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南京浦口经济开发有限公司2019年第二期中期票据信用评级报告.pdf

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南京 浦口 经济 开发有限公司 2019 第二 期中 票据 信用 评级 报告
资源描述:
南南 京京 浦浦 口口 经经 济济 开开 发发 有有 限限 公公 司司 2019年年 度度 第第 二二 期期 中中 期期 票票 据据 信信 用用 评评 级级 报报 告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 1 新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据 及指标 项 目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 前三 季度 金额单位:人民币亿元 母公司数据: 货币资金 12.59 36.19 21.32 16.00 刚性债务 87.89 79.66 88.42 148.82 所有者权益 87.35 89.81 179.97 178.82 经营性现金净流入量 -0.30 -38.53 -32.31 -55.89 合并数据及指标: 总资产 263.23 392.83 597.81 601.20 总负债 173.92 299.37 415.60 419.68 刚性债务 157.16 263.49 370.61 384.65 所有者权益 89.31 93.46 182.22 181.52 营业收入 14.42 14.61 14.87 1.24 净利润 3.20 3.47 0.09 -0.34 经营性现金净流入量 0.61 -42.53 -111.04 -48.23 EBITDA 4.04 6.71 1.74 - 资产负债率 [%] 66.07 76.21 69.52 69.81 长短期债务比 [%] 104.53 262.95 496.93 162.70 权益资本与刚性债务 比率 [%] 56.83 35.47 49.17 47.19 流动比率 [%] 292.74 428.41 752.20 346.19 现金比率 [%] 52.07 113.58 106.89 38.90 利息保障倍数 [倍 ] 0.32 0.43 0.10 - EBITDA/利息支出 [倍 ] 0.33 0.44 0.12 - EBITDA/刚性债务 [倍 ] 0.03 0.03 0.01 - 担 保人数据(合并口径): 总资产 86.54 108.48 122.24 -- 股东权益 56.90 69.86 71.73 -- 直保发生额 129.69 247.52 116.47 -- 直保放大倍数 [倍 ] 2.84 4.55 6.20 -- 注: 发行人数据 根据 浦口经开 经审计的 2015-2017 年及未经审 计的 2018 年 前三 季度 财务数据整理、计算 。 2016 年财务 数据根据 2017 年审计报告期初数据整理、计算 。 担保方 数据根据 江苏再担保 经审计的 2015-2017 年财务数据整 理、计算。 评级观点 评级观点 主要 优势:  外部经营环境较好。 经开区为浦口区经济发 展及提高工业化水平的核心载体 , 基础设施 不断完善 , 未来将重点发展智能制 造、高端 交通装备等产业,具有较广阔的产业发展空 间,浦口经开面 临的外部经营环境较好。  外部支持。 浦 口经开 系 浦口 经济 开发区 核心 的基础设施建设和土地开发主体, 可 在项 目、融资等方面获得上级单位的积极 支持 。  资本实力 持续 提升。 凭借大额现金注资和经 营积累 , 浦口经开资本实力逐年扩充,尤其 在 2017 年末明显增强 。  担保增级。 江苏再担保为本期债券提供 全额 无条件不可撤销的连带责任保证担保 ,有效 提升了本期债券还本付息的安全性。 主要 风险:  周边园区竞争与分流压力。 南京区域内有多 家省级经济开发区,且浦口区内尚有国家级 开发区,周边各产业园区产业定位趋同加大 了浦口经济开发区的招商引资压力。  有 息 债务加 大。 浦口经开承担了较多市政项 目,近年来刚性债务快速扩大 ,有息债务风 险加重 ,财务杠杆 已处于 偏高水平。  资产流动性偏弱。 浦口经开资产大量集中于 土地开发、项目建设投入,且 存在大规模其 他应收款 ,整体资产流动性 偏弱 。  对外担保风险大。 浦口经开对外担保余额 较 大,存在较高的或有损失风险。  递延付息风险。 本期中票允许递延付息,递 编号: 【新世纪债评 (2019)010104】 评级 对象: 南京浦口经济开发有限公司 2019 年度第 二 期中期票据 主体信用 等级: AA+ 评级展望: 稳定 债项信用等级: AAA 评级时间: 2019 年 3 月 11 日 注册额度 : 15 亿元 本期发行 : 不超过 6 亿元 (基础发行规模 2 亿 元,发行金额上限不超过 6 亿元) 发行目的: 偿 还 金融机构 借款 存续期限: 约 定赎回之前长期存续 偿还方式: 每年付息(附递延付息条款) 增级安排: 本期债券 由 江苏省信用再担保集团有限公司 提供 全额 无条件不可撤销的连带责任保证 担 保 概述 分析师 刘道恒 ldh@shxsj.com 李艳晶 liyj@shxsj.com Tel: (021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉 口路 398 号华盛大厦 14F http://www.shxsj.com 2 新世纪评级 Brilliance Ratings  3 新世纪评级 Brilliance Ratings 南京浦口经济开发有限公司 2019 年度第 二 期中期票据 信用评级报告 概况 1. 发行人概况 该公司 前身 为江苏省江浦经济开发总公司,成立于 1992 年 7 月,是原江 浦县财政拨款成立的国有独资公司。 2002 年 5 月,南京市实施区划调整,将 原江浦县和原浦口区合并,成立南京市浦口区; 同年 7 月,经江苏省政府苏政 复 [2002]83 号 文件批复 ,江苏省江浦经济开发区更名为江苏省南京浦口经济开 发区 (以下简称“浦口经开区”) ; 同年 9 月,公司 更 名为 江苏省南京浦口经济 开发总公司 , 出资人 调整 为南京浦口经济开发区管理委员会 (以下简称“浦口 经开管委会”) 。后经 浦口经开管委会 多次注资,至 2013 年末公司注册资本为 20.03 亿元。 2014 年 5 月,南京市浦口区人民政府印发浦政复字 [2014]19 号,将该公司 主管部门变更为大江北集团,由大江北集 团行使主管部门的权利和义务。同时, 根据浦政复字 [2014]20 号,大江北集团与浦口经开管委会签订国有资产委托监 管协议,委托浦口经开管委会依法行使出资人职责,对公司行使监管职责,承 担相应的国有资产保值增值责任。根据上述文件,公司出资人变更为大江北集 团,浦口经开管委会代行出资人职责并行使监管职责。 2015 年 8 月和 12 月, 浦口经开管委会代大江北集团分别现金增资 10 亿元和 4.60 亿元。 截至 2015 年末,公司注册资本为 34.63 亿元。 2017 年 12 月 ,大江北集团对 该 公司现金注资 115.37 亿元( 88.45 亿元入 账实 收资本 , 其余计入资本公积 ),公司实收资本增至 123.08 亿 元 , 至 2017 年末, 注册资本为 89.81 亿元 1。同月,公司 完成 改制 ,企业类型由全民所有制 变更为有限责任公司(非责任人投资或控股的法人独资) , 同时更名为现名 。 2018 年 8 月 3 日 ,公司注册资本变更为 178.00 亿元 , 并变更工商登记,公司 计划采取资本公积 、 盈余公积和 未分配利润转增资本形式 认缴资本 ,至 2018 年 9 月 实收资本 123.08 亿元 。 2018 年 9 月 19 日,公司股东由大江北集团变更 为 浦口经开管委会 。 该 公司是 浦口经开区 的投融资主体 ,主要 负责区域内 土地开发 、 基础设施 代建 等业务。 公司主业涉及的经营主体及其概况详见附录三。 1 因增资款在 2017年 12月分批支付 ,至年末注册资本增至 89.81亿元的信息已完成 工商 变更 。 4 新世纪评级 Brilliance Ratings 2. 债项概况 ( 1) 债券条款 该 公司拟发行 总金额不超过 15 亿元中期票据的议案已获浦口经开管委会 以及公司总经理办公会议审议通过,并于 2017 年 4 月在中国银行间市场交易 商协会注册,注册额度为 15 亿元。 本期中期票据 在 注册额度内 发行规模为不 超过 6 亿元 (基础发行规模 2 亿元,发行金额上限不超过 6 亿元) ,募集资金 全部用于偿还金融机构借款。 图表 1. 拟发行的 本期债券 概况 债券名称: 南京浦口经济开发有限公司 2019 年度第 二 期中期票据 总发行规模: 15 亿元人民币 本期发行规模: 不超过 6 亿元人民币 (基础发行规模 2 亿元,发行金额上限不超过 6 亿元) 本期债券 期限: 按照发行条款的约定赎回之前长期存续 ,并在发行人依据发行条款的约定赎回时到期 定价方式: 按面值 平价 发行 偿还方式: 每年付息(附递延付息条款) 增级安排: 本期债券由江苏省信用再担保集团有限公司提供 全额 无条件不可撤销的连带责任保证担 保 资料来源: 浦口经开 本期 永续 中票在 利率确定方式、 利息支付 、 债券赎回 、 会计处理方式 等方 面 区别于普通债券 , 设置 如下 特殊条款: A. 利率确定方式条款 初始票面 利率确定方式 。 本期永续票据前 3 个计息年度的票面利率将通过 集中簿记建档方式确定,在前 3 个计息年度内保持不变。前 3 个计息年度的票 面利率为初始基准利率加上初始利差。 票面利率重置日 。 第 3 个计息年度末为首个票面利率重置日,自第 4 个计 息年度起,每 3 年重置一次票面利率。票面利率重置日为首个票面利率重置日 起每满 3 年的各日(如遇法定节假日,则顺延至其后的一个工作日,顺延期间 不另计息)。 基准利率确定方式 。 前 3 个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始 利差,其中初始基准利率为簿记建档日前 5 个工作日中国债券信息网(或中央 国债登 记结算有限责任公司认可的其他网站)公布的中债银行间固定利率国债 收益率曲线中,待偿期为 3 年的国债收益率算术平均值(四舍五入计算到 0.01%);初始利差为票面利率与初始基准利率之间的差值。 票面利率跃升方式 。 如果发行人不行使赎回权,则从第 4 个计息年度开始, 每 3 年票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点,票面利 率公式为:当期票面利率 =当期基准利率 +初始利差 +跃升利率,在之后的 3 个 计息年度内保持不变。 B. 递延支付利息条款 5 新世纪评级 Brilliance Ratings 利息递延支付选择权 。 除非发生强制付息事件,本期永续票据的每个付息 日,发行人 可自行选择将当期利息以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳 息推迟至下一个付息日支付,且不受到任何利息递延支付次数的限制;前述利 息递延不构成发行人未能按照约定足额支付利息的行为。每笔递延利息在递延 期间应按当期票面利率累计 /非累计计息。如发行人选择利息递延支付,则于 付息日前十个工作日,由发行人通过交易商协会认可的网站披露《利息递延支 付公告》。 利息递延支付下的限制事项 。 发行人(母公司)有利息递延支付的情形时, 在已递延利息及其孳息全部清偿完毕之前,不得从事下列行为: 1、向普通股 股东分红(按国有资产管理相关规定上缴 国有资本收益除外); 2、减少注册资 本。 强制付息事件 。 在本期永续票据付息日前 12 个月内,发生以下事件的, 应当在事项发生之日起两个工作日内,通过交易商协会认可的网站及时披露, 明确该事件已触发强制付息条件,且发行人(母公司)不得递延支付当期利息 以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳息: 1、向普通股股东分红(按国 有资产管理相关规定上缴国有资本收益除外) 2、 减少注册资本 。 C. 赎回权 条款。 赎回日 。 每个票面利率重置日为赎回日(如遇法定节假日或休息日,则顺 延至其后的第一个工作日,顺延期间不另计息)。 赎回选择权 。 每个赎回 日,发行人有权按面值加应付利息(包括所有递延 支付的利息及其孳息)赎回本期永续票据。 1、 发行人按照赎回条款进行赎回; 2、 发行人因税务政策变更进行赎回。 赎回方式 。 如在前述赎回权条款规定的时间,发行人决定行使赎回权,则 于赎回日前一个月,由发行人通过交易商协会认可的网站披露《提前赎回公 告》,并由上海清算所代理完成赎回工作;如发行人不行使赎回权,则于付息 日前一个月,由发行人通过交易商协会认可的网站披露《债券票面利率以及幅 度调整的公告》。 D. 会计处理方式 。 根据本期债券募集说明书, 本期永续票据设置发行人赎回选择权、利息 递 延支付权, 根据《关于印发 的通知》(财会【 2014】 13 号)和《企业会计准则第 37 号 ——金融工具列报》 (财会【 2014】 23 号)、《关于印发 的通知(财 会【 2019】 2 号)》经对发行条款和相关信息全面分析判断, 发行人在会计初 始确认时拟将本期永续票据计入所有者权益。 对于本期永续票据发生以下事件的,发行人应当在定期财务报表公告两个 工作日内,通过交易商协会认可的网站及时披露,并说明其影响及相关安排: 1、发行时信息披露拟计入所有者权益,发行后 会计初始确认未计入权益; 2、 6 新世纪评级 Brilliance Ratings 会计初始确认时计入所有者权益,存续期内不再计入权益。 ( 2) 募集资金用途 截至 2018 年 9 月末, 该 公司 刚性债务余额 384.65 亿元,本次发行中票所 募集的 资金 将全部用于偿还 金融机构借款 ,且优先用于偿还期限较近的债务, 以提高直接融资比例,优化债务结构。 ( 3) 信用增进安排 江苏省信用再担保集团有限公司(以下简称“江苏再担保”)对本期 中期 票据 提供 全额 无条件不可撤销的连带责任保证担保,保证的范围包括本金以及 利息以及按照递延支付利息条款已经递延的所有利息产生的孳息、违约金、损 害赔偿金、实现债权的费用和 其他应支付的费用。担保人承担保证责任的期间 为票据存续期及发行人依据发行条款的约定金额兑付本期票据的兑付之日起 两年。票据持有人在此期间内未要求担保人承担保证责任的,担保人免除保证 责任。 在本期中票存续期间内,若发行人在付息日前未行使递延支付利息权, 在 付息日未按照票据募集说明书和《付息公告》的要求将本期中票当期应付利息 足额偿还票据持有人,则担保人在本期中票付息日代发行人偿付本期中票当期 应付未付的利息 [包括已递延的所有利息及其孳息(如有) ]。若发行人行使了 递延支付利息权,当期利息以及己递延的所有利息及其孳息推迟 至下一个付息 日,不构成发行人未能按照约定足额支付利息的行为,担保人不承担担保责任。 若发行人在兑付日前未行使续期选择权,在兑付日未按照本期票据募集 说明书的要求将本期票据本金和当期应付利息(包括己递延的所有利息及其 孳息(如有))足额偿还票据持有人,则担保人在本期票据兑付日代发行人偿 付本期票据应付未付的本金和当期应付未付的利息(包括所有递延支付的利息 及其 孳 息)。 业务 1. 外部环境 ( 1) 宏观 环境 过去的 一年 中,全球经济增长步伐放缓,美国单边挑起的贸易冲突引发市 场对全球贸易及经济增长前景的担忧,全球货币政策走向趋同, 美联储货币政 策持续收紧带来的负外部效应愈加明显,新兴市场货币普遍承压,全球金融市 场波动明显加剧,热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素, 我国经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多变。我国产业结构继续优化, 7 新世纪评级 Brilliance Ratings 宏观经济运行总体平稳的同时增长压力加大,宏观政策向稳增长倾斜且正在形 成合力对冲经济运行面临的内外压力与挑战。中长期 内, 随着我国对外开放水 平的 不断提高 、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深 化,我国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。 过去的 一年 中,全球经济增长步伐放缓, 消费者物价水平普遍上升。美国 单边挑起的贸易冲突引发市场对全球贸易及经济增长前景的担忧,全球货币政 策走向趋同,美联储货币政策持续收紧带来的负外部效应愈加明显,新兴市场 货币普遍承压,全球金融市场波动明显加剧,热点地缘政治仍是影响全球经济 增长的不确定性冲击因素,我国经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多 变。在主要发达经济体中,美国经济、就业表现强劲,但增长动能已有所减弱, 房地产和资本市场已开始调整,美联储加息缩表持续推进,利率水平的上升将 加大政府与企业的偿债压力;欧盟经济缓慢复苏,欧洲央行货币政策正常化初 现端倪, 英国央行近十年来再度加息,包含民粹主义突起、英国 脱欧等在内的 联盟内部政治风险是影响欧盟经济复苏的重要因素;日本经济复苏放缓,有所 回升的通胀水平依然不高,增长基础脆弱,较宽松的货币政策持续。在除中国 外的主要新兴经济体中,大多在增长乏力情况下为应对货币贬值、通货膨胀而 被动收紧货币政策;印度经济增长加快,就业增长缓慢及银行坏账高企仍是痼 疾;俄罗斯、巴西经济复苏随着大宗商品价格下跌而面临挑战;南非经济增长 依旧低迷,一系列的国内改革及新的经济刺激计划能否扭转经济颓势仍有待观 察。 我国就业情况良好、消费者物价水平上涨略 有加快,产业结构继续优化, 宏观经济运行总体平稳,但受内外部因素短期内集中发酵影响,经济景气度回 落,供需两端同时走弱,经济增长压力加大。我国消费新业态继续快速增长, 而汽车消费负增长拖累整体消费增速下降明显,个税改革带来的税负下降效应 一定程度上将会拉动居民消费增长,而社会团体消费受去杠杆影响较大;创新 驱动及前期产能利用率的提升推动制造业投资持续回升,土地购置支出支撑房 地产投资较快增长,而基建投资增长大幅放缓导致固定资产投资增速下降至历 史低位,随着基建补短板的力度和节奏加快,整体固定资产投资有望探底企稳; 以人民币 计价的进出口贸易增速受内外需求疲弱影响双双走低,中美贸易战对 出口的影响将集中体现,非消费品领域面临的出口压力相对较大。我国工业生 产放缓但新旧动能持续转换,代表技术进步、转型升级和技术含量比较高的相 关产业和产品保持较快增长;工业企业经营效益整体仍较好,但将随着工业品 价格的回落有所放缓,同时存在经营风险上升的可能。房地产调控因城施策、 分类指导,市场秩序整治加强,促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正在 形成。区域发展计划持续推进,中部地区对东部地区制造业转移具有较大吸引 力,“长江经济带发展”和“一带一路”覆盖的国 内区域的经济增长相对较快, 我国新的增长极和新的增长带正在形成。 随着国内经济增长压力加大及面临的外部环境日趋复杂,我国宏观政策向 稳增长倾斜,财政政策、货币政策和监管政策的协同性明显提升,正在形成合 8 新世纪评级 Brilliance Ratings 力对冲经济运行面临的内外压力与挑战。我国积极财政政策取向更加积极,减 税降费和基建补短板力度不断加大,在扩大内需及促进结构调整上发挥积极作 用;地方政府债务置换基本完成,防范化解地方政府债务风险特别是隐性债务 风险力度加大,地方政府举债融资机制日益规范化、透明化,地方政府债务风 险总体可控。货币政策维持稳健中性操作的同时逆 周期调节力度加大,政策的 独立性和灵活性提升,市场流动性合理充裕,但政策传导效果有待提升。宏观 审慎监管框架根据调控需求不断改进和完善,金融监管制度补齐的同时适时适 度调整监管节奏和力度,影子银行、非标融资等得以有效控制,长期内有利于 严守不发生系统性金融风险的底线。人民币汇率形成机制市场化改革有序推 进,我国充足的外汇储备以及长期向好的经济基本面能够对人民币汇率提供有 效支撑。 在“逆全球化”突起的情况下,我国依然坚持继续扩大改革开放,外商投 资准入进一步放松,金融业对外开放步伐明显加快,“引进来”和“走出去” 并重,正 在构建开放型经济新体制。在扩大开放的同时人民币国际化也在稳步 推进,人民币跨境结算量明显扩大,国际社会对人民币计价资产的配置规模也 在不断增长。 我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段,正处在转变 发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。 2019 年,“稳就业、稳金 融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”将是我国经济工作以及各项政策的重 要目标。短期内虽然我国宏观经济因内外因素面临的增长压力加大,但有望在 各类宏观政策协同合力下得到对冲。从中长期看,随着我国对外开放水平的不 断提高、经济结构优化、产业升级 、内需扩大、区域协调发展的逐步深化,我 国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。同时,在主要经济体货 币政策调整、地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不确定性以及国内金融强 监管和去杠杆任务仍艰巨的背景下,我国的经济增长和发展依然会伴随着区域 结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不 确定性冲击因素的风险。 ( 2) 行业环境 城市基础设施是我国新型城镇化的物质基础,未来建设需求持续存在。 43 号文以来,地方政府债务管理持续推进,城投企业的政府融资职能剥离,但作 为城市基础设施投资建设的主要参与者 ,其重要性中短期内仍将继续保持,且 随着政府预算管理等制度的逐步完善,城投企业的业务开展模式将渐趋规范, 市场化转型的进度也将不断推进。 2017 年以来,各部委监管政策频出,城投 企业融资环境 趋 紧, 2018 年下半年,随着保持基础设施领域补短板力度、保 障城投企业合理融资需求等意见的发布,城投企业融资环境一定程度上有所改 善。但 近两年 城投企业 债务集中到期规模大,部分企业仍将面临集中偿付压力。 城市基础设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要驱动力,是国民经济 9 新世纪评级 Brilliance Ratings 可持续发展的重要基础,对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市 综 合服务功能等有着积极的作用。近年,全国各地区城市基础设施建设资金来源 和渠道日益丰富,建设规模不断扩大,建设水平迅速提高,城市基础设施不断 完善。 2017 年 5 月住房城乡建设部及国家发展改革委发布的《全国城市市政基 础设施建设 “十三五 ”规划》(简称 “ 《规划》 ” )对交通系统、综合管廊、水系统、 能源系统、环卫系统、绿地系统和智慧城市等方面的发展指标提出了明确的规 划要求,其中城市路网加密缓堵、城市轨道交通、城市综合管廊、城市供水安 全保障、城市黑臭水体治理、海绵城市建设、排水防涝设施建设、燃气供热设 施建设、城市垃圾收运 处理、园林绿地增量提质、城市生态修复和市政设施智 慧建设是重点工程。《规划》同时明确了城市人民政府是市政基础设施建设的 责任主体,各级政府需确保必要投入,强化地方政府对城市市政基础设施建设 的资金保障;充分发挥中央财政资金向中西部等市政基础设施总量严重不足地 区倾斜的引导作用;大力推广政府和社会资本合作( PPP),推动该领域的供给 侧结构性改革、拓宽市政基础设施投融资渠道,形成政府投资和社会资本的有 效合力;推进价格机制改革,统筹运用税收、费价政策,按照补偿成本、合理 收益、公平负担的原则,清晰界定政府、企业和用户的权利 义务,建立健全公 用事业和公益性服务财政投入与价格调整相协调机制。 2018 年末,我国城镇 化率为 59.58%,与国外发达国家的 70%-80%相比仍有较大发展空间,在未来 一段时间内,城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务,而该 领域的建设及融资模式正逐步规范及合理创新。 城投企业业务范围广泛,包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工 程、城市管网等基础设施项目投资建设,以及土地开发整理、公用事业、保障 房项目建设等多个领域。在我国基础设施建设的快速推进过程中,城投企业初 期作为地方政府投融资平台在城市建设中 发挥着重要作用,但债务规模也不断 增大,风险有所积聚。为规范政府举债行为,监管部门出台了一系列政策。 2014 年 9 月,国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发 [2014]43 号,简称 “43 号文 ”),明确提出政府债务不得通过企业举借,剥离城投企业的 融资职能。 10 月,财政部印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办 法》(财预 [2014]351 号),对地方政府性债务进行清理和甄别。 2015 年,新预 算法实施,地方政府开始通过以发行地方政府债券的方式新增政府债务及对存 量政府债务进行置换。 2016 年,国务院、 财政部等部委陆续出台多项政策, 从国资国企改革、债务发行管理和业务发展方向等方面引导城投企业进行转型 发展,进一步规范细化地方政府债务管理。 2017 年, 随着财政部 首次问责 部 分地方政府违规举债、担保行为,以及一系列 地方 融资 监管政策 的 密集出台 , 行业监管力度 显著 趋严 , “疏堵结合 ”的 地方政府举债融资机制逐步建立。 4 月, 财政部等六部委联合发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财 预 [2017]50 号),加强融资平台公司融资管理。 5 月,财政部发布《关于坚决制 止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预 [2017]87 号),严格规 范政府购买服务预算管理,明确列示政府购买服务负面清单。 6 月,财政部联 10 新世纪评级 Brilliance Ratings 合相关部门开始试点发展包括地方政府土地储备、收费公路等项目收益与融资 自求平衡的地方政府专项债券,进一步健全规范地方政府举债融资机制。 2018 年以来 , 切实加强地方政府债务管理的 监管定调一以贯之, 但与此 同时,扩内需调结构、基建 补短板 也是促进 实体经济发展的重要 举措 ,城投企 业 合理融资需求仍需 保障。 2 月,国家发展改革委和财政部联合发布《关于进 一步增强企业债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》(发改办 财金 [2018]194 号),对申报企业债券的企业公益性资产及储备土地使用权进行 了严格禁止, 进一步 强调城投企业不承担政府融资职能。 3 月,财政部发布《关 于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(财金 [2018]23 号),明确要求国有金融企业除购买地方政府债券外,不得直接或通 过地方国有企事业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资, 不得违规新增地方政府融资平台公司贷款;不得要求地方政府违法违规提供担 保或承担偿债责任;不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或 政府和社会资本合作( PPP)项目资本 金。 此外 , 全国各地相继把 地方政府隐性债务化解 安排 提上日程 ,城投企业作 为地方政府隐性债务的主要载体, 化解 存量 债务已成为 当前的重 要任务。 但为 避免 矫枉过正 , 保障城投企业 合理 融资需求, 2018 年 7 月,国务院常务会议 提出支持扩内需调结构促进实体经济发展,确定围绕 “补短板、增后劲、惠民 生 ”推动有效投资的措施;指出要 “引导金融机构按照市场化原则保障融资平台 公司合理融资需求,对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”。 10 月 , 国务院办公厅下发 《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》(国办发 [2018]101 号 ),对 7 月的国务院常务会议内容进行了进一步延续与补充,明确 提出要加大对在建项目和补短板重大项目的金融支持力度,同时金融机构要在 采取必要风险缓释措施的基础上,按照市场化原则保障融资平台公司合理融资 需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷,防范存量隐性债务资金链断裂风险;在不 增加地方政府隐性债务规模的前提下,对存量隐性债务难以偿还的,允许融资 平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当展期、债务重组等方式维持资金 周转。此外,支持转型中的融资平台公司和转型后市场化运作的国有企业,依 法合规承接政府公益性项目,实行市场化经营、自负盈亏,地 方政府以出资额 为限承担责任。 整体来看,自 43 号文发布以来,国家对于地方政府债务的管理日趋规范、 细化和严格,城投企业的政府融资职能剥离,短期看会加大城投企业的融资难 度,但长期来看则有利于行业的规范发展。城投企业作为城市基础设施投资建 设的主要参与者,中短期内重要性仍将保持,且随着政府预算管理等制度的逐 步完善,城投企业的业务开展模式将渐趋规范,市场化转型的进度也将不断推 进。但与此同时,近两年城投企业债务集中到期规模大,部分企业面临集中偿 付压力。 11 新世纪评级 Brilliance Ratings ( 3) 区域经济环境 浦口 区 系 南京市实施跨江战略的主要承载区以及江北新区的 重要组成部 分; 2017 年 ,江北新区行政体制调整,浦口区的行政管辖范围发生重大变化, 主要经济数据 同比大幅减少 , 同口径仍有所增长 。当年浦口区工业经济增速放 缓,但第三产业较快速发展, 成为 全区经济增长的主要拉动力 。 浦口区 地处南京市西北部, 是南京市实施跨江发展战略的主要承载区和江 北新区的重要组成部分。 2006 年 9 月,南京市做出优化中心城市发展布局,实施“整体提升江南, 加快建设江北”的战略举措,为浦口区的经济发展提供了有利的外部环境。同 时,基础设施的不断完善为南京江北地区经济快速发展和调整产业结构奠定了 坚实的基础。 目前,浦口区交通网络中,除了已经通车的南京长江大桥、二桥 和三桥、纬七路过江隧道、地铁三号线、地铁十号线外,在建工程包括纬三路 过江通道。未来,浦口区将拥有 8 条过江通道。 2013 年 7 月,南京市政府召开 江北新区 2049 战略规划暨 2030 总体规划 编制工作动员大会 , 会上出台了《南京市江北新区 2049 战略规划暨 2030 总体 规划编制工作方案》 (以下简称“工作方案”) , 工作方案 明确提出 整合浦口区、 六合区、南京高新技术产业开发区(以下简称“高新区”)、南京 化 学 工 业 园区 以及八卦洲街道 等区域组建 江北新区, 南京市 发展重点将从主城 内的河西新城 区向江北新区转移。 2013 年 11 月南京市委市政府发出《关于成立江北新区筹 备机构的通知》, 部署 成立南京市江北新区管理委员会(筹)、中共南京市委江 北新区工作委员会(筹),实行合署办公 , 并明确由江北新区管理委员会(筹)、 江北新区工作委员会(筹)负责统筹协调 相关区域 工作;江北新区全面享有市 级经济管理及与其相关的权限。 2015 年 7 月,江北新区获批为国家级新区, 浦口区作为江北新区重要组成部分,未来区域经济发展有望提速。 2017 年 5 月,南京 市委、市政府联合出台了《关于进一步完善江北新区 管理体制的意见》 ,对江 北新区的空间架构进行重新调整,划分为直管区、共 建区和协调区三大部分。其中,直管区为原高新区(含浦口区的沿江、泰山、 盘城街道)、化工园区(含六合区的大厂、长芦街道)以及顶山街道、葛塘街 道,面积 386.25 平方公里,并在直管区内划定核心区 33.2 平方公里;共建区 为新区规划面积 788 平方公里范围内,除直管区以外的其他区域(以浦口、 六合区为主开发建设,江北新区对重大事项进行统筹);协调区为浦口区、六 合区和栖霞区八卦洲范围内,除直管区、共建区以外的其他区域(江北新区 对涉及关联和长远的事项与相关行政区沟通协调)。区划重 新调整后,浦口区 域总面积为 720 平方公里(调整之前为 913.75 平方公里 ),下辖 5 个街道(江 浦 2、桥林、汤泉、永宁、星甸)、 2 个场、 3 个园区(国家级 1 个,为科工园; 省级 2 个,为浦口经开区、珍珠泉旅游度假区) 。 2017 年末 , 浦口区户籍总人 2 2017 年 , 江浦 街道部分区域划出,对浦口区整体经济规模产生较大影响。 12 新世纪评级 Brilliance Ratings 口 33.20 万人 , 常住人口 36.23 万人 。 据初步核算 3, 2017 年浦口区实现地区生产总值 317.6 亿元,占浦口板块 (原口径,下同)的 34.1%,按可比价计算,较上年增长 8.2%。其中,第一 产业增加值 40.20 亿元,同比增长 1.4%;第二产业增加值 78.42 亿元,同比增 长 7.8%;第三产业增加值 198.96 亿元,同比增长 9.2%。三次产业比重依次为 12.7:24.7:62.6,第三产业增加值占地区生产总值的比重超过 5 成。 目前,浦口区以智能制造、交通装备、生物医药和新材料为工业经济支 柱产业。随着供给侧改革调整的深入实施, 2017 年浦口区工业产值增长趋缓。 当年全区累计完成规模工业总产值 128.7 亿元,同比增长 2.6%,增速较上年 下滑 1.8 个百分点;实现销售产值 125.9 亿元,同比增长 1.3%;实现出口交货 值 10.2 亿元,同比增长 5.8%。尽管产值增速放缓,但工业企业效益指标增长 明 显 提升 。 2017 年,全区规模企业实现利税总额 17.4 亿元,同比大幅增长 98.1%;其中,盈亏相抵后实现利润 11.5 亿元,同比增长 385.2%。 2017 年,浦口区第三产业整体保持较好的发展势头,是全区经济增长的 主要拉动力。服务业各行业之间出现一定程度的分化,发展差异较大。金融 业、贸外(批零住餐)行业全年发展平稳;重点服务业(软件信息行业、交 通运输业等)收入总体小幅增长;由于房地产调控深化,房地产业发展放缓, 商品房尤其是高价楼盘的销售面积下滑明显。 2017 年浦口区商品房成交量大 幅缩减,当年全区商品房销售面积为 39.9 万平方米,同比下降 60.2%,其中 住宅销售 26.5 万平方米,下降 68.4%;销售额为 74.8 亿元,同比下降 59.1%, 其中住宅销售额 50.13 亿元,下降 68.8%。 2017 年 ,浦口区房地产投资保持较高增速,工业投资大幅下降。 当年, 全区全社会固定资产投资完成 481.43 亿元,占浦口板块的 43.4%, 同比 增长 2.8%。工业完成投资 135.95 亿元,同比下降 28.73%;工业投资结构有较大变 化, 计算机通信和其他电子设备制造业投资快速增长,占全区工业投资额的 比重升至 61.45%; 医药制造业、专用设备制造业 、非金属矿物制造业、金属 制造业、通用设备制造业等投资出现一定减少。 2017 年浦口区 服务业完成投 资 345.47 亿元,同比增长 24.52%,占全社会固定资产投资比重为 71.16%。房 地产仍为投资重点,当年完成投资 198.12 亿元,同比增长 20.0%;其中保障 性住房完成投资 71.03 亿元,增长 81.54%;商品房投资涨幅不大,完成投资 127.09 亿元,增长 0.88%。不含房地产,其余服务业投资为 146.08 亿元,其 中水利、环境和公共设施管理业完成投资 77.34 亿元;其次占比较大是交通运 输、仓储和邮政业,完成投资 47.73 亿元。 土地市场方面 , 2016 年,伴随土地网拍新规出台 及 江北新区建设 , 浦口 区 商住用地供地量大举开闸,商住用地出让面积同比增长 192.44%至 90.10 万 m2, 出让单价增长 65.57%至 3.06 万元 /m2, 商住用地大幅增长带动当年土地出 3 因江北新区行政体制 调整 ,浦口区的行政管辖范围发生重大变化 。 涉及浦口区的数据,剔除 江北新区直管区部分,作为新口径。 即 除金融领域数据口径采用浦口板块以外,文中其余数 据采用的口径为新浦口区(即剔除江北新区直管区后所剩部分) 。 13 新世纪评级 Brilliance Ratings 让总价增长 356.23%至 287.04 亿元。 2017 年, 浦口区 土地出让总价 359.18 亿 元,其中 商住用地 出让持续升温 , 出让总价增长 69.24%至 346.22 亿元; 但工 业用地出让 面积减少 20.36%至 125.20万 m2,出让 总价也下降至 5.59亿元 。 2018 年, 受南京市 房 地产 市场 影响, 浦口区商住用地出让单价下降 27.16%至 2.29 万元 /m2, 但 商住用地出让面积 仍有显著 上升 ,当年土地出让总价略降 2.59% 至 349.88 亿元。 图表 2. 2015-2017 年 浦口区 土地市场交易情况 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 土地出让总面积(万㎡) 139.74 294.62 284.65 327.52 其中:工业用地出让面积(万㎡) 91.83 194.84 125.20 126.53 商住用地出让面积(万㎡) 30.81 90.10 110.05 145.58 土地出让总价(亿元) 62.92 287.04 359.18 349.88 其中:工业用地出让总价(亿元) 4.89 10.55 5.59 7.20 商住用地出让总价(亿元) 57.00 275.99 346.22 333.62 土地出让均价(元 /㎡) 4502.42 9742.86 12618.35 10682.58 其中:工业用地出让单价(元 /㎡) 532.76 541.61 446.69 569.15 商住用地出让单价(元 /㎡) 18500.49 30630.97 31460.25 22916.61 资料来源: Wind 2018 年 前三季度 , 浦口区实现地区生产总值 276.20 亿元 ,按可比价计算, 同比增长 8.0%; 其中,第三产业 增加值 166.22 亿元,同比增长 9.2%; 全部 工 业增加值 40.69 亿元,同比增长 10.4%。 同期,实现固定资产投资 411.45 亿元, 同比 增长 11.2%;其中,工业投资 84.40 亿元,同比增长 10.5%; 高新技术投 资 67.77 亿元,同比增长 10.3%。同期,实现社会消费品零售总额 66.50 亿元, 同比增长 7.6%。 经开区 是浦口 区 先进制造业承载基地之一,具有较广阔的产业发展空间, 但 区域竞争 压力较大。 浦口经开区为浦口区先进制造业承载基地之一,设立于 1992 年 6 月, 1993 年 12 月被批准为省级经济开发区。开发区位于浦口区内南京长江隧道口, 原 下辖隧道片区、三桥片区、桥林新区等三大区域,规划面积分别为 12.65 平方 公里、 9 平方公里和 86.72 平方公里。隧道片区、三桥片区发展已基本成熟, 近年开发和招商引资重点主要集中在桥林新区 。 2017 年隧道片区、三桥片区 划出浦口经开区,对于区域经济影响整体不大,当年经开区 地区生产总值为 340.45 亿元 4, 同比减少 4.92%,同口径 增长 10.87%。 2018 年 1-11 月 ,开发 区实现地区生产总值 275.78 亿元,同比增长 11.11%。 图表 3. 2015-2017 年开发区经济发展指标统计 (单位:亿元, %) 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-11 月 金额 同比 金额 同比 金额 同口径 金额 同口径 地区生产总值 288.94 11.88 358.08 14.05 340.45 10.87 275.78 11.11 4 浦口经开区 2017 年经 济指标绝对值大于浦口区 ,系由于 经开区仍沿用原统计口径 14 新世纪评级 Brilliance Ratings 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-11 月 金额 同比 金额 同比 金额 同口径 金额 同口径 工业 增加值 150.70 -4.80 192.03 12.50 170.65 9.50 -- -- 固定资产投资 378.93 17.49 416.92 10.02 400.91 -3.84 280.33 9.96 资料来源: 浦口经开 围绕江北新区“ 4+2”产业定位 5,浦口开发区重点发展智能制造(集成电 路 +智能终端)、高端交通装备(新能源汽车和轨道交通)两大千亿级主导产 业和新材料(膜材料和半导体材料)一大百亿级特色产业。智能制造产业以 台积电(在建,总投资 30 亿美元 )和紫光半导体产业基地(总投资 300 亿元 美元 )等项目为核心,大力建设发展集成电路晶圆制造、设计、封装、测 试 以及智能终端产业。高端交通装备产业以上汽依维柯整车项目(已于 2017 年 4 月正式投产)、南京博郡新能源汽车等项目为支撑,重点发展新能源汽车及 零部件产业;依托车辆厂永宁轨道交通产业园,重点发展城轨及动车组制造 产业。新材料产业依托久吾、九思和膜科技产业园等龙头企业,进一步做强 现有膜材料产业,计划 实现 百亿级产业规模。 为进一步配合产业落地,浦口经开区加快基础设施建设, 2017 年 琼花湖、 丝兰湖等一批人才公寓 动工 ;桥林新城医院、产业人才共有产权房项目开工 建设;丝兰湖商业中心基本完工;书人实验学校已完成单体验收。开发区 共 有 17 个 PPP 项目签约入省财政厅 PPP 项目库,其中 1 个项目被选为省 PPP 示范项目。总体来看,作为浦口区经济发展及提高工业化水平的核心载体之 一,浦口经开区具有较广阔的产业发展空间。但需关注到南京市周边产业园 区数量较多,且浦口区内还有国家级高新区 6,周边各产业园区产业定位趋同 加大了浦口经济开发区的招商引资压力。 2. 业务运营 该公司在浦口经开区内开展政府性项目,业务主要涉及市政基础设施代 建、土地一级开发及整理 业务 等 , 近年来 开发力度趋于增大 。公司后续项目投 入仍偏大,面临持续的投融资压力。 该公司是浦口经开区政府性项 目的核心实施主体,承担着经开区内土地一 级开发、基础设施建设和保障性住房开发等任务,各项收入年度间 均有 不同程 度 波动。 2015-2017 年公司营业 收入 分别为 14.42 亿元、 14.61 亿元和 14.87 亿 元 ,其中 2016 年 土地开发 、 基础设施代建收入相对偏少 ,由于 转让投资性房 地产中的工业大学与花卉大道夹角地块 ( 宁浦国用 (2012)第 03582 号 ) 7,实现 5 “ 4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通装备四大先进制造业,“ 2”是指现代 物流、科技服务两大生产性服务业 6 南京高新技术产业开发 区成立于 1988 年, 1991 年被批准为国家级高新区,园区现管辖面积 160 平方公里,初步形成了软件及电子信息、北斗卫星导航应用、生物医药等产业集群。 7 2012 年 2 月 ,该公司 与 南京市国土资源局浦口分局签订《国有建设用地使用权出让合同》 , 通过 招拍挂形式取得该块土地,出让土地用途为城镇混合住宅用地 ,面积 72279.8 平方米 。 15 新世纪评级 Brilliance Ratings 投资性房地产转让收入 7.12 亿元,但不具有可持续性。 2018 年 前三 季度,公 司营业收入 1.24 亿元, 同比 略 降 3.91%,主要 来自 基础设施代建、 安置 房销售 和 集成电路 业务收 入 。 图表 4. 2015 年以来公司营业收入 构成 及毛利率 情况 (单位:万元, %) 业务收入 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 前三 季度 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 土地开发 38274.76 26.54 36370.70 24.90 44918.00 30.22 0.00 0.00 基础设施代建 90842.62 62.99 30462.17 20.85 92233.01 62.05 9000.00 72.74 安置房 13984.14 9.70 7302.67 5.00 3943.72 2.65 901.87 7.29 集成电路 0.00 0.00 311.36 0.21 3072.98 2.07 1735.14 14.02 投资性房地产转让 0.00 0.00 71238.10 48.77 56.22 0.04 0.00 0.00 其他 1114.51 0.77 693.03 0.47 7500.10 5.05 735.08 5.94 合计 144216.02 100.00 146066.67 100.00 148651.05 100.00 12372.09 100.00 毛利 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 前三 季度 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 土地开发 -594.67 -3.58 9456.66 17.86 6363.38 34.08 0.00 0.00 基础设施代建 15752.04 94.77 3178.27 6.00 9624.31 51.55 939.13 51.46 安置房 790.11 4.75 1766.15 3.34 626.74 3.36 130.86 7.17 集成电路 0.00 0.00 67.57 0.13 865.09 4.63 507.02 27.78 投资性房地产转让 0.00 0.00 38278.10 72.28 -690.78 -3.70 0.00 0.00 其他 674.18 4.06 278.82 0.53 2747.94 14.72 248.11 13.59 合计 16621.65 100.00 52958.00 100.00 18671.59 100.00 1825.12 100.00 资料来源: 浦口经开 ( 1) 土地开发 业务 该公司获得政府授权从事浦口经开区规划土地一级开发整理业务。 2017 年以前,土地开发运作模式为:公司通过自筹资金进行拆迁、场地平整等, 待土地达到“九通一平”后,由浦口区土储中心公开出让,土地出让金在扣 除按规定计提的各项专项基金、相关税费后返还公司 8。 2017 年 , 公司调整土 地开发收入确认方式 ,从原来的扣除计提后返还变更为按当年完成整理土 地 的成本加成 20.00%确认收入。 政府土地出让计划、外部供求及政策等因素对 该公司土地开发 收入产生 较大影响。受江北地区禁地 9和浦口 经开区土地市场行情 的影响,以及公司 放 缓土地开发进度等因素, 2014 年无土地开发收入。 2015 年 起 经开区 土地出让 市场 恢复 正常,并结转部分 往 年流转过程中的土地出让返还, 2015-2016 年公 司整理的土地出让面积 分别 为 45.99 万 平方米 和 28.31 万 平方米 , 分别 实现土 2016 年公司以 7.12 亿元对价将该地块使用权转让给明发集团南京房地产开发有限公司。 8 根据浦口区人民政府发布的《关于赋予和完善浦口经济开发区相关职能的说明》(浦政发 [2012]166 号),浦口经开区内所有工业用地出让净收益部分全部留给经开区,所有经营性土地 出让净收益按浦口区和开发区 2:8 分成。经开区获得的经营性土地出让净收益全额返还公司。 9 南京市委市政府 2013 年 7 月 2 日召开江北新区规划编制动员大会,在南京青奥会( 2014 年 8 月)前,除了在建项目和已经出让的土地外,其余项目和土地暂时停止审批 和出让。用一年时 间重点做好这一片区的规划定位。 16 新世纪评级 Brilliance Ratings 地开发收入 3.83 亿元 和 3.64 亿元 。经开区主要出让工业用地,出让价格偏低, 而区域内征地拆迁成本较高,导致公司土地整理业 务 在旧模式下 长期处于微 亏状态, 2015 年相关业务毛利率为 -1.55%; 2016 年公司将获取的部分由土地 开发产生的财政补贴计入土地开发收入,当期业务毛利率达 26.00%。 2017 年 , 公司 经审核的完成整理的土地面积为 166.73 亩,土地平整账面成本合计 3.86 亿元,确认政府回购收入 4.49 亿元。 2018 年 前三 季度,公司 无 土地开发收入 。 2015 年以来,公司共获取 土地整理 收入 回款 3.61 亿元 。 近年来, 该 公 司重点进行桥林新区的土地一级开发, 2015-2017 年和 2018 年 前三 季度分别投入 37.52 亿元、 42.08 亿 元、 93.95 亿元和 20.77 亿元,其中 2017 年大幅增长的原因 是 产业结构转型升级、园区建设规模扩大 。 总体来看, 土地开发资金垫付金额大,且回款时间长,资金压力较大。 ( 2) 基础设施代建 业务 该公司承担了浦口经开区大部分道路、管网等工程建设任务, 主要 为政 府 以代建形式 委托 公司运作, 即:公司负责融资及项目建设,建设资金主要 来自外部借款、浦口区财政拨入项目资本金及财政补贴 , 项目完工后公司以 项目实际投入加 10%-15%的管理费 与 浦口区财政进行结算(具体的比例视工 程要求和回购当期市场情况再收购协议中约定)。公司 委托代建收入 受 项目结 算 进度影响 波动 较大, 2015-2017 年分别为 9.08 亿元、 3.05 亿元和 9.22 亿元 , 同期公司累计获取回购金额 13.32 亿元。由于未 以 固定比例 成本加成结转 代建 项目,毛利率存在一定波动,近三年分别为 17.34%、 10.43%和 10.43%。 2018 年 前三 季度,公司确认 基础设施代建 业务收入 0.90 亿元,实现毛利率 10.43%。 为推进桥林片区招商引资、改善浦口经开区整体投资环境,该公司持续 推进基础设施建设 , 2015-2017 年和 2018 年 前三 季度分别投入 5.32 亿元、 3.24 亿元、 5.18 亿元和 3.78 亿元 。 2018 年 9 月 末 , 公司 在建 的项目 主要包括丁香 路、双峰路、云杉路、双峰路等,重点项目计划总投资 71.18 亿元,尚需投入 55.41 亿元,未来存在一定的资本性支出压力。 图表 5. 公司重点在建项目明细(单位 :万元 ) 项目名称 预计建设周期 总投资 已投资额 步月路(凌霄路 -沿山大道) 2013 年 -2020 年 65134.67 21696.39 宁和城际 2014 年 -2021 年 353700.00 41220.75 秋荫路(凌霄 -浦乌) 2011 年 -2019 年 13100.00 13509.66 丁香路(延陵路 — 步月路) 2014 年 -2019 年 19000.00 19162.17 百合路(原香樟路) 2011 年 -2019 年 9987.00 8300.81 双峰路西延(云杉路 -凌霄路) 2013 年 -2019 年 39849.00 10983.80 云杉路、阑珊河河道、云杉河及凌霄河开挖 2012 年 -2020 年 23900.00 8158.01 朱石路(浦乌路 -云杉路) 2012 年 -2019 年 9970.00 4888.72 云杉路(延陵路 -双峰路) 2015 年 -2019 年 10000.00 4127.31 兰花路新建(步月路 -双峰路) 2010 年 -2019 年 6000.00 5412.22 17 新世纪评级 Brilliance Ratings 项目名称 预计建设周期 总投资 已投资额 紫荆路(延陵路 -双峰路) 2014 年 -2019 年 7705.84 2764.47 云杉路(双峰路 -步月路) 2015 年 -2020 年 17923.60 2957.00 凌霄路 2014 年 -2020 年 37899.48 2770.29 菊圃路(云杉 -凌霄)及(凌霄 -百合) 2012 年 -2019 年 12000.00 2680.87 听莺路西延(兰花路 -凌霄路) 2014 年 -2018 年 3500.00 2480.91 双峰路(云杉路 -沿山大道) 2014 年 -2021 年 45118.96 4506.21 渔火路(浦乌路 -云杉路) 2013 年 -2021 年 37000.00 2096.85 总计 -- 711788.55 157716.44 资料来源:浦口经开(截至 2018 年 9 月末) ( 3) 安置房开发 该公司进行一定规模的安置房开发,以安置拆迁户,剩余房产进行市场化 销售。在具体操作过程中:公司与浦口区政府确定安置房项目,从事项目建设 及销售。项目建成后以成本价向原住户进行销售,原住户按照所获拆迁款支付 房款,建筑面积超过安置面积 的部分公开销售,利润主要来自商业配套和公开 销售部分。 2015-2017 年和 2018 年 1-9 月,公司因大新华府和 兰桥雅居 项目分 别结转收入 1.40 亿元、 7302.67 万元 、 3943.72 万元和 901.87 万元 ,同期安置 房开发毛利率分别为 5.65%、 24.18%、 15.59%和 31.71%,收入和利润波动主 要是受拆迁进度和房源性质影响 10。 至 2018 年 9 月末,该公司已完工 在售的安置房项目主要系 大 新华府和兰 桥雅居二期 ,建筑 面积分别为 34.80 万 平方米和 13.08 万 平方米, 总投资额分 别为 7.20 亿元和 5.00 亿元,分 别实现 合同 销售 3.63 亿元 和 3.31 亿元,尚有 一定风险敞口,但鉴于项目 属安置性 ,销售和回款相对有保障 。 目前公司重 点在建的安置房项目包括南门工程一二期、大新工程二期四号地和浦欣四期 工程,计划总投资 28.47 亿元,截至 2018 年 9 月末已投资 10.98 亿元。 2018 年 9 月,子公司南京市浦口区房地产开发总公司全部股权 划转至 南京浦口康 居建设集团有限公司 ,公司将不再从事安置房建设业务 。 图表 6. 公司重点在建安置房项目情况 (单位:亿元) 名称 开工时间 预计竣工时间 项目所在地 总投资 已投资额 南门工程一期 2015.11 2018.9 顶山南门 11.47 7.60 南门工程二期 2017.10 2019.12 顶山南门 大新二期四号地 2016.3 2018.8 顶山街道大新村 6.00 1.97 浦欣四期 2018.5 2020.5 泰山街道新马路 11.00 1.41 合计 -- -- - 28.47 10.98 资料来源:浦口经开(截至 2018 年 9 月末) 10 浦口区下属另有南京浦口康居建设集团有限公司在 浦口区 内从事保障性住房建设任务 , 一 定程度上分流了该公司相关业务 。 18 新世纪评级 Brilliance Ratings ( 4) 集成电路业务 该公司 集成电路业务是由二级子公司南京绿芯集成有限公司 11经营的委托 加工业务,主要经营集成电路产品、半导体材料、电子产品等, 具体业务模式 为:公司在年初签订订单,根据订单量 购买相关原材料,委托合作公司进行生 产加工, 加工完成后 对外 销售 。 2017 年 及 2018 年前三季度 , 该公司 集成电路收入分别为 3072.98 万元 和 1735.14 万元 ,分别占主营业务收入的 2.07%和 14.02%, 同期毛利率分别为 28.15%和 29.22%。 管理 浦口经开管委会为 该公司出资人 及 实际控制人 。 公司建立了较完整的治理 结构,构建起必要的组织架构和管理制度,能够保障公司有序运营。公司大量 资金被 股东 及其下属企业 占用 。 1. 产权关系与公司 治理 ( 1) 产权关系 该公司 在 2002-2013 年间由浦口经开管委会全资控股并实际控制。浦口经 开管委会是南京市人民政府的派出机构,负责园区有关行政事务的归口管理。 根据《浦政复字 [2014]19 号》, 2014 年 5 月起该公司出资人调整为大江北 集团,南京市浦口区政府国有资产监督管理办公室 (以下简称“浦口区国资办”) 通过持有公司控股股东大江北集团 100%股权,进而实现对公司的间接控制。 2014 年 5 月,浦口区国资办围绕全市第二轮国资综合改革工作总体要求, 以“整合国有资产、创新融资模式、规范债务管理、加强国资监管”为主线, 组建成立了大江北集团。 大江北集团是由浦口区政府授权区国资办履行出资人 职责而设立的区属国有独资公司,系集国有资产管理和投融资功能为一体的综 合性平台。截至 2017 年末,大江北集团经审计的合并口径资产总额为 1685.84 亿元,净资产为 496.59 亿元;全年度实现营业收入 67.69 亿元,净利润 18.73 亿元,经营性现金净流量为 -40.43 亿元。 2018 年 7 月 9 日,大江北集团发布了 《南京大江北国资投资集团有限公 司关于无偿划转四家控股子公司股权和划入一家公司股权的重大事项公告》 (简称“ 公告 ”) 。 公告指出, 根据 《南京市浦口区人民政府关于同意 无偿划转 南京浦口经济开发有限公司国有股权的批复》, 公司 的控股 股东 将 由 大江北集 团变更 为 浦口 经开管委会 。 2018 年 9 月, 公司股东变更为 浦口经开管委会 , 已完成工商登记, 浦口经开管委会 持有公司 100.00%股权 、且为公司的实际控 11 由子公司南京智子集成电路产业投资企业(有限合伙)持股 51%, 为浦口经开区内企业。 19 新世纪评级 Brilliance Ratings 制人 。 ( 2) 公司治理 该公司不设股东会,由 浦口经开管委会 行使出资人职权。 根据 《公司章程》, 公司 设立了 执行董事、 经营管理机构 和监事 。 公司不设董事会,设执行董事 1 人,由股东任命。公司设总经理,由执行董事决定聘任或解聘 。 公司不设监事 会,设监事 1 人 , 由股东任命产生 。 ( 3) 主要关联方及关联交易 该公司存在较大 规模的关联往来, 2017 年末该公司与 浦口经开管委会 之 间的应收账款余额 14.39 亿元、其他应收款余额为 44.69 亿元,新增与南京七 坝港建设工程有限公司的其他应收款 71.71 亿元,新增与南京海峡两岸科技园 资产管理有限公司的其他应收款 0.34 亿元和其他应付款 5.28 亿元。 图表 7. 2017 年末 公司应收应付关联方款项情况(单位: 亿 元) 科目 关联方 款项性质 账面余额 应收账款 江苏省南京浦口经济开发区管理委员会 回购款 14.39 其他应收款 南京七坝港建设工程有限公司 借 款 71.71 南京海峡两岸科技园资产管 理有限公司 往来款 0.34 江苏省南京浦口经济开发区管理委员会 往来款 44.69 其他应付款 南京海峡两岸科技园资产管理有限公司 往来款 5.28 资料来源:浦口经开 2. 运营管理 ( 1) 管理架构 及 模式 根据经营管理需要,该公司设立了行政部、 工程部 、招商部及财务部等部 门,其中行政部主要负责制定规章制度、管理日常行政事务以及子公司绩效考 核和产权等; 工程部 负责 施工技术管理,办理建筑工程施工手续,制定施工管 理方案和审定施工组织设计; 招商部负责 与投资商洽谈项目;帮助项目投资主 体完成立项、调研,以及合同、章程报批等 有关手续; 规划部负责 做好基础设 施工程项目前期准备,做好规划设计、立项、报建、招投标工作,落实施工队 伍和加强工程质量(监理)、安全、进度管理,负责工程验收、预决算、初步 审计,加强合同管理和档案资料的整理收集; 财 税 部负责制定公司财务制度、 核算公司本部财务及对下属
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