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招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.pdf

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招商局 工业区 控股 股份有限公司 主体 信用 评级 报告 跟踪 安排
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招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 3 www.ccxi.com.cn 电话:(010) 66428877 传真:(010) 66426100 2018 年 8 月 24 日 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 4 www.ccxi.com.cn 声明 一、 本次评级为发行人委托评级。 除因本次评 级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系;本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析,但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按 照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了 勤勉尽责 和诚信义务,有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法,遵循内部 评级程序做出的独立判断,未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、 中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、 本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为一年。债 券存续期内, 中诚信国际将按照 《跟踪评级安 排》 , 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级 , 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并及时对外公布。 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 5 www.ccxi.com.cn 发 行 主体 概况 公司原名招 商局蛇口 工业区 有 限公司 , 前身可 以追溯至 1979 年 4 月 成立的 蛇口工业 区建设指 挥 部。 1998 年 3 月, 公司 改组为 招商局集 团有限公 司 与 招 商 局 轮 船 股 份 有 限 公 司 共 同 投 资 设 立 的 有 限 责任公司。 2015 年 6 月, 公司 整体变更 为股份有 限 公司,并 更 名为 招商 局 蛇 口工 业 区 控股 股 份 有限 公司 ,其中招商局集团持有 95% 的股权,招商局 轮船持有余 下 5% 股权。 2015 年 12 月, 为吸收合 并 招 商 局 地 产 控股 股 份 有限 公 司 (以 下 简 称 招 商地 产 ) , 公司 发行 1,901,797,599 股股份, 以换取招商 地产社会 公众 股 股 东 持 有 的 招 商 地 产 A 股 股 票 1,026,806,844 股、 B 股股票 212,450,776 股。 换股 后 招商地产 A 股股票 和 B 股股票 终止 上市 并摘牌。经 深圳证券交 易所深证 上[2015]539 号 文批准 , 公司 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日 在深圳证 券交易所 主 板上市,证 券代码 001979 。同时 为 募集 配套资金 , 公司向 8 名 特定 对象非公 开发行 502,295,123 股 新 股,募集资金 118.54 亿元 。截 至 2018 年 3 月末 , 公 司 注 册 资 本 79.04 亿元, 招 商 局 集 团 直接 持有 66.10% 股 权、 通过 子公 司 招商 局轮船股 份有限公 司 和深圳市招 为投资合 伙企业分别 持有 5.18% 和 1.07% 股权 , 招商局集 团直接及 间接合计 持有公司 72.35% 的股份。 由于 招商局集 团系国 务院国有 资产监督 管 理委员会监 管的大型 中央企业 之一, 公 司的实际 控 制人为国务 院国资委 。 经过 30 余年的发展, 公司已 发展成为 一家以 园区开发 与 运营 、 社区开 发与运营 、 邮 轮产业建 设 与运营等 为主 营 业 务的 大 型 国有 企 业 。截 至 2018 年 3 月末, 公司 主要 控股子公 司 369 家 。 截至 2017 年末, 公司 总资产 3,326.21 亿元, 所有者权益 927.83 亿 元, 资产负债 率 72.11% ; 2017 年公司实现 营业 总收入 754.55 亿元, 净 利润 150.09 亿元,经营 活动净现 金流-47.09 亿元 。 截至 2018 年 3 月 末, 公司 总资产 3,606.09 亿 元, 所有者权 益 1,004.38 亿 元, 资产负 债率 72.15 % ; 2018 年 1~3 月,公司 实现营业 总 收入 91.63 亿元 , 净利润 58.26 亿元, 经营活 动净现金 流-91.52 亿元 。 本期 中期 票据 概况 招商局蛇口 工业区控 股股份有 限公司 2018 年 度第一 期中 期票据 拟 发行 20 亿元, 分为 两个 品种 , 其中品种一 发行规模 为 10 亿元, 期 限为 3+N ; 在 本期中期票 据第 3 个 和其后每 个付息日 , 公司有权 按面值加应 付利息 (包 括所有 递延支付 的利息及 其 孳息) 赎 回本期 中期票据 ,因此 本期中 期票据到 期 时间为 依据 发行条款 的约定赎 回时到期 。 本期票 据 的偿还方式 为每年付 息一次, 公司可在 付息日前 选 择 利 息 递延 ( 需遵 循递 延 支付 条 款) , 本期 中 期票 据前 3 个计息年度的票 面利率 将通过集 中簿记建 档、 集中配售方 式确定, 在前 3 个计 息年度内 保持不变 , 自第 4 个计息年 度起, 每 3 年 重置一次 票面利率 ; 品种二 发行 规模为 10 亿元 , 期限 为 5+N ,在本期 中期票据第 5 个和其 后每个付 息日, 公司 有权按 面 值加应付利 息 (包括所 有递延 支付的利 息及其孳 息) 赎回本期中 期票据 , 因 此 本期 中期票据 到期时间 为 依据发行条 款的约定 赎回时到 期 , 本期 票据的偿 还 方式为每年 付息一次, 公司可 在付息日 前选择利 息 递 延 ( 需遵 循 递延 支付 条 款 ) , 本期 中 期票 据 前 5 个计息年度 的票面利 率将通过 集中簿记 建档、 集 中 配售方式确 定, 在前 5 个 计息年度 内保持不 变 , 自 第 6 个计息 年度起 , 每 5 年重置一 次票面利 率 。 本 期中期票据 无明确本 金偿付日 期, 公司 在赎回日 偿 付本金及所 有应付未 付之利息 。 公司与承销商有权根据簿记建档情况对本期 中期票据各 品种最终 发行规模 进行回拨 调整, 即 减 少其中一个 品种发行 规模, 同 时将另一 个品种发 行 规模增加相 同金额; 两 个品种 间可以进 行双向回 拨, 回拨比例不 受限制。 本期票据具 有递延支 付利息条 款。 除非 发生强 制付息事件 , 本 期中期票 据的每个 付息日 , 公司 可 自 行 选 择 将 当 期 利 息 以 及 按 照 本 条 款 已 经 递 延 的 所有利息及 其孳息推 迟至下一 个付息日 支付, 且 不 受到任何递 延支付利 息次数的 限制; 前 述利息递 延 不构成 公司 未能按照 约定足额 支付利息 , 每笔递 延 利息在递延 期间应按 当期票面 利率累计 计息 。 强制付息事 件方面, 付息日前 12 个月 ,发生 以下事件的, 公司不得 递延当 期利息以 及按照本 条 招 商局蛇口工业 区控股股 份有 限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 6 www.ccxi.com.cn 款已经递延 的所有利 息及其孳 息: (1) 向普通股 股 东分红; (2 )减少注 册资本 。 利息递延下 的限制事 项方面, 公司有递 延支付 利息的情形 时, 直至已 递延利 息及其孳 息全部清 偿 完毕, 不 得从事下 列行为: (1) 向普通股 股东分红 ; (2)减少注 册资本 。 偿付 顺序 方 面, 本期 中期票据 的本金和 利息在 破 产 清 算 时 的 清 偿 顺 序 优先 于 公 司 股 东 对 公 司 剩 余破产财产 的分配 1 。 本期中期票据 所 募 集 资 金 用于偿还有息债务 和项目建设 。 宏 观 经济 和政 策环 境 2018 年上半 年, 中国 经济面临 外部贸易 战、 内 部去杠杆双 重挑战, 下行压力 有所显现。 GDP 同比 增长 6.8% , 较去年同 期和去年 底均回落 0.1 个百 分 点, 名义 GDP 跌破 10%。但 GDP 增速 下行 较为 有 限, 经济 仍具备 较强韧性 。 下 半年贸易 战不确定 性 仍在, 内 外需求继 续放缓 , 稳增 长压力进 一步加大 , 但 受 国 内宏 观 政策 边际 调 整、 经 济转 型 升级 影 响, 下行幅度或 有限,预 计全年 GDP 增长 6.6-6.7% 。 图 1 : 中 国GDP 增速 资料来源:国 家统计局 上半年宏观 数据喜忧 参半 。 一方面 , 经 济面临 内 外 需 求放 缓 ,信 用风 险 抬升 等 压力 : “结 构 性去 杠杆” 下 基建投 资、 国 有企业 投资等政 策性投资 大 幅下行带动 投资持续 回落; 以 美元计价 的出口增 长 较快, 但 受人民 币汇率宽 幅波动影 响, 与以人民 币 计价的出口 走势分化, 仅以美 元计价考 量出口存 在 高估, 并且贸 易摩擦常 态化等 因素加大 了出口继 续 1 中诚信国际认为 未来一段 时期内 公 司破产清 算的可能 性极小。 改善不确定 性; 此外, 金融严 监管下流 动性压力 加 大, 信用违 约事件明 显增多。 另一方面 , 经济运 行 中积极因素 仍存 : 经济结 构调整持 续, 第三产业 增 长继续快于 第二产业, 消费对 经济增长 贡献率高 位 上行; 新动 能增长较 快, 对经 济增长 贡 献提升; 规 模以上工业 和制造业 稳中趋缓 态势未改 ; 民间投 资 回暖, 制 造业投 资企稳运 行; 虽然以社 会消费品 零 售总额为代 表的消费 个位数运 行, 但如 果将服务 消 费 考 虑 在内 , 消费 整体 依 然稳 健 ;通 胀 水平 可 控, CPI 平稳运行, PPI 虽同比回落明显但无 通缩压力 。 贸易摩擦是今年以来中国经济面临的最大的 外部不确定 因素。 贸易 战后续 发展存在 很大不确 定 性, 这容 易对投 资者情绪 造成扰动 , 加 剧金融市 场 波动; 同 时, 贸易战暴 露了我 国高科技 产业发展 的 不足, 其 对相关产 业链的影 响需要 高度关注 ; 此外 , 贸易战也增 加了外部 环境不确 定性, 有 可能制约 我 国经济增长 和 去杠杆 进程。 从国内政策 环境看, 今 年以来 中央召开 的历次 会议都对防 风险 、 降杠杆 予以重点 强调 , 防风险 仍 是政府工作 重心。 但近期以 来, 随着内外 环境变化 , 宏观经济政 策边际调 整, 重心由 “去 杠杆” 转向 “ 稳 杠杆” 。 上半 年货币政 策由 2017 年的 “ 紧货币” 转 向 “ 稳 货币 ” ,又 进 一步 向 结构 性宽 松 过渡 , 预计 下半年在 “ 保持流动 性合理充 裕” 基调 下, 货币 政 策将维持稳 健中性 、 边际 宽松 , 一方面 继续结构 性 降准为实体 经济融资 提供便利 , 另一方 面上调政 策 利率避免中 美利差持 续收窄加 大资本外 流压力; 同 时, 在货 币政策 受到掣肘 背景下 , 财政 政策有望 成 为调整重点 , 财政 支出力度 将加大 ; 从监 管政策看 , 严监管趋势 未改, 但资 管新规 实施细则 出台降低 了 政 策 不 确定 性 ,未 来将 更 注重 节 奏和 力 度的 把 握, 着力避免“ 处置风险 的风险” 。 在经济韧性 犹存 、 政策边 际调整下 , 中 国经济 宏观风险依 然可控, 但 短期仍 需关注近 期以来经 济 环 境 和 政策 变 化可 能带 来 的结 构 性风 险 :一 方 面, 资金流向实 体经济渠 道仍未通 畅, 货币 政策边际 宽 松有可能加 剧金融杠 杆反弹压 力; 另一方面 , 货 币 政策调整虽 有望降低 企业融资 成本, 但 中小企业 和 民企融资难 问题难解 , 信用风 险仍存; 再次, 人 民 6.00 8.00 10.00 12.00 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 GDP :不变价:累 计同 比 GDP :现价:累计 同比 % 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 7 www.ccxi.com.cn 币汇率虽然 长期不具 备贬值基 础, 但短 期贬值压 力 并未根 除 , 仍 需 警 惕人 民 币 汇率 短 期 内剧 烈 波 动。 中诚信国际 认为, 内外 需求同 步放缓加 大了下 半年中国经 济下行压 力。 但是 , 经济结 构调整转 型 提升了经济 增长质量 , 生 产企稳运 行、 消费总体 稳 健、 民间 投资回 暖、 新 动能快 速增长都 对经济形 成 一定支撑, 经济下行 幅度依然 有限。 行 业 及区 域经 济环 境 房地 产开发行业 房地产销售 2015 年以来, 随着一系 列扶持 购房需求 政策的 陆续推出以 及央行的 连续降息 , 市场需 求开始逐 步 释放, 房 地产市 场需求转 暖, 全国商品 房销售金 额 和销售面积 同比增速 分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。 2015 年, 全国 商品房 销售额和 销售面积 分 别为 8.73 万亿元和 12.85 亿平 方米, 同比 增长 14.4% 和 6.5% 。2016 年 1~9 月,在 政府“去 库存”的 大 基调下, 整体政 策环境保 持宽松 , 房地 产市场明 显 复苏, 销 售势头 强劲, 当期全 国商品房 销售额和 销 售面积同比 分别大幅 增长 41.3% 和 26.9% 至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米 , 尤其 是一线城 市、部分 热 点二线城市 (南 京、 苏州、 杭州、 厦 门等) 以及 发 达 城市群的 卫星城市( 惠州、 东莞、昆 山、廊 坊等) 地区市场销 售表现尤 其突出。 但为抑制 房价快速 上 涨, 9 月底以 来, 国内多 个城市 推出楼市 调控政策 , 商品房销售 增幅有所 放缓, 全 年 销售额 和销售面 积 同比涨幅分 别收窄 至 34.8% 和 22.5% , 规模分别 达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方 米。2017 年,受楼 市 调控政策的 影响 , 商品房 销售增速 持续放缓 , 当 期 全国商品房 销售金额 和销售面 积分别为 13.37 万亿 元和 16.94 亿 平方米, 同比涨幅 分别收窄 至 13.7% 和 7.7% 。 图 2 : 近 年 来 全 国 商 品 房 销 售 情 况 单位:亿 元、 百万平 米、% 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 商品房销售 价格方面 ,自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月, 伴随 着市场需 求的回 暖带动房 地产销售 价 格企稳回升, 70 城市价 格指数 实现连续 的环比增 长, 且环比增幅 在 2016 年 3 月份 以来明显 加大,2016 年 3~9 月价格指 数环比涨 幅的平均 值已达 1.06% , 达到近年来 的高点, 部 分新房 库存较少 的城市面 临 房价上涨过 快的压力 。但随 着 2016 年 9 月底以 来 楼市调控政 策密集出 台,并 于 2017 年 3 月起加 码 升 级 , 价 格 指 数 环 比 涨 幅 开 始 呈 现 明 显 缩 窄 , 从 2016 年 9 月份环比涨幅 1.80% 的高点 降至 2017 年 9 月份的 0.2% , 2017 年 9~12 月 价格指数 环比涨幅 有 所回升,但 幅度仍然 较小。 图 3 : 近 年 来 全 国 70 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 单 位 : % 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 2015 年以来, 虽然全国 商品房 销售情况 持续好 转, 但由于新 开工和竣 工面积 依旧维持 在较高水 平, 因 此 全 国 商品 房 待 售面 积 依 旧攀 升 ,2015 年 末为 7.19 亿平 方米, 较 2014 年末 继续增 加 0.97 亿平 方 米,其中住宅待售面 积 4.52 亿平方米,同 比增加 0.45 亿平方 米。 在整体 来看依 然面临较 大的去化 压 力。2016 年 ,虽然当 期房地产 市场销售 表现良好 , 但 由 于 竣工 未 售量 的累 计 以及 旧 库存 去 化速 度 慢, 当期末待售面积 仅小幅降至 6.95 亿平 方米;2017 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 8 www.ccxi.com.cn 年以来, 随 着三、 四 线城市持 续的销售 去化,2017 年末全国商 品房待售 面积继续 降至 5.89 亿平方米 , 仍面临一定 的库存压 力, 此外 值得注意 的是此前 土 地供应较多 、 人 口增长较 慢甚至负 增长的城 市, 库 存压力仍然 较大,情 况并未好 转。 图 4 : 近 年 来 全 国 商 品 房 待 售 情 况 单位:万 平方 米 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 房地产投资和施工 2015 年以来 ,虽然房 地产市场 需求出现 回暖, 但区域分化 问题依然 明显, 房 地产开发 商对于三 四 线城市依然 保持较为 谨慎的态 度, 由于 三四线地 区 房地产开发 投资占比 较高, 因 此对房地 产开发投 资 增速产生明 显拖累。2016 年, 房地产 市场回暖, 在 新开工量 、 竣工 量及土地 购置支出 的带动下 , 房 地 产开发投资 增速触底 反弹, 当 期房地产 开发投资 额 同比增长 6.9% 。2017 年,国 内商品房 销售金额 仍 保持增长 , 房地 产开发商 补货意愿 仍然较强 , 房 地 产开发投资 同比增长 7.0% 至 10.98 万亿 元,其中 , 住宅投资同 比增长 9.4% 至 7.51 万亿 元。 图 5 :2012 年以来 全国房 地产开 发投资 情况 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 土地成交方 面, 2015 年以来, 土地市场 延续了 2014 年的格 局, 全年全 国土地 购置面积 和土地成 交 价款同比下 滑幅度 达 31.7% 和 23.9% 。 同时,中 诚 信国际关注 到, 2015 年 一线城 市和部分 二线城市 商 品房出现量 价齐升的 局面, 进 而带动其 土地成交 价 款和成交均 价出现较 大幅度的 上涨, 土 地市场分 化 格局更为明 显。 2016 年以来, 土地市场 延续着分 化 的格局, 上海、 南京、 苏州、 杭州等 热点一、 二 线 城市土地市 场竞争激 烈, 呈现出 “高地 价、 高溢价 ” 特征, 地 块楼面 单价屡次 创下历史 新高 , 在此带 动 下,2016 年全国 土地成交 价款为 9,129 亿元 , 同 比 增加 19.8% ; 但土地购 置面积 受一二线 城市土地 供 给量明显减 少的影响 ,同比下 降 3.4% 至 2.20 亿平 方米。2017 年, 国 内一、 二线 城市加大 土地供给 力 度, 加之 单位土 地成本的 上升 , 当期土 地购置面 积 和土地成交 价款分别 为 2.55 亿平方 米和 13,643 亿 元,分别同 比增长 15.8% 和 49.4% 。此 外,中诚 信 国际也 关 注 到 部 分 开 发 商 采 用 高 杠 杆 方 式 在 热 点 城市购入高 溢价率的 土地, 部 分项目的 获取单位 成 本已超出周 边楼盘的 在售价格 , 倘若未 来区域市 场 的销售情况 未达预期, 将对上 述项目的 利润率产 生 侵蚀,甚至 发生存货 减值的风 险。 图 6 :2012 年以来 房地产 开发企 业购置 面积 及金额 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 2015 年以来 , 虽然购 房政策扶 持力度较 大, 且 市场需求好 转, 但需求 传导至 供给需要 一定的时 间, 更 为 重 要 的 是 全 国 房 地 产 市 场 整 体 库 存 压 力 依 旧 较大, 这 也压制 了房地产 开发商开 工意愿 , 因此 当 期新开工面 积同比增 速依旧处 于下滑态 势。 在市 场 持续热销的 带动下, 2016 年以 来房地产 新开工面 积 增速发生反 弹, 结束了 自 2014 年以来连 续 24 个月 的同比下降, 2016 年, 房地产 新开工面 积同比增 长 8.1% 至 16.69 亿平 方米。2017 年 , 全国 土地成交 面 积恢复增长 , 加之三 、 四线城 市销售势 头良好, 企 业推货力度 加大, 当期 房地产 新开工面 积同比增 长 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 9 www.ccxi.com.cn 7.0% 至 17.87 亿平 方米。 图 7 :2012 年以来 全国房 屋新开 工和竣 工面 积 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 房地产融资 结构上看 , 自筹 资金、 订金及 预售款和 个人按 揭 贷 款 为 主 的 其 他 来 源 在 房 地 产 企 业 资 金 中 仍 占 据主导位置, 这两部分 资金来 源在房地 产企业到 位 资金中的占 比超过 70% 。 从房 地产企业 资金来源 看, 2015 年, 受 房地产销 售形势的 好转, 其 他资金即 定 金及预收款、 个人按揭 贷款对 房地产企 业的到位 资 金的贡献占 比上升 3.72 个百分点 至 44.45% ,其 他 渠道的资金 来源贡献 均出现不 同程度下 降。 2016 年, 房地产市场 复苏明显, 房地产 开发投资 到位资金 同 比增长 15.2% ,其中定 金及预 收款、个 人按揭贷 款 到 位 资 金 的 同 比 增 长 为 房 地 产 开 发 投 资 到 位 资 金 同比增长的 主要原因; 此外, 2016 年 3 月定金及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 同 比 增 速 分 别 为 34.4% 和 58.5% , 分别达到 年内峰值 。2017 年, 定金及预 收 款 等 其 他 资 金 以 及 国 内 贷 款 仍 然 是 房 地 产 开 发 企 业到位的主 要来源 , 但随 着调控政 策不断落 实, 调 控 效 果 开 始显 现 , 个人 按 揭 贷款 同 比 增速 于 2017 年以来呈现 快速下降 的态势, 并于 2017 年末降 至 -2.0% , 但为应 对地方主 管部门 对楼盘预 售价格的 限 制, 开发商开 始采取提 高首付 比例的方 式来加快 资 金周转速度, 当期其他 资金来 源中的定 金及预收 款 规模同比增长 16.1% , 为当期 其他资金 来源增长 的 主要贡献。 表 1 :近年 来房地 产开发 投资 资金来 源 单位:亿 元、% 指标 2014 2015 2016 2017 资金来源 合计 121,991 125,203 144,214 156,053 同比增长 率 -0.1 2.6 15.2 8.2 其中:自筹 资金 50,420 49,038 49,133 50,872 占比 41.33 39.17 34.07 32.60 同比增长 6.3 -2.7 0.2 3.5 国 内贷 款 21,243 20,214 21,512 25,241 占比 17.41 16.14 14.92 16.18 同比增长 率 8.0 -4.8 6.4 17.3 利 用外 资 639 297 140 168 占比 0.52 0.24 0.10 0.11 同比增长 率 19.7 -53.6 -52.9 19.8 其 他来 源 49,690 55,655 73,428 79,770 占比 40.73 44.45 50.92 51.12 同比增长 率 -12.4 12.0 31.9 8.6 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 行业 关注 2017 年,国内超过 60 余个城市出台不同程度的楼 市 调 控 政策 ,本 轮 调控 范 围广 泛 、内 容 不断 细化 、 因城施策已成为主流, 受政策 调控影响、 房地产 企 业销售回款同比增速呈下降态势, 市场分化格局 不 断加剧 在 2016 年 9 月末的首 轮调控 后,部分 热点二 线 城 市 市场 热 度依 然不 减 ,为 引 导房 价 理性 回 归, 2017 年 3 月 以来房地 产市场调 控进一步 加码升级 , 2017 年末 ,全国已 有超 过 60 个城市出 台不同程 度 的调控政策 , 调 控政策集 中分布在 京津冀 、 长三 角 和珠三角等 多个城市 群, 调控内容 不断细化 , 因 城 施策和分类 调控已成 为主流 , 通过 居民购买 端、 新 房销售端、 土 地购买端 和企业 融资端等 多方面显 著 加强对房地 产市场的 调控, 从 坚持住房 居住属性 的 政策大基调 来看, 未来 严监管 的政策环 境或将延 续。 在加强短期 调控的同 时, 房地 产市场调 控的长 效机制也在 加速推进, 住房租 赁市场为 其中重要 组 成部分: 十九 大报告正 式确立 租售购并 举的住房 制 度, 强调 租售同 权, 即 租房者 可同等享 受基本公 共 服务和鼓励 租赁住房 消费, 给 予税收优 惠和金融 支 持。2017 年 7 月, 住建部等 九部委下 发了 《关于 在 人 口 净 流 入 的 大 中 城 市 加 快 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 通 知 》 ,选 取 了广 州 、深 圳 、南 京、 杭 州、 厦 门、 武汉、成都等 12 个城 市作为 首批试点 。随后, 国 土部、 住 建部联 合发布 《利用 集体建设 用地建设 租 赁 住 房 试点 方 案》 , 确定 北 京、 上海 、 南京 、 杭州 等 13 个城市进行集体 建设用地 建设租赁 住房试点 。 受益于政府 从土地 、 金融 、 政策 等方面的 大力支持 , 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 10 www.ccxi.com.cn 2017 年房屋 租赁市场 进入规模 发展的新 阶段, 主 流 房企纷纷加 大对长租 公寓市场 的布局。 中诚信国 际 也将持续关 注后续住 房租赁政 策的推出 , 及其对 未 来商品房住 宅购置需 求的影响 情况。 受严厉调控 政策的影 响, 2017 年房企销 售回款 增速不断回 落, 同时房企 补货需求 仍旺盛 , 财务 杠 杆上升明显 , 偿 债指标有 所弱化 , 融资 渠道的收 紧 和 公 开 债 务 面 临 到 期 高 峰 将 对 企 业 再 融 资 能 力 形 成考验; 在政策 调控以及 竞争加剧 的大环境 下, 行 业集中度加 速提升 , 在销 售规模 、 开发 运营等方 面 具 备 优 势 的 企 业 能 更 好 地 抵 御 市 场 波 动 以 及 再 融 资风险,企 业间信用 风险分化 日益明显 。 竞 争 及抗 风险 能力 股东 实力雄厚,支 持 力度较大 公司控股股东招商局集团是国务院国有资产 监督管理委 员会监管 的大型中 央企业之 一, 也 是 21 家以房地产 为主业的 央企之一 , 并为 国 家驻港大 型 企业集团 , 其经 营总部设 于香港 , 亦被 列为香港 四 大中资企业 之一。 招商 局 集团 是中国民 族工商业 的 先驱, 创立 于 1872 年 晚清洋务 运动时期 , 经过 140 余年的 发展 , 已成 为 业 务 多元 的 大型 综合 性 企业 , 旗下拥有招 商 港口、 招商轮船 、 招商公 路、 招商 银 行、 招商 证券以 及招商资 本等一批 优秀公司 。 截至 2017 年 末 ,招 商局集团 总资产 7.30 万 亿元。2017 年招商局 集 团盈利 创 造历史新 高, 全年 实现营业 总 收入 5,844 亿 元,同比 增长 18% , 利润总 额 1,271 亿元,同比 增长 14.3% 。招商 局 集团 以 其悠久的 历 史和雄厚的 实力, 在海 内外工 商界有着 广泛的影 响。 招商局 集团业务主要集中于交通( 港口、公路、 能 源运输及 物流、修 船及海 洋工程) 、 金融( 银 行、 证券、 基 金、 保险) 及 地产 (园区开 发与房地 产) 三 大核心产业 。 公司 作为 招商局 集团地产 业务的主 要 运营主体, 得到其在 业务拓展 、 项目获 取、 资金 安 排 以 及 资本 运 营 多 方位 支持 , 有 利于 获 取多 渠 道、 低成本的资 源和资金 ,助力 公 司实现快 速发展。 丰富 的 园区 及社区 开发运营经 验 经过三十多 年建设运 营深圳蛇 口, 招商 蛇口已 经具备了各 项资源的 综合整合 能力, 培 养了一定 数 量的具 有 专 业 业 务 能 力 和 丰 富 实 践 经 验 的 管 理 团 队。 从前期 提供科学 、 前瞻性 的规划与 设计、 土 地 的一级整理 开发到工 业厂房 、 研发 楼、 商业综合 体 及 住 宅 的开 发 建设 ,从 提 供面 向 全球 的 招商 服 务、 物业管理服 务到提供 基础设施 、 配 套设施建 设、 市 政公用事业 服务, 公司 形成了 完整的城 区和产业 园 区综合开发 的体系和 服务理念 。 公司正 积极向外地 推广和 复制 蛇口 模式 ,正在开发光 明科技园、 青 岛网谷等项 目 。 公司 在深 耕蛇口 , 布局 全国的历 程 中 ,总 结出了 前港- 中区- 后城 的空间 发 展模 式, 这一模式 在 完成吸收 合并招商 地产后更 加清晰。 由 港区带动园 区再推动 城市的发 展, 契合港口 、 园 区 和城市良性 互动 发展 的客观经 济规律, 也是城市 升 级的可行途 径。 截至 2017 年 末, 公司 还拥有可 出 租面积 246.75 万平 米的投 资性物业 ,2017 年,公 司出租收入 为 22.68 亿 元。社区 开发 和 运营 方面 , 目前公司业 务 已经布 局全国 近 50 个城 市,开发 项 目逾 200 个;2017 年及 2018 年 1~3 月 ,公司房 地 产实现签约 销售额 分 别为 1,127.79 亿元和 313.08 亿 元,分别位 列行业 14 名和 15 名。 前海 蛇口区域的战略 资源储备 公司作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企 业主体, 主要 任务是以 市场化 的方式探 索建设运 作 自贸区 , 公司在 蛇口片区 、 太 子湾片区 和前海片 区 分别拥有 219.77 万平 方米 、 53.28 万 平方米 和 237.68 万 平方米 土地 使用 权 。 前 海蛇 口 区域 集 深港 合 作、 一带一路 、自贸试验 区 三大 国家战 略于一身 , 具 有独特的政 策优势和 战略优势 。 2016 年 10 月 ,招商局 集团与 深圳市规 划 与 国 土 资 源 委员 会 (以 下简 称 “深 圳 规土 委 ” ) 和 深圳 市 前 海 深 港 现 代 服 务 业 合 作 区 管 理 局 ( 以 下 简 称 “ 前 海 管理 局 ” ) 就 前海 湾 物流 园区 土 地整 备 问题 签署协议, 前 海湾物流 园区扣 除现状保 留用地后 剩 余的约 290 万平方米 土地为本 次整备范 围, 以 2015 年 1 月 1 日 作为本次 土地整备 新、 原 规 划条件下 土 地价值的评 估时点, 整 备范围 内的土地 增值收益 在 扣除政策性刚性支出 (土地增值收益的 5% )后, 按照前海管 理局 60% 、 招 商局集团 40% 的比例进 行 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 11 www.ccxi.com.cn 分享。 本次协议 对公司 而言有 助于加快 推进前海 地 区土地 整 备和 园 区 开发 建 设 ,土 地 价 值加 速 释 放。 2017 年 7 月 , 公司公 告 称, 公 司在前海 蛇口自 贸区的土地 资源包含 在 《中国 (广东) 自由贸易 试 验区深圳前 海蛇口片 区综合规 划》 中前 海蛇口自 贸 区的 规划范 围内。 为加快项目 开发建设, 深圳 市 政府同意 安排 先 行启动前海 自由贸易 中心一期 项目 2 , 该项目 位于前 海妈湾片区 十九单 元 01、02 街坊 , 项目规模 约 60 万平方米, 拟建 成商业、 办 公、 公寓、 住 宅综合体 , 定位为深港 澳贸易自 由化的国 际现代商 贸区 , 项 目 建设稳步推 进, 目前已开始 蓄客并 对外开放 ,未来 该项目将为 公司贡献 可观的销 售和收入 业绩 。 整体来看, 公 司具有 极 强的竞 争实力和 抗风险 能力。 业 务 运营 公司聚焦 社 区开发与 运营 、 园 区开发与 运营 和 邮轮 产业 建 设与运营 三大业务 板块 。2015~2017 年 公司营业总 收入分别 为 492.22 亿元 、 635.73 亿元 和 754.55 亿元 。 从收入构 成来看, 2017 年 社区开发 与 运营 、 园区开 发与运营 和邮轮 产业 建设 与运营收入 占比分别 为 91.51% 、7.70% 和 0.79% 。2018 年 1~3 月,公司实 现营业总 收入 91.63 亿元 。 图 8 :2017 年 公司 营业收 入构成 情况 资料来源 :公司 年报, 中诚信 国际整理 社区 开发与运营 公司 社区开 发与运营 业务 主体 为招商地 产。招 2 该项目 位于公司 持有的宗 地范围内 , 其作为土 地整备范 围用地土 地整 备置换用地的 一部分 , 依据 框架协议 , 招商 局集团通 过等价置 换土地的 方式指定公司 下属公司 取得该项 目用地开 发建设。 截止 2017 年末,原 宗地的土地产 权已经注 销,新宗 地产权尚 在办理中 。 商 地 产 是 国 家 一 级 房 地 产 综 合 开 发 公 司 和 中 国 最 早的专业房 地产开发 企业之一 , 目前 公 司已布局 全 国近 50 个城市, 开发项目 逾 200 个, 房地产项目 以精品住宅 为主, 涉及 别 墅、 高端住宅、 高层公寓 、 花园洋房 、 大型 社区等 类 型产品 。 在重 点聚焦精品 住宅开发与 社区运营、 体验式 综合体开 发运营的 同 时, 公司也 在着重培 育健康 、 养老 地产 等产品, 并 适度向海外 拓展 。 开发与销售 新开工 方面 ,2015~2017 年, 公司新开 工 面积 分别为 442.47 万平方 米 、 562.00 万 平方 米 和 900.54 万平方米 , 由于 2016 年以来公 司新获取 项目较多 , 2017 年 公司 新开工面积 快速增 长 , 其中 深圳国际 会 展中心 本期 开工 41.46 万 平方米 。2015~2017 年 公 司竣工面积 分别为 383.43 万平 方米 、 583.00 万平方 米和 453.49 万平方米 , 近 年来有所 波动 。 2018 年 , 公司计划实现 新开工 面积 1,066 万 平方 米, 竣工 面 积 593 万平 方米。 2018 年 1~3 月, 公司 新开工面 积 为 247.13 万平 方 米 ,竣 工 面 积为 75.50 万 平 方 米。 表 2 :近年 来 公司 全口径 房地 产开发 业务发 展情况 单位:万 平方 米、亿 元 指标 2015 2016 2017 2018.1~3 新开 工面积 442.47 562.00 900.54 247.13 竣工 面积 383.43 583.00 453.49 75.50 销售 面积 347.45 471.15 570.01 148.85 销售 金额 575.80 739.34 1,127.79 313.08 结算 面积 307.65 428.72 435.71 26.40 结算 金额 442.29 561.39 688.87 76.74 资料来源 : 公司 年报 及 公司提 供 ,中 诚信国际 整理 根据 公司年 报 《主要房地 产信息表》 资 料, 2017 年末, 公 司项目 在建 面积 为 1,571.70 万 平方 米, 分 布在北京 、 上 海 、深 圳 、广 州 、苏 州 、南 京 等 30 余个城市 , 其中一线 、 二线、 三四线及 海外在建 面 积分别为 340.93 万平 方米 、 870.03 万平方 米 、 359.93 万平方米和 0.81 万 平方米 。2017 年末 ,公司存 货 中在建 项目 预计 总投 资 约 2,806.02 亿元 , 期末账 面 成本为 1,129.54 亿元, 未来仍面 临较大的 投资压力 。 社区开发与 运营, 91.51% 园区开发与 运营, 7.70% 邮轮产业建 设与运营, 0.79% 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 12 www.ccxi.com.cn 表 3 :2017 年末公 司 部分 在建项 目情况 (单位 :万 平方米 ) 项目名称 地址 类别 持股 比例 计容建筑 面积 2017 年末 在建 面积 开工 时间 拟竣工 时间 深圳 国际 会展 中心 (一 期 ) 配 套商 业( 原深 圳会 展中 心地 块) 深圳 宝安 商业 50% 154.33 41.46 2017 2025 哈尔 滨贝 肯山 哈尔 滨群 力 住宅 85% 117.88 13.66 2014.1 2023.1 重庆 公园 大道 重庆 渝北 住宅 50% 110.14 36.53 2014.1 2024.1 武汉 招商 公园 1872 武汉 汉阳 住宅 100% 109.27 34.50 2012 2020.1 毕节 招商 花园 城 贵州 毕节 住宅 100% 71.73 7.11 2012 2019 成都 市依 云上 城 成都 龙泉 驿 住宅 100% 69.25 17.04 2014 2022.1 北京 溪城 家园 及珑 原 北京 昌平 住宅 50% 52.12 0.82 2008 2019.1 深圳 太子 湾启 动区 一期 太子 湾片 区 综合 100% 51.60 22.90 2015.1 2021 深圳 光明 科技 园 深圳 光明 新区 综合 园区 100% 42.60 10.49 2009 规划 中 广州 金山 谷创 意产 业园 广州 番禺 商业 100% 34.96 13.21 2012.1 2019.1 资料来源:公 司 年报, 中诚信国际 整理 合同 销售方 面,2015~2017 年 公司分别 实现 全 口径 销售面 积 347.45 万平方米 、 471.15 万平方米 和 570.01 万 平方米 , 全口径 合同销售 金额 575.80 亿元 、 739.34 亿元 和 1,127.79 亿元, 由于 公司 可售货值 充 裕,公司 加 快 推盘 节奏 , 合同 销 售金 额 快速 增长 , 年均复合增 长率达 39.95% ,2017 年公 司 合同销 售 额位列行业 14 位。 2015~2017 年公司签 约销售单 价 分别为 1.66 万元/ 平方 米 、1.57 万元/ 平方米和 1.98 万元/ 平方米 , 由于公司 主要布局 一、 二 线城市, 且 项目定位高 端, 签约销售 单价保持 在高水平 ,2016 年深圳地区 销售占比 有所下滑 , 受此影 响公司签 约 销售单价较 2015 年下 降 0.09 万元/ 平方米 ; 2017 年 一线城市和 二线城市 销售占比 有所 提升 , 当期销售 单价同比增 长 0.41 万元/ 平方米 。2018 年 1~3 月, 公司实 现 销 售 面 积 148.85 万平方米 , 同 比 增 加 8.43% ; 销售金额 313.08 亿元, 同 比增加 18.09% 。 2018 年 公司 计划实现 签约销售 金额 1,500 亿元。 销售 区域方 面, 目前 公 司销售 布局 全国 各大区 域, 同时秉持 区域聚焦、城 市 深耕 的基础策略 , 在核心区域 和城市实 现长足发 展。 其中 深圳作为 公 司大本营 , 凭借 良好 的客户 认可度 和产品品质,当 地销售业绩 保持良好 ,2015~2017 年深 圳地区销 售 面积分别为 20.40 万平 方米 、 14.40 万平方米 和 21.60 万平方米, 其中深圳 双玺花园 一、 二期 2015 年 贡 献 销 售 面 积 7.86 万 平 方 米 , 深 圳 双 玺 花园三期 2015~2017 年分别 贡献销售 面积 1.32 万平 方米、 6.12 万平方米和 2.29 万 平方米 ,2017 年深 圳招商中 环 开盘 ,当期 贡献销售 面积 12.48 万 平方 米 。从城市 能级来看,2017 年一线、 二 线 、 国内其 他 城市和 海 外签约 销售 面积占比 分别为 14.21% 、 56.76% 、 28.56% 和 0.47% ,一、二 线城市签约 面积占 比 很高。 图 9 :2016~2017 年公司全口 径签 约销售 面积能级 分布 图 资料来源:公 司 年报, 中诚信国际 整理 结转 方面, 伴随 销售业 绩 稳步 增长和项目 竣工 情况良好 , 公 司 项目结 算 面积 和结算金 额均有所 增 长,2015~2017 年公司 房地产 项目 结算 面积分别 为 307.65 万平 方米、 428.72 万平方 米 和 435.71 万平方 米,结算金 额分别为 442.29 亿 元、561.39 亿元 和 688.87 亿元 ,平均结 转单价分别 为 1.44 万元/平方 米、1.31 万 元/ 平方米 和 1.58 万元/ 平方 米 ,结算 单 价有所 波动 。 2017 年 上海 花园城 、 宁波公 园 1872 、 杭州雍景湾 、 杭 州雍华府 、 南 京兰溪谷 等项目大 额 结转拉动 华 东地区结 转 规模占比 上升 , 亦使得整 体 结转单价同 比提升 。 整体 来看 , 良好 的 销售业绩 和 项目建设情 况, 为公司收入 结转提 供有力 保 障, 优 异的区域布局 使 公 司 结 转 单 价 保 持 在 较 高 水 平 。 2018 年 1~3 月,公司 房地 产 项目结 算面积为 26.40 万平方米, 结算金额 为 76.74 亿元 。 总体 来看,公司 坚持 区域聚 焦、城市 深耕 的 经营策略 , 销售 业绩实现 持续增长 。 公 司除在深 圳 地区保持较好 的市场 地位外, 在一线和 热点二线 城 13.10% 50.98% 35.10% 0.82% 14.21% 56.76% 28.56% 0.47% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 一线城市 二线城市 国内其他城市 海外 2016 2017 招 商局蛇口工业 区控股股 份有 限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 13 www.ccxi.com.cn 市也实现 长 足发展 , 良 好的区 域布局 为 公司利润 结 转提供稳固 保障 。 此外 , 中诚 信 国际也 关注到较大 规模的在建 项目 也增 大公司的 投资支出 压力。 项目拓展及土地储备 土地公开市 场竞争激 烈, 同时 房地产市 场受调 控政策影响 有所波动 , 公 司采取招 拍挂 、 兼并收 购 和合作拿地 联合开发 等多元化 方式获取 土地, 以 规 避市场风险 和经营风 险 。 近年 来 公司 新 增合作开 发 项目占比有 所提升, 未 来公司 在项目端 将持续引 入 战略合作方 , 以 避免招拍 挂 市场激 烈的竞争 , 并 合 理利用社会 资源 。 除了从 公开市场 获取资源 , 招商 局集团内资 源的协同 、 产业新 城的拓展 和国企资 源 承接 也成为 公司获取 优质储备 的重要途 径。 近年 来 雄 厚 的 资 金 实 力 和 卓 越 的 运 营 能 力 使 公 司 得 以 逆 周期大规模 拿地 , 一、 二线城 市优质资 源储备进 一 步巩固。2015~2017 年 公司新 增土地储备 建筑面 积 分别为 487 万 平方米 、702 万 平方米 和 797 万平 方 米 3 , 当年 地价支出 金额分别 为 231 亿元 、885 亿元 和 882 亿元 , 受公司土 地获取 区域的变 化和土地 溢 价快速攀升 影响,土 地平均成 本 于 2016 年以来 大 幅攀升。 其中 , 2016 年 8 月公 司与深圳 华侨城股 份 有限公司 ( 以下 简称 华侨 城 )按 50% :50%股权 比 例 联 合竞 得 深圳 国际 会 展中 心 (一 期 ) ( 以 下简 称 深圳 会展中 心 )项 目 配套 商业用 地的土地使 用 权及国际会 展中心的 建设运营 权 , 配套 商业 用地 规 定总建筑面 积 约 154.33 万平方 米, 成交 总价 为 310 亿元 ;2017 年公 司新拓展 项目来自 北京、 上海、广 州、 杭州、 合肥、佛山 等地, 公司新增 的项目大 部 分为合作开 发, 招拍挂 项目 权 益建筑面 积为 504 万 平方米, 权益土 地成本 为 492 亿元 ; 此外,2017 年 7 月, 公司以 23.60 亿元 收购 天津 汤臣 100% 股权 和 股东借款 , 获取 “汤臣津 湾一品及 One Mall ” 的综 合性房地产 项目 ; 公司 通过国 企资源承 接模式与 武 钢集团和 昆 明钢铁 等 签订房地 产 合作协 议 。 2018 年 1~3 月, 公司 新增项目 来自北京 、 苏州 、杭州、 武 汉和宁波等 地 , 此外 , 2018 年 以来公司 获取东风 汽 车旗下东风房地产 80% 股权 和 浙江 农 发 旗 下 浙江 3 2017 年新增土地 储备建筑面 积 若包含 收并购项 目, 则为 1,023 万平方 米 。 润和房产 100% 股权 ,两个项目股权 及债权成本 分 别为 8.72 亿元和 9.07 亿元 。2018 年 5 月,公司 收 购招商 局 集 团 及 其 旗 下 持 有 的 招 商 局 漳 州 开 发 区 有限公司 (以下简称 “ 招商漳州” )78% 的股 权, 交 易对价为 85.53 亿元 , 招商漳州 拥有 产 权的(包括 土地使用权 及海域使 用权) 正 在进行一 级开发或 已 经完成一级 开发尚待 实现收益 的土地面 积为 11,662 亩,其中包括 双鱼岛 土地 3,376 亩 ,后 续政府收储 或将为公司 带来 可观 的利润, 同时项目 整理将为 公 司带来 丰富 的二级开 发 机会。 表 4 :近年 来 公司 新增 土 地储 备情况 单位:个 、万 平方米 、元/ 平方 米、亿 元 指标 2015 2016 2017 2018.1~3 新拓 展项 目 20 27 55 14 新增土地储备建筑面积 487 702 797 292 新增 土地 平均 成本 6,767 12,600 11,072 9,657 地价 支出 金额 231 885 882 282 注: 新增 土地储 备为全 口径 ;2017 年及 2018 年 1~3 月 ,未 考虑收 并购项目 , 若考 虑 收并 购 项目,2017 年及 2018 年 1~3 月新 增土地 储备建筑 面积分别 为 1,023 万平 方米 和 394 万平方米 。 资料来源 :公司 提供, 中诚信 国际整 理 2017 年末,公司 全口径拟建 项目建筑面积 4 为 586.67 万平 方米 , 其 中一线 、 二线 、 国内 其他城市 和海外建筑 面积分别 为 75.08 万平 方米 、368.56 万 平方米、 142.53 万平方 米和 0.50 万 平方 米。 北京 和 上海地区 拟 建项目建筑 面积分 别为 51.21 万平方 米 和 23.87 万平 方米,其 中 北京 地区昌平 区南邵、朝 阳区金盏 和 东城区永 外项目将于 2018 年开工;上 海 地区宝山区 邮 轮 母 港 和 长 宁 区 程 家 桥 项 目 亦 将 于 2018 年动工 。2017 年末, 公司全口 径在建项 目 未开工部分 建筑面积 5 为 1,023.39 万 平方 米 , 其中 一 线、 二线 、国内 其他和 海外建筑 面积分 别为 209.45 万平方米 、549.94 万平方米 、250.06 万平方米 和 13.94 万平方 米 。 4 视公司 年报 《2017 年主要房地产信息 表 》 中, 期末 累计 开工面积为 0 的项目为 拟建 项目。 5 视公司 年报《2017 年主要房地产信息 表 》中 ,2017 年末在建项目 计 容建筑面积- 累计已 开工面积= 在建 项目未开 工部分建 筑面积 。 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 14 www.ccxi.com.cn 图 10 :2017 年末公司全 口径未 开工面积 能级 分布 图 单位 :万 平方 米 资料来源:公 司 年报, 中诚信国际 整理 总体来看 , 公司资 金实力雄厚 , 加强品牌 联合 , 除传统的拿地 形式外 , 招 商局 集团 资源注入 、 产 业 新 城 及 国 企 资 源 承 接 等 形 式 为 公 司 带 来 丰 富 的 资 源机会, 使 公 司拥有规 模 较大 且资质优 良的土地 储 备, 为房地 产业务发 展提供 了 强大保障 。 此外, 中 诚信国 际 关 注 到 较 大 力度 的土地购置 也 增 大 公 司 的投资支出 压力。 园区 开发与运营 园区开发与 运营主要 包括特色 产业园、 大型城 市综合体、 商业、 办 公、 酒店 及配套等 产业载体 开 发以及园区 物业管理 运营、 产 业园区管 理运营及 园 区物业销售 等业务 , 目前 公司主要 在深圳蛇 口、 前 海、 光明 科技园 和青岛网 谷等地区 开展业务 , 其 中 最成熟的是 蛇口区域。 2017 年 , 公司 园 区开发与 运 营方面实现 收入 58.14 亿元, 同比 下降 18.04% 。 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主 要分三大片 区 : 蛇 口片区 、 太子 湾片区和 前海片区 。 表 5 :2017 年末公 司深圳 前海蛇 口自贸 区土 地情况 单位:万 平方 米 土地使用 权 蛇口片区 太子湾片 区 前海片区 已经 取得 权属 证书 54.98 12.93 118.05 尚未 取得 权属 证书 164.79 40.35 119.63 小计 219.77 53.28 237.68 已经 开发 建设 187.31 4.22 9.41 正在 开发 建设 4.28 5.73 -- 尚未 开发 建设 28.18 43.34 228.28 小计 219.77 53.28 237.68 注: 上表中未 包含蛇口 在售的双 玺花园一 、 二、 三期 对应的土 地使用权 以及已取得房 产权属证 书的房产 所对应的 土地使用 权 。 资料来源: 公 司年报 表 6 :2017 年 末 公 司 深 圳 前 海 蛇 口 自 贸 区 已 建 成 物 业 情 况 单位:万 平方 米 房产 蛇口片区 太子湾片 区 前海片区 已取 得红 证 95.22 -- 11.59 已取 得绿 证 8.55 -- -- 尚未 取得 权属 证书 72.05 13.90 3.67 小计 175.83 13.90 15.26 用于 出租 159.63 13.90 10.26 自持 或其 他用 途 16.20 -- 5.01 小计 175.83 13.90 15.26 注:上表中未 包含蛇口 在售的双 玺花园一 、二、三 期项目。 资料来源:公司 年报 2017 年末, 公 司 在蛇口 片区 拥 有土地使 用权面 积共计 219.77 万 平方米 , 其中尚 有 164.79 万平 米 未取得土地 使用权权 属证书, 目前公司 正在按照 相 关协议、 法规 , 办理尚 未取得 土地使用 权属证书 的 宗 地 的 用 地 确 权 手 续 以 及 其 上 已 建 成 房 产 的 房 地 产权登记手 续。 2017 年末, 蛇 口片区 已 开发 土地 面 积 187.31 万 平方米 , 建有 希尔 顿南海酒 店、 海上 世 界船尾、 船后 广场、 宝耀 二、 三、 四 期 等综合性 物 业以及 招商 港务堆场 , 剩余大 部分为面 积较大可 进 一步改造提 升的工业 类厂房 。 同期 末, 公司在蛇 口 片区拥有 175.83 万平 方米的建 筑物, 其中 103.78 万平方米物业已取得 正式的房产证 书,72.05 万平 方米尚未取 得正式权 属证书 , 因权 属没有争 议, 该 等物业绝大 部分都已 用于出租 。 期末可 出租 物业 的 建筑面积达 159.63 万 平方米。 2017 年末公 司在太子 湾片区拥 有 53.28 万平方 米土地使用 权 , 目前 太 子湾片 区规划为 总建筑面 积 约 170 万平 米的集国 际邮轮母 港、 港澳 客运码头 配 套区、 滨海特 色娱乐休 闲区等 功能于一 体的深圳 新 “ 海 上 门户 ” ,定 位 为南 中 国最 大的 邮 轮母 港 。 截 至目前 , 太子 湾片区的 已建成 物业为太 子湾自贸 区 启动一期中 的邮轮中 心,该邮 轮中心于 2016 年底 投入运行, 同 属太子湾 自贸区 启动一期 的总部商 务 花园项目已 开工建设 。 2016 年 10 月 ,招商局 集团与 深圳规土 委 和前 海管理局 就 招 商 局 集 团 前 海 湾 物 流 园 区 土 地 整 备 问题签署 《关 于招商局 集团前 海湾物流 园区土地 整 备框架协议 书》 ,前海 湾物流园区 390 万平方米 土 75.08 368.56 142.53 209.45 549.94 250.06 0 200 400 600 800 1,000 一线城市 二线城市 国内其他城市 海外 拟建项目 在建未开工项目 招 商局蛇口工业 区控股股 份有限公司 2018 年度第一期中 期票据信用 评级报告 15 www.ccxi.com.cn 地, 扣除现状 保留用地 后剩余 的约 290 万平方米 土 地为本次整 备范围,以 2015 年 1 月 1 日作为本 次 土地整备新、 原规划条 件下土 地价值的 评估时点 及 置换土地的 土地使用 年期的起 始日期, 土地使用 年 期按国家规 定的最高 年期确定 , 整备范 围内的土 地 增值收益在 扣除政策 性刚性支 出 (土地 增值收益 的 5% ) 后, 按照前海 管理局 60% 、招商 局集团 40% 的比例进行 分享 。 该协议 明确了整 备范围 、 整备 面 积、 整备思 路、 整备 原则, 协 议各方在 土地价值 评 估差异处理、 土地增值 收 益分 享等问题 上达成共 识, 对 公 司 而 言 有 助 于 加 快 推 进 前 海 地 区 土 地 整 备 和 园区开发建 设,土地 价值加速 释放。截至 2017 年 末, 公司在前 海片区拥 有 土地使 用权面 积 237.68 万 平方米 6 。2017 年 7 月 , 公司公告 称,公司 在前海 蛇口自贸区 的土地资 源包含在 《中国 ( 广东) 自 由 贸易试验区 深圳前海 蛇口片区 综合规划 》 中前海 蛇 口自贸区的 规划范围 内。 中诚 信 国际关 注 前海地 区 土地 整备 的 落地情况 。 为 加快项目 开发建设 , 深圳 市 政府同意安排先行启动 前 海 自 由 贸 易 中 心 一 期 项目, 该项目 位 于前 海 妈湾 片 区十 九 单元 01 、02 街坊,项目 规模约 60 万平方 米, 拟建 成商业、 办 公、 公寓、 住 宅综合 体, 定位 为深港澳 贸易自由 化 的国际现代 商贸区 , 项目 建设稳步 推进 , 目前已 开 始蓄客并对外 开放。 利用公司在 规划设计 、 开 发建设 、 产业 聚集等 方 面 的 优势 , 公司 积极 复 制“ 蛇 口模 式 ” , 打 造特 色产业园区, 引 领城市升 级。2016 年 8 月, 公司 与 北京市通州 区人民政 府签署合 作框架协 议, 以通州 区台湖镇为 试点, 共同 对 其进 行统一规 划开发和 基 础设施完善 ; 2016 年 8 月 , 公 司与 华侨 城 联合竞 得 深圳 会展中 心 项目, 将 通过 BOT 模式即 项目投资 、 建设、 运营一 体化的方 式介入 深圳国际 会展中心 的 商业配套建 设和会展 产业运营 , 至 此, 公司在深 圳 蛇口、 太子 湾、 前海、 大空港 片区形成 战略性区 域 集群 ; 2017 年 6 月, 公司 与深 圳市光明 新区管理 委 员会签署战 略合作框 架协议 , 计划在光 明新区投 资 建设招商局 集团智慧 城项目 ; 此外 , 公司 已与武汉 、 黄冈 、 苏州 、 常熟 和揭 阳等地 当地 政府 或 国企签订 6 部分 包含在 前海 湾物流园 区土地整 备框架协 议中 。 产业园区合 作协议 。 园区 物业运 营 方面, 2017 年末 , 受公司 在前海 和蛇口片区 的土地清 理及开发 影响 , 可 出租土地 面 积减少 至 184.03 万 平米 ,出 租率达 97% ,2017 年 出租收入 1.50 亿元; 此外 , 公 司还拥有 可出租面 积 246.75 万平 米的投资 性物业, 包含公寓 、 别墅、 写 字楼、 厂房、 商铺 及商业中 心等多种 业态 ,2017 年 出租收入 22.68 亿元, 得益于 平均单价 的上涨, 出 租收入 同比 增长 23.33% , 整体出租 率为 83% 。 表 7 :2017 年公司 投资性 物业情 况 单位:万 平方 米、 亿 元、元/ 平 方米/ 月 业态 可出租面 积 出租收入 平均单价 公寓 63.95 5.50 93.61 别墅 6.2 0.72 123.73 写字 楼 54.37 6.01 128.99 厂房 65.26 5.31 79.68 商铺 及商 业中 心 56.97 5.14 98.04 出租性物 业合 计 246.75 22.68 -- 资料来源:公司 提供 近年来, 公司 处 置 了部 分 持 有型 物 业 的股 权 , 为 公 司 带 来可 观 的 现金 流 和 投资 收 益 。其中 2016 年公
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本文标题:招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.pdf
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