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【可编辑】西安市市场调研报告.doc

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可编辑 编辑 西安市 市场调研 报告
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西安市市场调研报告目  录第一部分:西安城市环境总体调研一、西安概述二、西安的政治环境三、西安的经济环境四、西安的社会环境五、城市规划及发展趋势研究第二部分:西安市房地产市场调研一、西安房地产市场宏观环境分析1.西安市总体房地产市场发展概况 2.西安市房地产板块的划分 3.板块基本特征 4.供应量现状分析 5.西安房地产总体价格分析 二、西安房地产消费市场调研分析 1.房地产主力消费层群体构成分析 2.主力消费层的区域构成分析 3.消费意向调研 4.市场消费力的特征总结 5.市场消费力的发展趋势 五、地块SWOT分析 1.项目地块的优势 2.劣势分析 3.威胁点分析 4.机会点分析 第三部分:产品定位及可行性分析第一部分:西安城市环境总体调研1、 西安概述西安位于关中平原北临渭河,地处我国中、西两大经济地域结合部,是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县,市区面积1066平方公里,市区人口400万,是我国西北地区最大的城市,在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。作为六大古都之首,西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中心城市。同时,西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地,其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。二、西安的政治环境1.政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响城市的发展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风,这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来发展的信心——曲江面临的最大问题就是高速高质的招商。西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设,积累了一定经验,对今后城市的发展极为有利。2.政策法规在西部大开发战略实施过程中,国家将继续重点扶持房地产业,采用优惠政策,优化市场环境,进一步激活西部的房地产市场。西安市政府根据国家相关的政策及文件精神,加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导,表现为:1 加大国土资源和房屋管理立法力度;2 加强土地储备管理;3 物业管理立法;4 加大住房公积金管理透明度;5 购房契税减半激活楼市;6 加强规划管理。三、西安的经济环境1.西安在全国经济网络中的经济地位西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中的二级经济增长级,陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市具有承东启西、连接南北的战略地位,是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一。2.西安近年经济状况市生产总值(GDP)3241.49亿元,按可比价格计算,比上年增长14.5%,增速与上年持平,高于全国4.2个百分点,与全省持平。分产业看,第一产业增加值140.06亿元,同比增长6.9%;第二产业增加值1409.53亿元,增长18.0%;第三产业增加值1691.90亿元,增长12.5%。(1)农业生产平稳增长,粮食产量再创新高全年粮食总产量221.65万吨,单产356.5公斤/亩,粮食总产、单产双双创历史最好水平,粮食总产量连续七年稳定在180万吨以上。蔬菜产量再创历史新高。全年蔬菜产量253.10万吨,同比增长4.4%;水果产量129万吨,同比增长7.8%。畜牧业保持平稳增长。全年生猪、牛、羊和家禽出栏数分别为135.96万头、7.63万头、22.91万只和1088.02万只,同比分别增长6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉类总产量13.65万吨,增长8.2%;奶类产量63.37万吨,增长2.5%;蛋类产量12.38万吨,增长6.1%。(2)工业生产快中趋稳,企业效益稳步好转全年规模以上工业实现增加值865.09亿元,同比增长19.7%。2010年以来,工业生产呈现高位起步,增幅逐月回落,幅度收窄趋稳的运行态势。1-2月规模以上工业增加值同比增长32.1%,上半年同比增长24.6%,增幅回落7.5个百分点,1-11月同比增长19.8%,增幅较上半年回落4.8个百分点,累计增速回落幅度连续四个月维持在1个百分点以内,增幅快中趋稳。重工业增速快于轻工业。全年规模以上重工业完成增加值659.65亿元,同比增长21.9%,轻工业完成增加值205.44亿元,增长13.2%,重工业增速快于轻工业8.7个百分点。在工业36个大类行业中,增加值实现增长的行业为35个,其中增长较快的有:电力、热力的生产和供应业同比增长36.4%,黑色金属冶炼及压延加工业增长32.6%,通用设备制造业增长28.8%,通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长26.8%。企业效益稳步好转。2010年1-11月,规模以上工业经济效益综合指数为228.1,同比提高25.9个百分点。工业企业利润、主营业务收入分别增长37.7%和26.9%。亏损企业明显减少、亏损总额显著下降。全市规模以上工业企业亏损面比2009年同期下降了4.3个百分点,亏损企业的亏损总额同比下降46.3%,降幅同比提高43个百分点。(3)固定资产投资高位运行,房地产市场理性回调投资在2009年高增长的基础上,呈现高位运行、逐月稳增的走势。全年全社会固定资产投资3250.56亿元,同比增长30.0%,较上年回落1.2个百分点,扣除物价因素,实际增长25.2%。其中,城镇固定资产投资3101.06亿元,增长31.0%,回落1.5个百分点,扣除物价因素,实际增长26.2%。分所有制看,城镇固定资产投资中,国有经济投资1329.86亿元,同比增长42.5%;集体经济投资233.54亿元,增长14.6%;非公有制经济投资1537.66亿元,增长24.9%。分产业看,城镇固定资产投资中,第一产业投资39.82亿元,同比增长62.8%;第二产业投资559.53亿元,增长16.0%,其中,工业投资501.78亿元,增长13.6%;第三产业投资2501.71亿元,增长34.4%。房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨,国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政,全市房地产市场出现理性回调,全年房地产开发投资842.34亿元,同比增长21.0%,较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米,同比增长26.4%,回落36.6个百分点。(4)消费市场持续旺盛,汽车类商品销售活跃“家电下乡”、“汽车下乡”及“以旧换新”等扩大内需、刺激消费政策的深入推进,有效带动商品销售,保持了消费平稳增长。2010年社会消费品零售总额1611.04亿元,同比增长18.9%,较上年提高1.5个百分点,扣除物价因素,实际增长15.8%。分地域看,城镇实现零售额1544.16亿元,同比增长19.2%;农村零售额66.88亿元,增长11.9%。分行业看,批发和零售业零售额1431.23亿元,同比增长19.4%;住宿和餐饮业零售额179.81亿元,增长15.0%。分类别看,汽车、石油及制品、建筑及装潢材料、家具及金银珠宝等大宗商品是2010年市场销售的热点商品,全年这五类商品实现零售额达520.47亿元,同比增长37.8%,对零售总额的贡献率达到55.8%,其中汽车类商品的贡献率达到30.4%,成为拉动零售额增长的主力。(5)旅游市场接待量稳步增加,国际旅游高速增长全年实现旅游业总收入405.18亿元,同比增长36.4%,较上年提高14.3个百分点。从国内旅游看,全年接待国内游客突破5000万人次,达到5201万人次,同比增长34.7%,较上年提高12.7个百分点。从国际旅游看,全年接待境外旅游者84.18万人次,同比增长25.1%,较上年提高18.6个百分点。实现旅游外汇收入5.3亿美元,增长35.8%,提高27.2个百分点。(6)出口保持高速增长,利用外资稳步提升全市进出口总额高速增长,累计增速除6月外,其余各月均在40%以上,高于历史同期水平。出口各月累计增速均在55%以上,其中,10月份出口增速达71.1%,创历史新高。全年全市进出口总额103.82亿美元,同比增长43.2%,较上年提高40.3个百分点,其中,进口50.65亿美元,同比增长29.2%,较上年回落23.2个百分点;出口53.17亿美元,由2009年的下降25.5%转为增长59.5%。全年外商直接投资项目82个,由上年的下降35%转为增长26.2%,实际利用外商直接投资15.67亿美元,同比增长28.5%,较上年提高22.3个百分点。(7)城乡居民收入快速增长,农民收入增速快于城镇在稳增长、促就业、建立完善企业职工工资收入增长机制、加大社会保障力度等政策带动下,2010年城镇居民人均可支配收入22244元,较上年增长17.3%,扣除物价因素,实际增长13.3%。农村居民收入在农村劳动力转移就业政策、政府补贴力度加大和粮食等主要农产品产量增加、价格上涨的共同作用下快速增长,全年农民人均纯收入达到7750元,较上年增长23.5%,扣除物价因素,实际增长18.0%。(8)财政收支较快增长,信贷投放逐步收紧全市地方财政一般预算收入241.80亿元,增长33.3%,同比提高8.7个百分点,其中,工商税收收入181.12亿元,同比增长33.5%,占地方一般预算收入的比重达74.9%。四大主体税种增长良好,全年国内增值税同比增长10.3%,营业税增长39.8%,企业所得税增长35.9%,个人所得税增长28.8%。财政支出迅速增长。全年地方财政一般预算支出371.53亿元,同比增长34.2%。财政促增长、重民生的支出力度不断增强,全年交通运输支出增长59.9%,医疗卫生支出增长50.0%,农林水事务支出增长44.9%,城乡社区事务支出增长41.5%,教育支出增长35.3%。2010年末,全市金融机构人民币贷款余额6482.28亿元,比年初增加1001.94亿元,同比少增499.56亿元;人民币存款余额8933.23亿元,比年初增加1263.03亿元,同比少增521.43亿元。(9)市场物价持续上涨,食品价格涨幅高居首位2010年居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%。居民消费八大类商品及服务中,食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务、烟酒及用品等六大类价格上涨,衣着、交通和通信类价格略有下降。食品价格上涨是拉动CPI上涨的首要因素,全年食品价格上涨7.0%,拉动价格总水平上升2.3个百分点。从各月运行走势看,上半年各月居民消费价格同比涨幅基本控制在3%以内,7月份以后居民消费价格持续上涨,11月份上涨5.9%,创下28个月来新高,12月份涨幅有所回落,上涨5.3%。全年工业品出厂价格(PPI)同比上涨2.3%,原材料、燃料及动力购进价格上涨6.3%。总体看来,2010年,随着一系列宏观调控政策的实施和上年基数逐季抬高等影响,经济增长逐季回调,但仍处于高位,经济运行开始回归正常增长轨道。展望2011年,经济发展面临的内外环境仍较复杂,但稳健向好的趋势不会改变,新一轮西部大开发战略的实施、《关中-天水经济区发展规划》的加快推进、2011西安世界园艺博览会的举办,都将推动西安经济发展方式进一步转变、经济结构进一步优化、发展稳定性进一步增强,实现全市经济社会又好又快发展,为“十二五”起好步、开好局。3 西安消费水平据国家统计局西安调查队调查结果显示:2010年西安居民消费价格总水平比上年上涨3.5%,不同分类项目呈全面上涨态势,其中消费品价格上涨3.3%,服务项目价格上涨4.1%。2010年新涨价因素影响CPI2.2个百分点,占62.9%。  2010年各月CPI同比价格均上涨,且涨幅逐渐扩大。去年2月份,受春节影响同比价格上涨3.3%,3月份节日效应消失,涨幅回落到2.1%,4月份开始同比涨幅逐渐攀升,7月份突破3%,8-12月份连续5个月涨幅超过了4%,11月份达到5.9%,为全年最高,也创下了28个月以来的新高,12月份国家、省、市各级政府稳定物价的各项政策措施效应逐渐显现,物价涨幅出现回落,CPI上涨5.3%,较11月份涨幅回落了0.6个百分点。  2010年,食品价格上涨7%,涨幅居八大类之首,拉动价格总水平上升2.3个百分点,对CPI上涨的贡献率为65.7%;家庭设备用品及维修服务类价格上涨4.8%;医疗保健和个人用品价格上涨4%,拉动价格总水平上升0.5个百分点,对CPI上涨的贡献率为14.3%;居住类价格上涨2.7%,拉动价格总水平上涨0.4个百分点,对CPI上涨的贡献率为11.4%,成为拉动CPI上涨的另一重要因素;娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1%;烟酒及用品类价格上涨0.7%。四、西安的社会环境1.历史文化对西安的影响中国是世界四大文明古国之一,西安则是中国的六大古都之一。“自古长安帝王都”,从三千多年前的西周起,先后有11个王朝在这里建都,历时千年以上,经历了秦、汉、唐的鼎盛时期,创造并保留了辉煌的古代文化。如今的西安已成为一座“天然的历史博物馆”和宗教文化中心。从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝,历史为西安的旅游业留下了一笔丰厚的遗产,将历史文化巧妙地融入现代城市建设中,将是未来陕西城市建设和发展的特色。2.西安的人文环境西安是我国重要的科研基地和高等教育基地,西北地区的高新技术产业中心。就综合科技实力而言,在中国各大城市中,西安仅次于北京、上海,位居全国第三。但同时西安作为内陆城市,多年来远离了沿海城市所经历的激烈竞争和经济快速发展,又承袭了千年古都古老文明的影响,这些体现在西安人身上的就是一种与世无争的心态和随遇而安的生活习惯,生活节凑较为缓慢,对外来的新生事物接触较少。体现在城市建设尤其是房地产的建设上就表现为与省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符的滞后。3西安的人口状况2010年调查全市常住人口为8467837人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7411411人相比,十年共增加1056426人,增长14.25%,年平均增长率为1.34%。全市常住人口的地区分布如下:地 区人口数(人)比重[6](%)2000年2010年全市合计8467837100100新城区5897397.246.96碑林区6147109.607.26莲湖区6985138.688.25灞桥区5951246.807.03未央区8068116.339.53雁塔区117852910.9313.92阎良区2786043.243.29临潼区6558748.797.74长安区108328511.8712.79蓝田县5140267.706.07周至县5627688.216.65户 县5563777.566.57高陵县3334773.053.944 西安的交通状况  西安自古以来就是交通要道,是中国东部通往西北、西南以及西亚各国的咽喉。如今铁路、公路、航空交织成网,四通八达,把西安与全国连成一体。   西安拥有全国五大微波通讯之一的干线和枢纽终端站,可与国外190多个国家地区、国内所有的市县直拔通话。邮电通讯和其它城市公用设施建设与现代国际旅游中心城市标准接轨。西安地处中国的地理中心,作为连接东西部的重要交通枢纽,西安已形成了以航空、铁路、公路为主的现代化立体交通网络。2011年9月28日将开通地铁二号线(南北方向),终点线离培华长安校区很近,新建的地铁三号线也经过高新校区。西安咸阳国际机场与68个国内城市,11个国家和地区通航,航线108条。2004年旅客吞吐量636万人次,货邮吞吐量7.3万吨。西安火车站不仅是中国特等客运站之一,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点,如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。公路建设形成了一个以西安为中心,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统,有公路2800多公里,有5条国道干线通过。绕城高速、机场新线建成,二环路全面贯通,三环路开工建设,建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。全市拥有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条,其中旅游专线9条。全市拥有出租车1万多辆,用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。五、城市规划及发展趋势研究西安城市规划及发展趋势将由三个方面的因素共同作用的结果来确定。第一层面:地理因素从城市发展需要来说,西安作为西北部经济、文化、交通的中心,在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济的发展的作用,这就要求西安自身必须加快经济发展速度。只有不断扩大产业规模才能达到这一需要,需要占用更多的土地资源,原有的城市规模不仅难以满足需求,还会限制经济的发展,因此城市向外拓展成为必然的趋势。西安中心城市规划方向:形成以古城为中心,以三环为边界,以交通轴为导向,以功能组团为实体,生态林带为间隔的城市空间格局化布局结构。发展外围新区,降低中心密度,建立时代新城,南北拓展空间,东西延伸发展。第二层面:经济因素从城市经营的角度来看,土地的经营是城市运营的重要一环,如何使土地利润最大化,前期城市发展规划就尤为重要。西安的中远期规划体现了对城市土地经营的战略构想。                                                              第三层面:生活因素从城市运营方向来看,目前城市运营成为各城市规划和发展的最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地的所有权和经营权,所以与具有实操能力的房地产开发商整合,使其提升为城市运营商,加入到城市运营的行列。于是,地产项目规划和分布成为城市规划的直接表象。城市远期规划:西接咸阳,东接临潼,南拓长安,北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。城市的发展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为核心形成工业产业发展轴;北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济发展轴;西南沿高新技术开发区向户县延伸的高新科技发展轴;东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸的旅游度假发展轴。结论:西安城市发展规划将直接影响到当地房地产行业的发展方向、开发和经营;城市范围的扩大将带来大规模的造城运动,在这项运动中,房地产开发无疑将会成为西安城市拓展的主力军;在未来西安的城市建设和城市发展中,房地产开发无疑先行。本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新—轮圈地运动,以求将来的发展。第二部分 西安的房地产调研一、 西安房地产市场宏观环境分析1. 西安市总体房地产市场发展概况 西安总体房地产市场发展情况良好,两大开发区发展对市场的支持强劲,城市重心南移,北城发展势头讯猛。总体市场重点发展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速发展的基础上开始进入大盘时代,商业地产市场需求量大,发展前景看好。城西与城东市场也在快速发展。市场供应量与消化量比例合理。西安市总体房地产市场发展概况特征如下:特征一:城市南扩战略,促进南部房地产市场的大发展。特征二:新北城运动,使城北进入全新的发展阶段特征三:浐灞河开发,启动城东及城北的大盘开发特征四:西咸一体化,为城西的发展和提升带来机遇。特征五:城中村问题,集资房问题是制约商品房住宅市场发展的瓶颈,尤其是对于城西及二环以内。特征六:大盘时代的来临,促进西安总体市场的郊区化,规模化发展。特征七:长安撤县改区,刺激房地产板块市场的形成。对大南部发展提供新动力和互补。特征八:高科现象的出现,表明总体市场起步晚,发展空间大,个别品牌发展极快,品牌市场垄断性强。也促使发展商意识到品牌发展,开始实行品牌系列产品开发。形成优势群体推动市场的发展。特征九:现时消费市场主体在于高中收入人群,导致销售量与总人口比例较低。中低收入人群市场还未释放,现时较高水平的价格水平将有下调空间。特征十:房地产市场存在一定泡沫,各区域价格水平接近,目标客户群面向中低收入人群的项目缺乏,这个档次的市场基本被城中村项目或集资房垄断。1. 西安市房地产板块的划分目前西安市的房地产项目主要分布于在建的三环路<外环>内,发展方向基本与城市规划的发展方向一致,基本上是以古城墙内的市中心为圆心,往四周辐射发展,其中重点落于南部和北部。就房地产的分布和城市规划的布局来看,西安总体房地产市场可划分为六大板块,分别是南部板块,北郊板块,东郊板块,西郊板块和城区板块,长安板块,其具体划分见下表房地产板块 城区板块 莲湖区东部及新城区西部 古城墙以内南部板块 雁塔区及碑林区西部 包括高新技术开发区<开发区一二期及长安科技园区>,曲江新区,城南北郊板块 未央区 包括西安经济技术开发区东郊板块 碑林区东部及新城区东部 包括浐河开发区西郊板块 莲湖区西部 长安板块 长安区 长安科技园,韦曲科技园2.1板块基本特征n 在六大板块的格局中,城南部板块与北郊板块南北呼应,成为西安楼市的热点板块,无论是开发量或者消化量都为西安市最高的房地产板块。而大南部市场在加上刚撤县改区的长安区板块,和原有的城南一起与北郊板块相呼应,共同构成了西安楼市的主动脉。大盘项目和新上市的项目大量在这三个板块集中。南北三个板块市场反应了西安楼市的发展与变化。n 东西两个板块中,目前在售项目都集中在二环以内,是住宅区的发展方向。城区板块在售项目不多。主要是商业物业发展较快。n 西安楼市的热点地段和主要地段均在城区外,针对本案,主要对南部板块,北郊板块,长安板块,西郊板块和东郊板块进行分析。n 长安板块由于是在南部板块的发展基础上,在西安市向南发展的城市发展战略方向的背景下形成的。又是新兴的板块,具备特殊性,将其区别于南部板块进行分析。2.2供应量现状分析西安市房地产起步较慢,但发展速度较快,目前房地产供应较为集中于城北板块,城南板块及西高新板块此三个板块,其他板块的目前供应量相对较少。据调研所得从2002年起未来三年现已开发房产项目的市场总体供应量是800余万平方米,而西安市房地产的去年销售量只为150万平方米左右,其供应量已超出市场的消化能力。板块市场 大约供应量城东板块 66万平方米城南板块 104万平方米城西板块 55万平方米城北板块 99万平方米西高新板块 338万平方米长安板块 156万平方米曲江板块 9万平方米
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