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招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年第二期超短期融资券募集说明书.pdf

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招商局 工业区 控股 股份有限公司 2019 第二 短期 融资 募集 说明书
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招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 1 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书注 册 金 额 人 民 币 100亿 元本 期 发 行 金 额 人 民 币 35亿 元发 行 期 限 90天担 保 情 况 无 担 保评 级 机 构 中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 责 任 公 司 信 用 评 级 主 体 评 级 : AAA发 行 人 : 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司主 承 销 商 /簿 记 管 理 人 : 中 国 光 大 银 行 股 份 有 限 公 司 联 席 主 承 销 商 : 中 国 农 业 银 行 股 份 有 限 公 司二 〇 一 九 年 四 月 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 2 声 明发 行 人 发 行 本 期 超 短 期 融 资 券 已 在 中 国 银 行 间 市 场 交 易 商 协 会注 册 , 注 册 不 代 表 交 易 商 协 会 对 本 期 超 短 期 融 资 券 的 投 资 价 值 做 出 任何 评 价 , 也 不 代 表 对 本 期 超 短 期 融 资 券 的 投 资 风 险 做 出 任 何 判 断 。 投资 者 购 买 发 行 人 本 期 超 短 期 融 资 券 , 应 当 认 真 阅 读 本 募 集 说 明 书 及 有关 的 信 息 披 露 文 件 , 对 信 息 披 露 的 真 实 性 、 准 确 性 、 完 整 性 和 及 时 性进 行 独 立 分 析 , 并 据 以 独 立 判 断 投 资 价 值 , 自 行 承 担 与 其 有 关 的 任 何投 资 风 险 。发 行 人 董 事 会 已 批 准 本 募 集 说 明 书 , 全 体 董 事 承 诺 其 中 不 存 在 虚 假 记 载 、 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏 , 并 对 其 真 实 性 、 准 确 性 、 完 整 性 、及 时 性 承 担 个 别 和 连 带 法 律 责 任 。发 行 人 负 责 人 和 主 管 会 计 工 作 的 负 责 人 、 会 计 机 构 负 责 人 保 证 本募 集 说 明 书 所 述 财 务 信 息 真 实 、 准 确 、 完 整 、 及 时 。凡 通 过 认 购 、 受 让 等 合 法 手 段 取 得 并 持 有 发 行 人 发 行 的 本 期 超 短期 融 资 券 , 均 视 同 自 愿 接 受 本 募 集 说 明 书 对 各 项 权 利 义 务 的 约 定 。发 行 人 承 诺 根 据 法 律 法 规 的 规 定 和 本 募 集 说 明 书 的 约 定 履 行 义务 , 接 受 投 资 者 监 督 。截 至 募 集 说 明 书 签 署 日 , 除 已 披 露 信 息 外 , 无 其 他 影 响 偿 债 能 力 的 重 大 事 项 。本 募 集 说 明 书 为 补 充 募 集 说 明 书 , 投 资 人 可 通 过 发 行 人 在 相 关 平台 披 露 的 募 集 说 明 书 查 阅 历 史 信 息 。 相 关 链 接 详 见 “第 十 三 章 备 查 文件 ”。 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 3 目 录目 录 3第 一 章 释 义 . 6第 二 章 风 险 提 示 及 说 明 .9一 、 本 期 超 短 期 融 资 券 的 投 资 风 险 9二 、 与 发 行 人 相 关 的 风 险 9第 三 章 发 行 条 款 .22 一 、 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 条 款 22二 、 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 安 排 24三 、 本 期 超 短 期 融 资 券 投 资 者 提 示 25第 四 章 募 集 资 金 运 用 .27一 、 募 集 资 金 用 途 27二 、 本 期 超 短 期 融 资 券 募 集 资 金 的 管 理 27三 、 发 行 人 承 诺 28四 、 发 行 人 偿 债 保 障 措 施 28第 五 章 发 行 人 基 本 情 况 .31一 、 发 行 人 概 况 31 二 、 发 行 人 历 史 沿 革 31三 、 发 行 人 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 36四 、 发 行 人 独 立 性 37五 、 重 要 权 益 投 资 情 况 39六 、 发 行 人 公 司 治 理 情 况 60七 、 发 行 人 董 事 、 监 事 、 高 层 管 理 者 及 员 工 基 本 情 况 69八 、 发 行 人 主 营 业 务 经 营 情 况 75九 、 公 司 主 要 在 建 及 拟 建 项 目 130十 、 发 行 人 发 展 战 略 131十 一 、 发 行 人 所 处 行 业 的 基 本 情 况 131 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 4 第 六 章 发 行 人 主 要 财 务 状 况 .136一 、 近 三 年 财 务 报 告 适 用 的 会 计 制 度 及 审 计 情 况 136二 、 2015-2018 年 发 行 人 主 要 财 务 数 据 152三 、 资 产 结 构 分 析 162四 、 负 债 结 构 分 析 183五 、 所 有 者 权 益 变 动 分 析 192六 、 盈 利 能 力 分 析 196七 、 现 金 流 量 分 析 198八 、 偿 债 能 力 分 析 200九 、 资 产 运 营 效 率 分 析 200十 、 有 息 债 务 情 况 201 十 一 、 关 联 交 易 情 况 205十 二 、 或 有 事 项 224十 三 、 受 限 资 产 情 况 229十 四 、 购 买 金 融 衍 生 品 、 大 宗 商 品 期 货 、 理 财 产 品 及 海 外 投 资 情 况 229十 五 、 直 接 债 务 融 资 计 划 230第 七 章 发 行 人 资 信 状 况 .231一 、 信 用 评 级 231二 、 发 行 人 授 信 情 况 233三 、 发 行 人 违 约 记 录 234四 、 经 办 律 师 事 务 所 、 经 办 律 师 、 会 计 师 事 务 所 及 会 计 师 相 关 处 罚 情 况 234五 、 发 行 人 及 其 子 公 司 待 偿 付 直 接 债 务 融 资 工 具 的 情 况 235第 八 章 本 期 超 短 期 融 资 券 信 用 增 进 情 况 237 第 九 章 税 项 . 238一 、 增 值 税 238二 、 所 得 税 238三 、 印 花 税 238第 十 章 信 息 披 露 .239一 、 本 次 发 行 相 关 文 件 239二 、 存 续 期 内 定 期 信 息 披 露 239三 、 重 大 事 项 信 息 披 露 239 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 5 四 、 本 息 兑 付 事 项 240第 十 一 章 本 期 超 短 期 融 资 券 投 资 者 保 护 机 制 242一 、 违 约 事 件 242二 、 违 约 责 任 242三 、 投 资 者 保 护 机 制 242四 、 不 可 抗 力 247五 、 弃 权 247第 十 二 章 与 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 有 关 的 机 构 249一 、 发 行 人 及 中 介 机 构 的 联 系 方 式 249二 、 发 行 人 同 中 介 机 构 的 股 权 关 系 及 其 他 重 大 利 害 关 系 254第 十 三 章 备 查 文 件 和 查 询 地 址 .255 一 、 备 查 文 件 255二 、 查 询 地 址 255 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 6 第 一 章 释 义本 募 集 说 明 书 中 , 除 非 文 中 另 有 所 指 , 下 列 词 语 具 有 如 下 含 义 :发 行 人 /公 司 /本 公 司 /招 商 蛇 口 指 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司债 务 融 资 工 具 指 非 金 融 企 业 债 务 融 资 工 具 , 即 具 有 法 人 资 格 的 非 金融 企 业 在 银 行 间 债 券 市 场 发 行 的 , 约 定 在 一 定 期 限内 还 本 付 息 的 有 价 证 券超 短 期 融 资 券 指 具 有 法 人 资 格 的 非 金 融 企 业 在 银 行 间 债 券 市 场 按 照计 划 分 期 发 行 的 , 约 定 在 一 定 期 限 内 还 本 付 息 的 债 务 融 资 工 具本 期 超 短 期 融 资 券 指 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第二 期 超 短 期 融 资 券本 次 发 行 指 本 期 超 短 期 融 资 券 的 发 行募 集 说 明 书 指 发 行 人 为 发 行 本 期 超 短 期 融 资 券 并 向 投 资 者 披 露 本期 超 短 期 融 资 券 发 行 相 关 信 息 而 制 作 的 《 招 商 局 蛇口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短期 融 资 券 募 集 说 明 书 》发 行 文 件 指 在 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 过 程 中 必 需 的 文 件 、 材 料或 其 他 资 料 及 其 所 有 修 改 和 补 充 文 件 ( 包 括 但 不 限 于 本 募 集 说 明 书 等 )簿 记 管 理 人 指 制 定 集 中 簿 记 建 档 流 程 及 负 责 具 体 集 中 簿 记 建 档 操作 的 机 构 , 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 期 间 由 中 国 光 大银 行 股 份 有 限 公 司 担 任集 中 簿 记 建 档 指 发 行 人 和 主 承 销 商 协 商 确 定 利 率 ( 价 格 ) 区 间 后 ,承 销 团 成 员 /投 资 人 发 出 申 购 定 单 , 由 簿 记 管 理 人 记录 承 销 团 成 员 /投 资 人 认 购 债 务 融 资 工 具 利 率 ( 价格 ) 及 数 量 意 愿 , 按 约 定 的 定 价 和 配 售 方 式 确 定 最终 发 行 利 率 ( 价 格 ) 并 进 行 配 售 的 行 为 。 集 中 簿 记建 档 是 簿 记 建 档 的 一 种 实 现 形 式 , 通 过 集 中 簿 记 建 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 7 档 系 统 实 现 簿 记 建 档 过 程 全 流 程 线 上 化 处 理主 承 销 商 指 中 国 光 大 银 行 股 份 有 限 公 司联 席 主 承 销 商 指 中 国 农 业 银 行 股 份 有 限 公 司主 承 销 方 指 主 承 销 商 和 联 席 主 承 销 商 合 称 “主 承 销 方 ”承 销 团 指 主 承 销 方 为 本 次 发 行 根 据 承 销 团 协 议 组 织 的 , 由 主承 销 方 和 其 他 承 销 团 成 员 组 成 的 承 销 团承 销 协 议 指 主 承 销 方 与 发 行 人 为 本 次 发 行 签 订 的 《 银 行 间 债 券市 场 非 金 融 企 业 债 务 融 资 工 具 承 销 协 议 》承 销 团 协 议 指 主 承 销 方 与 承 销 团 成 员 签 订 的 《 银 行 间 债 券 市 场 非 金 融 企 业 债 务 融 资 工 具 承 销 团 协 议 文 本 》 ( 2013 版 )及 相 关 附 件余 额 包 销 指 本 期 超 短 期 融 资 券 的 主 承 销 方 按 照 《 银 行 间 债 券 市场 非 金 融 企 业 债 务 融 资 工 具 承 销 协 议 》 的 规 定 , 在规 定 的 发 行 日 后 , 将 未 售 出 的 本 期 超 短 期 融 资 券 全部 自 行 购 入 的 承 销 方 式中 诚 信 国 际 指 中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 责 任 公 司上 海 清 算 所 指 银 行 间 市 场 清 算 所 股 份 有 限 公 司交 易 商 协 会 指 中 国 银 行 间 市 场 交 易 商 协 会 银 行 间 市 场 指 全 国 银 行 间 债 券 市 场北 金 所 指 北 京 金 融 资 产 交 易 所 有 限 公 司财 政 部 指 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部国 土 资 源 部 指 中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部住 建 部 指 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部人 民 银 行 指 中 国 人 民 银 行银 监 会 指 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会国 务 院 国 资 委 /国 资 委 指 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 8 国 家 发 改 委 指 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会招 商 局 集 团 指 招 商 局 集 团 有 限 公 司招 商 局 轮 船 指 招 商 局 轮 船 股 份 有 限 公 司招 商 地 产 指 招 商 局 地 产 控 股 股 份 有 限 公 司招 为 投 资 指 深 圳 市 招 为 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 )招 商 局 置 地 指 招 商 局 置 地 有 限 公 司招 商 驰 迪 指 深 圳 市 招 商 前 海 驰 迪 实 业 有 限 公 司法 定 节 假 日 或 休 息 日 指 中 华 人 民 共 和 国 的 法 定 及 政 府 指 定 节 假 日 或 休 息 日 ( 不 包 括 香 港 、 澳 门 特 别 行 政 区 和 台 湾 省 的 法 定 节假 日 或 休 息 日 )工 作 日 指 中 国 的 商 业 银 行 的 对 公 营 业 日 ( 不 含 法 定 节 假 日 或休 息 日 )近 三 年 及 一 期 /报 告期 指 中 华 人 民 共 和 国 公 历 2015 年 、 2016 年 、 2017 年 及2018 年近 三 年 及 一 期 末 /报告 期 各 期 末 指 中 华 人 民 共 和 国 公 历 2015 年 末 、 2016 年 末 、 2017年 末 及 2018 年 末元 、 万 元 指 如 无 特 别 说 明 , 指 人 民 币 元 、 人 民 币 万 元中 国 指 中 华 人 民 共 和 国 , 仅 为 本 募 集 说 明 书 之 目 的 , 不 包 括 香 港 、 澳 门 特 别 行 政 区 或 者 台 湾 地 区由 于 计 算 时 小 数 点 后 两 位 采 取 四 舍 五 入 的 方 式 , 因 此 表 格 中 各 单 项 数 据 之 和与 合 计 数 在 小 数 点 后 两 位 可 能 有 误 差 。 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 9 第 二 章 风 险 提 示 及 说 明本 期 超 短 期 融 资 券 无 担 保 , 能 否 如 期 兑 付 取 决 于 发 行 人 的 信 用 和 偿 债 能 力 。投 资 人 购 买 本 期 超 短 期 融 资 券 , 应 当 认 真 阅 读 本 募 集 说 明 书 及 有 关 的 信 息 披 露 文件 , 进 行 独 立 的 投 资 判 断 。 本 期 超 短 期 融 资 券 依 法 发 行 后 , 因 发 行 人 经 营 与 收 益的 变 化 引 致 的 投 资 风 险 , 由 投 资 者 自 行 承 担 , 如 发 行 人 未 能 兑 付 或 者 未 能 及 时 、足 额 兑 付 , 主 承 销 方 与 其 他 承 销 团 成 员 不 承 担 兑 付 义 务 及 任 何 连 带 责 任 。投 资 者 在 评 价 和 认 购 本 期 超 短 期 融 资 券 时 , 应 认 真 考 虑 下 述 各 项 相 关 风 险 因素 : 一 、 本 期 超 短 期 融 资 券 的 投 资 风 险( 一 ) 利 率 风 险 本 期 超 短 期 融 资 券 的 利 率 水 平 是 根 据 当 前 市 场 的 利 率 水 平 和 超 短 期 融 资 券信 用 评 级 由 机 构 投 资 者 确 定 。 受 国 民 经 济 运 行 状 况 和 国 家 宏 观 政 策 等 因 素 的 影响 , 市 场 利 率 存 在 波 动 的 不 确 定 性 。 本 期 超 短 期 融 资 券 在 存 续 期 限 内 , 不 排 除 市场 利 率 波 动 的 可 能 , 利 率 的 波 动 将 给 投 资 者 投 资 本 期 超 短 期 融 资 券 的 收 益 水 平 带来 一 定 的 不 确 定 性 。( 二 ) 流 动 性 风 险本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 后 将 在 银 行 间 市 场 交 易 流 通 , 但 在 转 让 时 存 在 一 定 的流 动 性 风 险 , 公 司 无 法 保 证 本 期 超 短 期 融 资 券 在 银 行 间 市 场 的 交 易 量 及 活 跃 性 。( 三 ) 偿 付 风 险 在 本 期 超 短 期 融 资 券 的 存 续 期 内 , 如 政 策 、 法 规 或 行 业 、 市 场 等 不 可 控 因 素对 本 公 司 的 经 营 活 动 产 生 重 大 负 面 影 响 , 进 而 造 成 本 公 司 不 能 从 预 期 的 还 款 来 源获 得 足 够 的 资 金 , 将 可 能 影 响 本 期 超 短 期 融 资 券 的 按 时 足 额 偿 付 。二 、 与 发 行 人 相 关 的 风 险( 一 ) 财 务 风 险1、 资 本 支 出 较 大 的 风 险园 区 及 社 区 项 目 的 开 发 周 期 长 、 资 金 需 求 量 大 , 现 金 流 量 的 充 足 程 度 对 维 持 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 10 公 司 正 常 的 经 营 运 作 至 关 重 要 。 目 前 公 司 持 有 待 开 发 及 已 开 发 土 地 储 备 较 为 充足 , 具 备 较 强 的 持 续 发 展 后 劲 , 但 也 将 给 公 司 带 来 较 大 的 资 金 支 出 压 力 。 截 至2018 年 末 , 发 行 人 未 开 工 土 地 储 备 面 积 为 399.63 万 平 方 米 , 未 开 工 土 地 储 备 金额 1,443,090.33 万 元 。 若 未 来 公 司 融 资 渠 道 不 畅 或 不 能 合 理 控 制 成 本 , 可 能 对 公司 的 偿 债 能 力 造 成 一 定 的 不 利 影 响 。2、 存 货 计 提 跌 价 准 备 风 险公 司 主 营 业 务 以 园 区 和 社 区 开 发 销 售 为 主 , 存 货 主 要 由 开 发 成 本 和 开 发 产 品构 成 。 发 行 人 2015-2018 年 末 存 货 余 额 分 别 为 12,138,049.84 万 元 、 11,418,686.72万 元 、 16,423,290.09 万 元 和 21,082,096.35 万 元 。 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大 , 公司 存 货 水 平 呈 逐 年 上 升 趋 势 。 2018 年 末 , 发 行 人 计 提 的 存 货 跌 价 准 备 为 98,555.14 万 元 。 未 来 若 行 业 不 景 气 , 开 发 项 目 利 润 下 滑 或 项 目 无 法 顺 利 完 成 开 发 销 售 , 公司 将 面 临 存 货 跌 价 损 失 风 险 , 对 公 司 的 盈 利 能 力 产 生 不 利 影 响 。 发 行 人 的 存 货 受公 司 经 营 情 况 、 国 家 宏 观 经 济 政 策 、 市 场 情 况 等 因 素 影 响 , 存 在 一 定 的 跌 价 风 险 。3、 其 他 应 收 款 余 额 较 大 风 险2015-2018 年 末 , 发 行 人 其 他 应 收 款 余 额 分 别 为 1,752,847.15 万 元 、3,245,997.70 万 元 、 6,229,695.13 万 元 和 6,457,670.64 万 元 , 占 总 资 产 比 重 分 别 为8.31%、 12.95%、 18.73%和 15.26%。 随 着 向 联 营 、 合 营 公 司 提 供 的 园 区 及 社 区 项目 开 发 配 套 资 金 以 及 转 子 公 司 少 数 股 东 合 作 经 营 往 来 款 的 增 加 , 公 司 的 其 他 应 收款 余 额 和 占 比 有 上 升 趋 势 。 其 他 应 收 款 余 额 中 , 关 联 方 往 来 款 及 合 作 方 往 来 款 占比 较 大 , 存 在 其 他 应 收 款 余 额 较 大 的 风 险 。 4、 营 业 毛 利 率 波 动 的 风 险2015-2018 年 , 发 行 人 的 营 业 毛 利 率 分 别 为 37.68%、 34.54%、 37.66%和39.49%。 2017 年 毛 利 率 较 2016 年 提 高 主 要 源 于 公 司 社 区 开 发 与 运 营 业 务 毛 利 率的 提 高 , 这 与 房 地 产 行 业 毛 利 率 整 体 走 势 一 致 。 2018 发 行 人 营 业 毛 利 率 较 2017年 提 高 主 要 由 于 发 行 人 房 地 产 业 务 结 转 收 入 中 刚 需 产 品 较 多 , 项 目 毛 利 率 较 上 年同 期 增 加 , 营 业 成 本 增 幅 小 于 营 业 收 入 增 幅 。 发 行 人 社 区 开 发 与 运 营 业 务 属 于 周期 性 较 强 的 行 业 , 未 来 随 着 经 济 周 期 的 变 化 , 公 司 毛 利 率 的 变 化 趋 势 还 存 在 一 定的 不 确 定 性 。5、 经 营 性 净 现 金 流 波 动 风 险园 区 及 社 区 开 发 周 期 长 , 购 置 土 地 和 前 期 工 程 占 用 资 金 量 大 , 资 金 周 转 速 度 相 对 缓 慢 。 2015-2018 年 , 发 行 人 经 营 活 动 现 金 流 净 额 分 别 为 208,427.22 万 元 、 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 11 -1,271,473.51 万 元 、 -470,868.61 万 元 和 1,047,813.76 万 元 。 由 于 公 司 经 营 性 净 现金 流 存 在 一 定 波 动 , 曾 在 2016 年 和 2017 年 连 续 两 年 为 负 , 对 公 司 有 息 债 务 的 覆盖 保 障 能 力 带 来 了 一 定 的 不 确 定 性 。6、 资 产 负 债 率 较 高 的 风 险2015-2018 年 末 , 发 行 人 资 产 负 债 率 分 别 为 70.52%、 68.96%、 72.11%及74.28%; 扣 除 预 收 款 项 后 , 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 46.35%、 48.03%、55.55%和 59.99%。 总 体 来 看 , 近 年 来 为 满 足 项 目 建 设 开 发 投 入 的 需 要 , 发 行 人债 务 融 资 规 模 较 大 , 资 产 负 债 水 平 较 高 , 但 报 告 期 各 期 末 资 产 负 债 率 呈 现 出 较 为稳 定 的 态 势 , 说 明 发 行 人 财 务 管 理 的 稳 健 性 较 强 。 但 是 如 果 发 行 人 持 续 融 资 能 力受 到 限 制 或 者 未 来 房 地 产 市 场 出 现 重 大 波 动 , 可 能 面 临 偿 债 的 压 力 从 而 使 其 业 务 经 营 活 动 受 到 不 利 影 响 。7、 投 资 收 益 波 动 风 险2015-2018 年 , 发 行 人 的 投 资 收 益 分 别 为 58,509.16 万 元 、 420,261.03 万 元 、291,005.27 万 元 和 654,767.21 万 元 , 占 利 润 总 额 的 比 例 分 别 为 5.62%、 25.50%、14.04%和 24.61%。 2018 年 发 行 人 投 资 收 益 大 幅 增 长 , 主 要 原 因 系 整 体 转 让 项 目产 生 的 投 资 收 益 。 如 公 司 投 资 收 益 未 来 发 生 较 大 波 动 , 将 对 公 司 的 盈 利 能 力 造 成影 响 。8、 期 间 费 用 增 长 风 险2015-2018 年 , 发 行 人 期 间 费 用 分 别 为 389,959.46 万 元 、 364,377.56 万 元 、358,506.04万 元 和 552,916.59万 元 , 占 当 年 营 业 收 入 的 比 重 分 别 为 7.92%、 5.73%、 4.75%和 6.26%。 发 行 人 期 间 费 用 占 营 业 收 入 的 比 例 近 年 来 呈 波 动 趋 势 , 2016年 期 间 费 用 占 营 业 收 入 比 较 上 年 有 所 下 降 , 2017 年 期 间 费 用 占 营 业 收 入 比 重 较2016 年 继 续 小 幅 下 降 。 受 财 务 费 用 增 长 影 响 , 2018 年 公 司 期 间 费 用 较 2017 年 增长 54.23%, 占 营 业 收 入 比 重 上 升 1.51 个 百 分 点 。 若 发 行 人 未 来 期 间 费 用 占 比 上升 , 将 对 发 行 人 的 盈 利 能 力 造 成 不 利 影 响 。9、 未 分 配 利 润 占 比 较 高 风 险2015-2018 年 末 , 发 行 人 未 分 配 利 润 分 别 为 1,857,447.41 万 元 、 2,546,254.50万 元 、 3,322,457.23万 元 和 4,476,973.72万 元 , 占 所 有 者 权 益 的 比 重 分 别 为 29.88%、32.72%、 35.81%和 41.12%。 未 来 如 果 实 施 利 润 分 配 , 将 增 加 公 司 现 金 流 出 。10、 汇 率 变 动 风 险 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 12 随 着 我 国 汇 率 市 场 化 改 革 的 深 入 , 人 民 币 汇 率 波 动 更 加 频 繁 。 发 行 人 控 股 子公 司 招 商 局 置 地 有 限 公 司 于 2013 年 向 机 构 投 资 者 发 行 本 金 为 5 亿 美 元 的 信 用 增强 债 券 , 信 用 增 强 方 式 为 备 用 信 用 证 , 债 券 期 限 为 5 年 , 票 面 利 率 为 4.021%;发 行 人 下 属 子 公 司 CosmosBoomInvestmentLimited于 2015年 向 机 构 投 资 者 发 行本 金 为 2.9 亿 美 元 的 可 转 换 公 司 债 券 , 债 券 期 限 为 5 年 , 票 面 利 率 为 0.50%。 发行 人 为 此 需 承 受 汇 率 变 动 风 险 。 发 行 人 目 前 应 对 措 施 主 要 是 监 察 汇 率 变 动 , 每 月定 期 提 交 汇 率 测 算 影 响 分 析 , 也 考 虑 在 合 适 条 件 下 赎 回 5 亿 美 元 信 用 增 强 债 券 的可 行 性 。 未 来 人 民 币 汇 率 的 变 动 , 可 能 对 公 司 在 外 汇 结 算 方 面 产 生 一 定 影 响 。11、 应 交 税 费 余 额 较 大 风 险2015-2018 年 末 , 发 行 人 的 应 交 税 费 余 额 分 别 为 295,280.57 万 元 、 397,298.32 万 元 、 512,255.00 万 元 和 684,833.48 万 元 , 占 总 负 债 的 比 重 分 别 为 1.99%、 2.30%、2.14%和 2.18%。 应 交 税 费 余 额 较 大 可 能 对 发 行 人 的 未 来 盈 利 情 况 产 生 一 定 影 响 ,若 未 来 发 生 重 大 经 营 变 化 , 可 能 对 发 行 人 的 日 常 运 营 产 生 一 定 的 负 面 影 响 。12、 受 限 资 产 规 模 较 大发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 主 要 系 为 银 行 借 款 设 定 的 担 保 资 产 以 及 项 目 合 作 款 ,包 括 货 币 资 金 、 存 货 、 投 资 性 房 地 产 、 固 定 资 产 等 。 截 至 2018 年 12 月 31 日 ,发 行 人 受 限 资 产 账 面 价 值 为 468.37 亿 元 , 占 总 资 产 的 比 重 为 11.07%, 占 净 资 产的 比 重 为 43.02%。 发 行 人 声 誉 和 信 用 记 录 良 好 , 与 多 家 商 业 银 行 有 良 好 的 合 作关 系 , 不 存 在 银 行 借 款 本 息 偿 付 违 约 情 况 , 但 若 因 流 动 性 不 足 等 原 因 导 致 发 行 人不 能 按 时 、 足 额 偿 还 银 行 借 款 或 其 他 债 务 , 有 可 能 导 致 受 限 资 产 被 银 行 冻 结 甚 至 处 置 , 将 对 发 行 人 声 誉 及 正 常 经 营 造 成 不 利 影 响 。13、 销 售 按 揭 担 保 合 同 风 险目 前 , 购 房 者 在 购 买 商 品 房 时 , 一 般 多 选 用 银 行 按 揭 的 付 款 方 式 。 按 照 房 地产 行 业 的 惯 例 , 购 房 人 以 银 行 按 揭 方 式 购 买 商 品 房 , 在 购 房 人 支 付 了 首 期 房 款 且将 所 购 商 品 房 作 为 向 银 行 借 款 的 抵 押 物 后 , 银 行 即 向 发 行 人 支 付 剩 余 购 房 款 。 而在 商 品 房 办 妥 权 证 前 ( 个 别 案 例 要 求 还 清 贷 款 前 ) , 银 行 要 求 发 行 人 为 购 房 人 的银 行 借 款 提 供 阶 段 性 连 带 责 任 担 保 。 该 担 保 期 限 自 公 司 按 揭 银 行 与 购 房 者 签 订 的抵 押 贷 款 合 同 生 效 之 日 起 , 至 公 司 为 购 房 者 办 妥 《 房 屋 所 有 权 证 》 并 协 助 按 揭 银行 办 理 抵 押 登 记 且 将 《 他 项 权 利 证 书 》 交 予 按 揭 银 行 之 日 止 。 在 担 保 期 间 内 , 若购 房 人 无 法 继 续 偿 还 银 行 贷 款 , 发 行 人 需 代 替 其 支 付 按 揭 贷 款 的 相 关 代 偿 费 用 。 14、 合 并 范 围 变 化 频 繁 风 险 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 13 2014 年 , 发 行 人 新 纳 入 合 并 报 表 范 围 23 家 子 公 司 , 不 再 纳 入 合 并 报 表 范 围5 家 子 公 司 ; 2015 年 , 发 行 人 新 纳 入 合 并 报 表 范 围 25 家 子 公 司 , 不 再 纳 入 合 并报 表 范 围 10 家 子 公 司 ; 2016 年 , 发 行 人 新 纳 入 合 并 报 表 范 围 60 家 子 公 司 , 不再 纳 入 合 并 报 表 范 围 3 家 子 公 司 ; 2017 年 , 发 行 人 新 纳 入 合 并 报 表 范 围 49 家 子公 司 , 不 再 纳 入 合 并 报 表 范 围 42 家 子 公 司 ; 2018 年 , 发 行 人 新 纳 入 合 并 报 表 范围 79 家 子 公 司 , 不 再 纳 入 合 并 报 表 范 围 41 家 子 公 司 。 合 并 范 围 频 繁 的 变 化 对 发行 人 日 常 的 财 务 核 算 和 生 产 经 营 将 产 生 一 定 影 响 , 应 关 注 发 行 人 合 并 范 围 变 化 频繁 的 风 险 。15、 短 期 偿 债 压 力 较 大 的 风 险发 行 人 的 短 期 债 务 主 要 为 短 期 借 款 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 。 2015-2018 年 末 , 发 行 人 短 期 借 款 余 额 分 别 为 257,999.59 万 元 、 444,360.34 万 元 、 1,676,808.00万 元 和 1,674,087.04 万 元 , 占 负 债 总 额 的 比 例 分 别 为 1.73%、 2.57%、 6.99%和5.33%, 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 余 额 分 别 为 550,197.19 万 元 、 908,461.55 万 元 、1,361,276.06 万 元 和 2,148,949.12 万 元 , 占 负 债 总 额 的 比 例 分 别 为 3.70%、 5.25%、5.68%和 6.84%。 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 来 看 , 2015-2018 年 末 , 发 行 人 流 动 比 率 分别 为 1.81、 1.75、 1.71 及 1.54, 速 动 比 率 分 别 为 0.63、 0.80、 0.73 及 0.62。 发 行人 流 动 比 率 一 直 保 持 在 较 高 水 平 。 2018 年 末 , 公 司 短 期 负 债 ( 短 期 借 款 +一 年 的内 到 期 的 非 流 动 负 债 ) 与 货 币 资 金 的 比 值 为 0.57, 虽 然 发 行 人 一 年 内 到 期 的 银 行借 款 占 负 债 总 额 的 比 例 保 持 相 对 稳 定 , 同 时 留 存 有 较 为 充 裕 的 货 币 资 金 , 但 是 发行 人 短 期 内 到 期 的 债 务 规 模 较 大 , 若 发 行 人 持 续 融 资 能 力 受 限 , 依 然 面 临 较 大 的短 期 偿 债 压 力 。 16、 对 外 担 保 风 险截 至 2018年 3月 31日 , 发 行 人 对 合 并 报 表 范 围 外 公 司 担 保 余 额 合 计 人 民 币261,761万 元 , 发 行 人 对 外 担 保 余 额 较 小 。 截 至 2018年 末 , 公 司 向 银 行 提 供 商 品房 按 揭 贷 款 担 保 的 金 额 为 人 民 币 2,903,138.01万 元 。 如 果 购 房 人 在 取 得 房 屋 所 有权 并 办 妥 抵 押 登 记 过 程 中 出 现 问 题 , 造 成 发 行 人 的 担 保 责 任 无 法 被 解 除 , 发 行 人将 因 承 担 连 带 担 保 责 任 从 而 面 临 一 定 风 险 。17、 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 波 动 及 下 降 的 风 险2015-2018年 , 发 行 人 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -204,261.17万 元 、548,272.73 万 元 、 -3,265,688.20 万 元 和 295,523.40 万 元 。 2016 年 , 发 行 人 投 资 活动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 去 年 同 期 上 升 752,533.90 万 元 , 主 要 来 自 预 收 处 置 子 公 司 的 股 权 款 。 2017 年 , 发 行 人 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 去 年 同 期 下 降 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 14 3,813,960.93 万 元 , 主 要 系 支 付 项 目 前 期 垫 款 所 致 。 2018 年 , 发 行 人 投 资 活 动 产生 的 现 金 流 量 净 额 较 去 年 同 期 上 升 3,561,211.60万 元 , 主 要 系 联 合 营 公 司 投 资 净额 减 少 所 致 。 若 投 资 规 模 继 续 上 升 , 发 行 人 存 在 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 波 动 及 下降 的 风 险 。18、 存 货 周 转 率 较 慢 的 风 险发 行 人 2015-2018年 末 存 货 周 转 率 分 别 为 0.28、 0.35、 0.34和 0.28。 发 行 人 存货 占 总 资 产 的 比 例 较 大 , 且 社 区 和 园 区 项 目 开 发 周 期 相 对 较 长 , 从 获 取 土 地 储 备到 正 式 交 付 商 品 房 并 确 认 营 业 收 入 及 成 本 通 常 需 要 2-3年 时 间 , 因 此 发 行 人 存 在存 货 周 转 率 较 低 的 风 险 。( 二 ) 经 营 风 险 1、 宏 观 经 济 和 行 业 周 期 性 波 动 的 风 险发 行 人 所 处 行 业 与 宏 观 经 济 之 间 存 在 较 大 的 关 联 性 , 公 司 主 要 收 入 来 源 于 社区 开 发 与 运 营 和 园 区 开 发 与 运 营 , 受 宏 观 经 济 周 期 的 影 响 较 大 。 一 般 而 言 , 在 宏观 经 济 周 期 的 上 升 阶 段 , 社 区 和 园 区 投 资 前 景 和 市 场 需 求 都 将 看 好 , 社 区 和 园 区价 格 相 应 上 涨 ; 反 之 , 则 会 出 现 市 场 需 求 萎 缩 , 社 区 和 园 区 价 格 相 应 下 跌 , 经 营风 险 增 大 , 投 资 收 益 下 降 。 此 外 , 受 到 全 球 经 济 下 滑 , 可 能 会 影 响 邮 轮 行 业 的 整体 运 营 风 险 。 因 此 , 公 司 能 否 针 对 行 业 的 周 期 转 换 及 时 采 取 有 效 的 经 营 策 略 , 并针 对 宏 观 经 济 与 行 业 发 展 周 期 各 个 阶 段 的 特 点 相 应 调 整 公 司 的 经 营 策 略 和 投 资行 为 , 将 在 相 当 程 度 上 影 响 着 公 司 的 业 绩 。2、 房 地 产 行 业 周 期 性 风 险 房 地 产 行 业 与 宏 观 经 济 发 展 之 间 存 在 较 大 的 关 联 性 , 同 时 受 调 控 政 策 、 信 贷政 策 、 资 本 市 场 运 行 情 况 等 诸 多 因 素 影 响 。 在 过 去 十 余 年 间 , 随 着 城 镇 化 的 快 速发 展 , 我 国 房 地 产 行 业 总 体 发 展 速 度 较 快 。 2008 年 以 来 , 受 到 国 际 金 融 危 机 的冲 击 , 以 及 一 系 列 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 政 策 陆 续 出 台 等 因 素 影 响 , 我 国 房 地 产 市场 销 售 面 积 和 销 售 金 额 呈 现 波 动 走 势 。 2015 年 , 随 着 限 购 政 策 的 逐 步 放 松 和 取消 , 人 民 银 行 和 银 监 会 对 限 贷 认 定 标 准 的 放 宽 , 以 及 人 民 银 行 降 低 贷 款 利 率 , 居住 性 购 房 需 求 有 望 得 到 释 放 , 房 地 产 行 业 运 行 情 况 预 计 将 逐 步 企 稳 。 尽 管 作 为 全国 性 大 型 房 地 产 开 发 企 业 , 发 行 人 具 备 较 强 的 抗 风 险 能 力 , 但 也 不 可 避 免 地 受 到行 业 周 期 性 波 动 的 影 响 。3、 社 区 和 园 区 项 目 开 发 的 风 险 社 区 和 园 区 项 目 开 发 周 期 长 , 投 资 大 , 涉 及 相 关 行 业 广 , 合 作 单 位 多 , 要 接 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 15 受 规 划 、 国 土 、 建 设 、 房 管 、 消 防 和 环 保 等 多 个 政 府 部 门 的 审 批 和 监 管 , 这 对 发行 人 的 项 目 开 发 控 制 能 力 提 出 较 高 要 求 。 尽 管 发 行 人 具 备 较 强 的 项 目 操 作 能 力 以及 较 为 丰 富 的 项 目 操 作 经 验 , 但 如 果 项 目 的 某 个 开 发 环 节 出 现 问 题 , 如 产 品 定 位偏 差 、 政 府 部 门 沟 通 不 畅 、 施 工 方 案 选 定 不 科 学 、 合 作 单 位 配 合 不 力 、 项 目 管 理和 组 织 不 力 等 , 均 可 能 会 直 接 或 间 接 地 导 致 项 目 开 发 周 期 延 长 、 成 本 上 升 , 造 成项 目 预 期 经 营 目 标 难 以 如 期 实 现 。4、 销 售 风 险随 着 发 行 人 土 地 储 备 的 不 断 扩 大 和 开 发 实 力 的 不 断 增 强 , 发 行 人 推 向 市 场 的社 区 和 园 区 产 品 持 续 增 加 。 一 方 面 , 目 前 社 区 和 园 区 产 品 市 场 竞 争 较 为 激 烈 , 社区 和 园 区 开 发 业 务 具 有 开 发 资 金 投 入 大 、 建 设 周 期 长 和 易 受 国 家 政 策 、 市 场 需 求 、 产 品 定 位 、 销 售 价 格 等 多 种 因 素 影 响 的 特 点 ; 另 一 方 面 , 市 场 需 求 日 趋 多 元 化 和个 性 化 , 购 房 者 对 产 品 和 服 务 的 要 求 越 来 越 高 , 如 果 未 来 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大变 化 , 或 发 行 人 在 项 目 定 位 、 规 划 设 计 等 方 面 不 能 准 确 把 握 消 费 者 需 求 变 化 并 作出 快 速 反 应 , 可 能 造 成 产 品 滞 销 的 风 险 。5、 市 场 竞 争 风 险随 着 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 市 场 的 发 展 和 行 业 竞 争 的 加 剧 , 社 区 和 园 区 开 发与 运 营 企 业 优 胜 劣 汰 的 趋 势 正 逐 步 显 现 。 尤 其 在 我 国 加 入 WTO后 , 市 场 逐 渐 全面 开 放 , 除 了 国 内 新 投 资 者 的 不 断 加 入 , 拥 有 大 量 资 金 、 技 术 和 管 理 优 势 的 海 外地 产 基 金 以 及 开 发 商 也 积 极 介 入 国 内 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 市 场 ; 另 一 方 面 , 随着 近 年 来 全 国 房 价 的 大 幅 度 上 涨 , 中 央 、 地 方 政 府 对 房 地 产 业 发 展 的 宏 观 调 控 政 策 的 不 断 出 台 和 完 善 , 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 产 业 正 向 着 规 模 化 、 品 牌 化 和 规 范化 运 作 转 型 , 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 行 业 竞 争 激 烈 , 发 行 人 正 面 临 着 更 加 严 峻 的市 场 竞 争 环 境 。 市 场 竞 争 加 剧 会 导 致 对 土 地 需 求 的 增 加 和 土 地 获 取 成 本 的 上 升 ,同 时 部 分 三 四 线 城 市 商 品 房 出 现 供 给 阶 段 性 过 剩 、 销 售 价 格 阶 段 性 下 降 , 从 而 对发 行 人 业 务 发 展 和 经 营 业 绩 造 成 不 利 影 响 。6、 去 库 存 压 力 较 大 的 风 险社 区 开 发 与 运 营 收 入 是 发 行 人 营 业 收 入 的 主 要 来 源 , 2015-2018 年 , 发 行 人存 货 余 额 分 别 为 12,138,049.84 万 元 、 11,418,686.72 万 元 、 16,423,290.09 万 元 和21,082,096.35 万 元 , 占 发 行 人 总 资 产 比 重 分 别 为 57.55%、 45.54%、 49.38%及49.81%。 发 行 人 存 货 规 模 较 大 , 且 占 资 产 总 额 的 比 例 相 对 较 高 , 主 要 是 由 于 发 行 人 的 商 业 地 产 、 住 宅 房 地 产 项 目 较 多 。 发 行 人 社 区 开 发 与 运 营 项 目 主 要 分 布 于 深圳 、 广 州 、 佛 山 、 上 海 、 南 京 、 苏 州 、 天 津 、 重 庆 、 武 汉 、 成 都 等 一 二 线 重 要 城 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 16 市 。 房 地 产 市 场 具 有 行 业 周 期 性 , 受 宏 观 经 济 政 策 及 市 场 环 境 影 响 较 大 , 部 分 前期 商 品 房 库 存 规 模 较 大 的 城 市 面 临 一 定 的 去 库 存 压 力 , 可 能 影 响 发 行 人 部 分 项 目的 销 售 节 奏 。7、 地 域 集 中 风 险公 司 社 区 开 发 与 运 营 业 务 目 前 已 布 局 近 60个 城 市 及 地 区 , 拥 有 在 售 项 目 214个 , 系 公 司 收 入 贡 献 最 大 的 业 务 板 块 。 公 司 作 为 一 家 全 国 性 的 房 地 产 企 业 , 项 目储 备 充 足 , 拥 有 合 理 业 务 结 构 、 城 市 布 局 相 对 集 中 于 一 二 线 重 要 城 市 、 具 有 成 熟开 发 能 力 和 资 本 运 营 能 力 。 目 前 公 司 社 区 开 发 与 运 营 业 务 销 售 贡 献 主 要 来 源 于一 、 二 线 城 市 , 其 中 华 东 区 域 和 深 圳 区 域 居 于 公 司 房 地 产 销 售 的 核 心 区 域 , 存 在一 定 的 区 域 集 中 风 险 。 8、 原 材 料 价 格 波 动 的 风 险社 区 和 园 区 开 发 的 主 要 原 材 料 为 建 材 , 建 材 的 价 格 波 动 将 直 接 影 响 社 区 和 园区 开 发 成 本 。 近 年 来 建 材 价 格 波 动 较 大 , 如 果 发 行 人 不 能 合 理 预 期 原 材 料 价 格 变化 , 发 行 人 可 能 会 有 存 货 跌 价 的 风 险 或 者 因 购 买 原 材 料 而 导 致 现 金 流 不 稳 定 的 风险 。 此 外 , 若 未 来 建 材 价 格 持 续 上 涨 , 将 直 接 导 致 社 区 和 园 区 开 发 成 本 上 升 。 如果 社 区 和 园 区 产 品 价 格 不 能 同 步 上 涨 或 销 售 数 量 不 能 有 效 扩 大 , 将 导 致 发 行 人 无法 达 到 预 期 盈 利 水 平 。9、 开 发 及 销 售 周 期 较 长 的 风 险发 行 人 主 营 业 务 中 的 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 具 有 开 发 周 期 长 , 购 置 土 地 和 前期 工 程 占 用 资 金 量 大 , 销 售 周 期 资 金 周 转 速 度 相 对 缓 慢 的 特 点 。 园 区 及 社 区 项 目 从 启 动 施 工 至 完 成 销 售 所 涉 及 的 环 节 较 多 , 包 括 土 地 取 得 、 规 划 设 计 、 施 工 建 造 、销 售 等 , 且 各 环 节 均 涉 及 与 不 同 监 管 部 门 的 沟 通 及 履 行 相 关 必 要 流 程 。 通 常 一 般社 区 和 园 区 项 目 从 取 得 土 地 到 完 成 销 售 的 开 发 周 期 均 超 过 1 年 。 而 发 行 人 旗 下 社区 和 园 区 项 目 除 了 通 过 银 行 贷 款 、 资 本 市 场 融 资 等 主 要 融 资 手 段 之 外 , 也 在 一 定程 度 上 依 赖 项 目 销 售 的 回 款 减 轻 外 部 筹 资 的 压 力 。 随 着 未 来 发 行 人 经 营 规 模 的 持续 扩 大 , 后 续 开 发 仍 需 大 量 资 金 投 入 , 而 若 公 司 一 旦 出 现 经 营 性 净 现 金 流 持 续 减少 或 者 长 期 处 于 较 低 水 平 的 情 况 , 且 销 售 资 金 不 能 及 时 回 笼 , 将 可 能 面 临 阶 段 性现 金 流 量 不 足 风 险 和 资 金 周 转 压 力 。10、 安 全 生 产 风 险发 行 人 经 营 领 域 涉 及 社 区 和 园 区 开 发 与 运 营 等 , 其 中 , 社 区 和 园 区 开 发 涉 及 工 程 建 造 和 安 装 , 施 工 安 全 、 消 防 安 全 、 建 筑 材 料 安 全 都 有 赖 于 发 行 人 工 程 安 全 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 17 管 理 制 度 的 建 立 和 健 全 ; 酒 店 、 购 物 中 心 、 旅 游 地 产 自 持 物 业 经 营 涉 及 与 食 品 卫生 安 全 、 治 安 安 全 、 消 防 安 全 、 设 备 设 施 运 行 安 全 、 公 共 环 境 管 理 安 全 等 相 关 的风 险 ; 物 业 租 赁 包 括 建 筑 材 料 、 施 工 现 场 用 火 、 用 电 、 用 气 情 况 、 文 明 施 工 情 况 、重 大 危 险 源 防 控 情 况 管 理 等 。 如 果 在 发 行 人 业 务 运 营 过 程 中 出 现 因 前 述 原 因 导 致的 安 全 事 故 , 将 对 发 行 人 公 司 形 象 产 生 不 利 影 响 , 并 进 而 影 响 发 行 人 生 产 、 经 营活 动 的 顺 利 开 展 。11、 跨 地 区 进 行 房 地 产 开 发 的 风 险作 为 全 国 性 房 地 产 综 合 开 发 企 业 , 截 至 2018 年 12 月 31 日 发 行 人 已 在 深 圳 、广 州 、 北 京 、 上 海 、 宁 波 、 武 汉 、 南 京 、 重 庆 、 成 都 、 天 津 、 厦 门 等 多 个 国 内 大中 型 城 市 从 事 房 地 产 开 发 业 务 , 树 立 了 良 好 的 品 牌 和 市 场 形 象 。 此 外 , 发 行 人 也 已 进 入 了 新 西 兰 等 境 外 市 场 。未 来 发 行 人 将 坚 持 一 、 二 线 中 心 城 市 的 发 展 战 略 , 实 施 差 异 化 拓 展 策 略 。 由于 房 地 产 开 发 的 地 域 性 较 强 , 各 地 气 候 地 质 条 件 、 居 民 生 活 习 惯 、 购 房 偏 好 、 市场 情 况 、 地 方 开 发 政 策 和 管 理 法 规 均 存 在 一 定 的 差 异 性 ; 境 外 项 目 还 还 受 到 项 目所 在 地 区 法 律 、 税 收 政 策 、 产 业 政 策 等 因 素 影 响 。 发 行 人 标 准 化 的 产 品 定 位 、 管理 流 程 、 开 发 模 式 等 存 在 是 否 能 有 效 运 行 的 风 险 。 当 发 行 人 进 入 新 城 市 或 新 区 域时 , 也 存 在 如 何 适 应 当 地 开 发 环 境 的 风 险 。12、 项 目 融 资 的 风 险房 地 产 开 发 项 目 通 常 投 资 规 模 较 大 , 且 前 期 投 入 和 销 售 资 金 回 笼 之 间 存 在 一定 的 时 间 周 期 。 公 司 主 要 通 过 银 行 、 资 管 、 保 险 等 金 融 机 构 融 资 及 股 票 市 场 定 向 增 发 等 多 渠 道 方 式 筹 集 资 金 用 于 项 目 建 设 。 公 司 与 国 内 主 要 商 业 银 行 均 建 立 了 稳固 的 战 略 合 作 关 系 , 融 资 渠 道 通 畅 。 但 若 行 业 融 资 政 策 或 金 融 市 场 出 现 重 大 不 利变 化 , 导 致 公 司 无 法 及 时 、 足 额 筹 集 项 目 建 设 资 金 , 相 关 项 目 的 开 发 进 度 将 会 受到 不 利 影 响 , 进 而 对 公 司 的 盈 利 能 力 和 偿 债 能 力 造 成 不 利 影 响 。13、 收 入 依 赖 子 公 司 的 风 险2015-2018 年 , 发 行 人 本 部 营 业 收 入 分 别 为 38,090.77 万 元 、 113,984.86万 元 、88,826.61 万 元 以 及 39,400.58 万 元 , 占 总 营 业 收 入 比 例 较 小 。 发 行 人 营 业 收 入 依赖 子 公 司 , 若 未 来 因 行 业 政 策 或 区 域 政 策 发 生 重 大 变 化 , 子 公 司 经 营 出 现 一 定 波动 , 发 行 人 存 在 一 定 经 营 风 险 。14、 海 外 投 资 的 风 险 发 行 人 在 香 港 、 开 曼 群 岛 、 英 属 维 尔 京 群 岛 、 新 西 兰 等 地 设 立 多 家 下 属 子 公 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 18 司 , 如 果 倘 若 发 行 人 的 管 理 体 系 不 能 与 海 外 下 属 子 公 司 的 管 理 体 系 相 互 兼 容 适应 , 境 外 项 目 还 还 受 到 项 目 所 在 地 区 法 律 、 税 收 政 策 、 产 业 政 策 等 因 素 影 响 , 则将 对 发 行 人 的 业 务 开 展 、 品 牌 声 誉 产 生 一 定 不 利 影 响 , 因 此 发 行 人 面 临 一 定 的 海外 投 资 风 险 。( 三 ) 管 理 风 险1、 子 公 司 管 理 风 险截 至 2018 年 12 月 末 , 发 行 人 主 要 全 资 及 控 股 子 公 司 共 计 413 家 , 组 织 结 构和 管 理 体 系 较 为 复 杂 , 对 发 行 人 的 管 理 能 力 要 求 较 高 。 虽 然 发 行 人 对 子 公 司 运 营管 理 形 成 了 较 为 完 善 的 内 部 管 理 机 制 , 倘 若 发 行 人 的 管 理 体 系 不 能 与 下 属 子 公 司 的 管 理 体 系 相 互 兼 容 适 应 , 则 将 对 发 行 人 的 业 务 开 展 、 品 牌 声 誉 产 生 一 定 不 利 影响 , 因 此 发 行 人 面 临 一 定 的 子 公 司 管 理 风 险 。2、 经 营 规 模 快 速 扩 大 的 风 险2015-2018 年 末 , 发 行 人 资 产 总 额 分 别 为 21,089,922.64 万 元 、 25,073,168.28万 元 、 33,262,092.12 万 元 和 42,322,144.69 万 元 。 随 着 发 行 人 资 产 规 模 的 持 续 快速 增 长 , 其 在 建 、 拟 建 的 项 目 数 量 也 快 速 增 长 。 预 计 未 来 几 年 , 发 行 人 仍 将 继 续保 持 良 好 发 展 的 趋 势 , 开 发 项 目 的 数 量 有 望 进 一 步 扩 大 。 发 行 人 经 营 规 模 的 扩 大和 业 务 范 围 的 拓 宽 对 企 业 的 管 理 能 力 、 治 理 结 构 、 决 策 制 度 、 风 险 识 别 控 制 能 力 、融 资 能 力 等 提 出 了 更 高 的 要 求 。 如 果 发 行 人 管 理 能 力 无 法 跟 上 其 经 营 扩 张 的 步伐 , 其 可 能 面 临 无 法 有 效 管 理 的 风 险 。 3、 人 力 资 源 管 理 风 险发 行 人 业 务 经 营 的 开 拓 和 发 展 在 很 大 程 度 上 依 赖 于 核 心 经 营 管 理 人 员 。 发 行人 的 管 理 团 队 具 有 丰 富 的 项 目 运 作 经 验 , 能 够 灵 活 调 动 资 源 、 转 换 经 营 策 略 适 应行 业 周 期 波 动 。 发 行 人 高 级 管 理 人 员 的 产 业 经 验 及 专 业 知 识 对 公 司 的 发 展 十 分 关键 。 如 果 发 行 人 无 法 吸 引 或 留 任 上 述 人 员 , 且 未 能 及 时 聘 用 具 备 同 等 资 历 的 人 员 ,发 行 人 的 业 务 管 理 与 经 营 增 长 将 可 能 受 到 不 利 影 响 。4、 资 金 管 理 的 风 险发 行 人 经 营 的 园 区 、 社 区 开 发 运 营 均 系 资 金 密 集 型 行 业 , 在 土 地 获 取 、 施 工建 设 等 阶 段 均 需 要 大 量 的 资 金 投 入 。 发 行 人 主 要 通 过 自 有 资 金 、 外 部 金 融 机 构 借款 以 及 公 开 市 场 发 行 股 票 及 债 券 等 方 式 筹 集 资 金 。 但 发 行 人 的 外 部 融 资 渠 道 和 融 资 成 本 直 接 受 到 国 家 房 地 产 政 策 、 货 币 政 策 以 及 商 业 银 行 监 管 政 策 等 影 响 , 且 目 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 2019 年 度 第 二 期 超 短 期 融 资 券 募 集 说 明 书 19 前 各 主 要 城 市 均 要 求 对 房 地 产 企 业 预 售 款 项 进 行 专 户 管 理 , 预 售 款 项 使 用 的 灵 活性 较 低 。 同 时 , 发 行 人 在 国 内 外 多 个 城 市 进 行 跨 区 域 经 营 , 各 区 域 的 资 金 监 管 及使 用 要 求 均 存 在 差 异 。 尽 管 发 行 人 对 资 金 实 行 统 一 管 理 , 以 提 升 资 金 使 用 效 率 ,但 上 述 因 素 对 发 行 人 的 资 金 管 理 和 调 配 能 力 提 出 较 高 的 要 求 。 如 若 发 行 人 无 法 有效 应 对 相 关 政 策 变 化 , 及 时 监 控 和 平 衡 公 司 整 体 的 资 金 需 求 , 其 经 营 情 况 和 财 务情 况 或 将 受 到 不 利 影 响 。
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本文标题:招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年第二期超短期融资券募集说明书.pdf
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