• / 49
  • 下载费用:10 金币  

安徽省高速地产集团有限公司主体及跟踪评级报告.pdf

关 键 词:
安徽省 高速 地产 集团有限公司 主体 跟踪 评级 报告
资源描述:
跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 1 安徽省高速地产集团有限公司跟踪评级报告 主体长 期信 用 跟踪评级结果:AA 评级展望:稳定 上次评级结果:AA 评级展望:稳定 债项信 用 债券简称 余额 到期兑付日 跟踪评 级结果 上次评 级结果 16 高速地产 MTN001 5 亿元 2019/4/26 AAA AAA 16 高速地产 MTN002 9 亿元 2019/9/29 AAA AAA 评级时 间:2018 年 7 月 23 日 财务数 据 项 目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 3 月 现金类 资产(亿元) 7.73 19.43 24.51 30.07 资产总 额( 亿元) 148.05 165.82 175.85 187.45 所有者 权益 合计(亿元) 37.72 44.30 47.70 48.13 短期 债务( 亿元) 27.34 25.97 26.00 26.12 长期债 务( 亿元) 33.49 40.39 37.98 43.61 全部债 务( 亿元) 60.83 66.36 63.98 69.73 营业收 入( 亿元) 42.59 50.75 35.97 4.00 利润总 额( 亿元) 3.28 3.80 5.39 0.18 EBITDA(亿元) 3.86 4.43 6.02 -- 经营性 净现 金流(亿元) -13.60 10.38 -12.86 1.37 营业利 润率(%) 13.94 13.45 23.29 13.69 净资产 收益 率(%) 5.30 5.36 8.47 -- 资产负 债率(%) 74.52 73.29 72.87 74.32 全部债 务资 本化 比率(%) 61.73 59.97 57.28 59.16 流动比 率(%) 181.98 194.58 186.03 187.14 经营现 金流 动负 债比(%) -17.86 12.90 -14.37 -- 全部债 务/EBITDA( 倍) 15.77 14.99 10.63 -- EBITDA 利息倍数( 倍) 1.14 1.56 2.83 -- 注:1. 2018 年 1~3 月财务数据未经审计;2. 短期债务包含其他流 动负债中超短期融资券及其他应付款中的有息债务。 分析师 刘珺轩 付骁林 刘艳婷 邮箱:lianhe@lhratings.com 电话:010-85679696 传真:010-85679228 地址:北京市朝阳区建国门外 大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层(100022) 网址:www.lhratings.com 评级观 点 安徽省 高速 地产 集团 有限 公司 ( 以下 简称 “ 公 司” ) 是从 事房 地产开 发 的国 有企 业。 联 合资信 评估 有限 公司 ( 以下 简称 “联 合资 信 ” ) 对公司 的评 级反 映了 公司 在股东 支持 、 区 域竞 争力及 项目 储备 等方 面的 优 势。 同时, 联合 资 信也关注到房地产行业受国家相关政策和整 体经济 运行 情况 等因 素影 响较大 , 公司 业务 区 域较为 集中 、 存 货规 模大、 部分 项目 去化 或面 临波动等 因素对公司经营及信用水平可能 造 成不利 影响 。 跟踪期 内, 公司 适当 补充 土地储 备并 控制 拿地成 本, 新增 土地 储备 综合楼 面价 仍保 持较 低水平 。 随 着储 备项 目建设 的 开工 建设, 公司 销售业 绩和 盈利 水平 有望 继续保 持, 联合 资信 对公司 的评 级展 望为 稳定 。 存续中期票据由安徽省交通控股集团有 限公司 (以 下简 称 “安 徽 交控集 团” )提 供 全 额无条 件不 可撤 销的 担保 。 安徽 交控 集团 对存 续 中期 票据的 担保 有效 提升 债 券的 信用 水平 。 综合评估 , 联合 资信 确定 维持安徽 省高 速 地产集团有限公司主体长期信用的信用等级 为 AA,维 持“16 高 速地产 MTN001 ” 和“16 高速地 产 MTN002 ” 的信 用等级 为 AAA,评 级 展望为 稳定 。 优势 1、 公司股东 安徽 交控 集团 是 安徽省 唯一的 高 速公路 经营建 设主 体, 其 综合实 力强, 对 公司支 持力 度较 大。 2、 跟踪期 内,公司 资产 规模稳 步 增长 , 盈利 水平有 所提 升。 3、 公司土 地投资 较为 审慎 , 跟踪期 内,公 司 适当补 充土地 储备 ,为未来 持 续发 展 提供 一定支 撑。 4、 安徽交 控集团 为 两期 中期票 据 本息 到 期兑 付提供 无条件 不可 撤销 的 担保, 其经营 活 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 2 动 现 金流及 EBITDA 对存 续中期 票据 的保 障能力 较强, 有 效提 升了存 续 中期 票 据的 安全性 。 关注 1、 跟踪期 内,房 地产 市场 调 控政策 频出, 公 司业务 分布较 为集 中, 区域 房地 产市场 政 策变化 可能对 公司 在获 得 土地、 项目开 发 建设、 销售 、融 资等 方面 造成一 定影 响。 2、 跟踪期 内,受 结转 规模 下 降影响 ,公司 营 业收入 规模 有所 下降 。 3、 公司在 建及拟 建项 目投资规 模 较大 , 存在 一定融 资压力 。对 外融 资 渠道有 待进一 步 拓宽。 4、 公司债务负担 较重,EBITDA 对债务保 障 能力较 弱。 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由安徽省高速地产集团有限公司(以下简 称“该公司”)提供,联合资信评估有限公司(以下简称“联合资信”) 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外, 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断,未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。 六、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债项到期兑付日有 效;根据后续跟踪评级的结论,在有效期内信用等级有可能发生变化。 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 4 安徽省高速地产集团有限公司跟踪评级报告 一、跟 踪评 级原 因 根据有 关法 规要 求, 按 照 联合资 信评 估有 限公司关于安徽省高速地产集团有限公司的 跟踪评 级安 排进 行本 次跟 踪评级 。 二、企 业基 本情 况 安徽省 高速 地产 集团 有限 公司 ( 以下 简称 “公司 ” ) 系由 安徽 省高速 公 路控 股集 团有 限 公 司(以 下简称 “安徽 高速 集团” )于 2009 年 7 月 22 日投 资设 立的有 限 责任 公司 ,设 立 时 公 司注 册资 本为 人民币 10000.00 万元。 2009 年 11 月 30 日, 母公 司向 公司追 加出 资, 公司 注册资 本增 至 112000.00 万元( 其中 货币 资金 出 资为 25341.00 万元 ;股 权出资 为 76659.00 万元) 。2014 年, 根 据 《 省国资 委转 发省 人民 政府关于安徽省高速公路控股集团有限公司 与安徽省交通投资集团有限责任公司重组方 案批复 的同 意 》 (皖 国 资改革[2014]172 号 ), 安徽高速集团与安徽省交通投资集团有限责 任公司 重组 为新 的国 有独 资企业, 重组 后的 企 业名称 为安 徽省 交通 控股 集团有 限公 司 (以 下 简称 “安 徽交 控集 团” ) 。 公 司控 股股 东由 安 徽高速 集团 变更 为安 徽交 控集团。 经多 次增 资, 截至 2018 年 3 月 底, 公司 注 册资 本为 33.67 亿元,安 徽交 控集团 持股 100% ,公 司实 际控 制人为 安徽 省国 资委 。 公司业务 以房 地产 开发 为主 , 酒 店运 营与 物业管 理等 业务 为辅。 房地 产 开发 业务 主要 在 安徽省 内开 展。 公 司 下设 行政 部、 人 力资源 部、 监察 审计 部、财 务部、投资开 发部、设计 部、成本部 、 工程 部和营销 物业部 等 9 个 职能部门 。截至 2018 年 3 月 底, 公 司合 并范 围内子 公司 24 家。 截至 2017 年底 ,公 司(合 并 )资 产总 额 为 175.85 亿 元; 所有 者权益 为 47.70 亿 元( 其 中少数 股东 权益 为 0.04 亿 元);2017 年 ,公 司 营 业收入 35.97 亿元 , 实现 利 润总额 5.39 亿 元。 截至 2018 年 3 月底 ,公司 ( 合并 )资 产 总 额为 187.45 亿元, 所有 者权益 为 48.13 亿元 (其中 少数 股东 权益 为 0.33 亿元) 。2018 年 1~3 月, 公司 营业 收入 4.00 亿 元, 实现 利润 总 额 0.18 亿元 。 公司注 册地 址: 安 徽省 合 肥市高 新区 望江 西路 520 号皖 通高 新技 术产 业园 12 号楼 。法 定代表 人: 陶 文胜 。 三、存 续债券 概况 及募 集资 金 使用 情况 截至报告 出具 日 , 经联 合 资信评 定的 公司 存续债 券募 集资 金均 已按募 集 资金 用途 使用 完毕, 尚需 偿还 债券 本金 合 计 14 亿元 ( 见表 1) , 公司均 已 按期 支付 存 续债 券的利 息。 表1 公司存续债券概况(单位:亿元) 债券简称 发行金额 余额 起息日 到期兑付日 募集资金用 途 16 高速 地产 MTN001 5 5 2016/4/26 2019/4/26 偿还公司及其下属 子公司普通商品房 项目金 融机 构借 款 16 高速 地产 MTN002 9 9 2016/9/29 2019/9/29 偿还公司本部及其 下属子公司普通商 品房项 目银 行借 款 合 计 14 14 -- -- -- 注:联合资信整理 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 5 四、宏 观经 济和 政策 环境 2017 年,世 界主 要经济 体仍维 持复苏 态 势 ,为 中国 经济 稳中 向好发 展 提供 了良 好的 国 际环境,加上供给侧结构性改革成效逐步显 现, 2017 年中国 经济 运行总 体 稳中 向好、 好于 预期。 2017 年, 中国 国 内生 产总值 (GDP ) 82.8 万亿元 , 同比 实际 增长 6.9% , 经济 增速 自 2011 年以来 首次 回升 。 具体 来看 , 西 部地 区经 济增 速引领 全国 , 山 西、 辽宁等 地 区有 所好 转; 产 业结构持续改善;固定资产投资增速有所放 缓, 居民 消费 平稳 较快 增长 , 进 出口 大幅 改善; 全国居民消费价格指数(CPI ) 有所回落, 工 业生产 者出 厂价 格指 数(PPI ) 和 工 业生 产者 购进价 格指 数 (PPIRM ) 涨 幅 较大; 制造 业采 购经理 人指 数 (制 造业 PMI ) 和非制 造业 商务 活 动 指数 (非 制造业 PMI)均 小 幅 上升;就 业 形势良 好。 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。 2017 年, 全国 一般 公 共预算 收入 和支 出分 别为 17.3 万 亿元和 20.3 万亿元 ,支 出同 比增 幅( 7.7% ) 和收 入同 比增幅 (7.4%)均 较 2016 年有所 上升 ,财 政赤 字(3.1 万亿 元)较 2016 年继续 扩大, 财政 收入 增 长较快 且支出 继续 向 民 生 领域 倾斜; 进行 税制改革和 定 向降 税, 减 轻相关 企业 负担; 进 一步规 范 地方 政府 融资 行 为 , 防控 地方 政府 性债务 风险; 通过 拓宽 PPP 模式应 用范 围等 手段 提振 民间投 资, 推 动经 济 增长。 稳 健中 性的 货币 政 策为供 给侧 结构 性改 革创造 适宜 的货 币金 融环 境。 2017 年, 央行 运 用 多 种货 币政 策工 具 “削峰 填 谷” , 市场 资金 面呈紧平衡状 态;利率水 平稳中有升;M1 、 M2 增 速均 有所 放缓; 社会 融资规 模增 幅下 降, 其中人 民币 贷款 仍是 主要 融资方 式, 且 占全 部 社会融资规模增量的比重 (71.2% ) 也 较上年 有所提升; 人民 币兑 美元汇 率 有所 上升, 外汇 储备规 模继 续增长 。 三大产 业保持 平稳 增长 , 产业结 构继续 改 善。 2017 年, 中国 农业 生产 形势 较好;在 深 入 推进供 给侧 结构 性改 革、 推动产 业转 型升 级以 及 世界主要经济体持续复苏带动外需明显回 升的 背景 下, 中国 工 业结 构得到 进一 步优 化, 工业生 产保 持较 快增速 , 工业企 业利 润快 速增 长 ;服务 业保持 较快增 长, 第三产 业对 GDP 增长的 贡献 率(58.8% )较 2016 年 小幅 上升, 仍是拉 动经 济增 长的 重要 力量。 固定资产 投资 增速 有所 放缓 。 2017 年 ,全 国固定 资产 投资 ( 不含 农 户)63.2 万亿 元, 同 比 增长 7.2% ( 实际 增长 1.3%),增 速 较 2016 年 下降 0.9 个百 分点 。其 中,民 间投 资(38.2 万 亿 元) 同比 增长 6.0%,较 2016 年 增幅 显著, 主 要 是由于 2017 年 以来有 关 部门 发布 多项 政 策措施 , 通过 放 宽行 业准入 、 简 化行 政许 可与 提高审批服务水平、拓宽民间资本投融资渠 道、 鼓励 民间 资本 参与 基 建与 公 用事业 PPP 项 目等多 种方 式激 发民 间投 资活力, 推动 了民 间 投资的 增长 。具 体来看 ,由于 2017 年 以 来国 家进一 步加 强对 房地 产行 业的宏观 调控,房 地 产开发 投资 增速 (7.0% ) 呈趋缓 态势 ; 基 于基 础设施建设投资存在逆周期的特点以及在经 济去杠 杆、 加 强地方 政府性 债 务风 险管控 背景 下地方 政府 加大 基础 设施 投资推高 GDP 的 能 力受到约束 的 影响,基础设施建设投资增速 (14.9% ) 小幅 下降 ; 制 造业 投资 增速 (4.8% ) 小幅上升, 且进 一步 向高新 技 术、 技 术改 造等 产业转 型升 级领 域倾 斜。 居民消 费维持 较快 增长 态势 。 2017 年 ,全 国社会 消费 品零 售总 额 36.6 万 亿元, 同比 增长 10.2%,较 2016 年小 幅回落 0.2 个 百分 点。 2017 年, 全国 居民 人均 可支 配 收入 25974 元, 同比 名义增 长 9.0% , 扣除 价格 因素实 际增 长 7.3% , 居民收入的持续较快增长是带动居民部门扩 大消费 从而 拉动 经济 增长 的重要 保证。具 体 来 看, 生 活日 常类 消费, 如粮 油烟酒 、 日 用品 类、 服装鞋帽消费仍保持较快增长;升级类消费 品 , 如 通信 器材 类、 文化办 公 用品 类、 家 用电 器和音 响器 材类 消费 均保 持较高 增速; 网络 销 售继续 保持 高增 长态 势。 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 6 进出口 大幅 改善 。 2017 年, 在世 界主 要经 济体持 续复 苏的 带动 下, 外部需 求 较 2016 年 明 显 回暖, 加上 国内 经济运 行 稳中 向好、 大宗 商品价格持续反弹等因素共同带动了进出口 的 增长。2017 年, 中国货 物贸易 进出口 总值 27.8 万 亿元, 同比增 加 14.2% ,增 速较 2016 年大幅 增长 。 具体 来看 , 出口总 值 (15.3 万亿 元) 和进 口总 值 (12.5 万亿 元) 同比 分别 增长 10.8% 和 18.7%,较 2016 年均大 幅上 涨。 贸易 顺差 2.9 万亿 元, 较 2016 年有所 减少 。 从贸 易 方 式 来看, 2017 年, 一般贸 易 进出 口占 中国 进 出口总 额的 比重 (56.3%)较 2016 年提 高 1.3 个 百 分点, 占比 仍然 最高。 从国 别来 看,2017 年, 中国 对美 国、 欧盟 和 东盟进 出口 分别 增长 15.2% 、15.5% 和 16.6% , 增速较 2016 年大 幅 提升 ; 随着 “一 带一 路” 战 略 的深 入推 进, 中 国对 哈萨 克斯 坦、 俄 罗斯、 波兰 等部 分一 带一 路沿线 国家 进出 口保 持快 速增长。 从产 品结 构 来看 , 机 电产 品、 传统 劳 动密集 型产 品仍 为出 口主力 ,进 口方 面主 要以 能源、 原材 料为 主。 展望 2018 年 ,全球 经济有 望 维持 复苏 态 势,这 将对 中国 的进 出口 贸易继续 构成 利好 , 但主要经济体流动性趋紧以及潜在的贸易保 护主义风险将会使中国经济增长与结构改革 面 临 挑战。 在此 背景 下, 中国将继 续实 施积 极 的财政 政策 和稳 健中 性的 货币政 策, 深入 推进 供给侧 结构 性改 革,深 化 国资国 企 、 金融 体制 等基 础性 关键 领域 改革,坚 决 打好 重大 风险 防 范化 解、 精准 脱 贫、 污染防 治 三大 攻坚 战, 促 进经 济高 质量 发展, 2018 年经济 运行 有望 维持 向 好 态势。 具体 来看 , 固定 资 产投 资将 呈现 缓 中趋稳 态势 。 其 中, 基于当 前 经济 稳中 向好 加 上政府 性债务 风险 管控 的加 强, 2018 年地 方政 府大力推动基础设施建设的动力和能力都将 有所减 弱, 基础 设施 建设投 资 增速 或将 小幅 回 落; 在高 端领 域制 造业 投 资的拉动 下,制 造 业 投资仍 将保 持较 快增 长;当 前 房地 产市 场的持 续调控、 房企 融资 受限 等 因素对 房地 产投 资的 负面影 响仍将 持续 , 房地产 投 资增 速或 将 有所 回落。 在国 家强 调消 费对经 济 发展 的基 础性 作 用以及 居民 收入 持续 增长 的背 景下,居 民 消费 将保持 平稳 较快 增长; 对 外贸易 有望 保持 较好 增 长 态势, 调结 构、 扩大进 口 或将 成为 外贸 发 展的 重点 内容, 全球 经济复 苏 不确 定性、 贸易 保护主 义以 及 2017 年 进出 口 额 基数 较高 等因 素或导致 2018 年 中国 进出 口增速 将有 所放缓 。 此外 , 物价 水平 或将 出现小 幅 上升, 失业 率总 体将保持稳定,预计全年 经济增速在 6.5% 左 右。 五、 行业 分析 及区 域经 济环 境 1. 行业概况 2016 年下 半年 , 房价 不断攀 升, 投 资性 购 房需求 旺盛, 同时 开发 商 不断加 大对 一二 线城 市土地 的投 资力 度, 资 本 大量涌 入房 地产 市场 , “十一 ” 期间 , 21 个城 市 均出台 了不 同程 度的 房地产 调控 政策, 调控 城 市短期 价格 已出 现环 比回落 , 调控 效果 初步 显 现, 但随 着各 地政 策 时效性 逐渐 降低, 房价 上 涨的压 力并 未持 续减 弱。 2017 年 以来 , 调控 政策 进 一步 升级, 因城 施策的调控思路导致不同城市房价变动出现 分 化, 整体 来看 , 在 “回归 居 住属 性” 、 “限 购、 限贷、 限售、 限价” 政策的 影响 下 , 房地 产市场 处 于温 和降 温阶 段。 图 1 2016 年以来国房景气指 数(频率:月) 资料来源:Wind资讯 2017年, 房地 产开 发投 资 规模仍呈 较快 增 长 , 增 速较 上年 基本 持平, 全年 房地 产开 发投 资10.98 万亿元 ,同 比增长7.00% ; 其中住 宅投 资7.51 万亿 元, 同比 增长9.40%, 增速 较上 年上 升3.00 个百分 点 。 全国 房屋 新开工 面积17.87亿 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 7 平方米,同比增长7.00% ,其中住宅新开工面 积12.81亿平 方米 , 同比 增长10.50% 。 全国 房屋 施工面积78.15 亿平 方米, 同比增长3.00% ,增 速 较 上年 有所 回落; 其中 住宅 施 工面 积为53.64 亿平方米,同比增长2.90% ,增幅较上年上升 1.00个百分点。总体看,2017年全国房地产 开 发投资 仍保持 较快 增长 , 但企业 实际 开工 意愿 明显减 弱, 施工 进度 有所 减缓。 房地产 销售 方面, 2017 年 在房地 产严 控政 策的影 响下, 销售 同比 增 速呈现 持续 下降 的态 势。 2017 年全 年商 品房 销售 面积为16.94亿平 方 米,同比 增长7.70% , 增速 较上年下 降14.80个 百分点 ; 共实 现销 售额13.37 万亿 元, 同比 增长 13.70% , 增速 较上 年 下降21.20个 百分 点。 价格 方面 , 根据中 国房地产 指数系 统对100 个城 市 的全样 本调 查数 据显 示, 2017年百 城住 宅平 均 价格累计上涨7.15% ,较2016年增速下降11.57 个 百 分点, 价格 增速 明显回 落。 整体 看,2017 年以来,在“回归 居住 属性”、“ 限购、限 贷 、 限售、限 价 ” 政策 的 影响 下, 商 品房 销售 面积、 销售额 和销售 价格 呈规模 增长、 增速 放缓 的态 势。房地 产市 场整体 处于 温和降 温阶段 。 2. 房地产供求与信贷环境 2016年, 在 全国 去库 存政策 的 指导 下, 地 方政 府继续减 少土地推 出量, 全国300 个城 市 共推出 各类 用地10.32亿 平 方米, 同比 下降9.0% , 整体 处于 较低水 平。2016 年 全国300 个城 市各 类 土 地成 交量 同比 下滑, 共成 交8.59亿平 方米 , 同比下 降3%。虽 然 成交 量下滑, 土地 价格 却快 速攀升,各类土地成交出让金2.90万亿元,同 比增长31% 。 2016 年全国300 个城 市各 类用 地成 交楼面均价 为1904 元/ 平方 米,同比上 涨40% , 平均溢 价率 为43.13%,较 2015年 提高26.91 个百 分 点, 热点 一二 线城 市地王 频出 。2017 年, 全 国300城市土地供应小幅回升,热点城市增供稳 定市场预期, 拉动成交量及出让金上涨, 楼面均 价涨幅较去年有所收窄,平均溢价率同比下降。 2017年, 全国300 个 城市共推 出各类用 地11.19 亿平方 米, 同比 增长8% ; 土地成 交量9.50 亿平 方米, 同比 增长8% ; 土地 成交出 让金4.06 万亿 元 , 同比 增长38% 。 2017年全 国300 个城 市各 类 用地成 交楼 面均 价为2374 元/平 方米 , 同比 增长 26% ,增 速有 所放 缓; 平均 溢价 率为29%,较 2016年下 降14.13个百 分点。 分城市 来看, 一线 城市 土 地供应 持续 放量 , 成交量 及出 让金 随之 上涨 , 但受调 控影 响均 价 及溢价 率同比有所下 滑;二线城 市调控深化 , 土 地 供求 降至 低位, 土地市 场 总体 趋稳; 三四 线城市 内部 热度 分化, 部 分城市 承接 经济 发达 城市群 核心 外溢 需求, 拉 动整体 土地 供求 升温 。 地价高 企伴随 限购、 限贷政 策, 为 房 地产 企业后 续开 发的 利润 开发 空间带 来挑 战。住 建 部和 国土资源 部在2017 年4 月发布了 《关于 加 强近期住房及用地供应管理和调控有关工作 通 知》 (以 下简称“ 《通知 》 ”) , 要求 合理 安 排 住宅 用地 供应, 对住房 供 求矛 盾突 出、 房 价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特 别是普 通商 品住 房用 地供 应规模, 去库 存任 务 重 的 城市 要减 少以 至暂 停住 宅 用地 供应。 《通 知》还 表示,各地要 建立购地资 金审查制度 , 确保房 地产开发企业 使用合规自 有资金购地 。 经国土资源部门和有关金融部门审查资金来 源不符 合要 求的 , 取消 土 地竞买 资格 , 并在 一 定时间 内禁 止参 加土 地招 拍挂。 要 结合 本地 实 际和出 让土 地的 具体 情况 , 灵活确定 竞价 方式 , 包括 “ 限房 价、 竞地 价” 、 “ 限地价 、 竞 房价 ” 、 超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面 积 等, 坚决 防止 出现 区域性 总 价、 土 地或 楼面 单价新 高等 情况 ,严 防 高价 地 扰乱 市场 预期 。 从房地 产开发 资金 来源 来看 , 2017 年 房地 产开发 企业 ( 单位 ) 实际拨入用 于房 地产 开发 的货币 资金 主 要由 国 内贷 款、 利用 外资 (包 括 对 外 借款、 外商 直接 投资、 外 商 其他 投资 等)、 自 筹 资金 ( 以股 权融 资为主 ) 和 其他 资金 (以 销售回 款和 债券 融资 为主 ) 构 成。2017年 ,房 地产开 发资 金共计156052.62亿 元。 其 中国 内贷 款25241.76 亿元,占比 为16.18% ;利用外资 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 8 168.19 亿元 , 占比 为0.11% ; 其他 资金79770.46 亿元, 占比 为51.12% ; 自筹 资金50872.22亿元 , 占比为32.60% 。 从房地 产开 发资 金增 速上 看, 2017 年以 来, 随着金 融去 杠杆 力度 的推 进, 证监 会、 保监 会、 银监会 等部 门密 集发 布三 十余份 政策 文件, 房 地产融 资继 续收 紧。 北京 “317新政 ” 的出 台, 标志房 地产 调控 加码 。2017 年, 其他 资金 增速 降至8.60% ,比2016年下 降23.30个 百分点 。随 着房企 主要 融资 渠道 收窄 , 海外融 资为 房企 融 资打开 了一 扇窗 。2017 年, 利用 外资 增速 明显 提升,2017 年,利用外资同比增速为19.80% , 较2016 年 同期 上升72.40 个百 分 点。 3. 行业竞争 2017年, 在 房地 产市 场政策 从 紧、 全 国商 品房销 售量 和销 售价 格增 速放缓 的背 景下, 销 售额 超过百亿 元的房企 达144 家, 较上年增 加 13家,销售额共计8.21万亿元,市场份额超 过 60% ,行 业集中 度快速 提 升。2017年 ,部 分企 业抢抓 非热 点二 、 三线 城 市放量 契机 , 在重 点 一线城 市市 场严 控的 环境 下, 抢占 具有 发展 潜 力 的 二、 三 线市 场份 额, 寻 求 发展 机遇。 与此 同时, 2017年房 地产 企业收 并 购案 例明 显增 多。 大型房 企在 资金 运作 实力 、 区 域布 局、 产品 结 构 、 经 营效 率具 有较 为显著 的 优势, 在目 前土 地 价 格增 长、 资 金面 偏紧、 行业 平均 利润 率渐 趋饱和 的背 景下 , 行业 整 合、 行业 集中 度加 速 提升、 房地产企业经 营模式转型 已成为趋势 , 与 养 老、 产 业园 区、 互联网 、 金 融等 行业 融合 程度逐 步加 深。 4. 政策环境 2016 年 9 月 末以 来, 北京 、天津 、苏 州、 成都、 郑州、 无锡、 济南 、 合肥、 武汉、 深圳 、 广州、 佛山、 南宁、 南京 、 厦门、 珠海、 东莞 、 惠州、 福州 等超过 22 个 城市陆 续发 布新 的楼 市调控 政策 , 重新 启动 限 购限贷 , 提高 市 场监 管等执行 层面 的要 求和 规范 。 各地 根据 自 身楼 市特点 出台 了差 别化 、 精 细化的 调控 政策,主 要从限购 资格、 首付 比例、 房价 备案 管理 、 增 加新 住宅 用地 供应 等 方面 收紧要求 。。 2016 年12 月中央经济工作会议重点强调 “促进 房地 产市 场平 稳健 康发展 ” , 首 次提 出 “长效 机制 ” : 要 坚持 “ 房子是 用来 住的 、 不 是用来 炒的”的定位 ,综合运用 金融、土地 、 财 税、 投资 、 立 法等 手段, 加快 研究 建立 符合 国情、 适 应市 场规 律的 基 础性制 度和 长效 机制 , 既 抑 制房 地产 泡沫, 又防止 出 现大 起大 落。 要 在宏观 上管 住货 币, 微 观 信贷政 策要 支持 合理 自住购 房, 严 格限 制信 贷 流向投 资投 机性 购房。 要落实 人地 挂钩 政策, 根 据人口 流动 情况 分配 建 设 用地 指标。 要落 实地方 政 府主 体责 任, 房 价上涨 压力 大的 城市 要合 理增加 土地 供应, 提 高住宅 用地比例,盘 活城市闲置 和低效用地 。 特大城 市要 加快 疏解 部分 城市功 能, 带 动周 边 中 小 城市 发展。 要加 快住房 租 赁市 场立 法, 加 快 机 构化、 规模 化租 赁企业 发 展。 加 强住 房市 场 监 管和 整顿, 规范 开发、 销 售、 中介 等行 为。 2017年 的 两会 也 再 次强 调了“ 稳” 字当头 、 因城 施策 去库存的 基调。2017 年3 月,40 余个城 市 或地区 , 出台 或升 级了 限 购限贷 政策 , 一线 城 市北京 和广 州再 次升 级政 策执行 力度, 二套 房 界定标 准提 升, 二线 城市中 部 分16年未 出台 政 策 的 包括 长沙、 石家 庄、 青 岛 等城 市, 由 于近 期房价 涨幅 过大 , 也出 台 了政策 。 政策 端对 价 格的管 控趋 严。 2017 年7 月24 日 ,中 共中央 政治 局召 开会 议确定 要稳 定房 地产 市场 , 坚持政 策连 续性 和 稳定性 , 加快 建立 长效 机 制。 在此政 策背 景下 短期内商品 房 销售面积和金额增速很大可能 仍将呈现放缓趋势。长效机制的建立方面, 2017 年7 月 , 住建 部会同发改 委、公安 部、财 政 部、 国土 资源 部、 工商总 局、 央行 、 税 务总 局等八 部委 联合 印发 了 《 关于在 人口 净流 入的 大中城 市加 快发 展住 房租 赁市场 的通 知 》 , 要 求在人 口净 流入 的大 中城 市, 加快 发展 住房 租 赁市场 。 目前 , 住 房城 乡 建设部 已会 同有 关部 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 9 门选取 了广 州、 深 圳、 南 京、 杭州、 厦门 、 武 汉等12 个城市作为首批开展住房租赁试点的 单位。 作 为发 展住 房租 赁 市场试 点单 位的 广州 , 也印发 了 《广 州市 加快 发 展住房 租赁 市场 工作 方案 》 , 积极 构建 购 租并举 的 住房 制度, 方案 中 提 出了 “ 租购 同权 ” 的概 念, 赋予 符合 条件 的承租 人子女享有就 近入学等公 共服务权益 。 这 对于学区房的非理性上涨起到有效遏制效 果。 北京 也拟 推出 共有 产权住 房 ,在 产权 比例、 购房资 格及 退出 机制 等多 个方面, 均有 详细 规 定,并 明确共有产权 住房可落户 入学。另外 , 增加土 地供应、 推动 房地产 税 立 法、 推进 棚改 和保障 房建 设等 工作 也在 逐步展 开。 2017年10月18日, 中国 共 产党第 十九 次全 国代表 大会 开幕, 针对 房 地产市 场平 稳健 康发 展,提 出“房子是用 来住的,不 是用来炒的 ” 的 定 位, 坚 持加 快建 立多主 体 供给、 多渠 道保 障、租 购并举的住房 制度。12 月8 日,中共 中 央政治 局会 议分 析研 究2018 年 经济 工作 , 提出 加快住 房制 度改 革和 长效 机制建 设,是 2018 年 要着力 抓好 的一 项重 点工 作。 会议 提出 要发 展 住房租 赁市 场特 别是 长期 租赁, 保 护租 赁利 益 相 关 方合 法权 益, 支 持专业 化、 机构 化住 房租 赁企业 发展。 总体看 , 在严 格调控 的政策 背 景下, 短期 内房 地产 行业 呈降 温态 势。 龙 头 企业 逐渐 建立 起更大 的市 场优 势, 同 时 具有特 色和 区域 竞争 优势的中型房地产企业也会获得一定的生存 空间。 未 来一 段时 间宏 观 调控将 逐步 回归 市场 化, 长效 机制 逐步 取代 短 期调控 手段 。 中国 城 镇化进 程的发展使房 地产市场仍 存增长空间 , 但中长 期需 求仍 面临 结构 性调整 。 5.区域经济环境 目前公司房地产项目大部分位于安徽省 内, 安徽 省经 济发 展状 况 及房地 产行 业趋 势对 公司经 营产 生重 要影 响。 安徽省区域经济环境 根 据《 2017 年安 徽省 国民经 济 和社 会发 展 统 计公报 》,2017 年,安 徽省全 年生产 总值 27518.7 亿 元, 按 可比 价格 计算, 同比 增长 8.5% ; 人均 GDP 为 44206 元 (折合 6547 美 元 ),同 比 增加 4645 元。 产 业 结构 方面, 2017 年 , 第一产 业增 加值 为 2611.7 亿 元, 同比 增长 4.0% ;第 二产 业增 加 值为 13486.6 亿 元, 同比增 长 8.6%;第 三 产 业 增 加值为 11420.4 亿 元, 同比增 长 9.7%。三 次 产 业结 构由 上年的 10.5 :48.4 :41.1 调 整为 9.5:49.0 :41.5。工业增加值 占 GDP 比重为 41.8% 。 2017 年,全省固定资 产 投资额为 29186 亿元, 同 比增 长 11% 。 其 中 ,工 业及 信息 化产 业 技 术改 造投资 7352.9 亿元 , 增长 18%;基 础 设施投 资 6534.9 亿元 , 增长 24.2%; 民间 投资 19233.4 亿元 ,增 长 7.1% 。分区 域看 ,皖 江示 范区投 资 19689.4 亿元 , 增长 9.5% ; 皖北 六市 投资 8092.9 亿元 , 增长 15.4% 。 分产 业看, 第 一产业 投资 下降 4.6%,第二 产 业增 长 12% , 第三产 业增 长 11% 。 分行业 看, 工业 投资 增长 12.7% ,其中制造 业增长 11.5% ,制造业中 装 备制造 业增 长 13.8%。六大 高 耗能 行业 投资 增 长 14.4% 。 2017 年, 安徽 省房 地产 开 发投资 完成 额为 5612.5 亿元 ,比 上年 增长 21.9% ; 商 品房 销售 面积 9200.7 万平 方米 ,同比 增长 8.2% ;商品 房销售 额 5865.8 亿元 , 同比 增长 16.5% ; 年末 商品房 待售 面积 2021.3 万 平方米 , 下降 15.8% 。 近几年, 高速 增长 的固 定 资产投 资成 为了 驱动安 徽省 经济 增长 的主 要动力 。 随着 “中 部 崛 起” 战略 和 “长 江经 济带” 发展 战略 的实 施, 安徽省的固定资产投资额和经济总量仍将保 持快速 增长, 这也 为公 司 的进一 步发 展提 供了 良好的 政策 环境 和经 济环 境。 六、基础 素质 分析 1. 产权状况 截至 2018 年 3 月底, 公司 注册资 本 33.67 亿元,安 徽交 控集团 持股 100% ,公司 实际 控 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 10 制人为 安徽 省 国资 委。 2. 企业规模 公司是安徽交控集团旗下以房地产开发 为主营 业务 的集 团公 司, 拥有房 地产 开发 企业 国家二 级资 质。 截至 2018 年 3 月底, 公司 合 并范围 二级 子公 司 24 家。 公司 业务 主要 为商 品房产 品开 发, 同时 拥有少量酒 店和 物业 管理 运营业务 , 经营 范围 主要集中在 安徽 省内 合 肥、 芜湖、 六安、 巢湖、 铜陵 、 滁州、 池州、 阜阳 、 亳州等城 市。 公 司开 发建设 了 多个 住宅、 写字 楼、 五星 级酒 店、 高端 商 业、 旅 游养 生地 产等 项目。 截至 2018 年 3 月底 , 土地 储备 60.87 万平方 米。 业务经 营方 面, 公 司商 品 住宅开 发以 刚需 型 住 宅和 城市 底商 为主, 2017 年公 司房 屋施 工 面积 239.70 万平 方米 , 合同 销 售面积 64.79 万 平方米 ,合 同销 售金 额 48.43 亿元 。公 司目 前 在 售有高 速· 滨湖 时代广 场、 高速· 时 代城、 高 速· 云水湾 等十余 处项 目, 项目储 备较为 充足。 但项 目分 布城 市较 为集 中, 部分三 四线 城市 剩 余可售 面积 占比 较高, 个 别项目 或 面临 一定 去 化压力 。 总 体 来看, 公司 已形 成以城 市 综合 体、 高 品质住 宅等 产品 为主 的产 品结构。 较为 充足 的 项目储备在未来几年有望为公司带来持续增 长,公 司在 安徽 省内 具有 较强的 竞争 能力 。 3. 股东支持 公司股东安徽交控集团是安徽省最大的 交通基 础设施建设主 体,在路产 规模和质量 、 政府支 持、 多 元化 经营 等 方面均 具有 突出 优势 。 在日常 运营 中, 安 徽交 控 集团为 公司 提供 一定 的资 金及 融资 支持。 同时, 公司 受益 于安 徽交 控集团 的协 同效 应, 在 优 势资源 获取 方面 具有 一定竞 争优 势。 七、 管理 分析 跟踪期 内, 公 司法 定代 表 人及董 事长 兼党 委副书 记变更 为陶 文胜 先生 , 同 期, 公司 董事 、 兼总经 理变 更为 黄朝 晖先生 。 陶文胜 先生 , 男, 汉族, 1970 年 1 月出 生, 安徽东 至人 , 中共 党员 , 研究生 学历 , 高级 工 程师。 曾 先后 担任 合肥 美 菱冰箱 总厂 助理 工程 师, 合肥 美菱 空调 器厂 助理 工程师 、 团委 书记、 党 委 委员、 机关 党支 部书记 , 安 徽省 机械 设备 成套局 招标 综合 部副 经理 、 综 合处 副处 长、 咨 询 监 理处 副处 长、 机 关党支 部 书记、 招标 中心 副主任 , 公司 党 委委 员、 副 总 经理, 安徽 省驿 达高速公路服务区经营管理有限公司党总支 委 员、 执行 董事 、 总 经理, 兼安 徽省 高速 石化 有限公 司董 事 、 董 事长 , 安徽省 驿达 高速 公路 服务区 经营管理有限 公司执行董 事、总经理 、 党委副 书记 ,2017 年 9 月 至今任 公司 董事 长、 党委副 书记 。 黄朝晖 先生 ,男 ,汉 族,1973 年 5 月 生, 安徽合 肥人 , 中共 党员 , 研究生 学历 。 曾先 后 担任安徽省高等级公路管理局科员安徽省高 速公路 合铜 公路 管理 处科 员, 安徽 省高 级公 路 工程监 理有 限公 司办 公室 副主任, 安徽 高速 公 路房地 产有 限责 任公 司总 经理助 理, 安 徽省 安 高投资 有限 公司 总经 理助 理、 副总 经 理, 公司 营销与物业管理部经理兼安高投资公司总经 理, 安徽 省高 速地 产集 团 铜陵有 限公 司总 经理 兼江南区域总经理、池州公司总经理。2017 年 9 月起 至今, 任公 司党委 委 员、 董 事、 总经 理。 跟 踪 期内, 公司 在法人 治 理结构、内 控 体 系和管 理制 度等 方面 无重 大变化 。 八、重大 事项 挂牌转让联营公司苏州公司 2017 年 4 月 24 日 , 公司发布《安 徽省 高 速地产集团有限公司关于筹划转让其持有的 安徽省 高速 地产 集团 (苏 州) 有 限公 司 40% 股 权及全 部债 权的 公告 》 ,拟 转让 其所 持有 的安 徽 省 高速 地产 集团 ( 苏州) 有限 公司 (以 下简 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 11 称“苏 州公司 ”)40% 股 权及全 部债权 。挂牌 期 满 后, 经 协议 转让 方式进 行 交易 撮合, 最终 由苏州 公司 控股 股东 中赫 置地有限 公司 ( 以下 简称 “ 中赫 置地” ) 受让 苏州公 司 40% 股权 及 转让方 对标 的企 业债 权。2017 年 5 月 15 日, 公司与 中 赫置 地签 署了 《产 权 交易 合同》 (合 同编号:G317AH1000177 ),转让价格为 166877.41 万 元, 其中 股权 17280.13 万元 、债 权 149597.27 万元 (包 括 挂牌公 告中 代偿 债权 违约金 9708.20 万元 )。2017 年 5 月 16 日, 公司已 收到 中赫 置地 支付 的全额 转让 价款。 鉴 于苏州 公司 之前 作为 公司 联营公 司, 资产 规模 不大, 且每 年产 生的 投资损 益 规模 对公 司影 响 较小, 本次 转让 对公 司的整 体 运营 无重 大影 响。 九、 经营 分析 1. 经营现状 公司主 要业 务为 商品 房开 发、 销售 及商 业 物业经 营。2015~2017 年 ,公司 营业 收入 波动 中有所 下降 。 2017 年, 公司 实现营 业收 入 35.97 亿元, 同比 下降 29.12% , 主要系 结转 规模 下降 导致房 地产 开发 收入 有所 下降。 从收 入结 构看 , 房地产 开发 业务 收入 为 33.48 亿元 ,占 营业 收 入 的 比重为 93.09% ; 受益于 酒 店业 务收 入及 物 业管理 收入 增长, 公司 其 他业务 收入 同比 增长 约 50% 至 2.49 亿元,占营业收入的比重为 6.91%, 房 地产 开发 业务 主业 仍 保持 突出 地位 。 从毛利 率来 看,2015~2017 年, 公司 综合 毛利率 水平 波动 中有 所上 升。 2017 年, 公司 综 合毛利 率为 32.88%,同 比 上升 13.14 个 百分点 。 其中,公司房地产开发业务毛利率同比上升 11.94 个百 分点至 31.74% ,主要 因为 结转 项目 拿地成 本较 低拉 高业 务毛 利水平。 其 他业 务毛 利率回升至 48.24% , 主要是 因 为本期 完成 同一 控制下 企业 合并,合 并 安徽 省 交通 控股 集团 酒 店管理 有限 公司 (以 下简 称 “酒店 管理 公司 ” ) , 重新将 酒店 收入 计入 其他 业务收 入中, 酒 店业 务毛利 水平 较高, 拉动 其他 业 务收 入毛 利率 有 所回升 。 2018年1~3月, 公司 实现 营业 收 入4.00 亿元 , 受当期 可结 转项 目较为 零散 影响, 房 地产 开发 业务实现 收入3.52亿元 ,同比下降29.02% ,毛 利率也下 降至14.26% ;其 他业务收 入为0.48亿 元, 占营 业收 入的 比重 上升 至12.09%,毛 利 率 水平相较2017 年变动不大,为45.19% 。 同期, 公司综 合毛 利率 下降14.88 个百分 点至18.00% 。 综 合 来看, 跟踪 期内 , 公 司房地 产开 发主 业地位 依然突出,受 项目结转规 模下降影响 , 公司收 入规 模有 所下 降, 盈利水 平受 结转 项目 毛利水 平不 同影 响波 动较 大。 表 2 2015~2018年 3月公司营业收入与毛利率情况(单位:亿元、%) 资料来源:公司提供 2. 房地产开发业务 项目开发及销售 目前, 公 司商 品房 开发 销 售业务 主要 集中 在安徽 省内。公司结 合宏观政策 和市场需求 , 实 施 产品 结构 多元 化战 略。 一方 面, 既有 针对 刚需的 小户 型住 宅, 也 有 针对改 善性 需求 的大 项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1~3 月 收入 占比 毛利 率 收入 占比 毛利 率 收入 占比 毛利 率 收入 占比 毛利 率 房地产 开发 40.58 95.28 22.21 49.09 96.73 19.80 33.48 93.09 31.74 3.52 87.91 14.26 其他 2.01 4.72 36.13 1.66 3.27 17.98 2.49 6.91 48.24 0.48 12.09 45.19 合计 42.59 100.00 22.86 50.75 100.00 19.74 35.97 100.00 32.88 4.00 100.00 18.00 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 12 户型住 宅 。 另 一方 面, 公 司还积 极拓 展城 市商 业 综 合体 开发、 “养 老地产 ” 开 发和 “旅 游地 产”开 发等 业务 。 房地产 开发 规模 方面 , 跟踪 期 内, 公司 注 重对已 开工 项目 的开发 建设 , 新 开工 规模 呈下 降趋势 , 同时 竣工 节奏 有 所放缓 。 2017 年, 公 司期末 在建 面积 为 191.18 万 平 方米, 同比 增长 16.95% ; 新开 工面 积为 76.23 万平 方米 ,同 比 下降 22.91% ; 竣工 面积 为 48.52 万 平方 米, 同 比下降 46.78% 。 房地产 销售 方面, 受房地产 市 场调 控趋 严 影响, 公司 合同 销售 规模 有所下 降。2017 年, 公司合同销售金额为 48.43 亿元,同比下降 10.45% ;合 同销 售面 积为 64.79 万平 方米 ,同 比下降 18.31% 。2017 年 公司主要 合同 销售 项 目有高速 · 时代 华府 ( 亳州 ) 、 高 速· 时 代公 馆 、 高速 · 御 府 (芜 湖) 、 高 速· 时代 城 (阜 阳 )、高 速· 时代 城 (合 肥) 、 高 速· 云水 湾、 高 速· 御景 天地 等, 合同销售主 要分 布地 区为 亳州、 合肥 、 芜 湖、 阜阳 等地。2017 年, 受区 域房地产市场环境良好及销售业态以住宅为 主两 方面 影响 , 公司 合同销 售 平均 销售 价格 较 2016 年 有所 上升 ,为 7474.92 元/平方 米。 2018 年 1~3 月,公司期末在建面积为 198.97 万平 方米 ;新 开工 面积为 14.57 万平 方 米;房 屋竣 工面 积 6.78 万 平方米 。销 售方 面, 2018 年 1~3 月, 公 司合 同销 售 金额为 14.66 亿 元, 同比 下降 22.19% ;合 同销售 面积 为 20.07 万平方 米, 同比 下降 16.65% 。 开 发规 模和 销售 情况均 延续 上年 下降 趋势 。 2018 年 1~3 月, 公 司合同 销售 平均 销售 价格 同 2017 年 全年 平均 水平保 持稳 定, 达 7304.43 元/平方 米。 表 3 2015~2018年 3月公司房地产业务主要指标 项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1~3 月 房地产开发投资完 成额( 亿元 ) 33.04 45.24 48.79 6.08 期末在 建面 积 (万平 方米 ) 155.76 163.47 191.18 198.97 新开工 面积 (万平 方米 ) 22.53 98.88 76.23 14.57 房屋竣 工面 积 (万平 方米 ) 69.38 91.17 48.52 6.78 合同销 售面 积 (万平 方米 ) 42.97 79.31 64.79 20.07 合同销 售金 额 (亿元 ) 30.62 54.08 48.43 14.66 平均销 售价 格 (元/平方 米) 7125.93 6818.81 7474.92 7304.43 房屋结 算面 积 (万平 方米 ) 69.84 71.30 48.63 7.60 资料来源:公司提供 截至 2018 年 3 月底 ,公 司在建 项目 均已 达 到 可售 状态, 在售 项目主 要 分布 在合 肥、 巢 湖、铜 陵、 阜阳 、亳 州等 地。截至 2018 年 3 月底, 公司 剩余 可售 面积较 去 年同 期有 所下 降, 为 153.84 万平 方米 。 从 可 售项目 分布 来看 , 合 肥 、 铜 陵和 滁州 等地 待售面 积 占比 较高, 考虑 到部 分城 市出 台了 较为 严格 的 限价、 限购 、 限 贷政策 ,个别 项目 或面 临一 定 去化 压力 。 表4 截至2018年3月底公司在建及在售项目(单位:亿元、万平方米、元/平方米) 主要项目 项目所 在地 预计总 投资 截至 2018 年 3 月底 已完成投 资 2018 年 4~12 月 投资 2019 年 投资 2020 年 投资 总建筑 面积 已售出 面积 剩余可 售面积 综合楼 板价 高速· 滨湖 时代 广场 合肥 45.95 40.88 5.07 - - 101.27 57.20 26.80 457.95 高速· 时 代城 合肥 31.4 28.30 0.69 2.33 0.08 56.48 38.62 3.43 2157.58 高速· 云 水湾 巢湖 16.19 13.69 2.10 0.40 - 32.95 23.81 5.19 460.00 高速· 铜都 天地 铜陵 36.5 32.10 1.40 2.00 1.00 65.98 37.89 24.11 1677.61 高速· 御景 天地 六安 14.98 11.47 1.80 1.71 - 44.71 28.51 10.49 602.76 高速· 时代 华府( 亳 州) 亳州 14 11.36 1.53 1.05 0.06 42.19 31.12 1.88 990.97 高速- 时 代城 ( 阜阳) 阜阳 27.92 20.92 5.00 2.00 74.00 43.16 18.84 1225.75 高速· 时代 公馆 合肥 37.21 25.89 5.59 4.10 1.63 33.00 3.94 24.06 8867.84 高速· 御府 芜湖 11.01 4.15 3.02 2.01 1.83 27.54 8.56 16.44 1062.00 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 13 高速· 公园 壹号 滁州 17.35 10.15 2.20 3.00 2.00 65.85 13.74 22.60 1600.00 合计 -- 252.51 198.91 28.40 18.60 6.60 543.97 286.55 153.84 -- 资料来源:公司提供 截至2018年3月底 , 公司 在建 项 目共10 个。 预计所有项 目总投资为252.51亿元,截至2018 年3月底 已累 计完 成投 资198.91亿元, 预计2018 年4~12 月需投资28.40 亿元,2019 年 需投资 18.60 亿 元,2020年需 投资6.60亿元 。 考 虑到 房 地产行 业调 控政 策趋 于严 格, 公 司部 分项 目所 在区域 去化 速 度有 所下 降, 销售回 流资 金或 将 存在一 定波动,公司 在建项目投 资规模较大 , 未来几 年公 司存 在一 定融资 压 力。 总体来 看, 公 司房 地产 开 发项目 集中 在安 徽省内 。 跟 踪期 内, 受房地 产 行业 调控 政策 趋 严影响,公 司 房 地产 业务开 发 进度 趋缓, 同时 受益于 所在 区域 房地 产需 求的火 热, 合 同销 售 均价有所 增长 。 公司 根据销 售 情况 适当 调整 开 发和推盘节奏,目前 剩余可售面积为153.84 万 平方米,是2017年合同销售面积的2.37倍, 公 司项目 储备 规模 尚可 。 土地储备 土地储 备方 面, 公 司作 为 安徽省 省属 国有 企 业, 在长 期经 营过 程中, 与当 地政 府主 管部 门及各业务部门建立并保持了长期良好的合 作关系 , 具备 一定 项目 和 土地的 获取 能力 。 同 时为了 降低 经营 风险, 公 司在拿 地策 略方 面一 贯秉承 稳健 原则, 主 要以公 开 招拍 挂的 方式 获 取土 地。 截至2018 年3 月底, 公司土地 储备面 积60.87万平 方米 , 规 划建 筑面积139.96万平 方 米。 受 前期 土地 储备 快速 下降影 响,2017 年, 公司加 快土地获取节 奏,新增5 幅土地,主要 为住宅 用地 , 有少 量商 业 和公寓 用地 , 规 划建 筑面积合计108.10 万平方米,合计土地价款 为 33.93 亿 元。 新增 的土 地主要 位 于合 肥、 滁 州和 黄山, 其中 新增 合肥 区域土 地 规划 建筑 面积 占 比为37.18% 。 表 5 近年来公司新增土地及项目情况 项目 2015 年 2016 年 2017 年 新增土 地储 备建 筑面 积 (万平 方米 ) 82.00 59.40 108.10 土地投 资金 额 (亿元 ) 27.93 8.39 33.93 新增土地 楼面均 价( 元/ 平方米 ) 3433.88 2315.62 3138.76 资料来源:公司提供 截至2018 年3 月底, 公司拥 有土 地储 备规 划建筑面积139.96万平方米,为2017年合同 销 售面积的2.16倍,土地储备规模适中;土地 储 备均位 于安 徽省 内, 其中合肥和 滁州 土地 储备 面积占 比较 高, 分 别为 公 司土地 储备 总规 划建 筑面积 的49.89% 和47.05% , 其 中合肥 的土 地储 备获取 成本 较高 , 在目 前 “限 价” 等调 控政 策 下,项 目溢 价空 间可 能受 到一定 压缩 。 表6 截至2018年3月底公司土地储备情况 (单位:万平方米、%) 项目 土地储备建筑 面积 占比 合肥 69.83 49.89 滁州 65.85 47.05 六安 2.22 1.59 黄山 2.06 1.47 合计 139.96 100.00 资料来源:公司提供 注: 2018年3月底,公司权益土地储备建筑面积为122.18万平方米 (公司享有“高速·春晖里 ”项目40%权益)。 总体上 看 , 跟 踪期 内, 公司 增加土 地投 资, 土地储备 有所 增长, 土地储备规 模适中, 但区 域分布 较为 集中 , 部 分楼面 地 价较 高, 目 前房 地产行 业调 控政 策影 响下 , 项目未 来溢 价空 间 或将受 到一 定压 缩。 3. 其他业务 公司其 他业 务收 入主 要来 自酒店 经营、 物 业管理 和资 金占 用 , 对营业 收 入贡 献较 小。其 中, 2016 年以 前, 酒店 收 入来自 公司 子公 司安 跟踪评级报告 安徽省高速地产集团有限公司 14 徽省安高资产运营管理有限公司下属安徽高 速 开 元国 际大 酒店。 这家酒 店 由公 司开 发, 由 开 元 集团 负责 运营。 2016 年, 公司 将酒 店经 营 权移交 至安 徽交 控集 团下 属的酒 店管 理公 司, 公司下 属子 公司 以收 取租 金的方 式获 得收 入, 2017 年 为了 优化 资源 配置, 塑造 集团 酒店 业务 品牌形 象, 安 徽交 控集 团 决定将 酒店 管理 公司 股权无 偿划 转至 公司 ,由 公司进 行全 面管 理, 因此当年公司重新 实现酒店收 入 0.66 亿元 。 2017 年, 随着 公司 对苏 州 公司股 权及 债权 转让 完成,公司资金使用权让渡收入规模有所 下 降。 4. 经营效率 2015~2017 年, 公司销 售 债权周转 次数 、 存货周转次数及总资产周转次数均呈波动下 降趋势 ,2017 年 公司 销售债 权 周转 次数、 存货 周转次数以及总资产周转次数分别为438.85次、 0.20 次 以及0.21 次 ,同比均 有所下 降, 总 体看 公司经 营效 率一 般。 5. 未来发展 未来几 年, 公司 将进一 步 提升产 品品 质和 服 务, 提高 企业 效益 和品牌 形 象, 为 股东 提供 可持续 的利 润回 报 , 成 为安 徽省内 龙头 、 快速、 健康和 可持 续发 展的 房 地产 多 元化 企业 集团 。 战略定 位方 面,公 司 秉持 “ 精品 筑家 臻于 至 善” 的经 营理 念, 树立 安徽 省 龙头 房企 形象 , 继续深 化品 牌战 略, 为 客 户创造 高品 质产 品和 服 务, 整合 高速 地产 统一形 象, 形成 合力 , 树 立高速 地产 集团 品牌 。 区域战 略方 面, 公 司以安徽 省 会城 市合 肥 为中心 , 利用 公司 资 源优势 , 在 省内 选择 性拓 展项目 , 适时 拓展 一线 城 市项目 。 传 统商 住项 目选择 合肥、 阜阳 等市 场 环境较 好和 潜力 较大 的地市 进行 市场 深耕, 并 适时在 一线 城市 拓展 ; 旅游养 老地 产项 目选 择拥 有强势 自然 景观、 交 通 便 捷、 市 场容 量较 大的区 域 进行 拓展; 收缩 部分市 场环 境较 差的 地市 项目, 交 由资 产运 营 公司管 理。 产 品 战略 方面, 公司 奉 行 “ 高品 质” 的产 品 理 念, 不 断建 立完 善产品 标 准化 体系, 进行 产品创 新与 产品 升级 , 推 行产品 品牌 战略 , 提 升 产 品竞 争力。 住宅 产品向 节 能、 环 保型 产品 发 展, 探索 住宅 产业 化。 商业及 其他 业态 方面 以 客 户需 求为 导向, 创新理 念, 开发 符合 市场 需求的 产品 。 十、 财务 分析 公 司 提供的 2015~2016 年 财务报 告经 瑞华 会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2017 年财务 报告 由华 普天 健会 计师事 务所 ( 特殊 普 通合伙 ) 审 计, 均 出具 了 标准无 保留 意见 的审 计结论 。 公司 提供的 2018 年 1~3 月 的财 务数 据未经 审计 。 从 合 并报 表范 围看, 2017 年公司 纳入 合并 范 围 子公 司合计 24 家,其 中 本期 新增 并纳 入 合 并 报表 范围 的子 公司共 5 家 , 分别 为安 徽省 高速地 产集 团肥西 有限 公司 、 安 徽省 高速 地产 集团合肥 新站 有限 公司 、 安徽高 速通宁 开发 有 限公司、 黄山 安高 旅游 开发 有 限公 司和 酒店 管 理公司 ,5 家公 司年 末净资 产 合计 2.16 亿元, 净资产 规模 较小, 公司 合 并报表 范围 的变 化对 公司影响不大,财务数据具有可比性。截至 2018 年 3 月 底, 公司 合并范 围较 2017 年底 无 变化。 截至 2017 年底 ,公 司(合 并 )资 产总 额 为 175.85 亿 元; 所有 者权益 为 47.70 亿 元( 其 中少数 股东 权益 为 0.04 亿 元);2017 年 ,公 司 营 业收
展开阅读全文
  语墨文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:安徽省高速地产集团有限公司主体及跟踪评级报告.pdf
链接地址:http://www.wenku38.com/p-75881.html

                                            站长QQ:1002732220      手机号:18710392703    


                                                          copyright@ 2008-2020 语墨网站版权所有

                                                             经营许可证编号:蜀ICP备18034126号

网站客服微信
收起
展开