体现改控规编制区域的功能地块大小: 是不是合适?用地性质、用地价值是考虑的重点.如加油站日夜加油车辆1000 辆的用地面积为3000平方米.消防站:Ⅰ级5 5- 7 7辆消防车,占地3300- 4800㎡,Ⅱ级3 3- 4 4 辆消防车,占地2000- 3200㎡,特勤消防站8 8- - 11辆消防车,占地4900-6300㎡.开发强度:如学校的容积率,小学不宜大于0.8;中学不宜大于0.9;中师、幼师不宜大于0.7;住宅如果低层容积率小于1.3,是多层容积率一般小于1.9,高层一般小于3.5.建筑密度居住小区≤30%.工业项目的建筑系数应不得低于30%;工业项目建设要严格控制厂区绿化率,在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”绿化景观: 绿地合不合理,景观好不好.道路交通: 出入口分布是否合理,停车位配置是否均衡、充足;停车设施出入口宜在支路上,配套设施: 公共服务设施和市政基础设施,标准是否适当2、修建性详细规划方案的评析:小区规划可以从总体布局、技术指标、建筑布局、交通设计、配套设施、绿地、消防、其他八个方面进行分析.一般考点为6-8个,以上每方面基本都会有一个.⑴总体结构:结构清晰,组团划分合理.如小区周围有景区、河流、古塔等,要注意建筑布局和这些要素的关系合理不合理;沿江要注意视线问题,沿江布置低层多层,远离江布置高层;古庙应考虑保护措施,建筑应退保护的古建筑有一定的距离;地铁应考虑人流出入口、与商业功能联系等.⑵技术指标:如题目中有相关的数字,就要看相关的指标,如建筑密度、容积率、建筑高度等没有超出题目给定的范围.绿地率一般应大于30%,城市旧区应大于25%.人均公共绿地组团0.5,小区1㎡/人,居住区1.5.集中绿地至少1/3不在建筑日照阴影内.⑶建筑布局:一要核对日照间距:如题目中有建筑的层数层高和日照间距系数,就要根据题目给定的间距进行核对,是不是存在两栋建筑物之间阳光的遮挡问题.二是建筑朝向,住宅建筑尽量避免西向.三是建筑布局应有利于营造丰富的空间环境,避免呆板.⑷配套设施:幼儿园、小学、中学、商业和公共服务设施.配套全不全,位置合理不合理?面积够不够(12班小学0.6公顷,18班中学1.1公顷?).①中小学的数量:如不大的小区设计有两个小学;中小学的安全性:中小学上学不应穿过城市主要道路(小学设在居住区旁的马路对面);中小学的位置:中小学服务半径,小学服务半径500米;学校主要教学用房距离城市道路和铁路的距离:教学用房外墙面与铁路的距离不应小于300m;与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m.此外还要注意校区内不得有架空高压输电线穿过.中小学要有活动场地,运动场长轴要为南北向.②幼儿园:幼儿园生活用房应布置在当地最好日照方位,层数不超过3层,幼儿园的服务半径应考虑服务的均衡,其位置应适中,其服务半径一般小于300米;幼儿园有较高的日照要求,要满足冬至日底层满窗日照不少于3h小时最高,老年人居住建筑冬至2h,因此应注意其南侧建筑的影响,幼儿园要有南向的活动场地.③其他:要有其他的公共服务设施的配套,如商业等.商业位置要考虑服务方便,位置要适中.其他如小区锅炉房应适当远离住宅.变电站不能布置在公共绿地中.(5)交通设计:从下列4方面答题;第一是与城市道路的关系:小区道路不应开向城市干道,不能开向城市道路交叉口,与大中城市主干道交叉口的距离,自道路红线交叉点量起不应小于70m;小区道路和城市道路的角度要垂直,规范规定大于75°;出入口的数量,一般为两个,不宜过多;出入口的距离,两个出入口间距是否太近,规范规定机动车道对外出入口间距不应小于150m;第二是内部道路系统:结构清晰,顺而不穿,通而不畅,避免引入城市交通穿越小区;小区内部的道路要有等级区别,一般分为小区路、组团路、宅间路.避免长的机动车尽端路,机动车尽端式道路总长度不应超过120米,主要道路不应是尽端路,尽端路应在尽端设不小于12m×12m的回车场地.第三是人车关系:好的设计应有完善的步行系统;尽量减少人流和车流的相互影响,做到人车分离.第四是停车:应设室外停车场,一般地面停车率不宜超过10%,地面停车应减少对居民生活、住宅的干扰.地下车库出入口应设置合理.停车场服务半径应合理,服务半径不宜大于150m;⑹绿化景观:绿地一般采取集中与分散,重点与一般,点、线、面相结合的原则,应设公共绿地,集中绿地应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求,绿地应与住宅有良好的结合.是沿江、临公园等要考虑多层高层的关系.⑺消防:高层建筑的塔楼要有1/4落地,高层建筑要有消防扑救面,要有消防车道或沿其长边的消防车道.建筑之间的消防间距:应注意6、9、13m三个数字.沿街建筑的长度.依据街区内的道路应考虑消防车的通行,其道路中心线间距不宜超过160m.当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时,均应设置穿过建筑物的消防车道.⑻其他:安全上要有利于封闭管理;注意住宅套型面积比的要求,套型面积小于 90 平方米的应占到总面积的 70% 以上.(加油站主要问题是距离住宅太近,距离道路交叉口太近)第五题 建设项目选址评析与建设方案比较一.选址方案评析1.考试形式:选择哪个位置合适?给定一块地作为项目建设用地,看是否有问题?2.工程建设适宜性分析:配套设施分析:重点分析场地交通、供水、排水、供电、供热、供气等外部条件以及生活服务设施配套情况能否满足项目要求.景观环境影响分析:环保要求:用地周边是不是有污染,本项目实施后会不会对周边有污染.社会影响分析:重点分析项目建设过程中及建成后对社会公共利益、人民群众及直接关系人利益的影响.交通影响分析:重点分析项目建设期间及建成后对影响范围内城市或区域交通可能造成的影响程度.历史文化影响分析:重点分析项目建设对历史文化名城(名镇、名村)、历史文化街区及文物保护单位、历史建筑、历史地段保护造成的影响.项目安全性分析:分析项目建设期间和建成后若遇紧急情况,是否会对环境安全产生不可逆转的危害.建设用地需求分析:重点分析建设项目所需要的用地规模,确定拟选址地块的面积能否满足项目各项工程建设要求.3.中小学的选址:服务半径合理、上学安全、阳光充足、远离污染、环境安静.地面应易于排水,能充分利用地形,避免大量填挖土方.山区应注意排洪,要有具备设置运动场地的平坦地段.有足够的水源、电源和排除污水的可能.学校布点应注意学生上下学安全.学校应有安静及卫生环境:有充足的阳光、良好的通风条件;避免交通和工业噪声干扰;避免工业生产和生活中所产生的化学污染源(包括废水废气);避免电磁波等物理污染源;避免学生发育中影响身心健康的精神污染(闹事、娱乐、精神病医院和医院太平间等);避免各种生物污染源(垃圾站、粪便贮存处、传染病院等);不应毗邻危及师生安全的危险品库、工业单位等;校园内不允许有架空高压线通过.4.医院选址:安静、交通便捷、远离危险、远离儿童.交通方便,宜面临两条城市道路;应有足够的清洁用水源,并有城市下水管网的配合;环境安静,远离污染源;远离易燃、易爆物品的生产和贮存区;并远离高压线路及其设施;不应邻近少年儿童活动密集场所.5. 老年人设施:老年人设施应布置在环境良好的地段,避开商业繁华区、公共娱乐场所、自然灾害易发地段,与高噪音、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定,同时又要便于利用周边生活、医疗等社会公共服务设施.6. 体育场馆:体育场馆用地要交通方便.体育场馆要便于利用城市已有基础设施;体育馆场要环境较好,远离污染源群众性体育活动设施宜布置在方便、安全、对生活休息干扰小的地段.7.展览馆:交通应便捷,且应与航空港、港口、火车站、汽车站等交通设施联系方便;特大型展览建筑不应设在城市中心,其附近宜有配套的轨道交通设施;特大型、大型展览建筑应充分利用附近的公共服务和基础设施;不应选在有害气体和烟尘影响的区域内,且与噪声源及储存易燃、易爆物场所的距离应符合国家现行有关安全、卫生和环境保护等标准的规定;宜选择地势平缓、场地干燥、排水通畅、空气流通、工程地质及水文地质条件较好的地段.8.图书馆:位置适中、交通方便、环境安静、工程地质及水文地质条件有利.馆址与易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源的距离,应符合有关安全卫生环境保护标准的规定.图书馆在布置时应尽可能结合城市文化广场、公共绿地等城市公共活动空间,可以借用这些公共空间作为公共图书馆的读者交通集散空间和绿化交往空间.9.博物馆:交通便利、城市公用设施比较完备、具有适当的发展余地;不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内,远离噪声源及贮存易燃、易爆物场所;场地干燥,排水通畅、通风良好;博物馆周围要有良好的人文环境,重要历史事件的博物馆选址宜在历史事件发生地点,纪念性博物馆所在地段要与纪念对象有密切相关的人文环境.10.工业仓储类项目:石油化工企业:污染控制要求:与风向的关系.在山区或丘陵地区,石油化工企业的生产区应避免布置在窝风地带.风险控制:石油化工企业的生产区沿江河岸布置时,宜位于邻近江河的城镇、重要桥梁、大型锚地、船厂等重要建筑物或构筑物的下游.公路和地区架空电力线路严禁穿越生产区.石油库库址:选择应符合城镇规划、环境保护和防火安全要求,且交通方便.石油库的库址应具备良好的地质条件.石油库不应临近飞机场、火车站等重要的设施.火电发电厂:水源:合理把握临水空间景观塑造与电厂建设的关系.交通:有便捷的大容量的交通运输方式以便与燃料的运输.污染:距离城市中心有一定的距离,远离自然保护区、风景名胜区等,位于城市建成区全年最小风频的上风向和水体的下游.11.公路汽车客运站选址原则:a) 地点适中,便于旅客集散和换乘,尽可能地节省旅客出行时间和费用,减少在市内换乘次数;b)与公路、城市道路、城市公交系统和其他运输方式的站场衔接良好,确保车辆流向合理,出入方便;c)具备必要的工程、地质条件,方便与城市的公用工程网系(道路网、电力网、给排水网、排污网、通讯网等)的连接;d)具备足够的场地、能满足车站建设需要,并有发展余地.12.生活垃圾填埋场:与城市建成区的距离;对环境的影响:生活垃圾填埋场不应设在下列地区:水源地、泄洪道、居民点的距离;地质不稳定地带;自然保护区等环境敏感地带等;生活垃圾填埋场场址应取土条件方便、具运输条件、远离水源、人口密度低、土地及地下水利用价值低的地区.13.生活垃圾焚烧厂: 生活垃圾焚烧厂宜位于城市规划建成区边缘或以外,不宜选在重点保护的文化遗址、风景区及其夏季主导风向的上风向.与其服务区域之间的运距应经济合理.对于利用焚烧余热发电的焚烧厂,应考虑易于接入地区电力网.对于利用余热供热的焚烧厂,宜靠近热力用户.14.工业废弃物处置中心:适当与周边城市共享共建、环保要求、交通运输通道、防护隔离带,与中心城区的位置关系.15.消防站选址:临街(便于消防车出动),车库门应朝向城市道路,至道路红线的距离不应小于15m.其主体建筑距医院、学校、幼儿园、托儿所、影剧院、商场等容纳人员较多的公共建筑的主要疏散出口不应小于50m;有生产、贮存危险化学品单位的,消防站应设置在常年主导风向的上风或侧风处,其边界距上述危险部位一般不宜小于 200m.各类消防站建设用地面积应符合下列规定:Ⅰ级5-8辆消防车,占地3900-5600㎡ ,Ⅱ级3-5辆消防车,占地2300-3800㎡ ,特勤消防站9-12辆消防车,占地5600-7200㎡.16.集贸市场:用地应综合考虑交通、环境与节约用地等因素进行布置,并应符合下列规定:集贸市场用地的选址应有利于人流和商品的集散,并不得占用公路、主要干路、车站、码头、桥头等交通量大的地段;不应布置在文体、教育、医疗机构等人员密集场所的出入口附近和妨碍消防车通行的地段;影响镇容环境和易燃易爆的商品市场,应设在集镇的边缘,并应符合卫生、安全防护的要求.贸市场用地的面积应按平集规模确定,并应安排好大集时临时占用的场地,休集时应考虑设施和用地的综合利用.二. 建设方案的比较总体规划方案比较:1.与旧城的联系、基础设施建设的投入;2.城市主要的发展方向(主要经济联系方向、交通运输条件等);3.环保、农田保护、自然与文化遗产保护等条件;4.以后的发展、景观.道路选线方案的比较:1.线路的性质与实际需求:高铁提供客流等;2. 不同方案的造价;3.以后的发展;4.环保、农田保护、自然与文化遗产保护等条件.第六题 规划条件的拟定、核实与规划设计及规划条件的变更1.规划条件包括:控规:情况、强度、退让、交通、配套、设计、安全、其它.情况(性质、坐标、面积)l 强度(人口容量、2率2度)高度注意无线电收发讯区、微波走廊、高压输电走廊、军事和国家安全设施的相关技术规定 退让(退四线、日照要求、退相邻) 交通(如出入口、交通组织、停车位(数量、地面与地下的配置)、与城市交通设施的衔接)l 配套(教育、卫生、文化等公共服务设施和水、电等市政基础设施的规模和布局)l 设计(形态、色彩、景观、尺度) 安全(防洪、防震、人防、消防) 其它(古树名木、名城保护、地铁等地下空间开发等,户型比等(90,70;60)2.规划条件的拟定与补充:首先和规划条件的全部内容一一核对;其次注意图上特殊条件,如保护生态和历史文化遗产,完善配套设施,保障公告安全,注意要符合规划和相关规范.3.规划条件的核实:规划条件的核实是对建设活动是否遵守规划许可的要求的审核.注意是不是出线,能不能满足消防(沿街长度、间距、扑救面),日照间距够不够,(住宅大寒2小时、老年人居住建筑冬至2小时、中小学教学楼冬至2小时,幼儿园冬至日3小时)注意消防:高层建筑塔楼一个长边或1/4周长应不布置影响消防的裙房,一般应落地,并应该有直接对外出入口.4. 规划条件的变更:符合控规是规划条件变更的前提.符合控规的规划条件变更程序为建设单位申请——公开与听证(公告,告知利害人)——审查与确定——颁布与公开——通报国土部门,调整出让金. (5 步);如果不符合控规又确有必要修改规划条件,则需按控规修改程序修改控规.修改控规为(论证,征求利害人意见,向控规审批机关提出专题报告,修改的控规涉及总规强制性内容的,则需修改总规).5. 用地性质的变更:先看能不能变更:是不是合法:规划确定的绿地、道路、高压走廊、水厂及污水处理厂、河道、水库、水源地、自然保护区等严禁变更土地用途.是不是合理:化工用地、小于4h㎡的仓储不应改为居住用地,工业区不宜插建居住.如能变更则按控规修改程序,涉及总规先调整总规.6.用地性质的变更的程序:①申请.建设单位向市城乡规划行政主管部门提交变更申请报告和变更方案.变更申请报告包括建设用地基本情况、规划许可情况、变更建设用地使用性质的理由、变更幅度等内容.变更方案包括变更前、变更后的修建性详细规划方案.②受理.市城乡规划行政主管部门决定是都予以受理.③论证.如受理则由市城乡规划行政主管部门组织召开专家论证会,对变更的必要性、可行性和科学性进行论证,提出论证意见.④公示.经论证可以变更建设用地使用性质的,由市城乡规划行政主管部门对变更方案进行公示.征求利害人意见,必要时组织召开听证会.⑤报批.市城乡规划行政主管部门应当依法提出变更建议,并附变更申请报告、专家论证意见、公示及听证情况、规划变更方案,报市政府批准.⑥许可.市政府批准后,市城乡规划行政主管部门应将变更后的建设用地使用性质的情况抄告市国土资源部门,市城乡规划行政主管部门根据市国土资源部门的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或其他有关文件,办理规划许可变更手续.7.规划容积率的变更:变更条件:国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率.符合下列情形之一的,方可进行调整:①因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;②因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;③国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的;④其他条件.8. 拟调整的容积率不符合控规要求的,应当符合以下程序要求:①申请.建设单位或个人向控规组织编制机关提出书面申请并说明变更理由;②论证.控规组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证;③公示与听证.控规组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证;④专题报告.控规组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议,向原审批机关专题报告,并附有关部门意见及论证、公示等情况.经原审批机关同意修改的,方可组织编制修改方案;⑤审批.修改后的控规应当按法定程序报城市、县人民政府批准.报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;⑥抄告.经城市、县人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门.9.拟调整的容积率符合控规要求的,应当符合以下程序要求:①申请建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请报告,说明调整的理由并附拟调整方案,调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;②论证 城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证;③公示与听证 城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证;④审批 城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准;⑤抄告 经城市、县人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门.第七题 规划许可证的核发1.考试形式:核发的时候要注意哪些问题或如何操作?2.一书两证:核发选址意见书属于行政审批,建设用地规划许可和建设工程规划许可属于行政许可.选址意见书:是划拨土地的前置条件,非划拨用地不要选址意见书.建设用地规划许可证:建设用地符合城乡规划要求的法律凭证,必须在建设用地范围内才能作出许可.3.划拨用地情形:有关部门批准、核准、备案--向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请--向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地.出让用地情形:城乡规划主管部门提出出让地块规划条件--签订国有土地使用权出让合同--向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证4.下列建设项目应申请《建设用地规划许可证》:(1)新建、迁建单位需要使用土地的;(2)原址扩建需要使用本单位以外的土地的;(3)需要改变本单位土地使用性质的;(4)市或区、县规划局批准变更《国有土地使用权出让(转让)合同》中各项规划要求的,应申请更换《建设用地规划许可证》.5.建设工程规划许可证的核发: 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证.分为建筑工程、市政交通工程和市政管线工程三大类.规划行政主管部门必须在建设用地范围内才能作出许可.核发前要有完备的、符合规划条件的施工图,要通过环保、卫生防疫、人防、消防、交警、防雷等部门的审核.在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内,新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的,城市、县人民政府城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证前,应当征求同级文物主管部门的意见.6.乡村建设规划许可证:在乡、村规划区内的 集体用地上建设的乡镇企业、乡村公共设施和公益事业项目需要办理,涉及占用农用地的应先办理转用手续,再申请办理乡村规划许可证.乡村建设规划许可证由市、县 规划行政主管部门核发.7.许可证变更: 行政许可法第四十九条被许可人要求变更行政许可事项的,应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请;符合法定条件、标准的,行政机关应当依法办理变更手续.撤回:(客观情况发生了变化)规划许可的实施本身并不违法,但客观情况发生了变化(如规划变化了),规划部门将许可收回.撤销:(实施中有违法因素)撤销通常是规划许可的实施中有违法因素 ,规划部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出规划许可的;超越法定职权做出规划许可的;违反法定程序做出规划许可的;对不具备申请资格或不符合法定条件的申请人做出规划许可的;被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得规划许可的.注销:(非正常原因导致规划许可不再生效)规划许可的注销是指由于非正常原因(被许可人死亡的,法人组织注销的等)导致规划许可不再生效,而由规划部门办理的注明取消的手续.第八题 历史文化街区保护规划方案的评析1. 考试形式:一般是一个历史文化街区的改造的评析,或要求指出问题.2.编制单位和承担编制的设计单位符合要求:历史文化名城为市政府编制,名镇名村县政府编制审批和备案:历史文化名城、名镇名村的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批.历史文化名城保护规划和中国历史文化名镇、名村保护规划,报国务院建设主管部门和国务院文物主管部门备案.3.历史文化名城保护的内容:历史文化名城传统格局和风貌;与历史文化密切相关的自然地貌、水系、风景名胜、古树名木(百年以上、珍惜、历史价值或纪念意义);反映历史风貌的建筑群、街区、村镇;各级文物保护单位;非物质的.4.历史城区内不应安排大型的市政基础设施,可能出现的就是燃气设施或配气站,不能有易燃、易爆、有毒等的仓库.不得有二、三类工业,这些原有的要迁走.5.历史文化街区:在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内,除扩建必要的基础设施和公共服务设施除外,不得进行新建、扩建活动.历史文化街区内道路应保持或延续原有格局,有特色的街巷要保持原有空间尺度.街道名称不应改变;如图中的山顶有古塔等,有要注意原有视觉通廊要保护.在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内,拆除历史建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施的,应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门会同同级文物主管部门批准.6.历史文化街区建设控制地带内的新建建筑物、构筑物,应当符合保护规划确定的建设控制要求.如果文物保护单位的保护区与历史文化街区重叠时,应执行文物保护单位关于保护区的规定;当文物保护单位的建设控制地带在历史文化街区的保护区内,应执行历史文化街区的规划控制规定;如历史文化街区的建设控制地带位于文物保护单位的保护区或建设控制地带内时,应执行文物保护单位保护区或建设控制地带的规定.文物单位保护区>历史文化街区保护区>文物保护单位建设控制地带>历史文化街区建设控制地带7.文物保护单位:文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业.根据保护文物的实际需要,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带,并予以公布.在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程,不得破坏文物保护单位的历史风貌;工程设计方案应当根据文物保护单位的级别,经相应的文物行政部门同意后,报城乡建设规划部门批准.不得建设污染文物保护单位及其环境的设施.全国重点文物保护单位不得拆除;迁移或者拆除省级文物保护单位的,批准前须征得国务院文物行政部门同意.迁移异地保护或者拆除其他文物保护单位的,应当报省、自治区、直辖市人民政府批准.8.历史建筑的保护要求:历史建筑是有一定历史、科学、艺术价值的,反映城市历史风貌和地方特色的建(构)筑物.任何单位或者个人不得损坏或者擅自迁移、拆除历史建筑,外围宜设置环形消防车道,严禁设加油站.历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内的历史建筑,应当保持原有的高度、体量、外观形象及色彩等.因公共利益需要进行建设活动,对历史建筑无法实施原址保护、必须迁移异地保护或者拆除的,应当由城市、县人民政府城乡规划主管部门会同同级文物主管部门,报省、自治区、直辖市人民政府确定的保护主管部门会同同级文物主管部门批准.9.总结:该保留的要保留:街道名称、视觉通廊、历史建筑,建筑格局、城市肌理、空间尺度、古树名木、文物保护单位.历史文化名城、名镇、名村核心保护范围内的历史建筑、高度、体量、外观形象和色彩不应变化.原有该迁走的要迁走:如工业、大型市政设施;生产、储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的工厂、仓库等;该改善的要改善:人居环境、绿化景观、基础设施(如健身、燃气、排水)、幼儿园、停车场等.不该增加的不应增加:建设控制地带内不能增加高度、体量、色彩、形式不协调的建筑.影响视廊的;历史城区新增的以假乱真的仿古建筑、街市、加油站,体量不协调的高层建筑、大型的市政设置、高架桥、立交桥、高架轨道、货运枢纽、有污染的工厂等.历史城区内不宜穿越高等级的道路和机动车流量大的道路第九题 城乡规划的监督检查与违法用地及建设的查处及法律责任1.考试形式:针对违法建设,指出规划行政主管部门该怎么办?要求指出查处违法建设的程序有哪些问题?违法建设试题答题套路:先看非三类用地是否使用的是国有土地,再说违法建设(题目中肯定是违法,送2分),再说为什么是违法建设(2分)(无证?无哪些证,1证1分、违证?违反了哪些要求( 都要列出来,如加层、改功能、加地下室、改变立面,一般一项一分)、逾期、越权,违反城市规划),再说怎么办,一般为先停工(2分),后罚款或拆除(2分),最后别忘追究责任人责任(2分),一般是建设单位,也有可能是施工单位或设计单位或规划行政主管部门.如果是规划行政主管部门的原因注意是否要给建设单位补偿.2.土地的使用:除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业(三类)建设可使用农村集体土地外,其他建设都必须依法申请使用国有土地.使用基本农田要国务院审批.3.建设的程序:划拨土地:要先有选址意见书——建设用地规划许可证——划拨,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效.出让的土地:依据控规提出规划条件——签土地使用权出让文件——建设用地规划许可证——进行规划设计(总平、建筑平立剖等)——取得建筑工程规划许可证——有施工企业、有钱、有图纸后就可申请开工.4.违法建设的情况:无证、违证、逾期、越权(城市规划部门违规违法批准的)四种情况.分为土地违法(不用国有土地,以租代征)、违反规划(改变土地性质,超高超面积)、手续不全(没有规划许可证,没有施工许可证)等.5.查处的程序:程序错了也会败诉,立案——调查取证、笔录,要求执法人员不少于2人——告知当事人处罚的理由、依据和当事人的权利(陈述、申诉、听证的权利)如果是责令停业、吊销许可证及执照或较大的罚款,当事人可要求组织听证——做出处罚决定——处罚决定书的送达——执行,罚缴分离、拒不执行时申请法院强制执行.执行事先告知、陈述申辩、审查决定、政府监督、罚缴分离制度.6. 建设单位查处:违法建设第一步就是停工(不停的封);能改的改正,处工程造价5%的罚款,不改的拆,处10%罚款;不能改的拆(关键看能不能消除对规划的影响的(如改变立面就能改);无法改的才拆除,如出红线、占绿线、占蓝线、侵紫线、占用学校、体育或公共活动用地,违章临建拆(无证、违证、逾期的),乡村无证、违证逾期不改的拆),恢复原貌(有分的);建筑面积超出许可规定的,规划部门不验收,要拆除,没收违法收入并处违法部分10%的罚款; 不能拆除的没收,再处建设工程造价10%以下的罚款.7. 先停工;改、拆、没收;处罚;包括建议追究国家工作人员责任四部曲.必须拆除的3种情况包括:城市中违反土地利用规划或影响公共安全的;违章临时建筑(无证、违证、逾期不拆除的)强制拆除,并处工程造价1倍以下的罚款.乡村的无证或违证建设由乡镇人民政府责令停止建设,限期改正,不改则拆除.其他违法情况:竣工后6个月内不报送竣工资料的,责令补报,逾期不补报的,罚款1-5万元.7.设计单位:超越资质、不依标准.责令改正,罚款(合同额的1~2倍);情节严重的,停业整顿、降级、吊销资质证书;造成损失的,依法赔偿(造成损失的承担赔偿责任).资质甲级业务不限,乙级总规20万人以下的城市的总规,丙级镇的总规和20万人以下的城市的详规.8.政府部门违法情况:不作为和乱作为(6种情况):该编制规划的不编制,该发证的没有发,不该发证的发了,该公布的不公布,该听取利害人意见的不听取,该查处的不查处.政府部门的原因要给建设单位带来损失的需要补偿,城乡规划主管部门违法作出行政许可的,上级部门要责令其撤销,再追究责任人责任( 先改正,再通报批评,后追责,再赔偿)因撤销许可给当事人合法权益造成损失的,应依法赔偿.赔偿有两个条件:一是要有损失,而是损失和变更和撤销原规划许可证有必然的联系.
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