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华南国际工业原料城(深圳)有限公司2019年第一期中期票据评级报告.pdf

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华南 国际 工业 原料 深圳 有限公司 2019 第一 中期 票据 评级 报告
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中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 1 华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司2019年 度 第 一 期 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告报 告 编 号 : 东 方 金 诚 债 评 字 【 2018】 079号评 级 结 果主 体 信 用 等 级 : AA+评 级 展 望 : 稳 定本 期 中 期 票 据 信 用 等 级 : AA+中 期 票 据 概 况注 册 金 额 : 30亿 元 本 期 发 行 金 额 : 基 础 发 行 4 亿元 , 发 行 上 限 6 亿 元本 期 中 期 票 据 期 限 : 3 年 ,附第 2 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权偿 还 方 式 : 每 年 付 息 , 到 期 一次 还 本募 集 资 金 用 途 : 置 换 银 行 贷 款评 级 时 间 2018年 8月 6日评 级 小 组 负 责 人朱 林评 级 小 组 成 员聂 秋 霞 邮 箱 : dfjc-gs@coamc.com.cn电 话 : 010-62299800传 真 : 010-65660988地 址 : 北 京 市 西 城 区 德 胜 门 外 大 街83 号 德 胜 国 际 中 心 B 座 7层 100088 评 级 观 点东 方 金 诚 国 际 信 用 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 “ 东 方 金诚 ” ) 通 过 对 华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 ( 以下 简 称 “ 华 南 国 际 ” 或 “ 公 司 ” ) 经 营 环 境 、 业 务 运 营 、企 业 管 理 以 及 财 务 状 况 的 综 合 分 析 , 认 为 公 司 商 品 交 易 市场 业 务 重 点 布 局 深 圳 、 南 昌 、 南 宁 、 西 安 、 哈 尔 滨 、 郑 州6个 城 市 , 项 目 建 设 规 模 大 、 经 营 业 务 多 元 , 在 深 圳 商 品交 易 市 场 具 有 很 强 的 品 牌 影 响 力 ; 2017 年 以 来 , 公 司 物流 园 区 配 套 商 品 房 销 售 收 入 、 结 算 面 积 和 结 算 价 格 均 明 显增 长 ; 公 司 自 持 物 业 比 例 较 高 , 土 地 成 本 相 对 较 低 ; “ 租售 结 合 、 出 租 为 主 ” 分 期 滚 动 的 开 发 方 式 有 助 于 获 取 长 期稳 定 的 收 益 。 同 时 , 东 方 金 诚 也 关 注 到 受 物 业 销 售 业 务 结 转 的 南 宁和 哈 尔 滨 华 南 城 售 价 较 低 影 响 , 公 司 毛 利 率 有 所 下 降 ; 公司 多 个 华 南 城 项 目 建 成 面 积 占 比 仍 较 低 , 后 续 所 需 投 资 规模 仍 较 大 , 在 当 前 房 地 产 市 场 调 控 政 策 背 景 下 , 面 临 一 定的 资 金 压 力 ; 公 司 存 货 规 模 较 大 且 周 转 水 平 较 低 , 对 资 产流 动 性 构 成 一 定 影 响 ; 公 司 期 间 费 用 规 模 较 大 , 对 利 润 有所 挤 占 , 利 润 来 源 受 公 允 价 值 变 动 收 益 及 营 业 外 收 入 影 响较 大 ; 公 司 有 息 债 务 逐 年 增 长 且 规 模 较 大 , 短 期 有 息 债 务规 模 持 续 增 长 , 部 分 债 务 将 集 中 于 2018年 和 2019年 到 期 ,存 在 一 定 集 中 偿 付 压 力 。东 方 金 诚 评 定 华 南 国 际 主 体 信 用 等 级 为 AA+, 评 级 展望 为 稳 定 。 基 于 对 公 司 主 体 长 期 信 用 及 本 期 中 期 票 据 偿 还 能 力 的 评 估 , 东 方 金 诚 评 定 本 期 中 期 票 据 的 信 用 等 级 为AA+, 该 级 别 反 映 了 公 司 偿 还 债 务 的 能 力 很 强 , 受 不 利 经济 环 境 的 影 响 不 大 , 违 约 风 险 很 低 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 2 评 级 结 果主 体 信 用 等 级 : AA+评 级 展 望 : 稳 定本 期 中 期 票 据 信 用 等 级 : AA+中 期 票 据 概 况注 册 金 额 : 30亿 元本 期 发 行 金 额 : 基 础 发 行 4 亿元 , 发 行 上 限 6 亿 元 本 期 中 期 票 据 期 限 : 3 年 ,附第 2 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权偿 还 方 式 : 每 年 付 息 , 到 期 一次 还 本募 集 资 金 用 途 : 置 换 银 行 贷 款评 级 时 间2018年 8月 6日 评 级 小 组 负 责 人朱 林评 级 小 组 成 员聂 秋 霞 邮 箱 : dfjc-gs@coamc.com.cn电 话 : 010-62299800传 真 : 010-65660988地 址 : 北 京 市 西 城 区 德 胜 门 外 大 街83 号 德 胜 国 际 中 心 B 座 7层 100088 主 要 数 据 和 指 标项 目 2015年 2016年 2017年 2018年 3 月资 产 总 额 ( 亿 元 ) 573.30 668.27 697.25 689.09所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 178.02 210.85 226.57 234.55全 部 债 务 ( 亿 元 ) 187.27 208.98 218.40 212.04营 业 收 入 ( 亿 元 ) 43.47 44.30 54.02 47.30利 润 总 额 ( 亿 元 ) 25.89 24.10 19.78 10.76EBITDA( 亿 元 ) 28.99 28.95 26.12 -营 业 利 润 率 ( %) 33.30 26.66 19.80 33.64 净 资 产 收 益 率 ( %) 10.39 9.29 6.69 -资 产 负 债 率 ( %) 68.95 68.45 67.51 65.96全 部 债 务 资 本 化 比 率 ( %) 51.27 49.78 49.08 47.48流 动 比 率 ( %) 111.65 110.41 103.73 97.04全 部 债 务 /EBITDA( 倍 ) 6.46 7.22 8.36 -EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) 2.56 2.24 1.85 -EBITDA/本 期 中 期 票 据 发 行额 ( 倍 ) 4.83 4.82 4.35 -注 : 表 中 数 据 来 源 于 2015 年 ~ 2017 年 经 审 计 的 公 司 合 并 财 务 报 告 , 2018 年 1~ 3月 财 务 数 据 未 经 审 计 ; 其 中 , 2016 年 数 据 为 追 溯 调 整 后 的 数 据 ; 本 期 中 期 票 据 发行 额 按 6.00 亿 元 计 算 。优 势 公 司 商 品 交 易 市 场 业 务 重 点 布 局 深 圳 、 南 昌 、 南 宁 、西 安 、 哈 尔 滨 、 郑 州 6 个 城 市 , 项 目 建 设 规 模 大 、 经 营 业 务 多 元 , 在 深 圳 商 品 交 易 市 场 具 有 很 强 的 品 牌 影响 力 ; 2017年 以 来 , 公 司 物 流 园 区 配 套 商 品 房 销 售 收 入 、 结算 面 积 和 结 算 价 格 均 明 显 增 长 ; 公 司 自 持 物 业 比 例 较 高 , 土 地 成 本 相 对 较 低 ; “ 租 售 结 合 、 出 租 为 主 ” 分 期 滚 动 的 开 发 方 式 有 助 于获 取 长 期 稳 定 的 收 益 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 3 评 级 结 果主 体 信 用 等 级 : AA+评 级 展 望 : 稳 定本 期 中 期 票 据 信 用 等 级 : AA+中 期 票 据 概 况注 册 金 额 : 30亿 元本 期 发 行 金 额 : 基 础 发 行 4 亿元 , 发 行 上 限 6 亿 元 本 期 中 期 票 据 期 限 : 3 年 ,附第 2 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权偿 还 方 式 : 每 年 付 息 , 到 期 一次 还 本募 集 资 金 用 途 : 置 换 银 行 贷 款评 级 时 间2018年 8月 6日 评 级 小 组 负 责 人朱 林评 级 小 组 成 员聂 秋 霞 邮 箱 : dfjc-gs@coamc.com.cn电 话 : 010-62299800传 真 : 010-65660988地 址 : 北 京 市 西 城 区 德 胜 门 外 大 街83 号 德 胜 国 际 中 心 B 座 7层 100088 关 注 受 物 业 销 售 业 务 结 转 的 南 宁 和 哈 尔 滨 华 南 城 售 价 较 低影 响 , 公 司 毛 利 率 有 所 下 降 ; 公 司 多 个 华 南 城 项 目 建 成 面 积 占 比 仍 较 低 , 后 续 所 需投 资 规 模 仍 较 大 , 在 当 前 房 地 产 市 场 调 控 政 策 背 景 下 ,面 临 一 定 的 资 金 压 力 ; 公 司 存 货 规 模 较 大 且 周 转 水 平 较 低 , 对 资 产 流 动 性 构成 一 定 影 响 ; 公 司 期 间 费 用 规 模 较 大 , 对 利 润 有 所 挤 占 , 利 润 来 源受 公 允 价 值 变 动 收 益 及 营 业 外 收 入 影 响 较 大 ; 公 司 有 息 债 务 逐 年 增 长 且 规 模 较 大 , 短 期 有 息 债 务 规 模 持 续 增 长 , 部 分 债 务 将 集 中 于 2018 年 和 2019 年 到期 , 存 在 一 定 集 中 偿 付 压 力 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 4 主 体 概 况华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 “ 华 南 国 际 ” 或 “ 公 司 ” )是 由 华 南 城 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 “ 华 南 城 控 股 ” , 股 票 代 码 1668.HK) 全 资 持有 的 港 澳 台 法 人 独 资 有 限 责 任 公 司 , 实 际 控 制 人 为 郑 大 报 和 郑 松 兴 1。华 南 国 际 成 立 于 2002年 12月 , 初 始 注 册 资 本 为 8000.00 万 港 元 。 后 经 过 多 次增 资 , 截 至 2018年 3 月 末 , 华 南 国 际 注 册 资 本 增 至 22.00 亿 港 元 , 实 收 资 本 为 人民 币 19.57 亿 元 , 控 股 股 东 华 南 城 控 股 持 股 比 例 为 100.00%。 郑 松 兴 先 生 及 其 家 族通 过 直 接 和 间 接 方 式 持 有 华 南 城 控 股 35.27%股 份 2, 为 华 南 城 控 股 第 一 大 股 东 。公 司 主 要 从 事 以 “ 华 南 城 ” 为 品 牌 的 大 型 物 流 园 区 商 贸 市 场 的 开 发 与 经 营 以 及配 套 商 品 房 销 售 等 业 务 , 为 客 户 提 供 包 括 商 铺 销 售 和 租 赁 、 配 套 商 品 房 、 仓 储 物 流 、物 业 管 理 等 商 业 配 套 服 务 , 其 中 商 铺 销 售 和 配 套 商 品 房 开 发 是 公 司 收 入 和 利 润 主 要来 源 。 截 至 2018年 3 月 末 , 公 司 开 发 的 “ 华 南 城 ” 品 牌 大 型 物 流 园 区 商 贸 市 场 项目 共 6 个 , 分 别 位 于 深 圳 、 南 昌 、 南 宁 、 西 安 、 哈 尔 滨 、 郑 州 等 国 内 经 济 较 发 达 的省 会 城 市 , 其 中 在 深 圳 的 “ 华 南 城 ” 运 营 较 成 熟 , 郑 州 “ 华 南 城 ” 已 形 成 一 定 的 规模 。 截 至 2018年 3 月 末 , 华 南 国 际 资 产 总 额 689.09 亿 元 , 所 有 者 权 益 234.55 亿元 , 资 产 负 债 率 为 65.96%。 2017年 和 2018年 1~ 3月 , 公 司 分 别 实 现 营 业 收 入 54.02亿 元 和 47.30 亿 元 , 实 现 利 润 总 额 19.78 亿 元 和 10.76 亿 元 。 2017 年 末 , 纳 入 合 并 范 围 直 接 控 股 子 公 司 共 11家 。截 至 2018 年 3 月 末 , 控 股 股 东 华 南 城 控 股 资 产 总 额 1115.46 亿 港 元 , 所 有 者权 益 364.01 亿 港 元 , 资 产 负 债 率 为 67.37%。 2017/2018 财 年 3, 华 南 城 控 股 实 现 营业 收 入 94.05 亿 港 元 , 税 前 利 润 67.83亿 港 元 。本 期 中 期 票 据 概 况 及 募 集 资 金 用 途 概 况本 期 中 期 票 据 概 况华 南 国 际 于 2017年 4月 向 全 国 银 行 间 交 易 商 协 会 申 请 注 册 了 金 额 为 30亿 元 的中 期 票 据 ( 接 受 注 册 通 知 书 文 号 : 中 市 协 注 [2017]MTN236 号 ) , 本 次 公 司 拟 发 行华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 2019 年 度 第 一 期 中 期 票 据 ( 以 下 简 称 “ 本 期 中 期 票 据 ” ) , 基 础 发 行 金 额 4 亿 元 , 发 行 金 额 上 限 6 亿 元 。 本 期 中 期 票 据 期 限为 3 年 ,附 第 2 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权 , 采 用 固 定 利 率方 式 , 发 行 利 率 根 据 簿 记 建 档 、 集 中 配 售 的 结 果 确 定 。 本 期 中 期 票 据 面 值 为 100元 , 平 价 发 行 。 本 期 中 期 票 据 采 用 单 利 按 年 付 息 , 不 计 复 利 , 本 期 中 期 票 据 每 年 付 1 郑 松 兴 为 郑 大 报 胞 弟 。2 Accurate Gain Developments Limited 持 有 华 南 城 控 股 26.88%的 股 份 , 郑 松 兴 拥 有 Accurate GainDevelopments Limited100%股 权 ; Proficient Success Limited 持 有 华 南 城 控 股 7.35%的 股 份 , 郑 大 报 拥有 Proficient Success Limited100%股 权 。 此 外 , 郑 松 兴 及 郑 大 报 分 别 持 有 华 南 城 控 股 0.98%和 0.06%股份 , 郑 松 兴 为 郑 大 报 胞 弟 , 郑 松 兴 及 其 家 族 直 接 及 间 接 持 有 华 南 城 控 股 35.27%的 股 份 。3 财 年 指 每 年 4月 1日 至 次 年 3月 31日 , 财 年 上 半 年 为 每 年 4月 1日 至 当 年 9月 30日 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 5 息 一 次 , 到 期 一 次 还 本 , 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 。本 期 中 期 票 据 无 担 保 。募 集 资 金 用 途公 司 拟 将 本 期 中 期 票 据 募 集 资 金 用 于 置 换 银 行 贷 款 。宏 观 经 济 和 政 策 环 境宏 观 经 济2018 年 上 半 年 宏 观 经 济 展 现 较 强 韧 性 , 工 业 生 产 平 稳 运 行 , 企 业 效 益 明 显 改善 , 以 消 费 为 主 体 的 内 需 拉 动 效 应 增 强 , 抵 消 了 净 出 口 增 速 下 滑 对 经 济 增 长 的 影 响 上 半 年 宏 观 经 济 运 行 稳 健 。 据 初 步 核 算 , 1~ 6 月 国 内 生 产 总 值 418961 亿 元 ,同 比 增 长 6.8%, 较 上 年 同 期 小 幅 回 落 0.1 个 百 分 点 , 其 中 一 季 度 同 比 增 长 6.8%,二 季 度 同 比 增 长 6.7%。工 业 生 产 平 稳 运 行 , 企 业 利 润 保 持 快 速 增 长 。 1~ 6 月 全 国 规 模 以 上 工 业 增 加值 累 计 同 比 增 长 6.7%, 增 速 较 上 年 同 期 放 缓 0.2 个 百 分 点 。 其 中 , 6 月 工 业 增 加 值同 比 增 长 6.0%, 低 于 上 年 同 期 的 7.6%, 主 因 今 年 端 午 节 错 期 至 6 月 。 前 5 个 月 规模 以 上 工 业 企 业 利 润 同 比 大 幅 增 长 16.5%, 较 1~ 3 月 上 升 4.9 个 百 分 点 , 显 示 前期 去 产 能 带 动 工 业 企 业 效 益 持 续 改 善 , 以 及 二 季 度 以 来 PPI 同 比 较 快 增 长 。上 半 年 固 定 资 产 投 资 增 速 延 续 放 缓 势 头 , 制 造 业 投 资 增 速 出 现 反 弹 。 1~ 6 月固 定 资 产 投 资 累 计 同 比 增 长 6.0%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 2.6个 百 分 点 。 其 中 , 上 半 年 严 格 控 制 隐 性 地 方 债 扩 张 , 各 地 PPP项 目 经 历 退 库 整 改 , 基 建 投 资 增 速 下 行 至7.3%, 较 上 年 同 期 大 幅 下 滑 13.8个 百 分 点 。 房 地 产 市 场 高 位 运 行 , 前 期 土 地 购 置面 积 高 增 带 动 房 地 产 投 资 增 速 加 快 , 上 半 年 房 地 产 投 资 累 计 同 比 增 长 9.7%, 较 上年 同 期 加 快 1.2个 百 分 点 。 1~ 6 月 制 造 业 投 资 累 计 同 比 增 长 6.8%, 增 速 高 于 上 年同 期 的 5.5%, 主 因 高 新 制 造 业 投 资 支 撑 作 用 增 强 , 传 统 产 业 去 产 能 力 度 边 际 减 弱 。消 费 对 经 济 增 长 的 拉 动 力 明 显 增 强 , 服 务 消 费 增 长 强 劲 。 上 半 年 消 费 拉 动 GDP增 长 5.3 个 百 分 点 , 较 上 年 同 期 提 高 0.9个 百 分 点 , 主 因 服 务 消 费 支 出 加 快 , 其 中居 民 人 均 医 疗 保 健 消 费 支 出 同 比 增 长 19.7%。 1~ 6月 社 会 消 费 品 零 售 总 额 累 计 同 比增 长 9.4%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 1.0 个 百 分 点 。 这 一 方 面 是 因 为 上 半 年 居 民 人 均收 入 增 速 略 有 放 缓 , 房 地 产 市 场 高 位 运 行 对 商 品 消 费 存 在 一 定 挤 压 效 应 , 也 缘 于 社零 消 费 中 不 包 括 服 务 开 支 , 而 居 民 消 费 正 在 由 商 品 转 向 服 务 。 主 要 受 食 品 价 格 增 速由 负 转 正 影 响 , 上 半 年 CPI 累 计 同 比 上 涨 2.0%, 涨 幅 较 上 年 同 期 扩 大 0.6个 百 分 点 , 但 仍 处 温 和 区 间 。净 出 口 对 经 济 增 长 的 拉 动 由 正 转 负 。 以 人 民 币 计 价 , 1~ 6 月 我 国 出 口 额 累 计同 比 增 长 4.9%, 进 口 额 同 比 增 长 11.5%, 分 别 较 上 年 同 期 下 降 10.1和 16.2个 百 分点 。 主 要 由 于 同 期 货 物 贸 易 顺 差 同 比 大 幅 收 窄 26.7%, 上 半 年 净 出 口 对 经 济 增 长 的拉 动 由 上 年 同 期 的 0.3 个 百 分 点 转 为 -0.7个 百 分 点 。东 方 金 诚 预 计 下 半 年 GDP 增 速 将 降 至 6.5%, 全 年 GDP 增 速 将 为 6.6%。 下 半 年 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 6 国 内 外 经 济 环 境 均 将 趋 紧 , 中 美 贸 易 摩 擦 升 级 的 风 险 需 持 续 关 注 , 宏 观 经 济 增 速 下行 压 力 也 将 有 所 加 大 , 其 中 投 资 增 速 料 将 延 续 低 位 , 消 费 增 速 难 现 明 显 反 弹 , 净 出口 的 负 向 拉 动 会 进 一 步 加 大 。政 策 环 境M2 和 社 融 存 量 增 速 均 创 历 史 新 低 , “ 紧 信 用 ” 状 态 进 一 步 凸 显 , 货 币 政 策 向偏 松 方 向 微 调货 币 供 应 量 增 速 持 续 下 滑 。 6月 末 , 广 义 货 币 (M2)余 额 同 比 增 长 8.0%, 增 速 较上 年 末 下 降 0.1个 百 分 点 ,较 上 年 同 期 下 降 1.1 个 百 分 点 , 创 历 史 新 低 。 这 表 明 在加 大 影 子 银 行 整 顿 力 度 的 背 景 下 , 金 融 体 系 的 货 币 创 造 能 力 受 到 抑 制 。 6月 末 , 狭义 货 币 (M1)余 额 同 比 增 速 降 至 6.6%, 处 于 三 年 以 来 最 低 点 附 近 , 或 反 映 当 前 企 业 经 营 活 动 和 投 资 意 愿 趋 弱 , 下 半 年 经 济 增 速 面 临 一 定 下 行 压 力 。新 增 社 会 融 资 规 模 下 降 , “ 紧 信 用 ” 状 态 凸 显 。 1~ 6 月 新 增 社 融 累 计 91000亿 元 , 同 比 少 增 20684 亿 元 , 显 示 当 前 信 用 环 境 整 体 收 紧 。 6 月 底 社 融 存 量 同 比 增长 9.8%, 创 有 该 项 数 据 记 录 以 来 最 低 水 平 , 且 已 低 于 同 期 名 义 GDP 增 速 。 主 要 原因 是 在 金 融 严 监 管 背 景 下 , 表 外 融 资 全 面 缩 减 , 1~ 6 月 三 项 表 外 融 资 合 计 负 增12588亿 元 , 同 比 多 减 37387 亿 元 , 而 表 内 信 贷 和 债 券 市 场 对 表 外 融 资 转 移 的 承 接能 力 有 限 。上 半 年 央 行 通 过 2 次 降 准 、 加 大 公 开 市 场 投 放 等 政 策 工 具 , 引 导 市 场 流 动 性 出现 合 理 充 裕 局 面 , 货 币 市 场 主 流 品 种 利 率 水 平 均 较 上 年 四 季 度 出 现 明 显 下 降 , 货 币政 策 向 中 性 偏 松 方 向 微 调 。 但 持 续 处 于 历 史 低 位 的 M2 和 社 融 数 据 表 明 , 这 主 要 是为 了 在 严 监 管 局 面 下 控 制 金 融 体 系 流 动 性 风 险 , 并 不 意 味 着 货 币 政 策 转 向 全 面 宽松 。 4月 之 后 信 用 债 市 场 违 约 事 件 屡 发 , 即 是 信 用 环 境 收 紧 带 来 的 直 接 影 响 , “ 打 破 刚 兑 ” 开 始 出 现 在 实 体 经 济 去 杠 杆 过 程 中 。上 半 年 税 收 收 入 高 增 , 财 政 支 出 增 速 明 显 回 落 , 下 半 年 降 税 效 应 逐 步 体 现 ,财 政 政 策 或 将 更 为 积 极1~ 6 月 财 政 收 入 累 计 同 比 增 长 10.6%, 高 于 去 年 同 期 的 9.8%, 同 期 税 收 收 入同 比 增 长 14.4%。 工 业 品 价 格 增 速 处 于 较 高 水 平 , “ 营 改 增 ” 后 税 收 征 管 效 率 提 升 ,是 上 半 年 税 收 高 增 长 的 主 要 原 因 。 1~ 6 月 财 政 支 出 累 计 同 比 增 长 7.8%, 低 于 去 年同 期 的 15.8%, 且 明 显 低 于 同 期 财 政 收 入 增 速 , 主 因 地 方 政 府 债 务 监 管 强 化 , PPP集 中 整 顿 , 基 建 相 关 支 出 增 速 明 显 下 滑 。下 半 年 降 税 效 应 进 一 步 体 现 , 财 政 政 策 保 持 积 极 取 向 。 增 值 税 减 税 政 策 于 5月 启 动 后 , 6 月 增 值 税 税 收 同 比 增 速 降 为 5.3%, 较 上 月 大 幅 下 滑 16.5个 百 分 点 ,下 半 年 其 减 税 效 果 将 充 分 体 现 。 10 月 个 人 所 得 税 下 调 后 , 预 计 也 将 对 消 费 起 到 一 定 提 振 作 用 。 由 此 , 尽 管 今 年 我 国 财 政 赤 字 率 下 调 至 2.6%, 较 上 年 降 低 0.4 个 百分 点 , 不 过 下 半 年 财 政 政 策 取 向 或 将 更 为 积 极 , 并 重 点 向 小 微 企 业 、 精 准 扶 贫 和 节能 环 保 等 领 域 倾 斜 。综 合 来 看 , 货 币 政 策 和 财 政 政 策 在 下 半 年 将 继 续 为 宏 观 经 济 结 构 优 化 提 供 适 宜的 政 策 环 境 , 并 为 潜 在 的 外 部 冲 击 预 留 缓 冲 空 间 。 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 7 经 营 环 境近 年 来 , 公 司 主 要 从 事 大 型 物 流 园 区 商 贸 市 场 的 开 发 与 经 营 业 务 以 及 商 品 房 销售 业 务 。商 业 地 产 行 业近 年 来 我 国 商 业 地 产 投 资 增 速 放 缓 , 一 线 城 市 的 商 业 地 产 空 置 率 较 低 , 部 分二 三 线 城 市 面 临 一 定 的 去 化 压 力商 业 地 产 具 有 商 业 与 地 产 的 双 重 属 性 , 商 业 地 产 项 目 投 资 周 转 期 较 长 , 需 要 通过 业 态 规 划 、 商 家 引 进 、 持 续 经 营 等 使 地 产 开 发 和 商 业 运 营 管 理 实 现 有 机 结 合 。 商业 地 产 属 资 本 和 专 业 管 理 技 术 密 集 的 行 业 , 进 入 壁 垒 在 于 资 金 门 槛 较 高 , 需 要 较 强 的 经 营 和 管 理 能 力 。2006年 ~ 2017年 , 我 国 商 业 地 产 投 资 复 合 增 长 率 为 18.91%, 高 出 同 期 全 国 房地 产 投 资 增 速 17.47%。 2017 年 我 国 商 业 地 产 投 资 额 为 2.24 万 亿 元 , 同 比 增 长0.14%, 增 速 较 上 年 大 幅 下 降 7.32个 百 分 点 ; 我 国 商 业 地 产 施 工 面 积 为 141247.12万 平 方 米 , 同 比 增 长 1.18%; 新 开 工 商 业 地 产 面 积 26623.58 万 平 方 米 , 同 比 下 降7.34%, 由 于 我 国 商 业 地 产 在 多 年 高 速 增 长 后 , 供 需 矛 盾 逐 步 显 现 , 市 场 面 临 一 定的 去 化 压 力 , 商 业 地 产 投 资 增 速 放 缓 。图 1: 2006年 ~ 2017 年 商 业 地 产 投 资 情 况 资 料 来 源 : Wind, 东 方 金 诚 整 理随 着 商 业 地 产 投 资 规 模 增 长 , 商 业 地 产 销 售 规 模 和 销 售 均 价 也 呈 现 上 升 趋 势 。2005 年 ~ 2017 年 , 我 国 商 业 物 业 销 售 面 积 由 2006 年 的 5568.83 万 平 方 米 上 升 到2017 年 的 17594.34 万 平 方 米 , 销 售 均 价 由 2006 年 的 5759.63 元 /平 方 米 上 升 至11193.41 元 /平 方 米 。 2017 年 , 我 国 商 业 地 产 销 售 面 积 为 17594.34万 平 方 米 , 同比 增 长 20.19%, 增 速 较 上 年 较 少 0.15 个 百 分 点 ; 商 业 地 产 销 售 金 额 为 19694.07亿 元 , 同 比 增 长 22.59%, 增 速 较 上 年 下 降 4.84个 百 分 点 。 受 到 政 策 调 控 深 化 影 响 ,2017年 商 业 物 业 销 售 面 积 及 销 售 均 价 增 幅 有 所 收 窄 , 但 仍 保 持 较 高 增 速 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 8 图 2: 2006年 ~ 2017 年 商 业 地 产 销 售 情 况 资 料 来 源 : Wind, 东 方 金 诚 整 理城 市 之 间 的 商 业 地 产 运 营 分 化 也 不 断 加 剧 , 商 业 地 产 面 临 一 定 的 去 化 压 力 。 一线 城 市 和 经 济 较 发 达 的 二 线 城 市 , 由 于 存 在 聚 集 效 应 , 对 商 业 物 业 需 求 相 对 较 为 集中 , 2017 年 一 线 城 市 商 业 地 产 市 场 保 持 较 低 的 空 置 率 和 租 金 增 长 ; 部 分 二 三 线 城市 市 场 空 置 率 不 断 攀 升 , 经 营 压 力 显 著 加 大 。 2017 年 末 , 北 京 、 上 海 、 广 州 和 深圳 的 写 字 楼 空 置 率 处 在 全 国 较 低 水 平 , 而 天 津 、 武 汉 、 沈 阳 、 重 庆 等 地 的 写 字 楼 空置 率 较 高 。 从 目 前 市 场 租 金 水 平 来 看 , 大 部 分 一 线 城 市 的 优 质 零 售 物 业 租 金 略 有 下降 但 仍 维 持 在 良 好 水 平 , 个 别 二 三 线 城 市 租 金 跌 幅 加 速 下 滑 。我 国 居 民 消 费 水 平 的 提 高 和 城 镇 化 进 程 的 推 进 将 是 商 业 地 产 发 展 的 长 期 推 动力 , 未 来 商 业 地 产 发 展 前 景 良 好 改 革 开 放 以 来 , 我 国 的 城 镇 化 较 快 发 展 , 未 来 随 着 国 内 经 济 增 长 , 城 镇 化 率 的提 升 将 带 来 较 大 人 口 流 动 , 推 动 住 房 和 消 费 需 求 增 长 。 2015年 ~ 2017 年 , 我 国 城镇 化 率 分 别 为 56.10%、 57.35%和 58.52%; 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 分 别 为 30.09万 亿 元 、 33.23 万 亿 元 和 36.63万 亿 元 , 扣 除 价 格 因 素 , 同 比 分 别 增 长 10.6%、 9.6%和 9.02%。 根 据 “ 十 三 五 ” 规 划 , 预 计 2020年 城 镇 化 水 平 达 到 60%。 未 来 , 受 收 入增 长 和 消 费 升 级 的 双 重 推 动 , 国 内 文 化 、 教 育 、 娱 乐 等 服 务 类 消 费 占 比 将 继 续 提 升 ,能 够 为 消 费 者 提 供 一 站 式 购 物 、 休 闲 功 能 、 并 注 重 消 费 者 购 物 体 验 、 娱 乐 需 求 的 商业 地 产 项 目 将 在 此 过 程 中 获 得 较 大 发 展 。 且 政 府 近 年 来 出 台 多 项 政 策 来 促 进 消 费 ,扩 大 内 需 , 力 推 经 济 增 长 逐 渐 从 投 资 驱 动 型 转 变 为 消 费 驱 动 型 的 鼓 励 消 费 政 策 。 长期 来 看 我 国 商 业 地 产 行 业 仍 面 临 良 好 发 展 机 遇 。总 体 来 看 , 2017 年 , 我 国 经 济 呈 现 出 “ 稳 中 向 好 ” 的 局 面 , 但 在 房 地 产 调 控政 策 频 繁 出 台 的 背 景 下 , 存 量 市 场 竞 争 不 断 加 深 , 电 商 平 台 、 共 享 经 济 对 实 体 商 业 冲 击 加 剧 , 新 产 品 、 新 模 式 、 新 业 态 不 断 涌 现 , 商 业 地 产 整 体 进 入 深 度 结 构 调 整 期 ,运 营 能 力 和 盈 利 水 平 的 提 升 成 为 公 司 发 展 重 点 。 而 消 费 升 级 带 来 的 人 们 的 多 方 面 的消 费 需 求 , 则 与 商 业 设 施 和 生 活 服 务 类 业 态 的 建 设 运 营 紧 密 相 关 , 为 商 业 地 产 提 供良 好 的 发 展 机 遇 和 和 市 场 空 间 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 9 业 务 运 营经 营 概 况公 司 主 要 从 事 以 “ 华 南 城 ” 为 品 牌 的 物 流 园 区 的 开 发 与 经 营 以 及 配 套 商 品 房销 售 等 业 务 , 物 流 园 区 的 开 发 与 经 营 和 配 套 住 宅 的 销 售 是 收 入 及 毛 利 润 的 主 要 来源 , 近 年 公 司 营 业 收 入 有 所 增 长 ; 受 物 业 销 售 业 务 结 转 的 南 宁 和 哈 尔 滨 华 南 城 售价 较 低 影 响 , 公 司 毛 利 率 有 所 下 降公 司 主 要 从 事 以 “ 华 南 城 ” 为 品 牌 的 物 流 园 区 的 开 发 与 经 营 以 及 配 套 商 品 房 开发 业 务 。2015 年 ~ 2017 年 , 公 司 分 别 实 现 营 业 收 入 43.47 亿 元 、 44.30 亿 元 和 54.02亿 元 , 逐 年 增 长 。 从 收 入 构 成 来 看 , 2015 年 ~ 2017 年 , 公 司 营 业 收 入 主 要 来 自 6 个 “ 华 南 城 “ 项 目 物 流 园 区 内 的 物 业 销 售 , 占 比 分 别 为 73.35%、 61.18%和 71.30%,2015年 ~ 2017年 来 自 物 流 园 区 经 营 的 收 入 占 比 有 所 波 动 。 2017年 手 续 费 、 城 区 水电 费 等 其 他 业 务 收 入 占 比 为 12.66%, 主 要 系 物 业 管 理 费 收 入 调 整 计 入 其 他 业 务 所致 。 表 1: 2015年 ~ 2017年 及 2018年 1~ 3 月 公 司 营 业 收 入 构 成 情 况单 位 : 亿 元 、 %业 务 类 型 2015年 2016 年 2017年 2018年 1~ 3 月收 入 占 比 收 入 占 比 收 入 占 比 收 入 占 比物 业 销 售 31.88 73.35 27.10 61.18 38.52 71.30 44.90 94.94物 流 园 区 开 发 20.51 47.17 19.03 42.96 13.99 25.90 6.98 14.77 物 流 园 区 配 套 销 售 11.38 26.18 8.07 18.23 24.53 45.40 37.92 80.17物 流 园 区 经 营 10.29 23.68 13.64 30.80 8.66 16.04 1.50 3.16其 他 业 务 1.29 2.97 3.55 8.01 6.84 12.66 0.90 1.90合 计 43.47 100.00 44.30 100.00 54.02 100.00 47.30 100.00资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理从 毛 利 润 和 毛 利 率 来 看 , 2015年 ~ 2017年 公 司 毛 利 润 分 别 为 19.25亿 元 、 15.42亿 元 和 15.32 亿 元 , 呈 现 不 断 下 滑 的 趋 势 , 主 要 系 公 司 放 缓 物 业 开 发 速 度 , 结 算 物流 园 区 开 发 收 入 不 断 下 滑 , 相 应 的 毛 利 润 不 断 减 少 ; 同 期 , 公 司 综 合 毛 利 率 分 别 为44.29%、 34.82%和 28.37%, 持 续 下 滑 , 主 要 系 当 期 主 要 结 转 的 南 宁 和 哈 尔 滨 华 南城 售 价 较 低 导 致 毛 利 率 下 降 , 但 是 仍 处 于 较 好 的 水 平 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 10 表 2: 2015 年 ~ 2017 年 及 2018 年 1~ 3 月 公 司 毛 利 润 及 毛 利 率 情 况 4单 位 : 亿 元 、 %业 务 类 型 2015年 2016年 2017年 2018年 1~ 3 月毛 利 润 毛 利 率 毛 利 润 毛 利 率 毛 利 润 毛 利 率 毛 利 润 毛 利 率物 业 销 售 14.06 44.10 8.96 33.07 9.67 25.11 20.73 46.17物 流 园 区 开 发 9.97 48.60 7.46 39.21 4.73 33.80 2.77 39.73物 流 园 区 配 套 销 售 4.09 35.96 1.50 18.60 4.94 20.16 17.96 47.36物 流 园 区 经 营 4.83 46.93 3.96 29.00 3.41 39.35 0.95 63.38其 他 业 务 0.36 28.09 2.50 70.47 2.24 32.78 0.70 77.50合 计 19.25 44.29 15.42 34.82 15.32 28.37 22.38 47.31资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理2018年 1~ 3 月 , 公 司 实 现 营 业 收 入 47.30亿 元 , 实 现 毛 利 润 22.38 亿 元 , 综 合 毛 利 率 47.31%。 主 要 是 当 期 结 转 的 物 流 园 区 配 套 商 品 房 较 多 和 成 本 下 降 , 使 得收 入 和 毛 利 润 大 幅 增 加 , 毛 利 率 有 所 提 高 。物 业 开 发华 南 国 际 物 业 销 售 业 务 主 要 为 物 流 园 区 商 铺 开 发 及 配 套 商 品 房 销 售 业 务 , 运 营主 体 主 要 为 华 南 国 际 本 部 及 下 属 项 目 子 公 司 。公 司 物 流 园 区 业 务 重 点 布 局 深 圳 、 南 昌 、 南 宁 、 西 安 、 哈 尔 滨 和 郑 州 等 6 个城 市 , 项 目 建 设 规 模 大 、 经 营 业 务 多 元 , 在 深 圳 商 品 交 易 市 场 的 品 牌 影 响 力 很 强公 司 主 要 从 事 以 “ 华 南 城 ” 为 品 牌 的 物 流 园 区 的 开 发 与 经 营 , 项 目 开 发 经 验 丰富 , 近 年 开 发 范 围 逐 渐 从 深 圳 向 南 昌 、 南 宁 、 西 安 、 哈 尔 滨 和 郑 州 等 国 内 经 济 较 发达 的 省 会 城 市 拓 展 , 目 前 共 开 发 和 经 营 6 个 “ 华 南 城 ” 商 品 交 易 市 场 项 目 , 规 划 经 营 业 态 涵 盖 专 业 市 场 、 商 业 及 写 字 楼 、 住 宅 、 仓 储 物 流 基 地 、 酒 店 等 。 上 述 “ 华 南城 ” 项 目 均 位 于 各 城 市 的 主 城 区 周 边 , 交 通 条 件 便 利 , 有 助 于 承 接 老 城 区 商 品 批 发市 场 外 迁 , 为 后 续 招 商 及 开 业 奠 定 良 好 基 础 。公 司 6 个 “ 华 南 城 ” 项 目 的 规 划 经 营 品 种 涵 盖 纺 织 服 装 、 五 金 机 电 小 商 品 、 家居 建 材 等 以 及 配 套 商 品 房 和 配 套 商 业 , 并 与 地 方 特 色 相 结 合 ; 规 划 交 易 中 心 面 积 约占 50%, 配 套 商 业 和 住 宅 的 面 积 各 占 约 25%。 按 照 规 划 , 公 司 各 “ 华 南 城 ” 项 目 中的 一 期 计 划 销 售 30%~ 60%的 商 铺 物 业 和 全 部 住 宅 物 业 实 现 资 金 回 笼 , 剩 余 商 铺 物业 和 全 部 商 业 配 套 自 持 经 营 , 用 于 出 租 以 获 得 中 长 期 的 经 常 性 租 金 收 入 和 资 本 升值 。 4 2016年 数 据 根 据 2017年 审 计 报 告 进 行 调 整 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 11 表 3: 截 至 2018 年 3月 末 各 华 南 城 物 业 简 况项 目 位 置 交 通 及 周 边 主 要 经 营 业 态深 圳 华 南 城 深 圳 平 湖 物 流 基地 园 区 地 铁 10号 线 已 于 2015年开 工 , 预 计 2020年 通 车 跨 境 电 商 聚 集 地纺 织 服 装 、 皮 革 皮 具 、 电 子 配 件 、 五 金 、 化 工 、 塑料 、 印 刷 、 纸 品 、 包 装 、 小 商 品 、 奥 特 莱 斯 及 家 具广 场 等南 昌 华 南 城 江 西 省 南 昌 市红 谷 滩 新 区 地 铁 在 建 中距 离 南 昌 西 客 站 1.2公里 , 距 离 江 西 省 省 政 府 新址 2公 里 省 级 电 子 商 务 示 范 基 地 及 省 级 大 学 生 商 务 创 业 孵化 基 地小 商 品 、 纺 织 服 装 、 皮 革 皮 具 、 健 康 绿 色 产 品 及 奥特 莱 斯 等南 宁 华 南 城 广 西 壮 族 自 治 区南 宁 市 江 南 区 周 边 路 网 丰 富 , 交 通 便 利 中 国 -东 盟 商 品 交 易 中 心 ; 纺 织 服 装 、 小 商 品 、 东盟 特 产 、 家 居 广 场 、 茶 叶 茶 具 及 奥 特 莱 斯 等 西 安 华 南 城 西 安 市 国 际港 务 区 内 地 铁 3号 线 五 金 机 电 、 纺 织 服 装 、 皮 革 皮 草 、 奥 特 莱 斯 及 中 亚与 东 盟 产 品 展 示 中 心 等哈 尔 滨 华 南 城 黑 龙 江 省 哈 尔 滨市 道 外 区 团 结 镇 周 边 路 网 丰 富 , 交 通 便 利 对 俄 罗 斯 贸 易奥 特 莱 斯 、 皮 草 城 、 绿 色 食 品 等郑 州 华 南 城 郑 州 市 的 航 空 经济 综 合 实 验 区 地 铁 2号 线 南 延 线 路 建 材 、 小 商 品 、 五 金 机 电 、 汽 摩 汽 配 及 副 食 品 等资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理从 各 华 南 城 开 业 情 况 来 看 , 深 圳 华 南 城 为 公 司 首 个 项 目 , 培 育 时 间 较 长 最 为 成熟 , 目 前 已 获 得 了 稳 定 的 现 金 流 入 ; 郑 州 华 南 城 所 在 地 区 地 铁 2号 线 南 延 线 已 经 开通 , 这 对 于 市 场 人 流 量 的 带 动 等 有 较 大 的 帮 助 ; 其 余 各 市 场 目 前 仍 处 于 前 期 培 育 期 。公 司 项 目 规 模 大 , 前 期 培 育 阶 段 招 商 压 力 较 大 , 一 定 程 度 上 增 加 了 公 司 的 经 营 风 险 。公 司 物 流 园 区 配 套 商 品 房 销 售 收 入 、 结 算 面 积 和 结 算 价 格 均 明 显 增 长 , 交 易 市 场 的 商 铺 销 售 收 入 、 结 算 面 积 和 结 算 价 格 均 有 所 下 降 ; 公 司 西 安 、 哈 尔 滨 和 郑州 等 华 南 城 去 化 速 度 较 慢 , 面 临 较 大 的 去 化 压 力公 司 各 项 目 均 按 计 划 进 行 开 发 , 规 划 建 筑 面 积 均 较 大 , 合 计 约 为 5589万 平 方米 。 截 至 2018年 3月 末 , 公 司 已 购 土 地 规 划 建 筑 面 积 约 为 2853 万 平 方 米 , 已 完 工物 业 面 积 为 1270万 平 方 米 , 其 中 可 售 部 分 为 818 万 平 方 米 , 已 售 物 业 面 积 为 527万 平 方 米 , 未 来 可 售 较 为 充 足 , 累 计 已 实 现 合 同 销 售 收 入 约 为 392亿 元 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 12 表 4: 截 至 2018年 3 月 末 各 华 南 城 物 业 开 发 情 况单 位 : 万 平 方 米 、 %、 亿 元项 目 规 划 建筑 面 积 已 购 土 地 规划 建 筑 面 积 完 工 物 业面 积 总 可 售面 积 5 已 售面 积 销 售 进 度 累 计 结 转 合同 销 售 收 入深 圳 华 南 城 264 264 239 88 82 93.18 84南 昌 华 南 城 687 479 240 145 140 96.55 102南 宁 华 南 城 488 248 195 83 61 73.49 37西 安 华 南 城 1750 468 157 135 72 53.33 53哈 尔 滨 华 南 城 1200 504 153 168 52 30.95 27郑 州 华 南 城 1200 890 286 199 120 60.30 89合 计 5589 2853 1270 818 527 64.43 392 资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理2015 年 ~ 2017 年 , 公 司 物 业 销 售 业 务 结 算 收 入 分 别 为 31.88 亿 元 、 27.10 亿元 和 38.52 亿 元 , 其 中 , 交 易 市 场 的 商 铺 结 算 收 入 逐 年 下 降 , 物 流 园 区 配 套 商 品 房的 结 算 收 入 显 著 增 长 , 由 于 不 同 地 区 的 各 业 态 物 业 销 售 的 周 期 性 变 化 , 商 铺 和 配 套商 品 房 的 结 算 有 所 变 动 。 2017年 公 司 物 业 销 售 业 务 收 入 有 所 增 长 、 毛 利 率 及 平 均销 售 结 算 价 格 均 有 所 下 降 , 主 要 系 公 司 当 年 结 算 收 入 中 来 源 于 哈 尔 滨 华 南 城 的 部 分较 多 , 哈 尔 滨 华 南 城 较 其 他 华 南 城 销 售 价 格 低 , 造 成 公 司 毛 利 率 有 所 下 滑 。从 总 体 结 算 价 格 来 看 , 公 司 物 业 开 发 业 务 平 均 结 算 价 格 呈 现 一 定 的 下 降 趋 势 ,2015 年 ~ 2017 年 分 别 为 6857 元 /平 方 米 、 6425 元 /平 方 米 和 5794 元 /平 方 米 , 主要 系 物 流 园 区 内 交 易 市 场 商 铺 销 售 的 收 入 占 比 不 断 下 滑 , 商 品 房 销 售 收 入 占 比 不 断增 长 , 而 商 品 房 平 均 售 价 低 于 商 铺 。 从 去 化 速 度 来 看 , 公 司 各 华 南 城 可 售 部 分 除 深 圳 华 南 城 、 南 昌 华 南 城 和 南 宁 华南 城 去 化 程 度 较 高 , 其 余 各 华 南 城 去 化 速 度 较 慢 , 公 司 未 售 项 目 较 多 的 情 况 下 , 面临 较 大 的 去 化 压 力 。 5 总 可 售 面 积 为 公 司 在 建 和 完 建 项 目 计 划 可 售 面 积 , 不 包 含 未 建 项 目 和 未 取 得 土 地 的 计 划 可 售 面 积 。 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 13 表 5: 2015年 ~ 2017年 及 2018年 1~ 3 月 公 司 物 业 销 售 主 要 数 据项 目 2015年 2016年 2017年 2018年 1~ 3月一 、 总 体 销 售 情 况结 算 销 售 收 入 ( 亿 元 ) 31.88 27.10 38.52 44.90结 算 面 积 ( 万 平 方 米 ) 46.50 42.18 66.48 57.00平 均 销 售 结 算 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 6857 6425 5794 7877二 、 商 铺 和 配 套 商 品 房 销 售 情 况1、 交 易 市 场 的 商 铺 销 售 情 况结 算 销 售 收 入 ( 亿 元 ) 20.51 19.03 13.99 6.98结 算 面 积 ( 万 平 方 米 ) 27.70 26.63 20.12 10.67平 均 销 售 结 算 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 7404 7146 6954 6544 2、 物 流 园 区 配 套 商 品 房 销 售 情 况结 算 销 售 收 入 ( 亿 元 ) 11.38 8.07 24.53 37.92结 算 面 积 ( 万 平 方 米 ) 18.80 15.55 46.36 46.33平 均 销 售 结 算 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 6050 5191 5291 8184资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理除 深 圳 华 南 城 外 , 公 司 其 余 各 华 南 城 建 成 面 积 占 比 仍 较 低 , 后 续 所 需 投 资 规模 仍 较 大 , 在 当 前 房 地 产 市 场 调 控 政 策 背 景 下 , 面 临 一 定 的 资 金 压 力截 至 2018年 3月 末 , 公 司 已 取 得 土 地 的 尚 未 开 发 的 面 积 约 1253万 平 方 米 , 未来 开 发 建 设 规 模 较 大 。 土 地 成 本 方 面 , 公 司 在 建 和 自 持 物 业 楼 面 地 价 约 为 100~ 700元 /平 方 米 , 土 地 成 本 相 对 较 低 , 为 公 司 未 来 业 绩 实 现 提 供 了 较 大 保 障 。截 至 2017 年 末 , 公 司 已 投 资 金 额 为 384.35 亿 元 , 2018 年 、 2019 年 和 2020 年 计 划 投 资 金 额 分 别 为 21.41 亿 元 、 20.65亿 元 和 15.35亿 元 , 其 中 计 划 对 西 安 华南 城 项 目 、 哈 尔 滨 华 南 城 项 目 和 郑 州 华 南 城 项 目 投 资 金 额 较 高 。 公 司 后 续 所 需 投 资规 模 仍 较 大 , 在 当 前 房 地 产 市 场 调 控 政 策 背 景 下 , 面 临 一 定 的 资 金 压 力 。表 6: 截 至 2017年 末 各 华 南 城 主 要 投 资 情 况 单 位 : 亿 元项 目 名 称 计 划总 投 资 项 目开 始 时 间 截 至 2017年 末累 计 投 资 未 来 预 计 资 金 投 入2018年 2019年 2020年深 圳 华 南 城 项 目 64 2002.12 58.69 1.85 3.13 1.39南 昌 华 南 城 项 目 100 2007.11 58.69 5.49 5.15 4.67南 宁 华 南 城 项 目 120 2009.08 59.01 1.52 1.71 0.53 西 安 华 南 城 项 目 200 2009.11 60.11 2.70 1.96 1.72哈 尔 滨 华 南 城 项 目 200 2012.01 61.42 2.83 2.09 2.00郑 州 华 南 城 项 目 200 2012.05 86.43 7.02 6.61 5.04合 计 884 - 384.35 21.41 20.65 15.35资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理截 至 2018 年 3 月 末 , 公 司 主 要 的 在 建 项 目 主 要 为 西 安 、 郑 州 和 哈 尔 滨 的 配 套商 业 和 配 套 住 宅 , 以 及 西 安 和 哈 尔 滨 华 南 城 的 交 易 中 心 , 深 圳 华 南 城 总 体 开 发 程 度较 高 , 可 供 开 发 的 土 地 较 少 , 暂 无 在 建 项 目 。 从 在 建 项 目 投 资 情 况 来 看 , 在 建 项 目计 划 投 资 金 额 为 82.13 亿 元 , 截 至 2018年 3月 末 , 公 司 已 投 资 金 额 为 52.09 亿 元 ,根 据 投 资 计 划 公 司 2018 年 4~ 12 月 仍 需 投 资 22.09 亿 元 , 2019 年 8.44 亿 元 , 短 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 14 期 内 公 司 资 金 需 求 较 大 。表 7: 截 至 2018 年 3 月 末 主 要 在 建 子 项 目 情 况 单 位 : 亿 元项 目 名 称 预 计 总 投 资 情 况 已 投 资 情 况 未 来 投 资 计 划 计 划 建 设周 期投 资 总 额 自 筹 贷 款 投 资 总 额 自 筹 贷 款 2018年4~ 12月 2019年南 宁 华 南 城 一 期 配 套商 业 — — 江 南 上 城 8.53 5.12 3.41 7.35 6.35 1.00 1.43 0.00 至 2018年西 安 华 南 城 一 期 交 易中 心 — — 五 金 机 电 E 区 28.60 12.60 16.00 19.36 8.26 11.10 3.12 5.12 至 2019年西 安 华 南 城 一 期 交 易中 心 — — 五 金 机 电 D2 15.00 9.00 6.00 12.01 12.01 0.00 1.61 1.37 至 2019年郑 州 华 南 城 配 套 住 宅一 、 三 、 四 组 团 19.02 8.52 10.50 8.77 8.77 0.00 6.05 3.45 至 2019年郑 州 华 南 城 11区 AB栋 9.11 5.61 3.50 3.42 3.42 0.00 4.69 1.00 至 2019年哈 尔 滨 华 南 城 一 期 交易 中 心 — — 中 俄 大 厦 1.88 1.82 0.06 1.18 1.11 0.07 0.70 0.00 至 2018年合 计 82.13 42.66 39.48 52.09 39.92 12.17 17.60 10.94资 料 来 源 : 公 司 提 供 , 东 方 金 诚 整 理截 至 2018年 3 月 末 , 公 司 主 要 拟 建 子 项 目 四 个 , 分 别 为 深 圳 华 南 城 3 号 交 易广 场 、 西 安 华 南 城 华 南 时 代 广 场 、 郑 州 华 南 城 盛 世 广 场 和 郑 州 华 南 城 13 区 会 展 中 心 , 规 划 建 筑 面 积 分 别 约 为 19.00 万 平 方 米 、 21.30 万 平 方 米 、 5.42 万 平 方 米 和2.60万 平 方 米 , 预 计 投 资 金 额 分 别 约 为 8.00 亿 元 、 8.30亿 元 、 10.80亿 元 和 0.78亿 元 , 共 计 27.88 亿 元 ; 其 中 计 划 自 筹 资 金 占 比 为 38.57%, 其 余 资 金 计 划 通 过 融资 获 得 。总 体 来 看 , 除 深 圳 华 南 城 外 , 其 余 各 华 南 城 建 成 面 积 占 总 规 划 面 积 的 比 例 较 低 ,后 续 持 续 投 入 所 需 投 资 量 仍 较 大 。物 流 园 区 经 营 业 务“ 租 售 结 合 、 出 租 为 主 ” 分 期 滚 动 的 开 发 方 式 有 助 于 获 取 长 期 稳 定 的 收 益 ;公 司 自 持 物 业 比 例 较 高 , 土 地 成 本 较 低 ; 物 业 租 赁 业 务 平 均 租 金 水 平 及 出 租 率 等易 受 项 目 所 在 地 经 济 波 动 影 响 按 照 规 划 , 公 司 对 各 “ 华 南 城 ” 项 目 中 的 一 期 计 划 销 售 30%~ 60%的 商 铺 物 业和 全 部 住 宅 物 业 实 现 资 金 回 笼 , 剩 余 商 铺 物 业 和 全 部 商 业 配 套 自 持 经 营 , 形 成 “ 租售 结 合 、 出 租 为 主 ” 分 期 滚 动 的 开 发 方 式 , 以 获 得 中 长 期 的 经 常 性 租 金 收 入 和 资 本升 值 。 土 地 成 本 方 面 , 公 司 自 持 物 业 楼 面 地 价 约 为 100~ 700 元 /平 方 米 , 土 地 成 本相 对 较 低 , 为 公 司 未 来 业 绩 实 现 提 供 了 较 大 保 障 。 公 司 自 持 物 业 比 例 较 高 , 土 地 成本 较 低 。公 司 物 流 园 区 经 营 业 务 主 要 包 括 物 流 园 区 内 的 物 业 租 赁 、 物 业 管 理 及 物 流 业 务等 , 其 中 物 业 租 赁 业 务 为 主 要 业 务 , 分 为 经 营 租 赁 和 融 资 租 赁 。 2017 年 起 , 公 司 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 http://www.dfratings.com 15 将 物 业 管 理 收 入 划 入 其 他 业 务 收 入 。 2015 年 ~ 2017 年 , 公 司 物 流 园 区 经 营 收 入 分别 为 10.29 亿 元 、 13.64亿 元 和 8.66 亿 元 , 2016年 增 长 系 受 益 于 融 资 租 赁 业 务 的增 长 , 2017 年 下 降 受 当 年 深 圳 华 南 城 融 资 租 赁 减 少 和 公 司 将 物 业 管 理 划 入 其 他 业务 收 入 影 响 ; 同 期 , 毛 利 润 分 别 为 4.83 亿 元 、 3.96 亿 元 和 3.41 亿 元 , 毛 利 率 分别 为 46.93%、 29.00%和 39.35%, 2016年 毛 利 润 及 毛 利 率 有 所 下 滑 主 要 系 部 分 项 目进 入 试 运 营 期 , 品 牌 推 广 及 营 销 优 惠 活 动 等 需 求 较 大 所 致 。 2018 年 1~ 3月 , 公 司物 流 园 区 经 营 收 入 为 1.50亿 元 , 毛 利 率 为 63.38%。表 8: 2015 年 ~ 2017 年 及 2018 年 1~ 3 月 公 司 物 流 园 区 经 营 收 入 情 况单 位 : 万 元 、 % 业 务 类 型 2015年 2016年
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