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北京居然之家投资控股集团有限公司2019年度第二期中期票据信用评级报告.pdf

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北京 居然 投资 控股 集团有限公司 2019 年度 第二 期中 票据 信用 评级 报告
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北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 3 www.ccxi.com.cn 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外,中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系;本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析,但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按 照中诚信国际的评级流程及评级标准,充分履行了 勤勉尽责 和诚信义务,有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法,遵循内部 评级程序做出的独立判断,未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、 中诚信国际不对任何 投资者(包括 机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、 本次评级结果中的主体信用等级自本评级 报告出具之日起生效 ,有效期为一年。债 券存续期内,中诚信国际将按照《跟踪评级安排 》 ,定期或不定期对评级对象 进 行 跟 踪 评 级 , 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并及时对外公布。 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 4 www.ccxi.com.cn 发 行 主体 概况 北京居然之家投资控股集团有限公司成立于 1999 年 2 月, 成立时注 册资本为8,100 万 元人民币 , 主要投资者 为 张燕平 、 高京 、 孙 维华 等自 然人 股东 。 经过数次股 权变更, 截至 2018 年 9 月 末,公司 总 股本达 8,639.38 万股, 第一大 股东为 北 京中天基 业 投资管理有 限公司 ( 以下 简称 “ 中天基业 ” ) , 直接 持股 比例达 72.98% 。 公 司实际 控制人为 自然人汪林 朋。 公司的主要 经营范围 是投资开 办以 “居 然之家” 为统一字号 , 以 中高端为 经营定位 , 为 顾客提供 设 计、 材料 、 家具 、 家 居用品 、 进口食 品 及饰品 等 “ 一 站式” 服务 , 融家具 建材品牌 专卖店、 家装设计 中 心 (乐屋) 、 五金建 材超市 (丽屋 ) 、 家居饰品 ( 靓 屋) 、 商务写字 楼租赁 (居 然大厦) 、 电子商务 ( 居 然 在 线 ) 、 进 口食 品 超市 ( 安康 )等 多 种业 态 为一 体 的 大 型家 居 建材 主题 购 物中 心 。 通 过 多年 发 展, 公 司 已 成 为 家 居 建 材 流 通 行 业 的 领 先 企业。截至 2018 年 9 月末,公 司在全 国 29 个省及 直辖市开 设 并经营 “居 然之家” 购物商场 244 家, 总经营面 积 达 903.38 万 平方米。 截至 2017 年末,公 司总资产为 311.93 亿元, 净资产为 84.25 亿元 , 资产 负债率为 72.99% 。2017 年公司实现 营业总收 入 98.25 亿元,净 利润 13.93 亿元,经营 活动净现 金流 23.80 亿元。 截至 2018 年 9 月末,公 司总资产为 455.30 亿 元, 净资产 为 194.49 亿元 , 资产负 债率为 57.28% 。 2018 年 1~9 月公司 实现营业 总收入 72.15 亿元, 净 利润 14.20 亿 元,经 营活动净 现金流 13.49 亿元 。 本期中期 票据 概况 北京居然之 家投资控 股集团 有 限公司 2019 年 度第二期 中 期票据 发 行基础规 模为 2 亿 元, 发行 金 额上限为 4 亿元 ,期限 2 年, 偿还方式 每年付息 , 到期还本。 募 集 资金 用途 本期中期票据募集资金用途 为 偿还公司债务 及补充流动 资金 。 宏 观 经济 和政 策环 境 2018 年, 在内 部去杠杆 和外部 贸易冲突 的双重 压力下, 中国 经济运 行稳中有 变, GDP 增速逐季 回 落, 全年 GDP 同比增长 6.6% , 虽然达到 预期目标 , 但较上年回 落 0.2 个 百分点。 展望 2019 年, 高杠 杆 下经济转型 所面临的 阵痛持续 , 政策托 底力度依 然 有限,供需 两端仍有 放缓压力 , 预计全年 GDP 增 长 6.3% , 上半年下 行压力较 大, 下半年 随着 “稳 增 长”政策效 果显现或 略有企稳 。 图 1 :中国 GDP 增速 资料来源:国 家统计局 2018 年, 经济 供需两端 均有所 放缓 。 从需 求端 来看, 土地购 置费支撑 下房地 产投资保 持较快增 长, 制造业投资 回暖, 但地 方政府 债务严监 管导致基 建 投资大幅下 行 , 拉低投资 整体增速 ; 居 民收入增 长 放缓叠加居 民部门高 负债 , 社 零额增速 跌至个位 数; 全球经济复 苏走弱和 中美贸易 冲突持续 , 出口压 力 显现, 外 需对经 济增长贡 献率持续 为负 。 从供给 端 来看, 工业 生产缓慢 回落, 服 务业生产 走弱, 工 业 企业和服务 业企业盈 利增长均 放缓, 经 济运行微 观 基 础 恶化 。从 价 格水 平来 看, 通 胀走 势分 化,CPI 中枢有所上 移 , 大宗商品 价格涨势 趋缓带动 PPI 回 落。 此外, 严 监管下 社融收缩 明显, 流 动性风险 加 剧,信用风 险抬升。 经济虽有下 行, 但 积极因素 仍存 : 第三产 业对 经济增长的 贡献率维 持在 60% 以上, 最 终消费对 经 济增长 贡献 率接近 80% , 产业 与需求结 构持续转 型 ; 以高技术产 业、 战略性 新 兴产 业等为代 表的新动 能 增 长 持 续快 于 规模 以上 工 业, 工 业内 部 结构 优 化 ; 民间投资保 持较快增 长, 新动 能投资占 制造业投 资 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 % GDP 现价:累计同比 GDP 不变价:累计同比 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 5 www.ccxi.com.cn 比重 提升 , 投资结构 继续改善 。 当前中国经济的下行是长期因素与短期因素 共同作用的 结果 , 是中 国经济 由高速增 长转向高 质 量发展不得 不经历的 过程 , 是 高杠杆下 的经济转 型 所 必 须 面临 的 阵痛 。在 此 经济 下 行与 结 构转 型 期, 结构性问题 和风险仍 需要高度 警惕 。 短期来 看, 需 重点关注三 大问题 : 其一 , 投 资依旧面 临多方面 放 缓 压 力 ,或 将 对经 济下 行 产生 较 大的 影 响; 其 二, 通缩压力下 , 企 业盈利或 继续恶化 , 制 约企业扩 大 再生产, 加 剧经济下 行 ; 其三 , 新动能 的发展面 临 发达国家遏 制加剧和 财政收入 增长放缓 、 财政资 金 支持力度或 减弱等不 利因素, 能否继续 快速发展 存 在不确定性 。 从 中长期来 看, 需警惕四 方面宏观 风 险: 全球经济 回调和 国 际金融 市场波动 给中国经 济 带来冲击 的 风险、 经济 下行和 财政收支 压力加大 背 景下的地方 政府隐性 债务风险 、 货币信 贷传导机 制 不畅导致的 实体经济 信用风险 、 经济下 行期就业 质 量下滑和失 业增多的 风险。 在当前经济 转型与结 构调整关 键期, 宏 观政策 面临高杠杆 等多重约 束, 依托基建 、 房 地产投资 稳 定经济增长 的传统路 径难以为 继, 宏观 政策调整 尤 需注重稳增 长、 防风 险、 促改 革的多 重 平衡 。2019 年, 政策将继 续边际宽 松 、 动态求 稳 , 稳增长、 稳 杠杆思路延 续, 总体呈 现 “稳监管、 宽货币、 宽 信 用 ” 特 征。 从 货币 政策 来 看, 未 来仍 有 降准 可 能, 政策利率或 小幅下调 , 流 动性 有望 合理充裕 ; 财 政 政策 加力提 效, 考虑 专项债后 的 “赤字 率” 或将 出 现较大幅度 提升 。 此外, 金 融监管将 以 “稳” 为主 , 避免力度和 节奏不当 加大对金 融体系的 冲击。 中诚信国际 认为 , 经济 转型与 调整是长 期过程 , 多重约束下 宏观政策 “ 托底 ” 力度依然 有限 , 大国 博弈背景下 外部不确 定性仍存 , 2019 年 中国经济 下 行压力将继 续显现 。 但是 , 中 国经济迈 向高质量 发 展的 方向并 未改变, 未 来随着 改革开放 政策效应 的 持续释放, 中 国经济长 期平稳 健康发展 仍具备一 定 基础 。 行 业 及区 域经 济环 境 房地 产销售 2015 年以来, 随着一系 列扶持 购房需求 政策的 陆续推出以 及央行的 连续降息 , 市场需 求开始逐 步 释放, 房 地产市 场需求转 暖, 全国商品 房销售金 额 和销售面积 同比增速 分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。 2015 年, 全国 商品房 销售额和 销售面积 分 别为 8.73 万亿元和 12.85 亿平 方米, 同比 增长 14.4% 和 6.5% 。2016 年 1~9 月,在 政府 “去 库存”的 大 基调下, 整体政 策 环境保 持宽松 , 房地 产市场明 显 复苏, 销 售势头 强劲, 当期 全 国商品房 销售额和 销 售面积 同比 分别 大幅 增长 41.3% 和 26.9% 至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米 ,尤其 是一线城 市、部分 热 点二线城市 ( 南 京、 苏州、 杭州、 厦 门等) 以及 发 达 城市群的 卫星城市( 惠州、 东莞 、昆 山、廊坊 等) 地区市场销 售表现尤 其 突出。 但为 抑制 房价 快速 上 涨, 9 月底以来 , 国内 多 个城市 推出楼市 调控 政策 , 商品房销售 增幅 有所 放缓, 全年 销售额 和销售面 积 同比涨幅 分 别收窄 至 34.8% 和 22.5% , 规模分别 达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方 米 。2017 年,受楼 市 调控政策的 影响 , 商品房 销售增速 持续 放缓 ,当期 全国商品房 销售 金额 和 销售面 积分别 为 13.37 万亿 元和 16.94 亿 平方米 , 同比涨幅 分别收窄 至 13.7% 和 7.7% 。2018 年,在三 、四 线城市价 格上升的 带 动下, 全国商 品房销售 金额和 销售面积 仍然保持 增 长,同比分 别增长 12.2% 和 1.3% 至 15.00 万亿元 和 17.17 亿平方米,虽然当期销 售额增速仅同 比减少 1.5 个百分 点 , 但 面积增速 同比减 少 6.4 个百分点 , 为 2015 年以 来最慢增 速 。 图 2 : 近 年 来 全 国 商 品 房 销 售 情 况 单位:亿 元、 万平方 米、% 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 (20) 0 20 40 60 0 50,000 100,000 150,000 200,000 商品房销售额(亿元,左轴) 商品房销售(万平方米,左轴) 商品房销售额增速(%, 右轴) 商品房销售面积增速(% ,右轴) 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 6 www.ccxi.com.cn 商品房销售 价格方面 , 自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月, 伴随 着 市场需 求的回 暖带动房 地产销售 价 格企稳回升, 70 城市价 格 指数 实现连续 的环比增 长, 且环比增幅 在 2016 年 3 月份 以来明显 加大,2016 年 3~9 月价格指 数 环比 涨 幅的 平均 值已达 1.06% , 达到近年来 的高点, 部 分新房 库存较少 的城市面 临 房价上涨过 快的压力 。但随着 2016 年 9 月底以 来 楼市调控政 策 密集出 台,并 于 2017 年 3 月起加 码 升级,价 格 指 数 环 比 涨 幅 开 始 呈 现 明 显 缩 窄 , 从 2016 年 9 月份环比涨幅 1.80% 的高点 降至 2017 年 9 月份的 0.2% , 2017 年 9~12 月 价格 指数 环比涨幅 有 所回升,但 幅度 仍然较小。2018 年 , 在 需求端的 带 动下 , 价格指 数环比涨 幅较 2017 年整体 明显回升 , 整体保持在 较高水平 。 图 3 : 近 年 来 全 国 70 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 单 位 : % 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 2015 年以来, 虽然 全国 商品房 销售情况 持续好 转, 但由于新 开工和竣 工面积 依旧维持 在较高水 平, 因 此 全 国 商品 房 待 售面 积 依 旧攀 升 ,2015 年 末为 7.19 亿平 方米, 较 2014 年末 继续增 加 0.97 亿平 方 米,其中住宅待售面 积 4.52 亿平方米,同 比增加 0.45 亿平方 米。 在整体 来看依 然面临较 大的去化 压 力。2016 年 ,虽然当 期房地产 市场销售 表现良好 , 但 由 于 竣工 未 售量 的累 计 以及 旧 库存 去 化速 度 慢, 当 期 末 待 售 面 积 仅 小 幅 降 至 6.95 亿 平 方 米 ; 2017~2018 年 ,随着 棚 改货币 化等去库 存政策的 持 续推进以及 一、 二线 城市的溢 出效应, 三 、 四线 及 以下城市的 购房 需求 得到明显 拉动 , 2018 年末全 国 商品房待售 面积 降至 5.24 亿平 方米, 房 地产整体 降 库存效果较 为明显 , 但 此外值 得注意的 是此前土 地 供应较多、 人 口增长较 慢甚至 负增长的 弱能级城 市, 库存压力仍 然较大, 同 时棚改 货币化政 策的收紧 亦 或对三、四 线 及以下 城市需求 产生一定 影响。 图 4 : 近 年 来 全 国 商 品 房 待 售 情 况 单位:万 平方 米 资料来源:国 家统计局 ,中诚信 国际整理 家居 建材流通行业 家居建材流通行业与房地产市场和行业关联 度 较 高 ,近 年 来房 地产 市 场及 行 业波 动 较为 明 显, 对家居建材 流 通行业 造成一定 影响。 根 据商务部 流 通 业 发 展司 及 中国 建筑 材 料流 通 协会 的 监测 数 据, 2015~2018 年 ,全国规 模以上 建材家居 卖场实现 销 售额分别为 10,849.1 亿元 、11,852.8 亿元 、9,173.7 亿元和 9,661.6 亿元 。 全 国建材家 居景气指 数(BHI )是由 商务部 流 通业发展司、 中国建筑 材料流 通协会共 同发布的 一 个建材家居 终端卖场 的景气度 指数, 它 是从全国 各 指定的集中采集 点采集了 40,000 家建材家 居商户 (铺) 的 相关数 据编制而 成, 直接 反映 了建材家 居 装饰装修材 料 行业的 景气度及 市场走向 。 图 5 : 近 年来 BHI 景气指数 走势 资料来源:中 国建筑材 料流通协 会,中诚 信国际整 理 2016 年受益 于宽松的 市场环境 , 房地产 市场快 速回暖, 推高了 建材家居 市场的需 求, 全国规模 以 上建材家居 卖场销售 额同比增长 9.25% 至 11,852.80 亿元。 2017 年受房地 产 市场调 控 影响, 全国建材 家 -1.00 -0.50 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 15-01 15-03 15-05 15-07 15-09 15-11 16-01 16-03 16-05 16-07 16-09 16-11 17-01 17-03 17-05 17-07 17-09 17-11 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 12-02 12-07 12-12 13-05 13-10 14-03 14-08 15-01 15-06 15-11 16-04 16-09 17-02 17-07 17-12 18-05 18-10 50 60 70 80 90 100 110 120 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报 告 7 www.ccxi.com.cn 居市场全年 整体表现 并不理想, 2017 年 全国规模 以 上 建 材 家居 卖场 销 售额 同 比下 降 达 22.60% 。2018 年楼市调控 继续坚持 以 “房住 不炒” 为 主线, 各 地 政策持续加 码, 商品 房竣工面 积同比下降 7.80% , 在此影响下, 2018 年全 国规模 以上建材 家居 卖场 销 售额 同比 仅 小幅增长 5.32% 。 家居建材 流通行业 与 房地产市场 和行业关 联度较高 , 随着 房 地产市场 调 控对需求端 抑制不断 升级, 或将 对家居 建材流通 行 业的景气度 以及购买 力 造成一 定影响。 总体来看, 家 居建材流 通行业 与房地产 市场和 行业关联度 较高 , 近年 来 全国 建材家居 市场 表现 随 着房地产市 场景气度 的不同也 呈波动态 势 。 中诚 信 国 际 将 对 未 来 房 地 产 市 场 调 控 政 策 对 全 国 建 材 家 居市场的影 响保持关 注。 竞争及抗 风险 能力 公司作为家居装饰、 建材流通 行业的 领先企业, 拥 有突出的规模优势、 丰富的运营管理经验和较高 的 品牌知名度 公司作为家 居建材流 通行业的 领先企业 , 在经 营规模、 运营 管理和品 牌知名 度方面拥 有较强的 优 势。截至 2018 年 9 月 末 , 公司 在全国 29 个省及 直 辖市开设并 经营连锁 家居装饰 和家具商场 244 家, 总经营面积 达 903.38 万平 方米。 其 中,直营店 83 家,经营面 积达 415.37 万平方 米;加盟 店 161 家, 经营面积 488.01 万平 方米 。随 着经营规 模的扩大 , 公司 家居卖 场 ( 包括直营 和加盟 ) 销售 额呈逐年 上 升态势, 由 2015 年的 352.20 亿 元增长至 2017 年的 538.07 亿元 。 同时 公司 在中国 家居建材 流通业首 创 了 “一次消费, 终身服务” 的服务方 式, 保证在 消 费者遇到质 量、 服务问题 时, 直接由居 然之家负 责 并提供 “一 站式” 服 务。 全国 性网络布 局的口碑 效 应、 高端 市场定 位的成功 实现 、 营销的 有效性以 及 服务理念 的 创新使得 “居 然之家 ” 享有 较高的品 牌 知名度。 公司遵循 “轻资产” 的发展 模式 实现快速扩张 , 同 时 2018 年 引入阿里巴巴等优质战略投资者,显 著 增强公司资本实力,财务杠杆明显下降 自成立以来, 公 司坚持 “轻资 产” 的发展 方式, 直营商场物 业主要来 自租赁第 三方物业 , 自有物 业 占比较低。 2018 年 9 月末, 公 司 直 营家居 商场中 租 赁物业的占 比达 86.75% 。 公 司围绕产 权、 地理位 置 和 商 业 物 业 基 本 条 件 等 要 素 对 租 赁 物 业 设 定 了 较 为严格的筛 选标准。 与 通过自 建并持有 经营物业 的 发展模式相 比, 轻资产 的运营 模式避免 了扩张过 程 中新开门店 带来的大 规模资本 支出, 有 效降低了 公 司的投资风 险 ,实现 经营规模 的快速扩 大 。 2018 年 2 月, 公司下属 子公司 居然新零 售 获得 16 家机构的 130 亿元 的战略投 资, 其中 阿里巴巴 及 其关联方 获 取其 20% 股份, 公 司资本实 力得到显 著 增强, 公司 财务杠杆 得到明显 下降。 总的来看, 公 司具备 很 强的竞 争实力和 抗风险 能力。 业 务 运营 随着公司 家 居卖场开 业数量的 增加 , 近 年来公 司收入规模 稳步提升 。2015~2017 年, 公司分别 实 现营业总收 入 68.89 亿元、 73.17 亿元、 98.25 亿元 , 年均复合增 长率达 19.42% 。 作为 连锁家 居建材商 场 运营商 , 公司收 入 主要来自 直营商场 租金收 入 、 加 盟店的 加 盟 费 和 管 理 费 收 入 构 成 的 家 居 建 材 商 场 业务。2015~2017 年 家 居建材 商场业务 占 营业总 收 入比重 分别 为 88.31% 、85.27% 和 77.46% 。2018 年 1~9 月 ,公 司实现营 业总收 入 72.15 亿元 。 图 6 :2017 年 公司 营业总 收入结构 情况 资料来源:公司 提供, 中诚信国 际整理 按经营业态 划分, 公司 经营的 家居建材 主题购 物 中 心 涵盖 家 装设 计中 心 、家 居 建材 品 牌专 卖 店、 77.46% 6.01% 10.25% 家居建材商场 家居建材零售超市 家庭装饰装修 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 8 www.ccxi.com.cn 建材超市和 家居商场 等多种业 态。 按经 营模式划 分, 公司旗下门 店可分为 直营门店 和 加盟店 ;2018 年 9 月末公司旗 下直营门 店 83 家,加 盟店 161 家。 截 至 2018 年 9 月末, 公 司在全国 29 个省 及直辖市 开 设并经营连 锁家居装 饰和家具 商场 244 家, 总经 营 面积 达 903.38 万平方 米 。 随着 经营规模 的扩大, 近 年 来公司 直 营 及加 盟门 店 合计 销 售额 呈 上升 态 势, 由 2015 年的 352.20 亿 元增长至 2017 年的 538.07 亿元 。 家居 建材商场业务 直营门店 公司 直营门店 运营模 式为: 公 司作为 家 居建材 商场 运营商 , 按 照一定的 选址和店 面标准 , 选择 符 合条件的物 业, 向家居 建材流 通行业的 商户提供 经 营场所, 由公司 统一提供 包括 收银 (即 所有商户 的 交 易 款 均由 各 商场 统一 收 取, 按 期返 还 ) 、 促 销、 营 业 员 培训 、 商场 保洁 与 安保 等 在内 的 管理 服 务; 公司按期 向 商 户收 取租 金 和综合 管理 费 作为 报 酬 , 租 金 收 费 标 准 根 据 商 户 所 在 商 场 中 的 楼 层 及 位 置 而有所区别, 综合 管理 费包括 物业管理 和市场管 理 费, 分别根据 商户的租 赁面积 和商户的 销售额按 比 例收取。 租金和 综合管理 费通常采 取预收方 式, 期 限上不同商 场按月、 季、半年 或年度有 所不同。 近年来 随着 “轻 资产” 发展模 式 所带来 的业务 规模的快速 扩大, 公司 直营商 场 数量 和 经营面积 均 呈不断增长 态势, 公司 直营商 场 数量由2015 年末 的 69 个 增至2018 年9 月 末的83 个 ,经 营 面积 由2015 年 末 的355.82 万 平 方 米 增 至2018 年9 月 末的415.37 万 平方 米 。 同时 , 近年 来 公司自 营商场的 招商率 均 在 97% 以上, 始终维持在很高水平 。受益于此 ,公司 直营商场销售额和营业收 入 保 持 不断增长态势 , 2015~2017 年及2018 年1~9月, 直营商场 分别实现 销 售额为306.50 亿元、357.29 亿元、398.99 亿 元 和 334.59 亿元 , 各 期 公 司 直 营 商 场 营 业 收 入 分 别 为 58.77亿元、59.70 亿元 、71.66 亿元 和55.72 亿元 。 根据商场的 持有状态, 直营商 场可进一 步细分 为自有物业 及租赁物 业两种模 式。 目前 公司自营 商 场物业 仍主 要来自租 赁第三方 物业, 自 有物业占 比 较低; 截至2018 年9 月 末, 公 司 直 营 商 场中 租 赁物 业 的 占比 达86.75% 。 自有 物 业方 面, 截至2018 年9 月末公司 自 有物业 为11家, 分别位 于 太原 、 哈尔滨 、 海口、 长春、 临汾、 石家庄、 沈 阳以及无 锡等 城市 , 自有物业总建筑面积 为124.97 万平方米 。租赁 物业 方面, 公 司直营 家 居 商场 目前 以租 赁门店为 主, 公 司一般与业 主签订租赁 合同, 租 约 以15~20年为主 , 合 同 期 内的 租 金涨 幅已 全 部锁 定 ,基 本 为每3 年上 涨5% 或每5年上涨8% 。 在租赁物 业的选取 上, 公 司 对物业产权 、 物 业地理位 置、 物业基本 条件等方 面 均有明确和 较为严格 的要求和 规定 。 产权方 面 , 公 司要求物业 产权清晰, 合作方 自有或拥 有 物业长期 租赁权 (租赁 期不低于20 年) , 无法 律诉讼、 产 权 纠纷、 担保 抵押或不 良债权。 地理位置 方面, 物 业 需位于城市 经济发达 或重点开 发区域, 紧临城市 主 要交通干线; 或者地处 成熟的 或新兴的 家居建材 商 圈 , 拥 有较 好 的区 域辐 射 力。 物 业基 本 条件 方 面, 公司对物业 的规模 、 停车 场面积 、 设备 设施和外 立 面装修等均 有较为明 确的要求 。 与自建 并持有经 营 物业的发展 模式相比, 轻资产 的运营模 式避免了 扩 张过程中带 来的大规 模资本支 出, 有效 降低了公 司 的投资风险。 但中诚信 国际也 关注合作 方 潜在的 违 约风险 及租 金上涨压 力 对公司 经营带来 的影响。 表 1 : 近 年来公司 直 营商场 经营情 况 单位:个 、万 平方米 、 亿元 、% 直营商场 2015 2016 2017 2018.1~9 商场 数量 69 77 81 83 其中 :自 有物 业 5 6 9 11 租赁 物业 64 71 72 72 经营 面积 355.82 399.71 412.92 415.37 销售 额 306.50 357.29 398.99 334.59 招商 率 97.22 97.20 97.55 97.62 注:2015年 由于盘锦店已不支付 租金,但 未完成产 权交接, 因此算作 自有 门店而 财务上 不算做投 资性房地 产 。 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 9 www.ccxi.com.cn 资料来源:公 司提供 , 中诚信国 际整理 加盟店 随 着公司 经营管理 水平的 提升和 品牌影 响力 的 扩大,近 年来 公司 不断深化 “轻资产 ”运营 模 式 ,通过发 展加盟店 的方式实 现经营规 模快速 扩 张 。截至2018年9月末 ,公司 加盟店数 量已达161 家, 经营面 积488.01 万平方米 。 加 盟店 具 体合作方 式为公 司与合 作方签 订加 盟 合同后, 由公司向 合作方在 商场选址 、建筑 施 工 、设计装 修、招商 及日常经 营管理等 环节提 供 咨 询服务, 并收取加 盟费等作 为回报 。 加盟店 模 式 的发展使 得公司实 现家居购 物商场运 营管理 能 力 和品牌溢 价的输出 。 近年来 公司通过 发展加 盟 店实现快速 扩张 。 公司 加盟 模式分 委 托管理 加盟和 特许加 盟 两 种 形式 , 其 差别主要 在于 委托 管理加盟 模式下 , 公 司将向加 盟店派驻 管理人员 ,直接负 责并参 与 加 盟店的经 营管理 ; 特许加盟 模式下, 公司主要 实 施品牌输 出, 日常 经营管理 主要由加 盟 方员 工 完成 。为保 证公司战 略发展规 划、经营 策略和 管 理 模式的统 一,公司 加盟店以 委托管理 加盟的 形 式 为主。对于 委托管 理加盟 门 店,公司 仍然实 行 商 户统一收 银制度 。 收费模式 方面,加 盟协议 签 订 后,加盟 方需向公 司缴纳一 次性加盟 费,之 后 加 盟方每年 需 按 商场 营业收入 的一定比 例向公 司 交付 委托管 理费和 品 牌使用费 ,并 不得 低于合 同 约 定的金额 ,商场营 业收入包 括但不限 于租金 等 一切构成利 润来源的 收入。 从 经营成 效上看, 近年来 公司加 盟 门店 数量 及 经营 面积 均保持大 幅 增长; 同时 公司 加盟店 招 商率 均 在93% 以上 , 保持在 较好水平 。2015~2017 年及2018 年1~9 月 , 加 盟 商 场 分 别 实 现 销 售 额 为 45.70 亿元、 71.09 亿元、 139.08 亿元 和159.30 亿元, 公司自加盟店获得的营 业收入分别为2.08 亿元、 2.69亿元 、4.45亿元 和5.09 亿元。2017年以 来公司 加盟店实现 快速增长 。 表 2 : 近 年来 公 司加 盟店经 营情况 单位:个 、万 平方米 、亿元 、% 加盟店 2015 2016 2017 2018.1~9 商场 数量 42 70 114 161 其中 :特 许加 盟 12 16 26 58 委托 管理 加盟 30 54 88 103 经营 面积 147.94 236.30 373.81 488.01 销售 额 45.70 71.09 139.08 159.30 招商 率 93.19 93.22 93.21 93.45 资料来源: 公 司提供 , 中诚信国 际整理 总体 来看 , 通过多 年的发 展,公 司在家 居建 材 流通行业 已经拥有 了较为突 出的规模 优势和 品 牌 影响力, 公司坚持 “轻资产 ”的发展 模式, 实 现 规模的快 速扩张 。 但中诚信 国际也注 意到, 家 居 建材流通 行业与宏 观经济和 房地产市 场行情 关 联度很高, 容 易受环境 影响出现 明显波动。 同时, 公司 直营家 居商场 门 店中自有 物业比重 较低, 公 司面临一定 的合作方 违约风险 及租金上 涨压力 。 家居 建材零售 超市 公司 家居 建材零售 超市业务 主要 由 子公 司 北 京居然之家家 居建材超 市有限公司 负责 经营 管理 。 家居 建材零售 超市 业 务的 经营 模式 与普 通超市 类 似 , 即商品 开架陈列 、顾客自 我服务 、 货款一 次 结算,但 家居 建材超市 主营五金 工具、 电工 电料、 油漆涂料、 管材管件 、 家杂 用品、 散热器等 品项 。 丽 屋五金涂 料超市是 目前公司 旗下主要 的超市 品 牌。 建材零 售 超市 业 务盈利模 式 主要分 为经销 与 代销 ;经销 模式指公司 从上游 厂家直接 采购, 销 售 并赚取差 价作为利 润。代销 模式指公司 代理 上 游 厂家销售 产品,统 一收银管理 ,并以 月度为 单 位 扣除销售 返点后将 货款返还 给 上游厂 家。公司 家居 建材零售 超市业务 板块收 入主要来 自代销 模 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 10 www.ccxi.com.cn 式,约 占 90% 左右。家居 建材零售 超市业务 的结 算模式为 每 月月底结算 。 截至 2018 年 9 月末, 家 居建材零售 超市业务 经销建材 品牌约为 30 个, 代 销品牌超过 600 个。2015~2017 年及 2018 年 1~9 月, 公司 家居 建材零售 超市 收入 分别 为 4.97 亿元、 5.75 亿元、5.90 亿元 和 4.94 亿元 。 整体 来看, 作为延长 经营 链条、 完善“ 一站 式 服务”商 业模式的 重要环节 ,公司家居 建材 零 售超市业务 是家居建 材商场业 务的有效 补充。 家庭 装饰装修 公司 家庭 装饰装修 业务主 要由公 司下属 子公 司北京居然 之家装饰 工程有限 公司 (以下 简称 “装 饰工程公司” ) 负责实 施, 通过装 饰工程公 司打造 “ 乐屋装饰 ”旗舰品 牌。装饰 工程公司 店面分 标 准 店、社区 店和居然 之家别墅 家装店三 种类型 , 在北京的门 店数量已 达 10 家, 另外在重 庆市、 太 原市、 天津市以及 郑州市 等 24 座 城市开设 了超过 30 家门店。 家 庭装饰 装修业务 主要承 接家庭 设计和 装修 施 工业务, 为客户提 供家庭装 修服务 。 家庭装 饰 装 修业务的 业务模式 为根据消 费者的需 要,设 计 不 同类型的 装 修方案 ,如五星 家装、快 捷家装 和 别 墅家装等 。业务模 式层面, 家庭装饰 装修业 务 在 传统的家装 服务基 础上 ,推出 了 “整 体家装 解 决方案” , 并 同时承诺 “ 全方位 服务 、先行 赔付、 一站解决” , 在行业内 首推 “预 交底 、零增 项 ” 。 公司 家庭装 饰装修业务 的上游 为各建材 商品的 制 造 商或经销 商,下游 是 有装修 需求的房 地产开发 商或者个人 消费者。 家 庭装饰 装修业务 的定价 模式可以 分为 套餐 业务 定价模式 和个性 化装修业 务 定价模 式 。套 餐 业务 定价模 式 根据不 同户型、 不同装修 套餐按 照 平 米报价; 个性化装 修 业务定 价模式 根 据施工 项 目 和工程量 单项报价 。 为配合 业务开展 需要, 除 家庭装饰装 修业务以外 ,2017 年 公司 临时 性地增 加 了工装业 务 ,当年 公司家庭 装饰装修 收入同比 大幅 增长 。 公司装饰 装修业务 将集中完 成已签 约 的 存量家装 业务,未 来计划不 再新增工 装业务 。 2015~2017 年及 2018 年 1~9 月, 公司 家庭 装饰装 修收入分别 为 3.08 亿元、4.27 亿元、10.07 亿元 和 4.10 亿元 。 整体 来看, 家庭装 饰装修 业务 为 家居建 材商 场 业务的延伸 , 两者 具有较强 的协同效 应, 能 实 现 客户 的相 互导入, 降低客户 获取成本 以及进一 步挖掘 客户 价值。 在建 拟建项目 在建项目方 面, 截至2018 年9月 末, 公司主 要 在建项目共6 个 , 计 划 总投 资 额67.87 亿元 , 累 计 已投 入31.47 亿元。 其中 , 居然之 家长春项 目位于 长 春高新区 硅谷大街 和锦湖大 路交汇, 总占地 面 积为18.39 万平 米,总建 筑面积 为58.51 万平 方米 , 总 投资27 亿 元,业态 涵盖家居 卖场、生 活超市 、 电 影院线、 艺术创作 、会展、 餐饮娱乐 、体育 健 身 、养老用 品、儿童 教育等诸 多体验式 业态; 乌 鲁 木齐居然 沃华项目 位于乌鲁 木齐水磨 沟区苏 州 路东延以北,纬六路以 南,建设用地面 积为7.48 万平方米 ,总投资21.73亿 元,拟 建设成为 居然之 家 在乌鲁木 齐市的新 零售旗舰 店 ;广东 盛雅商 业 物 业项目位 于广州市 天河区黄 埔大道东 与汇彩 路 交汇处, 总用 地面积4.85 万平方 米, 建筑面 积14.34 万平方米,总投资8.19亿 元 , 规 划 设 计为 以 家 居 卖 场为主, 集超市、 餐饮、影 院、儿童 娱乐、 体 育 健身以及 设计创客 空间为一 体的现代 化综合 性 购 物体验广 场;海南 三亚商业 物业项目 位于海 南 省 三亚市主 干道迎宾 路上,交 通便捷, 总占地 面 积2.00 万平方 米, 建筑 面积9.36 万平方米, 总投资 6.00 亿元,规划设计为 以家居卖场为主 ,涵盖超 市 、餐饮、 影院、健 身等多业 态的商业 综合体 ; 山 西 坤 成 项 目 位 于 太 原 市 万 柏 林 区 迎 泽 西 大 街 332号家具馆 东侧, 系原 有闲置土 地进行商 铺及公 寓开发利用, 改造完成 后可增加 约8,000 平 米商铺, 基建总投资约1.45 亿 元; 湖 北 罗 田 项 目位 于 湖 北 省 罗田县栗 乡大道与 大别山大 道交汇处 东北侧 , 总用地面积2.86 万 平 方米 , 规 划 设 计 为家 居 建 材 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 11 www.ccxi.com.cn 商场,并包 含独立商 铺、影院 、餐饮等 业态 。 拟建项目方 面, 截至2018 年9月 末, 公司拟 建 项目共计2 个 , 规 划 总 投资 规 模 约18.40亿元。其 中, 太原河 西店扩建 项目位于 山西省太 原市万 柏 林区迎泽西 大街以北 , 铁东 路以东 , 占地面 积4.42 万平方米, 拟规 划为L 形公寓楼, 首层 为商铺;天 津 宝坻智慧 物流项目 位 于天津 宝坻经济 开发区 , 项目 占地 面积约407 亩,建成 建筑面积 约24万平 方米, 中心包含 云计算 、 大数 据应用 、 订单 处理、 分 拣配送再 加工、安 装售后、 产业工人 培训、 线 上 线下一体 化结算、 供应链金 融服务等 ,通过 引 入 供应链上 下游相关 企业入驻 经营,不 仅为居 然 之家线上线 下提供仓 储、 配 送、 安装 、 售后 服务, 也为第三方 提供一站 式家居服 务。 表 3 : 截至 2018 年 9 月末公司 主要 在建及 拟建 项目情况 单位:亿 元 在建项目 名称 计划总投 资 已投资 居然 之家 长春 项目 27.00 12.53 乌鲁 木齐 居然 沃华 项目 21.73 11.47 广东 盛雅 商业 物业 项目 8.19 4.12 海南 三亚 商业 物业 项目 6.00 1.39 山西 坤成 项目 1.45 1.13 湖北 罗田 项目 3.50 0.83 合计 67.87 31.47 拟建项目 名称 计划总投 资 已投资 太原 河西 店扩建 项目 3.40 1.13 天津 宝坻 智慧 物流 项目 15.00 1.15 合计 18.40 2.28 注 : 公司拟建 项 目披露口径 为尚未 动工项目 ; 太 原河 西 店扩 建 项目 及 天津 宝 坻 智慧 物 流项 目 均正 处 于 规划 设 计阶 段 , 尚未 动 工, 已 投资 金 额为土地成本 。 资料来源: 公 司提供, 中诚信国 际整理 总体来看, 公司 主要 在建 拟建项 目进展顺 利, 未 来随着项 目的陆续 投运,公 司经营实 力将得 到 进 一步增强 ; 中诚信 国际将对 项目投运 后的经 营 情况 及公司 未来进行 资产并购 给其带来 的资金 压 力等情况 保 持关注 。 重大 事项 2018 年2月, 公 司下属子 公司 居然 新零售获得 16家机构的130 亿元的 战略投资, 其中阿里 巴巴 及 其关联方共 获取其20% 股份 ;2018 年9月末, 战略 投 资资金已 全部到位 ,公司对 居然新零 售 的持股 比例 降至57.16% ,公司仍为其控股股东 。公司未 来 将在移动 支付、智 慧门店、 电商平台 、智慧 物 流以及消费金 融等方面 与阿里巴巴 进行深入 合作。 2019 年1月23 日, 武汉中 商集团股 份有限公 司 (以下简称 “武 汉中商” , SZ.000785 ) 发布了 《武 汉 中商集团 股份有限 公司发行 股份购买 资产暨 关 联交易预案》 (以下简 称 “预案” ) 。 预案 称, 武汉 中 商拟通过 向特定对 象非公开 发行股份 的方式 购 买 公司 等24 名交易对方持有居然新零售100% 股 权 。居然新 零售为居 然控股家 居卖场业 务、家 居 建 材超市业 务和家装 业务的经 营主体。 本次交 易 中, 居然 新零售100% 股 权的交易 价格初步 确定为 363亿 元至383 亿 元之间 。按照初 步确定 的价格 区 间的中值373 亿元计, 在本次交 易完成后, 居然新 零 售将成为 武汉中商 的全资子 公司, 公 司将成 为 武 汉中商 控 股股东, 汪林朋将 成为武汉 中商实 际 控 制人 ,汪 林朋及其 一致行动 人将合计 控制武汉 中商61.44% 股份。 该事项仍 需提交中国证监会上 市 公司并购 重组审核 委员会审 核并经中 国证监 会 核 准后方可 实施。 该 事项尚存 一定 不确 定性,中 诚信国际将对 该事项后 续进展情况 保持持续 关注。 2018 年8月, 公 司以72亿 元收购广 东德骏投 资 有限公司 ( 以 下简 称 “广 东 德骏 ” )100%股权, 广 东德骏持有 北京华 汇亚辰资 产管理有 限公司40% 股权 ,后者 持有 北京 华汇亚辰 投资有限 公司(以 下简称 “ 华 汇亚辰”)100% 股权 。 华汇亚 辰旗下 物 业 资 产 主 要 是 位 于 北 京 北 四 环 的115 万 平 方 米 的 商用物业 ,业态涵盖 酒店、 写字楼及 商铺等 ; 2018 年该项目产生收入13.2 亿元 。 上述投资主要 是 为优化公 司在一线 城市的资 产配置 。 目前该 事 项 已经完成 工商变更 手续,中 诚信国际 将对收 购 的物业资产 及经营 情 况保持关 注 。 管理 产权 结构 截至 2018 年 9 月末, 公 司控股股 东为 中天 基 业,实际控 制人为自 然人汪林 朋 。 公司 治理 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 12 www.ccxi.com.cn 公司按照《中华人民共 和国公司法》和其他 有关法律、 法 规及规范 性文件, 设 立了股东 大会、 董 事会和监 事会,建 立了相对 完善的法 人治理 结 构 。公司依 照《中华 人民共和 国公司法 》及公 司 章 程制定股 东大会议 事规则, 能够较好 地规范 重 大 经营决策 并制定程 序。 公司 董事会由 五名董 事 组 成,董事 会职责清 晰,有明 确的议事 规则并 得 到 较好的执 行。监事 会是公司 的监督机 构,由 三 名 监事组成 ,包括出 资人代表 和职工代 表,其 中 职 工代表的 比例不得 低于三分 之一,并 依法由 公 司职工代表 大会选举 产生。 内控 管理 自 公司 成 立以来 , 一直致 力于内 部控制 制度 的 建设 、 评 价制度的 恰当性和 执行的有 效性 , 及 时 健全和修 订基本管 理制度。 截至目前 ,公司 已 制定 了详细 的 招商及 品牌管理 制度、 销 售管理 、 服 务管理制 度、店面 管理制度 、广告及 促销管 理 制度 等对公 司日常经 营管理活 动进行规 范 。 财 务管理 制度方面 , 为进 一步加 强公司 对货 币 资金的内 部控制和 管理,确 保货币资 金安全 , 公司各商场 ( 同时包括 分公司及 子公司) 除 收银、 退 货及市场 收费可申 领备用金 外,所有 日常开 支 一 律不得使 用现金结 算,均须 通过支票 、网银 或 POS 机进行结算。 各商 场 收到的 现金原则 上当天 要 存入银行 ;当天不 能存入银 行的,必 须于下 班 前 存入公司 金 库,次 日第一时 间存入银 行。公 司 有 现金需求 时,必须 另行从银 行提取 。 特殊业 务 确 需使用现 金进行结 算的 ,5 万以内的 由分公 司 财务总监签 批,超过 5 万元的报 公司 主管 财务的 相关负责人 签批。 统 一收银 及代收款 管理方 面, 公 司在其所 经 营 的商场推 行统一收 银服务, 即所有商 户的交 易 货款均由各 商场 统一 收取, 按期 返还, 统一 退货 。 各商场总经理 和 财务负 责人对代收 款资金的 安全、 完 整负全责 ,必须保 证所有顾 客在居然 之家交 纳 的 所有款项 按时足额 流入公司 代收款账 户,代 收 款 账户所有 资金的支 付必须经 财务部负 责人审 核 后 ,报总经 理签批。 各商场要 在与商户 签订的 招 商合同中约 定结算方 式并严格 执行,不 准拖欠。 加 盟委托 管理方面 , 加盟 委托管 理店的 委派 人 员每年年 初要及时 向加盟方 提交年度 经营管 理 预 算,在不 向 商场 业 主支付租 金、不计 提装修 折 旧 、不付利 息的情况 下,加盟 委托管理 店的预 算 至 少要做到 收支平衡 。加盟委 托管理店 的各项 费 用 预算标准 需依照公 司拟定的 每平方米 建筑面 积 的 标准拟定 。 加盟委 托管理店 开业前招 商时向 商 户 收取的定 金直接存 入 公司账 户,防止 加盟方 挪 作 他用,开 业后再转 入加盟店 冲抵商户 租金和 其 它费用 。 对 外投资 管理方面 ,公司 对外投 资的审 批权 限 。注册新 公司或者 参股其他 公 司、在 一级及 二 级 市场从事 股票买卖 、对外借 款、买卖 基金和 债 券 、将资金 存入非银 行的金融 机构等投 资活动 均 由公司 董事 会审批。 总体 来看 ,公司已 建立了 较为健 全的治 理结 构 和内控体 系,能够 保证公司 各项运作 更趋规 范 化 和科学化 ,为公司 的长远发 展奠定了 良好的 基 础。 战略 规划 公 司未来 发展 战略 为“一 个中心 ,四个 基本 点” : 其中 “一 个中心” 指公司将 继续在家 居建材 领 域深耕, 树立行业 内绝对领 先地位。 在家居 建 材 商场、建 材超市和 家庭装饰 装修业态 相结合 的 基 础上,以 顶层设计 中心抢占 设计制高 点,向 出 租和自营相 结合的模 式转变。 “ 四个基本 点” 指公 司将 围绕电 商、物流 、金融和 大消费四 个方向 转 型,升级商 业模式 。 “ 家庭大 消费”方面 ,公司 计划 发挥现 有门 店 的品牌效 应,在家 居建材商 场业态基 础上, 利 用 餐饮、超 市、院线 、儿童娱 乐、健身 中心和 养 老 用品等“ 热业 态” 带动人流 量,为大 众提供 综 合 性、一体 化的高品 质服务。 公司 以北 京丽泽 店 作 为 “家庭 大消费” 的试点, 待业态的 业务模 式 成 熟稳定后 ,再根据 市场的实 际情况, 陆续向 外 埠门店稳健 地复制、 扩张。 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 13 www.ccxi.com.cn “ 互联网+ ” 方面 , 公司 通过开发 线下线上 一 体化 的“设 计家电商 平台” 迎 合互联网 家居的 市 场需求。 “设 计家电商 平台” 是一 个连接业 主及设 计师的综合 性 O2O 电商平 台, 为 设计师和 业主提 供在线的开 放式的服 务与沟通。 “ 设计家电 商平台” 于 2016 年 9 月正式上 线运营 。 此外 , 公司 于 2017 年收购了 Autodesk Homestyler 的线上 设计 平台 知 识产权,并 将其运用 在公司 “设 计 家 电商 平 台 ” 。 另 外,公 司计划从 “金融 服务” 和“家 居物 流”等其他业 务整合产 业链上下游。 “金融 服务” 方 面,公司 计划打 造 产业链金 融平台, 为 上下 游 的厂家、 商户和 消费者提供 小额 贷款等金 融服务 。 “ 家居物流 ”方面, 公司致力 于投资核 心城市 智 慧 物流园, 以家居板 块为依托 ,以“家 居大件 ” 和 “落地配 ” 为特 色, 建 立 线上线 下一体化 仓储、 配 送、安装 、结算以及 售后服 务平台, 构筑全 国 住宅智慧物 流园网络 系统 。 整 体来看 ,公司根 据其自 身经营 实际制 定的 战 略规划较 符合公司 现阶段发 展需求。 但 同时 中 诚信 国际认为, “家庭大消费” 、 “互 联网+ ” 、“ 金 融 服务”以 及“ 家居 物流 ”均 为对产业 链的延 伸 和 整合,若 以上战略 规划能 如 期实现, 将发挥 很 强 的协 同 效 应, 但打 造“ 家居 物流 ”公 司 将面 临 较 大的资本 支出压力 ,中诚信 国际将对 上述战 略 规划的落实 和未来发 展保持关 注。 财 务 分析 2015~2017 年 财务分 析 基 于中兴 华会计 师事 务 所(特殊 普通合伙 )审计并 出具的标 准无保 留 意见的 2015~2017 年三 年连审 审 计报告 及 公司提 供的 未经审 计的 2018 年三季度 财务报表 。 因公司 会计政策变 更,2015 年和 2016 年财务数 据使用 追溯调整后 的数据。 根 据公 司董事 会 2017 年度 第三次 会议 决议 批准, 公司自 2017 年起 将租赁物 业租金费 用的核 算方法由原 “年 度应付租 金法 ” 变更为 “直 线法” 。 根 据企业会 计准则规 定,会计 政策调整 的应采 用 追 溯调整法 处理。因 上述会计 政策变更 ,公司 对 财务数据进 行了追溯 处理: 调整 减少 2015 年度期 初未分配利 润 2,181,605,385.37 元, 调整减 少 2015 年度净利润 379,142,881.72 元, 调整减少 2016 年 度净利润 317,180,730.11 元,累 计调整减 少 2017 年度期初未 分配利润 2,877,928,997.20 元, 调整增 加 2017 年期初应付账款 3,088,287,777.38 元,调 整减少期初 预付账 款 675,128,443.82 元, 调整增 加 2017 年期初递 延所得税 资产 885,487,224.00 元。 同时,为 规范公司 会计核算 ,2017 年度公 司 对 应收款项 的坏账政 策进行了 变更,由 原来的 按 照 预计可收 回金 额与 账面价值 的差额确 认坏账 准 备 金额改按 账龄分析 法计提坏 账准备。 此项会 计 政策变更调整减少 2015 年 度 期 初 未 分 配 利 润 5,495,130.40 元,调整减少 2015 年度净利润 468,249.71 元 , 调 整 减 少 2016 年度净利润 -4,866,423.67 元 , 累计调 整减少 2017 年度 期初未 分配利润 1,096,956.44 元, 调整 减少 2017 年期初 应收账款 236,824.39 元 ,调整减 少期初其 他应收 款 1,225,784.20 元, 调整 增加 2017 年期初 递延所 得税资产 365,652.15 元。 此外 ,根 据《财政 部关于 修订印 发一般 企业 财 务报表格 式的通知 》的相关 规定,公 司在利 润 表 中新增“ 资产处置 收益”项 目,将部 分原列 示 为“营业外收 入” 、 “营业外支出”的资 产处置损 益重分类至 “资产 处置收益 ”项目 ,2017 年计入 资产处置收益的金额 为:1,387,439.92 元;调减 2016 年营业 外收入 1,551,753.60 元, 调减 2016 年 营业外支出 3,323,322.59 元, 调 增 2016 年 资产处 置收益-1,771,568.99 元; 调减 2015 年营业 外收入 83,810.49 元 , 调 减 2015 年 营 业 外 支 出 33,029,320.13 元 , 调 增 2015 年 资 产 处 置 收 益 -32,945,509.64 元。 根 据公 司提供 的 未经 审计的 2018 年三 季度 财 务报表, 重新 认定 对华汇亚 辰 的投资 不构成 重 大 影响, 将 对其的投 资 由之前 的长期股 权投资 科 目 调整至可 供出售金 融资产科 目 ,与公 开披露 的 2018 年三季 度报表有 所差异。 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 14 www.ccxi.com.cn 资本 结构 近 年来 , 随着 自持 物业 的 不断增 长 ,公 司资 产 规模不断 上升,2015~2017 年末 公司 总资产 分 别为 172.90 亿元、245.22 亿元 和 311.93 亿元,年 均复合增长 率为 34.31% 。 2018 年 9 月末随着 战略 投 资者 资金 的 到位, 公司总资 产规模进 一步增 至 455.30 亿元 。2015~2017 年末及 2018 年 9 月末 , 公司流动资 产分别为 32.31 亿元、 67.70 亿元 、 72.33 亿元和 110.53 亿元 ,分别 占总资产 的 18.69% 、 27.61% 、 23.19% 和 24.28% 。 公司 流动 资产 主要由 货 币资金 、 预付账款 、 应收账 款和 其他 流动资 产 构成 ,2018 年 9 月末 , 上述 四项 资产 分别 占流动 资产的 42.26% 、15.65% 、20.10% 和 13.86% 。 2015~2017 年末及 2018 年 9 月末, 公司货 币资金 分别为 15.52 亿元、 26.63 亿 元、 26.67 亿元 和 46.71 亿元 , 其中 2016 年由于 对外融 资规模上 升, 使得 货币 资金同比 有所上 升;2017 年 尽管外部 股权和 债 权融资 仍 保持一定 规模,但 由于外部 投资压 力 较大, 货币资 金 规模 未 明显增长 ; 2018 年 9 月末, 受 益于 战略 投资者投资 及新增 借款融资 ,公司 货 币 资金快速 增长 ,且 无因质押 等担保方 式而受限 的 货币资金 。预付账 款方面 ,2015~2017 年末 及 2018 年 9 月末 , 公司 预付款项 分别为 11.79 亿元、 12.93 亿元、14.86 亿元和 17.30 亿元 ,主要 为预 付 公司所租 赁商场物 业租金, 随着公司 店面数量 增长而逐年 增长 。2015~2017 年 末及 2018 年 9 月 末,公司 应 收账款分 别为 0.09 亿元、2.86 亿元、 9.76 亿元和 22.22 亿元 ,主要 为 应收 保理 款 和应 收 贷款, 近 年来 随着 公司保理 和 小额贷 款 业务 的 快 速发展, 应收账款 规模逐年 增长, 中 诚信国际 关 注公司应 收账款坏 账风险 。 同期末 公 司其他 流 动资产分别为 0.25 亿元、8.97 亿元、15.38 亿元 和 15.32 亿元 , 主要 为 银行理财 产品。 非流动 资产 方面,2015~2017 年 末及 2018 年 9 月末 , 公司非流动资产分别为 140.59 亿元、 177.52 亿元 、239.60 亿元 和 344.76 亿元, 占总资 产的比重分别为 81.31% 、72.39% 、76.81% 和 75.72% 。 公司 非流动 资产主要由 投资性房地产、 长 期股权投 资 、 在建 工程 、可 供出售 金 融资产 、 长 期待摊费 用 、 递延 所得税 资 产和 其他 非流动 资 产 构成。 公 司投资性 房地产采 取公允价 值计量 , 2015~2017 年 末及 2018 年 9 月末 分别为 81.72 亿 元、111.90 亿元 、140.33 亿元 和 152.29 亿元 , 近 年来 随着在 建转入 、 外部收购 以及重估 增值, 投 资性房地产 账面价值 逐年增长, 其中 2017 年末公 司投资性房 地产 建筑 面积为 110.79 万平方 米 , 其 中北京居然 大厦 账面 价值 ( 公允 ) 为 33.45 亿元, 且 已被抵押 。近年来 公司加大 对外股权 投资 和 收 购 力度,2016~2017 年 公司 投资 和泰人 寿股份 有 限 公司 ,收购 乌鲁木 齐居然百 悦房地产 开发有 限 公 司和郑州 居尚欧凯 龙家具有 限公司, 各期末 长 期股权投资 分别为 5.47 亿元和 15.72 亿元 ,2018 年 受乌鲁木 齐居然百 悦房地产 开发公司 纳入合 并 范围 影响 , 公司 长期 股权投资 降至 13.48 亿元 。 2015~2017 年末及 2018 年 9 月末 , 公司在 建工程 分别为 3.87 亿元、3.46 亿元 、18.34 亿元 和 37.94 亿元 ,2017 年 大幅增长 的原因是 公司对自 有物业 乌 鲁木齐 和 广东 地区 家居建材 门店 投资 以及项 目 收购 带动合 并范围的 扩大,2018 年 9 月末 由于新 增 乌鲁木齐 红光山 和 长春高新 等 自建家 居建材 商 场 物业 ,使 得在建工 程 增幅较大 。2015~2017 年 末及 2018 年 9 月末 , 公司长期 待摊费用 分别为 13.38 亿元、 15.86 亿 元、 18.77 亿元 和 19.80 亿元 , 主要为公司对 承租门店 的装修改造 改良工程 支出 , 随 着公司租 赁店面的 扩张,公 司长期待 摊费用 亦 随之增长 。2017 年 ,子 公司 居然 之家金融 控股有 限公司 股权 投资规模 有所增长, 使得 2017 年末可 供出售 金融 资产 增至 7.71 亿元; 2018 年以 来公司 收购广东德骏 100% 股权 1 ,可供出售 金融资产 大 幅增至 92.28 亿元 。2015~2017 年 末及 2018 年 9 月末, 公司 其他非流 动资产分 别为 22.52 亿元、 22.52 亿元 、15.31 亿元和 1.07 亿元 ,2015~2017 年末 主要为 公司对控 股股东 中 天基业 的 拆借款 , 根 据中天基 业提供的 用款 说明 ,上述借 款主要 为 中 天基业 用 于进行相 关投资活 动 ,借款 期限为 三 1 2018 年 9 月末, 会计师 认定公司对 华汇亚辰 的 投资 不构 成重大影 响 , 由之前的 长期 股权投资 科目调整 至 可供出 售金融资 产 科目。 北京 居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 15 www.ccxi.com.cn 年 (2015 年~2018 年) , 借款利率 为银行同 期三年 期 存款利率 。同时, 中天基业 以其每年 在 公司 的 分 红作为应 支付利息 的保证, 若未按期 支付利 息 则 以其每年 应得的分 红冲抵; 中天 基业 以其在 公 司 所持有的 股份作为 最终还本 付息的保 证,若 中 天基 业在三 年内未足 额归还本 息,则 公 司可以 进 行 封存、拍 卖 中天基 业的股份 ,用于弥 补借款 本 息。 截至 2018 年 9 月末 , 相关 借 款本息 已 偿还完 毕。 各 期末 公 司递延所 得税资产 分别 为 8.31 亿元、 9.27 亿元 、10.
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