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【可编辑】武汉市2018年上半年房地产市场监测报告 (房地产市场篇).doc

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【永业行观察】武汉市2018年上半年房地产市场监测报告 (房地产市场篇)2018-08-03 17:551住宅市场分析1、受宏观环境影响,开发商推盘力度较低,上半年住宅成交量较低。受房地产政策影响,2018年上半年成交量明显低于近三年同期水平。上半年武汉市住宅共成交约774.18万㎡,同比2017年上半年减少220.49万㎡,6月新建住宅供应量增幅明显,逐步与2017年成交水平持平,预计下半年住宅市场将增大供应量。2018年上半年武汉住宅市场成交量连续四年历史最低,但参考2016-2017武汉市土地成交量较高的事实,其主要是受宏观政策影响,开发商推盘力度较弱,导致2018年上半年住宅入市项目较少,成交量较低。点击查看大图2、武汉市住宅产品价格逐步走向平稳,稳定在9300-9400元/㎡之间。2018年上半年武汉市新建住宅销售均价成交持续平稳,上半年销售均价约在9300元/㎡左右。点击查看大图3、远城区住宅成交量首次超过主城区。与2017年同期相比,2018年上半年武汉市住宅市场新洲区、东西湖区、汉南区等远城区呈现增长趋势。其中,新洲区增幅超过100%;江岸、江汉、硚口、武昌以及东湖高新区等主城区呈现大幅减少趋势,降幅超过50%。点击查看大图4、远城区成交量较大,占2018年上半年武汉市住宅市场整体的半壁江山。2018年上半年住宅市场6个远城区成交量较大,占武汉市半壁江山;武汉市主城区目前仅剩下汉阳区四新,东湖高新区,洪山区白沙洲等地区存在大量住宅供应,其他住宅供应均以远城区为主;青山区作为武汉市传统厂区,近几年进行了旧厂改造工作,成交量在主城区中保持较高水平,预计未来一段时间会继续保持较高水平。点击查看大图2写字楼市场分析1、2018年上半年成交量明显低于2017年同期水平。2018年上半年新建写字楼销售面积为71.97万㎡,比2017年上半年减少48.57万㎡。近三个月销量保持稳定,预计下半年写字楼市场将保持稳步增长。武汉发展迅速,人才落户政策优势吸引初创企业落子,城市的吸引力日渐提升,众多企业纷纷布局武汉,写字楼市场需求旺盛。点击查看大图2、写字楼市场主城区仍然占据主导地位。目前武汉市在售写字楼主要聚集在主城区,远城区相对较少。但在2017年武汉土拍中,有较多办公用地成交,并且位于非传统写字楼聚集的核心城区,这说明武汉办公楼市场未来将由城市核心区扩大至远城区。点击查看大图3、汉阳区写字楼市场迎来井喷,上半年成交18.62万㎡,远超其他区域。2018年上半年写字楼市场成交主要集中在汉阳区,成交量达到18.62万㎡,约占武汉市写字楼市场销量26%,位列武汉市写字楼市场第一位。点击查看大图3商业市场分析1、武汉市商业房地产市场销售连续两年高速增长,2018年上半年与去年同期基本保持持平。2018年上半年武汉市商业共成交68.47万㎡,6月商业市场成交量增幅明显,预计下半年商业市场将继续稳步增长。点击查看大图2、主城区在商业市场中仍占据主导地位。2018年上半年住宅市场成交主要以汉阳区、江岸区、经济开发区为主,三大主城区成交量位居武汉市商业市场前三位,其中,汉阳区商业市场成交量突破10万㎡,达到11.06万㎡,位于武汉市第一位。点击查看大图4总结受宏观环境影响,开发商推盘力度较低,上半年住宅成交量较低。同时随着主城区土地资源的逐渐稀缺,武汉市远城区住宅成交量首次超过主城区。在宏观调控政策的影响下,预计未来武汉市住宅市场价格将保持平稳上升的走势。 2018年上半年武汉市房地产市场分析报告(下篇)-住宅及商办市场分析报告2018-07-18 20:00上半年整体来看,武汉楼市依旧围绕“住房不炒”开展的一系列差别化调控政策展开,房地产市场也随政策呈现出了一些变化。第二季度出现土地拍卖低潮,仅有15宗,寡头品牌房企联合拿地现象显著。受市场供应下滑的影响,上半年武汉新房成交同比下滑四分之一,由于武汉市继续实施限购限贷限价政策,实行新房预售价格管控,上半年总体价格浮动不大。商办交易市场整体较为冷静,成交套数同比有所下降但环比有小幅上升。二、 新房市场:量跌价稳,刚需为王(一) 住宅1.总体:成交下滑,价格受限2018年上半年,武汉市新建商品房成交9.3万套,其中住宅7.17万套,占整个商品房成交套数的77.1%。相较于去年上半年的9.9万套,今年上半年同比下滑27.8%,只占去年全年成交套数的34.6%!受供应量的影响,2018年上半年武汉商品住宅每月成交量与去年同期相比,明显减少。而进入5月份以来,武汉商品供宅供应量加大,购房者的选择余地多,成交量明显回升。2.供应:同比下滑市场供应方面,由于第一季度武汉市新建住宅供应量为近五年以来的同期新低,第二季度武汉楼市供应节奏虽然大幅加快,供求紧张有所缓解,但整体来看,全市依然仅有280个项目获得预售许可证,武汉新房市场仍然供不应求。上半年武汉市新建住宅总供应量达到807.89万平方米,同比去年上半年减少6.4%,占去年全年的37.8%(2016年全年新建住宅供应量为2139.89万平方米)。从时间上看,近半年市场供应基本逐月增高(除2月外),尤其是4月环比大幅增长46.8%,在月底五一小长假前迎来供应“井喷”。6月供应环比也大幅增长,尤其是主城区迎来今年供应高峰,供求紧张有所缓解。图:近一年半新建住宅供应面积从地域上看,主城区一直是供应的主力,上半年主城区供应占比达到70%。特别是3月和6月主城区新建住宅供应量占到了全市总供应量的八成以上,供应高度集中。图:主城区和远城区新建住宅供应量从片区来看,第一季度武汉市住宅供应经历了主城区逐步提升、远城区逐渐衰弱的过程。1月份远城区楼市十分活跃,尤其是汉南的商品住宅供应量以16.89万平方米跃居榜首,是唯一一个供应环比增长的片区,主城区各片区表现一般;2月份,商品住宅供应向主城区方向转移,远城区供应下滑明显;3月份,主城区楼市供应继续增加,商品住宅供应量占到了全市总供应量的81.3%,供应高度集中,尤其是东西湖的商品住宅供应量以17.3万平方米排名第一。到了第二季度,主远城区的比例相对保持稳定,主城区供应以二环至三环及三环外主城区的供应为主,如东西湖区、青山区;远城区供应则以江夏区、蔡甸区、新洲区主。总体来看,汉口中心区、白沙洲片、江夏以及黄陂区为今年上半年的供应主力区域。而南湖、光谷南以及汉阳中心区在今年1-4月份均处于供应低迷区域。5-6月份市场迎来一波开盘潮,青山区、蔡甸区以及东西湖供应爆发。图:主城区和远城区新建住宅供应比例3.成交总体来看,受市场供应下滑的影响,上半年的成交数据也遭遇下跌。上半年新建住宅成交7.17万套,同比下滑27.8%,只占去年全年成交套数的34.6%。从市场表现来看,由于新房价格受限、住宅存量较低、新房二手房倒挂等市场现状依然存在,武汉人买房的热情依旧不减。据统计,上半年武汉共出现107个“日光盘”,日光率逐步下滑至五成左右,以刚需项目和高性价比项目为主,而高端及别墅洋房项目开盘去化率有所下降。图:近一年半新建住宅成交套数月度走势方面,前半年仅1月成交同比增加,其他月份与2017年相比均有不同程度的下降。1月成交17303套,同比增加19.2%,尽管1月市场供应量下滑,不过受2017年第四季度新房集中加推的影响,1月商品住宅成交量依然较高,相比历史同期的成交量仅低于去年,整体去化率高达94%,楼市依然较为火爆;2月成交5785套,同比下降48.3%;3月成交9760套,同比下降49.7%;4月成交10949套,同比下降41.1%;5月成交11865套,总比下降30.9%;6月成交16034套,同比下降13.1%。供应的下降仍是成交量下降的主要因素。与去年上半年月均1.65万套的规模相比,今年上半年月均才1.19万套。从城区来看。上半年主城区成交35201套,占49%,开发区成交5725套,占8%,远城区成交30770套,占43%。通过下图可以看出,去2017年上半年相比,今年上半年远城区的成交套数比例明显有所增加,中心城区和开发区的比例有所下降。图:各城区新建住宅成交套数占比从各行政区来看,洪山区以8836套的成交量独占鳌头,主要归功关山大道片区的和昌光谷未来城、中建大公馆,白沙洲片区的保利上城、清能清江锦城等项目入市或持续加推。东西湖区紧随其后,成交7987套,其中2017年年末入市的融创观澜壹号持续加推,贡献了超2500套的成交量,常青花园恒大御景也贡献了超千套的销量。黄陂区成交7442套,主要归功于山海观、汉北水晶城、北辰蔚蓝城市、新力帝泊湾等项目成交放量。季度成交量表现较好的区域还有:江夏区(6478套)、新洲区(2930套)、新洲区(6290套)、汉阳区(5790套)、蔡甸区(5728套)、汉南区(4832套)、青山区(4499套)、东湖高新区(3324套)、江岸区(3322套),成交表现较好的区域依然是供应充足的区域。本季度成交量后三名的区域为:经济开发区成交2401套,武昌区成交1282套,江汉区成交733套。总体来看,随着武汉城市版图的外扩,购房者的目光不止局限于三环主城区内,逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。图:各行政区新建住宅成交套数和面积从供需比来看。2018年上半年总供应量808万平方米,总需求量726万平方米,供需比为1.11,新房市场供应不足的情况有效缓解,除了1月份,其他各月供需比均已突破1,可以预计,在目前的市场条件无较大变化的前提下,后期的供需矛盾有可能进一步得到缓解。图:近一年半新建住宅供需情况从成交价格来看,2018年武汉市继续实施限购限贷限价政策,实行新房预售价格管控,上半年总体价格浮动不大。各个片区价格也走势不一。可以看到,价格最高的依然是武昌中心区,且受益于高端豪宅融创中心·武汉壹号以及海珀·御观等项目集中成交,1月份片区房价大幅上涨;接下来几个月份武昌中心区成交房源中中南汇、保利大都会等普通住宅成交占比增大,片区房价微幅下跌。均价上涨较为明显的片区为青山片区,因5月该片区东湖金茂府、武汉江山、中冶39大街、金科城等项目集中上市,其片区成交均价因此大幅上涨;均价下跌较为明显的片区为古田片区,主要是由于季度成交以华润翡翠城等房价较低的项目为主。远城区的片区均价也有较大幅度上扬。受地铁规划以及长江新城等诸多利好影响,江夏大桥新区、黄陂汉口北、武湖以及新洲阳逻等地最受购房者关注,区域新房明显供不应求,房价也随之攀升,甚至带动了区域内二手房价格的上涨,如黄陂盘龙城板块二手房价格已经破万,与新房价格形成倒挂,新洲阳逻也出现类似情况,新开项目价格超过6000元/平方米,明显高于片区成交均价。图:各片区近半年来新建住宅成交均价2018年上半年武汉大量刚需项目集中入市,刚需购房者选择余地变大,刚需购房者更加趋于理性,刚需盘开盘即日光的态势有所改善。另一方面,受前期高价地影响,武汉主城区潜在待售房源以改善型房源居多,造成供应高端化与需求支付能力透支化。而“限价”政策的严格执行又在一定程度上加剧了刚需刚改产品的供不应求矛盾。2018年下半年预计供应较多的区域有白沙洲、东西湖、黄陂盘龙城、江夏、新洲等区域。目前供应相对不足的四新及后湖区域,下半年供应将有所增加,而关山、南湖及武昌中心区供应仍将整体偏少。随着刚需优先选房比例的提高及大学生安居房的逐步入市,下半年预计将会是武汉刚需上车的好时机。(二)商办:成交明显下滑,品牌综合体露锋芒上半年武汉市新建写字楼和商业用房成交市场较为冷静,较去年同期相比成交套数与成交面积均有所下降,第二季度环比有小幅上升。写字楼成交10100套,相比去年同期的17884套下降了77.1%,环比下降了49.3%,成交面积未能超过去年同期,实际成交面积约68.34万平米比去年同期下降了76.4%,环比下降45.1%。商业用房成交了8941套,相比去年同期的11032套下降了24.0%,成交面积73.6万平方米,同比下降15.6%,环比下降22.3%。上半年武汉市写字楼成交总面积68.34万平方米,较去年同期相比下降76.4%,上半年第二季度写字楼成交总面积环比上浮31.1%,主城区销售写字楼44.04万平方米,占武汉地区上半年写字楼供应总面积的64.4%,开发区供应写字楼面积最少仅为8.63万,占比12.6%。上半年度商铺成交中,共计成交63.70万平方米,较去年同期下降15.6%,上半年第二季度写字楼环比上浮18.2%,主城区成交面积32.69万平方米,仍为全市最高,占比51.3%远城区成交面积17.13万平方米,开发区成交面积11.31万平方米。图:上半年各月写字楼和商业成交量从区域上看,主城区的写字楼的成交比例普遍高于商业的成交比例,汉阳区上半年写字楼成交量表现抢眼,以2660套拔得头筹,江岸区和洪山区紧随其后,青山区较去年同期成交量排名有所上升,主城区中硚口区成交量最低,仅有成交283套;远城区中写字楼成交量最大的是东西湖区(1498套),最小的是汉南区(19套)。商铺成交中,主城区汉阳区成交量最大,达到1047套,经开区成交量超过汉阳区达到1619套,主城区老商业区仍有空间,汉阳片区显示较大潜力,经开区商业开发环境渐显浓厚。图:上半年各区写字楼、商业成交套数商业成交金额方面,LAKE街区知音国际茶城、世茂龙湾、武汉中央文化区占商业成交金额的前三名,其中,LAKE街区知音国际茶城是集茶贸易展示中心、茶文化博览中心、茶休闲体验中心为一体的茶文化慢生活街区。项目总建筑面积约13万平米,其中商业建筑面积6.6万平米、住宅建筑面积4.4万平米,坐拥15000亩龙阳湖水景、生态绿地公园及丰富的园林景观,是集湖岸景观住宅、创意办公和主题商业等多种物业形态为一体的体验式文化商业综合体。2018年上半年武汉商业成交金额TOP10写字楼成交金额方面。随着金融中心不断推进,武昌和汉口城区物业领跑,资源集聚能力不断增强。不走寻常路的光谷奋起直追,主打产业综合体的北辰光谷里表现不俗,同属关山大道商圈的保利时代上榜;随着地铁网络形成,大学生等新市民群体增长,长租公寓成为市场热点,性价比不断提升的公寓投资表现抢眼,继2016年成交套数增长210%、2017年超过3万套后,今年上半年再破万套,碧桂园蜜柚一枝独秀,庭瑞、越秀、恒大的新项目斩获颇丰。2018年上半年写字楼成交金额TOP10三、展望:人才回流长江之心,供需失衡进一步缓解从基本面看,武汉作为华中地区九省通衢的枢纽城市,无论从城市建设,城市人口基数,高校人才比例还是国民生产水平,都在华中地区有着举足轻重的地位,武汉城市格局因地铁环线及高架建设的完善而发生剧变,地理上的缩短带来心理距离变化,进而影响投资、人口、产业的流动方向。今年年初市政协十三届二次会议通过《关于加快打造“长江文明之心”、推动武汉历史之城建设的建议案》,将其列为今年的1号建议案,市政府已把将武汉建设为长江主轴核心城市列为城市规划战略重点。从政策调控上看,限购、限售等政策频出,仅在今年上半年全国楼市调控就达159次。上半年武汉楼市相继出台“刚需优先选房”、“公积金额度上调”、“大学生八折买房”、“租赁住房”、“专项整治”等政策,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,在一定程度上规范了房地产销售市场环境,在维稳房价,缓解刚需人群购房压力方面起到了一定作用。此外,“租售并举”已然上升到住房制度层面,未来必将会有一揽子长期化且系统化的制度性安排,作为与长效机制相配套的土地改革和财税改革等相关政策已加速出台,租赁房市场方兴未艾。从金融供给侧看,央行降低基准利率,个税改革,房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口,降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场。市公积金中心4月发布了《关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知》,实行首套房与二套房差别化的基准贷款额度:首套房基准贷款额度为70万元,二套房基准贷款额度为50万元,并于6月上调最高年缴存额度至5000多元。从需求层面看,2018年武汉市将确保20万以上的大学生留汉,武汉规划建设的 14 个长江青年城、青年苑,已有 3 个项目启动建设,预计2019 年上半年陆续达到预售条件,明年底基本建成。刚需购房人群多了安居房、长租公寓的选择,释放了存量市场的压力,二手房市场较为冷静,需求多以刚需、置换为主。人才从一线城市回流现象凸显。从房价层面看,整体房价水平虽呈现上涨趋势,但受房企底价拿地,限售政策等客观原因的影响,一手房价格涨幅有所回落,二手房交易市场异常冷静,二手房房价倒挂现象明显减弱。综上所述,从城市基本面、政策层面以及市场供需层面来看,武汉房地产市场处于短期内供需矛盾缓和、回归理性,长期相对健康平稳发展的状态。
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