• / 27
  • 下载费用:10 金币  

湖北福星科技股份有限公司2019年第二期中期票据信用评级报告.pdf

关 键 词:
湖北 福星 科技股份有限公司 2019 第二 期中 票据 信用 评级 报告
资源描述:
3 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 将产 生不 利影 响 。  再融资压 力。2017 年 以 来销 售回 款下降 , 收购 子公 司 少 数股 权和 债务 的偿 还等 导致 公司 货币 资金 持续 下降 ,2018 年 3 月 末为 45.77 亿元 ,且 其中 11.30 亿 元受 限 。 截至 2019 年 1 月 底, 按最 早回 售期 计算 一年 内到 期的 债券约 55.86 亿元 , 对公 司再 融资 形成 一定 考验 。 4 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 声 明 一、 本次评级为发行人委托评级。 除因本次评 级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系;本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析,但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按 照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了 实地调查 和诚信义务,有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法,遵循 内部 评级程序做出的独立判断,未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、 中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、 本次评级结果中的主体信用等级自本评级 报告出具之日起生效,有效期为一年。债 券存续期内, 中诚信国际将按照 《跟踪评级安 排》 , 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级 , 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并及时对外公布。 5 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 发 行 主体 概况 湖 北 福 星 科 技 股 份 有 限 公 司 前身是成立于 1993 年的湖 北省汉川 钢丝绳股 份有限公 司, 是经 湖 北省体改委 【1993】16 号 文批准, 于 1993 年 6 月 以定向募集 方式设立 的股份有 限公司。 公 司 于 1999 年 6 月 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 ( 现 股 票 代 码 “000926 ” ) , 控 股 股 东 为 湖 北 省 汉 川 市 钢 丝 绳 厂 (以下简称 “汉川绳 厂” ) 。1999 年 10 月,公司 更 名为湖北福 星科技股 份有限公 司;2007 年 10 月, 经 深 交 所核 准 ,公 司所 属 行业 变 更为 房 地产 行 业, 主 营 业 务 由 金 属 制 品 业 务 扩 充 为 金 属 制 品 与 房 地 产开发;2008 年 11 月 ,控股 股东汉川 绳厂出资 成 立福星集团 控股有限 公司 ( 以下简 称 “福 星集团” ), 并将其持有 公司股份 转让给福 星集团, 至此公司 控 股股东变更 为福星集 团 。 2018 年 3 月末 , 福星集团 持股比例为 24.08% , 系公司 控股股东, 公司 实际 控 制人为汉川 绳厂 。 公司 主要经 营范围为 房地产开 发、 经营 和 管理 。 公司 房地产 业务主要 立足于武 汉市 , 以参与 “城 中 村”与“旧 城改造” 的方式进 行房产开 发。 截至 2017 年 末,公司 总资产 为 490.02 亿元, 所有者权益 (含少数 股东权益 , 下同 ) 为 118.94 亿 元;2017 年 ,公司 实现营业 总收入 116.59 亿元 , 净利润 11.96 亿元 , 经 营活 动 净 现金 流 1.31 亿元。 截至 2018 年 3 月 末,公 司 总资产 为 468.63 亿 元,所有者 权益 为 116.78 亿 元。2018 年 1~3 月 , 公司实现营 业总收入 27.04 亿元, 净 利润 2.67 亿元 , 经营活动净 现金流-12.52 亿 元。 本 期 票据 概况 湖北福星科技 股份有 限公司 2019 年度 第二 期 中期票据 拟 发行 5 亿 元, 期限为 3 年期 , 附第 2 年 末 公 司 调整 票 面利 率选 择 权及 投 资者 回 售选 择 权 。 偿还 方式为 每年支付 利息,到 期还本付 息。 本期票据附投资者回售选择权及公司调整票 面利率选择 权, 公司有 权决定 在本期中 期票据存 续 期内的第 2 年末 是否调整 本期中期 票据后 1 年的 票 面利率; 公司 作出关于 是否调 整本期中 期票据票 面 利率及调整 幅度的公 告后, 投 资者有权 选择在本 期 中期票据的第 二 个 计 息 年 度 的 投 资 者 回 售 登 记 期 内进行登记, 将持有的 本期中 期票据按 面值全部 或 部分回 售 给公 司 , 或选 择 继 续持 有 本 期中 期 票 据。 本期中期票据拟募集资金用于偿还到期债务 和补充流动 资金。 宏 观 经济 与政 策环 境 2018 年, 在内 部去杠杆 和外部 贸易冲突 的双重 压力下, 中国 经济运 行稳中有 变, GDP 增速逐季 回 落, 全年 GDP 同比增长 6.6% , 虽然达到 预期目标 , 但较上年回 落 0.2 个 百分点。 展望 2019 年, 高杠 杆 下经济转型 所面临的 阵痛持续 , 政策托 底力度依 然 有限,供需 两端仍有 放缓压力 , 预计全年 GDP 增 长 6.3% , 上半年下 行压力较 大, 下半年 随着 “稳 增 长”政策效 果显现或 略有企稳 。 图 1 :中国 GDP 增速 资料来源:国 家统计局 2018 年, 经济 供需两端 均有所 放缓 。 从需 求端 来看, 土地购 置费支撑 下房地 产投资保 持较快增 长, 制造业投资 回暖, 但地 方政府 债务严监 管导致基 建 投资大幅下 行 , 拉低投资 整体增速 ; 居 民收入增 长 放缓叠加居 民部门高 负债 , 社 零额增速 跌至个位 数; 全球经济复 苏走弱和 中美贸易 冲突持续 , 出口压 力 显现, 外 需对经 济增长贡 献率持续 为负 。 从供给 端 来看, 工业 生产缓慢 回落, 服 务业生产 走弱, 工 业 企业和服务 业企业盈 利增长均 放缓, 经 济运行微 观 基 础 恶化 。从 价 格水 平来 看, 通 胀走 势分 化,CPI 中枢有所上 移 , 大宗商品 价格涨势 趋缓带动 PPI 回 落。 此外, 严 监管下 社融收缩 明显, 流 动性风险 加 剧,信用风 险抬升。 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 % GDP 现价:累计同比 GDP 不变价:累计同比 6 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中 期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 经济虽有下 行, 但 积极因素 仍存 : 第三产 业对 经济增长的 贡献率维 持在 60% 以上, 最 终消费对 经 济增长贡献 率接近 80% , 产业 与需求结 构持续转 型 ; 以高技术产 业、 战略性 新兴 产 业等为代 表的新动 能 增 长 持 续快 于 规模 以上 工 业, 工 业内 部 结构 优 化 ; 民间投资保 持较快增 长, 新动 能投资占 制造业投 资 比重 提升 , 投资结构 继续改善 。 当前中国经济的下行是长期因素与短期因素 共同作用的 结果 , 是中 国经济 由高速增 长转向高 质 量发展不得 不经历的 过程 , 是 高杠杆下 的经济转 型 所 必 须 面临 的 阵痛 。在 此 经济 下 行与 结 构转 型 期, 结构性问题 和风险仍 需要高度 警惕 。 短期来 看, 需 重点关注三 大问题 : 其一 , 投 资依旧面 临多方面 放 缓 压 力 ,或 将 对经 济下 行 产生 较 大的 影 响; 其 二, 通缩压力下 , 企 业盈利或 继续恶化 , 制 约企业扩 大 再生产, 加 剧经济下 行 ; 其三 , 新动能 的发展面 临 发达国家遏 制加剧和 财政收入 增长放缓 、 财政资 金 支持力度或 减弱等不 利因素, 能否继续 快速发展 存 在不确定性 。 从 中长期来 看, 需警惕四 方面宏观 风 险: 全球经济 回调和 国 际金融 市场波动 给中国经 济 带来冲击 的 风险、 经济 下行和 财政收支 压力加大 背 景下的地方 政府隐性 债务风险 、 货币信 贷传导机 制 不畅导致的 实体经济 信用风险 、 经济下 行期就业 质 量下滑和失 业增多的 风险。 在当前经济 转型与结 构调整关 键期, 宏 观政策 面临高杠杆 等多重约 束, 依托基建 、 房 地产投资 稳 定经济增长 的传统路 径难以为 继, 宏观 政策调整 尤 需注重稳增 长、 防风 险、 促改 革的多重 平衡 。2019 年, 政策将继 续边际宽 松 、 动态求 稳 , 稳增长、 稳 杠杆 思路延 续, 总体呈 现 “稳监管、 宽货币、 宽 信 用 ” 特 征。 从 货币 政策 来 看, 未 来仍 有 降准 可 能, 政策利率或 小幅下调 , 流 动性 有望 合理充裕 ; 财 政 政策 加力提 效, 考虑 专项债后 的 “赤字 率” 或将 出 现较大幅度 提升 。 此外, 金 融监管将 以 “稳” 为主 , 避免力度和 节奏不当 加大对金 融体系的 冲击。 中诚信国际 认为 , 经济 转型与 调整是长 期过程 , 多重约束下 宏观政策 “ 托底 ” 力度依然 有限 , 大国 博弈背景下 外部不确 定性仍存 , 2019 年 中国经济 下 行压力将继 续显现 。 但是 , 中 国经济迈 向高质量 发 展的方向并 未改变, 未 来随着 改革开放 政策效应 的 持续释放, 中 国经济长 期平稳 健康 发展 仍具备一 定 基础。 行 业 及区 域经 济环 境 房地 产开发行业 房地产销售 2015 年以来, 随着一系 列扶持 购房需求 政策的 陆续推出以 及央行的 连续降息 , 市场需 求开始逐 步 释放, 房 地产市 场需求转 暖, 全国商品 房销售金 额 和销售面积 同比增速 分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。 2015 年, 全国 商品房 销售额和 销售面积 分 别为 8.73 万亿元和 12.85 亿平 方米, 同比 增长 14.4% 和 6.5% 。2016 年 1~9 月,在 政府 “去 库存”的 大 基调下, 整体政 策 环境保 持宽松 , 房地 产市场明 显 复苏, 销 售势头 强劲, 当期 全 国商品房 销售额和 销 售面积 同比 分别 大幅 增长 41.3% 和 26.9% 至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米 ,尤其 是一线城 市、部分 热 点二线城市 ( 南 京、 苏州、 杭州、 厦 门等) 以及 发 达 城市群的 卫星城市( 惠州、 东莞 、昆 山、廊坊 等) 地区市场销 售表现尤 其 突出。 但为 抑制 房价 快速 上 涨, 9 月底以来 , 国内 多 个城市 推出楼市 调控 政策 , 商品房销售 增幅 有所 放缓, 全年 销售额 和销售面 积 同比涨幅 分 别收窄 至 34.8% 和 22.5% , 规模分别 达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方 米 。2017 年,受楼 市 调控政策的 影响 , 商品房 销售增速 持续 放缓 ,当期 全国商品房 销售 金额 和 销售面 积分别 为 13.37 万亿 元和 16.94 亿 平方米 , 同比涨幅 分别收窄 至 13.7% 和 7.7% 。2018 年 1~9 月,在三 、 四线 城市价格 上 升的带动下 , 全国商品 房销售 金额和销 售面积仍 然 保持增长 , 同比分别 增长 13.3% 和 2.9% 。 7 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 图 2 : 近 年 来 全 国 商 品 房 销 售 情 况 单位:亿 元、 百万平 米、% 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 商品房销售 价格方面 , 自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月, 伴随 着 市场需 求的回 暖带动房 地产销售 价 格企稳回升, 70 城市价 格 指数 实现连续 的环比增 长, 且环比增幅 在 2016 年 3 月份 以来明显 加大,2016 年 3~9 月价格指 数 环比 涨 幅的 平均 值已达 1.06% , 达到近年来 的高点, 部 分新房 库存较少 的城市面 临 房价上涨过 快的压力 。但随着 2016 年 9 月底以 来 楼市调控政 策 密集出 台,并 于 2017 年 3 月起加 码 升级,价 格 指 数 环 比 涨 幅 开 始 呈 现 明 显 缩 窄 , 从 2016 年 9 月份环比涨幅 1.80% 的高点 降至 2017 年 9 月份的 0.2% , 2017 年 9~12 月 价格 指数 环比涨幅 有 所回升,但 幅度仍 然较小 。2018 年 1~9 月 , 在需 求 端的带动下 , 价 格指数环 比涨幅整 体明显回 升 , 但 整体涨幅仍 较为可控 。 图 3 : 近 年 来 全 国 70 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 单 位 : % 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 2015 年以来, 虽然 全国 商品房 销售情况 持续好 转, 但由于新 开工和竣 工面积 依旧维持 在较高水 平, 因 此 全 国 商品 房 待 售面 积 依 旧攀 升 ,2015 年 末为 7.19 亿平 方米, 较 2014 年末 继续增 加 0.97 亿平 方 米,其中住宅待售面 积 4.52 亿平方米,同 比增加 0.45 亿平方 米。 在整体 来看依 然面临较 大的去化 压 力。2016 年 ,虽然当 期房地产 市场销售 表现良好 , 但 由 于 竣工 未 售量 的累 计 以及 旧 库存 去 化速 度 慢, 当期末待售面积 仅小幅降至 6.95 亿平 方米;2017 年及 2018 年 1~9 月 , 随着 棚 改货币化 等去库存 政 策的持续推 进, 明 显拉动了 三 、 四线城市 购房 需求 , 2018 年 9 月末全 国 商品 房 待售面 积 降至 5.32 亿平 方米, 房 地产整 体降库存 效果较为 明显 , 但此外 值 得注意的是 此前土地 供应较多 、 人口增 长较慢甚 至 负增长的 弱 能级城市 ,库存压 力仍然较 大 。 图 4 : 近 年 来 全 国 商 品 房 待 售 情 况 单位:万 平方 米 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 房地产投资和施工 2015 年以来 ,虽然房 地产市场 需求出现 回暖, 但区域分化 问题依然 明显, 房 地产开发 商对于三 四 线城市依然 保持较为 谨慎的态 度, 由于 三四线地 区 房地产开发 投资占比 较高, 因 此对房地 产开发投 资 增速产生明 显拖累。2016 年, 房地产 市场回暖, 在 新开工 量 、 竣工 量 及土地 购置支出 的带动下,房地 产开发投资 增速触底 反弹, 当期 房地产 开发投资 额 同比增长 6.9% 。2017 年,国内 商品房 销售金额 仍 保持增长 , 房地 产 开发商 补货意愿 仍然较强 , 房地 产开发投资 同比增长 7.0% 至 10.98 万亿 元,其中 , 住宅投资同 比增长 9.4% 至 7.51 万亿 元。 2018 年 1~9 月, 房地 产 土地 购置力度 仍然较大 , 同 时新开工 面 积保持增长 , 当期 房地产 开发投资 同比增长 9.9% 至 8.87 万亿元 。 (20) (10) 0 10 20 30 40 50 60 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 17-02 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-08 商品房销售额(亿元,左 轴) 商品房销售(万平方米, 左轴) 商品房销售额增速(%, 右轴) 商品房销售面积增速(% ,右轴) -1.00 -0.50 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 15-01 15-03 15-05 15-07 15-09 15-11 16-01 16-03 16-05 16-07 16-09 16-11 17-01 17-03 17-05 17-07 17-09 17-11 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 8 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 图 5 :近年 来 全国 房地产 开发 投资情 况 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 土地成交方 面, 2015 年以来, 土地市场 延续了 2014 年的格 局, 全年全 国土地 购置面积 和 土地成 交 价款 同比下 滑幅度 达 31.7% 和 23.9% 。 同时,中 诚 信国际关注 到, 2015 年 一线城 市和部分 二线城市 商 品房出现量 价齐升的 局面, 进 而带动其 土地成交 价 款和成交均 价出现较 大幅度的 上涨, 土 地市场分 化 格局更为明 显。 2016 年以来, 土地市场 延续着分 化 的格局, 上海 、 南京、 苏州 、 杭州 等 热点一、 二线 城市 土地市场 竞争激 烈, 呈现出 “高地 价、 高溢价 ” 特征 , 地 块楼面 单价 屡次 创下历史 新高 , 在此带 动 下,2016 年全国 土地成交 价款为 9,129 亿元 ,同比 增加 19.8% ; 但土地购 置 面积 受 一、二 线 城市土 地 供给量明显 减少的影 响,同比 下降 3.4% 至 2.20 亿 平方米。2017 年, 国内 一、 二线 城市加 大 土地供 给 力度, 加之 单位 土地成本 的 上升 , 当期 土地购置 面 积和土地 成 交价款分 别为 2.55 亿平方 米 和 13,643 亿元 ,分别 同比 增长 15.8% 和 49.4% 。2018 年 1~9 月, 国内土地 市场 当期 土地购置 面积 和 土地成交 价 款分别同比 增长 15.7% 和 22.7% ,成交 金额涨幅 已 较 2017 年显著下降 , 同时土 地成交溢 价率亦较 2017 年明显下滑 , 土 地流拍亦 在多个城 市发生 , 土地 市 场 已 有 所 冷却 。 此外 , 中诚信 国 际 也 关注 到 2016 下半年~2017 年, 部分 开发商 在热点城 市购入高 溢 价率的土地, 部分 项目 的获取 单位成本 已超出周 边 楼盘的在售 价格, 目前 部分地 区对新房 预售价格 审 批管控很严 厉 , 倘若销售 情况未达 预期 , 将对上述 项目 的利润 率产生侵 蚀, 甚至 发生 存货 减值的风 险 。 图 6 :近年 来 房地 产开发 企业 土地购 置面积 及金额 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 2015 年以来 , 虽然购 房政策扶 持力度较 大, 且 市场需求好 转, 但需求 传导至 供给需要 一定的时 间, 更 为 重 要 的 是 全 国 房 地 产 市 场 整 体 库 存 压 力 依 旧 较大, 这 也压制 了房地产 开发商开 工意愿 , 因此 当 期新开工面 积同比增 速依旧处 于下滑态 势。 在市 场 持续热销 的 带动下, 2016 年以 来 房地产 新开工面积 增速发生反 弹 , 结束了 自 2014 年以来连 续 24 个月 的同比下降, 2016 年, 房地产 新开工面 积同比增 长 8.1% 至 16.69 亿平 方 米。2017 年, 全国 土地成交 面 积恢复 增长 , 加之三 、 四线城市 销售势 头良好, 企 业推货 力度 加大 , 当期 房地产 新开工面 积同比增 长 7.0% 至 17.87 亿平 方米 。2018 年 1~9 月 , 在前期 土 地 投 资 的 带 动 下 , 当 期 新 开 工 面 积 同 比 仍 然 取 得 16.4% 的 增长 。 图 7 :近年 来 全国 房屋新 开工 和竣工 面积 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 房地产融资 结构上看 , 自筹 资金 、 订金及 预 售款和 个人按 揭 贷 款 为 主 的 其 他 来 源 在 房 地 产 企 业 资 金 中 仍 占 据主导位置, 这两部分 资金来 源在房地 产企业到 位 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 17-02 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-08 房地产投资_ 累计值( 亿元) 房地产投资_ 累计增长(%) (40) (30) (20) (10) 0 10 20 30 40 50 60 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 2014 2015 2016 2017 2018.1~9 土地购置面积(万平方米) 土地成交价款(亿元) 土地购置面积同比增长(% ) 土地成交价款同比增长(% ) (40) (30) (20) (10) 0 10 20 30 40 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,000 房地产新开工施工面积_ 累计值( 万平方米) 房地产竣工面积_ 累计值(万平方米) 房地产新开工施工面积_ 累计增长(%) 房地产竣工面积_ 累计增长(%) 9 湖北福星科技股份有 限公司 2019 年度第二期中期票 据信用评级 报告 www.ccxi.com.cn 资金中的占 比超过 70% 。 从房 地产企业 资金来源 看, 2015 年, 受 房地产销 售形势的 好转, 其 他资金即 定 金及预收款、 个人按揭 贷款对 房地产企 业的到位 资 金的贡献占 比上升 3.72 个百分点 至 44.45% ,其 他 渠道的资金 来源贡献 均出现不 同程度下 降。 2016 年, 房地产市场 复苏明显, 房地产 开发投资 到位资金 同 比增长 15.2% ,其中定 金及预 收款、个 人按揭贷 款 到位资金 的 同比增长 为 房 地 产 开 发 投 资 到 位 资 金 同比 增长的 主要原因; 此外 , 2016 年 3 月定金及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 同 比 增速分别 为 34.4% 和 58.5% , 分别达到 年内峰值 。2017 年, 定金及预 收 款 等 其 他 资 金 以 及 国 内 贷 款 仍 然 是 房 地 产 开 发 企 业到位的主 要来源 , 但随 着 调控政策 不断落 实, 调 控 效果 开 始显 现 , 个人 按 揭 贷款 同 比 增速 于 2017 年以来呈现 快速下降 的态势 , 并于 2017 年末降至 -2.0% , 但 为应对 地方 主 管部门 对楼盘预 售价格的 限 制, 开发商开 始采取 提 高首付 比例的方 式 来加快 资 金周转速度, 当期其他 资金来源 中的定金 及预收 款 规模同比增长 16.1% , 为当期 其他资金 来源增长 的 主要贡献。 2018 年 1~9 月, 房 地产行业 融资环境 收 紧, 国内贷款 同比下降 5.1% , 其他资金 来源中的 个 人按揭贷款 同比 亦下 降 1.2% , 自筹资金 和预收售 楼 款成为当期 房地产投 资资金来 源的主要 增长点, 同 比分别增 加 4,145 亿元 和 5,649 亿元 , 呈现出降 杠 杆的态势。 表 1 :近年 来 房地 产开发 投资 资金来 源 单位:亿 元、% 指标 2015 2016 2017 2018.1~9 资金来源 合计 125,203 144,214 156,053 121,882 同比增长 率 2.6 15.2 8.2 7.8 其中:自筹 资金 49,038 49,133 50,872 40,596 同比增长 -2.7 0.2 3.5 11.4 国 内贷 款 20,214 21,512 25,241 18,041 同比增长 率 -4.8 6.4 17.3 -5.1 利 用外 资 297 140 168 44 同比增长 率 -53.6 -52.9 19.8 -61.7 其 他来 源 55,655 73,428 79,770 63,202 同比增长 率 12.0 31.9 8.6 9.9 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 行业 关注 2018 年以来 房地产市场调控环境依然严厉 , 各城 市 从多维度实施精准化、 差异化 调控, 参与调控的 城 市范围继 续扩大, 未来 政策调控的大方 向预计将 继 续保持, 但地方政府或根据当地市场情况对调控 政 策进行调整,市场及企业分化格局不断 加剧 2018 年楼市 调控 继续 坚持以 “ 房住不炒 ” 为主 线, 各城市 延续通过 居民购买 端、 新房 销售端、 土 地购买端 、 企业 融资端等 多维度实 施精准化 、 差 异 化调控。 本轮调 控力度 严 厉、 参与调控 的城市范 围 不断扩大且 表现出很 强的政策 延续性。 2018 年 7 月, 中央政治局 会议进一 步要 “下 决心解决 好房地产 市 场问题, 坚 持因城施 策, 促进 供求平衡 , 合理引 导 预 期 , 整治 市 场秩 序, 坚 决遏 制 房价 上 涨” , 展现 了本轮楼市 调控的决 心。2018 年 12 月, 中央政 治 局会议中关 于 房地产 市场部分 新增 “夯 实城市政 府 主 体 责 任” 的 表述 ,将 调 控主 体 具体 到 城市 政 府, 更加明确城 市政府在 房地产调 控中的主 体责任, 城 市政府或将 拥有更大 的灵活性 。 从坚持住房 居住属性 的政策大 基调来看 , 未来 严监管的政 策环境或 将延续 , 但部分地 方政府或 将 根据当地市 场情况对 调控政策 进行调整 , 例如菏 泽、 广 州 等 城 市 分 别 取 消 了 限 售 及 商 住 销 售 限 制 等 部 分调控措施 。 在 加强短期 调控的同 时 , 房地 产 市场调控 的 长 效机制也在 加速推进, 住房租 赁市场为 其中重要 组 成部分 。 2018 年 3 月 , 政 府工作 报告再次 明确提出 : 建立健全长 效机制, 促 进房地 产市场平 稳健康发 展; 培育住房租 赁市场 , 发展 共有产权 住房 ; 加快建 立 多 主 体 供给 、 多渠 道保 障 、租 购 并举 的 住房 制 度。 截至 2018 年 10 月末 ,全国 已有超过 12 个省、50 个城市发布 租赁政策 内容 。 受益于 政府从土 地、 金 融、 政策 等方面 的大力支 持, 主流房企 纷纷加大 对 长租公寓市 场的布局 。 中诚信 国际也将 持续关注 后 续住房租赁 政策 的推 出 , 及其 对未来 商 品房 住宅 购 置需求的影 响 情况。 2018 年以来, 房地产融 资政策收 紧, 民企外 部 融资难度 加 大, 融资成 本同比 明显上升, 2019 年 仍 10 湖北福星科技股份有限 公司 2019 年度第二期中期票据信 用评级报 告 www.ccxi.com.cn 然是公司债 回售高峰, 中小型 民企的偿 债能力和 再 融资能力仍 面临考验。 在政策 调控以及 竞争加剧 的 大环境下, 行业集中 度加速提 升, 在销 售规模、 开 发 运 营 等 方 面 具 备 优 势 的 企 业 能 更 好 地 抵 御 市 场 波动以及再 融资风险, 企业间 信用风险 分化日益 明 显。 区域 市场 环境 近年来日益完善的轨道交通以及快速增长的 社 会 消 费 品 零 售 总 额 和 人 均 可 支 配 收 入 为 武 汉 商 业的发展 提 供了良好 的外部环 境 , 加之 2016 年 前 三季度宽松 的政策环 境, 当年 武汉市 房 地产 销售 呈 现量价齐升 的局面,2016 年 10 月 以来 ,武汉市 陆 续出台调控 政策, 包括 武汉市 本市 户籍 无房无贷 者 首付 比例不 低 于 30% ; 2 套房首付 比例 不低 于 50% , 非普通住房 首付比例 不低于 70%;非 本 市户籍 需 在 武汉市连续 缴纳社保 2 年 ; 房贷利 率全面上 浮 ; 装 修价格限价 ;整治“ 全款 优先” 、 “ 茶水费 ” 等乱象 , 且调控范围 不断扩大 。 在一系列 严厉的 调控政策 下, 2017 年武汉市商 品住房 成交面积为 2,040.42 万平 方 米,同比减 少 32.7% 。 同时 2017 年,武汉长 江主轴 规划方案 初步确 定,武汉天 河机场 T3 航站楼 正式启用 ,正式启 动 招商引资 “一号 工程” , “百万 校友资智 回汉工程” , “5 年留住百 万大学生 ”等政 策和工程 相继落地 , 为武汉未来 发展提供 了巨大活 力, 亦为 武汉市房 地 产市场发展 提供有力 支撑 。截止 2017 年末,武 汉 市住宅可售 面积为 1,086 万 平方米 , 出清周期为 6 个月,仍 处 于较低水 平。 总体来看, 武 汉市中部 中心城 市的地位 日益凸 显, 近年 来轨道 交通等基 础设施建 设日益完 善 , 人 才引进政策 的落地, 为 房地产 企业的发 展奠定了 良 好基础。但在 房地 产市 场 调整 和 分化 的 大背 景 下, 诸 多 知 名房 企 涌入 武汉 市 场, 区 域竞 争 日益 加 剧, 土地成本不 断攀升, 将 不断考 验入 鄂房 企在产品 定 位、营销及 销售等方 面的综合 操盘能力 。 竞 争 及抗 风险 能力 作为武汉 地区 城中 村改 造的 龙头 企业 ,公司 具 备 较强 的区 域优 势, 在城 中村 开发 模式方 面积 累了丰富经验 公司 自 2003 年起开始 参与武 汉市的房 地产旧 城改造与开 发项目, 是 武汉城 中村改造 的区域龙 头, 拥有大量的 城中村土 地储备, 先后在武 汉核心地 区 开发了福星 城市花园 、 金色华 府、 汉口 春天、 水 岸 星城等多个 项目 。 经过多 年发展 , 公司 在城中村 运 营方面积累 了丰富的 项目经验 , 与地方 政府关系 良 好, 借助 武汉地 区近年大 规模的旧 城改造项 目, 公 司在区域综 合开发实 力 较强, 并持续在 区域市场 竞 争中保持一定 地位。 公 司 土地 储备 充足 且地 理位 置良 好, 为未来 业务 发展提供较好 保障 截至 2017 年末,公司 未售 土 地储备 计 容建筑 面积( 含 部 分 因 拆 迁 尚 未 办 理 土地 证 的 面 积 ) 为 595.45 万 平方米,系 公司 2017 年 销售面 积的 5.84 倍, 对公司 未来销售 的保障力 较强。 具体 来看, 公 司土地储备 中湖北省 未售货量 占比超过 94.20% , 部 分为城中村 项目。 未 售项目中,已签署 《国有建 设 用 地 使 用权 使 用确 认书 》 , 因宗 地未 能 拆迁 完 毕暂 时不能申请办理 土地证的规划 建筑面积 304.31 万 平方米 ,以 武 汉市 城中 村 改造 项 目为 主 。总 体 上, 充 足 的 土 地 储 备 以 及 较 好 的 土 地 地 理 位 置 对 公 司 未来业务的 发展提供 了良好 的 保障。 整体来看, 公 司具有较强 的竞争 及抗风 险能力 。 业 务 运营 公司 目 前 主 营 业 务 以 房 地 产 开 发 为 主 。 2015~2017 年及 2018 年 1~3 月 , 公司分别 实现营 业 总收入 80.29 亿元、 104.85 亿元、 116.59 亿元和 27.04 亿元, 其中 2017 年 房 地产收入 占比达 88.75% 。 11 湖北福星科技股份有限公司 2019 年度第二期中期 票据信用 评级报告 www.ccxi.com.cn 图 8 :2017 年 公司 营业总 收入构 成 资料来源:公 司 年报, 中诚信国 际整理 房地 产业务 公司的 房地 产业 务以 住宅地产 开发为主 , 近年 来也逐步参 与商业地 产运营 。 业务 区域分布 上, 公 司主要以武 汉为重点 发展区域 , 同时也 逐步增加 其 他地区布局, 目前公司 在北京、湖南 、 四川、 浙 江 以及澳大利 亚均有开 发项目。 房产建设及销售 公司房地产 开发 主 要以 武 汉 城中 村 项 目为 主 , 是最早参与 武汉市城 中村改造 的开发商 之一。 “十三五 ” 期间 , 湖北 省计划 实施棚户 区改造 110 万户 左右 , 到 2020 年, 全面 完成国 有 工矿棚 户 区、垦 区危 旧 房改 造, 基 本完 成 城镇 棚 户区 改 造。 湖北省计划 2018 年棚 户区改造 开工 24.14 万套, 截 至 2018 年 6 月底,棚 改开工 进度占年 度目标任 务 的 59.98% ,较去年 同期高出 6.03 个百 分点,高 于 全国平均水 平 2.2 个百 分点。 武汉市方面 ,武汉 市 总面积约 8,500 平方公 里,在 城市发展 过程中, 市 中心形成了 168 个城 中村。 城 中村 集聚 了城市化 过 程中原农村 居住区域 、 人 员和社会 关系 , 其对城 市 化 进 程 带来 一 定负 面作 用 ,例 如 城中 村 人口 杂 乱、 基础设施不 完善等, 对 城市管 理造成一 定的管理 困 难。 “ 十 三五 ” 期间武 汉市 要完 成 49 个 村的改造 工 作。 具体 来看 , 武汉市 城 中村 改造相关 内容主要 是 针 对 原 有的 城 中村 进行 土 地房 产 处置 、 规划 管 理, 建设新兴的 居住区, 主 要的特 点在于全 部的土地 以 项目捆绑、 挂牌底价 的方式进 行出让。 根据 《武汉市 人民政府 关于进 一步加快 城中村 和旧城改造 等工作的 通知》 (武 政〔2009 〕37 号) 等相关政府 文件, 武汉 城中村 改造项目 房地产开 发 流 程 如 下:1 )开 发 商与 村 委会 签订 协 议, 向 街道 办 事 处 请示 城 中村 改造 立 项;2 )由 城 中村 所 在区 人 民 政 府 领 导 小 组 对 拟 改 造 项 目 出 具 改 造 立 项 文 件;3 )市 领 导小 组 办公 室 通过 审核 申 报材 料 办理 城 中 村 改造 批 文;4 )区 领 导小 组根 据 市领 导 小组 下达的改造 计划及有 关要求, 征集相关 职能部门 意 见后, 编 制城中 村改造建 设工作方 案, 报市领导 小 组审定;5 ) 按照 审 定的 工 作方 案, 由 城中 村 所在 区 人 民 政 府 会 同 区 领 导 小 组 组 织 相 关 职 能 部 门 进 行 清 产 核资 , 撤村 转户 工 作;6 )由 市 城改 办 组织 审查和办理 规划设计 条件, 交 由市土 地 交易中心 实 施挂牌;7 ) 经市 规 划局 批 准, 到市 规 划院 办 理规 划手续;8 ) 开发 商 向市 领 导小 组办 公 室申 请 城中 村 改 造 建设 实 施方 案;9 ) 开发 商通 过 “招 拍 挂” 获得国有土 地成交确 认书后 , 取得 发改委批 复, 并 通过和城中 村村委会 的协商, 选择具体 的合作模 式 实施项目拆 迁还建工 作;10 ) 在完成所 有拆迁还 建 工作后, 开发 商才能取 得开发 项目的土 地使用权 证 和土地规划 许可证 ; 若未 取得 , 则政府 将给予一 定 的利益补偿, 确保开发 商可以 获得一定 比例的实 际 利 益 ; 获得 土 地使 用权 证 和土 地 规划 许 可证 之 后, 后续开发手 续与一般 商业房地 产开发相 同。 目前 公 司在手城中 村 项目均 实现了 一 、 二 级联动开 发。但 中诚信 国际 关注到, 城 中村项 目 不 同于 一般的房 地 产住宅开发 , 拆 迁进度存 在较大的 不确定性 , 对 公 司房地产开 发周期及 效益或将 产生不利 影响。 公司主要销 售区域集 中于武汉 市。 近年 来 公司 推货量 相对 稳定 , 得益于 武汉市场 热度提升 , 销 售 单价快速提 升,2015~2017 年分别 为 8,160 元/平方 米、10,443 元/ 平方 米和 11,870 元/ 平方 米, 推动 销 售金额 逐年 增长 ,各 期分别为 84.77 亿元、112.89 亿元和 121.06 亿元,但 受市场 调控及 2017 年公司 项目多于 四 季度 推盘 影响, 当期 销售 回 款同比降幅 较大。 2018 年 1~3 月 , 公司销售 面积和 销售金额 分 别为 16.19 万平 方米 和 19.86 亿元 ,受 市场调控 和 推 盘 情 况 影响 , 均 同比 有所下降 。 公 司计 划 2018 年实现销售 金额 150 亿元。 从销售区域 来看, 公司 在售项 目主要分 布在湖 88.75% 10.50% 0.75% 房地产 金属制品 其他 12 湖北福星科技股份有限 公司 2019 年度第二期中期票据信 用评级报 告 www.ccxi.com.cn 北省和澳洲 ,其中 2017 年湖北 地区 销 售面积占 比 达 98.32% 。 公 司海外项目 主要 为 控股 的 帕尔玛塔 项 目以及参股 的美国德 克萨斯州 项目 , 其中 , 帕尔 玛 塔 项 目 位 于 澳 大 利 亚 新 南 威 尔 士 , 规 划 建 筑 面 积 12.46 万平方米 , 2017 年销 售 面积为 1.71 万平方米 ; 美国德克萨 斯州项目 建筑面积 5.11 万平方 米, 目 前 正在建设当 中, 暂未实现 销售收入 。 从 销售 业态 来 看,2017 年湖北 地区住 宅 、 商业、 写字 楼和厂房 销 售占比分别 为 68.00% 、13.61% 、9.03% 和 7.68% 。 表 2 :近年 来公司 房地产 销售 情况 ( 单位: 万平 方米、 亿元、 元/ 平方米 ) 2015 2016 2017 2018.1~3 销售 面积 103.89 108.1 101.99 16.19 销售 金额 84.77 112.89 121.06 19.86 销售 均价 8,160 10,443 11,870 12,267 资料来源: 公 司提供 由于 公司在 建项目多 为城中村 改造项目 , 项目 体量较大 , 随着 在建项目 分段 陆续 开工 , 公司新 开 工面积逐年 增长,2015~2017 年分 别为 43.55 万平 方米、 61.38 万平方米 和 90.71 万平方米 , 竣工面积 分别为 126.67 万平方 米、 131.97 万平方 米和 140.70 万平方米。 2018 年 1~3 月公司 无 新开工 面积, 竣 工 面积为 2.01 万 平方米 。 公司计划 2018 年实现新 开 工面积 200 万平方米 。 表 3 : 近 年来公司 房 地产开 发 情况 (单位 :万平 方米 ) 2015 2016 2017 2018.1~3 新开 工面 积 43.55 61.38 90.71 0.00 竣工 面积 126.67 131.97 140.70 2.01 资料来源:公 司提供 根据 公司 年 报《 房地 产开发情 况 》 ,2017 年末 公司在建项目 总计容 建筑面积 为 878.12 万平方米 , 预计 总投 资 563.36 亿元 , 尚 未完工的 面积 1 为 497.23 万平方米 , 未 来尚需投 入 金额 2 107.26 亿元。 公司 在 建项目主要 分布在湖 北 省, 同 期末 尚未 完工的面 积 占比达 98.50% 。 表 4 :2017 年末公司在建 项目 区域 分布情 况 (单位: 万平 方米、 亿元) 尚未完工 面积 尚需投资 额 湖北 489.78 97.70 1 尚未 完工面积= 总 计容建筑 面积- 已 完工建筑 面积。 2 尚需 投入金额 以“ 预计总投资 金额- 实际投 资 金额 ” 估 算。 北京 6.58 7.57 澳洲 0.87 1.99 总计 497.23 107.26 资料来源:公 司 年报, 中诚信国 际整理 总 体来看, 公 司房产开 发业务 主要以城 中村改 造项目为主 , 区 域集中度 较高 , 有利于 充分发挥 公 司 积 累 的项 目 运作 经验 ; 但中 诚 信国 际 也关 注 到 , 城中村改造 项目周期 较长 , 前期资 金沉淀较 大, 较 为考验公司 的融资能 力 。 此外 , 公司 还 逐步参与 外 埠以及海外 市场 的地 产项目 , 规避单一 市场集中 度 风险, 中诚信 国际认为 完善重 点城市的 业务布局 有 利于公司业 务持续稳 健发展, 但关 注其 在区域扩 张 过程中的资 源获取能 力、 销售 去化能力 以及管理 保 障能力。 项目拓展及土地储备 土地储备拓 展方面 ,2015 年, 公司积极 探索异 地扩张, 并于 当年签订 北京通 州小圣庙 棚户区改 造 项目, 小 圣庙项 目位于建 设中通州 新城核心 区, 紧 靠北京六环 线, 毗邻规划 中的行政 办公区 , 目前 公 司 获 取 通 州 项 目 约6.58 万 平 方 米 。 此 外 ,2015 年4 月, 公司收购 福星集团 持有的 福星银湖 控股有限 公 司(以下简称 “银湖控股 ” )100% 股权,银湖控 股 拥 有 工 业 及 商 服 用 地 土 地 储 备 建 筑 面 积 分 别 为28 万 平 方 米和18 万 平方 米 。2016 年,公司 新增3 处 土 地储备 , 建筑 面积合计63.67万 平方米, 土地支出 合 计5.73 亿元,分别位于武汉 光谷、湖北监利 城区和 美国德克萨 斯州奥斯 丁市 3 。 2017 年 公司通过 股权收 购 方 式 新增2 个项 目 ,分 别 位于 襄阳 和 岳阳 市 ,新 增 土 地 面 积分 别 为13.95 万 平 方米 和22.46 万 平 方米 ; 2018 年1~3 月 ,公 司 通过 股 权收 购、 招 拍挂 等 形式 新增7幅地块,对应 新增土地建筑面 积65.78 万平方 米, 新增土地 金额37.55 亿元; 新增土地 主要位于 武 汉、宁波、 成都和宜 昌。 此外 ,2017 年10 月, 公 司与赤 峰市 松山 区人民 3 该项目负 责 开发 位于美 国德克 萨斯州 奥斯丁 市中心 雷尼大街 70 号 的一栋 34 层住宅 商务混 用大楼 ,建筑 面积约 550,000 平方呎( 折算 为 51,097 平方米) 。 公司全 资孙公 司 福星 惠誉美 国公司 出资 2,876.50 万美 元, 拥 有合 资公 司 66.67% 的 股权 。 合资 公 司设 计投 资 决策委 员会, 福星惠 誉美国 公司与 合作方 各委派 两名成 员, 共同决 定项目 开发事宜, 其中 福 星惠誉 美国公 司对任 何 “重大决 议” 事项 拥有一 票否决权 ,因此 该合资 公司作 为合营 企业列 报。 13 湖北福星科技股份有限 公司 2019 年度第二期中期票据信 用评级报 告 www.ccxi.com.cn 政 府 签 订 棚 户 区 改 造 框 架 协 议 ,涉及 土 地 面 积 约 53.60万 平 方 米; 2017 年11 月, 公司与 武 汉市黄陂 区 滠 口 街 南 湖 村 村 民 委 员 会 签署城中村改造框架 协 议, 涉及土 地 面积约200 万平方 米;2018 年1月,公 司与 武汉市 黄陂区人 民政府签署 战略合 作协议, 公 司拟投资50 亿元 , 选址黄 陂区滠口 街, 建设大型 装 配式建筑生 产线项目 , 项 目建成达 产后 , 公司预计 可实现年销 售400亿元 ,年上缴 税收30亿元 。 表 5 :2017 年以来 公司新 增土地 储备情 况 (单位: 万 平 方米、 亿元) 区域 业态 新 增 土 地 储 备 建筑 面积 新 增土 地金 额 获 取方 式 2017 襄阳 商业 13.95 0.77 股权收购 岳阳 住宅 22.46 2.20 股权收购 合计 -- 36.41 2.98 -- 2018.1~3 武汉- 汉口 综合 体 1.21 2.77 股权收购 武汉- 阳逻 商业 4.86 3.32 招拍挂 宁波 137 住宅 4.36 2.61 招拍挂 宁波 138 住宅 4.30 3.38 招拍挂 成都简阳 住宅 21.84 6.85 股权收购 成都观堂 住宅 20.57 7.27 股权收购 宜昌 住宅 8.60 11.36 招拍挂 合计 -- 65.78 37.55 -- 资料来源: 公 司提供 , 中诚信国 际整理 截至2017 年 末, 公司未售 土地 储备 计容 建筑面 积 (含部分因 拆迁尚未 办理 土地 证的面积 ) 为595.45 万平方米 , 系 公司2017 年 销售面积的5.84倍 ,对公 司未来销售 的保障力 较强 。 具体来 看, 公司土地 储 备中湖北省 未售货量 占比超过94.20% , 部分为城 中 村 项目。2018 年3月末 ,公司 外 埠项 目 占比 有 所提 升。 未售项 目 中, 已 签署 《国 有建设用 地使用权 使 用 确 认 书》 , 因宗 地 未能 拆 迁完 毕暂 时 不能 申 请办 理土地证的规划建筑 面积304.31万平方米 , 以武汉 市城中村改 造项目为 主, 包括洪山 区和平村 、 江 汉 区姑嫂树村 、武昌区 三角村 和 江岸区红 桥村等 。 表 6 :2017 年末公 司 土地 储备区 域分布 情况 (单位 : 个、 万平方 米) 区域 项目数量 未售货量 湖北 24 560.89 湖南 1 22.46 北京 1 6.60 澳洲 1 5.50 总计 27 595.45 资料来源:公司 年报, 中诚信国 际整理 总体 来看, 城 中村 改造 为公司 带来可观 的项目 储备, 且 土地 成 本优势明 显, 对公司未 来销售业 绩 提供良好保 障 ,同时 2018 年 以来公司 加强外埠 拓 展。 但 动迁项 目面临开 发周期 长和 一二 级 联动不确 定性等 风险, 中诚信国 际 亦将 对公司项 目 拆迁进 度 保持关注 。 同时 , 中诚 信国际 将关注公 司外埠及 境 外业务扩张 产生的投 资压力。 物业租赁 及社区 O2O 物业 租赁方 面 , 公司持 有 的商 业地产项 目主要 位于武汉市 和深圳市 , 其中水 岸国际和 赛格柏狮 电 子大厦 处于 招商 阶段 。 近年来 随着商业 地产项目 逐 步度过培育 期, 出租率 保持在 较高水平。 截至 2017 年末,公司 主要 商业 地产出租 面积 为 28.71 万平 方 米,当期 实 现租金收入 0.92 亿元 。 社区O2O 方面,2015 年成 立注册 福 星智慧家 生 活服务有限 公司 (以下简 称 “福星智 慧家 ” ) ,注 册资本为5亿元 , 公司持 股比例为51% ; 同年公司 发 布 《关于全面 推进智慧 社区生 活服务产 业的战略 规 划纲要》 公 告, 搭建 智慧社区 生活服务 平台, 全 面 推行事业合 伙人制度 , 创 建物业众 筹新模式 , 整 合 物业资源, 快 速扩充物 业规模, 创 建 “慧生活” 智 慧社区生活 服务模式, 挖掘智 慧社区生 活服务平 台 价值。 2018 年2月, 以0.49 亿元 的价款收 购 少数股 东 持有的福星 智慧 家49% 的股权 ,至此 公司持有 福星 智慧家100% 股权 。 公司 将通过 全力打造 标杆物业 项 目,切实 运用现代 化技术手 段,搭 建智慧社 区O2O 运营平台 , 逐步 构建重点 增值服务 板块 , 打造全 国 知名的智慧 社区生活 服务平台 。 表 7 :2017 年公司 主要 持 有物业 情况( 万 平 方米、 亿元) 城市 项目名称 2017 年末建筑面 积 租金及运 营收 入 出租率 武汉 福客 茂 0.55 0.03 100.00% 14 湖北福星科技股份有限 公司 2019 年度第二期中期票据信 用评级报 告 www.ccxi.com.cn 武汉 群星 城 8.86 0.45 92.96% 武汉 东澜 岸广 场 3.00 0.05 91.70% 武汉 水岸 国际 12.35 0.26 89.56% 深圳 赛格 柏狮 电子 大厦 3.95 0.13 90.89% 合计 -- 28.71 0.92 -- 注: 上表 仅列 示公司主 要持有物 业的租金 收入, 故合 计数略低 于年报中 租 金收入 ; 公司以 12.50 亿元 (包含股权价 款和按比 例承担的 负债) 分阶 段收 购深圳市远鹏 新天地科 技有限公 司(以下 简称“远 鹏新天地 ” )100% 股权 ,进而获得位 于深圳福 田保税区 地块,占 地面积 为 1.20 万平方米,建 筑面 积为 9.36 万平方米,土地性质以工 业用地为 主,纳入 投资性房 地产核算 。 资料来源: 公 司提供 , 中诚信国 际整理 金属 制品业务 公司的金属 制品主要 包括子午 轮胎钢帘 线、 钢 绞线、 钢 丝绳和钢 丝。2015~2017 年及 2018 年 1~3 月, 公司 分别 实现金属 制品业务 收入 8.37 亿元、 9.80 亿元 、 12.24 亿元和 3.26 亿元, 其中 2017 年由于 轿 车子午胎价格 上涨较 快, 推动 公司金属 制品业务 规 模的增长 , 但 国内金属 制品相 关行业市 场行情及 整 体格局仍不 容乐观 , 盈利 状况未产 生明显改 善, 中 诚 信 国 际 关 注 公 司 金 属 制 品 行 业 的 经 营 及 盈 利 状 况。 截至2017 年 末, 公司金 属制品总 年产能为27.50 万吨, 业务涵 盖80多个 品种、 1,000 多种 不同规格 的 线材产品。2017 年公司 产能利 用率较上 年相比提 升 7.52 个百分点 至63.27% ,但 整体仍处 于较低水 平。 生产方面,2015~2017 年 , 公 司 主 要金 属 线 材 制 品 的 产 量 合 计 分 别 为13.23 万吨 、15.33 万吨 和 17.40万吨 。 从细分市 场来看, 子午轮胎 钢帘线及 钢 丝等产品产 量 整体有 所增长, 主要系受 下游汽车 行 业销量持续 增长影响 。 此 外, 面对钢铁 行业 相对 低 迷的态势 , 公 司制定了 “ 抓住两端, 控制中间, 以 销定产, 以 效定销, 全力推动 降本增效 ” 的经营 策 略, 并通 过降低 生产成本 以提高生 产效益 , 毛利 率 亏损程度整 体有所收窄 。 表 8 :近年 来 公司 金属制 品生 产情况 ( 万吨/ 年 、万吨 ) 产品 产能 2015 年 2016 年 2017 年 产量 产量 产量 子午 轮胎 钢帘 线 12.00 7.30 9.54 10.14 钢绞 线 8.00 2.50 1.46 2.36 钢丝 绳 3.50 1.28 1.40 1.36 钢丝 4.00 2.14 2.93 3.54 合计 27.50 13.23 15.33 17.40 资料来源:公 司提供, 中诚信国 际整理 销售方面,2015~2017 年 , 公司金属 制品销售 合计分别为13.85 万吨 、15.25万吨 和17.07万吨 。 销 售 结 算 上, 公 司对 下游 客 户少 部 分 采取货到 付 款, 大 部 分给 予1~3 个月 的 账期 ,且 付 款方 式多 为 票据 结算。 总体来看, 公 司金属制 品业务 在公司营 业收入 中占比较小 , 且 受市场环 境及竞争 激烈影响 , 近 年 来公司金属 制品业务 处于亏损 状态 , 中 诚信国际 将 对此持续关 注。 管理 产权 结构 截至 2018 年 3 月末,公司 注册资 本为 9.72 亿 元 , 福 星 集 团 持 有 公 司 2.34 亿 股 , 占 总 股 本 的 24.08% , 为公司 控股股东 ; 汉 川绳厂 持 有福星集 团 100% 的股 权, 为 公司 的实际 控制 人。 根 据公司最新 公告,截至 2018 年 10 月 18 日, 福星 集团质押 公 司股份 1.17 亿股,占 其持有公 司股份的 54.29% 。 公司 治理 福星 股份作 为上市公 司, 按照 《公 司法》 、 《证 券法》 、 《上市公司治 理准则》 和 《深 圳证券交 易 所股票上市 规则 》 等法律 法规和规 范性要求 , 建 立 了以股东大 会、 董事会 、 监事 会及管理 层为主 体 的 完善的法人 治理结构。 在 总体目标 框架下, 依 据 《公 司法》 、 《证券法》 等法律、 法规以及 子公司章 程 的规定, 独立经 营和自主 管理 , 合法有 效地运作 企 业法人财产, 并执行福 星 股份 对子公司 的监督管 理。 内控 管理 内 部管理方 面,福 星 股份可 定期或不 定期地 指 派审计机构 实施对公 司的内部 审计监督 。 内部审 计 内容主要包 括: 经济 效益审计 、 工程项 目审计、 重 15 湖北福星科技股份有限 公司 2019 年度第二期中期票据信 用评级报 告 www.ccxi.com.cn 大经济合同 审计、 制度 审计及 单位负责 人任期经 济 责任审计和 离任经济 责任审计 等。 产 品 开 发 方 面 , 公 司 引 入 房 地 产 企 业ISO9001 质 量 管 理体 系 ,结 合多 年 房地 产 项目 的 开发 经 验, 建立了完整 、专业、 规范的业 务体系。 关 联交易方 面,公司 制定了 严格的关 联交易 管 理制度, 在公司 与关联方 公司发生 的关联担 保、 关 联交易、 关联 债权债务 往来方 面进行严 格审批管 理。 公司制定了 关联交易 管理办法 , 规定公 司各业务 部 门在经营管 理过程中, 如遇到 与关联人 之间交易 的 或拟与关联 人之间进 行交易的 , 相关部 门须将有 关 关联交易情 况 (即交 易各方的 名称、 住 所, 具体 关 联交易内容 和金额 , 交易价 格、 定 价的原 则和依据 , 该项交易的 必要性等 事项 ) 报告财 务部 。 财务部 在 收到报告后, 应及时对 该关联 交易进行 了解和审 核, 并提交办公 室就关联 交易的必 要性 、 合理性 、 定 价 的公平性进 行审查 。 财 务管理方 面,公 司对资金 进行集中 管控, 规 范会计核算 并对资金 需求、 调 配和使用 进行综合 控 制,以提高 资金使用 的安全与 有效。 信 息披露方 面,公 司按照上 市规则的 规定, 制 定 了 《 公司 年 报信 息披 露 重大 差 错责 任 追究 制 度》 和 《外部信 息报送和 使用制度 》 ; 公司 需按照以 上 制度, 及时 收集资料 , 履行报 告制度, 以确保福 星 股份 对外信 息披露的 及时准确 和完整。 现金 分红 的 条件和 比例方面 , 当年实 现的归 属 于 公 司 股 东 的 净 利 润 为 正 数 且 当 年 末 累 计 可 分 配 利润 (即 公司弥 补亏损 、 提取 公积金后 所余的税 后 利润) 为 正值 , 在满足 了公司 正常生产 经营资金 需 求和长期发 展的情况 下, 公司 可采取现 金方式分 配 股利, 以现金 方式分配 的利润 比例由董 事会根据 公 司盈利水平 和经营发 展计划提 出; 在符 合利润分 配 原则、 保 证公司 正常经营 和长远发 展的前提 下, 在 满足上述现 金分红条 件时, 原 则上每年 进行一次 现 金分红, 每次 以现金方 式分配 的利润比 例原则上 不 低于当年实现的可归属于母公司的净利润的10% ; 公 司 最 近 三 年 以 现 金 方 式 累 计 分 配 的 利 润 少 于 最 近三年实现的年均可分配利润的30% 的,不得向 社 会公众发行 新股、 发行 可转换 公司债券 或向原股 东 配售股份。 总体来看 , 公司 作为上市 公司 , 有一套 较为完 善的管理制 度, 建立了 较为健 全的治理 结构和内 控 体系, 通过 内外配合 、 各部门 协作, 有 效控制了 业 务运营和资 金管理中 的关键风 险点, 形 成了有效 的 内控体系。 战 略 规划 发展 规划方面, 公司 将 进一步 提高 “ 三旧改造 ” 的综合水平 , 深 耕现有区 域, 并加快重 点城市群 的 拓展, 不断 扩大储备 规模 , 壮 大综合实 力, 并深入 推进实施业 态多 元化 发展, 打造 全国 知 名的房地 产 开发综合服 务商。 房地产业 , 建立 和完善土 地市场研 究体系 , 加 大 对 拓 展区 域 的土 地政 策 和土 地 市场 的 深入 研 究, 针对不断变 化的土地 政策和交 易模式, 调整好拓 展 战略; 把 拓展的 重点放在 长江中游 城市群 、 中原 城 市群、 成渝城市 群、 长三角城 市群、 珠三 角城市群 、 京津冀城市 群等主要 城市群, 紧紧围绕 这几大城 市 群进行战略 布局 ; 注 重发挥 “ 三旧” 改 造模式的 专 业优势, 提高获 取土地的 成功率 ; 进一 步加强与 品 牌 企 业 的合 作 ,更 好地 实 现抱 团 发展 , 合作 共 赢 ; 加 强 对 国 家 金 融 监 管 趋 紧 形 势 下 融 资 工 作 的 深 入 研究, 进 一步创 新融资理 念, 加强与资 本市场的 对 接, 深化 与金融 机构的合 作, 全面打通 国际国内 融 资通道,确 保融资规 模匹配公 司战略布 局。 金属制品业 以经济效 益为主线 , 继续 实行 “调 量 保 价 ” 、 降 耗增 效 措施 , 增加 产品 毛 利率 , 提升 内控管理水 平, 进一步优 化产品结 构, 不断提升 市 场占有率和 盈利水平 。 物业 租赁和 社区 O2O 方面, 稳妥推进 持有性 物业规模, 加强 “差 异化、 主题
展开阅读全文
  语墨文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:湖北福星科技股份有限公司2019年第二期中期票据信用评级报告.pdf
链接地址:http://www.wenku38.com/p-75895.html

                                            站长QQ:1002732220      手机号:18710392703    


                                                          copyright@ 2008-2020 语墨网站版权所有

                                                             经营许可证编号:蜀ICP备18034126号

网站客服微信
收起
展开